ICCJ. Decizia nr. 774/2012. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 774/2012
Dosar nr. 5193/118/2007
Şedinţa din 9 februarie 2012
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 363 din 27 martie 2008, Tribunalul Constanţa a respins, ca nefondată, acţiunea formulată de reclamantul B.B., în contradictoriu cu pârâţii Primarul municipiului Constanţa, Municipiul Constanţa, prin primar şi Consiliul local Constanţa, reţinând, în esenţă, că notificarea înregistrată la B.E.J. S.A.C., din 11 iulie 2001, a vizat restituirea în natură a terenului în suprafaţă de 480,60 mp., situat în staţiunea Mamaia, iar prin dispoziţia contestată s-a respins cererea reclamantului pe considerentul că acest imobil nu se încadrează în dispoziţiile Legii nr. 10/2001.
Instanţa de fond a constatat că titlul de care se prevalează reclamantul este actul de vânzare-cumpărare din 29 august 1936, prin care autorul său, B.T.U., a dobândit suprafaţa de teren în litigiu, stabilindu-se, totodată, în sarcina cumpărătorului o obligaţie de a edifica o construcţie în termen de 4 ani de la data intervenirii vânzării, sub sancţiunea, rezilierii de plin drept a prezentei vânzări şi Municipiul Constanţa, investind prezentul act cu formula executorie prevăzută de art. 20 din legea autentificării actelor, fără somaţiune, curs de judecată sau altă punere în întârziere, ci de plin drept va intra în posesiunea terenului vândut fără nici o altă formalitate”.
Ulterior, termenul de executare a obligaţiei cumpărătorului a fost prelungit la 6 ani, însă prin Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958 a fostului Sfat Popular al Oraşului Constanţa au fost declarate desfiinţate şi reziliate de plin drept toate actele de vânzare de loturi de teren din staţiunea Mamaia pentru neexecutarea clauzelor contractuale, atât în ceea ce priveşte neplata preţului, cât şi cu privire la needificarea construcţiilor.
S-a constatat, că, deşi reclamantul a făcut dovada că este succesorul legal al autorului B.T.U., acesta nu a făcut şi dovada respectării clauzelor contractuale de către antecesorul său, iar emiterea de către Primăria Constanţa a unei decizii de reziliere (rezoluţiune) a contractului de vânzare-cumpărare s-a realizat în considerarea clauzei privind obligaţia de a construi pe teren, clauză care avea caracterul juridic al unui pact comisoriu de gradul IV, astfel încât nu se poate reţine că a operat o preluare abuzivă a imobilului în proprietatea statului.
Instanţa de fond a apreciat că, în prezenţa unui asemenea pact, rolul instanţei de judecată sub aspectul aplicării sancţiunii este înlăturat în totalitate, rezoluţiunea operând de drept, fără a fi necesară intervenţia justiţiei, sancţiunea desfiinţării contractului fiind efectul direct al neexecutării obligaţiei debitorului.
Manifestarea de voinţă a creditorului, de a face efectivă sancţiunea rezoluţiunii, a fost exprimată de altfel prin Decizia nr. 22043/1958, acest act nefiind unul abuziv, de naţionalizare şi de dobândire prin rapt a proprietăţii asupra terenului, ci reprezintă doar manifestarea de voinţă a creditoarei Primăria Constanţa de a da eficienţă pactului comisoriu şi de a prelua efectiv în posesia sa terenul în litigiu, care a reintrat astfel în patrimoniul vânzătoarei.
S-a mai constatat, că dacă pentru perioada războiului (1941-1945) neexecutarea construcţiei nu este una culpabilă, proprietarul terenului fiind împiedicat de un caz de forţă majoră să îşi îndeplinească obligaţiile asumate prin contract, această cauză de înlăturare a răspunderii pentru neexecutarea obligaţiei de a construi nu mai subzistă în perioada următoare, anume până la apariţia Deciziei nr. 22043/1958, prin care autoritatea locală vânzătoare şi-a manifestat voinţa de a da eficienţă pactului comisoriu de gradul IV.
