ICCJ. Decizia nr. 5109/2013. Civil. Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Pretenţii. Recurs

Decizii civile ICCJ 2013

R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 5109 /2013

Dosar nr. 53401/3/2011

Şedinţa publică din 7 noiembrie 2013

Deliberând asupra cauzei de faţă, în condiţiile art. 256 alin. (1) C. proc. civ., constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, la data de 13 iulie 2011, şi precizată la data de 08 decembrie 2012, reclamanta SC S. SA a chemat în judecată pe pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primar General, solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate că urmare a exercitării dreptului de preemţiune de către Primăria Municipiului Bucureşti cu privire la achiziţionarea imobilului situat în sector 3, Bucureşti, s-a format acordul de voinţă necesar încheierii contractului de vânzare-cumpărare între SC S. SA şi Primăria Municipiului Bucureşti cu privire la imobilul menţionat anterior şi, pe cale de consecinţă, având în vedere că imobilul cuprinde şi un teren, să se pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la întreg imobilul şi, totodată, să fie obligată pârâta la plata sumei de 7.500.000 euro, reprezentând preţul vânzării imobilului.

La data de 08 decembrie 2011 reclamanta a depus la dosar o cerere precizatoare în sensul că solicită ca, în subsidiar, în ipoteza în care s-ar aprecia că nu s-ar fi realizat acordul de voinţă necesar încheierii contractului vânzare-cumpărare între SC S. SA şi Primăria Municipiului Bucureşti cu privire la imobilul situat în sector 3, Bucureşti, pronunţarea, cu titlu de sancţiune pentru nerespectarea obligaţiei de negociere şi eventual achiziţionare a imobilului de către pârâtă, într-un termen rezonabil, a unei hotărâri judecătoreşti care să substituie voinţa părţilor şi care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul menţionat anterior şi, totodată, obligarea pârâtei la plata sumei de 7.500.000 euro, reprezentând preţul vânzării imobilului.

Prin sentinţa civilă nr. 1941 din 08 noiembrie 2012, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a respins, ca neîntemeiată, acţiunea formulată de SC S. SA, în contradictoriu cu Municipiul Bucureşti, prin Primar General.

Pentru a hotărî astfel, Tribunalul a reţinut că r eclamanta SC S. SA este proprietara imobilului situat în Bucureşti, sector 3, înscris în C.F. nr. X. Acest imobil face parte din categoria monumentelor istorice, regimul juridic fiind reglementat de Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice. Astfel, înstrăinarea sa este supusă dispoziţiilor de excepţie ale legii, care reglementează un drept de preemţiune special, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Reclamanta a adus la cunoştinţa Ministerului Culturii şi Patrimoniului Naţional, Direcţia pentru Cultură, Culte şi Patrimoniu Cultural Naţional a Municipiului Bucureşti intenţia sa de înstrăinare a imobilului (prin oferta înregistrată sub nr. 1765) în vederea exercitării dreptului de preemţiune, iar această instituţie a transferat dreptul de preemţiune către Primăria Municipiului Bucureşti.

Prin adresa nr. 2029 din 05 noiembrie 2010, Primăria Municipiului Bucureşti – Direcţia Generală de Dezvoltare şi Investiţii, Direcţia Cultură, Învăţământ, Turism aduce la cunoştinţa Ministerului Culturii faptul că înţelege să exercite dreptul de preemţiune cu privire la cumpărarea imobilului.

Prin dispoziţia Primarului General nr. 352 din 18 martie 2011 a fost desemnată Comisia de negociere în vederea achiziţionării de către Municipiul Bucureşti a imobilului monument istoric situat în Bucureşti, sector 3.

Reprezentanţii reclamantei şi membrii Comisiei de negociere s-au întâlnit în vederea negocierii preţului (procesele-verbale din datele de 08 iunie 2011, 22 septembrie 2011, 26 septembrie 2011, 30 ianuarie 2012), însă nu s-a ajuns la un rezultat final, respectiv încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Reclamanta a solicitat din acest motiv ca prin hotărâre judecătorească să se constate că în urma negocierilor purtate s-a format acordul de voinţă necesar încheierii contractului de vânzare-cumpărare, urmând a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract şi obligarea pârâtului la plata preţului de 7.500.000 euro (respectiv 7.000.000 euro prin cererea precizatoare prin care se solicită pronunţarea hotărârii cu titlu de sancţiune pentru nerespectarea obligaţiei de achiziţionare a imobilului într-un termen rezonabil).

În drept, Tribunalul a reţinut că potrivit art. 4 alin. (5) din Legea nr. 422/2001 proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, care intenţionează să vândă monumente istorice, transmit serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi cultelor înştiinţarea privind intenţia de vânzare, însoţită de documentaţia stabilită prin ordin al Ministrului Culturii şi Cultelor.

Serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor transmit Ministerului Culturii şi Cultelor înştiinţarea, documentaţia şi propunerea de răspuns, în termen de 5 zile lucrătoare de la primirea acestora.

Termenul de exercitare a dreptului de preemţiune al statului este de maximum 25 de zile de la data înregistrării înştiinţării, documentaţiei şi a propunerii de răspuns la Ministerul Culturii şi Cultelor sau, după caz, la serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor; titularii dreptului de preemţiune vor prevedea în bugetul propriu sumele necesare destinate exercitării dreptului de preemţiune; valoarea de achiziţionare se negociază cu vânzătorul.

În cazul în care Ministerul Culturii şi Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor nu îşi exercită dreptul de preemţiune în termenul prevăzut la alin. (7), acest drept se transferă autorităţilor publice locale, care îl pot exercita în maximum 15 zile.

Comunicările privind neexercitarea dreptului de preemţiune au termen de valabilitate pentru întregul an calendaristic în care au fost emise, inclusiv pentru situaţiile în care monumentul istoric este vândut de mai multe ori.

Tribunalul a reţinut aceste dispoziţii legale, care instituie un drept de preemţiune special, în sensul că impune o procedură de negociere a preţului, care operează ca şi limitare a exercitării dreptului de proprietate.

