ICCJ. Decizia nr. 1556/2014. Civil. Evacuare. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 1556/2014
Dosar nr. 47975/3/2010
Şedinţa publică de la 22 mai 2014
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin sentinţa civilă nr. 19101 din 11 decembrie 2012, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, s-a admis cererea formulată de reclamantul Municipiul Bucureşti, în contradictoriu cu pârâta SC I.R.C.E.S.S. SRL; s-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în Bucureşti, str. F., sector 3, şi s-a luat act că reclamanta nu solicită cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, tribunalul a reţinut că, prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a, la data de 7 octombrie 2010, reclamantul Municipiul Bucureşti a chemat în judecată pe pârâta SC I.R.C.E.S.S. SRL, solicitând instanţei ca prin hotărârea care se va pronunţa să se dispună evacuarea acesteia din spaţiul situat în Bucureşti, str. F., sector 3, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că părţile au încheiat contractul de închiriere la data de 6 noiembrie 2009, conform căruia pârâta a primit folosinţa imobilului situat în Bucureşti, str. F., sector 3, în suprafaţă de 441,82 mp, pentru o perioadă de 5 ani, obligându-se să achite o chirie de 3.534 euro pe lună +TVA, dar nu mai puţin de 12.478,76 RON, echivalentul la cursul Băncii Naţionale a României.
Se mai arătat, că, în conformitate cu dispoziţiile art. 5.4 alin. (2) din contract, părţile au convenit că, în situaţia în care pârâta înregistrează debite pe o perioadă mai mare de 60 de zile la plata chiriei, contractul încetează de plin drept în baza pactului comisoriu de gradul IV, fără nici o formalitate.
Reclamanta a susţinut că pârâta înregistrează debite de 11.113,99 euro, la cursul Băncii Naţionale a României din ziua plăţii, reprezentând chirie restantă, pentru perioada 1 noiembrie 2009-31 martie 2010, dar nu mai puţin de 39.237,94 RON. La suma menţionată se adaugă majorările de întârziere în cuantum de 4.879,93 euro la cursul Băncii Naţionale a României, calculate conform clauzelor contractuale, precum şi TVA în cuantum de 2.111,65 euro la cursul Băncii Naţionale a României.
Deşi pârâta a recunoscut debitele şi a efectuat o serie de plăţi parţiale litigiul nu a putut fi soluţionat pe cale amiabilă.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 969, art. 1073, art. 1066, art. 1084 şi art. 1431 C. civ., precum şi Legile nr. 215/2011 şi nr. 210/2005.
Analizând materialul probator administrat în cauză, tribunalul a apreciat cererea formulată de reclamant ca fiind întemeiată şi a admis-o, pentru considerentele care vor fi expuse:
Între părţi au intervenit relaţii contractuale, potrivit contractului de închiriere la data de 6 noiembrie 2009, pârâta primind dreptul de folosinţă asupra spaţiului comercial situat în Bucureşti, str. F., sector 3, în suprafaţă totală de 441,82 mp, în schimbul plăţii chiriei în cuantum de 3.534 euro pe lună+TVA.
Prin încheierea contractului de închiriere părţile şi-au asumat îndeplinirea obligaţiilor stipulate în sarcina acestora.
Prevalându-se de dispoziţiile contractuale convenite de părţi şi obligatorii, în temeiul dispoziţiilor art. 969 C. civ. 1864, în condiţiile în care pârâta înregistra debite pe o perioadă mai mare de 3 luni, reclamantul a constatat încetarea contractului ca urmare a nerespectării obligaţiei pârâtei de plată a chiriei, în conformitate cu pactul comisoriu inserat la art. 5.4 şi în art. 8 din contract, prin notificarea din 15 septembrie 2010. Potrivit convenţiei părţilor, în cazul în care pârâta nu-şi respectă obligaţiile de plată pe o perioadă mai mare de 60 de zile, reclamantul este îndreptăţit să considere reziliat contractul de drept fără punere în întârziere prin simpla notificare. Ca atare, părţile au stipulat un pact comisoriu în temeiul căruia reclamantul era îndreptăţit să înceteze raporturile contractuale dintre părţi.
