ICCJ. Decizia nr. 1766/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 1766/2014
Dosar nr. 66556/3/2011
Şedinţa publică din 5 iunie 2014
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, sub nr. 66556/3/2011, reclamanta V.A. a chemat în judecată pe pârâţii M.F.P., Primăria municipiului Bucureşti, prin primar şi SC H.N. SA, solicitând să se dispună:
1. Obligarea pârâţilor la restituirea sumei de 151.594.381 lei plus dobânda reală, reprezentând preţul achitat de reclamantă în calitate de cumpărător al imobilului situat în Bucureşti, sect. 1, conform contractului de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999;
2. Obligarea pârâţilor la plata excedentului de valoare dobândit de bun, de care reclamanta a fost evinsă, între data încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi data formulării prezentei acţiuni, excedent evaluat provizoriu la suma de 549.415 euro + T.V.A;
3. Obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentinţa nr. 1688 din 25 septembrie 2012 Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâtul M.F.P.; a respins cererea reclamantei V.A. îndreptată împotriva Municipiului Bucureşti reprezentat prin Primarul General şi împotriva SC H..N. SA; a admis în parte acţiunea reclamantei V.A. îndreptată împotriva M.F.P. şi a obligat M.F.P. să-i plătească reclamantei suma de 55.000 lei, reprezentând preţul plătit de 151.594.381 lei la data de 2 martie 1999, actualizat până la data pronunţării prezentei hotărâri; a respins cererea reclamantei de acordare a cheltuielilor de judecată; a admis în parte cererea de chemare în garanţie formulată de M.F.P. îndreptată împotriva SC F.N. SA; a obligat pe chemata în garanţie să-i plătească M.F.P. suma de 550 lei reprezentând comisionul de 1% din preţul actualizat; a respins cererea de chemare în garanţie formulată de M.F.P. împotriva Municipiului Bucureşti.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut, pe fondul cauzei, că în baza cererii din 27 august 1996, în temeiul Legii nr. 112/ 1995, reclamanta a cumpărat imobilul deţinut în baza Contractului de închiriere din 11 mai 1995, respectiv, apartamentul situat în Bucureşti, sector 1, conform Contractului de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999, încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti, reprezentată prin mandatarul SC H.N. SA.
Astfel, reclamantei V.A. i-a fost vândut imobilul în suprafaţă utilă de 195,57 mp, compus din: Parter - vestibul, hol, camera, bucătărie, dus, cămara, culoar, acces serviciu, etaj 1 - camera, camera, debara, coridor, baie, balcon, pivniţă şi i-a fost atribuit terenul situat sub construcţie, în suprafaţa de 97,47 mp, conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996.
Preţul locuinţei a fost de 151.594.381 lei şi a fost achitat conform chitanţei din 02 martie 1999.
Suma de bani încasată drept preţ al locuinţei a fost virată, conform art. 13 din Legea nr. 112/1995 care a guvernat contractul, în contul special deschis la dispoziţia M.F.P., această instituţie fiind abilitată ulterior prin lege, să restituie, fie suma ce reprezintă preţul locuinţei (valoarea de piaţă), fie preţul plătit actualizat, conform reglementării legale speciale.
S-a constatat că, prin sentinţa civilă nr. 2258 din 13 februarie 2007, pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti în Dosarul nr. 2446/299/2006, rămasă definitivă prin Decizia civilă nr. 338 din 2 martie 2009, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, şi irevocabilă prin Decizia civilă nr. 409 din 5 martie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, instanţa a admis acţiunea reclamanţilor J.K.M. si J.D.I.M. având ca obiect "revendicare imobiliară prin comparare de titluri", constatându-se că titlul reclamanţilor din revendicare, este mai vechi şi mai bine caracterizat în condiţiile în care provine de la adevăratul proprietar, în timp ce pârâta V.A. a invocat un titlu dobândit cu rea-credinţă şi de la un neproprietar.
Deşi instanţele de revendicare nu au pronunţat nulitatea Contractului de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999, încheiat de Primăria Municipiului Bucureşti, reprezentată prin mandatarul SC H.N. SA cu reclamanta V.A., pe cale incidentală au invocat nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare, constatând că reclamanta din prezenta cauză a fost de rea-credinţă la încheierea contractului, că a dobândit imobilul pe riscul acesteia, după ce s-a emis o Dispoziţie de restituire în natură către foştii proprietari, în aceste condiţii fiind obligată să le lase reclamanţilor J. în deplină proprietate si liniştită posesie imobilul.