Având în vedere aceste dispoziţii derogatorii, Tribunalul a apreciat că numai în ipoteza în care valoarea de achiziţionare a fost agreată de ambele părţi se poate considera un acord de voinţă apt să producă efectul translativ de proprietate. S-a reţinut că la data de 26 septembrie 2011 a avut loc o şedinţă de lucru, încheindu-se procesul-verbal de negociere din care rezultă că preţul agreat de proprietar este de 7.000.000 euro, membrii Comisiei urmând să analizeze.

Potrivit adresei nr. 301 din 03 martie 2012 a Direcţiei Cultură, Învăţământ, Turism din cadrul Primăriei Municipiului Bucureşti şi a procesului-verbal de negociere din data de 08 iunie 2011 membrii Comisiei de negociere au solicitat prezentarea de către SC S. SA a expertizei tehnico-judiciare prin care s-a stabilit valoarea de vânzare ofertată, însă societatea nu a fost de acord cu această solicitare, acesta fiind aspectul care a împiedicat finalizarea negocierilor.

Tribunalul a apreciat că şedinţa din data de 26 septembrie 2011 nu poate fi considerată ca finalizare a negocierilor, concluzia şedinţei fiind în sensul că urmează a se analiza cele discutate. Pe de altă parte, adresa nr. 2073 din 14 octombrie 2010 invocată de reclamantă în care se face referire la valoarea de achiziţie conform negocierilor de 7.000.000 euro, nu poate conduce la o altă concluzie întrucât nota de fundamentare este anterioară chiar desemnării Comisiei de negociere, prin urmare nu poate fi reţinută ca şi document final al negocierilor.

Acest înscris vizează aprecierea asupra oportunităţii exercitării dreptului de preemţiune şi nu este emis în procedura de negociere.

Aşadar, având în vedere dispoziţiile exprese ale legii care impun negocierea, în opinia Tribunalului, din probele administrate nu rezultă exprimarea unui acord al unităţii administrativ teritoriale.

În ceea ce priveşte expertiza de evaluare, aceasta este o chestiune ce ţine de procedura de negociere a preţului şi nu reprezintă o probă utilă pentru soluţionarea cauzei. Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract presupune suplinirea consimţământului părţii, restul clauzelor contractuale fiind stabilite de părţi. În speţă, operând o limitare a exercitării libertăţii contractuale, nu se poate stabili însuşi preţul imobilului, ci eventual o exercitare abuzivă a dreptului de preemţiune, cauzatoare de prejudiciu pentru proprietarul obligat să negocieze preţul. Sancţiunea în această ipoteză nu poate consta tocmai în pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract, întrucât aşa cum s-a arătat negocierea este impusă de legiuitor, astfel încât instanţa nu poate substitui voinţa părţii, ci eventual poate dispune obligarea acesteia la plata daunelor interese.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta SC S. SA.

Prin decizia civilă nr. 72A din 01 martie 2013, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta-reclamantă SC S. SA, pentru următoarele considerente:

În ceea ce priveşte situaţia de fapt s-a reţinut că la data de 7 octombrie 2010, SC S. SA a transmis către Ministerul Culturii şi Patrimoniului Naţional, Direcţia pentru Cultură, Culte şi Patrimoniul Cultural Naţional a Municipiului Bucureşti oferta înregistrată sub nr. 1765 prin care aducea la cunoştinţa celei din urmă intenţia de înstrăinare a imobilului situat în sector 3, Bucureşti, la preţul de 7.500.000 euro, în vederea exercitării dreptului de preemţiune prevăzut de Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.

Prin adresa nr. 1765 din 8 octombrie 2010, Ministerul Culturii şi Patrimoniului Naţional, Direcţia pentru Cultură, Culte şi Patrimoniul Cultural Naţional a Municipiului Bucureşti a transferat dreptul de preemţiune cu privire la imobilul menţionat anterior către Primăria Municipiului Bucureşti, înaintând totodată şi oferta de vânzare a imobilului situat sector 3, Bucureşti.

Prin adresa nr. 2029 din data de 5 noiembrie 2010, Primăria Municipiului Bucureşti, Direcţia Generală Dezvoltare şi Investiţii - Direcţia Cultură, Învăţământ, Turism, adresă transmisă către Ministerul Culturii şi Patrimoniului Naţional - Direcţia pentru Cultură şi Patrimoniul Naţional a Municipiului Bucureşti, menţionează că, urmare a şedinţei din data de 14 octombrie 2010, înţelege să exercite dreptul de preemţiune cu privire la cumpărarea imobilului în cauză.

Ulterior, la data de 23 noiembrie 2010, Ministerul Culturii şi Patrimoniului Naţional, Direcţia Pentru Cultură, Culte şi Patrimoniul Cultural Naţional a Municipiului Bucureşti emite adresa nr. 1765 către SC S. SA prin care îi aduce la cunoştinţă că Primăria Municipiului Bucureşti, Direcţia Generală de Dezvoltare şi Investiţii, Direcţia Cultură, Învăţământ, Turism, îşi manifestă dreptul de preemţiune la cumpărarea imobilului situat în sector 3, Bucureşti.

După exercitarea dreptului de preemţiune cu privire la achiziţionarea imobilului, o lungă perioadă de timp, Primăria nu a mai întreprins nici un act în vederea perfectării contractului, plăţii preţului şi predării imobilului.

La data de 7 iunie 2011, Primăria Municipiului Bucureşti, Direcţia Generală Dezvoltare şi Investiţii, Direcţia Cultură, Învăţământ, Turism a emis adresa nr. 671 către reclamantă, prin care o încunoştinţa că la data de 9 iunie 2011 este invitată la negocieri în vederea cumpărării imobilului situat în sector 3, Bucureşti.

Prin dispoziţia Primarului General nr. 352 din 18 martie 2011 s-a desemnat Comisia de negociere, în vederea negocierii preţului de vânzare al monumentului istoric situat în sector 3, Bucureşti.

