ICCJ. Decizia nr. 5360/2013. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 5360/2013
Dosar nr. 14263/86/2011
Şedinţa publică din 20 noiembrie 2013
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava sub nr. 14263/86/2011, reclamanţii C.D. şi C.S. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Statul Român prin Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii - prin CNADN din România SA, Comuna Şcheia prin primar să se verifice temeinicia Hotărârii nr. 1 din 17 octombrie 2011, cu privire la cuantumul despăgubirilor stabilite pentru expropriere, calculate la un preţ mult inferior faţă de preţul de piaţă; să se dispună exproprierea suprafeţelor de teren rămase în urma exproprierii care nu mai pot fi folosite conform destinaţiei şi obligarea expropriatorului la plata despăgubirilor pentru aceste suprafeţe de teren raportat la preţul de piaţă. În subsidiar, în măsura în care instanţa va stabili că nu se impune exproprierea totală a acestor suprafeţe, au solicitat obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii.
În motivarea cererii, s-a arătat că, în fapt, prin Hotărârea nr. 1 din 17 octombrie 2011 s-a dispus exproprierea suprafeţei de 4.477 de mp, identică cu parcela nr. x din C.F. a comunei cadastrale Şcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. y din C.F.
Imobilele au fost expropriate conform H.G. nr. 614/2011 privind declanşarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul "Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000 - Km 13+173".
Reclamanţii au formulat cerere de plată a despăgubirilor în termenul legal, înregistrată la Primăria Comunei Şcheia sub nr. 90 din 13 octombrie 2011, prin care şi-au arătat dezacordul cu suma stabilită drept despăgubire (5.526 RON) şi au solicitat ca despăgubire suma de 4.000 de euro pe arul de teren expropriat.
S-a arătat că, potrivit rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, preţul de piaţă este situat între minim 15 şi maxim 45 de euro.
În drept, au fost invocate dispoziţiile Legii nr. 255/2010, Legii nr. 33/1994, ale Constituţiei României, Convenţiei Europene a Drepturilor Omului şi art. 2 alin. (1) lit. f) C. proc. civ.
Prin Sentinţa civilă nr. 203 din 29 ianuarie 2013, Tribunalul Suceava a admis în parte contestaţia, a desfiinţat în parte Hotărârea nr. 1 din 17 octombrie 2011 şi a obligat pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor (reprezentat de CNADNR) la plata sumei de 50.142 Euro în echivalent lei la data plăţii efective, cu titlu de despăgubiri; a respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere vizând exproprierea unei suprafeţe de teren suplimentare.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că, potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului despăgubirii acordate, iar conform art. 22 alin. (3) din lege, acţiunea se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.
Art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 (lege-cadru generală în materie de expropriere) la care legea specială (nr. 255/2010) face trimitere, stabileşte criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interesate şi că la calcularea cuantumului despăgubirilor trebuie să se ţină seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, instanţa urmând să compare rezultatul expertizei cu pretenţiile formulate de părţi (art. 27 din Legea nr. 33/1994).
În speţă, expropriatorul a oferit pentru terenul expropriat suma de 5.526 RON, expropriatul a pretins suma de 4.000 Euro/ar, adică 179.080 Euro, în timp ce prin raportul de expertiză întocmit în cauză de către comisia de experţi, s-a propus într-o variantă suma de 2.238,5 Euro (0,5 Euro/mp) prin raportare la expertiza actualizată a Camerei Notarilor Publici Suceava, iar într-o altă variantă suma de 50.142 (11,20 Euro/mp) cu referire la valoarea de piaţă după Standardele Internaţionale de Evaluare.
Tribunalul a reţinut că, deşi, pentru determinarea preţului de piaţă experţii nu au avut în vedere tranzacţii concrete, raportându-se la oferte de tranzacţionare, pentru terenuri similare sau comparabile, în răspunsul la obiecţiuni pe acest aspect şi-au argumentat "alegerea", arătând că sursele de informare pe care le-au avut la dispoziţie, posibile şi credibile - bănci, agenţii imobiliare, primărie, presa de specialitate, localnici, nu au oferit informaţii despre tranzacţiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piaţă imobiliară inactivă faţă de perioada anterioară, 2008 - 2010. Pe de altă parte, puţinele tranzacţii efective au fost apreciate ca necredibile, aşa încât, faţă de diferenţele nejustificat de mari de preţuri de vânzare, folosirea ofertelor a fost apreciată ca singura raţională, bazându-se pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice şi ipotezelor utilizate (Standardele Internaţionale de Evaluare 2011, IVS - Cadru general).