Pârâta nu a făcut dovada că ar fi plătit, la termenele convenite, contravaloarea dreptului de folosinţă şi, mai mult, prin procesul-verbal de conciliere din data de 18 mai 2010, aceasta a afirmat că nu datorează sumele stipulate în contract, prevalându-se de clauzele din convenţiile anterioare dintre părţi. În temeiul dispoziţiilor art. 969 C. civ. 1864, raporturile contractuale dintre părţi au încetat, din cauza neplăţii de către pârâtă a contravalorii chiriei pe o perioadă mai mare de 60 de zile.
În aceste condiţii, pârâta nu mai deţine în prezent niciun titlu care să îi permită ocuparea în continuare a spaţiului în discuţie, astfel că instanţa a admis cererea reclamantului şi a dispus evacuarea pârâtei.
Apărările pârâtei conform cărora a fost obligată să încheie contractul de închiriere din 6 noiembrie 2009 nu au fost primite, cu motivarea că reprezentantul pârâtei şi-a dat acordul la momentul încheierii contractului, iar emiterea unor notificări din partea reclamantei nu au avut caracterul unor acte de constrângere, existând posibilitatea părţii să nu semneze acest contract de închiriere dacă nu agrea clauzele contractuale. Între încheierea acestui contract şi derularea procedurii prevăzute de Legea nr. 550/2002, pentru vânzarea spaţiilor cu altă destinaţie, nu este nici o legătură, acea procedură derulându-se conform obligaţiilor stabilite în sarcina Comisiei pentru vânzarea spaţiilor comerciale cu altă destinaţie. Faptul că între părţi se derulează negocieri pentru vânzarea imobilului ocupat în baza unui contract de închiriere nu are drept consecinţă exonerarea pârâtei de plata chiriei stabilite printr-un contract sinalagmatic prin care şi-a asumat anumite obligaţii, în cadrul unor termene stipulate şi cu posibilitatea suportării consecinţelor expres prevăzute în contract în cazul nerespectării clauzelor contractuale.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, prin decizia nr. 179 din 5 iunie 2013, a respins cererea de suspendare a executării sentinţei civile nr. 19101 din 11 decembrie 2012, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă; a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta SC I.R.C.E.S.S. SRL împotriva acestei sentinţei, reţinând următoarele;
Printr-un prim motiv de apel s-a invocat nulitatea contractului de închiriere din 6 noiembrie 2009 pe motiv că ar încălca prevederile hotărârii din 20 februarie 2007 a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, privind reglementarea raporturilor contractuale având ca obiect spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă aflate în administrarea Consiliului General al Municipiului Bucureşti. Este vorba despre prevederile art. 5 lit. b) din această hotărâre, potrivit cărora de la aplicarea prevederilor prezentei hotărâri fac excepţie spaţiile care se află în litigiu pe rolul instanţelor de judecată.
Aşa cum se arată pe larg în cuprinsul cererii de apel, pe rolul instanţelor judecătoreşti s-au aflat mai multe litigii cu privire la cumpărarea de către apelantă a spaţiului în cauză în temeiul prevederilor Legii nr. 550/2002.
Având în vedere că hotărârea Consiliului General al Municipiului Bucureşti din 20 februarie 2007 se referă la reglementarea raporturilor contractuale de închiriere a spaţiilor cu altă destinaţie aflate în administrarea Consiliului General al Municipiului Bucureşti, reiese că interpretarea art. 5 lit. b) din hotărâre vizează litigiile referitoare la dreptul de proprietate sau de administrare aflate pe rolul instanţelor de judecată şi nu pe cele referitoare la dreptul de cumpărare a spaţiilor respective, în temeiul Legii nr. 550/2002.
Aşa cum a reţinut şi prima instanţă, se deduce că nu are relevanţă pentru soluţionarea prezentei cauze, care este întemeiată pe nerespectarea prevederilor contractului de închiriere menţionat, existenţa pe rolul instanţelor judecătoreşti a litigiilor dintre părţi având alt obiect, respectiv, obligarea la respectarea dreptului invocat de SC I.R.C.E.S.S. SRL, de a cumpăra spaţiul închiriat.
Apelanta a mai invocat faptul că a semnat contractul de închiriere din 6 noiembrie 2009 ca urmare a presiunilor exercitate de către Primăria municipiului Bucureşti, conform notificărilor din 8 mai 2009 şi din 5 august 2009, prin care i se punea în vedere că dacă nu se prezintă în termen de 3 zile pentru semnarea contractului va fi evacuată din spaţiu.
