ICCJ. Decizia nr. 1180/2014. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 1180/2014
Dosar nr. 14458/86/2011
Şedinţa publică din 08 aprilie 2014
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 07 noiembrie 2011 şi înregistrată sub nr. 14458/86/2011, reclamanta SC S.I. SRL în contradictoriu cu pârâtul Statul Român - reprezentat M.T.I. - prin C.N.A.D.N.R. - D.R.D.P. Iaşi, Comuna Şcheia - prin primar cu sediul în com. Şcheia, jud. Suceava şi Comuna Şcheia - prin primar - C.V.D.P.A.D. a formulat contestaţie împotriva Hotărârilor nr. 22, 23, 24, 25, 26 din 18 octombrie 2011 emise de C.V.D.P.A.D. Şcheia şi a solicitat să se verifice temeinicia hotărârilor cu privire la cuantumul D. cu care nu sunt de acord, acestea fiind calculate la un preţ mult inferior faţă de preţul de piaţă, a valorii de înlocuire şi a preţului solicitat; exproprierea totală a suprafeţelor de teren cuprinse în Contractul de vânzare-cumpărare, autentificat din 20 decembrie 2004 de P.A., identice cu parcelele a Comunei Cadastrale Şcheia, deoarece suprafeţele rămase nu mai pot fi folosite conform cu destinaţiei acestora (suprafeţe pe care expropriatorul a intrat abuziv şi a distrus terenul), şi obligarea expropriatorului la plata D. pentru aceste suprafeţe de teren raportat la preţul de piaţă solicitat de 170 de lei/mp; în subsidiar, în măsura în care instanţa de judecată va stabili că nu se impune exproprierea totală, solicită obligarea expropriatorului la plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenurilor rămase în urma exproprierii; cu cheltuieli de judecată.
În motivare a susţinut că, prin Hotărârile nr. 22, 23, 24, 25 şi 26 din 18 octombrie 2011 date în Dosarele nr. 62/2011, nr. 63/2011, nr. 64/2011, nr. 65/2011 şi nr. 66/2011 s-a dispus exproprierea suprafeţelor de 99 de mp, identică cu parcela nr. 3417 din C.F., parcelă rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F., suprafaţa de 59 de mp, identică cu parcela din C.F., parcelă nouă rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F., suprafaţa de 471 de mp, identică cu parcela din C.F., rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F., suprafaţa de 554 de mp, identică cu parcela din C.F., parcelă nouă rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F. şi suprafaţa de 135 de mp, identică cu parcela din C.F., parcelă nou formată din dezmembrarea parcelei din C.F.
Imobilele au fost expropriate conform H.G. nr. 614/2011, (poziţiile nr. 16, 17, 18, 19 şi 20 din anexa la hotărâre) privind declanşarea procedurii de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul ,,Variantei de ocolire a municipiului Suceava, Km 0+000-Km 13+173,,.
A formulat cerere de plată a D. în termenul legal, înregistrate la Primăria Comunei Şcheia din data de 18 octombrie 2011, prin care şi-a arătat dezacordul cu sumele stabilite drept despăgubire (122 de lei, 73 de lei, 581 de lei, 684 de lei, respectiv 167 de lei) şi a solicitat drept despăgubire suma de 170 de lei pe mp
Arată că a depus în susţinerea cererii următoarele documente în copii legalizate conform dispoziţiilor art. 19 alin. (2) din Legea nr. 255/2010, referitoare la dreptul de proprietate asupra imobilului: contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 20 decembrie 2004 de B.N.P. P.A., certificat de înregistrare O.R.C., certificat de înregistrare fiscală, plan de amplasament, plan de încadrare în zonă, împuternicire şi extras de carte funciară.
Prin procesele verbale încheiate cu C.V.D.P.A.D. a Comunei Şcheia s-a constatat atât neacceptarea cuantumului D. acordat de expropriator, cât şi faptul că am solicitat exproprierea totală a suprafeţelor de teren şi plata D. aferente acestor suprafeţe la o valoare de 150 de lei pe mp
Despăgubirile au fost stabilite la sumele menţionate mai sus pentru suprafeţele de teren expropriate, expropriatorul având în vedere valoarea minimă de impozitare cuprinsă în Grila Camerei Notarilor Publici la vânzarea de imobile şi nu preţul de piaţă al imobilului supus exproprierii.
Potrivit art. 18 din Norma metodologică de aplicare a Legii 255/2010 ,,,în situaţia în care persoana îndreptăţită nu este de acord cu cuantumul despăgubirii, comisia face referire despre această situaţie în procesul verbal, arătând că persoana îndreptăţită este în drept să se adreseze instanţei de judecată în condiţiile prevederilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică”.
Art. 16 din Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea ce se acordă expropriatului se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. La calcularea despăgubirii, experţii, precum şi instanţa de judecată trebuie să ţină cont de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi din daunele produse proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Art. 44 alin. (3) din Constituţia României şi art. 1 din Protocolul 1 adiţional la Convenţia Europeană a drepturilor omului prevăd că exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate face numai după o justă şi prealabilă despăgubire, deoarece în caz contrar, ar exista o încălcare a dreptului de proprietate al expropriatului.
Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin Decizia nr. 9760 din 2 decembrie 2009 a stabilit că ,,sintagma preţul cu care se vând, în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, prevăzută de art. 26 alin. (1) şi alin. (2) din Legea nr. 33/1994 defineşte preţul de piaţă, anume preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate”.
Consideră că, expropriatorul nu a realizat şi nu a prezentat un raport de evaluare sau o schiţă topo-cadastrală din care să reiasă exact situaţia terenurilor rămase neexpropriate, dar la o simplă vedere, acesta a considerat că doar suprafaţa acoperită de asfalt constituie suprafaţa expropriată, nu şi suprafaţa care deserveşte şoseaua şi anume: refugiul, scurgerea şi canalele existente şi care îmi ocupă aproape 10 -15 ari de teren, pe care nu o mai poate folosi.
De asemenea, expropriatorul a realizat lucrări şi pe suprafaţa de teren neexpropriată pe care a decopertat-o şi pe care a lăsat-o distrusă.
