ICCJ. Decizia nr. 3035/2014. Civil

Comentarii

0



R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 3035/2014

Şedinţa publică din 5 noiembrie 2014

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, la data de 9 octombrie 2007, sub nr. 33034/3/2007, reclamanta SC Y.S.B.N.I. SRL a chemat în judecată pe pârâţii O.M.M., O.M.V., P.R., P.E., B.F., B.D., A.V., A.C.D., R.P., R.R., C.A., C.P., P.M., P.V., T.G.D., T.E., P.M., P.A.M., O.C.Ş., O.R.D., M.D., D.A., L.N., solicitând:

- 1. să se constate, în contradictoriu cu pârâţii O.M.M., O.M.V., P.R., P.E., B.F., B.D., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 330, în suprafaţă de 1.684 mp, şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată compus din teren în suprafaţă de 1.684 mp şi construcţii;

- 2. să se constate, în contradictoriu cu pârâţii B.F., B.D., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 330, în suprafaţă de 505 mp, şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată compus din teren în suprafaţă de 505 mp şi construcţii;

- 3. să se constate, în contradictoriu cu pârâţii A.V. şi A.C.D., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 330, în suprafaţă de 500 mp, precum şi pe terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 330, în suprafaţă de 631 mp, şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilele menţionate compuse din teren în suprafaţă de 500 mp şi 631 mp şi construcţii;

- 4. să se constate, în contradictoriu cu pârâţii R.P. şi R.R., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 330, în suprafaţă de 630 mp, şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată compus din teren în suprafaţă de 630 mp şi construcţii;

- 5. să se constate, în contradictoriu cu pârâţii C.A. şi C.P., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 330, în suprafaţă de 630 mp, şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată compus din teren în suprafaţă de 630 mp şi construcţii;

- 6. să se constate, în contradictoriu cu pârâţii P.M. şi P.V., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 330, în suprafaţă de 900 mp, şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată compus din teren în suprafaţă de 900 mp şi construcţii;

- 7. să se constate, în contradictoriu cu pârâţii T.G.D. şi T.E., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 330, în suprafaţă de 280 mp, şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată compus din teren în suprafaţă de 280 mp şi construcţii;

- 8. să se constate, în contradictoriu cu pârâţii P.M. şi P.A.M., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 330, în suprafaţă de 411,89 mp, şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată compus din teren în suprafaţă de 411,89 mp şi construcţii;

- 9. să se constate, în contradictoriu cu pârâţii O.C.Ș. şi O.R.D., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 330, în suprafaţă de 411,88 mp, şi să se dispună obligarea pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată compus din teren în suprafaţă de 411,88 mp şi construcţii;

- 10. să se constate, în contradictoriu cu pârâtul M.D. că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 330, în suprafaţă de 411,88 mp, şi să se dispună obligarea pârâtului să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată compus din teren în suprafaţă de 411,88 mp şi construcţii;

- 11. să se constate, în contradictoriu cu pârâtul D.A., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 330, în suprafaţă de 411,88 mp, şi să se dispună obligarea pârâtului să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată compus din teren în suprafaţă de 411,88 mp şi construcţii;

- 12. să se constate, în contradictoriu cu pârâtul L.N., că reclamanta este proprietara clădirilor edificate pe terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 330, în suprafaţă de 593 mp, şi să se dispună obligarea pârâtului să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie imobilul de la adresa menţionată compus din teren în suprafaţă de 593 mp şi construcţii;

-13. să se dispună obligarea tuturor pârâţilor să lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie terenul în suprafaţă de 1.497 mp, situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 330, pe care îl stăpânesc în coproprietate forţată, cu destinaţia de drum de acces;

- obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Prin întâmpinarea formulată la data de 31 octombrie 2007, pârâţii R.P. şi R.R. au invocat necompetenţa, secţiei comerciale, a Tribunalului Bucureşti, neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 720³ lit. b) şi c) şi art. 82 şi 83 C. proc. civ., iar, pe fond, au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Prin cererea reconvenţională, au solicitat obligarea reclamantei la oprirea oricărei tulburări a posesiei pârâţilor asupra terenului, pentru a le permite să-şi exercite liber posesia şi să se bucure pe deplin de dreptul lor de proprietate.

