ICCJ. Decizia nr. 7148/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 7148/2012
Dosar nr. 7020/30/2010
Şedinţa publică din 12 noiembrie 2012
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 4019/PI din 06 septembrie 2011 pronunţată în dosarul sus-menţionat, Tribunalul Timiş a respins, ca neîntemeiată, acţiunea civilă formulată de reclamanţii M.G., B.A.S., P.R.M., în contradictoriu cu pârâţii Ministerul Finanţelor Publice, Consiliul Local al Municipiului Timişoara, Administraţia Domeniului Public a Primăriei Municipiului Timişoara, prin Primar, Ministerul Dezvoltării Regionale şi Locuinţei, Regia Autonomă Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat Bucureşti, având ca obiect pretenţii.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 9797 din 22 octombrie 1996 încheiat de Statul Român, prin administratorul său general, numiţii M.G. şi M.O. au cumpărat apartamentul nr. 3 din Timişoara, str. A., în baza Legii nr. 112/1995.
La data de 01 aprilie 2008, s-a pronunţat decizia civilă nr. 255 de către Tribunalul Timiş, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare menţionat, ca urmare a constatării că imobilul a fost preluat fără titlu de către Statul Român. În motivare, s-a reţinut că notorietatea abuzurilor comise de statul comunist, în materie imobiliară, prin preluarea imobilelor de la foştii proprietari consideraţi „exploatatori” dă naştere unei prezumţii simple de preluare cu titlu discutabil (nevalabil).
Altfel spus, orice subdobânditor al unui imobil preluat de stat în perioada comunistă, prin modurile specifice de dobândire a proprietăţii socialiste, trebuia sau putea să aibă un dubiu, o îndoială cu privire la legalitatea titlului statului asupra acelui bun, asupra însăşi aparenţei de drept, simpla ignoranţă nefiind suficientă a-i conferi statutul de dobânditor de bună-credinţă. La epoca adoptării Legii nr. 112/1995, fuseseră admise de instanţele judecătoreşti acţiuni în revendicare întemeiate pe dreptul comun, introduse de foştii proprietari spoliaţi.
Or, cunoscând împrejurarea că titlul vânzătorului ar putea fi desfiinţat printr-o hotărâre judecătorească, chiriaşii ar fi trebuit să dea dovadă de o maximă prudenţă şi diligenţă în a cumpăra imobile din casele naţionalizate, asumându-şi în acest caz riscurile pe care le implica o manifestare de voinţă în sensul achiziţionării unui astfel de apartament (mai ales că se prefigura, de însăşi Legea nr. 112/1995, apariţia unor legi speciale de reparaţie).
În continuare, în aceeaşi hotărâre, s-a reţinut că nu sunt întrunite condiţiile stricte şi raţiunile cu totul speciale care justifică lipsirea adevăratului proprietar de dreptul său în favoarea terţilor subdobânditori (cumpărători pârâţi), întrucât cei din urmă au achiziţionat apartamentele din imobilul preluat în mod abuziv de la W.T. şi de la autoarea sa - W.M., în condiţiile în care era de notorietate că se preconiza retrocedarea imobilelor preluate de la foştii proprietari printr-o lege specială şi, ca atare, orice persoană diligentă ar fi trebuit să aştepte măsurile reparatorii de care se vorbea public, de mult timp, şi abia apoi să cumpere, dacă bunul nu ar fi fost restituit proprietarului de drept.
Tribunalul a conchis că instanţa care a soluţionat litigiul de revendicare a imobilului de către fostul proprietar a stabilit reaua-credinţă a cumpărătorilor M.G. şi M.O., aceasta din urmă decedată şi moştenită de reclamanţii din prezenta cauză. Aceasta a fost motivul nulităţii dispuse prin decizia tribunalului şi menţinută de Curtea de Apel Timişoara.
Conform art. 501 din Legea nr. 1/2009 de modificare a Legii nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
Pentru a verifica dacă textul este incident în speţă, s-a avut în vedere hotărârea citată în care s-a constatat că imobilul în discuţie se sustrăgea sferei de aplicare a Legii nr. 112/1995, care se referă la imobile preluate cu titlu.
Tribunalul a constatat astfel că încheierea contractului de vânzare cumpărare de către M.G. şi M.O. nu a avut loc cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, fapt constatat cu putere de lucru judecat şi de care trebuia să ţină seama în prezenta cauză. Din acest motiv, nu se pot acorda reclamanţilor despăgubiri la valoarea de piaţă a imobilului, în condiţiile temeiului de drept invocat, iar cum reclamanţii nu au fost de acord nici cu determinarea unei alte valori, se impune respingerea petitului întâi, a reţinut instanţa de fond.