Conform art. 24 alin. (4) din Legea nr. 33/1994, ,în cazul în care expropriatorul cere exproprierea numai a unei părţi de teren, iar proprietarul cere instanţei exproprierea totală, instanţa va aprecia, în raport cu situaţia reală, dacă exproprierea în parte este posibilă, în caz contrar va dispune exproprierea totală”.
Conform rapoartelor de expertiză care s-au întocmit pentru terenurile vecine, preţul de piaţă este situat între minim 15 şi maxim 45 de euro.
În drept a invocat Legea nr. 255/2010, Legea nr. 33/1994, Constituţia României, Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, art. 2 alin. (1) lit. f) C. proc. civ.
Prin sentinţa civilă nr. 718 din 16 aprilie 2013 Tribunalul Suceava a admis în parte acţiunea civilă având ca obiect expropriere formulată de reclamanta SC S.I. SRL în contradictoriu cu pârâtul Statul Român - reprezentat M.T.I. - prin C.N.A.D.N.R. - D.R.D.P. Iaşi, Comuna Şcheia - prin primar şi Comuna Şcheia - prin primar - Comisia de Verificare a Drepturilor de Proprietate şi Acordare a D.; a desfiinţat în parte hotărârile din 18 octombrie 2011 emise de C.V.D.P.A.D. Şcheia; a obligat Statul Român să plătească reclamantei suma de 405.660 lei despăgubiri; a respins cererea de expropriere a terenului în totalitate; a obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 4.000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de fond a reţinut următoarele considerente :
Conform contractului de vânzare-cumpărare, autentificat din 20 decembrie 2004 de P.A., reclamanta a dobândit dreptul de proprietate pentru suprafaţa de 13.000 mp teren identică cu parcelele Comunei Cadastrale Şcheia.
Din această suprafaţă, prin Hotărârile din 18 octombrie 2011 date în Dosarele nr. 62/2011, nr. 63/2011, nr. 64/2011, nr. 65/2011 şi nr. 66/2011 s-a dispus exproprierea suprafeţelor de 99 de mp, identică cu parcela din C.F., parcelă rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F., suprafaţa de 59 de mp, identică cu parcela din C.F., parcelă nouă rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F., suprafaţa de 471 de mp, identică cu parcela din C.F., rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F., suprafaţa de 554 de mp, identică cu parcela din C.F., parcelă nouă rezultată din dezmembrarea parcelei din C.F. şi suprafaţa de 135 de mp, identică cu parcela din C.F., parcelă nou formată din dezmembrarea parcelei din C.F. şi s-a propus acordarea de despăgubiri totale în sumă de 1.627 lei.
Imobilele au fost expropriate conform H.G. nr. 614/2011 pentru modificarea şi completarea H.G. nr. 743/2010 privind declanşarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică „Varianta de ocolire Suceava” (poziţia 296 din anexa la această hotărâre).
La stabilirea drepturilor, expropriatorul a avut în vedere dispoziţiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, potrivit cărora sumele acordate cu titlu de despăgubiri sunt estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite sau actualizate de camerele notarilor publici.
Criteriul sus-menţionat nu poate fi însă primit, observându-se că el vizează faza administrativă necontencioasă a stabilirii drepturilor şi este prevăzut în vederea stabilirii estimative a sumelor care urmează a fi aprobate prin hotărâre de guvern pentru îndeplinirea obiectivului „Varianta de ocolire Suceava”.
De asemenea, expertizele notariale nu reflectă valoarea de piaţă a imobilelor expropriate, valoare care se impune a fi avută în vedere la stabilirea drepturilor prin prisma dispoziţiilor legale în materie.
Astfel, potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, cu modificările şi completările ulterioare, expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere sub aspectul cuantumului drepturilor acordate, iar potrivit art. 22 alin. (3) din lege, acţiunea se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - art. 27 din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.
Art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 (legea-cadru în materie de expropriere) la care Legea specială nr. 255/2010 face trimitere, deci aplicabil în cauză, stabileşte criteriile pentru determinarea cuantumului despăgubirii, stipulând că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane interpuse şi că la calcularea cuantumului D., experţii, precum şi instanţa de judecată, trebuie să ţină seama de preţul la care se vând în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile aduse de aceştia.
Prin Decizia nr. 9760 din 02 decembrie 2009 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie Bucureşti s-a stabilit că „sintagma preţul cu care se vând în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială prevăzută de art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, defineşte preţul de piaţă, anume preţul cel mai probabil la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceştia nu este supus unei constrângeri exagerate”.
Potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză, pentru terenul expropriat s-a stabilit o valoare de piaţă de 21,82 euro, rezultând un total în echivalent 405.660 lei, concluziile expertizei fiind însuşite de toţi cei trei experţi care au format comisia de evaluare stabilită în condiţiile art. 25 din Legea nr. 33/1994.
Potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză pentru terenul expropriat s-a stabilit o valoare de piaţă de 21,82 euro/mp, rezultând pentru suprafaţa totală de 1.318 mp o valoare în echivalent de 128.984 lei.
Cu ocazia efectuării expertizei s-a stabilit că în afara terenului expropriat, o suprafaţă totală de 1.721,64 mp din proprietatea reclamantei este afectată de zona de protecţie a obiectivului „Varianta de ocolire a municipiului Suceava”, devenind practic inutilizabilă.
În consecinţă, pentru a acoperi efectiv prejudiciul creat proprietarului ca urmare a exproprierii, în sensul prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanţa a acordat acesteia şi contravaloarea acestor suprafeţe, respectiv suma de 168.495 lei.
Pentru aceleaşi considerente, pârâtul a fost obligat şi la plata sumei de 13.105 lei reprezentând contravaloarea terenului care îşi pierde utilizarea posibilă din cauza suprafeţei reduse rămasă în afara zonei de protecţie.
Faţă de limitarea obiectului acţiunii prin dispoziţiile art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, conform cărora expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere numai sub aspectul cuantumului D. acordate, conform art. 22 alin. (3), contestaţia urmând a fi soluţionată potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce priveşte stabilirea drepturilor, tribunalul a respins ca nefondată cererea privind exproprierea suprafeţei de 13.000 mp în totalitate.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel SC C.N.A.D.N.R. SA, iar prin Decizia civilă nr. 46 din 26 septembrie 2013 a Curţii de Apel Suceava, secţia I civilă, s-a admis apelul s-a schimbat în parte senţinţa civilă nr. 718 din 16 aprilie 2013 a Tribunalului Suceava în sensul obligării Statului Român la plata către reclamantă a sumei de 145.153 lei, cu titlu de despăgubiri, în loc de 405.660 lei.