Astfel, reclamanta V.A. a fost evinsă de imobilul cumpărat prin contractul constatat nul pe cale incidentală.
In ceea ce priveşte cererea reclamantei privind restituirea valorii de piaţă a imobilului, denumită de aceasta ca „excedent de valoare a imobilului" în prezent faţă de epoca vânzării (1999), tribunalul a constatat că cererea acesteia este neîntemeiată.
Coroborând dispoziţiile art. 50 alin. (2), art. 50 alin. (2)1şi alin. (3) din Legea nr. 10/2001, precum şi art. 501 din Legea nr. 10/2001, tribunalul a reţinut că, pentru a i se acorda reclamantei despăgubiri la valoarea de piaţă a imobilului cumpărat potrivit Legii nr. 112/1995, de care a fost evinsă în totalitate, este necesară îndeplinirea cumulativă a două condiţii.
Prima condiţie, Contractul de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999, să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, iar în cazul de faţă, instanţele din revendicare au stabilit că actul juridic de care se prevala pârâta din revendicare a fost încheiat cu rea-credinţă.
Cea de-a doua condiţie este ca, Contractul de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999, să fi fost desfiinţat prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă sau ca efect al admiterii acţiunii în revendicare.
Tribunalul a constatat că, în speţă, reaua-credinţă a cumpărătoarei a fost constatată de către instanţele din revendicare, reţinându-se că aceasta cunoştea sau ar fi putut şi trebuit să cunoască faptul că imobilul este revendicat de către foştii proprietari, că ar fi putut sau că ar fi trebuit să se informeze despre demersurile întreprinse de fostul proprietar şi că pasivitatea îi este imputabilă.
Astfel, tribunalul a reţinut că reclamanta, în calitate de chiriaş-cumpărător al unui bun imobil cu o valoare deosebită, trebuia să îndeplinească diligentele minime şi rezonabile, necesare pentru a cunoaşte adevărata situaţie juridică a imobilului, cu atât mai mult cu cât, dobândirea bunului s-a făcut la un preţ preferenţial care nu a avut în vedere valoarea de piaţă a imobilului.
În consecinţă, tribunalul a apreciat că reclamantei nu i se cuvine valoarea de piaţă a imobilului (457.000 euro, stabilită prin expertiza tehnică de specialitate în construcţii şi evaluarea proprietăţii imobiliare întocmită de către expertul prof. arh. T.Z. - filele 113-128), ci, restituirea preţului plătit reactualizat conform art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 (suma de 55.000 lei stabilită prin aceeaşi expertiză).
Prin Decizia nr. 332/A din 22 noiembrie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, s-a respins apelul declarat de pârâtul M.F.P., reprezentat de D.G.F.P. a municipiului Bucureşti.
S-a admis apelul declarat de reclamanta V.A. şi a fost schimbată în parte sentinţa civilă apelată, în sensul că a fost obligat pârâtul M.F.P. la plata către reclamantă a sumei de 279.913 lei, reprezentând valoarea de circulaţie a apartamentului, situat în Bucureşti, sector 1.
A fost obligat pârâtul M.F.P. la plata sumei de 1.000 lei reprezentând onorariu expertiză în primă instanţă.
Au fost păstrate celelalte dispoziţii ale sentinţei, privind respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a M.F.P., respingerea acţiunii în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primarul General, admiterea în parte a acţiunii principale, admiterea în parte a cererii de chemare în garanţie formulată de pârâtul M.F.P. împotriva SC H.N. SA, şi a respingerii cererii de chemare în garanţie formulate de pârâtul M.F.P. împotriva Municipiului Bucureşti.
A fost obligat apelantul - pârât M.F.P. la plata către apelanta - reclamantă a sumei de . lei reprezentând cheltuieli de judecată în apel(onorariu de expert).
Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut, cu privire la apelul declarat de pârâtul M.F.P., că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, care constituie norme speciale, derogatorii de la dreptul comun privind obligaţia vânzătorului de a răspunde pentru evicţiune (art. 1337-1341 C. civ ), astfel că ele se aplică cu precădere, potrivit principiului de drept conform căruia „norma specială derogă de la norma generală" (specialia generalibus derrogant).
Or, textul de lege cu caracter derogatoriu de la dreptul comun, instituie o formă de răspundere extracontractuală specială, ce stabileşte în mod expres calitatea procesuală pasivă a M.F.P. în ceea ce priveşte restituirea preţului de piaţă al imobilelor, în situaţia în care contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
De asemenea, practica judiciară este unitară în sensul reţinerii calităţii procesuale pasive a M.F.P. în astfel de acţiuni.