S-a conchis, în sensul că preluarea terenului a fost realizată în executarea pactului comisoriu, deci pe temei contractual, conform voinţei părţilor, iar nu abuziv, situaţie în care dispoziţia primarului este legală, terenul neputând intra în sfera de aplicare a Legii nr. 10/2001.
Prin decizia civilă nr. 268/C din 01 noiembrie 2010, Curtea de Apel Constanţa - secţia civilă, minori şi familie, litigii de muncă şi asigurări sociale, completată prin decizia nr. 65 din 31 ianuarie 2011; a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelantul-reclamant şi a obligat apelantul la plata către pârâţi a sumei de 357 lei, cheltuieli de judecată, reţinând, în esenţă, că prin contractul de vânzare din 29 august 1936 încheiat între Consiliul Comunal al municipiului Constanţa, în calitate de vânzător şi B.T.U. în calitate de cumpărător, a fost înstrăinat terenul în litigiu, identificat în planul de sistematizare al plajei Mamaia.
Imobilul a fost vândut cu ,,destinaţiunea (…) ca cumpărătorul să construiască casă de locuit sau vilă, în conformitate cu planurile aprobate de Administraţia Municipală’’, cumpărătorul fiind obligat printr-o clauză expresă ca în timp de patru ani, cu începere de la momentul autentificării contractului, să construiască ,,în condiţiunile de mai sus’’.
Actul prevedea totodată obligaţia cumpărătorului de a participa cu o cotă determinată la cheltuielile edilitare făcute de primărie, precum şi faptul că, în cazul nerespectării vreuneia dintre obligaţiile asumate de cumpărător, este atrasă rezilierea de plin drept, terenul reintrând în patrimoniul Municipalităţii fără nici o altă formalitate decât simpla învestire cu formulă executorie a actului.
Printr-o ultimă clauză a contractului, cumpărătorul a consimţit la operarea în acest mod a sancţiunii.
În speţă, se pune problema operării pactului comisoriu de grad IV şi raportul dintre condiţiile în care acesta şi-a produs efectele şi situaţia clară de neexecutare a obligaţiei contractuale de către autorul apelantului, motivată însă pe existenţa unei împrejurări obiective, mai presus de voinţa debitorului obligaţiei de a o executa.
Pornind de la premisa că rolul redus al instanţei în ceea ce priveşte aplicarea sancţiunii rezoluţiunii pe temeiul pactului comisoriu de gradul IV este acceptat doar atunci când se cere constatarea operării acestei sancţiuni, dar nu şi atunci când se contestă îndeplinirea condiţiilor de eficienţă ori valabilitate a pactului comisoriu sau când se invocă nerespectarea condiţiilor generale ale răspunderii contractuale, instanţa de apel a constatat că urmează a fi analizate acele apărări ale apelantului care se raportează la incidenţa forţei majore, pentru că existenţa unei cauze de înlăturare a vinovăţiei debitorului obligaţiei face de prisos discutarea condiţiei rezolutorii.
Astfel, s-a reţinut că, pe perioada celui de-al doilea război mondial (până în anul 1945), autorul apelantului s-a aflat într-o situaţie de imposibilitate obiectivă de a-şi executa obligaţia de edificare a unei construcţii pe terenul cumpărat, ceea ce a fost acceptat şi de către instanţa de fond, ea rezultând nu atât din caracterul de notorietate al acestei împrejurări, cât şi din actele normative edictate la acea vreme, precum şi din manifestarea autorităţilor locale, care au înţeles de altfel să proroge în mod unilateral termenul de îndeplinire a unor asemenea obligaţii (deciziunea nr. 15493 din 21 noiembrie 1945 – fila 68 dosar apel, vol. I); că intervenţia cazului de forţă majoră trebuie însă analizată pentru perioada ulterioară, când apelantul reclamant invocă aceeaşi imposibilitate obiectivă pentru autorul său în a-şi executa obligaţia datorită ocupării zonei litorale de către trupele sovietice şi mai apoi de instaurarea regimului comunist în România.
