ICCJ. Decizia nr. 1772/2014. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 1772/2014
Dosar nr. 58680/3/2010
Şedinţa publică din 5 iunie 2014
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, la data de 03 decembrie 2010, sub nr. 58680/3/2010, reclamanta SC T.O.C. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primarul general, anularea parţială a hotărârii de stabilire a despăgubirilor din 04 august 2010 emisă de Municipiul Bucureşti - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, în ceea ce priveşte articolului 1 prin care s-a dispus consemnarea unor despăgubiri în cuantum de 1.084.364 lei şi obligarea pârâtului ia plata unor despăgubiri în sumă de 1.049.000 euro, compusă din 581.000 euro, valoarea reală de circulaţie a imobilului şi 468.000 euro, beneficiul nerealizat în urma imposibilităţii de utilizare a imobilului pentru o durată estimată de 3 ani, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentinţa nr. 67/11 ianuarie 2012, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a admis în parte contestaţia reclamantei şi, pe cale de consecinţa, a obligat pârâtul la plata către reclamantă a unei despăgubiri în cuantum de 2.249.800 lei pentru imobilul situat în Bucureşti, sector 1 ce a fost expropriat.
Capătul de cerere vizând plata despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a imobilului a fost respins ca neîntemeiat.
S-a luat act că reclamanta îşi rezervă dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că reclamanta avea în proprietate imobilului situat în Bucureşti, sector 1, format din construcţie (spaţiu comercial) în suprafaţă construită de 326,04 mp (suprafaţă utilă de 267,19 mp) şi teren în suprafaţă de 326,04 mp, dobândit în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat din 01 aprilie 2005.
Prin H.G. nr. 590 din 23 iunie 2010 s-a aprobat declanşarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate afectate de proiectul „Dublarea Diametralei N - S pe tronsonul Buzeşti - Berzei - V.P. - B.P.H. - Uranus Calea Rahovei, între acestea fiind cuprinse: construcţia şi suprafaţa de 27 mp din terenul susmenţionat, aparţinând reclamantei.
Prin Hotărârea nr. 83 din 04 august 2010 Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a propus reclamantei pentru imobilele expropriate suma de 1.084.364 lei, după ce, anterior, i se notificase plata sumei de 1.674.880 lei.
Împotriva acestei hotărâri s-a formulat prezenta contestaţie, susţinându-se că despăgubirile propuse sunt mult sub valoarea reală a bunului, în plus, netlind evaluate şi celelalte prejudicii suferite ca urmare a măsurii exproprierii, constând în beneficiul nerealizat în perioada iulie 2009-05 noiembrie 2010 şi în continuare pentru intervalul 05 noiembrie 2010-iulie 2012, reprezentat de chiria pe care reclamanta o încasa de la SC O.C.B. SRL, conform contractului de închiriere încheiat la data de 28 ianuarie 2008 şi înscris în cartea funciară prin încheierea din 31 ianuarie 2008.
În cauză, pentru determinarea valorii imobilului, expertiza de specialitate a fost realizată de expert C.G. (propusă de reclamanţi), P.M. (desemnat de tribunal) şi C.A.A. (propusă de pârât).
Toţi cei trei experţi au concluzionat în sensul că valoarea de piaţă a imobilului expropriat reclamantei este, la data de 22 aprilie 2011, de 2.249.800 lei (550.000 euro) filele 231-236 dosar, iar, faţă de valoarea stabilită niciuna dintre părţi nu a formulat obiecţiuni, după cum s-a luat act în şedinţa publică din 29 iunie 2011 (fila 383).
Pentru a se stabili şi celelalte prejudicii învederate de reclamantă, constând în beneficiul nereaiizat, s-a dispus efectuarea unei expertize de specialitate contabilitate, raportul de expertiză fiind realizat de expert l.E. (propusă de reclamanţi), M.L.C. (desemnată de tribunal) şi S.A.S. (propusă de pârât).