Prin procesul-verbal de negociere din data de 08 iunie 2011, membrii comisiei de negociere au apreciat că este necesară o reexpertizare a imobilului monument.

Prin procesul-verbal de negociere din data de 22 septembrie 2011, s-a menţionat că reprezentanţii SC S. SA nu sunt de acord cu întocmirea unui raport de evaluare a imobilului, monument istoric, cu motivarea că Primăria Municipiului Bucureşti şi-a exercitat dreptul de preempţiune la cumpărarea imobilului, luând la cunoştinţă de preţul stabilit de către proprietari.

Prin procesul-verbal de negociere încheiat la data de 26 septembrie 2011, s-a luat act de preţul final al ofertei agreat de către vânzător şi s-a menţionat că membrii Comisiei de negociere vor analiza cele expuse.

Prin adresa nr. 30 din 03 martie 2012, s-a învederat că au avut loc mai multe întruniri ale comisiei de negociere şi că, prin procesele-verbale de negociere I şi II s-a constatat că, deşi membrii Comisiei de negociere au solicitat prezentarea de către SC S. SA a unei expertize tehnico-judiciare, prin care s-a stabilit valoarea de vânzare ofertată, reexpertizarea sau efectuarea unei expertize în acest sens, s-a învederat că reprezentanţii SC S. SA nu sunt de acord cu întocmirea unui raport de evaluare a imobilului monument istoric.

De asemenea, s-a menţionat că la data de 07 iunie 2011 s-au constatat nişte neconcordanţe sau un regim juridic incert al imobilului-monument istoric, deoarece a mai fost înaintată o altă ofertă de vânzare a societăţii SC M.L. IFN România SA pentru imobilul din sector 3, Bucureşti.

În drept, Curtea a reţinut că potrivit art. 4 alin. (5) din Legea nr. 422/2001, proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, care intenţionează să vândă monumente istorice, transmit serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor înştiinţarea privind intenţia de vânzare, însoţită de documentaţia stabilită prin ordin al Ministrului Culturii şi Cultelor.

Alin. (9) Comunicările privind neexercitarea dreptului de preemţiune au termen de valabilitate pentru întregul an calendaristic în care au fost emise, inclusiv pentru situaţiile în care monumentul istoric este vândut de mai multe ori.

Potrivit Ordinului nr. 2118 din 07 martie 2007 pentru modificarea şi completarea Ordinului Ministerului Culturii şi Cultelor nr. 2645 din 25 aprilie 2003, adoptat de către Ministerul Culturii şi Cultelor în anexa 2, art. 2, se prevede că „Proprietarii, persoane juridice sau fizice de drept privat, care intenţionează să vândă monumente istorice transmit (...) înştiinţarea privind intenţia de vânzare, însoţită de următoarele documente, copia actului de proprietate, cadastru imobiliar, copie de pe cartea funciară şi documentar fotografic din interior şi exterior, în cazul imobilelor clădiri”.

Potrivit art. 8 din acelaşi ordin, alin. „(1) Valoarea de achiziţionare a monumentului istoric se negociază cu vânzătorul de către reprezentanţii Ministerului Culturii şi Cultelor sau ai serviciilor deconcentrate ale acestuia. (2) În vederea evaluării valorii de achiziţie a monumentului istoric respectiv, pentru a se stabili valoarea de piaţă a imobilului, precum şi fondurile necesare reabilitării şi punerii în funcţiune a acestuia, Ministerul Culturii şi Cultelor sau serviciul public deconcentrat al acestuia, după caz, poate dispune efectuarea unei expertize”.

În conformitate cu dispoziţiile legale menţionate se învederează că s-a stabilit o procedură atât pentru exercitarea dreptului de preemţiune, cât şi pentru valorificarea acestui drept.

În cadrul acestei proceduri sunt stabilite 4 etape: 1. aducerea la cunoştinţa instituţiilor statului a intenţiei de vânzare însoţită de documentaţia prevăzută de către legiuitor; 2. exercitarea dreptului de preemţiune de către instituţiile statului abilitate în acest sens; 3. negocierea purtată între vânzător şi cumpărător cu privire la clauzele contractului; 4. încheierea sau nu a contractului de vânzare-cumpărare.

În cauza de faţă, părţile au parcurs numai primele două etape, care nu obligă niciuna din părţi, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, deoarece dreptul de preemţiune este calificat ca fiind un drept potestativ patrimonial, pe cale de consecinţă el nu poate fi calificat nici ca drept real, nici ca drept de creanţă, şi nici ca o categorie intermediară, el poate fi exercitat în mod direct, dar nu asupra unui bun, ca în cazul drepturilor reale, ci asupra unei situaţii juridice.

În acest sens, instanţa de apel a înlăturat toate susţinerile apelantei cu privire la împrejurarea că s-a realizat un acord de voinţă între părţi cu privire la preţ, după data de 26 septembrie 2011.

Instanţa de apel a confirmat susţinerea primei instanţe în sensul că nu a intervenit acordul de voinţă al părţilor cu privire la preţ, având în vedere următoarele considerente:

Oferta iniţială realizată de către SC S. SA se referea atât la intenţia de vânzare a unui monument istoric, precum şi la oferta de preţ. În acest sens, se învederează că prin adresa nr. 2029 din 05 noiembrie 2010, Primăria Municipiului Bucureşti - Direcţia Generală de Dezvoltare şi Investiţii, Direcţia Cultură, Învăţământ, Turism a adus la cunoştinţa Ministerului Culturii faptul că înţelege să exercite dreptul de preemţiune cu privire la cumpărarea imobilului.

Această manifestare de voinţă priveşte numai intenţia de cumpărare a imobilului, monument istoric, dar nu reprezintă şi acordul cu privire la preţul solicitat de către SC S. SA.

Ca o consecinţă a inexistenţei acordului cu privire la preţul de vânzare-cumpărare, a fost desemnată, prin dispoziţia Primarului General nr. 352 din 18 martie 2011, Comisia de negociere în vederea achiziţionării imobilului de către Municipiul Bucureşti.