Pentru a pronunţa această hotărâre au fost reţinute următoarele considerente:
Apelanta a criticat valoarea despăgubirii stabilită de instanţă pentru terenul expropriat, apreciind că sunt aplicabile în speţă prevederile Legii nr. 255/2010 şi a normelor metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin H.G. nr. 53/2011.
Instanţa de apel a reţinut că într-adevăr în speţă sunt aplicabile prevederile acestei legi însă, în ceea ce priveşte stabilirea cuantumului despăgubirii de către instanţă sunt aplicabile prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 la care face trimitere în mod expres chiar Legea nr. 255/2010.
Astfel, art. 22 alin. (1) şi (3) prevede că „expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termenul general de prescripţie, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii şi transferului dreptului de proprietate.
Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.”
Din acest text rezultă cu certitudine faptul că pentru stabilirea cuantumului despăgubirii se aplică art. 26 menţionat anterior.
Textele invocate de apelant referitoare la evaluare din Legea nr. 255/2010 şi normele de aplicare ale acesteia, se referă la evaluarea făcută anterior exproprierii, iar nu la stabilirea drepturilor de către instanţă în caz de contestare a hotărârii expropriatorului.
A doua critică din viza nerespectarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la efectuarea raportului de expertiză.
Potrivit acestui text la calcularea cuantumului drepturilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia. Curtea apreciază că nu constituie o încălcare a acestor dispoziţii faptul că s-au folosit de către experţi oferte de vânzare iar nu preţuri rezultate din contracte de vânzare-cumpărare.
Textul de lege se referă la „preţul cu care se vând imobilele de acelaşi fel”, ceea ce nu înseamnă că nu pot fi luate în considerare şi ofertele de vânzare, în lipsa unor tranzacţii efective şi suficiente cu terenuri comparabile. Textul de lege se referă şi la preţurile cerute în ofertele de vânzare, care nu pot fi apreciate ca nereale, interesul vânzătorilor fiind să îşi înstrăineze bunul. Este real că, de regulă, în urma negocierilor dintre vânzător şi cumpărător preţul poate să scadă, dar diferenţa nu poate fi semnificativă, iar experţii au ţinut cont şi de acest aspect în efectuarea expertizei.
Pe de altă parte, instanţa de apel a reţinut că pârâta nu a demonstrat că s-au pus la dispoziţia expertului contracte de vânzare-cumpărare de la data efectuării raportului de expertiză (septembrie 2012) privind terenuri din extravilanul comunei Şcheia, pe care experţii nu le-au avut în vedere.
Astfel, pârâta a depus o dată cu cererea de apel patru contracte de vânzare cumpărare din perioada 2008-2009 ce nu au putut fi luate în considerare, faţă de data efectuării raportului de expertiză.
Referitor la data în raport de care se stabileşte valoarea drepturilor, în criticile formulate de pârâta apelantă, aceasta se referă la data exproprierii, apreciind că experţii trebuiau să aibă în vedere preţurile practicate pe piaţa imobiliară la acea dată. Instanţa de apel a apreciat însă că valoarea drepturilor trebuie stabilită în funcţie de preţurile practicate pe piaţa imobiliară la data întocmirii raportului de expertiză, astfel cum prevede în mod expres art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Ceea ce s-a avut în vedere de legiuitor este ca valoarea drepturilor pentru expropriere să fie stabilită la o dată cât mai apropriată de data pronunţării hotărârii judecătoreşti pentru ca persoana care primeşte despăgubirile să îşi poată eventual achiziţiona o proprietate asemănătoare cu cea expropriată, fără a suferi un prejudiciu ca urmare a fluctuaţiilor pieţei.
De asemenea, s-a constatat că elementele de comparaţie ale proprietăţilor comparabile (localizare, utilizarea permisă, condiţiile pieţei, mărimea suprafeţei, deschidere, utilităţi, acces, teren în exces), fiind diferite faţă de cele ale proprietăţii evaluate, fiecare dintre aceste diferenţe a fost luată în considerare de către cei trei experţi, care au corectat preţul proprietăţii comparabile prin aplicarea diferitelor procente, apreciere corectă în condiţiile în care nu s-au adus de către pârâtul apelant alte argumente pertinente pentru modificarea acestor procente, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaţionale de Evaluare, aplicând metode cantitative şi/sau calitative pentru analiza diferenţelor şi estimarea corecţiilor.
În concluzie, în lipsa altor probe care să demonstreze că această evaluare nu e corectă, în mod justificat prima instanţă a stabilit valoarea drepturilor conform raportului de expertiză întocmit în cauză.
Instanţa de apel a apreciat că sunt întemeiate criticile privind greşita includere în cuantumul repturilor acordate reclamantei, a sumelor reprezentând diminuarea valorii terenurilor afectate de zona de protecţie (1.721,64 mp) şi a celor reprezentând suprafeţele neexpropriate rămase în afara zonei de protecţie (1.15,87 mp şi 54,48 mp), precum şi motivul de recurs vizând reţinerea greşită în raportul de expertiză a sumei totale reprezentând cuantumul drepturilor (405.660 lei în loc de 310.584 lei).
Potrivit art. 17 din O.G. nr. 43/1997, zonele de protecţie sunt suprafeţele de teren situate de o parte şi de alta a zonelor de siguranţă, ce rămân în gospodărirea persoanelor fizice sau juridice care le au în administrare sau proprietate, cu obligaţia acestora de a nu împiedica scurgerea apelor în mod corespunzător şi de a nu executa construcţii, împrejmuiri sau plantaţii care să provoace înzăpezirea drumului sau să împiedice vizibilitatea.
Faţă de aceste prevederi legale şi de categoria terenului expropriat, aceea de teren arabil, instanţa a apreciat că suprafaţa de 1.721,64 mp reprezentând zonă de protecţie (fila 11 raport expertiză) nu este afectată de restricţii, aceste restricţii vizând doar zonele de siguranţă, unde, potrivit art. 16 alin. (2) din O.G. nr. 43/1997 realizarea de culturi agricole sau forestiere este interzisă. Prin urmare, proprietarul poate folosi terenul conform destinaţiei sale fără nici un impediment, situaţie în care acordarea drepturilor în cuantum de 168.495 lei nu este justificată.
