ICCJ. Decizia nr. 216/2014. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 216/2014
Dosar nr. 11525/118/2010
Şedinţa publică din 23 ianuarie 2014
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa la data de 13 septembrie 2010, reclamanţii L.C.A. şi L.T.I. au chemat în judecată pe pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA, solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună anularea în parte a hotărârilor din 12 iulie 2010 emise de comisia de specialitate sub autoritatea expropriatorului, în ceea ce priveşte despăgubirile propuse pentru suprafaţa de teren supusă exproprierii şi obligarea expropriatorului la plata unei juste despăgubiri.
În motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii imobilelor teren situate în extravilanul oraşului M., iar comisia de specialitate, încălcând regulile de procedură stabilite de lege, nu a permis nicio intervenţie a lor în elaborarea şi fundamentarea valorii despăgubirii, astfel că deşi terenurile se afla în extravilanul localităţii M. li s-a stabilit o valoare sub cea stabilită pentru terenuri extravilane situate în comuna P., cu mult mai mică decât valoarea reală a acestora, despăgubirile acordate având la bază o valoare de 4,61 RON/mp şi respectiv 4,26 RON/mp, faţă de valoarea de circulaţie a terenului care este de 50 RON/mp.
Prin sentinţa civilă nr. 2651 din 17 mai 2012, Tribunalul Constanţa a admis acţiunea şi, anulând în parte hotărârile din 12 iulie 2010 ale Ministerului Transporturilor şi Infrastructurii, C.N.A.D.N.R. SA, a stabilit că despăgubirile cuvenite reclamanţilor pentru exproprierea terenurilor în suprafaţă de 8407,00 mp, înscris în cartea funciară, situat în extravilanul localităţii M., judeţul Constanţa, şi respectiv în suprafaţă de 8726,00 mp, înscris în cartea funciară, situat în extravilanul localităţii M., judeţul Constanţa, la suma de 222.000 RON; a fost obligat pârâtul la plata către reclamanţi a sumei de 3.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, respectiv onorariu experţi.
Pentru a pronunţa această soluţie, tribunalul a reţinut că reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 4,2500 ha, situat în extravilanul oraşului Murfatlar, parcela X1 şi a terenului în suprafaţă de 42500 ha parcela X2, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 19 decembrie 2007 la Biroul Notarial Public B.M.L.
S-a mai reţinut, că p rin hotărârea nr. Y1 din 12 iulie 2010 s-a expropriat suprafaţa de 8.407,00 mp, stabilindu-se despăgubiri în cuantum de 38.800,00 RON; că prin hotărârea nr. Y2 din 12 iulie 2010 s-a expropriat suprafaţa de 8.726,00 mp, stabilindu-se despăgubiri în cuantum de 37.200,00 RON.
Instanţa a constatat că, din raportul de expertiza întocmit în cauza a rezultat că pentru terenul expropriat preţul este de 222.000 RON; la stabilirea despăgubirii, experţii au avut în vedere valoarea reală a terenului expropriat folosind atât metoda rentei funciare potrivit căreia evaluarea terenului expus exproprierii are la bază elemente de calcul reale pornind de la capacitatea de producţie a terenului respectiv şi preţul produsului obţinut pe teren, cât şi metoda comparaţiei relative.
Împotriva acestei sentinţe a formulat apel pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. SA.
În motivare, s-a arătat că raportul de evaluare pentru imobilele supuse exproprierii în temeiul Legii nr. 198/2004 şi H.G. nr. 415/2010 a fost efectuat în acord cu standardele internaţionale de evaluare, avându-se în vedere factorii relevanţi în determinarea cuantumului despăgubirii; acest raport a reţinut şi valorificat principalele caracteristic ale imobilului expropriat, respectiv: localizarea imobilului, zona de cultură, potenţialul de producţie, particularităţile imobilului, cea mai bună utilizare a sa.
