ICCJ. Decizia nr. 927/2012. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 927/2012
Dosar nr. 13857/83/2010
Şedinţa publică din 23 februarie 2012
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Tribunalul Satu-Mare, secţia comercială de contencios administrativ, prin sentinţa civilă nr. 140/LC din 25 ianuarie 2011 a admis acţiunea formulată de reclamanta W.A. în contradictoriu cu pârâţii G.G. şi S.P.I.B. ROMÂNIA – Agenţia Satu-Mare, în sensul că a constatat nulitatea absolută a contractului de garanţie imobiliară nr. 4781/2006 şi a contractului de garanţie imobiliară nr. 4783/2006 încheiate între părţi, notate asupra imobilului înscris în C.F. 4064 N Satu Mare sub numărul cadastral 988, în natură teren arabil intravilan.
S-a dispus radierea înscrierilor efectuate în baza contractelor de garanţie imobiliară pe foaia C, sub C5, 6, 7 şi 8 în favoarea pârâtei S.P.I.B. ROMÂNIA – Agenţia Satu-Mare.
În final au fost obligaţi pârâţii să plătească reclamantei suma de 2000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând contravaloare onorariu de avocat.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut, în principal, că imobilul în litigiu a fost iniţial proprietatea mamei reclamantei W.A., fiind trecut în proprietatea Statului Român prin titlu juridic de donaţie.
Primarul Municipiului Satu Mare prin dispoziţia nr. 2208 din 24 noiembrie 2005 a soluţionat notificarea depusă de reclamantă în baza Legii nr. 10/2001 şi a dispus restituirea în natură a construcţiilor cu destinaţie de locuinţă şi restituirea în natură prin atribuirea unui drept de folosinţă specială asupra terenului.
Prin încheierea nr. 131 din 5 ianuarie 2006 s-a admis în parte cererea de înscriere a imobilului restituit reclamantei în baza Legii nr. 10/2001, înscriindu-se în proprietatea reclamantei casa de locuit şi construcţiile, cu un drept de folosinţă specială pe această parcelă de teren. A fost respinsă cererea de înscriere a dreptului de folosinţă specială asupra nr.top 988, cu motivarea că s-a efectuat o înscriere în C.F. 4064 N Satu Mare în favoarea lui R.S., în baza unui titlu de proprietate emis acestuia, în conformitate cu Legea nr. 18/1991.
Această notare a dreptului de interdicţie prevăzută de Legea nr. 18/1991 a făcut posibilă încheierea unui contract autentic de vânzare-cumpărare între R.S. şi pârâtul G.G., la data de 22 decembrie 2003.
Dispoziţia nr. 2208 din 24 noiembrie 2005 emisă de Primarul Municipiului Satu-Mare de restituire în natură a imobilului a fost contestată în instanţă de către R.S., iar prin sentinţa civilă nr.1330/7 martie 2007 a Judecătoriei Satu-Mare această contestaţie a fost respinsă. Soluţia a fost menţinută atât de instanţa de apel, cât şi cea de recurs.
Ulterior, prin sentinţa civilă nr. 2000 din 25 martie 2009 pronunţată de Judecătoria Satu-Mare în Dosarul nr. 594/296/2006 a fost admisă acţiunea reclamantei, printre altele constatându-se şi nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 5566 din 22 decembrie 2003 încheiat de BNP D.R., între R.S. şi pârâtul G.G. pentru parcela de teren sub nr.top 988 transcrisă în C.F. 4064 N Satu-Mare, precum şi radierea tuturor înscrierilor efectuate în favoarea pârâţilor.
Având în vedere că prin hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a desfiinţat proprietatea pârâtului G.G. asupra imobilului din litigiu, prin constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare în temeiul căruia a dobândit dreptul de proprietate, astfel efectele acestui contract, în lumina principiului retroactivităţii, în temeiul căreia nulitatea absolută a actului îşi produce efecte chiar din momentul în care a fost încheiat, în baza acestui principiu, precum şi în baza principiului „resolutio jure dantis, resolvitur jus accipientis” contractele de garanţie imobiliare încheiate de pârâţi urmează soarta juridică a actului principal în temeiul căruia au fost încheiate, respectiv nulitatea absolută a acestora.