S-a făcut referire, de asemenea, la constatările experţilor, potrivit cărora informaţiile despre preţ din oferte de pe o piaţă inactivă pot fi totuşi o dovadă a valorii de piaţă deoarece, chiar pe pieţele în declin, există vânzători care nu acţionează sub constrângerea de a vinde; în acest context, a nu ţine cont de dovada preţurilor realizate de vânzători ar însemna ignorarea realităţii pieţei.
Tribunalul a înlăturat susţinerile expropriatorului în sensul că experţii ar fi "ignorat" tranzacţiile concrete întrucât, în realitate, aceştia nu le-au identificat ca surse credibile de informare, iar pârâtul, deşi le-a pus sub semnul îndoielii, nu a oferit cel puţin un exemplu de tranzacţie concretă similară ori comparabilă.
S-a constatat totodată, că potrivit suplimentului la raportul de expertiză s-a răspuns obiecţiunii vizând corecţia "prea mică" prin aceea că Standardele Internaţionale de evaluare nu stabilesc reguli şi reglementări de cuantificare a estimărilor corecţiilor, iar corecţiile aplicate comparabilelor nu se calculează prin aplicarea de formule matematice consacrate, rezultatul nu se raportează direct sau invers proporţional matematic la datele culese din piaţa privind criteriul de comparaţie.
În consecinţă, instanţa de fond şi-a însuşit raportul de expertiză prin care s-a stabilit o valoare de piaţă de 11,20 Euro/mp (respectiv, 50.142 Euro în echivalent lei la data plăţii efective), valoare considerată rezonabilă cu referire la caracteristicile concrete ale terenului, faptul că se află relativ aproape de oraşul Suceava, la o distanţă de cca 5 km, într-o zonă pretabilă pentru destinaţii diverse, inclusiv rezidenţiale.
În ceea ce priveşte data evaluării, a fost avută în vedere cea a întocmirii raportului de expertiză faţă de prevederile exprese ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Referitor la capătul de cerere vizând exproprierea unei suprafeţe mai mari, acesta a fost respins ca neîntemeiat, întrucât Legea nr. 255/2010 limitează obiectul contestaţiei împotriva hotărârii expropriatorului, precum şi competenţa instanţei de judecată doar la verificarea cuantumului despăgubirii, precizând expres că dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile numai în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii (art. 22 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 255/2010).
Împotriva hotărârii a formulat recurs (calificat de instanţă ca fiind apel) pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii, prin CNADN din România S.A.
În dezvoltarea motivelor a arătat, în esenţă, că valoarea despăgubirilor pentru terenul expropriat reclamanţilor a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 Euro/mp, în acord cu dispoziţiile art. 5 alin. (1), art. 11 alin. (7) şi (8) din Legea nr. 255/2010 şi art. 8 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a acestei legi. Că, dispoziţiile Legii nr. 255/2010 reprezintă norme cu caracter general în materia exproprierii în raport cu dispoziţiile Legii nr. 33/1994, astfel că se aplică cu prioritate.
Fără temei a reţinut instanţa de fond că valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză ar reprezenta valoarea de circulaţie a imobilului în litigiu la data exproprierii şi că aceasta ar fi fost calculată conform exigenţelor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în condiţiile în care la întocmirea raportului de expertiză nu au fost verificate şi identificate niciun fel de tranzacţii concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienţi de corecţie care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat şi parcelele la care se referă anunţurile de vânzare avute în vedere.
Contrar celor reţinute de experţi şi de prima instanţă, există tranzacţii efective pe piaţa imobiliară, la care experţii aveau obligaţia să se raporteze şi în raport de care se poate stabili preţul de circulaţie în concordanţă cu dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Pe de altă parte, nu se justifică nici înlăturarea obiecţiunilor sale referitoare la greşita aplicare a coeficienţilor de individualizare care diferenţiază terenul expropriat de terenurile la care se referă ofertele de vânzare avute în vedere de experţi.
Prin Decizia civilă nr. 12 din 28 martie 2013 Curtea de Apel Suceava, secţia I civilă, a respins apelul ca nefondat.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că dispoziţiile Legii nr. 255/2010 au într-adevăr caracter special în raport de cele ale Legii-cadru în materie, nr. 33/1994, aplicându-se cu prioritate, conform principiului "specialia generalibus derogant".