Din această perspectivă, Curtea a reţinut că după finalizarea războiului şi încetarea efectelor actelor normative editate la acea vreme, perioada de rechiziţie a clădirilor şi de ocupare a zonei staţiunii Mamaia de către trupele ruseşti, intervenită după mai 1945, nu mai poate fi privită ca o situaţie similară de forţă majoră, în care autorul reclamantului nu ar fi fost în măsură să-şi exercite drepturile convenţionale.
În legătură cu această situaţie, s-a avut în vedere că nu s-a probat în nici un mod faptul că datorită unor eventuale măsuri represive luate asupra persoanei cumpărătorului, ori datorită altor considerente care aduc în discuţie într-un mod de netăgăduit chestiunea impedimentului obiectiv şi insurmontabil, autorul reclamantului nu s-a putut adresa autorităţilor locale pentru ridicarea construcţiei.
S-a mai reţinut, că faptele de notorietate, privind staţionarea pe teritoriul românesc a trupelor sovietice şi după terminarea războiului, ca şi al instaurării unui nou regim în România, nu pot constitui, prin ele însele, motivaţia cazului de forţă majoră, persoanele care au fost împiedicate să-şi conserve sau să-şi valorifice un drept de proprietate în aceste condiţii fiind ţinute să probeze în concret această împrejurare; că această viziune, regăsită în recenta jurisprudenţă a instanţei supreme, în speţe similare, vine în susţinerea ideii că schimbarea de regim politic nu poate fi analizată, în toate cazurile, ca fiind o situaţie de forţă majoră, şi că, în măsura în care înseşi autorităţile locale au emis Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1958 privind operarea rezoluţiunii contractelor de vânzare-cumpărare pentru neîndeplinirea obligaţiilor asumate de cumpărătorii acestor terenuri, cade în sarcina procesuală a pretinsului titular al dreptului de a dovedi că după finalizarea conflagraţiei mondiale cumpărătorul a continuat să se afle într-o circumstanţă care în mod obiectiv l-a împiedicat să pretindă fie executarea contractului, fie restituirea prestaţiilor.
Or, în speţă, nu s-a dovedit că autorul reclamantului, B.T.U., decedat în 1986, s-a aflat în această ipostază şi anume că faţă de acesta au fost luate imediat după 1945 măsuri represive, arestare, stabilirea domiciliului obligatoriu etc., de natură să-l pună în situaţia de a nu-şi putea valorifica dreptul de a construi, conferit prin contract, singurele apărări referindu-se la situaţia socio-politică a vremii.
Faptul că acţiunea în rezoluţiune este una supusă în principiu prescripţiei extinctive nu exclude afirmarea de către vânzător a sancţiunii rezoluţiunii de plin drept după împlinirea termenului pentru care s-a stabilit obligaţia debitorului cumpărător, în situaţia pactului comisoriu de grad IV. În cauză, vânzătorul terenului a inserat între clauzele contractului iniţial o condiţie rezolutorie care excludea intervenţia instanţei de judecată şi efectuarea oricăror formalităţi pentru a o valorifica, aşa încât până la realizarea condiţiei rezolutorii obligaţia debitorului exista şi îşi producea efectele.
