ICCJ. Decizia nr. 7067/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 7067/2012
Dosar nr. 18525/3/2009
Şedinţa publică din 16 noiembrie 2012
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă la data de 4 mai 2009 reclamantul O.A.D. a chemat în judecată pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice solicitând pronunţarea unei hotărâri prin care să se dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 1.200.000 RON, reprezentând preţ de piaţă al imobilului situat în Bucureşti, str. C. (intrarea A.C.), asupra căruia s-a produs evicţiunea, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că este unicul moştenitor al mamei sale, Garbi Victoria, calitate statuată prin certificatul de moştenitor nr. M1. din 13 martie 2009 emis de B.N.P. A.N.
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. V1. din 3 februarie 1997 încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatar SC H.N. SA, mama sa a dobândit dreptul de proprietate asupra locuinţei situate în Bucureşti, str. C. (Intrarea A.C.), sector 1.
A mai arătat reclamantul că, în urma unei cereri de revendicare formulată în anul 2007 de numitele P.B. şi P.V.M., prin sentinţa civilă nr. 6431 din 23 aprilie 2007, mama sa a fost obligată să lase acestora în deplină proprietate şi posesie apartamentul sus-menţionat.
În drept, acţiunea a fost întemeiată pe disp. art. 50 alin. (3) şi art. 501 din Legea nr. 10/2001 modificată şi completată prin Legea nr. 1/2009.
Prin sentinţa civilă nr. 149 din 02 februarie 2011, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a admis în parte acţiunea, a obligat pârâtul Ministerul Finanţelor Publice să plătească reclamantului suma de 144.545 RON, valoare de piaţă a imobilului situat în Bucureşti, str. C., parter, sector 1.
Pentru a hotărî astfel, s-a reţinut că în prezent Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, reglementează calitatea pasivă în ambele cazuri (atât al contractelor încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995 cât şi al contractelor încheiate cu eludarea Legii nr. 112/1995) Ministerului Finanţelor Publice.
Întrucât autoarea reclamantului a pierdut dreptul de proprietate în urma admiterii unei acţiuni având ca obiect revendicare, nefiind formulată şi o cerere de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, prin care acesta a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului în litigiu, buna-credinţă a acesteia la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, precum şi încheierea acestuia cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 nu mai putea fi pusă în discuţie, cu atât mai mult cu cât termenul de prescripţie pentru formularea unei asemenea acţiuni a expirat.
Tribunalul a constatat îndeplinite prevederile dispoziţiilor art. 50 alin. (21), privind restituirea preţului de piaţă al imobilelor privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
Împotriva sentinţei au formulat apel pârâtul Ministerul Finanţelor Publice şi reclamantul O.A.D.
Prin decizia civilă nr. 79A din 22 februarie 2012, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins, ca nefondate, ambele apeluri.
În motivarea acestei soluţii, instanţa de apel a reţinut că ambele apeluri sunt nefondate, pentru următoarele considerente:
Art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 arată expres că Ministerul Finanţelor Publice este ţinut de plata sumei, obligaţia care este stabilită printr-o lege specială care derogă de la dreptul comun.
Faptul că nu s-a constatat nulitatea contractului şi nici nu se mai poate constata, prezumă că acesta a fost valabil încheiat de cumpărător. Noţiunea de desfiinţare acoperă lipsa de efecte juridice a contractului încheiat, astfel încât au fost considerate ca îndeplinite ambele condiţii impuse de art. 501 alin. (1) şi (2) C. proc. civ.
În ce priveşte apelul reclamantului s-a constatat că nu s-a dovedit existenţa termoficării, respectiv alimentarea de la o centrală termică cu apă caldă. Nu s-a dovedit racordarea la agentul termic, planşele foto referindu-se la gaze, fapt necontestat.
Este falsă afirmaţia potrivit cu care expertul O.C. ar fi reţinut că respectiva garsonieră nu ar fi racordată la gaze. Dimpotrivă, s-a reţinut expres acest lucru.
Referitor la zona în care se află situat imobilul, din verificare rezultă că în mod corect s-a reţinut că se află în zona 1 de interes conform H.C.G.M.B. nr. 211/2006.