Susţinerea apelantei a fost apreciată ca fiind fără relevanţă în soluţionarea prezentei cauze, deoarece aceasta nu a formulat cerere reconvenţională prin care să solicite anularea contractului de închiriere pe motivul viciului de consimţământ al violenţei.
Totodată, apelanta a mai invocat şi faptul că a achitat chiria pentru spaţiu conform fişei de calcul din 6 decembrie 1999, care nu a fost anulată niciodată.
Astfel cum rezultă şi din adresa din 28 noiembrie 2012 emisă de Administraţia Fondului Imobiliar, prin încheierea contractului de închiriere din 6 noiembrie 2009, fişa de calcul din 6 decembrie 1999 a încetat de drept, între părţi luând naştere raporturi juridice noi în baza contractului de închiriere. Contractul de închiriere din 6 noiembrie 2009 reprezintă de fapt novarea raporturilor contractuale de închiriere stabilite între părţi prin întocmirea fişei de calcul menţionate, astfel că pe durata stabilită de părţi în contractul de închiriere se aplică prevederile acestuia cu privire la chiria de achitat şi nu cele ale fişei de calcul.
Faţă de aceste considerente, s-a apreciat că apelul nu este fondat şi că hotărârea atacată este temeinică şi legală.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC I.R.C.E.S.S. SRL, prin administrator special prof. univ. dr. D.P., criticând-o pentru nelegalitate, pentru următoarele considerente;
După ce s-a expus istoricul cauzei, recurenta pârâtă a arătat că nici instanţa de fond şi nici instanţa de apel nu au ţinut cont de reglementarea prevăzută de art. 5 lit. b) din hotărârea din 20 februarie 2007 care stipulează că „fac excepţie de la prevederile prezentei hotărâri spaţiile care se află în litigiu pe rolul instanţelor”; că spaţiul din care s-a făcut evacuarea pârâtei s-a aflat în litigiu din anul 2007 până la data de 11 noiembrie 2010, conform încheierii pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VIII-a contencios administrativ şi fiscal, în Dosar nr. 42602/3/2008 şi, deci, imobilul în litigiu intră sub incidenţa prevederilor art. 5 lit. b) din hotărârea din 20 februarie 2007 a Consiliului General al Municipiului Bucureşti; că, pentru semnarea contractului de închiriere, au exista două somaţii, respectiv, notificările din 8 mai 2009 şi din 5 august 2009, care puneau în vedere pârâtei că nesemnarea contractului de închiriere va duce la evacuarea sa din spaţiu, şi că instanţa de apel, în motivarea deciziei recurate, recunoaşte cele expuse de pârâtă mai sus şi cu toate acestea face vorbire de Dosarul nr. 42602/3/2008, dosar soluţionat în data de 11 noiembrie 2010, privind vânzarea directă a imobilului din strada F., sector 3.
S-a mai arătat, că a achitat chiria în cuantumul prevăzut în fişele de calcul şi cu toate acestea instanţa de apel nu a ţinut cont de acest fapt; că neexecutarea hotărârii judecătoreşti de către Comisia de Aplicare a Legii nr. 550/2002 este imputabilă autorităţilor administrative prin aceea că au în proprietate şi administrare bunul şi cu toate acestea au blocat expres, prin adrese şi notificări, vânzarea chiar dacă a fost achitată chiria, conform fişei de calcul din 6 decembrie 1999, aspect ce rezultă şi din calculul detaliat depus de Primăria Municipiului Bucureşti, şi că, potrivit adresei emisă de Administraţia Fondului Imobiliar din 28 noiembrie 2012 prin care se menţionează că fişa de calcul din 6 decembrie 1999 nu a fost anulată niciodată, pârâtă a achitat chiria lunară în raport cu aceasta.
Examinând decizia în limita criticilor formulate, ce permit încadrarea în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanţa constată recursul nefondat, urmând a dispune respingerea acestuia în consecinţă, pentru următoarele considerente:
Criticile formulate de recurenta pârâtă potrivit cărora instanţele de fond şi apel nu au ţinut seama la soluţionarea litigiului pendinte de reglementarea prevăzută de art. 5 lit. b) din hotărârea din 20 februarie 2007, care stipulează că „fac excepţie de la prevederile prezentei hotărâri spaţiile care se află în litigiu pe rolul instanţelor judecătoreşti”, întrucât spaţiul din care s-a solicitat evacuarea pârâtei se află în litigiu din anul 2007, şi, deci, intră sub incidenţa acestei prevederi, sunt nefondate.