Prin desemnarea comisiei de negociere a fost declanşată etapa a treia din cadrul procedurii de exercitare a dreptului de preemţiune, etapă constând în negocierea purtată de către părţi cu privire la preţul de achiziţie.

Instanţa de apel învederează că această etapă nu a fost finalizată, în sensul că părţile nu au ajuns de comun acord la un preţ care să fie acceptat atât de către cumpărător, cât şi de vânzător.

Cu privire la acest aspect au fost înlăturate toate susţinerile apelantei SC S. SA referitoare la acceptarea preţului propus de către cumpărător.

În acest sens, instanţa de apel învederează că au fost realizate mai multe întâlniri ale comisiei de negociere cu apelanta, respectiv la data de 08 iunie 2011, 22 septembrie 2011, 26 septembrie 2011 şi la data de 30 ianuarie 2012 şi nu s-a ajuns la un acord de voinţă cu privire la preţul de achiziţie.

Astfel, la negocierea din data de 08 iunie 2011, membrii Comisiei de negociere au apreciat că este necesară o reexpertizare a imobilului monument. La negocierea din data de 22 septembrie 2011, s-a menţionat că reprezentanţii SC S. SA nu sunt de acord cu întocmirea unui raport de evaluare a imobilului, monument istoric, cu motivarea că Primăria Municipiului Bucureşti şi-a exercitat dreptul de preempţiune la cumpărarea imobilului, luând la cunoştinţă de preţul stabilit de către proprietari. De asemenea, la negocierea din data de 26 septembrie 2011, s-a luat act de preţul final al ofertei agreat de către vânzător şi s-a menţionat că membrii Comisiei de negociere vor analiza cele expuse.

În raport de ceea ce s-a întâmplat cu ocazia negocierilor purtate între părţi, este neîntemeiată afirmaţia apelantei în sensul că, la data de 26 septembrie 2011, cumpărătorul şi-ar fi exprimat acordul cu privire la preţul solicitat de către apelantă. Din discuţiile purtate cu ocazia negocierilor reiese că titularul dreptului de preemţiune nu a fost de acord cu preţul solicitat de către vânzător şi a dorit întocmirea unui raport de evaluare pentru stabilirea preţului. Această solicitare nu a fost acceptată de către apelanta SC S. SA, care a refuzat să prezinte raportul de evaluare care a stat la baza preţului iniţial stabilit, dar şi efectuarea unei noi expertize, la solicitarea titularului dreptului de preemţiune.

Pe cale de consecinţă, culpa pentru nefinalizarea celei de-a treia etape îi aparţine apelantei SC S. SA, care a refuzat în mod repetat prezentarea documentelor solicitate, respectiv raportul de evaluare, fiind încălcate dispoziţiile art. 8 din Anexa nr. 2 a Ordinului Ministerului Culturii şi Cultelor nr. 2118 din 07 martie 2007.

De asemenea, instanţa de apel a reţinut că şi titularul dreptului de preemţiune avea posibilitatea de a dispune efectuarea unei expertize, în vederea evaluării valorii de achiziţie a monumentului istoric respectiv, pentru stabilirea valorii de piaţă, în conformitate cu dispoziţiile art. 8 din Anexa nr. 2 a Ordinului Ministerului Culturii şi Cultelor nr. 2118 din 07 martie 2007. Este adevărat că o asemenea evaluare nu se putea realiza, în mod efectiv, fără acordul vânzătorului, care se afla în posesia monumentului istoric şi care ar fi putut împiedica cercetarea la faţa locului efectuată de către expert, în vederea stabilirii valorii de achiziţie.

Pentru aceste motive, instanţa de apel a constatat că singura culpabilă de nefinalizarea celei de-a treia etapă este apelanta SC S. SA, care prin atitudinea sa a împiedicat finalizarea acestei proceduri.

În ceea ce priveşte susţinerile apelantei, din cuprinsul motivelor de apel, în sensul că anumite acte efectuate de către titularul dreptului de preemţiune reprezintă manifestări neîndoielnice din care rezultă implicit acceptarea preţului de vânzare propus de către apelantă, instanţa de apel a învederat că preţul nu a fost niciodată acceptat de către titularul dreptului de preemţiune, împrejurare ilustrată de către modul de derulare al negocierilor efectuate între părţi.

Faptul că s-a solicitat majorarea bugetului autorităţii publice cu suma destinată achiziţionării monumentului istoric nu echivalează cu acceptarea efectivă a preţului, care trebuie să fie clară şi precisă şi neîndoielnică şi să nu rezulte din împrejurări extrinseci.

În ceea ce priveşte procesul-verbal încheiat în şedinţa ordinară a Consiliului General al Municipiului Bucureşti din data de 30 ianuarie 2012, prin care se invoca finalizarea procedurii de negociere a preţului imobilului situat în sector 3, Bucureşti, Curtea a înlăturat susţinerea apelantei că prin acest document titularul dreptului de preempţiune şi-a manifestat acordul de voinţă cu privire la preţul solicitat, având în vedere că acesta reprezintă numai o dare de seamă cu privire la activităţile derulate de către instituţia publică şi nu reprezintă o decizie clară şi neechivocă a titularului dreptului de preemţiune cu privire la acceptarea preţului de achiziţie. Acest aspect este confirmat şi de adresa nr. 30 din 03 martie 2012, aflată la dosarul Tribunalului Bucureşti, prin care s-a învederat că au avut loc mai multe întruniri ale Comisiei de negociere şi că, prin procesele-verbale de negociere I şi II s-a constatat că, deşi membrii Comisiei de negociere au solicitat prezentarea de către SC S. SA a unei expertize tehnico-judiciare, prin care s-a stabilit valoarea de vânzare ofertată, reexpertizarea sau efectuarea unei expertize în acest sens, s-a învederat că reprezentanţii SC S. SA nu sunt de acord cu întocmirea unui raport de evaluare a imobilului monument istoric.