În ce priveşte coeficienţii reţinuţi de cei doi experţi cu privire la imobil s-a constatat că sunt pozitivi, fapt ce a dus la creşterea valorii.
Coeficientul de +150% reţinut de expert B. pentru locul situării imobilul este însă nejustificat, valoarea de 144.545 RON, deci aproximativ 35.000 euro fiind considerată ca o valoare de piaţă corectă a imobilului.
De asemenea, un preţ de circa 300 euro/mp teren este justificat, având în vedere suprafaţa de 22,14 mp., suprafaţă care, luată individual, este neatractivă.
Împotriva menţionatei decizii au declarat şi motivat recurs, în termen legal, atât reclamantul O.A.D., cât şi pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, prin D.G.F.P. a Municipiului Bucureşti, pentru motive de nelegalitate întemeiate pe dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs formulate, reclamantul O.A.D. arată că atât sentinţa civilă nr. 149 din 02 februarie 2001, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV a civilă, cât şi decizia civilă nr. 79 din 22 februarie 2012, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV -a civilă sunt netemeinice în parte.
Instanţa de judecată a avut în vedere numai raportul de expertiză întocmit de expertul O.C., fără a lua în considerare obiecţiunile formulate de reclamant şi demonstrate prin metode ştiinţifice de expertul parte B.I.
Expertul desemnat a ajuns la concluzia că imobilul se afla în zona 1 a municipiului Bucureşti, în timp ce expertul parte a stabilit cu certitudine că imobilul se afla în zona 0 a municipiului Bucureşti unde preţurile sunt cu mult mai mari.
Aşa cum rezultă şi din raportul de expertiză B.I., acest imobil este racordat la sistemul municipal de termoficare, iar corecţia reală este cea stabilită de expertul B. şi anume aceea de 36% pentru încălzire centrală racordată la sistemul de termoficare. Din factură, reiese clar că imobilul menţionat mai sus este racordat la reţeaua de termoficare.
În raportul de expertiză O. acesta menţionează că apartamentul nu este racordat la reţeaua de gaze naturale motiv pentru care acordă o corecţie de numai 6,7% specificând „gaze naturale la gard”.
Expertul a menţionat că telefonia se află „la gard” pentru care acordă o corecţie de 3,4% şi „electricitate la gard”. Din simpla vizionare exterioară se poate observa că acest imobil este racordat la toate aceste utilităţi, motiv pentru care expertul trebuia să acorde corecţii mai mari care să exprime adevărata valoare, aşa cum este menţionată în raportul de expertiză B.I.
Raportul de expertiză O. a fost întocmit după două metode şi anume prin metoda comparaţiei prin bonitate şi metoda costului standard, în timp ce expertul B. a efectuat raportul de expertiză prin trei metode şi anume: metoda costului de înlocuire net C.I.N., metoda comparaţiei directe, prin bonitate la teren şi metoda capitalizării veniturilor, aşa cum prevăd dispoziţiile Normelor Internaţionale de Evaluare IVS 1, preluate de normele de evaluare A.N.E.V.A.R.
La obiecţiunile formulate, expertul O. a răspuns că el nu poate efectua evaluarea prin metoda capitalizării veniturilor, motiv pentru care considerăm că această expertiză este empirică şi nemotivată ştiinţific.
Raportul de expertiză efectuat de către expert B.I., corespunde realităţii, întrucât a fost întocmit conform Normelor Internaţionale de Evaluare IVS 1 şi IVS 2, preluate de normele A.N.E.V.A.R., raport care a fost întocmit prin cele trei metode de evaluare.
Decizia civilă nr. 79/02/2012 este netemeinică datorită faptului că instanţa nu a luat în consideraţie înscrisurile depuse de reclamant în dosar.
De asemenea, în conţinutul raportului de expertiză efectuat de O.C., s-a reţinut că apartamentul nu este racordat la sistemul de termoficare al municipiului Bucureşti, motiv pentru care s-a acordat o corecţie de 0,00%.
Precizăm faptul că, din înscrisurile depuse de noi la dosarul cauzei reiese în mod clar faptul că imobilul este racordat la reţeaua de termoficare, şi în mod corect expertul B.I., acordă o corecţie de + 36%.