Nici pentru petitele doi şi trei, reclamanţii nu au primit câştig de cauză, pentru că, din dispoziţiile invocate de aceştia, respectiv art. 20 alin. (21) şi (23) din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, rezultă că o cerinţă pentru obţinerea unei locuinţe din fondurile de locuinţe gestionate de consiliile locale şi/sau de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Locuinţei sau pentru atribuirea unei locuinţe cu chirie din fondul de imobile disponibil aflat în proprietatea sau în administrarea Regiei Autonome Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat, este buna-credinţă la cumpărarea imobilului în baza Legii nr. 112/1995. Anterior a fost menţionată decizia rămasă irevocabilă prin care s-a stabilit reaua-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanţii M.G., B.A.S. şi P.R.M., iar prin decizia civilă nr. 27 din 14 februarie 2012 a Curţii de Apel Timişoara s-a respins ca nefondat apelul, reţinându-se că întrucât s-a stabilit în mod irevocabil că încheierea contractului de vânzare-cumpărare de către reclamanţi s-a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 rezultă în mod evident că reclamanţii nu se pot prevala de dispoziţiile art. 50 alin. (21) art. 50 alin. (3), art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanţii M.G., B.A.S. şi P.R.M. solicitându-se casarea hotărârii cu trimiterea cauzei spre rejudecare în principal pentru administrarea probelor solicitate pentru stabilirea valorii de circulaţie a imobilului.
Astfel criticile aduse hotărârii instanţei de apel vizează nelegalitatea hotărârii sub următoarele aspecte:
Reclamanţii susţin că instanţa de apel şi cea de fond au făcut o greşită interpretare şi aplicare a legii faţă de obiectul dedus judecăţii întrucât buna sau reaua credinţă a cumpărătorului nu poate fi interpretată ca o încălcare a Legii nr. 112/1995.
Se susţine că încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, aşa cum este aceasta reglementată de temeiul de drept al acţiunii este de strictă interpretare şi se referă la situaţiile prevăzute de actul normativ – calitatea de chiriaş al cumpărătorului, acesta să nu deţină în proprietate o altă locuinţă, imobilul să nu monument istoric. Aceste situaţii prevăzute expres de Legea nr. 112/1995 şi sancţionate cu nulitatea absolută nu pot fi asimilate şi nu pot avea acelaşi tratament juridic în raport cu Legea nr. 1/2009 ca reaua-credinţă reţinută în sarcina reclamanţilor.
Ca atare, se învederează că actele normative este necesar a fi interpretate în sensul în care să producă efecte juridice şi în sensul în care nu pot produce astfel de efecte.
În aceeaşi idee se susţine că prin excluderea categoriei de cumpărători în care se găsesc reclamanţii, instanţa interpretează Legea nr. 112/1995 într-o manieră care excede şi litera şi spiritul acesteia.
Examinând hotărârea instanţei de apel prin prisma motivelor de recurs invocată şi a dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:
Prin cererea înregistrată la 01 noiembrie 2010, reclamanţii M.G., B.A.S. şi P.R.M. au solicitat obligarea pârâtului Ministerul Finanţelor Publice la plata sumei de 584.215 RON reprezentând valoarea de circulaţie a imobilului situat în Timişoara, str. P.M.C., în temeiul art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001.
Prin decizia civilă nr. 255 din 01 aprilie 2008 a Tribunalului Timiş s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, reţinându-se nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 la momentul încheierii lui şi reaua-credinţă a cumpărătorilor la acel moment.
Din acest motiv, nu se pot acorda reclamanţilor despăgubiri la valoarea de piaţă a imobilului, în condiţiile temeiului de drept invocat, iar în condiţiile în care reclamanţii nu au fost de acord nici cu determinarea unei alte valori, soluţia de respingere a petitului întâi este legală.
Dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, nu fac decât să aplice instituţia răspunderii pentru evicţiune într-un domeniu particular, cel al imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 06 martie 1945-22 decembrie 1989 şi înstrăinate de stat unor chiriaşi de bună-credinţă în baza Legii nr. 112/1995.
După intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009 trebuie realizată distincţia între preţul actualizat şi preţul de piaţă al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, şi această distincţie funcţionează, în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare-cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu rea-credință, ce reprezenta titlul său de proprietate, ca o consecinţă a admiterii acţiunii în nulitate, sau prin admiterea unei acţiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiţie, existenţa unor titluri valabile de proprietate.
Astfel că, menţinându-se alin. (2) al art. 50, realizându-se modificarea de la alin. (3) al art. 50, care cuprinde ipotezele de la alin. (2) şi alin. (21), şi introducându-se art. 501, este evidentă concluzia că nu în toate cazurile în care chiriaşii cumpărători au fost evinşi (deposedaţi), în sens larg, se impune acordarea valorii de piaţă, a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate în considerarea Legii nr. 112/1995, ci această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care, menţinându-se valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, chiriaşii au fost evinşi, prin efectul admiterii acţiunii în revendicare, prin compararea titlurilor.