Potrivit dispoziţiilor art. 11 alin. (8) din Legea nr. 255/2010 "raportul de evaluare se întocmeşte avându-se în vedere expertizele întocmite şi actualizate de Camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare".
Prin dispoziţiile art. 22, actul normativ cu caracter special prevede însă că "expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii (...) se poate adresa instanţei judecătoreşti competente (...) fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii" (alin. (1)), iar "acţiunea formulată (...) se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii" (alin. (3)).
Instanţa de apel a reţinut, interpretând dispoziţiile legale menţionate, că acestea reglementează expres posibilitatea expropriatului de a se adresa unei instanţe judecătoreşti pentru rezolvarea nemulţumirilor sale legate de "cuantumul despăgubirilor" neputând viza doar aspecte procedurale, astfel cum a susţinut pârâtul.
Totodată, coroborând dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi (2), art. 27 din Legea nr. 33/1994 cu cele ale Legii nr. 255/2010 s-a concluzionat că despăgubirea se stabileşte în funcţie de preţul cu care se vând pe piaţa liberă din zona respectivă imobilele de felul celui expropriat, la data întocmirii raportului de expertiză.
Raportul de evaluare întocmit de expropriator în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii "are în vedere" (art. 11 alin. (8)) expertizele întocmite şi actualizate de Camerele notarilor publici, iar pe baza acestuia expropriatorul "estimează" (art. 5 alin. (1)) sumele individuale aferente despăgubirilor.
Există, aşadar, posibilitatea ca aceste "estimări" să fie inferioare preţului de circulaţie al imobilului pe piaţa liberă din zonă şi/sau să nu acopere integral prejudiciul suferit de expropriat, caz în care acesta are deschisă calea acţiunii în justiţie, care "se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994".
Doar despăgubirea astfel stabilită poate fi apreciată "dreaptă", în sensul dispoziţiilor art. 44 din Constituţie, în acord cu art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
În ce priveşte cuantumul despăgubirilor reţinut de prima instanţă cu referire la concluziile raportului de expertiză, s-a constatat că a fost aplicată metoda comparaţiei directe sau a vânzărilor, prin care s-a estimat valoarea de piaţă a imobilului avându-se în vedere patru proprietăţi comparabile, aplicându-se corecţiile succesive în funcţie de elementele de comparaţie stabilite prin Standardele Internaţionale de Evaluare.
Totodată, s-a reţinut că, potrivit suplimentului la raportul de expertiză efectuat în cauză, experţii şi-au argumentat opţiunea pentru ofertele de vânzare pentru terenuri similare sau comparabile, precizând că sursele de informare aflate la dispoziţia lor, posibile şi credibile nu au oferit informaţii despre tranzacţii încheiate, ceea ce a confirmat caracterizarea de piaţă imobiliară inactivă faţă de perioada anterioară, 2008 - 2010, şi că puţinele tranzacţii efective nu sunt credibile, date fiind diferenţele nejustificat de mari între preţurile de vânzare. Aşa fiind, cei trei experţi au fost de acord că folosirea ofertelor este singura raţională.
Faţă de aceste elemente, instanţa de apel a considerat că preţul de 11,20 Euro/mp determinat prin expertiza întocmită de comisia de experţi evaluatori reprezintă o dreaptă despăgubire pentru reclamanţi, astfel că despăgubirea stabilită de prima instanţă, în condiţiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, respectă prevederile imperative ale art. 26 din lege.
Împotriva deciziei a declarat recurs Statul Român prin CNADN din România S.A. care a formulat critici sub următoarele aspecte:
- Instanţa de apel a înlăturat în mod greşit critica referitoare la procedura specială de stabilire a despăgubirilor reglementată de Legea nr. 255/2010 şi Normele metodologice de aplicare a acesteia.
Astfel, deşi a reţinut corect că, în raport cu Legea nr. 33/1994, care reprezintă dreptul comun în materia exproprierii, Legea nr. 255/2010 reprezintă o lege specială şi că prevederile acesteia sunt aplicabile cu prioritate, potrivit principiului specialia generalibus derogant, totuşi, instanţa de apel a considerat fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conţine dispoziţii derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirilor cuvenite persoanelor expropriate şi că, în această privinţă, ar fi incidente prevederile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994.