Referitor la cel de-al doilea motiv de apel invocat de pârât, curtea de apel a reţinut că nici acesta nu este întemeiat, deoarece regulile de drept comun în materia evicţiunii - relative la instituirea răspunderii contractuale pentru evicţiune a vânzătorului - nu sunt incidente în soluţionarea procesului de faţă, în condiţiile existenţei dispoziţiilor legale menţionate mai sus cuprinse în Legea nr. 10/2001, cu caracter special şi derogatoriu de la dreptul comun din materia evicţiunii.
Cu privire la apelul declarat de reclamanta V.A., s-a constatat că în mod corect prima instanţă nu a reţinut calitatea de persoane obligate în raportul juridic dedus judecăţii a pârâţilor Municipiul Bucureşti prin Primarul General şi SC H.N. SA, care nu sunt obligaţi de a răspunde pentru evicţiune în temeiul Legii nr. 10/2001, care prin dispoziţiile sale cu caracter special şi derogatoriu de la dreptul comun, înlătură aplicarea dispoziţiilor de drept comun a răspunderii civile delictuale a căror incidenţă o susţine apelanta-reclamantă prin motivele de apel.
În schimb, curtea de apel a constatat că este întemeiată cea de-a doua critică susţinută de apelantă, în sensul că în cauză sunt îndeplinite ambele condiţii prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001 pentru acordarea preţului de piaţă.
Instanţa de apel a reţinut că prima condiţie este îndeplinită în cauză, având în vedere că prin sentinţa civilă nr. 8373 din 7 octombrie 2002 a Judecătoriei sector 1 Bucureşti, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 2340 din 24 octombrie 2003 a Curţii de apel Bucureşti, secţia a Ill-a civilă, s-a tranşat în mod irevocabil asupra unei chestiuni prejudiciale pentru litigiul de faţă, respectiv asupra bunei sau relei credinţe a pârâtei V.A. (reclamanta din procesul de faţă), statuându-se în sensul că aceasta a fost de bună-credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 2 martie 1999, respingând acţiunea în constatarea nulităţii absolute a acestui contract, ca nefondată, instanţele reţinând totodată faptul că acest act juridic a fost valabil încheiat şi nu a încălcat dispoziţiile imperative ale Legii nr. 112/1995 (filele 106-112 din dosarul de fond).
Prin urmare, instanţa de apel a constatat că dezlegarea cu privire la buna-credinţă a reclamantei la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 2 martie 1999, dată de instanţele care s-au pronunţat în acţiunea în constatarea nulităţii absolute a acestui contract, a intrat în puterea lucrului judecat, impunându-se în procesul de faţă cu puterea unei prezumţii absolute, potrivit art. 1200 pct. 4 şi art. 1202 alin. (2) C. civ.
Astfel, în mod greşit s-a raportat prima instanţă de fond, în analiza acestei prime condiţii, la hotărârile judecătoreşti pronunţate în acţiunea în revendicare, deoarece în acel litigiu instanţele au comparat titlurile exhibate de ambele părţi şi au avut a se pronunţa asupra preferabilităţii unuia dintre titluri.
Curtea de apel a reţinut că este îndeplinită în cauză şi cea de-a doua condiţie prevăzută de art. 501 din Legea nr. 10/2001 rep., întrucât actul de vânzare-cumpărare nr. 5826/1999 a fost „desfiinţat", în sensul că a fost lipsit de efecte juridice, ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare împotriva reclamantei.
A fost asimilată situaţia reclamantei, al cărei titlu de proprietate (contractul de vânzare-cumpărare din 1999 încheiat în procedura Legii nr. 112/1995) a fost lipsit de efecte juridice în urma admiterii acţiunii în revendicare a foştilor proprietari, cu situaţia desfiinţării contractului ca urinare a promovării unei acţiuni în anulare.
întrucât prin sentinţa civilă nr. 2258 din 13 februarie 2007 pronunţată de Judecătoria sector 1 Bucureşti, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 409 din 25 martie 2010 pronunţată de Curtea de apel Bucureşti, secţia a IlI-a civilă, reclamanta din prezentul dosar a fost obligată să lase în deplină proprietate şi posesie imobilul ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 1999, curtea de apel a reţinut că acest act a rămas astfel lipsit de eficienţă juridică în urma comparării titlurilor de proprietate exhibate de cele două părţi.