Expertul O.C., consideră că apartamentul nu este racordat la reţeaua de gaze şi reţeaua de telefonie, menţionând doar gaze naturale la gard, motiv pentru care acordă o corecţie de 6,7%, în ceea ce priveşte reţeaua de telefonie este considerată de expert ca fiind tot la gard, motiv pentru care acordă o corecţie de doar 3,4%.
Din raportul de expertiză, efectuat de către B.I., reiese faptul că imobilul este situat în zona 0 a Bucureştiului, fapt care corespunde cu realitatea.
Instanţa în mod netemeinic a apreciat că valoarea terenului, stabilită de expertul O.C. ar fi cea reală întrucât terenul are o suprafaţă de 22,14 mp., care ar corespunde valorii de 300 euro/ mp., fără a ţine cont că pe acest teren este construit un imobil de locuit funcţional, fapt pentru care îi creste valoarea în mod real.
În dezvoltarea motivelor de recurs formulate, pârâtul Ministerul Finanţelor Publice prin D.G.F.P. a Municipiului Bucureşti critică hotărârea instanţei de apel în ceea ce priveşte respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a Ministerului Finanţelor Publice, având în vedere următoarele considerente:
Potrivit principiului relativităţii efectelor contractului, acesta produce efecte numai intre părţile contractante, neputând nici profita şi nici dăuna unui terţ.
Or, Ministerul Finanţelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului dintre reclamant şi Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatar SC H.N. SA, este terţ faţă de acesta, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului Bucureşti.
Dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 nu sunt de natură să determine introducerea în prezenta cauză a Ministerului Finanţelor Publice şi să acorde calitate procesuală acestei instituţii, cât timp obligaţia de garanţie pentru evicţiune are un conţinut mai larg decât simpla restituire a preţului la valoarea de piaţă.
Deposedarea reclamantului de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu, întruneşte condiţiile unei tulburări de drept prin fapta unui terţ.
Această tulburare de drept, este de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicţiune totală a vânzătorului, Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatar SC H.N. SA, faţă de pretenţiile privind restituirea valorii preţului pentru imobilul în cauză la preţul de circulaţie.
Dispoziţiile art. 1344 din C. civ., potrivit cărora: „Dacă lucrul vândut se afla, la epoca evicţiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, excedentele valorii în timpul evicţiunii”.
Conform dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piaţă este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiţii: prima condiţie este ca aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar cea de-a doua condiţie este ca ele să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
În prezenta cauză, nu este îndeplinită nicio condiţie din cele două prevăzute imperativ de Legea nr. 10/2001: cu privire la existenţa unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, considerăm că reaua-credinţă, atât a vânzătorului cât şi a cumpărătorului nu poate fi pusă la îndoială, având în vedere că imobilul supus vânzării nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995, fiind preluat de către stat fără un titlu valabil, aspect reţinut în sentinţa civilă nr. 6431 din 23 aprilie 2007 pronunţată de către Judecătoria Sector 1 Bucureşti.
De vreme ce reclamantul nu a făcut dovada existenţei unei sentinţe definitive şi irevocabile în ceea ce priveşte constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat de către el cu Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatar SC H.N. SA, nu se poate justifica obligarea Ministerului Finanţelor Publice la plata sumei reprezentând valoarea de piaţă a imobilului în cauză.
În ceea ce priveşte stabilirea preţului de piaţă al imobilului, în mod eronat, a menţinut Curtea de Apel opinia instanţei de fond in sensul că valoarea acestuia este de 144.545 RON.
Raportul de expertiză întocmit de către expert O.C., deşi prin răspunsul la obiecţiuni s-a propus o sumă mai mică, instanţa de fond a apreciat, iar instanţa de apel a menţinut această opinie, în sensul că preţul de piaţă corect este reprezentat de suma iniţial stabilită.
Expertul desemnat în cauză, la momentul efectuării expertizei, nu a ţinut cont şi de coeficienţii negativi, ci numai de cei pozitivi.
Apreciem că se impune ajustarea preţului de piaţă de 144.545 RON cu un procent de 30% în raport de declinul evident cu care se confruntă piaţa imobiliară în prezent şi de vechimea imobilului în discuţie.