Prin întâmpinările formulate la data de 31 octombrie 2007 şi la data de 30 noiembrie 2007, pârâţii C.A. şi C.P., P.M. şi P.A.M., O.C.Ş. şi O.R.D., au invocat excepţia insuficientei timbrări a cererii principale, excepţia necompetenţei secţiei comerciale, excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, iar, pe fond, au solicitat respingerea acţiunii în revendicare ca neîntemeiată, titlul de proprietate al pârâţilor fiind preferabil.

Prin cererile reconvenţionale formulate la data de 31 octombrie 2007, în contradictoriu cu reclamanta SC Y.S.B.N.I. SRL. şi cu Q.F. şi Q.M. şi SC S.M.I. SRL, pârâţii C.A. şi C.P. şi P.M. şi P.A.M. şi O.C.Ş. şi O.R.D. au solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 19 ianuarie 1995, încheiat între Q.F. şi Q.M. şi SC S.M.I. SRL, în calitate de vânzători şi reclamanta SC Y.S.B.N.I. SRL, în calitate de cumpărătoare, precum şi constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 22 iulie 1994, încheiat între Q.F. şi SC S.M.I. SRL.

În ceea ce priveşte nulitatea primului contract, pârâţii au invocat nerespectarea cerinţei formei autentice, motivat de faptul că mandatul dat pentru încheierea contractului nu a îmbrăcat forma autentică, astfel cum se impune ad validitatem pentru mandatele date în vederea încheierii contractelor pentru care este cerută forma autentică.

Au invocat, de asemenea, încălcarea principiului specialităţii capacităţii de folosinţă a persoanei juridice şi frauda la lege, întrucât o societate comercială poate achiziţiona un teren dacă această operaţiune conexă, este îndreptată indirect spre realizarea obiectului său de activitate.

Or, în speţă, reclamanta nu a desfăşurat nici un fel de activităţi, astfel încât nu se poate invoca accesorialitatea operaţiunii de cumpărare a terenului, această operaţiune fiind realizată pentru a ocoli incapacitatea specială a cetăţenilor străini de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.

Prin cererea de chemare în garanţie formulată la data de 31 octombrie 2007, astfel cum a fost precizată la data de 3 decembrie 2007, pârâţii C.A. şi C.P. au solicitat obligarea chematei în garanţie D.D. la plata următoarelor sume de bani: 10.000 lei, actualizat cu indicele de inflaţie la data plăţii efective; sporul de valoare al imobilului teren, între data achiziţionării de către pârâţi şi data hotărârii de evicţiune, evaluat provizoriu la 13.360 lei (reprezentând echivalentul în lei a 4.000 euro); cheltuielile de judecată la care pârâţii vor fi obligaţi către reclamantă; cheltuielile făcute de către pârâţi cu autentificarea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1117/19 mai 2005, în cuantum de 300 lei; plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea prezentei cauze.

Pârâţii au arătat că înţeleg să antreneze răspunderea pentru evicţiune a vânzătoarei D.D., în conformitate cu dispoziţiile art. 60 C. proc. civ. şi art. 1341, art. 1344 şi art. 998 C. civ.

Prin cererea de chemare în garanţie formulată la data de 31 octombrie 2007, astfel cum a fost precizată la data de 3 decembrie 2007, pârâţii P.M. şi P.A.M. au chemat în garanţie pe D.D., com. Mogoşoaia şi O.J.C.P.I. Ilfov, au solicitat obligarea chemaţilor în garanţie la plata următoarelor sume de bani: 16.000 euro la data plăţii efective evaluat provizoriu la 53.440 lei (la cursul de schimb din ziua depunerii cererii de chemare în garanţie); sporul de valoare al imobilului teren între data achiziţionării de către pârâţi şi data hotărârii de evicţiune, evaluat provizoriu la 13.360 lei (echivalentul a 4.000 euro la cursul de schimb din ziua depunerii cererii de chemare în garanţie); cheltuielile de judecată la care pârâţii vor fi obligaţi către reclamantă; cheltuielile făcute de către pârâţi cu autentificarea contractului de vânzare-cumpărare din 19 mai 2005, în cuantum de 800 lei; plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea prezentei cauze.

Pârâţii au arătat că înţeleg să antreneze răspunderea pentru evicţiune a vânzătoarei D.D., în conformitate cu dispoziţiile art. 60 C. proc. civ. şi art. 1341, art. 1344 şi art. 1998 C. civ.