Dintre acestea, primele două au ajuns la un punct de vedere comun, în sensul că beneficiul nerealizat reprezentând contravaloarea chiriei realizată de reclamantă pentru perioada iulie 2009-05 noiembrie 2010 (data la care au fost consemnate despăgubirile pe numele acesteia) este de 659.013,24 lei, iar pentru perioada 05 noiembrie 2010 - iulie 2012 este în sumă de 1.195.865,99 lei, în total 1.854.879,23 lei tară T.V.A. Pentru a ajunge la această valoare, experţii au arătat că s-a calculat contravaloarea chiriei facturate şi încasate de reclamantă din contractele de închiriere încheiate începând cu anul 2010, valoare care s-a scăzut din contravaloarea chiriei pe care reclamanta ar fi încasat-o din contractul încheiat la data de 14 aprilie 2008 cu SC O.C.B. SRL (filele 420-439 dosar).
Expertul desemnat de partea pârâtă, S.A.S., şi-a exprimat opinia separată, în sensul că nu se poate stabili un beneficiu nerealizat în perioada indicată, în condiţiile în care reclamanta a realizat venituri din chirii chiar şi în perioada când nu mai era proprietara imobilului expropriat - filele 460-462 dosar.
Faţă de concluziile celei din urmă, primele două experte şi-au exprimat punctul de vedere, însuşit şi de reclamantă, conform căruia beneficiul nerealizat este dat de contravaloarea chiriei pe care o obţinea din contractul încheiat la data de 14 aprilie 2008 cu SC O.C.B. SRL.
Dintre acestea, tribunalul şi a însuşit opinia exprimată de expert S.A.S., reţinându-se că societatea reclamantă nu a dovedit producerea prejudiciului menţionat în patrimoniul său.
Respectiv, s-a constatat că, într-adevăr, reclamanta a încheiat cu SC O.C.B. SRL un contract de închiriere la data de 28 ianuarie 2008 pentru o durată de 5 ani, cu începere de la 15 februarie 2008 până la 15 februarie 2013, iar potrivit acestuia, chiria lunară ce urma a fi încasată era de: 12.000 euro/lună în perioada 15 aprilie 2008-14 aprilie 2009, 13.000 euro/lună în perioada 15 aprilie 2010-14 aprilie 2011, 14.000 euro/lună în perioada 15 aprilie 2011 - 14 aprilie 2012 şi 15.000 euro în perioada 15 aprilie 2012-14 aprilie 2013 (filele 27-33).
Contractul a fost, însă, denunţat unilateral de către locatar (ultima factură emisă fiind din data de 27 martie 2009 pentru perioada 01 aprilie - 15 mai 2009, iar predarea spaţiului intervenind la 18 mai 2009), foarte probabil doar în temeiul clauzei de la pct. 10 lit. c) „cu respectarea unui preaviz de 3 luni şi după scurgerea a cei puţin 14 luni de la data semnării", neexistând nicio dovadă a încetării lui ca efect al măsurilor de expropriere la care era supus locatorul.
Tribunalul a arătat ca nu se poate reţine drept argument nici menţiunea reclamantei din cuprinsul precizărilor de la filele 406-408 dosar, în sensui că denunţarea unilaterală s-a produs ca urmare a faptului că zona în care este amplasat imobilul în litigiu nu mai putea sa genereze veniturile previzionale, prin care s-ar încerca stabilirea unei legături de cauzalitate între denunţare şi expropriere. Aceasta, întrucât locatorul cunoştea încă din anul 2006, faptul că prin Hotărârea C.G.M.B., zona în care se atla imobilul proprietatea sa a fost declarat zonă de utilitate publică de interes local şi că în vederea realizării lucrării „Dublarea Diametralei N - S pe tronsonul Buzeşti -Berzei - V.P. - B.P.H. - Uranus - Calea Rahovei" imobilul construcţie urma a fi expropriat (conform notificării de la f. 16 dosar) şi, cu bună-credinţă, avea obligaţia de a-i aduce la cunoştinţă şi locatarului această împrejurare. După cum, locatarul avea obligaţia de a depune minime diligente pentru a se informa cu privire ia situaţia imobilelor din zonă.