Astfel, aşa cum au stabilit, cu privire la starea de fapt, instanţele de fond şi apel, pe rolul instanţelor judecătoreşti s-au aflat mai multe litigii cu privire la dreptul de cumpărarea de către apelantă a spaţiului în litigiu, în baza Legii nr. 550/2002.
Or, dispoziţiile hotărârii din 20 februarie 2007 a Consiliului General al Municipiului Bucureşti reglementează raporturile contractuale de închiriere a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă aflate în administrarea Consiliului General al Municipiului Bucureşti şi nu pe cele referitoare la dreptul de cumpărare a spaţiilor respective în temeiul Legii nr. 550/2002.
Prin urmare, interpretarea dispoziţiilor art. 5 lit. b) din această hotărâre este aceea că acestea vizează litigiile aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti referitoare la dreptul de proprietate şi administrare a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă şi nu litigiile referitoare la dreptul de cumpărare a acestor spaţii în temeiul Legii nr. 550/2002.
De aceea, se constată că legal au reţinut instanţele de fond şi apel că nu are relevanţă pentru soluţionarea prezentei cauze, care este întemeiată pe prevederile contractului de închiriere din 6 noiembrie 2009, existenţa pe rolul instanţelor judecătoreşti a litigiilor dintre părţi având alt obiect şi anume obligarea intimatului la dreptul invocat de recurentă, de a cumpăra spaţiul închiriat.
Critica formulată de pârâtă potrivit căreia pentru semnarea contractului de închiriere au existat două notificări, din 8 mai 2009 şi din 5 august 2009, care puneau în vedere pârâtei că nesemnarea contractului de închiriere va duce la evacuarea sa din spaţiu în litigiu, nu va fi primită şi analizată, câtă vreme aceste critici vizează, implicit, nerespectarea condiţiilor de fond la încheierea contractului de închiriere de către intimatul reclamant, iar în cauză pârâtă nu a formulat cerere reconvenţională prin care să fi solicitat constatarea nulităţii contractului de închiriere pe motivul viciului de consimţământ.
Critica formulată de pârâtă potrivit căreia instanţa de apel, în motivarea deciziei recurate, ar fi făcut vorbire de Dosarul nr. 42602/3/2008, soluţionat la 11 noiembrie 2010, privind vânzarea directă a imobilului în litigiu, este nefondată, întrucât din considerentele deciziei recurate nu rezultă că instanţa de apel a fundamentat soluţia dată pe hotărârea pronunţată în acest dosar.
În ceea ce priveşte critica potrivit căreia greşit s-a admis acţiunea formulată de reclamant, deoarece pârâtul a achitat chiria aşa cum s-a prevăzut în fişa de calcul din 6 decembrie 1999, ce nu a fost anulată, se constată că este nefondată, câtă vreme stabilirea cuantumului chiriei prin această fişă de calcul nu s-a făcut în baza contractului de închiriere ale cărui clauze au rămas neschimbate, inclusiv obligaţia pârâtei de a achita chiria lunară în cuantumul stabilit, precum şi condiţiile în care operează pactul comisoriu de gradul IV.
Celelalte critici formulate de pârâtă potrivit cărora neexecutarea hotărârii judecătoreşti de către Comisia de aplicare a Legii nr. 550/2002 este imputabilă autorităţilor administrative, care au blocat prin adrese şi notificări, vânzarea chiar dacă a fost achitată chiria, conform fişei de calcul din 6 decembrie 1999, nu vor fi primite şi analizate, câtă vreme acestea sunt străine de natura litigiului-acţiune în evacuare pentru neplata chiriei de către pârâtă, astfel cum a fost stabilită prin contractul de închiriere din 6 noiembrie 2009.
Pentru considerentele expuse, instanţa, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC I.R.C.E.S.S. SRL.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de pârâta SC I.R.C.E.S.S. SRL, prin administrator special prof. univ. dr. D.P. împotriva deciziei nr. 179 din 5 iunie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 22 mai 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1554/2014. Civil. Expropriere. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 1558/2014. Civil. Contestaţie decizie de... → |
|---|