Cu privire la suma reprezentând preţul de piaţă al imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, în faza de apel a fost administrată proba cu expertiză specialitatea construcţii pentru stabilirea preţului de piaţă conform Standardelor internaţionale de evaluare, criteriu de evaluare prevăzut în mod expres de dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, fiind depus la dosar raportul de expertiză efectuat de expert F.T.C., împotriva căruia părţile nu au formulat obiecţiuni.
Dintre cele două metode de calcul pentru stabilirea preţului de piaţă utilizate de expert, instanţa de apel a omologat valoarea de circulaţie de la data producerii evicţiunii, stabilită conform metodei costurilor de înlocuire, cu privire la care expertul a indicat faptul că a respectat definiţia Standardelor Internaţionale de Evaluare, că a aplicat coeficienţii de actualizare specifici recomandaţi de Corpul Experţilor Tehnici din România la nivelul datei de 15 februarie 2013, completaţi cu coeficientul de inflaţie pentru perioada 15 februarie 2013-septembrie 2013, rezultând în final valoarea de circulaţie la suma de 279.913 lei.
Instanţa de apel a arătat că nu va omologa suma rezultată prin aplicarea metodei comparaţiei directe, deoarece se constată că au fost avute în vedere oferte de pe internet şi că s-a aplicat un coeficient de majorare de 385% (de ex. 200% pentru situare în zona ultracentrală sau 100% pentru interes la tranzacţionare) cu privire la care nu a fost menţionată baza legală.
În ceea ce priveşte critica din apel potrivit căreia în mod greşit instanţa de fond nu i-a acordat daune morale, pentru suferinţele fizice şi psihice ca urmare a pierderii dreptului de proprietate asupra locuinţei cumpărate în temeiul Legii nr. 112/1995, instanţa de apel a constatat că este inadmisibilă, deoarece această pretenţie a fost formulată pentru prima dată în apel, aşa încât contravine dispoziţiilor art. 294 alin. (1) C. proc. civ., potrivit cărora în apel nu se pot formula cereri noi.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termen legal, reclamanta V.A. şi pârâtul M.F.P., reprezentat de D.G.R.F.P. Bucureşti.
Prin motivele de recurs formulate de reclamanta V.A., aceasta a criticat decizia pentru nelegalitate, arătând că instanţa de apel nu a reţinut corect valoarea de circulaţie a imobilului litigios şi şi-a depăşit atribuţiile atunci când a stabilit că urmează să îi acorde reclamantei o altă valoare decât valoarea de circulaţie a imobilului, stabilită de expertul judiciar.
De asemenea, recurenta - reclamantă a arătat că instanţa de apel s-a contrazis prin aceea că, pe de o parte, a admis acţiunea introductivă şi a stabilit că trebuie acordată valoarea de circulaţie a imobilului, după care a dispus să nu fie acordată această valoare deoarece nu a înţeles modul de calcul al expertului.
Astfel, recurenta - reclamantă a arătat ca în mod corect instanţa de apel a reţinut că dezlegarea cu privire la buna sa credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a intrat în puterea lucrului judecat, datorită faptului că instanţele de judecată au dat o soluţie irevocabilă în acest sens în dosarul care a avut ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului.
Totodată, în mod corect a reţinut aceeaşi instanţă de apel că actul de vânzare-cumpărare a fost practic lipsit de eficienţă juridică prin admiterea acţiunii proprietarilor în revendicare prin comparare de titluri.
Insă, în mod greşit instanţa de apel a evitat să omologheze suma calculată de ambii experţi ca preţ al imobilului reprezentând valoarea de circulaţie, deoarece instanţa de judecată nu se poate erija în instituţie abilitată sa calculeze valoarea corectă de circulaţie a imobilului, pentru că, în acest caz, expertiza judiciară evaluatorie nu şi-ar mai găsi rostul.
Valoarea de circulaţie a imobilului, denumită şi valoare de piaţă, porneşte de la valoarea tehnică, la care întotdeauna se adaugă sporuri pe care toţi experţii evaluatori Ie iau în calcul în mod obligatoriu, suma finală fiind întotdeauna cea rezultată din adăugarea sporurilor respective.
Dacă instanţa ar fî avut dubii cu privire Ia modul de calcul al acestor sporuri, putea să dispună luarea măsurilor procesuale necesare, înlocuirea expertului şi chiar efectuarea unei noi expertize.