Or, în condiţiile în care nu se poate stabili cu certitudine o legătură de cauzalitate între faptul exproprierii -şi acela al încetării contractului amintit, tribunalul a constatat că nu poate lua în considerare un venit eventual, ştiut fiind faptul că prejudiciul trebuie să fie cert sub aspectul existenţei şi al posibilităţilor de evaluare. Mai mult, s-a reţinut şi că, potrivit raportului de expertiză contabilă, reclamanta a continuat a obţine venituri prin închirierea clădirii ce a făcut obiectul exproprierii, inclusiv după momentul consemnării despăgubirilor şi al pierderii dreptului de proprietate (art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004), astfel încât nu se poate susţine că patrimoniul său a fost prejudiciat, ci dimpotrivă, s-a îmbogăţit.
A mai reţinut tribunalul că, deşi niciuna dintre părţi nu a formulat obiecţiuni privitoare la metoda aleasă de experţi pentru determinarea valorii despăgubirilor ce s-ar cuveni reclamantei, aceea a comparaţiei directe, conform Standardelor Internaţionale de Evaluare, cu ocazia concluziilor asupra fondului, pârâtul a solicitat respingerea contestaţiei, cu motivarea că „expertul nu a avut în vedere preţurile rezultate din contractele de vânzare cumpărare pentru imobile similare, situate în aceeaşi zonă".
Prima instanţă a reţinut însă că aceste susţineri nu pot fi primite, pentru următoarele considerente:
Legiuitorul nu a definit noţiunea de „preţ cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel", din cuprinsul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
„Valoarea de piaţă" a unui imobil, aşa cum este definită de Standardele Internaţionale de Evaluare este „suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere", prezumându~se, aşadar, că preţul determinat prin această metodă reprezintă cu cea mai mare probabilitate preţul real agreat de ambele părţi contractante.
Metoda Standardelor Internaţionale de Evaluare este indicată expres de legiuitor pentru stabilirea contravalorii despăgubirilor ce se plătesc persoanelor ale căror imobile au fost preluate abuziv (inclusiv prin exproprieri de drept ori de fapt), conform Legii nr. 10/2001 şi art. 16 din Titlul VII al Legii nr. 247/2005. Prin urmare, fiind vorba despre situaţii identice (pierderea proprietăţii ca efect la exproprierii), ar trebui să fie aplicate soluţii identice pentru determinarea justei despăgubiri".
Metoda indicată de pârât (preţuri consemnate în contracte de vânzare-cumpărare autentice încheiate în aceeaşi perioadă) nu răspunde întotdeauna tuturor situaţiilor de fapt ce s-ar putea ivi. Respectiv, este foarte posibil ca în perioada în care se efectuează evaluarea să nu se fi încheiat alte contracte de vânzare-cumpărare în zonă sau să nu fie vorba despre imobile cu caracteristici similare celui în litigiu. Mai mult, este bine-cunoscut că preţul într-un contract de vânzare-cumpărare se stabileşte şi în funcţie de persoana contractanţilor, care, în considerarea relaţiilor deosebite dintre ei, pot agrea ca el să se situeze sub valoarea pieţii. După cum, este de notorietate indicarea unui preţ mai mic decât cel efectiv plătit de cumpărător şi încasat de vânzător pentru a rezulta un cuantum mai mic al taxelor aferente unei vânări.
Prin Decizia nr. 328/A din 11 decembrie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a Ill-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, s-a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamantă şi s-a admis apelul pârâtului, a fost schimbată în parte sentinţa apelată, în sensul că despăgubirile datorate de pârât sunt în cuantum de 1.675.888 iei şi au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut că raportul de expertiză tehnică judiciară construcţii efectuat în apel la data de 22 mai 2013 a fost întocmit cu respectarea cerinţelor legale prevăzute de art. 26-27 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, curtea de apel a reţinut că valoarea de circulaţie a imobilului din litigiu respectiv aceea de 1.675.888 lei raportaţi la cursul de 4,4792 lei/euro comunicat de B.N.R. pentru data de 10 septembrie 2012, este valoarea la care este îndreptăţită reclamanta pentru a fi asigurată cerinţa justei şi prealabile despăgubiri impusă de dispoziţiile legii speciale cât şi de dispoziţia art. 44 alin. (3) şi (6) din Constituţia României şi art. 481 C. civ.