În ceea ce priveşte obligarea Ministerul Finanţelor Publice la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1203,6 RON, consideră că Ministerul Finanţelor Publice nu a dat dovadă de rea-credinţă, neglijenţă, nu se face vinovat de declanşarea litigiului şi, prin urmare, nu poate fi sancţionat procedural prin obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Neexistând culpa procesuală, principiu consacrat de procedura civilă, potrivit art. 274 C. proc. civ. şi neexistând temei legal, este inadmisibilă obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată.
Analizând recursurile formulat, în raport de criticile menţionate, Înalta Curte apreciază că acestea sunt nefondate pentru următoarele considerente:
Recursul declarat de către reclamant conţine atât critici aduse sentinţei primei instanţe de fond, identice cu cele din cererea de apel, cât şi critici privind decizia pronunţată de către instanţa de apel. Întrucât obiectul recursului îl constituie numai decizia pronunţată în apel, ne vom rezuma numai la analiza criticilor care se referă la soluţia instanţei de apel, observând că acestea sunt reiterarea celor menţionate în apel.
Recurentul este nemulţumit de modul în care instanţa de apel a interpretat proba cu expertiză, criticând conţinutul expertizei omologate de instanţă în detrimentul opiniei exprimate de expertul consilier propus de către reclamant şi care a ajuns la o altă concluzie pe care recurentul-reclamant o consideră cea corectă.
Înalta Curte observă că nu sunt invocate aspecte de nelegalitate pe care expertul care a efectuat expertiza omologată de instanţă să le fii încălcat, ci se critică neacordarea unor coeficienţi suplimentari care se bazează pe o greşită apreciere a situaţiei de fapt. Astfel, recurentul-reclamant menţionează că s-a reţinut greşit de către expert că imobilul nu este racordat la reţeaua de termoficare, gaze naturale şi telefonie, precum şi de zona în care este situat imobilul, cât şi de valoarea terenului în suprafaţă de 22,14 mp care ar fi sporită de faptul că pe aceasta se află amplasat un clădire funcţională.
Analizarea unor astfel de critici presupune reevaluarea în recurs a unor aspecte de fapt, or în recurs nu se pot cenzura decât aspecte de nelegalitate, astfel încât nefiind invocat vreun temei juridic care să fi fost aplicat greşit, instanţa de recurs nu va putea reevalua situaţia de fapt.
De altfel, posibilitatea instanţei de recurs de reapreciere a probelor cauzei, astfel cum este expertiza, a fost abrogată odată cu prevederile art. 304 pct. 11 C. proc. civ., care permitea instanţei de recurs să admită recursul atunci când hotărârea se întemeiase pe o greşeală gravă de fapt, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor administrate.
De asemenea, recurentul-reclamant menţionează şi neluarea în considerare a înscrisurilor noi de către instanţa de apel, fără a preciza în concret care ar fi fost acestea. Oricum, nici această critică nu constituie motiv de recurs, deoarece art. 304 pct. 10 C. proc. civ., care stipula că „modificarea unor hotărâri se poate cere când instanţa nu s-a pronunţat asupra unui mijloc de apărare sau asupra unei dovezi administrate care era hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii”, a fost şi el abrogat prin OUG nr. 138/2000.
Criticile recurentului-reclamant, care vizează greşita neomologare de către instanţă a punctului de vedere exprimat de către expertul propus de reclamant, sunt nefondate întrucât vizează tocmai susţinerile contrare celor reţinute în expertiza omologată, susţinute de împrejurarea că acest expert ar fi respectat normele Internaţionale de Evaluare IVS 1 şi IVS 2, preluate de normele A.N.E.V.A.R., prin efectuarea a trei metode de evaluare.
O astfel de critică nu precizează în concret aspectele de nelegalitate ale metodelor de evaluare avute în vedere în expertiza omologată de instanţă, astfel încât nu poate conduce la modificarea soluţiei instanţei de apel.
În ceea ce priveşte reanalizarea existenţei sau nu a unor racorduri ale imobilului la reţelele urbane de termoficare, gaz metan, telefonie, acest fapt ar constitui o reapreciere a probelor administrate în faza procesuală a apelului de către instanţa de recurs, ceea ce este imposibil, pentru argumentul expus anterior.