În ce priveşte sintagma conţinută de art. 5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 vizând sumele individuale aferente despăgubirilor "estimate de către expropriator", aceasta nu poate conduce la concluzia că procedura specială menţionată, de stabilire a despăgubirilor, ar avea un caracter orientativ.
- Deşi dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac referire la art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, această trimitere trebuie interpretată ca referindu-se la normele de drept procedural din actul normativ, iar nu la modalitatea de evaluare şi stabilire a despăgubirilor. Aceasta, întrucât, potrivit art. 22 din Legea nr. 255/2010, acţiunea prin care persoana expropriată contestă cuantumul despăgubirilor se soluţionează potrivit art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, fiind deci reglementări aplicabile doar sub aspect procedural.
În acest context, trebuia apreciat că raportul de expertiză întocmit în procedura administrativă (care a evaluat despăgubirile la 0,3 Euro/mp) este cel corespunzător din punct de vedere legal, respectând normele menţionate anterior, aşa încât cererea reclamanţilor de anulare a hotărârii expropriatorului este nejustificată.
- Chiar şi în ipoteza în care s-ar considera că este corectă statuarea instanţei de apel în legătură cu incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, această prevedere legală a fost greşit interpretată şi aplicată în speţă.
Astfel, potrivit dispoziţiei legale arătate, la stabilirea cuantumului despăgubirii, experţii şi instanţa de judecată vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel, ceea ce înseamnă că pentru stabilirea preţului real de circulaţie experţii trebuie să se raporteze la tranzacţii concrete cu imobile similare, întrucât numai asemenea tranzacţii pot reflecta în mod real preţurile imobilelor.
De aceea, în mod greşit ambele instanţe au valorificat concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, în condiţiile în care acest raport nu reflectă preţul de vânzare a imobilelor, câtă vreme experţii nu au verificat şi identificat niciun fel de tranzacţii vizând imobile similare terenului expropriat.
Or, corecta aplicare a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 impunea ca datele din ofertele examinate să fie verificate şi prin prisma unor tranzacţii efective, care există pe piaţă, aşa cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare anexate şi care relevă o valoare a terenurilor situate pe raza comunei Şcheia de 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză. Aceasta înseamnă că metoda pentru care au optat experţii - respectiv, comparaţia directă doar cu oferte de vânzare, nu şi cu oferte de cumpărare sau cu tranzacţii efective - nu reflectă situaţia reală a preţurilor practicate pe piaţa imobiliară şi validarea raportului de expertiză întocmit în cauză.
- În mod nelegal a fost înlăturată şi critica referitoare la cuantumul cheltuielilor de judecată stabilite în sarcina pârâtei, întrucât, deşi instanţa de apel a reţinut că se justifică suportarea în totalitate a acestora de către pârâtă, cu motivarea că probele pentru administrarea cărora au fost efectuate au servit integral la pronunţarea soluţiei, dispoziţiile art. 276 C. proc. civ. erau aplicabile deoarece pretenţiile reclamanţilor au fost admise în parte, ceea ce justifică acordarea lor parţială.
În drept, criticile au fost încadrate în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Au fost ataşate memoriul de recurs, în susţinerea criticilor, contractele de vânzare-cumpărare la care s-a făcut referire în conţinutul memoriului privind tranzacţii încheiate pe raza localităţii Şcheia.
Prin întâmpinarea formulată, intimaţii-pârâţi au solicitat respingerea recursului, arătând că instanţele de fond au valorificat în mod corect concluziile raportului de expertiză deoarece, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, preţul de piaţă trebuie înţeles ca fiind preţul cel mai probabil la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o manieră rezonabilă, pe o piaţă concurenţială. În plus, cele patru contracte de vânzare-cumpărare indicate de pârâtă sunt irelevante în cauză, deoarece ele au fost încheiate în perioada 2008 - 2009, cu referire la imobile având alte caracteristici faţă de imobilul expropriat şi nici nu au fost prezentate experţilor pentru a fi avute în vedere.
Analizând aspectele deduse judecăţii pe calea recursului, Înalta Curte constată următoarele:
- Critica vizând greşita apreciere asupra incidenţei art. 26 din Legea nr. 33/1994 în legătură cu modalitatea în care, în astfel de speţe, se stabileşte cuantumul despăgubirilor, în prezenţa unei legi speciale, este nefondată.
Sub acest aspect, instanţa de apel nu a ignorat raportul dintre legea generală în materia exproprierii (Legea nr. 33/1994) şi cea specială (Legea nr. 255/2010), ci a stabilit corect că aspectele derogatorii se regăsesc în actul normativ special în ce priveşte evaluarea despăgubirilor în faza administrativă.