De asemenea, s-a reţinut că nu se justifică nici acordarea daunelor în sumă de 11.339 lei, respectiv 1766 lei, reprezentând valoarea suprafeţelor de 115,87 mp şi 54,48 mp neexpropriate şi rămase în afara zonei de protecţie.
Aşa cum rezultă din planul de situaţie anexa I la raportul de expertiză (fila 333 dosar), deşi parcelele sunt notate diferit, în fapt acestea formează două trupuri compacte, amplasate pe ambele părţi ale şoselei de centură şi aparţinând aceluiaşi proprietar. Prin urmare, existând acces la drum şi putând fi exploatate comasat, parcelele triunghiulare de mici dimensiuni nu-şi pierd din valoare, neimpunându-se acordarea de despăgubiri pentru acestea.
Se mai arată, în cuprinsul raportului de expertiză, că în urma exproprierii au rezultat parcele de teren fără posibilitate de acces, motiv pentru care instanţa de apel a apreciat că se impune acordarea de despăgubiri reclamantului pentru suprafaţa de 165,4 mp ce va fi afectată de drum. Pentru calculul drepturilor au fost avute în vedere menţiunile experţilor de la filele 323 şi 324 dosar, care au stabilit dimensiunile drumului de acces (54,11 mp şi 111,30 mp), valoarea metrului pătrat fiind de 21,82 euro, calculată la cursul valutar de la data întocmirii raportului, de 4,485 lei/euro.
Instanţa de apel a apreciat că este întemeiată şi critica referitoare la reţinerea greşită în raportul de expertiză a valorii totale a drepturilor cuvenite reclamantului.
Dacă s-ar admite că acestuia i se cuvin despăgubiri inclusiv pentru terenurile afectate de zona de protecţie şi pentru cele inutilizabile rămase în afara acestei zone, suma totală rezultată ar fi de 310.584 lei (128.984 lei + 168.495 lei + 11.339 lei + 1.766 lei) şi nu de 405.660 lei. Prin urmare, despăgubirile cuvenite reclamantului au fost analizate pornind de la suma de 310.584 lei, din care s-a scăzut contravaloarea terenurilor aferente zonei de protecţie şi a celor două terenuri de dimensiuni mici, apreciate ca inutilizabile.
Acest mod de calcul a avut în vedere menţiunile cuprinse în raportul de expertiză şi suplimentul la acest raport.
Astfel, la filele 317 - 318 dosar fond (pag. 6, 7 din raportul de expertiză), se precizează că lucrarea a fost întocmită pe baza documentelor existente la dosar, pe baza documentaţiei cadastrale întocmită de expertul de specialitate, iar evaluarea s-a făcut raportat la momentul vizualizării, în condiţiile nedeţinerii de informaţii privitoare la P.U.Z./P.U.G. ale comunei referitoare la aceste terenuri. În pofida acestui fapt, la stabilirea cuantumului D., experţii au arătat că au procedat la analiza C.M.B.U. (cea mai bună utilizare) fără a se raporta la categoria de folosinţă a terenului menţionată în documente, ci au ţinut cont de vecinătăţi, respectiv proprietăţi rezidenţiale construite fără a exista reglementări clare conform unui P.U.Z. actualizat. Prin urmare, aprecierea gradului de afectare a terenurilor de restricţiile impuse de zona de protecţie a fost greşit făcută în raport de împrejurări viitoare sau probabile, experţii trebuind să se limiteze, în opinia instanţei, la categoria terenului de la data efectuării evaluării, aşa cum rezultă concret din actele aflate la dosar, acesta fiind motivul pentru care Curtea apreciază că terenul afectat de zona de protecţie poate fi folosit conform destinaţiei sale, aceea de teren extravilan arabil.
În ce priveşte excluderea de la plata drepturilor a celor două suprafeţe mici, considerate inutilizabile, instanţa a avut în vedere unele inadvertenţe din raportul de expertiză şi suplimentul la acest raport. Dacă la evaluarea şi cuantificarea drepturilor s-a luat în considerare, de către comisia de experţi, întreaga suprafaţă expropriată şi nu bucăţile de teren separate care o compun (suplimentul de la fila 41 dosar fond, alineat 1), la analiza posibilităţilor reale de utilizare a parcelelor aceeaşi comisie a avut în vedere configuraţia existentă înainte de expropriere, şi anume conform planului parcelar (fila 413 fond), experţii fiind de părere că parcelele sunt distincte „doar aparent”, trebuind a fi comparată suprafaţa întreagă (fila 411 fond).
În consecinţă, pentru raţiuni de echitate, dacă la stabilirea valorii pe metru pătrat a terenului instanţa de apel a îmbrăţişat opinia experţilor în sensul că trebuie privită parcela ca un întreg, acelaşi punct de vedere l-a avut în vedere şi când a analizat dacă sunt utilizabile sau nu cele două mici porţiuni triunghiulare rezultate în urma exproprierii. Aşa cum rezultă din raportul de expertiză, comasarea este o opţiune viabilă, deoarece terenul a fost cumpărat ca şi suprafaţă unitară, împărţirea în parcele fiind doar la nivel scriptic.
Faţă de considerentele expuse instanţa de apel a apreciat că reclamantului i se cuvin despăgubiri doar pentru suprafaţa efectiv expropriată şi porţiunea ce va fi afectată de drumul de acces, motiv pentru care a dispus obligarea Statului Român la plata către reclamantă a sumei de 145.153 lei, cu titlu de despăgubiri, în loc de 405.660 lei, fiind menţinute dispoziţiile din sentinţă care nu contravin deciziei.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs atât reclamanta SC S.I. SRL cât şi pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.