Totodată, s-a reţinut că nu este lipsit de relevanţă că textul art. 1368 C. civ. califică acţiunea vânzătorului pentru rezoluţiunea contractului de vânzare ca fiind una reală, caz în care termenul prescripţiei extinctive aplicabil era cel stabilit prin art. 1890 C. civ., anume de 30 de ani; că, faptul că Decizia nr. 22043/1958 nu face referire expresă şi nu identifică terenul în litigiu, şi pe autorul apelantului reclamant, nu are nicio relevanţă pentru că autoritatea publică locală şi-a manifestat doar voinţa – în calitate de creditor – de a da eficienţă pactului comisoriu, prin acest act, că, faţă de configuraţia clauzei, de modul de operare şi de consecinţele acestui pact, stabilite de comun acord de către părţi, nu era necesară intervenţia instanţei doar pentru a constata intervenţia sancţiunii rezoluţiunii, şi că apărările apelantului, în sensul că şi în prezenţa unui pact comisoriu de acest grad instanţa nu-şi pierde rolul de a constata intervenţia sancţiunii, au fost înlăturate prin trimitere la argumentaţia deja dezvoltată, în sensul că acest rol se manifestă doar atunci când se contestă îndeplinirea condiţiilor de valabilitate a pactului comisoriu sau când se invocă de către partea interesată (de regulă, debitorul obligaţiei grevate de condiţia rezolutorie) nerespectarea condiţiilor generale ale răspunderii contractuale.
Necomunicarea deciziei nu are relevanţă din punctul de vedere al efectelor sale juridice, pentru că, după cum s-a arătat, doar dacă se declară gata să-şi execute obligaţia, debitorul putea contesta orice împotrivire a creditorului în acest sens, însă, în speţă, nici o probă nu a fost administrată pe considerentul înaintării vreunei cereri către autoritatea locală de autorizare a lucrărilor ori de înlăturare a impedimentelor legate de pierderea posesiei terenului.
De asemenea, s-a reţinut că nu au nicio relevanţă apărările legate de menţionarea, în scriptele arhivistice anterioare, a autorului apelantului ca proprietar al terenului, pentru că, pe de o parte, ele exprimă datele consemnate la acea vreme în legătură cu titularul dreptului, iar pe de altă parte, nu aceste evidenţe consacră dreptul, primăria preluând terenul pe temei contractual, în baza condiţiei rezolutorii, fără a fi obligată să transcrie ori să radieze menţiunile anterioare efectuate de cumpărător.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, reclamantul B.B., criticând-o pentru nelegalitate, pentru următoarele considerente:
Reclamantul a arătat că, la data de 11 iulie 2001, a formulat notificarea înregistrată sub nr. 1243 din 11 iulie 2001 la B.E.J. S.C., prin care a solicitat Primarului municipiului Constanţa emiterea unei dispoziţii, în temeiul art. 23 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, privind restituirea în natură a terenului situat în staţiunea Mamaia, în „suprafaţă totală de 348,64 mp”; că, prin această notificare, a făcut dovada că are calitatea de persoană îndreptăţită la restituirea în natură a imobilului revendicat; că deţin un titlu valabil; că este unicul moştenitor legal al autorului său; că a făcut dovada proprietăţii asupra imobilului în litigiu cu titlul de proprietate, prin care se legitimează procesual activ, respectiv actul de vânzare transcris sub „din 29 august 1936” la Grefa Tribunalului Constanta şi 29 august 1936 la Tribunalul Constanţa; că, prin sentinţa civila nr. 363 din 27 martie 2008 pronunţată de Tribunalul Constanţa în dosarul nr. 5193/118/2007, prima instanţă a respins greşit cererea formulată, ca nefondată, iar prin decizia recurată s-a respins, greşit, ca nefondat, apelul formulat de reclamant împotriva acestei sentinţe; că, în considerentele hotărârii, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, existenţa contractului de vânzare din 29 august 1936 încheiat între Consiliul Comunal al municipiului Constanţa, în calitate de vânzător şi B.T.U., în calitate de cumpărător, prin care a fost înstrăinat un „teren în suprafaţă de 348,64 mp”, identificat în planul de sistematizare a plajei Mamaia şi că imobilul a fost vândut cu destinaţia edificării unei case de locuit sau vile, cumpărătorul fiind obligat printr-o clauză expresă să construiască în termen de 4 ani şi să participe cu o cotă parte determinată la cheltuielile edilitare făcute de primărie, iar nerespectarea vreuneia din obligaţiile asumate de cumpărător atrage rezilierea de plin drept, terenul reintrând in patrimoniul Municipiului Constanta, fără nicio altă formalitate decât simpla investire cu formulă executorie a actului.