Această valoare a fost stabilită prin metoda comparaţiei directe a vânzărilor, care se bazează pe tranzacţii efective cu imobile similare situate în zona apropiată bunului analizat şi prin raportare la cea mai bună utilizare pentru proprietatea imobiliară analizată şi anume aceea de spaţiu comercial. Evaluatorii au avut în vedere pentru a realiza o comparaţie directă între o proprietate comparabilă vândută efectiv şi proprietate de evaluat corecţiile bazate pe diferenţele dintre elementele de comparaţie cum ar fî corecţia procentuală sau corecţia absolută.
La elaborarea raportului de expertiză s-au avut în vedere ofertele de vânzare din zona Buzeşti - Piaţa H.B. - Griviţei depuse ia dosar, şi s-a stabilit că valoarea de circulaţie a imobilului din litigiu compus din teren şi construcţiile edificate pe acesta care au format obiectul exproprierii a avut în vedere inclusiv anul de edificare al clădirii, starea tehnică a acesteia, utilarea, gradul de finisare şi funcţiunea de cazinou.
Instanţa de apel a apreciat că opinia separată la raportul de expertiză tehnică imobiliară care stabileşte o valoare de piaţă a imobilului expropriat - spaţiu comercial de 092.182 lei nu poate fi însuşită deoarece prin această opinie nu se argumentează nici în drept şi nici în fapt soluţia propusă. Deşi expertul economist B.A.M.D. ajunge la o opinie separată la evaluarea imobilului, folosind aceeaşi metodologie de evaluare, respectiv metoda comparaţiei directe a tranzacţiilor, a avut în vedere criteriul celei mai bune utilizări şi s-a raportat la aceleaşi tranzacţii de proprietăţi comparabile pe care le-au avut în vedere şi ceilalţi doi experţi, Curtea a înlăturat această opinie nefiind argumentată.
Pe cale de consecinţă, a fost omologat raportul de expertiză tehnică judiciară construcţii efectuat în apel de experţii tehnici judiciari O.C. şi V.G.
Pentru considerentele expuse, apelul pârâtului Municipiul Bucureşti prin primarul general a fost apreciat întemeiat faţă de critica acestuia privind modul de aplicare a dispoziţiilor art. 23 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 reţinându-se o valoare mai mică decât aceea stabilită de prima instanţă cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat.
Apelul reclamantei a fost apreciat ca fiind neîntemeiat deoarece, aşa cum corect a arătat şi prima instanţă, prejudiciul cauzat ca urmare a exproprierii suprafeţei de 27 mp din terenul aparţinând reclamantei şi construcţia spaţiu comercial, se limitează doar la valoarea acestui imobil.
Nici pe parcursul judecăţii în faţa primei instanţe şi nici în apel reclamanta nu a reuşit să demonstreze, deşi sarcina probaţiunii îi incumba, legătura de cauzalitate dintre fapta apelantului - pârât şi prejudiciul pretins constând în beneficiul nerealizat şi anume contravaloarea chiriei realizată pentru perioada iulie 2009 - 05 noiembrie 2010.
Susţinerile apelantei - reclamante au fost în mod corect înlăturate de către prima instanţă de fond cu argumentul că, deşi reclamanta invocă beneficiul contractului de închiriere cu SC O.C.B. SRL, apelanta nu a demonstrat că faptul denunţării unilaterale de către locatar a acestui contract de închiriere ar fi consecinţa directă a măsurii exproprierii.
