ICCJ. Decizia nr. 928/2013. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 928/2013
Dosar nr. 24221/3/2008*
Şedinţa publică din 22 februarie 2013
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele :
Prin acţiunea înregistrată la data de 25 octombrie 2007, pe rolul Judecătoriei sectorului 5 Bucureşti, reclamantele D.S., S.R.G. şi D.C. au chemat în judecată pe pârâţii Ministerul Economiei şi Finanţelor şi SC C.I. SA, solicitând obligarea primului pârât la plata sumei de 80.000 euro, echivalentul în lei la data efectuării plăţii, reprezentând preţul încasat prin vânzarea apartamentului nr. 6, situat în Bucureşti, şi excedentul valoric al bunului imobil de care au fost evinse total şi a celui de al doilea pârât la restituirea sumei de 1% din preţ, sumă pe care aceasta a încasat-o cu titlu de comision.
În motivarea acţiunii, reclamantele au arătat că, la data de 31 octombrie 1996, între Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatar SC C.I. SA şi D.S. şi D.I. s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, prin care familia D. cumpăra apartamentul sus-menţionat, pentru preţul de 30.870.312 lei vechi, preţ achitat integral la data încheierii actului.
La data de 5 ianuarie 2006, D.I. a decedat, moştenitorii acestuia fiind reclamanta D.S., în calitate de soţie supravieţuitoare şi celelalte două reclamante, în calitate de fiice.
Reclamantele au susţinut că printr-o hotărâre pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti - Secţia a Vll-a Civilă s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, situaţie în care consideră că sunt îndreptăţite atât la restituirea preţului, cât şi la plata de daune interese, inclusiv diferenţa între preţ şi sporul de valoare.
La termenul de judecată din data de 14 decembrie 2007, reclamantele au depus la dosar o cerere precizatoare şi completatoare de acţiune, prin care au învederat că înţeleg să se judece în contradictoriu şi cu pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, solicitând totodată, în principal, obligarea pârâţilor Municipiul Bucureşti şi Ministerul Economiei şi Finanţelor la plata sumei de 80.000 Euro, echivalentul în lei la data efectuării plăţii şi excedentul valoric al bunului imobil, iar, în subsidiar, obligarea aceloraşi pârâţi la restituirea preţului actualizat cu rata inflaţiei.
Pârâtul Ministerul Economiei şi Finanţelor a depus la dosar întâmpinare, prin care a invocat lipsa calităţii sale procesuale pasive şi cerere de chemare în garanţie a SC C.I. SA, prin care a solicitat ca, în ipoteza admiterii acţiunii, acesta să fie obligat să restituie comisionul de 1% pe care l-a reţinut din preţ.
La data de 24 ianuarie 2008, reclamantele au depus la dosar o cerere prin care şi-au precizat cuantumul pretenţiilor din acţiune, învederând că, prin capătul 1 de cerere din acţiune, solicită suma de 80.000 Euro, echivalent în lei la data efectuării plăţii, sumă ce reprezintă preţul plătit de reclamante la momentul cumpărării apartamentului, actualizat în raport de rata inflaţiei şi excedentul valoric pe care bunul imobil l-a suferit în perioada cuprinsă între data înstrăinării - anul 1996 şi anul 2006, iar prin capătul 2 de cerere, solicită suma de 308 Ron, reprezentând 1% din preţ, actualizat cu rata inflaţiei.
La termenul de judecată din data de 04 martie 2008, pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primarul general a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a acestei instituţii, motivat de faptul că banii rezultaţi din vânzarea apartamentului au fost încasaţi de către Ministerul Economiei şi Finanţelor.
Prin sentinţa civilă nr. 3830 din 27 mai 2008, Judecătoria sectorului 5 Bucureşti a admis excepţia necompetenţei materiale a acestei instanţe, invocată din oficiu, şi a dispus declinarea competenţei soluţionării cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti, Secţia civilă.