Ipoteca este definită ca un drept real accesoriu, care are ca obiect un bun imobil al debitorului sau a altei persoane, fără deposedare, care conferă creditorului ipotecar, drept de a urmări imobilul în stăpânirea oricui s-ar afla şi de a fi plătit cu prioritate faţă de ceilalţi creditori, din preţul acelui bun.
Din definiţia instituţiei, rezultă că ipoteca este un drept accesoriu care însoţeşte un drept principal, respectiv dreptul de proprietate, astfel, dreptul de ipotecă urmează soarta dreptului principal, conform principiului „accesorium sequitur principale”.
În practica judiciară a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia comercială, în acest sens, se pronunţă Decizia nr. 2201/2008, prin care se reţine că, constituitorul ipotecii care a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului, în speţă pârâtul G.G., dat în garanţie, echivalează cu o stingere a ipotecii constituite asupra acestuia pe cale principală, deoarece reclamanta nu este un terţ dobânditor ulterior constituirii ipotecii aşa cum sunt reglementate situaţiile din Codul civil.
Curtea de Apel Oradea, secţia comercială şi de contencios administrativ şi fiscal, prin Decizia nr. 64/AC din 21 iunie 2011 a respins ca nefondat apelul declarat de pârâta BC I.S.P. ROMÂNIA SA, sucursala Satu Mare, împotriva sentinţei nr. 140/LC din 25 ianuarie 2011 pronunţată de Tribunalul Satu Mare, secţia comercială şi de contencios administrativ, fiind preluate toate argumentele primei instanţe.
Împotriva deciziei nr. 64/AC din 21 iunie 2011 a Curţii de Apel Oradea, secţia comercială şi de contencios administrativ şi fiscal, a promovat recurs pârâta BC I.S.P. ROMÂNIA SA Arad prin sucursala Satu Mare, care a criticat această hotărâre judecătorească pentru nelegalitate, sub aspectul dispoziţiilor art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., solicitând desfiinţarea deciziei atacate şi pe cale de consecinţă respingerea acţiunii reclamantei.
În dezvoltarea motivelor de recurs s-a evocat împrejurarea că instanţa de apel a constatat că nu este aplicabilă în cauză excepţia de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial, pentru că nu este vorba despre un subdobânditor de bună credinţă şi cu titlu oneros, ci e vorba de un drept real accesoriu care însoţeşte dreptul principal. În realitate principiul validităţii aparenţei în drept este un principiu cu aplicabilitate generală, ori de câte ori sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: eroarea comună şi invincibilă, precum şi buna credinţă.
Reaua credinţă a băncii nu a fost dovedită ci doar presupusă, iar contractele de garanţie imobiliară au fost încheiate de G.G. cu banca în august 2006, în timp ce constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare a intervenit abia în anul 2009.
În mod greşit instanţa a considerat că nu poate fi eroare comună din moment ce reaua credinţă a lui G.G. a fost stabilită prin hotărâre judecătorească. Caracterul comun al erorii nu e dat de pluralitatea persoanelor aflate în eroare, ci se referă la eroarea legitimă în care ar fi putut să se afle orice persoană rezonabilă, în aceiaşi situaţie.
Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză, în raport de criticile aduse de recurenta-pârâtă, constată că acestea sunt nejustificate, urmând a respinge recursul ca nefondat, pentru următoarele considerente.
Este adevărat că între pârâţii G.G.N. în calitatea de debitor-garant ipotecar şi BANCA COMERCIALĂ S.P.I.B. ROMANIA SA Arad, sucursala Satu Mare, în calitatea de creditor ipotecar au fost încheiate contractele de garanţie imobiliară nr. 4781 din 10 august 2006 şi nr. 4783 din 10 august 2006, ambele autentificate la Biroul Notarului Public Satu Mare D.R., dreptul de ipotecă asupra imobilului reprezentând teren intravilan în suprafaţă de 989 mp, înscris în C.F. nr. 4064 nedefinitiv Satu Mare fiind constituit în favoarea băncii pentru credite în valoare de 13.995,67 Euro şi respectiv 46.000 Euro.