Instanţa de apel, având în vedere că printr-o clauză finală cumpărătorul a consimţit la operarea în mod expres a sancţiunii prevăzute, a apreciat că este necesar să analizeze problema operării pactului compromisoriu de grad IV şi raportul dintre condiţiile în care acesta şi-a produs efectele şi situaţia clară de neexecutare a obligaţiei contractuale de către autorul apelantului, motivată însă de existenţa unei împrejurări obiective, mai presus de voinţa debitorului obligaţiei, de a executa obligaţia, sens în care aceasta a reţinut că în cauză trebuie avute în vedere două perioade şi anume: perioada dintre data încheierii contractului de vânzare şi anul 1945, şi perioada ulterioară anului 1945.
Dacă cu privire la prima perioada, instanţa a reţinut apărările formulate în sensul existentei forţei majore, ca şi cauza exoneratoare de răspundere pentru debitorul cumpărător, apreciind că apărările formulate în cauza sunt pertinente, aşa cum au fost reţinute şi de către instanţa de fond, cu privire la cea de-a doua perioadă, respectiv cea ulterioară anului 1945, instanţa de apel a reţinut că nu s-a făcut dovada imposibilităţii obiective de a edifica un imobil potrivit contractului de vânzare din 29 august 1936, obligaţie ce cade în sarcina reclamantului, fără ca o asemenea premisă să fie supună dezbaterii contradictorii.
De asemenea, s-a arătat, că, în mod greşit, instanţa de apel, cât şi cea de fond au reţinut că pactul comisoriu de radul IV, stipulat în contractul ce constituie titlul de proprietate al autorului reclamantului, a fost activat în mod legal, în condiţiile în care acesta trebuia să fie apreciat ca abuziv, fiind pus în aplicare cu încălcarea condiţiilor în care se poate cere constatarea rezoluţiunii în temeiul acestuia, acelaşi caracter abuziv fiind transmis şi măsurii de preluare a bunului, de lipsire a fostului proprietar de bunul său şi dreptul asupra acestuia, drept protejat şi recunoscut de dispoziţiile art. 480. si următoarele C. civ.; că deşi instanţa de apel a înţeles să distingă între două perioade de timp asupra cărora trebuie să aplice normele ce privesc cauza de forţă majoră şi cele privind rezoluţiunea, în mod eronat a pus doar în sarcina reclamantului obligaţia de a face dovada îndeplinirii obligaţiilor asumate prin contractul ce constituie titlul său de proprietate; că, deşi s-a reţinut că „debitorul cumpărător s-a aflat într-o imposibilitate obiectivă de a edifica o construcţie până în anul 1945, faţă de împrejurarea desfăşurării celui de-al doilea război mondial, şi faţă de aplicarea legislaţiei speciale”, instanţa de apel nu a înţeles să aplice aceleaşi norme legale menţionate şi perioadei subsecvente celui de-al doilea război mondial, întrucât este de notorietate faptul că după anul 1945 zona staţiunii Mamaia - Constanţa, unde este situat imobilul a fost ocupată de către trupele ruseşti, ce au staţionat în ţară până în iunie 1958, zona litoral - costieră fiind una de interes strategic major, persoanelor civile, cum este şi situaţia autorului reclamantului, fiindu-le interzis accesul în perimetrul menţionat, cu atât mai mult fiindu-le interzis accesul la edificarea unor construcţii pe terenurile rechiziţionate în mod abuziv, unilateral şi cu încălcarea prevederilor art. 480 C. civ., cât şi a normelor ce priveau rechiziţionarea.