Recurenta - reclamantă a mai arătat că, după cum recunoaşte şi instanţa, dispoziţiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 stabilesc în mod expres că se restituie preţul de piaţă al imobilului, legea nefacând nicio referire la o presupusă valoare tehnică ce ar trebui restituită.
Prin recursul său, pârâtul M.F.P. a criticat decizia instanţei de apel, prin prisma dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
în dezvoltarea motivelor de recurs, a arătat că în mod greşit instanţa de apel a menţinut soluţia instanţei de fond de respingere a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a M.F.P.
Potrivit principiului relativităţii efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părţile contractante, neputând nici profita şi nici dăuna unui terţ.
Or, M.F.P., nefiind parte la încheierea contractului dintre reclamantă şi Primăria municipiului Bucureşti, prin mandatar SC H.N. SA, este terţ faţă de acesta.
In conformitate cu dispoziţiile art. 1337, art. 1341 şi urm. C. civ., recurentul - pârât a solicitat să se instituie răspunderea vânzătorului pentru evicţiune totală sau parţială prin fapta unui terţ.
A susţinut recurentul că această dispoziţie nu poate fi înlăturată prin nicio dispoziţie specială contrară şi că deposedarea reclamantei de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu întruneşte condiţiile unei tulburări de drept prin fapta unui terţ.
Această tulburare de drept este de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicţiune totală a vânzătorului, Primăria municipiului Bucureşti, prin mandatar SC H.N. SA, faţă de pretenţiile privind restituirea valorii preţului pentru imobilul în cauză la preţul de circulaţie.
Nicidecum nu poate fi antrenată răspunderea M.F.P., având în vedere că în prezenta acţiune nu există culpa acestei instituţii.
De asemenea, recurentul a solicitat să fie avute în vedere şi dispoziţiile art. 1344 C. civ.
în ceea ce priveşte fondul cauzei, recurentul - pârât a susţinut că în mod nelegal instanţa de apel a considerat că reclamanta V.A. este îndreptăţită la despăgubiri reprezentând preţul de piaţă al imobilului.
Astfel, raportat la cele două condiţii prevăzute prin art. 501din Legea nr. 10/2001, recurentul a arătat ca instanţa de apel a reţinut, cu privire la prima condiţie referitoare la respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 la momentul încheierii contractului (buna-credinţă a reclamantei), că dezlegarea dată de instanţele care s-au pronunţat în acţiunea în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare a intrat în puterea lucrului judecat.
Totuşi, instanţa de apel nu a recunoscut incidenţa aceleiaşi excepţii a puterii de lucru judecat în ceea ce priveşte a doua condiţie impusă de lege, respectiv aceea ca actele de vânzare-cumpărare să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
In acest sens, recurentul a arătat că prin sentinţa civilă nr. 8373 din 07 octombrie 2002 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 2340 din 24 octombrie 2003 a Curţii de Apel Bucureşti a fost respinsă acţiunea în constatarea absolută a nulităţii contractului de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999.
Insă, deşi în prezentul litigiu exista o hotărâre irevocabilă prin care s-a stabilit că nu poate fi desfiinţat contractul de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999, totuşi instanţa de apel a ales să ignore această hotărâre şi să asimileze situaţia din această cauză, mai exact faptul că actul de proprietate al reclamantei a fost lipsit de efecte juridice în urma admiterii acţiunii în revendicare, cu situaţia desfiinţării contractului ca urmare a promovării unei acţiuni în anulare.
Recurentul - pârât a susţinut că această interpretare a instanţei de apel este nelegală, invocând în acest sens şi jurisprudenţa C.E.D.O. (cauza Beian contra României şi cauza Amuraritei contra României).
Prin urmare, recurentul - pârât a arătat că, în speţă, nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de dispoziţiile art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 şi, pe cale de consecinţă, reclamanta nu este îndreptăţită la despăgubiri reprezentând preţul de piaţă al imobilului.
De asemenea, recurentul a apreciat că decizia atacată este nelegală şi în ceea ce priveşte reţinerea concluziilor din raportul de expertiză, care a stabilit o sumă exorbitantă la evaluarea imobilului.
Astfel, în cadrul metodelor de evaluare nu este menţionată nicio corecţie legată de blocajul actual al pieţei imobiliare, când cererea este mult mai mică decât oferta, iar numărul tranzacţiilor imobiliare din zonă şi în general este nul, în timp ce preţurile cuprinse în anunţurile imobiliare reprezintă numai voinţa vânzătorilor. Ca atare, recurentul a apreciat o corecţie negativă de 10% pentru procese în curs şi de cea. 30% pentru locaţia menţionată, prin luarea în considerare şi a raportului defavorabil cerere, ofertă, negocieri, comisioane, etc.