S-a susţinut, că raportul de expertiză administrat de instanţă nu trebuia validat întrucât imobilele comparate nu sunt identificate cadastral astfel cum stipulează standardele internaţionale de evaluare, deoarece experţii nu pot compara terenul din prezentul litigiu cu nişte imobile alese aleatoriu, neştiind unde se află acestea în mod efectiv.
Referitor la anunţurile menţionate, s-a arătat că imobilele nu sunt identificate cadastral şi că nu este specificată data exactă a publicării, dată importantă în contextul crizei financiare şi scăderii pieţei imobiliare.
S-a arătat, că metoda comparaţiei directe presupune analiza tranzacţiilor cu proprietăţi comparabile, fără a se ajunge la cuantificări, determinându-se dacă aceste proprietăţi au caracteristici inferioare, superioare sau egale cu proprietatea de evaluat; în plus, pentru a se putea face o comparaţie corectă, s-a arătat că se puteau lua ca şi comparabile tranzacţiile notariale din zonă, care se întocmesc, potrivit art. 11 alin. (9) din Legea nr. 255/2010, sub coordonarea Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România.
S-a precizat, că în prima ofertă luată ca şi comparaţie, şi care are şi cel mai mare preţ solicitat, se subliniază în mod evident că acest teren se află în apropierea autostrăzii, fapt care duce cu gândul la o ofertă speculativă, care a determinat o diferenţă exorbitantă de valori între cele două rapoarte de expertiză.
Este important de reţinut că terenul expropriat este un teren agricol, situat în extravilanul localităţii M. şi utilizat pentru cultivarea cerealelor, ori ofertele 2 şi 3 fac vorbire despre terenuri cu vii care sunt mult superioare ca şi potenţial agricol, şi în consecinţă, au determinat şi un preţ mai mare faţă de raportul de expertiză anterior.
Prin decizia nr. 46 C din 30 aprilie 2013 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă, s-a admis apelul pârâtului, s-a schimbat sentinţa apelată în sensul că a fost respinsă acţiunea, reţinându-se următoarele:
Referitor la suma ce se cuvine celui expropriat drept despăgubire pentru preluarea bunului său din cauze de utilitate publică, s-a reţinut că aceasta se poate alcătui din două componente: „valoarea reală a imobilului” şi „prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane în drept”.
Această concluzie reiese în mod indubitabil din prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 [aplicabil în speţă conform art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004] potrivit cu care despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
Aceste două noţiuni sunt explicitate arătându-se că, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor tine seama de: 1.) preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiza, precum şi 2.) daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia, urmând că experţii să defalce despăgubirile cuvenite proprietarului de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale.
Or, vorbindu-se în cuprinsul aceluiaşi alin. (2) al art. 26 despre preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele şi, respectiv, despre daunele produse proprietarului, este evident că acest din urmă prejudiciu este cu totul diferit de dauna suferită de persoană prin lipsirea de proprietate al cărei echivalent nu poate fi decât „preţul cu care se vând imobilele”.
S-a reţinut, că experţii care au soluţionat obiectivul admis de prima instanţă, având de stabilit despăgubirea ce se cuvine reclamanţilor („evaluarea imobilului” conform încheierii din 23 noiembrie 2010), au selectat un număr de 3 oferte de vânzări terenuri pe cei trei specialişti au considerat „comparabile”: oferta 1 - „B., 100.000 mp., deschidere 250 ml, teren aproape de autostradă şi la 10 km de descărcarea de M.A. 3 euro/mp; oferta 2 - B., teren 2,5 ha, 1 ha vie pe rod şi „bonus” 1,5 ha teren arabil 12.000 euro şi oferta nr. 3 - B., teren extravilan zona A, vii, 6,66 ha, 8500 euro/ha.