Având în vedere toate aspectele menţionate, instanţa de apel a constatat că procedura de negociere nu a fost finalizată, ca urmare a faptului că apelanta SC S. SA nu a prezentat raportul de evaluare iniţial, care a fost avut în vedere la stabilirea ofertei de preţ şi nici nu a fost de acord cu efectuarea unui nou raport de expertiză pentru evaluare solicitat de către titularul dreptului de preempţiune.

Efectuarea unui raport de expertiză pentru stabilirea preţului de achiziţie era obligatoriu, în lipsa unui acord de voinţă a ambelor părţi cu privire la preţul preemţiunii, având în vedere dispoziţiile art. 8 din Anexa nr. 2 a Ordinului Ministerului Culturii şi Cultelor nr. 2118 din 07 martie 2007.

În ceea ce priveşte cel de-al doilea capăt de cerere, având ca obiect pronunţarea unei hotărâri cu titlu de sancţiune pentru nerespectarea obligaţiei de negociere şi eventual achiziţionarea imobilului, instanţa de apel a reţinut că, în mod corect, a fost respins, având în vedere că procedura de negociere a fost întârziată, de pe o parte şi de existenţa unor neconcordanţe sau a unui regim juridic incert al imobilului-monument istoric, având în vedere că fusese înaintată o altă ofertă de vânzare a societăţii SC M.L. IFN România SA pentru imobilul în cauză. Pe de altă parte, procedura de negociere a fost întârziată şi de atitudinea apelantei SC S. SA, care nu a prezentat raportul de evaluare iniţial, avut în vedere la stabilirea ofertei de preţ şi nici nu a fost de acord cu efectuarea unui nou raport de expertiză pentru evaluare solicitat de către titularul dreptului de preempţiune.

În raport de considerentele expuse, Curtea a reţinut că se poate reţine numai atitudinea culpabilă a SC S. SA, şi nu a titularului dreptului de preemţiune.

Derularea negocierilor pe o perioadă îndelungată de timp nu afectează dreptul de proprietate al apelantei asupra imobilului monument istoric, deoarece aceasta îşi poate exercita prerogativele folosinţei şi posesiei asupra imobilului, motiv pentru care va înlătura susţinerile cu privire îngrădirea dreptului său de proprietate.

Pe cale de consecinţă, pentru toate considerentele expuse, Curtea în conformitate cu dispoziţiile art. 295-297 C. proc. civ., a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta-reclamantă SC S. SA.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC S. SA, solicitând, în temeiul art. 312 alin. (2) şi alin. (3) teza I, coroborate cu art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865, modificarea hotărârii recurate, în sensul admiterii apelului, astfel cum a fost formulat, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată.

Instanţa de apel a făcut o interpretare greşită a legii şi a refuzat aplicarea unor reglementări relevante, atunci când a înlăturat susţinerea cuprinsă în motivele de apel, conform căreia, transmiterea de către Direcţia Generală Dezvoltare şi Investiţii, Direcţia Cultură, Învăţământ, Turism din cadrul Primăriei Municipiului Bucureşti, către Direcţia Generală Economică, Direcţia Buget din cadrul aceleiaşi instituţii, a adresei nr. 1618 din data de 11 noiembrie 2011, constituie o acceptare de către intimat a ofertei finale cu privire la preţul de vânzare al imobilului, formulate în cadrul şedinţei de negociere desfăşurate între cele două părţi în data de 26 septembrie 2011.

În acest sens, în considerentele deciziei atacate, Curtea de Apel a argumentat că acceptarea ofertei referitoare la preţ trebuie să fie neîndoielnică şi să nu rezulte din împrejurări extrinseci. Cu toate acestea, art. 1196 alin. (1) C. civ. prevede că acceptarea unei oferte poate rezulta din „orice act sau fapt” care „indică în mod neîndoielnic acordul (...) cu privire la ofertă”, fără a face nicio distincţie după cum actul sau faptul respectiv priveşte sau nu împrejurări extrinseci (ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus).

De asemenea, trebuie avute în vedere dispoziţiile art. 4 alin. (7) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, conform cărora, ca urmare a exercitării dreptului de preempţiune de către unitatea administrativ-teritorială, se naşte dreptul acesteia de a negocia preţul vânzării cu proprietarul şi obligaţia de a prevedea în bugetul propriu suma destinată achiziţionării imobilului. Este însă evident că prevederea în buget a sumelor necesare cumpărării imobilului se face tocmai în scopul executării obligaţiei de a plăti preţul vânzării, în caz de eşec al negocierilor un asemenea demers fiind complet nejustificat. De aceea, solicitarea de suplimentare a fondurilor prevăzute în buget, cuprinsă în adresa nr. 1618 din data de 11 noiembrie 2011, reprezintă un act necesar executării obligaţiei intimatului de a plăti societăţii vânzătoare preţul vânzării, preţ stabilit în urma desfăşurării negocierilor dintre două părţi, după cum reiese foarte clar din documentul precizat.

În consecinţă, fiind un act a cărui emitere este condiţionată de finalizarea cu succes a negocierilor şi care reprezintă un demers absolut necesar pentru îndeplinirea obligaţiei titularului dreptului de preempţiune de a plăti preţul vânzării (obligaţie născută din contractul ce urmează să se încheie prin acceptarea ofertei), adresa nr. 1618 din data de 11 noiembrie 2011, evocată mai sus, constituie acceptarea ofertei finale cu privire la valoarea de achiziţie a imobilului (7.000.000 euro), în temeiul art. 1196 alin. (1) C. civ.

Concluzia contrară, la care s-a oprit instanţa de apel, este urmarea aplicării greşite a textului legal precizat, astfel că este incident motivul de recurs prevăzut la art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

O altă critică de recurs priveşte faptul că, instanţa de apel a aplicat în mod eronat prevederile art. 8 alin. (2) din Anexa nr. 2 a Ordinului Ministrului Culturii şi Cultelor nr. 2118/2007.