O altă critică formulată de recurentul - pârât a privit cheltuielile de judecată, reprezentând onorariile de expert, susţinând că instanţa a dispus în mod nejustificat obligarea pârâtului la plata acestora în cuantum de 3.000 lei, având în vedere că pot fi acordate numai în măsura în care constituie cheltuieli necesare, efectuate în limita unui cuantum rezonabil.
In acest sens, recurentul a apreciat că expertizele efectuate în cauză au folosit la realizarea scopurilor reclamantei şi, prin urmare, ar trebui să fie stabilite în sarcina acesteia.
Mai mult, M.F.P. nu a dat dovadă de rea-credinţă, neglijentă, nu se face vinovat de declanşarea litigiului şi, prin urmare, nu poate fi sancţionat procedural prin obligarea la plata cheltuielilor de judecată, neexistând culpa procesuală a acestuia, potrivit art. 274 C. proc. civ.
Examinând decizia recurată în limita criticilor formulate, Înalta Curte constată următoarele:
Recursul declarat de reclamanta V.A. este fondat.
Astfel, prin încheierea de şedinţă din 21 iunie 2013, instanţa de apel a încuviinţat efectuarea expertizei specialitatea evaluări construcţii, având ca obiective stabilirea preţului de piaţă al imobilului în litigiu, conform Standardelor internaţionale de evaluare din 2007, atât la data producerii evicţiunii, respectiv 25 martie 2010, cât şi la data promovării acţiunii - 13 octombrie 2011.
Expertul F.T.C., desemnat să efectueze expertiza dispusă în cauză, a propus două metode de evaluare pentru stabilirea valorii de piaţă (de circulaţie) a imobilului, respectiv metoda costurilor de înlocuire, racordată la nivelul pieţei imobiliare prin coeficienţi de personalizare şi metoda comparaţiei directe, prin compararea cu oferte de vânzări pentru imobile similare, atât ca dimensiuni, vechime, cât mai ales ca amplasament.
Dintre cele două metode de calcul, instanţa de apel a omologat valoarea de circulaţie de la data producerii evicţiunii, stabilită conform metodei costurilor de înlocuire, reţinând că valoarea de circulaţie o reprezintă suma de 279.913 lei.
însă, din cuprinsul raportului de expertiză rezultă că valoarea de circulaţie stabilită prin metoda costurilor este în sumă de 1.357.578 lei şi are la bază valoarea tehnică actualizată, respectiv 279.913 lei, la care s-au aplicat coeficienţii de individualizare.
De altfel, premergător efectuării calculelor, expertul a prezentat teoretic în ce constă această metodă a costurilor, arătând că se stabileşte mai întâi preţul tehnic, pornindu-se de la preţurile din Anexa nr. 4 a Decretului nr. 256/1984, că la preţul tehnic obţinut se aplică coeficienţii de actualizare, iar pentru stabilirea valorii de circulaţie a imobilului în litigiu, la valoarea tehnică reactualizată, calculată conform metodologiei prezentate, se aplică coeficientul de corecţie privind amplasarea în cadrul urban, pentru individualizare în cadrul zonei.
Or, aşa cum în mod corect susţine recurenta - reclamantă, instanţa de apel a reţinut valoarea tehnică actualizată în sumă de 279.913 lei ca reprezentând valoarea de circulaţie stabilită prin metoda costurilor, rară să aibă în vedere coeficienţii de individualizare, prin aplicarea cărora a rezultat valoarea de circulaţie stabilită de expert prin metoda costurilor, respectiv 1.357.578 Iei.
Referitor la cealaltă metodă de calcul, instanţa de apel a arătat că nu va omologa suma rezultată prin aplicarea metodei comparaţiei directe, deoarece au fost avute în vedere oferte de pe internet şi că s-a aplicat un coeficient de majorare de 385% (dând ca exemplu 200% pentru situare în zonă ultracentrală sau 100% pentru interes Ia tranzacţionare) cu privire la care nu a fost menţionată baza legală.
Însă, în ceea ce priveşte metoda de calcul omologată, cea a costurilor de înlocuire, instanţa de apel nu a tăcut nicio referire la coeficienţii de individualizare folosiţi de expert, nici în ceea ce priveşte coeficienţii de majorare, nici în ceea ce priveşte coeficienţii de diminuare.