Tribunalul Bucureşti, Secţiei a V-a civilă, prin sentinţa nr. 241 din 18 februarie 2009, a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor Ministerul Economiei şi Finanţelor şi SC C.I. SA; a respins acţiunea, astfel cum a fost completată şi precizată faţă de aceşti pârâţi, pentru lipsă de calitate procesuală pasivă; a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Municipiul Bucureşti, prin primarul general; a admis acţiunea reclamantelor, astfel cum a fost completată şi precizată faţă de acest pârât; a obligat pe pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primarul general să plătească reclamantelor sumele de 760.994 lei, reprezentând preţ restituit şi daune interese şi 12.371 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Prin aceeaşi sentinţă, a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în garanţie formulată de pârâtul Ministerul Economiei şi Finanţelor împotriva SC C.I. SA.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că acţiunea reclamantelor are ca obiect răspunderea pârâţilor pentru evicţiune, situaţie în care are calitate procesuală pasivă în cauză doar vânzătorul bunului imobil de care acestea au fost evinse, respectiv Municipiul Bucureşti, prin primarul general, nu şi ceilalţi doi pârâţi, respectiv Ministerul Economiei şi Finanţelor şi SC C.I. SA.
În ceea ce-l priveşte pe pârâtul SC C.I. SA, instanţa a reţinut că acesta nu este ţinut de vreo obligaţie de a restitui reclamantelor comisionul încasat cu ocazia vânzării, între părţi nelegându-se vreun raport juridic direct, câtă vreme acest comision a fost dedus ulterior din preţul total plătit de cumpărător.
Ca o consecinţă a respingerii acţiunii faţă de pârâtul Ministerul Economiei şi Finanţelor, tribunalul a apreciat că se impune şi respingerea cererii de chemare în garanţie formulată de acest pârât împotriva SC C.I. SA.
Pe fondul cauzei, tribunalul a reţinut că în cauză sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru angajarea răspunderii pârâtului vânzător pentru evicţiune, acesta urmând să restituie reclamantelor atât preţul plătit, cât şi diferenţa dintre acest preţ şi valoarea de circulaţie a imobilului, diferenţă considerată excedent de valoare şi acordată cu titlu de daune interese, în conformitate cu dispoziţiile art. 1346 C. civ.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primarul general.
Prin decizia nr. 77A din 1 februarie 2010, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a admis apelul, a desfiinţat sentinţa apelată şi a trimis cauza, spre rejudecare, la acelaşi tribunal.
Instanţa de apel a reţinut că fiind vorba de un apartament trecut în proprietatea statului în perioada de referinţa a Legii nr. 10/2001 şi de o acţiune prin care reclamantele urmăreau practic acoperirea prejudiciului suferit prin pierderea dreptului lor de proprietate asupra apartamentului, în cauză erau incidente dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, dispoziţii invocate şi de reclamante ca temei juridic.
S-a arătat că art. 50 din Legea nr. 10/2001, fiind o normă specială, derogatorie de la dispoziţiile de drept comun privitoare la evicţiune, prima instanţă ar fi trebuit să aplice cu prioritate această normă şi să constate că pârâtul Ministerul Economiei şi Finanţelor are legitimare procesuală pasivă în cauză, chiar dacă nu a fost vânzător în actul de vânzare cumpărare desfiinţat de instanţele judecătoreşti.
În ceea ce priveşte excedentul de valoare solicitat de reclamante, instanţa de apel a arătat că tribunalul trebuia să aplice, în completarea legii speciale, dispoziţiile de drept comun şi să arate în ce măsura Municipiul Bucureşti poate fi obligat, în calitate de vânzător, la acoperirea unui astfel de prejudiciu.
Recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, prin D.G.F.P. Bucureşti a fost respins, ca nefondat, de către înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, prin decizia nr. 6361 din 25 noiembrie 2010.
În rejudecare, Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă, prin sentinţa nr. 1301 din 01 iulie 2011, a admis în parte acţiunea principală, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Ministerului Finanţelor Publice şi a obligat pe acest pârât să plătească reclamantelor suma de 63.462,06 lei despăgubiri civile (preţ actualizat), a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Municipiul Bucureşti prin Primarul General pentru capătul de cerere privind obligarea acestuia la plata preţului actualizat şi a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a SC C.I. SA în raport de acţiunea principală.
Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut următoarele:
La data de 31 octombrie 1996, între Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatar SC C.I. SA, în calitate de vânzător, şi reclamanta D.S. şi soţul acesteia, D.I. (decedat la 5 ianuarie 2006, moştenitoarele sale fiind cele trei reclamante din cauză, conform certificatului de moştenitor din 20 februarie 2006), s-a încheiat, în temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995, contractul de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. 6 situat în Bucureşti, preţul în sumă de 30.870.213 lei vechi fiind achitat integral de către cumpărători la aceeaşi dată.
Prin decizia civilă nr. 1323 R din 5 aprilie 2006 (irevocabilă), îndreptată prin încheierea din Camera de consiliu de la 01 noiembrie 2006, Curtea de Apel Bucureşti - Secţia a Vi-a civilă, a constatat, la cererea foştilor proprietari, S.V. şi S.I., nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare mai sus menţionat, datorită faptului că a fost încheiat cu eludarea legii iar cumpărătorii au fost de rea-credinţă.
Tribunalul a reţinut că, potrivit dispoziţiilor art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 pentru contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea Legii nr. 112/1995 care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, foştii chiriaşi pot solicita preţul actualizat plătit la cumpărare.
Faţă de dispoziţiile legale arătate mai sus şi în raport de motivele care au dus la desfiinţarea contractului de vânzare - cumpărare sus-menţionat, tribunalul a reţinut că reclamantele sunt îndreptăţite la restituirea preţului actualizat plătit la cumpărare.
Potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză, în urma actualizării preţului de 30.870.213 lei vechi, achitat de cumpărători, a rezultat suma de 63.462,06 lei, sumă ce urmează a fi achitată de Ministerul Finanţelor Publice.
Tribunalul a reţinut că acest pârât are calitate procesuală pasivă în cauză că, potrivit O.G. nr. 184/2002 pentru modificarea Legii nr. 10/2001, art. 51 alin. (2) şi (3) modificat prin Legea nr. 48/2004 în cazul cererilor sau acţiunilor în justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, plata sumelor se face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.
Principala obligaţie a vânzătorului este stabilită prin art. 1313 C. civ., care prevede obligaţia de a răspunde de bunul vândut, lucru care trebuie să fie în comerţ (în circuitul civil - art. 1310 C. civ.), să existe în momentul încheierii contractului şi să fie proprietatea vânzătorului.
Obligaţia generică de a răspunde de bunul vândut implică, în condiţiile art. 1336 C. civ., garanţia pentru liniştita folosinţă a lucrului, cunoscută sub forma obligaţiei de garanţie pentru evicţiune. Astfel, în conformitate cu art. 1337 C. civ., vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut.
Condiţia pentru a deveni operantă obligaţia de garanţie este ca pierderea sau, după caz, tulburarea proprietăţii să se datoreze faptei vânzătorului sau faptei unui terţ, evicţiunea să provină de la vânzător sau de la un terţ, tulburarea putând fi o tulburare de fapt sau o tulburare de drept.
În cazul în care, prin hotărâre judecătorească irevocabilă (decizia civilă nr. 1323 R/2006 pronunţata de Curtea de Apel Bucureşti) s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare pe care părţile l-au încheiat, reţinându-se reaua-credinţă a ambelor părţi la momentul încheierii lui, în sensul cunoaşterii de către acestea că bunul vândut nu se găsea în proprietatea vânzătorului, cumpărătorii nefiind de bună-credinţă, nu mai pot invoca şi opune vânzătorului obligaţia de garanţie pentru evicţiune, reclamanţii urmând să suporte consecinţele declarării nulităţii absolute, în sensul repunerii în situaţia anterioară, prin restituirea preţului plătit actualizat (potrivit dispoziţiilor speciale ale Legii nr. 10/2001), nefiind incidente în cauză dispoziţiile art. 1344 şi 1348 C. civ.