În ceea ce priveşte chemarea în garanţie a com. Mogoşoaia, au arătat că această chemată în garanţie se face vinovată de crearea unei aparenţe de proprietate în favoarea numitei Ş.I. şi, ulterior, a succesoarei acesteia D.D., ceea ce a făcut posibilă încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 19 mai 2005 de către pârâţi. Astfel, aceasta a eliberat certificatul din 4 decembrie 2003 şi adeverinţa din 4 noiembrie 2003, care atestau că Ş.I. este proprietara terenului intravilan în suprafaţă de 9500 mp şi care au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 4 decembrie 2003, încheiat între Ş.I. şi D.D.

Pârâţii au invocat răspunderea civilă delictuală a acestei chemate în garanţie, întemeiată pe dispoziţiile art. 998 C. civ., arătând că fapta ilicită constă în ţinerea unor evidenţe fiscale necorespunzătoare realităţii, prin omisiunea radierii proprietarei iniţiale Ş.I. şi neînscrierii cumpărătorilor ulteriori; că vinovăţia constă în faptul că prepuşii chematei în garanţie au omis operarea cuvenitelor modificări, deşi au fost făcute cereri de deschidere a rolului fiscal de către cumpărători. Condiţia vinovăţiei în materia răspunderii civile delictuale se consideră a fi îndeplinită nu doar în caz de intenţie, ci şi pentru cea mai mică culpă; prejudiciul cauzat pârâţilor este pierderea contravalorii terenului dacă vor fi evinşi şi cheltuielile suportate de către aceştia; legătura de cauzalitate este directă.

În ceea ce priveşte cererea de chemare în garanţie a O.J.C.P.I. Ilfov, aceasta este întemeiată pe dispoziţiile art. 1000 alin. (3) C. civ., întrucât prepuşii chematului în garanţie aveau îndatorirea de a cerceta, înainte de întabularea în C.F. a dreptului autoarei D.D., registrele de publicitate imobiliare anterioare. În lipsa acestor demersuri, chematul în garanţie a contribuit în egală măsură la crearea unei aparenţe de legalitate, ceea ce a determinat încheierea de către pârâţi a contractului de vânzare-cumpărare din 19 mai 2005.

Prin cererea de chemare în garanţie formulată la data de 30 noiembrie 2007, astfel cum a fost precizată 28 ianuarie 2008, pârâţii O.C.Ş. şi O.R.D. au solicitat obligarea chematei în garanţie D.D. la plata următoarelor sume de bani: 16.000 euro la data plăţii efective; sporul de valoare al imobilului teren, între data achiziţionării de către pârâţi şi data hotărârii de evicţiune, evaluat provizoriu la echivalentul în lei a 4.000 euro; cheltuielile de judecată la care pârâţii vor fi obligaţi către reclamantă; cheltuielile făcute de către pârâţi cu autentificarea contractului de vânzare-cumpărare din 19 mai 2005, în cuantum de 300 lei; plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea prezentei cauze.

Pârâţii au arătat că înţeleg să antreneze răspunderea pentru evicţiune a vânzătoarei D.D., în conformitate cu dispoziţiile art. 60 C. proc. civ. şi art. 1341, art. 1344 şi art. 998 C. civ.

Prin întâmpinarea formulată la 27 noiembrie 2007, pârâtul L.N. a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

În motivare, pârâtul a arătat că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 13 iulie 2004, D.D. a prezentat extras de C.F. şi certificat fiscal eliberat de Primăria Mogoşoaia, din care rezulta că D.D. este proprietară a terenului pe care l-a vândut pârâtului.

A mai arătat că, de la data cumpărării terenului şi până în prezent, l-a stăpânit netulburat, neavând motive să se îndoiască de valabilitatea actelor de proprietate prezentate de vânzătoare.

A arătat că este cumpărător de bună credinţă cu titlu oneros, astfel încât se impune respingerea cererii de contestare a dreptului său astfel dobândit.

A invocat dispoziţiile art. 36 - 38 din Legea nr. 7/1996, art. 948, 966, 968 C. civ.

Prin cererea de chemare în garanţie, formulată la 27 noiembrie 2007, astfel cum a fost precizată la 25 februarie 2008, pârâtul L.N., a chemat în garanţie pe: D.D., com. Mogoşoaia prin primar, O.C.P.I. Ilfov şi Ministerul Justiţiei, solicitând: obligarea în solidar a chemaţilor în garanţie la plata următoarelor sume: 10.000 lei, reprezentând preţul vânzării ce urmează a fi actualizat cu indicele de inflaţie la data plăţii efective, sporul de valoare al imobilului teren între data achiziţionării de către pârâţi şi data hotărârii de evicţiune; cheltuielile de judecată la care pârâţii vor fi obligaţi către reclamantă; cheltuielile făcute de către pârâţi cu autentificarea contractului de vânzare-cumpărare din 19 mai 2005, în cuantum de 250 lei; plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea prezentei cauze.