La această concluzie nu conduce, cum eronat pretinde recurenta-pârâtă, o singură sintagmă regăsită în art. 5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010 (referitoare la sumele individuale aferente despăgubirilor "estimate de către expropriator") şi care, în sine, nu ar fi fost aptă de o asemenea soluţie, ci interpretarea corelată şi sistematică a legii din care rezultă procedura de urmat pentru fiecare din etapele exproprierii.
Astfel, în Capitolul III referitor la întocmirea documentaţiilor cadastrale de către expropriator, este reglementată şi modalitatea de evaluare a imobilelor expropriate la un moment anterior chiar constituirii comisiei pentru verificarea dreptului de proprietate.
În acest sens, prin dispoziţiile art. 11 alin. (7) din Legea nr. 255/2010 se stabileşte că "înainte de data începerii activităţii comisiei prevăzute la art. 18, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăţilor imobiliare, membru al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România, va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, pe fiecare categorie de folosinţă", raport care se va întocmi avându-se în vedere expertizele actualizate ale camerelor notarilor publici (alin. (8)).
Rezultă că aceste dispoziţii la care face referire pârâta-reclamantă au în vedere o evaluare estimativă, în termeni generali - şi ţinându-se seama de criterii mai largi, vizând unitatea administrativ-teritorială în care sunt situate imobilele şi categoria de folosinţă a bunului, iar nu de caracteristici concrete care sunt luate în considerare atunci când este vorba de exproprierea unei anume suprafeţe de teren (când evaluarea se realizează, de exemplu, şi în funcţie de utilităţi, servituţi, căi de acces, modalitatea de exploatare propriu-zisă). Raportat la cazul particular al speţei, suprafaţa expropriată este "ocupată de taluz, săpătură, refugii, scurgeri şi canale, acoperind toate zonele aferente funcţionării variantei ocolitoare a municipiului Suceava, inclusiv zona de protecţie", aspecte ce nu puteau fi avute în vedere la o evaluare generală a imobilelor din raza unităţii administrativ-teritoriale.
De aceea, evaluarea proprietăţilor imobiliare prin raportare la expertizele notarilor publici, realizată în faza administrativă a exproprierii, nu se poate aplica şi pentru procedura judiciară în cadrul căreia instanţa are de analizat, cu referire la un anumit imobil, dacă despăgubirile reflectă valoarea de circulaţie a bunului şi acoperă inclusiv prejudiciul produs prin expropriere.
În acest sens, dispoziţiile art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, făcând trimitere la art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirilor, nu pot fi înţelese, cum pretinde recurenta, ca vizând doar aspectele de ordin procedural ale soluţionării acţiunii în despăgubiri.
Faţă de menţiunea expresă a normei speciale care face trimitere la norma generală, este evident că la stabilirea cuantumului despăgubirilor trebuie avute în vedere criteriile reglementate de art. 26 şi 27 din Legea nr. 33/1994 - vizând preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel, precum şi daunele aduse proprietarului - pentru că legiuitorul a înţeles ca în procedura jurisdicţională să nu deroge de la norma generală.
De aceea, este corectă aprecierea instanţei de apel conform căreia este incident art. 26 din Legea nr. 33/1994, în baza căruia trebuie evaluate despăgubirile, aşa încât, sub acest aspect, criticile sunt nefondate.
De altfel, pârâta însăşi a propus, formulând obiectivele raportului de expertiză administrat la prima instanţă, ca valoarea terenului în litigiu să se stabilească în conformitate cu art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, aşa încât criticile formulate ulterior, sub acest aspect, denotă inconsecvenţa procesuală a părţii, fiind în plus, cum s-a arătat anterior, lipsite de fundament.
- Sunt însă întemeiate criticile pârâtei-recurente referitoare la modalitatea în care instanţele fondului au făcut aplicarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, validând concluziile unui raport de expertiză care nu s-a fundamentat pe tranzacţii efective, ci pe oferte de vânzare.
Pentru a înlătura criteriul legal care vizează, în determinarea valorii de circulaţie, "preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel", experţii au reţinut că "nu ar exista tranzacţii efective suficiente cu terenuri libere comparabile şi că datele obţinute din tranzacţiile efectuate nu sunt credibile", motiv pentru care au folosit drept comparabile oferte de vânzare preluate de pe site-uri imobiliare.