Tribunalul a mai reţinut că SC C.I. SA nu are calitate procesuală pasivă şi nu poate fi obligată la restituirea sumei de 634,62 lei ce reprezintă comisionul de 1%, întrucât acesta a fost perceput în baza unor dispoziţii legale şi a contractului de comision şi a fost dedus din preţul total plătit de cumpărători, preţ pe care reclamantele îl solicită de la Ministerul de Finanţe.
Împotriva acestei sentinţe au formulat apel reclamantele şi pârâtul Ministerul Finanţelor Publice.
Prin decizia nr. 167A din 11 aprilie 2012, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a respins ca nefondate ambele apeluri.
Răspunzând criticii comune din ambele apeluri referitoare la temeiul juridic al răspunderii pentru evicţiune, instanţa de apel a reţinut că aceasta nu poate fi primită întrucât reclamantele înseşi au indicat drept temei al pretenţiilor lor, pe de o parte dreptul comun (art. 1337 şi următoarele C. civ.) iar pe de altă parte, incidenţa normelor speciale (art. 50 din Legea nr. 10/2001).
Fiind vorba de invocarea în acelaşi timp, a unei norme generale şi a uneia cu caracter special, instanţa de apel a reţinut că tribunalul a avut de verificat, pentru buna aplicare a regulii conform căreia "specialul derogă de la general" (specialia generalibus derogant) dacă este incidenţă legea specială.
Sub acest aspect, instanţa de apel a apreciat că tribunalul a reţinut corect că evicţiunea s-a datorat desfiinţării unui contract de vânzare - cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, ceea ce reprezenta situaţia premisă pentru a atrage incidenţa normelor speciale cuprinse de Legea nr. 10/2001 în privinţa despăgubirii chiriaşilor - cumpărători.
În acest sens, instanţa de apel a reţinut că art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 face referire la cererile sau acţiunile injustiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, situaţie în care se află şi reclamantele al căror contract de vânzare cumpărare (31 octombrie 1996) a fost desfiinţat prin hotărâre irevocabilă.
Constatând că între cele două categorii de norme, cea care se impune este reglementarea specială, instanţa de apel a apreciat că tribunalul a procedat corect.
Fiind de tranşat jurisdicţional aceeaşi materie, a răspunderii pentru evicţiune, nu se putea recurge la un temei juridic mixt, astfel cum procedează reclamantele (recurgând mai degrabă la o instituţie specifică dreptului public, aşa numita mitior lex) atunci când solicită suma de 80.000 euro reprezentând sporul de valoare al imobilului pe temeiul art. 1344 C. civ., iar preţul actualizat pe temeiul art. 48 şi 50 din Legea nr. 10/2001.
Instanţa de apel a reţinut că, în speţă, nu este vorba despre situaţii tranzitorii cărora să li se aplice legea mai favorabilă, fie că este vorba de legea nouă, fie de cea veche.
Critica din apelul pârâtului Ministerul Finanţelor Publice, vizând problema calităţii procesuale pasive a acestui pârât motivată pe faptul că răspunderea pentru evicţiune se angajează în sarcina vânzătorului, în speţă, Primăria Municipiului Bucureşti, a fost respinsă ca nefondată, reţinându-se că, potrivit considerentelor expuse anterior, materia este reglementată de legea specială.
În acest sens, instanţa de apel a arătat că prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 se statuează că „restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările şi completările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile se face de către Ministerul Finanţelor Publice".
În ce priveşte critica vizând soluţia dată de tribunal asupra cererii de chemare în garanţie a SC C. SA pentru obligarea la restituirea comisionului de 1% încasat cu prilejul încheierii contractului de vânzare cumpărare, cu referire la art. 41 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 potrivit căruia unităţile specializare în înstrăinarea imobilelor ce fac obiectul acestei legi aveau obligaţia să reţină comisionul de 1% după care să vireze suma rămasă la trezoreria statului, instanţa de apel a reţinut că, dimpotrivă, din textul sus-menţionat rezultă obligaţia, pentru unităţile specializate, de a reţine comisionul de 1%, ceea ce conduce la ideea unui mandat legal în temeiul căruia s-a acţionat şi a cărui soartă nu poate depinde de valabilitatea sau nu a contractului de vânzare cumpărare.
Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat recurs reclamantele şi pârâtul Ministerul Finanţelor Publice.
1. Prin recursul formulat recurentele reclamante susţin că hotărârea pronunţata de instanţa de apel este nelegala fiind data cu aplicarea greşită a prevederilor art. 1341 si urm. din vechiul C. civ. si a art. 50 din Legea nr. 10/2001, motiv de recurs încadrat în dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În motivarea recursului, recurentele reclamante susţin că în mod greşit instanţa de apel a reţinut că ne aflăm în prezenta unui caz privind aplicarea principiului potrivit căruia norma specială se aplică cu prioritate faţă de norma generală, că, în realitate, nu ne aflăm în prezenta unui concurs privind aplicarea unor norme speciale si a unor norme generale, deoarece art. 50 din Legea nr. 10/2001 nu exclude, nici expres si nici tacit, aplicarea principiilor stabilite de normele generale din această materie, respectiv de art. 1341 din vechiul C. civ. Recurentele arată că potrivit art. 1341 si urm. din vechiul C. civ., cumpărătorul care a pierdut dreptul de proprietate asupra apartamentului ca urmare a unei tulburări de drept, are dreptul să pretindă, iar cumpărătorul este dator să restituie integral preţul primit; potrivit art. 1350 din acelaşi cod, cumpărătorii pot pretinde daune interese, inclusiv preţ si sporul de valoare dobândit de lucru conform art. 1344. Arată că dacă în ceea ce priveşte restituirea preţului actualizat în speţă ar fi aplicabile prevederile art. 50 din Legea nr. 10/2001, în ceea ce priveşte temeiul juridic al daunelor interese se aplică prevederile vechiului C. civ., întrucât nu exista nici un text de lege care sa împiedice cumpărătorul evins sa pretindă si daune interese. Susţin că obligaţia generică a vânzătorului de a răspunde de bunul vândut implică, în condiţiile art. 1336 C. civ., garanţia pentru evicţiune şi că, potrivit art. 1337 vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicţiunea totala sau parţiala a lucrului vândut. Obligaţia de garanţie pentru evicţiune exista atât atunci când acesta vine de la un terţ, cat şi în cazul evicţiunii provenite dintr-un fapt personal al vânzătorului, iar pentru a antrena răspunderea vânzătorului evicţiunea trebuie să aibă o cauză anterioara vânzării. În concluzie, reclamantele susţin că toate aceste condiţii sunt îndeplinite în cauză, în sensul acesta fiind şi prevederile art. 501 din Legea nr. 1/2009. Recurentele reclamante susţin că alta este situaţia daunelor-interese solicitate de proprietarul care a fost evins în sensul că vânzătorul este dator să restituie cumpărătorilor toate cheltuielile şi despăgubirile cuvenite acestuia şi rezultate din obligaţia generală de garanţie contra evicţiunii.
În consecinţa, recurentele susţin că în cauză aplicarea normei speciale prevăzuta de Legea nr. 10/2001 nu exclude apriori aplicarea normelor prevăzute de art. 1341 si urm. din vechiul C. civ., ci, în opinia lor, cele doua categorii de norme se completează.
Reclamantele mai susţin că decizia recurată este nelegală şi sub aspectul admiterii excepţiei lipsei calităţii procesual pasive a Municipiului Bucureşti si a SC C.I. SA, arătând că, în opinia lor, instanţa de apel, pe de o parte, a schimbat înţelesul actului juridic dedus judecaţii iar, pe de alta parte, a făcut o greşită aplicare a legii. Susţine că în cauză izvorul obligaţiei de plata a unei sume de bani reprezentând preţul actualizat rezidă din contractul de vânzare cumpărare încheiat de către D.S. si D.I. cu Municipiului Bucureşti ca vânzător si SC C.I. SA, în calitate de mandatar. Arată că, în acest caz, raportul de drept substanţial creat prin încheierea contractului de vânzare cumpărare conduce la concluzia că toţi participanţii la încheierea acestui act au calitate procesuală cu privire la un litigiu ce poarta asupra preţului plătit pentru cumpărarea apartamentului si asupra răspunderii ce revine vânzătorului în cadrul garanţiei pentru evicţiune.
2. Pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, prin recursul formulat susţine nelegalitatea deciziei din apel din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Astfel, se arătă că în mod greşit nu a fost admisă excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, avându-se în vedere principiul relativităţii efectelor contractului şi împrejurarea că, nefiind parte la încheierea contractului a cărui nulitate s-a constatat, nu i se putea angaja răspunderea pentru evicţiune.
Recurentul susţine că, în conformitate cu dispoziţiile art. 1337 şi urm. C. civ., vânzătorul (respectiv, Primăria Municipiului Bucureşti, prin mandatar SC C. SA), este cel în sarcina căruia se instituie răspunderea pentru evicţiune totală sau parţială. Această dispoziţie de drept comun nu poate fi înlăturată prin altă dispoziţie contrară şi în plus, nici prevederile art. 50 din Legea nr. 10/2001 nu sunt de natură să atribuie calitate procesuală Ministerului Finanţelor Publice, cât timp obligaţia de garanţie pentru evicţiune are un conţinut mult mai larg decât simpla restituire a preţului. Recurentul mai susţine că, în condiţiile în care instanţa a menţinut obligaţia de plată a preţului reactualizat în sarcina Ministerului Finanţelor, trebuia să admită cererea de chemare în garanţie a SC C. SA, pe care să o oblige la plata comisionului de 1% încasat cu prilejul încheierii contractului de vânzare cumpărare. Aceasta, întrucât potrivit art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, asemenea unităţi specializate de vânzare a imobilelor aveau obligaţia să încaseze contravaloarea acestora de la cumpărător, să reţină comisionul de 1%, iar suma rămasă să o vireze în contul deschid la trezoreria statului.
Prin urmare, susţine că partea care a încasat comisionul trebuia obligată la restituirea acestuia din preţul actualizat.
Examinând criticile formulate prin intermediul celor două recursuri, înalta Curte constă că sunt nefondate pentru considerentele care urmează.
1. În ceea ce priveşte recursul reclamantelor.
Reclamantele au introdus cererea de chemare în judecată, solicitând să fie despăgubite pentru apartamentul nr. 6 din imobilul situat în Bucureşti, pe care l-au dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu SC C.I. S.A. în calitate de mandatar al Primăriei Municipiului Bucureşti, contract care a fost constatat nul ulterior printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, prin care s-a dispus totodată ca pârâţii (reclamantele din prezenta cauză) să lase reclamanţilor V. şi I.S. în deplină proprietate şi liniştită posesie apartamentul în litigiu.
În drept, reclamantele au invocat răspunderea vânzătorului pentru evicţiune, indicând atât dispoziţiile art. 1337 şi următoarele C. civ., cât şi dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001.
Drepturile pretinse de către reclamante fac, într-adevăr, obiect de reglementare al Legii speciale de reparaţie nr. 10/2001, care a prevăzut în art. 50 alin. (3) posibilitatea restituirii preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti şi irevocabile.
Cum corect au stabilit instanţele anterioare, dispoziţiile legii speciale se aplică prioritar faţă de cele ale dreptului comun din materia răspunderii pentru evicţiune, prevăzute în art. 1337 şi următoarele C. civ.
Această preferabilitate este dată de principiul de drept specialia generalibus derogant, principiu aplicabil chiar dacă nu este redat explicit în cuprinsul legii speciale.
De altfel, prin prevederea referitoare la restituirea preţului actualizat în condiţiile în care cumpărătorii au eludat prevederile Legii nr. 112/1995, legiuitorul a creat un regim juridic mai favorabil acestora decât cel reglementat în art. 1340 C. civ., care scuteşte pe vânzător de a restitui preţul atunci când cumpărătorul a cunoscut la facerea vânzării pericolul evicţiunii sau a cumpărat pe propria răspundere, aşa cum a fost cazul în speţa de faţă.
Prin urmare, susţinerile recurentelor reclamante în sensul că în speţă sunt aplicabile atât normele speciale cât şi normele de drept comun, în completarea celor speciale, nu pot fi primite, câtă vreme legea aplicabilă în cauză este Legea nr. 10/2001.