În acest sens, argumentul conform căruia apelanta reclamantă a nesocotit dispoziţiile imperative ale acestui act normativ şi cel potrivit căruia efectuarea unui raport de expertiză pentru stabilirea preţului era obligatoriu, în baza cărora Curtea a respins apelul, se fundamentează pe o aplicare greşită a legii, astfel că în cauză este din nou incident motivul de recurs prescris de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865.

Pe de altă parte, art. 8 din Anexa nr. 2 a ordinului indicat anterior se aplică doar în cazurile în care Ministerul Culturii şi Cultelor sau, după caz, serviciile deconcentrate ale acestuia îşi exercită dreptul de preempţiune, nu şi în situaţiile în care dreptul de preempţiune este exercitat, în condiţiile legii, de unitatea administrativ-teritorială pe raza căreia se situează imobilul. Acest lucru se deduce, în primul rând, din chiar textul normei, care nu face nicio referire la unitatea administrativ-teritorială, precum şi din art. 4 alin. (4)-(8) din Legea nr. 422/2001, unde nu se prevede că negocierile pentru stabilirea valorii de achiziţie a imobilului se vor realiza, în toate cazurile, conform ordinului ministrului culturii, astfel cum se precizează în situaţia documentelor care vor însoţi înştiinţarea privind intenţia de vânzare formulată de proprietarul imobilului, conform art. 4 alin. (4) din lege. Mai mult decât atât, prin ordin al ministrului culturii nu se pot stabili drepturi şi/sau obligaţii ale unităţilor administrativ-teritoriale, ci doar ale particularilor şi/sau ale structurilor din subordinea ministrului culturii sau ale ministerului.

Totodată, în lipsa unor norme imperative care să le delimiteze conţinutul, negocierile între proprietarul imobilului monument istoric şi unitatea administrativ-teritorială se desfăşoară în mod liber, vânzătorul fiind îndreptăţit să formuleze discreţionar oferte privitoare la preţ, fără ca acestea să fie obligatoriu fundamentate pe un raport de evaluare sau pe un raport de expertiză. Chiar dacă, pe parcursul negocierilor, intimatul a solicitat prezentarea unui raport de evaluare, acceptarea ofertei finale a societăţii reclamante, de 7.000.000 euro ca preţ al vânzării, echivalează cu renunţarea implicită la această cerere.

O a treia critică constă în aceea că, pentru a susţine temeinicia hotărârii instanţei de fond, de respingere a celui de-al doilea capăt al cererii introductive, judecătorii din apel au considerat că la data începerii negocierilor, imobilul monument istoric avea un regim incert, care rezulta din înaintarea unei oferte de vânzare a acestuia de către SC M.L. IFN România SA. Cu toate acestea, pe lângă faptul că nu există la dosar probe care să dovedească acest lucru, este cel puţin forţat să se constate că simpla formulare a unei oferte de vânzare poate ridica suspiciuni cu privire la regimul juridic al imobilului, atâta timp cât nu s-a încheiat un contract de vânzare (care oricum ar fi fost nul absolut, întrucât intimata nu a formulat în scris renunţarea la dreptul sau de preemţiune, neputând afecta drepturile unităţii administrativ-teritoriale dobândite de la societatea noastră).

De asemenea, cât timp nu s-a solicitat înscrierea unui drept tabular asupra imobilului în favoarea unui terţ sau nu s-a notat vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare, care să tindă să răstoarne prezumţia de proprietate care operează în favoarea SC S. SA, nu se poate susţine că există vreun dubiu asupra regimului juridic al imobilului, mai ales că documentaţia transmisă Ministerului Culturii şi Cultelor cuprinde şi titlul de proprietate, care face dovada dreptului acesteia.

De aceea, concluzia instanţei de apel, cum că imobilul monument istoric avea la momentul demarării negocierilor, un regim juridic incert, nu este întemeiată pe vreun text de lege, ci pe o prezumţie simplă însuşită de Curte fără să existe dovada unui fapt vecin şi conex care să o justifice. Prin urmare, sunt aplicabile prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865.

În ultimul rând, instanţa de apel a apreciat în mod greşit că derularea pe o lungă perioadă de timp a negocierilor „nu afectează dreptul de proprietate al apelantei asupra imobilului monument istoric, deoarece aceasta îşi poate exercita prerogativele folosinţei şi posesiei asupra imobilului, motiv pentru care va înlătura susţinerile cu privire la îngrădirea dreptului de proprietate”. În mod evident însă, atât art. 480 C. civ. de la 1864, cât şi art. 555 alin. (1) C. civ. din 2009, enumeră printre prerogativele dreptului de proprietate şi dispoziţia, care este considerată de esenţa acestui drept real principal. Or, având în vedere că reclamanta a fost împiedicată, prin efectul exercitării dreptului de preempţiune de către unitatea administrativ-teritorială şi prin durata excesivă a negocierilor derulate cu intimatul (aproximativ un an de zile), să dispună de bunul său, rezultă că societatea a fost lipsită de cea mai importantă prerogativă care intră în conţinutul dreptului de proprietate, fiindu-i astfel îngrădit exerciţiul dreptului său. Faţă de aceste considerente şi de textele legale precizate, Curtea de Apel a susţinut fără temei legal că nu există o îngrădire a dreptului de proprietate al apelantei asupra imobilului monument istoric.

În recurs, la data de 31 octombrie 2013, intimatul pârât Municipiul Bucureşti, prin Primar General, a depus întâmpinare prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, motivat de faptul că nu se încadrează în motivele de nelegalitate expres reglementate de art. 304 C. proc. civ., iar în subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca nefondat, pentru considerentele pe larg expuse în conţinutul acestei cereri.

Luând în examinare, cu prioritate, excepţia nulităţii recursului, invocată de intimatul pârât, Înalta Curte constată că prin motivele de recurs, formulate în termen legal, recurenta reclamantă a arătat, în concret, în ce constau greşelile săvârşite de către instanţa de apel, acestea fiind încadrate în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., precizat ca temei de drept al recursului declarat. Criticile formulate se află în strânsă legătură cu hotărârea atacată, şi tind la a afirma nelegalitatea ei, de unde rezultă în mod clar că permit încadrarea lor în motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Drept consecinţă, va fi respinsă, ca nefondată excepţia nulităţii recursului.