Relevanţă juridică în corecta stabilire a situaţiei de fapt şi de drept o reprezintă sentinţa civilă nr. 2000 din 25 martie 2009 pronunţată de Judecătoria Satu Mare prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 5566 din 22 decembrie 2003 încheiat la BNP D.R. între pârâtul R.S. şi pârâtul G.G. pentru parcela de sub nr.top 988 înscris în C.F. vechi 4173 Satu Mare şi transcris în C.F. nedefinitiv 4064 N Satu Mare. În considerentele acestei hotărâri s-a arătat că pârâtul R.S. a fost beneficiarul constituirii dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu. În temeiul art. 10 lit. t) din Legea nr. 42/1990 coroborat cu art. 15 alin. (5) din Legea nr. 18/1991 acestuia i se putea constitui dreptul de proprietate numai pentru teren arabil extravilan în suprafaţă de 10.000 mp sau pentru teren intravilan, în condiţiile Legii nr. 341/2004, în suprafaţă de 500 mp.
Terenul în litigiu nu a intrat însă sub incidenţa legii fondului funciar, fiind un teren ce nu a fost preluat de stat prin acte translative de proprietate, constatându-se prin sentinţa civilă nr. 1330 din 7 martie 2007 a Judecătoriei Satu Mare, definitivă şi irevocabilă, că nu a fost încheiat în mod valabil un contract de donaţie între antecesorii reclamantei şi Statul Român.
Corect au apreciat instanţele judecătoreşti anterioare că titlul în baza căruia pârâtul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului din litigiu fiind constatat nul absolut prin hotărâre judecătorească, nulitatea care afectează titlul pârâtului produce efecte şi asupra contractelor de garanţie imobiliară, devenind aplicabil principiul „accesorium sequitur principulem”.
Nu poate fi primită apărarea recurentei pârâte potrivit căreia există îndeplinite condiţiile de aplicare ale principiului validităţii aparenţei în drept, banca fiind de bună credinţă şi fără ca ea să fie în culpă.
Chiar dacă banca este terţ, atât faţă de titlul de proprietate emis pe numele numitului R.S. cât şi faţă de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5566 din 22 decembrie 2003 la BNP D.R. prin care cumpărătorul G.G.N. a devenit proprietarul terenului arabil intravilan în suprafaţă de 989 mp, în speţă operează pe deplin teza potrivit căreia pierderea dreptului de proprietate ca urmare a constatării nulităţii absolute a actului de dobândire, are ca efect şi stingerea pe cale principală a dreptului accesoriu ce a însoţit dreptul principal.
Din verificarea întregii documentaţii, apare fără echivoc, că unul dintre argumentele care au condus la constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 5566 din 22 decembrie 2003 la reprezentat şi faptul că această operaţiune juridică a avut loc în perioada de interdicţie de 10 ani instituită de lege pentru înstrăinarea terenurilor pentru care s-a constituit dreptul de proprietate.
Buna-credinţă a dobânditorului dreptului de proprietate, din perspectiva cadrului legal instituit de Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, există numai atunci când la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între acestea şi situaţia juridică reală.
Era şi în interesul recurentei-pârâte să verifice cu maximă diligenţă regimul juridic al imobilului ipotecat prin contractul de garanţie imobiliară, context în care se putea constata că există o neconcordanţă între titlul transmiţătorului şi cuprinsul cărţii funciare şi anume că transmiţătorul a obţinut constituirea dreptului de proprietate asupra unui teren care în evidenţa cărţilor funciare figura preluat de stat cu titlu juridic donaţie teren, ce nu intra sub incidenţa legii fondului funciar.
Pentru aceste raţiuni, urmează a respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta BC I.S.P. ROMÂNIA SA Arad prin Sucursala Satu Mare împotriva deciziei nr. 64 din 21 iunie 2011 pronunţate de Curtea de Apel Oradea, secţia comercială de contencios administrativ şi fiscal, nefiind îndeplinită nici o cerinţă din cele prevăzute de dispoziţiile art. 304 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta BC I.S.P. ROMÂNIA SA Arad prin Sucursala Satu-Mare împotriva deciziei nr. 64 de la 21 iunie 2011 pronunţate de Curtea de Apel Oradea, secţia comercială, de contencios administrativ şi fiscal.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţa publică, astăzi 23 februarie 2012.
| ← ICCJ. Decizia nr. 931/2012. Civil. Reziliere contract.... | ICCJ. Decizia nr. 924/2012. Civil. Pretenţii. Recurs → |
|---|