În atare situaţie, în mod legal instanţa de apel, confirmând sentinţa tribunalului, a stabilit că reclamantele sunt îndreptăţite doar la restituirea preţului pe care l-au plătit, reactualizat.
În ceea ce priveşte motivul de recurs prin care recurentele reclamante susţin că pârâţii Primăria municipiului Bucureşti şi SC C.I. SA au calitate procesuală pasivă în raportul juridic dedus judecăţii, în considerarea răspunderii pentru evicţiune, înalta Curte îl apreciază ca nefondat.
Prin dispoziţiile speciale ale Legii nr. 10/2001 se prevede, în mod expres, că plata sumelor, reprezentând preţul reactualizat, plătit de către chiriaşii ale căror contracte de vânzare - cumpărare, încheiate cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către Ministerul Finanţelor Publice, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Aşadar, legitimarea procesuală pasivă a Ministerului Finanţelor Publice rezultă ope legis (prin puterea, în virtutea legii) şi această normă specială derogă de la normele generale ale Codului civil privind efectele nulităţii şi restituirea prestaţiilor de către vânzătorul care se presupune că ar fi încasat preţul, în virtutea principiului specialia generalibus derogant.
2. Recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice este de asemenea nefondat şi va fi respins pentru următoarele considerente:
Principala critică adusă în discuţie vizează problema calităţii sale procesuale pasive, cu referire la dispoziţiile art. 1337 şi 1341 C. civ., faptul că răspunderea pentru evicţiune se angajează în sarcina vânzătorului care, în speţă, este Primăria municipiului Bucureşti.
Critica este nefondată având în vedere că se întemeiază greşit pe dispoziţiile dreptului comun referitoare la răspunderea pentru evicţiune. Or, potrivit considerentelor redate în recursul reclamantelor, materia este reglementată de legea specială.
În acest sens, prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 se statuează că „restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările şi completările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile se face de către Ministerul Finanţelor Publice".
Este tocmai temeiul juridic a cărui aplicare, în mod corect a făcut-o instanţa de apel, tranşând încă o dată problema raportului dintre norma generală şi cea specială.
În ceea ce priveşte soluţia dată asupra cererii de chemare în garanţie, recurentul susţine că, în condiţiile în care a fost menţinută obligaţia sa de plată a preţului actualizat, era necesar să fie admisă şi solicitarea de obligare a SC C.I. SA la restituirea comisionului de 1% încasat cu prilejul încheierii contractului de vânzare cumpărare.
Singura susţinere a acestei critici s-a făcut cu referire la art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, text potrivit căruia unităţile specializate în înstrăinarea imobilelor ce fac obiectul acestei legi aveau obligaţia să reţină comisionul de 1% după care să vireze suma rămasă la trezoreria statului.
Recurentul nu combate în niciun fel considerentul instanţei, conform căruia plata comisionului a reprezentat contravaloarea muncii prestate de mandatar, iar desfiinţarea contractului de vânzare cumpărare nu înseamnă implicit şi desfiinţarea contractului de mandat, prin argumente care să poată fi supuse analizei în recurs.
Simpla referire la un text din Normele metodologice nu este de natură să susţină o critică de nelegalitate, ci dimpotrivă, din textul menţionat rezultă obligaţia pentru unităţile specializate, de a reţine comisionul de 1%, ceea ce conduce la ideea unui mandat legal în temeiul căruia s-a acţionat şi a cărui soartă nu poate depinde de valabilitatea sau nu a contractului de vânzare cumpărare.
În consecinţă, toate aspectele de nelegalitate din recursul pârâtului Ministerul Finanţelor Publice sunt neîntemeiate.
Pentru considerente reţinute mai sus, înalta Curte va menţine decizia instanţei de apel şi, în baza art. 312 C. proc. civ., va respinge ambele recursuri ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanţii D.C., D.S. şi S.R.G. şi de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Municipiului Bucureşti împotriva deciziei nr. 167A din 11 aprilie 2012 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a IlI-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 22 februarie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 929/2013. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 927/2013. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