Examinând recursul prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte a constatat că nu este fondat, urmând să îl respingă, pentru considerentele ce succed:

Răspunzând argumentelor aduse în susţinerea primei critici de recurs, ce vizează interpretarea şi aplicarea greşită a legii de către instanţa de apel atunci când a înlăturat susţinerea conform căreia, transmiterea de către Direcţia Generală Dezvoltare şi Investiţii, Direcţia Cultură, Învăţământ, Turism din cadrul Primăriei Municipiului Bucureşti, către Direcţia Generală Economică, Direcţia Buget din cadrul aceleiaşi instituţii, a adresei nr. 1618 din data de 11 noiembrie 2011 constituie o acceptare de către intimat a ofertei finale cu privire la preţul de vânzare al imobilului din sector 3, Bucureşti, Înalta Curte constată că motivul de recurs astfel formulat nu este fondat.

Înainte de toate trebuie precizat că adresa nr. 1618 din data de 11 noiembrie 2011, evocată de recurenta reclamantă, reprezintă solicitarea (propunerea de analiză) între cele două direcţii ale primăriei, de suplimentare a fondurilor alocate în buget, pentru achiziţionarea mai multor imobile monumente istorice, printre care şi imobilul situat în sector 3, Bucureşti.

În fundamentarea acestei propuneri de analiză, Direcţia Generală Dezvoltare şi Investiţii, Direcţia Cultură, Învăţământ, Turism din cadrul Primăriei Municipiului Bucureşti a arătat în mod expres: „demersurile legale, între proprietari şi reprezentanţii autorităţii locale, privitoare la negocierea valorilor ofertate, sunt în curs de derulare şi urmează să fie finalizate funcţie de aprobarea alocării, în completare a acestor fonduri.”

O asemenea solicitare formulată printr-o adresă cu circuit intern, nu poate constitui actul juridic constând în acceptarea ofertei finale cu privire la valoarea de achiziţie a imobilului monument istoric (7.000.000 euro), în temeiul art. 1196 alin. (1) C. civ., astfel cum în mod eronat susţine recurenta reclamantă.

Potrivit art. 1196 alin. (1) C. civ. „Orice act sau fapt al destinatarului constituie acceptare dacă indică în mod neîndoielnic acordul său cu privire la ofertă, astfel cum aceasta a fost formulată, şi ajunge în termen la autorul ofertei. Dispoziţiile art. 1186 rămân aplicabile”.

Acceptarea ofertei se poate realiza, aşadar, prin actele sau faptele destinatarului care indică în mod neîndoielnic, adică în mod univoc, indiscutabil, hotărât, cert acordul său cu privire la ofertă, şi care trebuie să ajungă la cunoştinţa ofertantului în condiţiile art. 1186 C. civ., fiind necesară, prin urmare, conştientizarea acestei împrejurări de către ofertant.

În acest context, Curtea de Apel a reţinut în mod judicios, că solicitarea de majorare a bugetului autorităţii publice locale cu suma destinată achiziţionării unor imobile monumente istorice, nu echivalează cu acceptarea ofertei, care trebuie să fie clară, precisă şi neîndoielnică şi să nu rezulte din împrejurări extrinseci, care să nu implice, de fapt, în mod direct, pe cele două părţi (ofertant şi destinatar).

În consecinţă, Înalta Curte va respinge acest prim motiv de recurs, ca nefondat, instanţa de apel dând o interpretare corectă textului de lege invocat corespunzător situaţiei de fapt reţinute.

Structurând argumentele aduse în susţinerea celei de-a doua critici de recurs, Înalta Curte constată că nu este fondată.

În speţă, instanţa de apel a reţinut că finalizarea negocierilor desfăşurate între cele două părţi a fost împiedicată de refuzul societăţii reclamante de a se supune dispoziţiilor imperative ale art. 8 din Anexa nr. 2 a Ordinului Ministrului Culturii şi Cultelor nr. 2118/2007, potrivit cărora efectuarea unui raport de expertiză pentru stabilirea preţului de achiziţie era obligatoriu, în lipsa unui acord de voinţă a părţilor cu privire la preţul preemţiunii.

Potrivit art. 8 din Anexa nr. 2 a Ordinului „(1) Valoarea de achiziţionare a monumentului istoric se negociază cu vânzătorul de către reprezentanţii Ministerului Culturii şi Cultelor sau ai serviciilor deconcentrate ale acestuia. (2) În vederea evaluării valorii de achiziţie a monumentului istoric respectiv, pentru a se stabili valoarea de piaţă a imobilului, precum şi fondurile necesare reabilitării şi punerii în funcţiune a acestuia, Ministerul Culturii şi Cultelor sau serviciul public deconcentrat al acestuia, după caz, poate dispune efectuarea unei expertize”.

În speţă, ca o consecinţă a existenţei unei dispoziţii legale exprese care prevede negocierea preţului [art. 4 alin. (7) din Legea nr. 422/2001] a fost desemnată, prin dispoziţia Primarului General nr. 352 din 18 martie 2011, Comisia de negociere în vederea achiziţionării de către Municipiul Bucureşti a imobilului monument istoric situat în Bucureşti, sector 3.

Au fost realizate mai multe întâlniri ale Comisiei de negociere cu recurenta reclamantă, respectiv la data de 08 iunie 2011, 22 septembrie 2011, 26 septembrie 2011 şi la data de 30 ianuarie 2012, în care nu s-a ajuns la un acord de voinţă cu privire la preţul de achiziţie, datorită faptului că părţile au adoptat poziţii divergente cu privire la modul de stabilire a preţului.