Fără să cenzureze aceste aprecieri ale experţilor, instanţele de fond şi-au însuşit necritic concluziile expertizei.
Aceasta, în condiţiile în care, pentru determinarea corectă a elementelor de fapt ale pricinii, trebuia să lămurească ce înseamnă inexistenţa unor tranzacţii efective suficiente (ceea ce ar însemna, a contrario, că asemenea tranzacţii au avut totuşi loc, dar au fost considerate insuficiente, deşi dispoziţia legală nu impune existenţa unui număr de tranzacţii pentru a fi luate în considerare) şi, de asemenea, pentru ce motiv "datele obţinute din tranzacţiile efectuate nu ar fi credibile".
Cu referire la acest din urmă aspect, se deduce, de asemenea, că astfel de tranzacţii au avut loc, numai că au fost înlăturate din analiză de către experţi, care le-au considerate nerelevante "date fiind diferenţele nejustificat de mari între preţurile de vânzare", instanţa de apel, ca şi cea de fond, însuşindu-şi acest raţionament.
Or, în această manieră de soluţionare a cauzei a lipsit rolul activ al instanţei, care era obligată să lămurească - în condiţiile unor constatări incomplete şi nedemonstrate ale experţilor - tranzacţiile întocmite efectiv la nivelul unităţii administrativ-teritoriale, în funcţie de care, în condiţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, să se determine valoarea de circulaţie a imobilului expropriat.
Deşi contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar, atât în faza apelului cât şi în recurs, vizează într-adevăr perioada 2008 - 2010, instanţa avea posibilitatea să suplimenteze materialul probator, inclusiv solicitând informaţii de la primăria în raza căreia se află situat imobilul - şi unde se face înregistrarea fiscală a proprietăţilor imobiliare - sau de la camera notarilor publici (având în vedere că, potrivit art. 162 din Legea nr. 36/1995, arhivele camerelor notariale sunt considerate de utilitate publică şi pot furniza informaţii asupra documentelor pe care le arhivează vizând tranzacţiile imobiliare).
Neprocedând în această modalitate, instanţa a înlăturat criteriul legal de evaluare a despăgubirilor - preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel, prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 - validând concluzii ale unei expertize care s-a bazat pe aprecieri subiective ale experţilor (vizând tranzacţii nerelevante, în număr insuficient şi care nu ar fi credibile).
Faţă de aceste considerente, văzând dispoziţiile art. 314 C. proc. civ., împrejurarea că elementele de fapt ale pricinii au fost insuficient stabilite şi că, în aceste condiţii, concluzia privind piaţa imobiliară inactivă care ar fi permis evaluarea despăgubirilor, în funcţie de oferte asupra cărora să se aplice diferiţi coeficienţi de corecţie, este una lipsită de fundament probatoriu, Înalta Curte urmează să admită recursul şi să caseze decizia, cu trimiterea cauzei spre rejudecare.
Reluarea judecăţii se va realiza în limitele în care criticile au fost găsite întemeiate şi care au vizat, potrivit considerentelor expuse anterior, nu temeiul legal în baza căruia trebuie evaluate despăgubirile (art. 26, 27 din Legea nr. 33/1994), ci modalitatea în care s-a făcut aplicarea acestor dispoziţii la speţă.
Instanţa de trimitere va ordona măsurile pe care le va aprecia necesare, în condiţiile art. 129 alin. (5) C. proc. civ., pentru a determina situaţia tranzacţiilor imobiliare la momentul de referinţă care interesează în speţă, în funcţie de care să se întocmească raportul de expertiză şi doar în ipoteza în care ar reieşi într-adevăr, condiţii de piaţă inactivă, vor fi folosite criterii subsidiare de evaluare.
- Critica referitoare la cheltuielile de judecată şi pretinsa aplicabilitate a dispoziţiilor art. 276 C. proc. civ., faţă de soluţia de casare cu trimitere adoptată, va fi avută în vedere, de asemenea, la momentul rejudecării.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin CNADN din România SA împotriva Deciziei nr. 12 din 28 martie 2013 a Curţii de Apel Suceava, secţia I civilă.
Casează decizia atacată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 20 noiembrie 2013.
Procesat de GGC - CL
| ← ICCJ. Decizia nr. 5358/2013. Civil. Revendicare imobiliară.... | ICCJ. Decizia nr. 5361/2013. Civil. Grăniţuire. Recurs → |
|---|