Prin întâmpinarea formulată la 28 noiembrie 2007, pârâţii A.V. şi A.C.D. au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, iar, pe fond, au solicitat respingerea acţiunii ca nefondate.

Prin cererea de chemare în garanţie formulată la aceeaşi dată pârâţii A.V. şi A.C.D. au chemat în judecată pe Ş.I. şi D.D., solicitând ca, în eventualitatea admiterii cererii principale, să se dispună obligarea în solidar a chematelor în garanţie la despăgubirea pârâţilor, prin restituirea preţului plătit la valoarea actualizată şi la plata de daune pentru pierderea dreptului de proprietate asupra imobilelor.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1336, 1337 şi următoarele C. civ.

Prin întâmpinarea formulată la 08 decembrie 2007, pârâţii B.F. și B.D. au invocat excepţiile lipsei calităţii procesuale pasive și lipsei calităţii procesuale active, iar, pe fond, au solicitat respingerea acţiunii ca nefondate.

Prin cererea reconvenţională formulată la data de 08 decembrie 2007, în contradictoriu cu reclamanta SC Y.S.B.N.I. SRL. şi cu Q.F. şi Q.M. şi SC S.M.I. SRL, pârâţii B.F. și B.D. au solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 19 ianuarie 1995, încheiat între Q.F. şi Q.M. şi SC S.M.I. SRL, în calitate de vânzători şi reclamanta SC Y.S.B.N.I. SRL., în calitate de cumpărătoare, precum şi constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 22 iulie 1994, încheiat între Q.F. şi SC S.M.I. SRL

Motivele de nulitate invocate sunt în esență aceleași cu ale pârâților reclamanți C.A. şi C.P., P.M. şi P.A.M., O.C.Ş. şi O.R.D., astfel încât nu vor fi reluate distinct.

Prin cererea de chemare în garanţie formulată la data de 08 decembrie 2007, pârâţii B.F. şi B.D. au solicitat obligarea chematei în garanție D.D. la restituirea către pârâți a prețului plătit de aceştia pentru teren în baza contractelor de vânzare - cumpărare, autentificate din 13 iulie 2007, de B.N.P., G.C., a cheltuielilor pricinuite de cele două vânzări, precum și a cheltuielilor suportate în prezenta judecată

Pârâţii au arătat că înţeleg să antreneze răspunderea pentru evicţiune a vânzătoarei D.D., în conformitate cu dispoziţiile art. 60 C. proc. civ. şi art. 1341 și art. 998 C. civ.

Prin întâmpinarea formulată la termenul din 3 decembrie 2007, pârâţii D.A. şi M.D. au solicitat respingerea acţiunii, ca neîntemeiată, arătând că au dobândit dreptul de proprietate de la D.D., care a făcut dovada dreptului său de proprietate asupra terenului, iar pârâţii dobânditori au cumpărat imobilele cu buna credinţa, de la adevăratul proprietar, astfel cum s-a făcut dovada la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica.

Prin cererile de chemare in garanţie formulate la data de 3 decembrie 2007, pârâţii D.A. şi M.D. au chemat în judecată: Statul Roman, prin M.E.F., O.C.P.I. Ilfov, Ministerul Justiţiei, com. Mogosoaia, prin primar; Notarul Public D.D., D.D., solicitând ca, în cazul in care instanţa va considera ca acţiunea formulata de reclamanta SC Y.S.B.N.I. SRL, ar fi întemeiată, instanţa sa oblige chemaţii in garanţie ca, in solidar, sa îi despăgubească cu o suma egala cu valoare de piaţa a imobilului ce urmează a fi stabilita printr-o expertiza tehnică.

Prin întâmpinarea formulată la termenul din 3 decembrie 2007, pârâţii P.R. şi P.E., O.M.M. şi O.M.V. au solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, arătând că au dobândit în indiviziune dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 1.648 mp, masa partajabilă, lotul I, tarlaua 330, conform contractului de vânzare-cumpărare din 13 iulie 2004, autentificat de B.N.P., G.C., de la D.D., care a făcut dovada dreptului sau de proprietate asupra terenului, iar pârâţii dobânditori au cumpărat imobilele cu buna - credinţa, de la adevăratul proprietar, astfel cum s-a făcut dovada la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica.