Din discuţiile purtate cu ocazia negocierilor reiese că titularul dreptului de preemţiune nu a fost de acord cu preţul solicitat de către vânzător şi a dorit întocmirea unui raport de evaluarea imobilului pentru stabilirea preţului. Această solicitare nu a fost acceptată de către recurenta reclamantă SC S. SA, care a refuzat să prezinte raportul de evaluare care a stat la baza preţului iniţial stabilit, dar şi efectuarea unei noi expertize, la solicitarea titularului dreptului de preemţiune, poziţia sa fiind fermă, în sensul că titularul dreptului de preemţiune a acceptat preţul ofertat.

În acest context s-a reţinut că, pentru nefinalizarea negocierilor culpa îi aparţine SC S. SA, care a refuzat în mod repetat prezentarea documentelor solicitate, respectiv raportul de evaluare, fiind încălcate dispoziţiile art. 8 din Anexa 2 a Ordinului Ministerului Culturii şi Cultelor nr. 2118 din 07 martie 2007.

Înalta Curte va confirma soluţia astfel pronunţată şi va înlătura susţinerea recurentei potrivit căreia, art. 8 din Anexa nr. 2 a ordinului indicat se aplică doar în cazurile în care Ministerul Culturii şi Cultelor sau, după caz, serviciile deconcentrate ale acestuia, îşi exercită dreptul de preempţiune, nu şi în situaţiile în care dreptul de preempţiune este exercitat, în condiţiile legii, de unitatea administrativ-teritorială pe raza căreia se situează imobilul, având în vedere dispoziţiile art. 4 alin. (4) şi (5) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.

Potrivit acestor dispoziţii legale, care constituie temeiul cererii de chemare în judecată, dreptul de preemţiune reglementat de Legea nr. 422/2001 are o fizionomie juridică aparte, neconstituind un drept de preferinţă la cumpărare la preţ egal, legiuitorul înţelegând să prevadă în favoarea preemptorului condiţii favorabile şi în ceea ce priveşte preţul contractului, impunând cerinţa negocierii preţului de achiziţionare a imobilului monument istoric.

În acest context, instanţele anterioare au reţinut corect că titularul dreptului de preemţiune avea posibilitatea de a solicita efectuarea unei expertize, în vederea evaluării valorii de achiziţie a monumentului istoric, urmare inexistenţei acordului său cu privire la preţul solicitat de către vânzător.

De asemenea, instanţa nu poate primi susţinerea recurentei potrivit căreia, în lipsa unor norme imperative care să le delimiteze conţinutul, negocierile între proprietarul imobilului monument istoric şi unitatea administrativ-teritorială se desfăşoară în mod liber, vânzătorul fiind îndreptăţit să formuleze discreţionar oferte privitoare la preţ, fără ca acestea să fie obligatoriu fundamentate pe un raport de evaluare sau pe un raport de expertiză.

O asemenea susţinere este lipsită de orice fundament legal şi raţional.

Critica referitoare la reţinerea greşită, de către instanţa de apel, a unui regim juridic incert al imobilului, care ar rezulta din înaintarea unei oferte de vânzare a acestuia de către SC M.L. IFN România SA, nu este fondată.

Instanţa de apel a confirmat soluţia de respingere a celui de-al doilea capăt de cerere, având ca obiect pronunţarea unei hotărâri cu titlu de sancţiune pentru nerespectarea obligaţiei de negociere şi eventual achiziţionarea imobilului, având în vedere că procedura de negociere a fost întârziată, de pe o parte, şi de existenţa unor neconcordanţe sau a unui regim juridic incert al imobilului-monument istoric, având în vedere că fusese înaintată o altă ofertă de vânzare a societăţii SC M.L. IFN România SA pentru imobilul din sector 3, Bucureşti. Pe de altă parte, s-a reţinut că procedura de negociere a fost întârziată şi de atitudinea apelantei SC S. SA, care nu a prezentat raportul de evaluare iniţial, avut în vedere la stabilirea ofertei de preţ şi nici nu a fost de acord cu efectuarea unui nou raport de expertiză pentru evaluare solicitat de către titularul dreptului de preempţiune.

În raport de aceste considerente, s-a reţinut numai atitudinea culpabilă a SC S. SA pentru nerespectarea obligaţiei de negociere şi eventual achiziţionarea imobilului, nu şi a titularului dreptului de preemţiune, situaţie în care recurenta reclamantă nu poate solicita pronunţarea unei hotărâri cu titlu de sancţiune invocând propria culpă. Nu s-a reţinut regimul juridic incert al imobilului pentru respingerea celui de-al doilea capăt de cerere, astfel cum în mod eronat susţine recurenta, ci doar că procedura de negociere a fost întârziată.

Şi ultima critică referitoare la îngrădirea dreptului de proprietate al recurentei reclamante, prin faptul că nu a putut să dispună de bun, este nefondată, aceasta fiind singura culpabilă pentru durata mare şi, mai ales, pentru nefinalizarea negocierilor şi, eventual, achiziţionarea imobilului de către titularul dreptului de preemţiune, aşa cum s-a reţinut şi în considerentele ce preced.

În condiţiile unui eşec al negocierii, recurenta reclamantă era liberă ca în lipsa acceptării preţului ofertat ori a unui acord pentru un alt preţ de vânzare a imobilului, ca înlăuntrul unui termen rezonabil, să procedeze la înstrăinarea imobilului.

Concluzionând în sensul că nu există motive de nelegalitate a hotărârii atacate, Înalta Curte, având în vedere dispoziţiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul declarat de reclamanta SC S. SA, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia nulităţii recursului invocată de intimatul pârât Municipiul Bucureşti, prin Primar General.

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC S. SA împotriva deciziei civile nr. 72/A din 01 martie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 7 noiembrie 2013.

← ICCJ. Decizia nr. 5106/2013. Civil		ICCJ. Decizia nr. 5110/2013. Civil →

ICCJ. Decizia nr. 5109/2013. Civil. Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Pretenţii. Recurs

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre ICCJ. Decizia nr. 5109/2013. Civil. Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Pretenţii. Recurs