Reclamanta SC S.I. SRL a solicitat modificarea hotărârii recurate în sensul obligării pârâtului la plata sumei de 168.945 lei reprezentând valoarea suprafeţei 1.721,64mp afectată de zona de protecţie a şoselei de centură, a sumei de 11.339 lei, respectiv 1.766 lei reprezentând valoarea suprafeţelor de 115,87 mp şi 54,48 mp neexpropriate, suprafeţe ce îşi pierd utilizarea posibilă din cauza suprafeţei reduse rămasă în afara zonei de protecţie. Astfel criticile aduse hotărârii instanţei de apel de către reclamanta vizează nelegalitatea ei sub următoarele aspecte:
Recurenta reclamantă învederează faptul că în mod greşit instanţa de apel a reţinut că sunt întemeiate motivele de apel vizând includerea în cuantumul drepturilor a sumei de 168.945 lei, reprezentând valoarea suprafeţei de 1.721,64 mp., afectată de zona de protecţie a şoselei de centură a sumei de 11.339 lei, respectiv 1.766 lei, reprezentând valoarea suprafeţelor de 115,87 mp şi 54,48 mp, neexpropriate, suprafeţe care îşi pierd utilizarea posibilă din cauza suprafeţei reduse rămasă în afara zonei de protecţie. În acest sens sunt invocate dispoziţiile art. 17 alin. (2) din O.G. nr. 43/1997, care prevăd că: „Zonele de protecţie rămase în gospodărirea persoanelor juridice sau fizice care le au în administrare sau în proprietate, au obligaţia ca acestea, prin activitatea lor, să nu aducă prejudicii drumului sau derulării în siguranţă a traficului prin executarea de construcţii, împrejmuiri sau plantaţii care să provoace înzăpezirea drumului sau să împiedice vizibilitatea pe drum.
Se susţine că această situaţie echivalează cu imposibilitatea reclamantei de a folosi aceste suprafeţe de teren potrivit destinaţiei lor respectiv de teren agricol ca urmare a exproprierii celeilalte părţi, dauna produsă şi apreciată de experţi în suma totală de 168.495 lei incluzându-se în noţiunea de daune aduse proprietarului la care se referă art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
O altă critică vizează faptul că în mod greşit instanţa de apel a apreciat că nu se justifică nici acordarea daunelor în sumă de 11.339 lei. respect 1.766 lei reprezentând valoarea suprafeţelor de 115.87 mp şi 54.4 mp care îşi pierd utilizarea posibilă datorită suprafeţei reduse rămase în afara zonei de protecţie. Instanţa şi-a motivat această soluţie pe împrejurarea că, chiar dacă parcelele sunt notate diferit acestea formează două trupuri compacte, amplasate pe ambele părţi ale şoselei de centură, putând fi exploatate comasat deoarece aparţin aceluiaşi proprietar.
Această motivare încalcă şi limitează dreptul de proprietate al reclamantei cu privire la dreptul său de dispoziţie şi de folosinţă, obligând-o pe aceasta să comaseze suprafeţele alăturate pentru a putea folosi sau vinde aceste parcele triunghiulare de mici dimensiuni.
În aceeaşi idee se mai susţine că acţiunea a fost formulată împotriva a cinci hotărâri de expropriere cu privire la cinci suprafeţe de teren expropriate, iar parcelele expropriate fac parte din parcele diferite şi nu dintr-o singură parcelă, astfel încât fiecare trebuie privită în mod singular.
Prin urmare, se susţine că în mod corect instanţa de fond, în baza raportului de expertiză, a privit în mod individual parcelele şi a considerat că se impune şi acordarea drepturilor reprezentând valoarea suprafeţelor de 115.87 mp şi 54.48 mp, care îşi pierd utilizarea posibilă datorită suprafeţei reduse rămase în afara zonei de protecţie.
Recursul pârâtului Statul Român prin C.N.A.D.N. vizează următoarele aspecte de nelegalitate prin prisma dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:
Pârâtul susţine că în mod greşit a fost înlăturată critica din memoriul de apel referitoare la incidenţa în cauză a unei proceduri derogatorii speciale de stabilire a drepturilor, consacrată de dispoziţiile Legii nr. 255/2010 şi de Normele Metodologice de aplicare a acestei legi.
Astfel, se învederează că deşi s-a reţinut în mod corect că, în raport cu Legea nr. 33/1994, care reprezintă dreptul comun în materia exproprierii, Legea nr. 255/2010 reprezintă o lege specială ce reglementează procedura de expropriere pentru realizarea obiectivelor prevăzute la art. 1 din acest act normativ şi că prevederile legii speciale sunt aplicabile cu prioritate în cauză potrivit principiului „specialia generalibus derogant”, instanţa de apel a considerat fără temei că Legea nr. 255/2010 nu ar conţine dispoziţii derogatorii sub aspectul stabilirii drepturilor cuvenite persoanelor expropriate şi că în această privinţă sunt incidente dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Concluzia sus menţionată este consecinţa greşitei interpretări a legii deoarece potrivit art. 11 alin. (7) şi (8) din Legea nr. 255/2010 înainte de data începerii activităţii comisiei abilitate să emită hotărârea de expropriere, un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăţilor imobiliare, membru al - A.N.L.V.A.R., va întocmi un raport de evaluare a imobilelor expropriate, iar acest raport de evaluare se întocmeşte avându-se în vedere expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., cu modificările şi completările ulterioare.
De asemenea, potrivit art. 4 alin. (2) lit. f) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010, prin hotărârea pentru aprobarea declanşării procedurii de expropriere, în cazul lucrărilor de investiţii se aprobă şi sumele individuale aferente D. estimate de către expropriator pe baza unui raport de evaluare întocmit având în vedere expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, iar în conformitate cu dispoziţiile art. 8 alin. (1) din aceleaşi norme expertul evaluator va întocmi raportul de evaluare prevăzut la art. 2 alin. (7) clin lege, fiind obligat să se raporteze la expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, potrivit art. 77 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind C. fisc., cu modificările şi completările ulterioare.
Din coroborarea dispoziţiilor legale sus menţionate rezultă că, în cadrul procedurii administrative de expropriere despăgubirile se stabilesc pe baza raportului de evaluare pe baza expertizelor întocmite şi actualizate de Camerele Notarilor publici, aceste reglementări având un caracter imperativ.