La culegerea ofertei 2, experţii au omis a observa că preţul de 12.000 de euro este cerut pentru 2,5 ha teren total, vie plus arabil, ceea ce înseamnă 0,48 euro/mp, iar nu 2 euro/m.p; apoi, oferta 1 vizează o suprafaţă totală de 10 ha pentru care nu este precizat nici un fel de detaliu de poziţionare, iar experţii nu au dat nici un fel de relavanţă amănuntului că acesta are o „deschidere 250 ml”; oferta 1 şi oferta 2 nu au precizate data anunţului de vânzare, ci doar indicaţia „19 iulie” respectiv „9 iunie” ceea ce ar însemna că se referă la anunţuri postate în anul 2011 (cu mult după ce expertiza fusese admisă în cauză la 23 noiembrie 2010), iar nu în perioada iunie 2010 când s-a făcut exproprierea.
Specialiştii au mai reţinut că oferta 1 are o clasă de calitate a solului cl. a II-a şi cl. a III-a (ca şi terenul de evaluat), iar ofertele 2 şi 3 cl. a III-a deşi pentru niciunul dintre ele nu există precizări din acest punct de vedere (şi, cu atât mai puţin, studii pedologie); se mai pretinde în expertiză că ternul din oferta 1 este amplasat „la fel” faţă de bunul evaluat (care se găseşte la 5 km SE către localitatea B.A.) deşi din descrierea anunţului „pe autostradă, la 10 km de descărcarea de M.A.” ar reieşi că terenul „comparabil” s-ar găsi în partea vestică sau sud-vestică a localităţii M., ceea ce nu poate însemna niciodată „la fel”.
De aceea, rezultatul la care au ajuns experţii, 3 euro, nu este unul comparabil în funcţie de care să se poată stabili valoarea terenului expropriat de la reclamanţi, în principal pentru că, deşi vizează imobile din raza teritorială a aceleiaşi unităţi administrative, terenurile comparabile (şi aici interesează doar oferta 1, pentru că celelalte două, pentru care preţul cules a fost 0,85 respectiv, 0,48 euro/mp, au fost înlăturate de experţi, oricum într-o manieră nelegală) nu au acelaşi caracteristici cu terenul de evaluat; apoi, experţii nu au luat în considerare situaţia că, în privinţa pieţei imobiliare pentru tranzacţiile cu terenuri, s-a constatat un dezechilibru cerere-ofertă în favoarea ofertei, piaţa fiind practic inactivă.
Aceste constatări sunt confirmate de adresa din 8 ianuarie 2013 a Biroului Notarial Public B.M.L. şi adresa din 27 noiembrie 2012 a Primăriei oraşului M. conform cărora tranzacţiile efective relevă un preţ aproximativ de 0,15 euro/ha, (aceasta în condiţiile în care, în opinia separată la expertiză, s-au cules trei oferte reale şi contemporane exproprierii cu preţuri între 0,85 şi 1 euro/mp, dintre care unul cu viţă pe rod).
Instanţa a apreciat că rezultatul la care experţii au ajuns privind contravaloarea terenului expropriat, atât la prima instanţă, cât şi în apel nu reprezintă valoarea reală a imobilului.
Împotriva acestei decizii reclamanţii au declarat recurs, invocând dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., iar prin criticile formulate au susţinut că în mod greşit instanţa de apel a admis apelul pârâtului Statul român prin Departamentul pentru Proiecte de Infrastructură şi Investiţii Străine, înlăturând raportul de expertiză efectuat la instanţa de fond, precum şi proba cu supliment la raportul de expertiză.
În cauză de impunea întocmirea unui nou raport de expertiză faţă de criticile formulate de pârât prin cererea de apel şi faţă de necesitatea lămuririi situaţiei de fapt.
Instanţa de apel a decăzut din probă pe pârâta-apelantă,dar în raport de dispoziţiile art. 129 C. proc. civ. trebuia să respecte principiul rolului activ şi să pună în discuţia părţilor necesitatea efectuării expertizei în vederea stabilirii situaţiei de fapt.
Soluţia instanţei de apel este greşită în condiţiile în care a admis apelul pârâtului înlăturând singura probă care putea determina o valoare diferită de cea deja stabilită prin hotărârile nr. Y1 şi Y2 din 12 iulie 2010, lăsând fără eficienţă expertiza efectuată la instanţa de fond.
Instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 295 alin. (1) C. proc. civ. teza I, care statuează: „instanţa de apel va verifica, în limitele cererii de apel stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă.”
S-a mai susţinut, că decizia curţii de apel încalcă dreptul la un proces echitabil prevăzut de art. 6 şi art. 14 Convenţiei Europene a Drepturilor Omului înlăturând probele administrate în proces în favoarea unei opinii personale a judecătorului, în condiţiile în care această opinie nu transpare din măsurile luate în cursul soluţionării cauzei.
Recursul va fi admis, pentru următoarele considerente;
Potrivit art. 44 alin. (3) din Constituţia României, revizuită, dreptul de proprietate privată este garantat de stat şi „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”.
Această dispoziţie a fost preluată în Legea nr. 33/1994, care statuează în art. 1 că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă şi prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească” reţinându-se caracterul excepţional al cedării proprietăţii prin expropriere.
Ulterior, prin Legea nr. 198/2004 art. 9 s-a prevăzut că: „expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art. 8, precum şi orice persoană care se consideră îndreptăţită la despăgubire pentru exproprierea imobilului se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termen de 3 ani de la data intrării în vigoare a hotărârii Guvernului prevăzută la art. 4 alin. (1) sau în termen de 15 zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea comisiei prin care i s-a respins, în tot sau în parte, cererea de despăgubire. Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii. În acest caz, plata despăgubirii se face de către expropriator în termen de 30 de zile de la data solicitării, pe baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile de stabilire a despăgubirilor”.
Prin urmare, acţiunea formulată în condiţiile acestui text de lege se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-art. 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.
Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia (…)”.
În speţă, se constată că, prin cererea de chemare în judecată, reclamanţii au solicitat să se dispună anularea în parte a hotărârilor nr. Y1 din 12 iulie 2010 şi nr. Y2 din 12 iulie 2010 emise de comisia de specialitate sub autoritatea expropriatorului, în ceea ce priveşte despăgubirile propuse pentru suprafaţa de teren supusă exproprierii şi obligarea expropriatorului la plata unei juste despăgubiri.
Aceste susţineri, edificatoare pentru determinarea corectă a cuantumului despăgubirilor cuvenite expropriaţilor, conform art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, au fost verificate în cauză de instanţa de fond, iar, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 295 alin. (1) C. proc. civ. teza I, care statuează: „instanţa de apel va verifica, în limitele cererii de apel stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă”, reţinând că rezultatul la care au ajuns experţii atât în primă instanţă, cât şi în apel nu reprezintă valoarea reală a imobilului.
Astfel, după ce prima instanţă a reţinut că nu au fost respectate dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanţa de apel a constatat că se impuneau lămuri suplimentare printr-un supliment la raportul de expertiză pentru stabilirea corectă a valorii despăgubirilor, dar, fără a avea un probatoriu pertinent şi, fără completarea acestui raport de expertiză, aşa cum statuase prin încheierile de la termenele din data de 9 ianuarie 2013 şi 27 februarie 2013, a soluţionat cauza.
Procedând în acest mod, curtea de apel nu a stabilit pe deplin situaţia de fapt, la care să poată fi aplicate dispoziţiile legale în materie, respectiv dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
În consecinţă, în baza art. 312 alin. (1)-alin. (3) şi art. 314 C. proc. civ., cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul şi pe cale de consecinţă va casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.
Cu ocazia rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză efectuat la instanţa de fond, iar, în măsura în care se va aprecia necesar, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite în conformitate cu dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi alin. (2) din Legea nr. 33/1994, urmând ca apoi curtea de apel să se pronunţe asupra legalităţii sentinţei de fond sub aspectul cuantumului despăgubirilor.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de reclamanţii L.C.A. şi L.T.I. împotriva deciziei nr. 46/C din 30 aprilie 2013 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă, pe care o casează.
Trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 23 ianuarie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 178/2014. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 217/2014. Civil → |
|---|