La data de 27 martie 2009 contractul a fost denunţat unilateral, fiind achitată ultima factură pentru perioada 01 aprilie -15 mai 2009, cu mult anterior datei de 14 decembrie 2009 când Primăria municipiului Bucureşti a notificat reclamanta în legătură cu hotărârea Consiliului General al Municipiul Bucureşti nr. 262 din 2 noiembrie 2006 prin care zona în care se afla situat imobilul a fost declarată zona de utilitate publică de interes local (fila 276 dosar fond vol. I).
În apel, teza inexistenţei unei legături de cauzalitate între denunţarea locaţiunii şi expropriere nu a fost înlăturată prin nicio probă, iar beneficiul nerealizat pe care îl pretinde apelanta -reclamantă nu a fost demonstrat în condiţiile în care aceasta a continuat să încaseze venituri din chirii chiar şi în perioada când nu mai era proprietara imobilului expropriat: contractul de închiriere încheiat cu SC A.I.S.O. SRL pentru perioada din 07 ianuarie 2010 până la 06 ianuarie 2013 pentru o chirie lunară de 3.000 euro + T.V.A.; contractul de închiriere încheiat cu SC G.P. SRL pentru perioada 04 martie 2010 până la 15 martie 2013 pentru o chirie lunară de 2.200 euro + T.V.A.; contractul de închiriere încheiat cu SC M.V.G. SRL pentru perioada din 15 septembrie 2010 până ia 15 septembrie 2013 pentru o chirie lunară de 2.200 euro + T.V.A. şi contractul de închiriere încheiat cu SC B. SRL pentru perioada din 03 ianuarie 2011 până la 03 ianuarie 2012 pentru o chirie iunară de 2000 euro + T.V.A.
Prin urmare, s-a reţinut că, deşi hotărârea de expropriere a fost emisă Ia data de 04 august 2010, la data de 12 noiembrie 2010 a fost consemnată la dispoziţia reclamantei suma reprezentând contravaloarea imobilului, iar la data de 27 ianuarie 2011 reclamanta a fost somată să elibereze bunul, aceasta realizându-se efectiv la data de 04 ianuarie 2012, apelanta - reclamantă a beneficiat de fructele civile ale bunului.
Având în vedere considerentele expuse, instanţa de apel a apreciat că apelul reclamantei este nefondat, urmând ca valoarea prejudiciului produs în patrimoniul acesteia să se limiteze Ia valoarea de circulaţie a imobilului expropriat.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termenul legal, reclamanta SC T.O.C. SRL, în temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs, după o expunere a situaţiei de fapt, recurenta a arătat că înţelege să critice decizia din apel atât cu privire la modul în care a fost soluţionat capătul de cerere referitor Ia acoperirea prejudiciului efectiv suferit, dar şi cu privire Ia acoperirea beneficiului nerealizat de societatea recurentă.
Cu privire la primul aspect, respectiv capătul de cerere referitor la prejudiciul efectiv suferit - valoarea reală a imobilului, a arătat că, în situaţia unui imobil expropriat, devin incidente dispoziţiile art. 44 alin. (3) şi alin. (6) din Constituţia României, precum şi dispoziţiile art. 1 din Protocolul 1 al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului.
De asemenea, recurenta a invocat şi dispoziţiile art. 481 C. civ. şi cele ale art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, arătând că, potrivit principiului supremaţiei constituţiei şi al conformităţii legii cu prevederile constituţionale, apare ca evident faptul că, în cazul exproprierii legale, despăgubirea acordată persoanei expropriate trebuie să fie dreaptă şi prealabilă exproprierii.
În aceste condiţii, valoarea reală de circulaţie a imobilului expropriat nu poate fi, în niciun caz, raportată la un moment situat la mai bine de 3 ani de la data exproprierii.
Or, în speţă, instanţa de apel, pentru a admite apelul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti, a avut în vedere concluziile raportului de expertiză încuviinţat în faza procesuală a apelului, la termenul de judecată din 10 octombrie 2012, raport de expertiză care a avut ca obiectiv stabilirea valorii de circulaţie a imobilului la data efectuării lucrării.