În ceea ce priveşte sintagma de la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, care se referă la „sumele individuale aferente D. estimate de către expropriator”, se susţine de către acelaşi recurent că,respectiva sintagmă nu justifică aprecierea potrivit căreia procedura specială de stabilire a D. reglementată de Legea nr. 255/2010 ar avea un caracter orientativ, care ar putea conduce la stabilirea unor despăgubiri care să corespundă sau nu preţului de piaţă. aceasta deoarece reglementarea sus menţionată se referă la aprobarea indicatorilor tehnico-economici ai investiţiei pentru realizarea căreia se declanşează procedurile de expropriere, în timp ce dispoziţiile art. 11 alin. 7, 8 din Lege, art. 8 alin. (1) din Normele Metodologice reglementează în mod imperativ modalitatea de evaluare a imobilelor expropriate, obligând expertul evaluator să se raporteze la expertizele actualizate ale Camerelor Notarilor Publici.
Pe de altă parte, se mai arată că dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 fac trimitere la dispoziţiile art. 21 -27 din Legea nr. 33/1994, însă această trimitere se referă la dispoziţiile de drept procedural din actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu modalitatea de evaluare şi de stabilire a drepturilor. Concluzia sus menţionată este justificată de faptul ca potrivit art. 22 din Legea nr. 255/2010, acţiunea prin care persoana expropriată contestă cuantumul despăgubirii se soluţionează potrivit art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fiind astfel evident că aceste din urina reglementări sunt aplicabile doar sub aspect procedural, adică sub aspectul modului de desemnare a comisiei de experţi şi de întocmire a expertizei, iar nu şi sub aspectul metodei de evaluare, care are o reglementare specială în cuprinsul dispoziţiilor sus menţionate din Legea nr. 255/2010.
În raport de cele arătate, având în vedere faptul că prin rapoartele de evaluare întocmite de evaluator Călinescu Costel valoarea terenului expropriat a fost stabilită în cadrul procedurii administrative la suma de 0,3 euro/mp, corespunzător valorii determinate prin expertiza întocmită de Camera Notarilor Publici Suceava pentru terenurile arabile extravilane situate pe raza com. Şcheia, cu respectarea dispoziţiilor art. 11 alin. (7), (8) din Legea nr. 255/2010 şi art. 8 alin. (1) din Normele metodologice, recurentul susţine că cererea reclamantei de anulare a hotărârilor de expropriere nu este admisibilă.
O altă critică vizează greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Recurentul susţine că în mod greşit ambele instanţe au valorificat concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, în condiţiile în care acest raport nu reflectă preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel deoarece experţii nu au verificat şi identificat nici un fel de tranzacţii concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au avut în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet sau la agenţiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, valoarea drepturilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienţi de corecţie care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenurile expropriate şi parcelele la care se referă anunţurile de vânzare avute în vedere.
În acest sens se învederează că în contextul în care nu există nici o probă şi nici un indiciu din care să rezulte că preţurile menţionate în anunţurile de vânzare examinate de experţi, ar corespunde cu preţurile de tranzacţionare efectivă care se stabilesc pe baza negocierilor dintre proprietar şi potenţialii cumpărători şi care pot fi influenţate de evoluţia pieţei imobiliare în perioada cuprinsă între data postării ofertei şi data încheierii tranzacţiei efective, corecta aplicare a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 impunea ca datele din ofertele examinate să fie verificate şi prin prisma unor tranzacţii efective pentru a se putea stabili în acest mod în ce măsură respectivele oferte corespund realităţii pieţei imobiliare.
Din această perspectivă, recurentul susţine există tranzacţii efective pe piaţa imobiliară la care experţii aveau obligaţia să se raporteze şi în raport de care se poate stabili preţul de circulaţie în concordanţă cu dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. tranzacţii atestate de contractele de vânzare cumpărare autentice depuse în copie la dosar în apel şi care reflectă, pentru terenurile situate pe raza comunei Şcheia, o valoare de circulaţie medie de 10 ori mai mică decât cea stabilită prin raportul de expertiză, valoare practicată într-o perioadă în care piaţa imobiliară era mult mai activă decât la data exproprierii (respectiv în perioada anilor 2008-2009).
În consecinţă, arată acelaşi recurent .pentru aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, era necesar să fie avute în vedere preţurile de tranzacţionare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea parcelelor în discuţie să se raporteze la aceste preţuri, iar nu la oferte care reflectă doar preţurile solicitate de potenţialii vânzători.
În contextul tuturor aspectelor relevate se susţine că raportul de expertiza efectuat în cauză nu corespunde exigenţelor impuse de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 sub aspectul modalităţii de evaluare a terenului expropriat şi că prin urmare nu se justificau a fi valorificate concluziile acestui raport.
Hotărârea instanţei de apel este criticată şi sub aspectul datei în raport de care se calculează despăgubirile cuvenite persoanei expropriate.
Astfel, se susţine că instanţa de apel a avut în vedere faptul că potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la calculul drepturilor se ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi lei la data întocmirii raportului de expertiză, dar a ignorat faptul că sub aspectul stabilirii drepturilor Legea nr. 33/1994 reglementează o procedură diferită faţă de cea specială prevăzută de Legea nr. 255/2010.
Prin urmare, susţine acelaşi recurent, în sistemul Legii nr. 255/2010 transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere, aşa încât nu există nici o raţiune pentru calculul drepturilor în funcţie de o dată ulterioară la care, în eventualitatea formulării unei contestaţii, se întocmeşte raportul de expertiză, motiv pentru care data la care trebuiau să se raporteze experţii şi instanţa la stabilirea drepturilor era data emiterii hotărârilor de expropriere.
Examinând hotărârea instanţei de apel prin prisma motivelor de recurs invocate, a dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:
În ce priveşte motivul de recurs invocat de recurentul Statul Român prin C.N.A.D.N.R., ce vizează raportul dintre legea generală - Legea nr. 33/1994 - ce constituie dreptul comun în materia exproprierii şi legea specială - Legea nr. 255/2010 în temeiul căreia s-au derulat procedurile de expropriere a terenului din litigiu, Înalta Curte constată că instanţa de apel a dat o corectă dezlegare acestuia, observând în mod pertinent dispoziţiile art. 22 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 255/2010, dispoziţiile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 fiind norme de trimitere care se aplică în mod corespunzător şi în cazul acţiunii în justiţie formulate de expropriat prin care se contestă cuantumul D. stabilite în procedura administrativă derulată în temeiul legii speciale.
Astfel, art. 22 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 255/2010, prevede că:
„(1) Expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 19 se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termenul general de prescripţie, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii şi transferului dreptului de proprietate.
(3) Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.”