Recurentul-reclamant a depus în cadrul probei cu înscrisuri în recurs dovada că imobilul este racordat la reţelele de telefonie, electricitate şi gaze naturale pentru care expertul O.C. a precizat că nu există racordare, aceste reţele fiind „la gard”, însă aceste înscrisuri nu au concludenţa necesară pentru a determina o casare cu trimitere spre rejudecare a cauzei, întrucât nu poate dovedi că situaţia de fapt în cauză nu a fost pe deplin stabilită, cu atât mai mult cu cât aceste aspecte au avut o relevanţă parţială numai în cadrul calculului valorii terenului prin metoda comparaţie prin bonitate, iar valorarea imobilului în ansamblu a fost stabilită ca medie între metoda analitică standard (care include şi metoda comparaţie prin bonitate, conform pct. 5.3.3.1.3 din expertiză) şi metoda comparaţiei directe a ofertelor.
Astfel fiind, Înalta Curte apreciază că recursul declarat de către reclamant nu este fondat, nefiind incidente motivele de recurs invocate.
Analizând recursul declarat de către pârâtul Ministerul Finanţelor Publice prin D.G.F.P. a Municipiului Bucureşti, Înalta Curte îl apreciază ca nefondat, pentru argumentele ce succed:
Astfel cum corect a motivat şi instanţa de apel, calitatea procesuală pasivă a acestui recurent în cauze având ca obiect restituirea preţului de piaţă al imobilelor pentru care s-a produs evicţiunea chiriaşului, cumpărător al imobilului în temeiul Legii nr. 112/1995, este dată de lege, respectiv de art. 50 alin. (3) al Legii nr. 10/2001.
Prin urmare, invocarea calităţii Primăriei municipiului Bucureşti de pârâtă în cauză, ca răspunzătoare pentru evicţiune în temei contractual sau de purtătoare a responsabilităţii suportării cheltuielilor de judecată în astfel de speţe, nu va putea fi primită întrucât dispoziţiile Legii nr. 10/2001, ca lege specială de reparaţie pentru categoria imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, se aplică cu prioritate faţă de dispoziţiile dreptului comun de la care derogă, conform principiului „specialia generalibus derogant”.
Textul art. 274 alin. (3) C. proc. civ. se referă numai la „partea care cade în pretenţii”, astfel încât numai Ministerul Finanţelor Publice poate fi obligat la cheltuieli de judecată, cât timp numai acestuia îi este recunoscută calitatea de parte într-un astfel de proces.
Analizând modul de interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001 de către instanţa de apel, Înalta Curte constată că motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu este incident nici sub acest aspect, câtă vreme necontestarea în instanţă a valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat de chiriaş în temeiul Legii nr. 112/1995 face imposibilă reanalizarea valabilităţii sale, întrucât s-ar încălca prezumţia de valabilitate rezultând din existenţa titlului de proprietate, în absenţa constatării pe cale judecătorească a aspectelor care ţin de valabilitatea convenţiei de vânzare-cumpărare.
Întrucât respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 nu a fost verificată de către instanţă nici în acţiunea în revendicare, astfel cum rezultă din cuprinsul sentinţei civile nr. 6431 din 23 aprilie 2007 pronunţată de către Judecătoria Sector 1 Bucureşti, devenită irevocabilă prin decizia civilă nr. 1950 din 3 12 2007 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, nu există nici un argument care să determine înlăturarea reclamantului de la beneficiul restituirii preţului de circulaţie a imobilului.
Nu sunt fondate nici criticile privind supraevaluarea imobilului, întrucât recurentul doreşte să fie luaţi în calcul şi coeficienţii negativi, de micşorare a valorii imobilului, (în raport de care în răspunsul la obiecţiuni s-a stabilit o valoare mai mică a imobilului), cât şi coeficientul de 30% rezultat din devalorizarea imobilului, pentru aceleaşi argumente pentru care nici cererea recurentului-reclamant, de majorare a valorii imobilului, nu a fost primită.
Pentru aceste argumente şi în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursurile urmează a fi respinse ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursurile declarate de reclamantul O.A.D. şi de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice prin D.G.F.P. a Municipiului Bucureşti împotriva deciziei nr. 79A din 22 februarie 2012 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, ca nefondate.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 16 noiembrie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 6791/2012. Civil. Excepţie de... | ICCJ. Decizia nr. 2929/2012. Civil. Excepţie de... → |
|---|