În acest sens, instanţa de apel a invocat dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/3994, iar recurenta susţine că nu s-a ţinut cont de textele constituţionale evocate mai sus şi nici de modul în care este reglementată exproprierea prin Legea nr. 33/1994.
Prin urmare, instanţa de apei putea să facă trimitere ia art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 numai în situaţia în care procedura de expropriere din prezenta cauză s-ar fi desfăşurat exclusiv în baza acestui act normativ, care, prin dispoziţiile cuprinse în art. 30 şi art. 31, garantează caracterul prealabil al despăgubirii, reglementat prin art. 44 alin. (3) teza finală din Constituţia României.
Or, în cazul de faţă, procedura de expropriere s-a derulat în baza unui act normativ derogatoriu de la Legea nr. 33/1994, care permite transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator înainte de stabilirea cuantumului despăgubirilor printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.
De altfel, valoarea de 581.000 euro, stabilită prin raportul de expertiză efectuat în faţa instanţei de fond, are în vedere tot valoarea de circulaţie de la data efectuării lucrării, potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, fără ca textul de lege să distingă pentru situaţia când sunt efectuate expertize atât la instanţa de fond, cât şi la instanţa de apel.
În legătură cu acest motiv de recurs, s-a mai arătat că este criticabilă decizia recurată şi prin prisma faptului că valoarea despăgubirilor a fost stabilită în lei, iar nu în euro, riscul deprecierii monedei naţionale fiind în sarcina expropriatorului.
Cu privire la capătul de cerere privind plata prejudiciului cauzat proprietarului, recurenta a susţinut că instanţa de apel a apreciat în mod greşit că motivul de apel invocat pe acest aspect este neîntemeiat.
Astfel, instanţele anterioare au făcut trimitere la legătura de cauzalitate dintre măsura exproprierii şi măsura denunţării contractului de închiriere de către fostul chiriaş, SC O.C.B. SRL, lăsând să se înţeleagă faptul că numai acesta ar fi putut să închirieze construcţia expropriată, după cum singura activitate economică pe care ar fi putut să o desfăşoare recurenta era aceea de închiriere a imobilului către această societate comercială.
În realitate, prin cel de-al doilea capăt de cerere al acţiunii, reclamanta a solicitat obligarea Municipiului Bucureşti la plata sumei de 468.000 euro cu titlu de beneficiu nerealizat în urma imposibilităţii de utilizare a imobilului pentru o durată estimată de 3 ani.
În acest sens, recurenta a arătat că, în urma exproprierii, a rămas în continuare proprietara unei suprafeţe de 299 mp din totalul de 326 mp, teren pe care avea tot dreptul să îl exploateze în tot acest interval de timp, în baza art. 480 C. civ.
De altfel, recurenta a arătat că şi prin cererea de chemare în judecată a anticipat o perioadă de timp de cel puţin trei ani ca fiind necesară pentru realizarea lucrării avută în vedere prin actul de expropriere şi pentru edificarea unei noi construcţii pe terenul liber rămas după expropriere.
Or, până la 07 ianuarie 2014, traficul rutier în zona Buzeşti-Berzei- V.P. nu a fost reluat, în timp ce construcţia expropriată a fost demolată abia ia 13 iulie 2013, astfel încât terenul în suprafaţă de 299 mp care a rămas în proprietatea recurentei nu a putut fi utilizat pentru edificarea unei noi construcţii.
Evxaminând recursul declarat de reclamanta SC T.O.C. SRL în limita criticilor formulate, înalta Curte constată următoarele:
Potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004 „expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 8, precum şi orice persoană care se consideră îndreptăţită la despăgubire pentru exproprierea imobilului se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termen de 3 ani de la data intrării în vigoare a H.G. prevăzută la art. 4 alin. (1) sau în termen de 15 zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea comisiei prin care i s-a respins, în tot sau în parte, cererea de despăgubire. Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii. In acest caz, plata despăgubirii se face de către expropriator în termen de 30 de zile de Ia data solicitării, pe baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile de stabilire a despăgubirilor.1
Prin urmare, acţiunea formulată în condiţiile acestui text de lege se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.