Prin cererea de chemare în garanţie formulate la data de 3 decembrie 2007, pârâţii P.R. şi P.E., O.M.M. şi O.M.V. au solicitat, în contradictoriu cu vânzătoarea D.D., obligarea chematei în garanţie să îi despăgubească, prin restituirea preţului actualizat la zi, aferent terenului în suprafaţă de 1.684 mp, lotul l, situat în intravilanul comunei Mogoșoaia, jud. Ilfov, tarla 330 şi obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

Prin întâmpinarea formulată la termenul din 25 ianuarie 2008, pârâţii P.V. şi P.M. au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, iar, pe fond, au solicitat respingerea acţiunii ca nefondată.

Prin întâmpinarea formulată la data de 24 ianuarie 2008, chematul în garanţie D.D. a solicitat respingerea cererilor formulate împotriva sa, ca neîntemeiate.

Prin întâmpinarea formulată la termenul din 25 februarie 2008, chemata în garanţie D.D. a solicitat respingerea acţiunii formulată de reclamantă ca neîntemeiată şi, în consecinţă, respingerea cererilor de chemare în garanţie formulate de pârâţi împotriva sa, ca neîntemeiate.

Prin întâmpinarea formulată la data de 25 februarie 2008, chemata în garanţie Ministerul Justiţiei a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi a solicitat respingerea cererilor de chemare în garanţie formulate de paraţi împotriva Ministerului Justiţiei, în raport de dispoziţiile art. 60 C. proc. civ., întrucât, între acesta şi părţile din proces, nu există o obligaţie de garanţie.

Prin încheierea de ședință de la termenul din 24 martie 2008, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, a admis excepția lipsei capacității de folosință a pârâtei reconvenționale SC S.M.I. SRL

Prin încheierea de ședință de la termenul din 17 noiembrie 2008, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, a admis excepția necompetenței funcționale și a trimis cauza spre repartizare unei secții civile.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, la data de 19 decembrie 2008, sub nr. 46995/3/2008.

Prin întâmpinarea formulată la data de 19 martie 2010, chemata în garanţie com. Mogoșoaia a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi a solicitat respingerea cererilor de chemare în garanţie formulate de pârâţi împotriva sa, în raport de dispoziţiile art. 60 C. proc. civ., întrucât, între acesta şi părţile din proces, nu există o obligaţie de garanţie, această obligație revenind, conform art. 1337 C. civ., vânzătorului, care este ținut să răspundă pentru evicțiune.

Prin încheierea de ședință de la termenul din 20 septembrie 2009, tribunalul a dispus unirea excepţiei lipsei calităţii procesuale active și excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive cu fondul cauzei.

Prin încheierea de la termenul din 19 martie 2012, tribunalul a respins excepția inadmisibilității cererii reconvenţionale, invocată de reclamantă prin cererile formulate la termenul din 21 noiembrie 2011 şi la data de 17 ianuarie 2012, precum și excepția lipsei capacității de folosință a reclamantei, invocată de pârâți la termenul din 23 ianuarie 2012.

Prin sentinţa civilă nr. 963 din 27 aprilie 2012, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a respins, ca neîntemeiate, excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor A.V. şi A.C.D., B.F. şi B.D., pe cererea principală; a respins, ca neîntemeiată, acţiunea; a respins, ca lipsite de interes, cererile reconvenţionale formulate de R.P. şi R.R., C.A. și C.P., P.M. şi P.A.M., O.C.Ş. şi O.R.D., B.F. şi B.D., în contradictoriu cu pârâţii Q.F. și Q.M. şi SC S.M.I. SRL şi a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a chemaţilor în garanţie com. Mogoşoaia, prin primar şi O.C.P.I. Ilfov, pe cererea de chemare în garanţie, formulată de pârâţii P.M. şi P.A.M. şi a respins cererea de chemare în garanţie formulată împotriva acestora, ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.

Prin aceeaşi sentinţă, a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a chemaţilor în garanţie Statul Român, prin M.F.P., O.C.P.I. Ilfov, com. Mogoşoaia, prin primar, notar Public D.D. şi Ministerul Justiţiei şi a respins, ca rămase fără obiect, cererile de chemare în garanţie formulate de pârâţii C.A. şi C.P., P.M. şi P.A.M., L.N., O.R.D. şi L.N., B.F. și B.D., D.A., M.D., O.M.M. şi O.M.V., P.R. şi P.E., împotriva chematei în garanţie D.D.