Din această perspectivă, hotărârea instanţei de apel apare ca nemotivată, atâta timp cât s-a reţinut ca valoare de circulaţie doar valoarea tehnică actualizată, care a reprezentat baza de calcul la care s-au aplicat criteriile de individualizare, fără a se înlătura motivat de către instanţă aplicarea tuturor coeficienţilor de individualizare.
Prin urmare, atâta timp cât instanţa de apel a omologat valoarea de circulaţie rezultată în urma aplicării metodei costurilor de înlocuire şi a reţinut de fapt numai valoarea tehnică actualizată, fără să facă nicio menţiune de ce nu au fost luaţi în considerare coeficienţii de individualizare, se constată că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., în sensul că hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină.
In acest caz, se impune casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare, urmând ca instanţa de apel să stabilească valoarea de piaţă a imobilului în litigiu şi să arate motivat de ce anumiţi/toţi coeficienţii de individualizare reţinuţi de expertul judiciar în cadrul metodei de calcul omologate de instanţă nu se iau în considerare, iar în măsura în care se va aprecia că sunt necesare lămuriri suplimentare se vor solicita expertului.
În ceea ce priveşte recursul declarat de pârâtul M.F.P., reprezentat de D.G.R.F.P. Bucureşti, se constată următoarele:
Critica referitoare la lipsa calităţii procesuale pasive este neîntemeiată, întrucât legitimarea procesuală pasivă a M.F.P. rezultă ope legis (prin puterea, în virtutea legii), astfel că nu pot fi primite susţinerile recurentului-pârât privind lipsa calităţii lui procesuale pasive, întemeiate pe normele de drept comun în materie de evicţiune, cuprinse în Codul civil.
Faţă de legea specială aplicabilă raportului juridic dedus judecăţii, pârâtul M.F.P. justifică legitimare procesuală pasivă în cauză.
Nu se poate reţine nici susţinerea conform căreia M.F.P. nu poate fi obligat la plata preţului, fiind terţ faţă de contract (încălcarea principiului relativităţii efectelor actelor juridice) deoarece acesta nu a fost chemat în judecată în calitate de responsabil pentru evicţiune, ca parte contractantă, ci în temeiul legii, dispoziţia legală fiind cea care îi conferă calitatea de a efectua plata preţului.
Calitatea procesuală pasivă în cauză a M.F.P. se justifică în temeiul legii, respectiv a dispoziţiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.
Raportat la aceste dispoziţii, participarea în proces a M.F.P. nu se fundamentează pe ideea de culpă, ci pe calitatea acestuia de gestionar al fondului extrabugetar, în cazul în care cumpărătorii pierd bunul.
Potrivit art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
în conformitate cu dispoziţiile art. 50 alin. (3) din lege, restituirea preţului în ipoteza anterior arătată „se face de către M.F.P. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995 cu modificările ulterioare".
Aceste norme au caracter de drept material şi, inserate fiind într-o lege specială, sunt derogatorii de la dreptul comun reprezentat de prevederile art. 1337 C. civ., în ceea ce priveşte obiectul raportului juridic născut din faptul desfiinţării, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, a unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, instituind ex lege obligaţia M.F.P. de restituire a valorii de piaţă a imobilului.
Contrar susţinerilor recurentului-pârât, în speţă este îndeplinită condiţia impusă de art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 privind existenţa unei hotărâri definitive şi irevocabile de desfiinţare a contractului de vânzare-cumpărare întemeiat pe dispoziţiile Legii nr. 112/1995.
Astfel, în cadrul litigiului soluţionat prin sentinţa nr. 2258 din 13 februarie 2007 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti în Dosarul nr. 20446/299/2006, (definitivă prin Decizia nr. 338 din 02 martie 2009 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, şi irevocabilă prin Decizia nr. 409 din 25 martie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie), a fost admisă cererea reclamanţilor J.K.M. şi J.D.l.M. privind obligarea pârâtei V.A. să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul situat în Bucureşti, sector 1.
Totodată, prin sentinţa civilă nr. 8373 din 7 octombrie 2002 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, rămasă definitivă prin Decizia civilă nr. 816/A din 16 aprilie 2003 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, şi irevocabilă prin Decizia civilă nr. 2340 din 24 octombrie 2003 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IlI-a civilă, s-a respins acţiunea având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995.