Înalta Curte constată că, în mod legal, instanţa de apel a dispus prin încheierea din 10 septembrie 2012 refacerea raportului de expertiză tehnică evaluatoare, pentru a se avea în vedere valorile tranzacţionate pentru imobilele din zona de referinţă prin raportare la contractele de vânzare efectiv încheiate cu privire la imobile similare.
Într-adevăr, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, într-o jurisprudenţă constantă, a stabilit semnificaţia sintagmei „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele." după cum urmează: preţ plătit efectiv şi consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare şi nu ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare ori preţurile de tranzacţionare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet şi din anunţurile de mica publicitate.
Totodată, curtea de apel a stabilit în sarcina experţilor ca momentul pentru determinarea cuantumului despăgubirilor să fie acela al datei efectuării lucrării din apel, drept pentru care valoarea de circulaţie a imobilului compus din teren şi construcţie, stabilită la suma de 1.675.888 lei, s-a raportat la momentul încuviinţării probei cu expertiză de către instanţa de apel, respectiv data de 10 septembrie 2012.
Referitor la acest aspect, Înalta Curte constată că, potrivit prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea 33/1994; „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel, în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia."
Prin urmare, conform textului citat, reperul temporal stabilit de norma aplicabilă este data efectuării expertizei, cum corect a reţinut şi instanţa de apel.
Tocmai datorită caracterului devolutiv al apelului, legea procesuală îngăduie instanţei de apel administrarea probelor în condiţiile art. 295 alin. (2) C. proc. civ., instanţa de apei putând să dispună refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanţă ori administrarea unor probe noi în apel.
În cauză, curtea de apel, constatând încălcarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 cu ocazia efectuării raportului de expertiză în primă instanţă a dispus refacerea acestei probe, în conformitate cu art. 295 alin. (2) C. proc. civ.
Pe de altă parte, indiferent dacă se dispunea refacerea sau completarea expertizei ori administrarea acesteia ca probă nouă în apel, această dispoziţie avea semnificaţia concretizării reperului temporal prevăzut de art. 26 alin. (2) - („data efectuării expertizei") pentru determinarea valorii despăgubirilor în cauză, neexistând nicio raţiune nici de ordin procesual, nici decurgând din vreo normă a legii speciale, spre a se opta pentru data întocmirii lucrării la prima instanţă, câtă vreme calea de atac a fost legai exercitată, iar apelantul a invocat în mod procedural vătămarea ce i s-a produs prin expertiza efectuată cu încălcarea dispoziţiilor legale.
Din perspectiva verificării respectării cerinţelor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, concretizarea „datei efectuării expertizei" depinde de proba omologată de instanţa de apel, neimpunându-se în toate situaţiile refacerea probei în caiea de atac, instanţa de apel însăşi putând să îşi fundamenteze soluţia pe lucrarea efectuată la instanţa anterioară.
Faţă de aceste consideraţii, se constată că sunt neîntemeiate criticile din recurs referitoare la momentul la care se raportează instanţa de apel în stabilirea valorii reale a imobilului.
Recurenta este nemulţumită de cuantumul despăgubirilor ce i-au fost acordate de instanţa de apel, care s-a diminuat în raport cu momentul la care au fost stabilite, însă pierderea suferită de aceasta are o justificare în reglementările legii speciale incidente în materie.
Aşa fîind, cum recurenta reclamantă a înţeles să-şi asume demersul judiciar prin intermediul căruia a contestat cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator, aceasta trebuie să-şi asume şi momentul în raport de care urma să se stabilească judiciar despăgubirea, neputând solicita, contrar normei de drept, calcularea despăgubirii la un alt moment, sub motivul existenţei unor fluctuaţii ale preţurilor de tranzacţionare a imobilelor similare celui expropriat pe piaţa imobiliară.
Pe de altă parte, se constată că sunt pure speculaţii susţinerile că recurenta ar fî putut obţine un preţ mult mai mare dacă s-ar fi raportat la momentul exproprierii, întrucât, în lipsa exproprierii, nu există certitudinea că s-ar fi vândut imobilul la acel moment.