S-a mai arătat, că instanţa de apel a reţinut că în prezenţa unui pact comisoriu de gradul IV nu mai este necesară intervenţia instanţei judecătoreşti, însă în situaţia în care instanţa este investită tocmai cu o astfel de cerere, aceasta era obligată să verifice pactul contractul în sine; că, în mod similar, instanţa de apel era ţinută să judece speţa şi în situaţia în care părţile solicită cenzurarea operării unei clauze contractuale şi a evitării abuzului de drept din partea uneia dintre părţi, şi că aceasta a stabilit exclusiv în sarcina reclamantului să facă dovada că şi-a îndeplinit obligaţia asumată, aceea de a construi într-un termen dat, fără însă să motiveze de ce nu a obligat şi pârâta să facă dovada demersurilor sale de a pune la dispoziţia reclamantului terenul înstrăinat, liber de orice sarcini, întrucât, din analiza contractului de vânzare din 29 august 1936, rezultă că „destinaţia terenului vândut este ca, cumpărătorul să construiască pe el vilă sau casă de locuit, conform planurilor aprobate [..]”, iar clauzele care stipulau obligaţii în sarcina vânzătorului şi care au activat pactul comisoriu, se aflau în strânsă interdependenţă cu obligaţiile cumpărătorului.
S-a mai arătat, că instanţa de apel a omis să facă aprecieri asupra faptului că intimatul pârât a făcut o ofertă de compensare în natură cu un alt teren, ceea ce echivalează, în opinia reclamantului, cu o recunoaştere a pretenţiilor sale, însă oferta a fost declinată, întrucât nu corespundea valoric pretenţiilor sale, dar probează faptul că intimatul pârât a avut disponibilitatea să-l despăgubească, ceea ce ar fi trebuit avut în vedere de către instanţă, care ar fi fost îndreptăţită să se pronunţe în sensul de „admitere a apelului”.
Examinând decizia recurată în limita criticilor formulate, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 5 şi 9 C. proc. civ., de către instanţă, în condiţiile art. 306 alin. (3) C. proc. civ., se constată următoarele:
Deşi nu arată expres, reclamantul, în ceea ce priveşte stabilirea situaţiei de fapt, susţinând că instanţele de fond şi apel au reţinut că pentru perioada ulterioară anului 1945 acesta nu a făcut dovada imposibilităţii obiective a autorului său de „a edifica un imobil potrivit contratului de vânzare din 29 iunie 1936, în sensul existenţei forţei majore”, fără să supună dezbaterii contradictorii o asemenea premisă, critică decizia civilă recurată pentru nelegalitate, ca fiind dată cu încălcarea principiului contradictorialităţii şi al dreptului la apărare.
Această critică este nefondată, întrucât, prin decizia recurată, instanţa de apel a pus în dezbaterea părţilor şi a analizat motivele de apel formulate de reclamant, prin care s-au formulat critici şi cu privire la stabilirea situaţiei de fapt de către prima instanţă, în sensul că, după anul 1945, greşit nu s-a reţinut incidenţa forţei majore care să-l fi împiedicat pe autorul acestuia să construiască imobilul vilă, conform clauzelor contractuale, pe terenul în litigiu.
Prin urmare, se constată că, potrivit art. 127-131 şi art. 298 C. proc. civ., pronunţarea instanţei de apel asupra temeiniciei sentinţei primei instanţe nu s-a făcut cu încălcarea principiilor contradictorialităţii şi dreptului la apărare, consacrate de dispoziţiile art. 129 C. proc. civ.
Motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. este, de asemenea, nefondat, pentru următoarele considerente:
În drept, potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se poate cere modificarea unei hotărâri când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.
În cauză, se constată că instanţa de apel a pronunţat hotărârea recurată cu aplicarea corectă a dispoziţiilor legale incidente.
Astfel, prin Legea nr. 10/2001 a fost reglementat regimul juridic al unor imobile preluate de stat în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, legiuitorul definind la art. 2 care anume preluări pot fi reţinute ca fiind abuzive în sensul acestui act normativ, de exemplu: naţionalizarea, confiscarea averii, preluarea fără vreun titlu sau pentru neplata impozitelor etc.
În categoria preluărilor mai sus arătate, caracterizate a fi abuzive, nu se încadrează şi acele situaţii în care, ca urmare a desfiinţării unor contracte civile pentru nerespectarea de către părţile contractante a clauzelor contractuale, bunul se reîntoarce în patrimoniul părţii contractante îndreptăţite la această măsură.