Pentru a statua astfel, prima instanţă a reţinut următoarele:

Prin titlul de proprietate din 22 iunie 1992, emis de Comisia Mun. Bucureşti și a S.A.I., proprietarei S.I. i-a fost reconstituit, în baza Legii nr. 18/1991, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 1 ha și 5.300 mp situat în com. Mogoşoaia Judeţul Ilfov, din care suprafața de 5.500 mp situată în extravilan, tarlaua A 330, suprafața de 5000 mp situat în extravilan, tarlaua A 245, suprafața de 4.000 și 600 mp intravilan arabil situat în tarlaua Z 330 și 200 mp curți construcții.

Prin contractul de vânzare-cumpărare, autentificat din 26 octombrie 1992 de notariatul de Stat S.A.I., S.I. a vândut terenul în suprafaţă de 4600 mp intravilan situat în tarlaua Z 330 lui T.A.. Actul a fost transcris în Registrul de transcripțiuni Inscripțiuni din 26 octombrie 1992.

T.A. a dobândit și dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 500 mp, situat în com. Mogoşoaia, Judeţul Ilfov, intravilan, situat în tarlaua Z 330, prin cumpărare de la C.R., conform contractului de vânzare - cumpărare, autentificat din 26 octombrie 1992 de Notariatul de Stat S.A.I. Actul a fost transcris în Registrul de transcripțiuni Inscripțiuni din 26 octombrie 1992.

La rândul său, T.A. a vândut întregul teren în suprafaţă de 5.100 mp, dobândit prin cele două acte de vânzare - cumpărare, către Q.F., prin contractul de vânzare - cumpărare, autentificat din 4 august 1993 de Notariatul de Stat S.A.I. , actul fiind transcris din 04 august 1993.

Prin contractul de vânzare-cumpărare, autentificat din 22 iulie 1994 de Notariatul de Stat S.A.I. , Q.F. și Q.M. au vândut terenul în suprafaţă de 5.100 mp, dobândit de la T.A., către SC S.M.I. SRL Actul a fost transcris în Registrul de transcripțiuni Inscripțiuni din 22 iulie 1992.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 19 ianuarie 1995 de Notariatul de Stat S.A.I., vânzătoarea SC S.M.I. SRL a vândut terenul în suprafaţă de 5.100 mp situat în Mogoşoaia, învecinându-se: - la Nord, cu D.C.; - la Sud, cu D.E.; - la Est, cu Q.F. şi Q.M., reclamantei SC Y.S.B.NI. SRL.

Prin același contract, vânzătorii Q.F. și Q.M. au vândut reclamantei SC Y.S.B.NI. SRL terenul în suprafaţă de 5.500 mp situat în com. Mogoşoaia, Judeţul Ilfov, având ca vecini : la Nord, D.C.; - la Sud, D.E.; - la Est, Drum; - la Vest, SC S.M.I. SRL Actul a fost transcris în Registrul de transcripţiuni inscripţiuni din 19 ianuarie 1995. Și terenul de 5.500 mp face parte din terenul reconstituit proprietarei Ş.I., prin titlul de proprietate din 22 iunie 1992, care l-a înstrăinat către C.S., prin contractul de vânzare-cumpărare din 24 august 1993, transcris în registrul de transcripţiuni imobiliare din 24 august 1993. Aceasta, la rândul său, l-a înstrăinat către Q.M. şi Q.F., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 2 septembrie 1994, în registrul de transcripţiuni imobiliare din 20 septembrie 1994, care l-au vândut către reclamantă, prin contractul de vânzare-cumpărare din 19 ianuarie 1995.

Ulterior, într-o altă succesiune de acte juridice, fosta proprietară S.I. a vândut o parte semnificativă - 9.500 mp din terenul descris mai sus - a doua oară.

Astfel, prin contractul de vânzare - cumpărare, autentificat din 04 decembrie 2003 de B.N.P., C.E. a vândut către cumpărătoarea D.D., prin mandatar A.I., terenul în suprafaţă de 9.500 mp, situat în tarlaua 330, compus din suprafața de 5.500 mp, care, între timp, a fost trecută în intravilan, prin P.U.G., aprobat prin H.C.L. nr. 34/1999, precum și din suprafața de 4.000 mp intravilan, conform titlului de proprietate din 22 iunie 1992.