Cât priveşte împrejurarea că valoarea despăgubirilor acordate a fost stabilită în iei, iar nu în euro, se constată că s-a avut în vedere moneda naţională, în condiţiile în care şi în hotărârea de stabilire a despăgubirilor contestată în prezenta cauză, despăgubirea a fost stabilită, conform art. 4 alin. (8) şi (9) din Legea nr. 198/2004, tot în lei.
Înalta Curte constată însă că sunt întemeiate criticile din recurs ce vizează prejudiciu] cauzat prin lipsa de folosinţă a suprafeţei de 299 mp ca urmare a întârzierii demolării construcţiei expropriate,
În conformitate cu prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite".
Totodată, alin. (2) al acestui text de lege prevede că, la calcularea cuantumului despăgubirilor, trebuie avute în vedere şi daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia".
Or, în speţă, curtea de apel a analizat numai aspectele referitoare la lipsa de folosinţă a construcţiei, concluziile instanţei de apel fiind corect argumentate din punct de vedere legal, raportat la situaţia de fapt stabilită, reţînându-se că reclamanta a beneficiat de fructele civile ale imobilului construcţie.
Însă, cu toate că, prin motivele de apel, reclamanta a criticat soluţia primei instanţe, arătând că nu s-a avut în vedere la stabilirea prejudiciului imposibilitatea societăţii de a exercita în mod liber şi nestingherit prerogativele dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 299 mp rămas în urma exproprierii, susţinând că până la acel moment construcţia nu fusese demolată, instanţa de apel nu a cercetat şi nici nu s-a pronunţat cu privire la aceste aspecte.
Din această perspectivă, se constată ca fiind fondat motivul de recurs privind acea componentă a despăgubirilor care se referă la prejudiciul cauzat proprietarului, prin aceea că, la stabilirea cuantumului despăgubirilor nu s-a avut în vedere şi măsura în care s-au adus eventuale daune prin împiedicarea acestuia de a exercita toate prerogativele dreptului său de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 299 mp.
În această situaţie, urmează a se constata că, prin hotărârea atacată, nu s-a stabilit pe deplin situaţia de fapt a cauzei pendinte, pentru ca instanţa de recurs să poată verifica legalitatea deciziei recurate, prin prisma dispoziţiilor art, 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994.
De aceea, se impune trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru ca instanţa de apel să facă verificări de fapt, pentru a stabili, cu prioritate, dacă sunt reale susţinerile recurentei - reclamante, respectiv să se stabilească cu exactitate care este momentul când s-a demolat construcţia expropriată şi dacă persoana expropriată a avut posibilitatea să îşi exercite toate prerogativele dreptului său de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 299 mp ce nu a iacul obiectul exproprierii, inclusiv posesia şi folosinţa.
În măsura în care se va constata că susţinerile recurentei - reclamante privind situaţia de fapt corespund realităţii, urmează ca instanţa de apel să analizeze şi să stabilească dacă există un prejudiciu în această situaţie, iar în caz afirmativ să cuantifice prejudiciul totai cauzat proprietarului.
Pentru aceste considerente, pentru soluţionarea unitară a cauzei, instanţa, în temeiul art. 304 pct. 9, art. 314 şi art. 312 alin. (3) C. proc. civ., va admite recursul declarat de reclamanta SC T.O.C. SRL, va casa decizia recurată şi va trimite cauza spre rejudecarea apelurilor declarate, la aceeaşi curte de apel.
Cu ocazia rejudecării, se vor administra probele necesare în sensul celor mai sus expuse şi se vor analiza,toate mijloacele de apărare invocate de părţi.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta SC T.O.C. SRL împotriva Deciziei nr. 328/A din 11 decembrie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a X-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, pe care o casează.
Trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 5 iunie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1771/2014. Civil | ICCJ. Decizia nr. 1773/2014. Civil. Expropriere. Recurs → |
|---|