Este de observat, aşadar, că contractul de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999, prin care reclamanta din prezenta cauză a dobândit apartamentul în litigiu în temeiul Legii nr. 112/1995 nu a fost anulat, el constituind titlul de proprietate opus de aceasta în cadrul acţiunii în revendicare în care instanţa a dat preferabilitate titlului de proprietate al foştilor proprietari J.K.M. şi J.D.l.M., în urma comparării titlurilor.
Insă, din moment ce s-a acordat preferabilitate titlului foştilor proprietari, prin admiterea acţiunii în revendicare formulată de aceştia şi obligarea reclamantei din prezenta cauză să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul în litigiu, în mod evident, contractul de vânzare-cumpărare din 02 martie 1999 a fost lipsit de efecte juridice.
Ca atare, sentinţa civilă nr. 2258 din 13 februarie 2007 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, rămasă definitivă şi irevocabilă, prin care a fost admisă acţiunea în revendicare promovată de Jucu K.M. şi J.D.l.M., în contradictoriu cu reclamanta din prezenta cauză, este cea care a lipsit de valoare juridică, în lipsa unei cauze de nulitate, contractul de vânzare-cumpărare în discuţie.
Art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 se referă la contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 şi care au fost desfiinţate, iar nu anulate, având astfel în vedere toate situaţiile în care acestea au fost lipsite de efecte juridice, iar nu numai situaţia în care a intervenit o cauză de nulitate.
De asemenea, potrivit art. 20 alin. (2)1 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost introdus prin pct. 8 din Legea nr. 1/2009, „în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriaşii care au cumpărat cu bună-credinţă imobilele în care locuiau şi ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate, fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuinţe din fondurile de locuinţe gestionate de consiliile locale şi/sau de M.D.L.P.L.".
Este evident că obligarea reclamantei din prezenta cauză, de a lăsa în deplină proprietate şi liniştită posesie bunul în litigiu obiect al contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 foştilor proprietari, determină lipsirea de valoare juridică a actului de înstrăinare în sensul art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, situaţie care o îndreptăţeşte pe aceasta la acordarea despăgubirilor în baza textului legal menţionat.
Prin urmare, se constată că în mod legal instanţa de apel a reţinut că în cauză sunt îndeplinite cele două condiţii prevăzute de art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, reclamanta fiind îndreptăţită să primească preţul de piaţă al imobilului.
Insă, critici le formulate de recurentul - pârât cu privire la modul în care instanţa a reţinut concluziile raportului de expertiză şi corecţiile din cadrul metodelor de evaluare folosite, nu pot fi cercetate în recurs, faţă de considerentele reţinute cu ocazia analizării recursului declarat de reclamantă, astfel că, urmare a admiterii recursului declarat de reclamantă, cu ocazia rejudecării, instanţa de apel va avea în vedere şi aceste aspecte, în vederea soluţionării unitare a cauzei. Totodată, urmează a se avea în vedere şi faptul că părţile nu au formulat obiecţiuni la raportul de expertiză efectuat în apel.
Cât priveşte criticile vizând cheltuielile de judecată, faţă de soluţia de casare din recurs, urmează ca acestea să fie avute în vedere de instanţa de trimitere, aceasta deoarece rejudecarea cauzei presupune şi reanalizarea cererilor privitoare la cheltuielile de judecată, întrucât numai după soluţionarea pretenţiilor deduse judecăţii se poate stabili care este partea care datorează celeilalte cheltuielile de judecată, ca fiind partea căzută în pretenţii în înţelesul art. 274 C. proc. civ.
Pentru aceste considerente, instanţa, în temeiul art. 304 pct. 7, art. 314 şi art. 312 alin. (3) C. proc. civ., va admite ambele recursuri declarate în cauză de reclamanta V.A. şi de pârâtul M.F.P., reprezentat de D.G.R.F.P. Bucureşti, va casa decizia recurată şi va trimite cauza spre rejudecarea apelurilor declarate, la aceeaşi curte de apel.
Cu ocazia rejudecării, se vor administra probele necesare în sensul celor mai sus expuse şi se vor analiza toate mijloacele de apărare invocate de părţi.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursurile declarate de reclamanta V.A. şi de pârâtul M.F.P., reprezentat de D.G.R.F.P. Bucureşti împotriva Deciziei nr. 332/A din 22 noiembrie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, pe care o casează.
Trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 5 iunie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1765/2014. Civil. Legea 10/2001. Drept de... | ICCJ. Decizia nr. 1767/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs → |
|---|