Art. 34 din Legea nr. 255/2010 dispune astfel: „Dispoziţiile prevăzute mai sus se completează în mod corespunzător cu prevederile Legii nr. 33/1994, precum şi cu cele ale C. civ. şi ale C. proc. civ., în măsura în care nu contravin prevederilor prezentei legi.”
Ca atare, nu poate fi primită susţinerea recurentului în sensul că dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 255/2010, deşi fac trimitere la prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, atare trimitere ar viza doar dispoziţiile de drept procedural din actul normativ ce constituie dreptul comun în materie, iar nu şi în ce priveşte modalitatea de evaluare şi stabilire a drepturilor.
Se opune acestei susţineri interpretarea sistematică a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 reglementează procedura judiciară a exproprierii. În cuprinsul acesteia, este determinat, prin art. 25, modul de constituire al comisiei de experţi care va efectua expertiza ce urmează a avea ca obiectiv tocmai stabilirea cuantumului drepturilor în condiţiile art. 26.
Prin urmare, este evident că raportul de expertiză la care fac trimitere dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, este cel efectuat în etapa judiciară, iar nu cel din etapa prealabilă, administrativă prevăzută de Legea nr. 255/2010.
De asemenea, nu se poate susţine că această interpretare nu ar putea fi aplicată în cazul exproprierilor efectuate în temeiul legii speciale, câtă vreme art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, anterior citat, face trimitere expresă la procedura reglementată de art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, fără nici o distincţie; drept urmare, concluzia care se impune este aceea că această trimitere include modalitatea de stabilire a drepturilor în condiţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, adică prin raportare la data efectuării raportului de expertiză care, pentru considerentele expuse, nu poate fi, în interpretarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, decât expertiza efectuată în procedura judiciară.
De asemenea, nu ar putea fi reţinut nici argumentul naturii juridice diferite a celor două proceduri, pentru că, dacă în contextul unor exproprieri în temeiul legii speciale, legiuitorul ar fi intenţionat a reglementa un alt moment de referinţă pentru calculul drepturilor, o atare excepţie ar fi trebuit să fie prevăzută în mod explicit în cuprinsul Legii nr. 255/2010, excepţiile fiind întotdeauna exprese şi de strictă interpretare.
Cum o astfel de derogare nu este prevăzută în privinţa momentului la care se determină despăgubirile cuvenite proprietarului, norma de trimitere de la art. 26 din Legea nr. 33/1994 este pe deplin aplicabilă atât în ce priveşte momentul verificării cuantumului drepturilor, cât şi referitor la criteriile aplicabile pentru determinarea lor - preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, iar nu în raport cu expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, în sensul celor prevăzute de art. 11 alin. (7) şi alin. (8) din Legea nr. 255/2010.
Raţiunea aplicabilităţii aceloraşi criterii în raport cu care se calculează despăgubirile, indiferent de actul normativ în temeiul căruia a operat exproprierea (legea specială ori Legea nr. 33/1994), este aceea de a se reglementa unitar data de referinţă în privinţa drepturilor ce se cuvin persoanelor expropriate pentru evitarea unor situaţii discriminatorii.
În acelaşi timp, criteriul de referinţă al expertizelor întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, astfel cum acesta este prevăzut de art. 11 alin. (7) şi alin. (8) din Legea nr. 255/2010, este criteriul aplicabil procedurii administrative şi, chiar şi în această etapă, are doar o valoare orientativă pentru experţii A.N.E.V.A.R., abilitaţi prin dispoziţiile legii speciale cu evaluarea D. în aceeaşi etapă, în sens de criteriu minimal al calculării drepturilor datorate de expropriator celor expropriaţi.
În consecinţă, este de reţinut că în temeiul art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1992 sunt pe deplin aplicabile în speţa de faţă şi, ca atare, şi criteriul legal prevăzut de aceste norme - preţurile cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială -, precum şi data de referinţă pentru determinarea drepturilor datorate pentru expropriere (data efectuării expertizei judiciare), motiv pentru care din perspectiva celor expuse nu sunt incidente dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Cea de-a doua critică, din recursul pârâtului Statul Român prin C.N.A.D.N.R., vizează greşita aplicabilitate a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, recurentul a invocat faptul că expertiza efectuată în cauză a avut în vedere oferte de vânzare postate pe internet sau la agenţiile imobiliare pentru terenuri asemănătoare, iar nu la tranzacţii efective concretizate în cuprinsul unor contracte de vânzare-cumpărare, acesta fiind sensul criteriului legal prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Înalta Curte reţine că, din cuprinsul raportului de expertiză efectuat în cauză,rezultă că la data întocmirii acestuia (cerinţă impusă de norma legală), au fost valorificate ofertele preluate din diverse surse de informare precum şi puţine tranzacţii efective, fiind utilizată metoda comparaţiei directe, evaluările fiind făcute în condiţiile nedeţinerii de informaţii privitoare la prevederi P.U.Z./P.U.G. ale comunei referitoare la aceste terenuri, estimarea valorilor fiind făcută în ipoteza unei proprietăţi libere. (filele 311-332 dosarul instanţei de apel).
Din Suplimentul la raportul de expertiză ce cuprinde răspunsurile experţilor la obiecţiunile formulate de pârât, (filele 404-421 dosarul instanţei de apel) rezultă că s-au avut în vedere Standardele Internaţionale de Evaluare 2011 prin Ghidul metodologic de evaluare G.M.E. 1 - Evaluarea Terenului.
Potrivit acestui Ghid „Abordarea prin piaţă sau comparaţia directă se utilizează pentru evaluare terenurilor libere sau care sunt considerate a fi libere pentru scopul evaluării.
Când nu există tranzacţii efective suficiente cu terenuri libere comparabile sau când datele obţinute din tranzacţiile efectuate nu sunt credibile şi/sau nu pot fi verificate pentru evaluare, se pot folosi şi preţurile cerute prin ofertele de vânzare sau preţurile oferite prin cererile de cumpărare de terenuri comparabile”., cu aplicarea anumitor corecţii.