Este şi situaţia părţilor care au încheiat un contract de vânzare cumpărare, contract care ulterior a fost desfiinţat, fie pe cale judiciară, fie, în cazul în care părţile au înţeles să însereze clauze contractuale exprese privind rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, denumite pacte comisorii, în puterea acestor clauze.
În acest context al analizei este de menţionat că inserarea într-un contract a unui pact comisoriu (cu excepţia celui care reiterează dispoziţiile art. 1020 C. civ.), nu mai face necesară intervenţia instanţei judecătoreşti, iar dacă totuşi se apelează la ea, instanţa va putea face numai verificările pe care înseşi clauzele convenţionale de rezoluţiune stipulate de părţi le permit.
În speţă, este necontestat faptul că autorul reclamantului, B.T.U., a cumpărat de la Primăria municipiului Constanţa un lot din terenul situat în Staţiunea Mamaia prin contractul de vânzare - cumpărare din 29 august 1936 de Tribunalul Constanţa.
Vânzarea acestui teren a fost posibilă ca urmare a faptului că prin decizia nr. 25 din 30 decembrie 1905 a Consiliului Comunal al Primăriei Constanţa, aprobată prin Decretul nr. 761/1906, Primăria oraşului Constanţa a intrat în posesia mai multor terenuri situate în Staţiunea Mamaia, care i-au fost predate de Ministerul Agriculturii şi Domeniilor, terenuri pe care a hotărât să le vândă sub formă de loturi, cu obligaţia (condiţia) pentru cumpărători de a ridica în 4 ani pe acestea construcţii, termen prelungit ulterior la 6 ani.
Prin contractul mai sus arătat, autorul reclamantului şi-a asumat obligaţia de a construi pe acest teren o casă de locuit sau vilă, în conformitate cu planul aprobat de Administraţia Municipală, în termen de 4 ani, termen prelungit ulterior la 6 ani.
În acest contract, părţile au înţeles să însereze, de comun acord, o clauză de rezoluţiune, necontestată de reclamant, care are valoarea unui pact comisoriu de gradul IV, clauză potrivit căreia „nerespectarea vreunei obligaţiuni luate de cumpărător prin acest act atrage rezilierea de plin drept a prezentei vânzări şi Municipiul Constanţa, investind prezentul act cu formulă executorie conform art. 20 din legea autentificării actelor, fără somaţiune, curs de judecată sau altă punere în întârziere şi cu deplin drept, va intra în posesia bunului vândut”.
Faptul că nici până la expirarea termenului contractual şi nici după acea dată cumpărătorul nu şi-a îndeplinit obligaţia asumată, anume de a ridica o construcţie, este recunoscut de reclamant.
Or, prin înserarea în contract a pactului comisoriu mai sus redat, în mod explicit părţile au înţeles să accepte că în caz de nerealizare a condiţiei stipulate, aceea de a se ridica de către cumpărător o construcţie până la împlinirea termenului, contractul este desfiinţat de plin drept, fără să fie necesară intervenţia instanţei de judecată, adică fără să fie necesară pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti în acest sens, cum se apără recurentul, în sensul că şi în situaţia stipulării în contract a unui pact comisoriu expres, instanţa poate să verifice dacă sunt îndeplinite condiţiile legale pentru aplicarea sancţiunii rezoluţiunii contractului de vânzare-cumpărare.
Ca efect al desfiinţării retroactive a contractului de vânzare cumpărare, bunul s-a reîntors în patrimoniul vânzătorului, adică în patrimoniul Municipiului Constanţa, fapt care s-a realizat la momentul expirării termenului stipulat în contract, aşa cum a fost prelungit, şi care doar a fost constatat de către partea vânzătoare prin decizia nr. 22043/1958 a comitetului său executiv.