Legea nr. 1/2009 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06 martie 1945-22 decembrie 1989 a modificat art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2011, având astfel următorul cuprins: „restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi alin. (21) se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor, din fondul extrabugetar, constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.
Tot astfel, după art. 50, prin același act normativ sus-evocat s-a introdus un nou articol, art. 501, cu următorul cuprins: „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare; valoarea despăgubirilor, se stabileşte prin expertiză ”.
Din interpretarea sistematică a acestor dispoziţii legale, Înalta Curte apreciază că, inclusiv după intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009, publicată în M. Of. nr. 63/03.02.2009, trebuie realizată distincţia între preţul actualizat şi preţul de piaţă al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, şi această distincţie funcţionează, în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare-cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu rea-credință, ce reprezenta titlul său de proprietate, ca o consecinţă a admiterii acţiunii în nulitate, sau prin admiterea unei acţiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiţie, existenţa unor titluri valabile de proprietate.
Înalta Curte apreciază astfel că, menţinându-se alin. (2) al art. 50, realizându-se modificarea de la alin. (3) al art. 50, care cuprinde ipotezele de la alin. (2) şi alin. (21), şi introducându-se art. 501, este evidentă concluzia că, nu în toate cazurile în care chiriaşii cumpărători au fost evinşi (deposedaţi), în sens larg, se impune acordarea valorii de piaţă, a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate în considerarea Legii nr. 112/1995, ci această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care, menţinându-se valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, chiriaşii au fost evinşi, prin efectul admiterii acţiunii în revendicare, prin compararea titlurilor.
În contextul cauzei, se constată, însă, că recurenţii nu se încadrează în ipoteza reglementată de art. 501 al Legii nr. 10/2001 republicată, respectiv a încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, şi a menţinerii valabilităţii acestui contract, respectiv nu se află în situaţia evingerii lor, prin efectul admiterii acţiunii în revendicare prin comparare de titluri.
În acest sens, deşi se poate retine că, în sensul sau etimologic, evicţiunea desemnează pierderea unui drept prin judecată – „evincere est vicendo in judicio aliquid auferre” – instanţa de recurs consideră necesar să reitereze că, în opinia sa, în cauză, nu sunt incidente aceste reguli, întrucât evicţiunea presupune un contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat, iar, în ipoteza în care contractul translativ de proprietate, cu titlu oneros, se desfiinţează, ca o consecinţa a admiterii acţiunii in nulitate, devin aplicabile principiile ce guvernează efectele nulităţii, respectiv desfiinţarea contractului cu efect retroactiv, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară (restitutio in integrum).
În temeiul acestor principii, tot ceea ce s-a executat în baza unui act juridic anulat trebuie restituit, pentru ca părţile raportului juridic să ajungă în situaţia în care acest act nu s-ar fi încheiat, şi, cum obligaţia fiecăruia dintre părţile contractului sinalagmatic, desfiinţat retroactiv, deşi executată, apare ca şi când nu a existat vreodată, restituirea prestaţiilor se întemeiază pe plata lucrului nedatorat.
Or, în speţa dedusă judecăţii, prin decizia civilă nr. 255 din 01 aprilie 2008 a Tribunalului Timiş s-a stabilit cu putere de lucru judecat că este exclusă buna-credinţă a cumpărătorilor, constatându-se astfel nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare raportat tocmai la nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 la momentul încheierii lui .
Cum, aceste aspecte de drept au fost dezlegate în mod irevocabil, printr-o hotărâre ce se bucură de o prezumţie de validitate, nu mai pot fi repuse în discuţie în prezentul recurs, urmând a se constata că în cauză a intervenit desfiinţarea titlului de proprietate al reclamanţilor ca urmare a nerespectării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, situaţie ce exclude aplicabilitatea şi incidenţa dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Din perspectiva celor expuse, instanţa de apel a făcut o legală interpretare şi aplicare a legii raportat atât la obiectul dedus judecăţii, cât şi a poziţiei reclamanţilor ce nu au fost de acord cu determinarea şi stabilirea unei alte valori, decât cea de piaţă a imobilului.
Cum reclamanţii nu au fost de acord decât cu valoarea de piată a imobilului, nu-şi găsesc aplicabilitate nici dispoziţiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, republicată, care prevăd că restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea Legii nr. 112/1995, cu modificările şi completările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificarea şi completările ulterioare, motiv pentru care Înalta Curte constată că decizia recurată este dată cu corecta aplicare a legii.
Din perspectiva celor expuse, nici una din criticile recurenţilor nu se circumscriu dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., motiv pentru care recursul reclamanţilor urmează a fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii M.G., B.A.S. şi P.R.M. împotriva deciziei nr. 27 din 14 februarie 2012 a Curţii de Apel Timişoara, secţia I civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 12 noiembrie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 7106/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 7150/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