Or, din această perspectivă întrucât nu au avut la dispoziţie contracte de vânzare cumpărare din care să reiasă preţul de tranzacţionare a unor terenuri similare situate în aceeaşi unitate administrativ teritorială, încheiate la un moment apropiat celui al efectuării expertizei din cauză, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 în mod legal experţii s-au raportat la ofertele de vânzare cumpărare la care au avut acces, cu aplicarea unor corecţii adecvate, în sensul celor menţionate în Ghidul Metodologic de Evaluare, mai sus evocat.
Susţinând contrariul, îi revenea recurentei-pârâte sarcina probării afirmaţiei că valoarea terenului determinată de către experţi nu corespunde preţurilor de vânzare ale terenurilor de acelaşi fel din unitatea administrativ - teritorială de referinţă.
Mai mult decât atât, expertul parte al pârâtei, (A.M.) a achiesat la valoarea propusă prin raportul de expertiză şi suplimentul de expertiză efectuat în faţa primei instanţe, stabilită în modalitatea arătată, (filele311-330 dosarul instanţei de fond).
Este real că recurentul pârât a depus în apel copii ale unor contracte de vânzare-cumpărare din perioada 2008-2009 (filele 10-14) contracte corespunzătoare unei perioade mult anterioare efectuării expertizei judiciare, ceea ce demonstrează că, la data efectuării expertizei, anul 2012, nu au fost identificate comparabile adecvate, anume tranzacţii perfectate pentru terenuri de acelaşi fel din aceeaşi unitate administrativ - teritorială.
Cu toate că recurentul a reiterat aceste susţineri şi prin motivele de recurs, nici în această etapă procesuală nu a produs înscrisuri utile din acest punct de vedere, posibilitate pe care ar fi avut-o inclusiv în această etapă procesuală, în temeiul art. 305 C. proc. civ.
În consecinţă, în măsura în care recurentul pârât ar fi înfăţişat contracte de vânzare - cumpărare încheiate în perioada relevantă pentru alte imobile de acelaşi fel cu terenul în litigiu, instanţa ar fi putut cenzura valoarea inserată în raportul de expertiză, apreciind, eventual, asupra oportunităţii întocmirii unei noi lucrări de specialitate cu acelaşi obiectiv, în valorificarea acelor comparabile.
Întrucât pârâtul nu a depus la dosar asemenea înscrisuri relevante şi nici nu a solicitat sprijinul instanţei pentru procurarea acestora prin invocarea dispoziţiilor art. 175 C. proc. civ., nu se poate reţine nerespectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994; în plus, identificarea unor comparabile în sensul propriu normei legale nu cădea în sarcina experţilor desemnaţi în cauză, ci era în sarcina părţii care afirma contrariul (existenţa unor tranzacţii efective apropiate de momentul efectuării expertizei judiciare), date fiind dispoziţiile art. 129 alin. (1) C. proc. civ.
Aşa fiind, în mod legal, instanţa de apel şi-a însuşit raportul de expertiză efectuat în faţa primei instanţe cu privire la valoarea D. stabilite pentru terenul expropriat, în modalitatea anterior descrisă.
Din perspectiva celor expuse nefiind incidente dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. recursul pârâtului Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA - D.R.D.P. Iaşi urmează a fi respins ca nefondat.
În ce priveşte recursul reclamantei SC S.I. SRL sunt reţinut următoarele aspecte:
Faţă de dispoziţiile art. 17 din O.G. nr. 43/1997, (care prevăd că zonele de protecţie sunt suprafeţele de teren situate de o parte şi de alta a zonelor de siguranţă, ce rămân în gospodărirea persoanelor fizice sau juridice care le au în administrare sau proprietate, cu obligaţia acestora de a nu împiedica scurgerea apelor în mod corespunzător şi de a nu executa construcţii, împrejmuiri sau plantaţii care să provoace înzăpezirea drumului sau să împiedice vizibilitatea) şi raportat la categoria terenului expropriat, aceea de teren arabil, instanţa de apel în mod corect şi legal a apreciat că suprafaţa de 1.721,64 mp reprezentând zonă de protecţie (fila 11 raport expertiză) nu este afectată de restricţii, aceste restricţii vizând doar zonele de siguranţă, unde, potrivit art. 16 alin. (2) din O.G. nr. 43/1997 realizarea de culturi agricole sau forestiere este interzisă. Prin urmare, proprietarul poate folosi terenul conform destinaţiei sale fără nici un impediment, situaţie în care acordarea drepturilor în cuantum de 168.495 lei faţă de dispoziţiile legale sus evocate,nu este justificată.
Nefondată este şi critica legată de neacordarea daunelor în sumă de 11.339 lei, respectiv 1.766 lei, reprezentând valoarea suprafeţelor de 115,87 mp şi 54,48 mp neexpropriate şi rămase în afara zonei de protecţie, în condiţiile în care aşa cum rezultă din planul de situaţie anexa I la raportul de expertiză (fila 333 dosar instanţei de fond ), deşi parcelele sunt notate diferit, în fapt acestea formează două trupuri compacte, amplasate pe ambele părţi ale şoselei de centură şi aparţinând aceluiaşi proprietar.
Ca atare, în mod corect şi legal a reţinut instanţa de apel că, existând acces la drum şi putând fi exploatate comasat, parcelele triunghiulare chiar de mici dimensiuni, nu-şi pierd din valoare, neimpunându-se acordarea de despăgubiri pentru acestea.
Pentru calculul drepturilor, instanţa de apel a avut în vedere menţiunile experţilor de la filele 323 şi 324 dosarul instanţei de fond.
Din perspectiva celor expuse, sunt nefondate criticile reclamantei legate de imposibilitatea folosirii aceste suprafeţe de teren potrivit destinaţiei lor, şi respectiv de limitarea dreptului de proprietate al reclamantei cu privire la atributele acestuia privind dispoziţia şi de folosinţă.
Cum celelalte critici ale reclamantei vizează chestiuni de apreciere a probelor şi a stării de fapt, nu se impun a fi analizate.
Astfel din perspectiva celor expuse, nefiind incidente dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanţa în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează a respinge ca nefondat şi recursul reclamantei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanta SC S.I. SRL şi de pârâtul Statul Român prin SC C.N.A.D.N.R. SA - D.R.D.P. Iaşi împotriva Deciziei nr. 46 din 26 septembrie 2013 pronunţată de Curtea de Apel Suceava, secţia I civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 08 aprilie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1177/2014. Civil | ICCJ. Decizia nr. 1197/2014. Civil → |
|---|