Apărarea reclamantului în sensul că, în speţă, pactul comisoriu privind rezoluţiunea de drept a contractului nu şi-ar fi putut produce efectele ca urmare a existenţei unor cauze de forţă majoră, respectiv izbucnirea celui de-al doilea război mondial, schimbarea regimului politic şi ocuparea staţiunii Mamaia de către trupele ruseşti, situaţii în care nu este dovedită vinovăţia autorului său cât priveşte neîndeplinirea obligaţiei asumate prin contract, nu poate fi primită.
Mai întâi, pentru că prin înserarea în contract a pactului comisoriu mai sus arătat, cumpărătorul şi-a asumat şi riscul desfiinţării contractului pentru neîndeplinirea fără vreo culpă din partea sa a obligaţiilor asumate prin acesta.
În caz contrar, în măsura în care părţile ar fi înţeles ca rezoluţiunea să intervină numai în caz de neîndeplinire culpabilă a obligaţiilor asumate, este de observat că nu era necesară stipularea unui asemenea pact comisoriu, o asemenea condiţie fiind cerută şi verificată în cazul rezoluţiunii judiciare.
Mai apoi, este de observat că şi în cazul existenţei unei imposibilităţii fortuite de executare a obligaţiei asumate prin contract, situaţie în care nu se pune problema rezilierii sau rezoluţiunii contractului, ci problema riscului contractului, acesta, riscul, este suportat de debitorul obligaţiei imposibil de executat, respectiv de către proprietarul sub condiţie rezolutorie, în speţă, tot de către autorul reclamantului.
În acest context al analizei este de menţionat şi faptul că în cauză nu s-a dovedit că prin adoptarea Decretului-lege nr. 4215/1938 s-ar fi instituit de către legiuitor vreo interdicţie, pe o durată nedeterminată, de a ridica construcţii în zona Mamaia.
Mai mult, în speţă, nu s-a dovedit în nici un mod nici faptul că autorul reclamantului ar fi întreprins vreun demers pentru a începe construcţia după încheierea contractului, adică după data de 28 august 1936, respectiv că acesta ar fi făcut vreun demers pentru îndeplinirea formalităţilor necesare autorizării lucrărilor de construire mai înaintea declanşării sau ulterior încheierii celui de-al doilea război mondial, sau după schimbarea regimului politic, caz în care apărările reclamantului cu referire la aceste aspecte sunt nefondate.
Aşa fiind, se constată că terenul în litigiu se găseşte în patrimoniul vânzătorului Municipiului Constanţa ca urmare a desfiinţării contractului de vânzare cumpărare încheiat de acesta cu autorul reclamantului, B.T.U., în anul 1936, pentru nerespectarea de către cumpărător a obligaţiei asumate prin contract şi nu ca urmare a unei deposedări abuzive, care să fi fost realizată în mod arbitrar şi prin abuz de putere de către stat, situaţie în care, în mod corect, instanţele de fond şi apel au constatat că în cauză nu sunt incidente dispoziţiile legii de reparaţie invocată de recurent, anume cele ale Legii nr. 10/2001.
Faţă de cele expuse, împrejurarea că intimatul-pârât, în rezolvarea pretenţiilor reclamantului, ar fi făcut acestuia o ofertă de compensare în natură cu un alt teren, nu produce nicio consecinţă juridică.
Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul B.B.
Constatând culpa procesuală a recurentului-reclamant, în temeiul art. 274 alin. (1) C. proc. civ., instanţa va dispune obligarea acestuia la 496 lei, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimaţi.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul B.B. împotriva deciziei nr. 268/C din 1 noiembrie 2010 a Curţii de Apel Constanţa - secţia civilă, minori şi familie, litigii de muncă şi asigurări sociale.
Obligă recurentul B.B. la plata sumei de 496 lei, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimaţii Primarul municipiului Constanţa, Municipiul Constanţa, prin primar şi Consiliul local Constanţa.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 9 februarie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 753/2012. Civil. Despăgubiri Legea... | ICCJ. Decizia nr. 780/2012. Civil. Reparare prejudicii erori... → |
|---|