Pentru terenul în suprafaţă de 9.500 mp, ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 04 decembrie 2003, la data de 27 noiembrie 2003, s-a avizat documentația cadastrală nr. 1170 și, prin încheierea de C.F. din 22 decembrie 2003, s-a dispus înscrierea în C.F. a localității Mogoșoaia, în favoarea cumpărătoarei D.D.

Prin actul de dezmembrare, autentificat din 25 martie 2004 de B.N.P. „L.”, cumpărătoarea D.D. a dezmembrat terenul în suprafaţă de 9.500 mp, dobândit prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 04 decembrie 2003, în 11 loturi, pe care le-a vândut pârâţilor astfel:

- Lotul 1 - terenul cu suprafaţa de 1.684 mp, intabulat în CF din 2001 a fost vândut prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 13 iulie 2004, în indiviziune, pârâţilor: O.M.M. şi O.M.V. - o suprafaţa de 642,4 mp reprezentând cota indiviză de 38,15% precum şi suprafaţa de 120 mp din lotul 11 - calea de acces constituită; P.R. şi P.E.- terenul în suprafaţa de 864,9 mp, reprezentând cota indiviză de 51,35%, precum și suprafaţa de 161,659 mp din lotul 11- calea de acces constituită; B.F. şi B.D.- terenul cu suprafaţa de 176,7 mp reprezentând cota indiviză de 10,50%, precum şi suprafaţa de 33 mp din lotul 11- calea de acces constituită. Dreptul de proprietate a fost înscris în C.F., în baza încheierii de C.F. din 20 septembrie 2004.

Lotul nr. 2, compus din terenul intravilan, fără construcţii, cu suprafaţa de 505 mp + 94,59 mp din lotul 11 - calea de acces, a fost vândut tot pârâţilor B.F. şi B.D., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 13 iulie 2004. Dreptul de proprietate a fost înscris în C.F., în baza încheierii de C.F. din 20 septembrie 2004.

Lotul nr. 3, compus din terenul intravilan fără construcţii, cu suprafaţa de 500 mp, precum și lotul nr. 6, cu suprafaţa de 631 mp, la care se adaugă suprafaţa de 212,64 mp din lotul 11 - calea de acces, a fost vândută pârâţilor A.V. și A.C.D., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 01 octombrie 2004. Dreptul de proprietate a fost înscris în C.F., în baza încheierii de C.F. din 2004.

Lotul nr. 4, compus din terenul intravilan fără construcţii, cu suprafaţa de 630 mp + 94,59 mp din lotul 11 - calea de acces, a fost vândută pârâtului R.P., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 13 iulie 2004. Dreptul de proprietate în favoarea pârâtului R.P. şi a soţiei sale R.R. a fost înscris în C.F., în baza încheierii de C.F. din 2004.

Lotul nr. 5, compus din terenul intravilan fără construcţii, cu suprafaţa de 630 mp+118,02 mp din lotul 11 - calea de acces, a fost vândută pârâtului C.A., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 15 septembrie 2004. Dreptul de proprietate în favoarea pârâtului C.A. și a soției sale, C.P., a fost înscris în C.F., în baza încheierii de C.F.din 05 noiembrie 2004.

Lotul nr. 7, compus din terenul intravilan fără construcţii, cu suprafaţa de 900 mp+168,75 mp din lotul 11 - calea de acces, a fost vândută pârâților P.M., căsătorită cu P.V., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 13 iulie 2004. Dreptul de proprietate în favoarea pârâților P.M. și P.V. a fost înscris în C.F., în baza încheierii de C.F. din 2004.

Lotul nr. 8, compus din terenul în suprafaţă de 280 mp, a fost vândută pârâților T.G.D. şi T.E., prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 15 septembrie 2004. Dreptul de proprietate în favoarea pârâților T.G.D. şi T.E. a fost înscris în C.F., în baza încheierii de C.F. din 24 septembrie 2004.

Lotul nr. 9, compus din terenul intravilan cu suprafaţa de 1.650 mp +1/10 din 1497 mp - lotul 11 - calea de acces a fost vândută în indiviziune, conform contractului de vânzare-cumpărare, autentificat din 19 mai 2005, pârâților: O.C.Ş. şi O.R.D. (cota indiviză de 1/4); P.M. şi P.A.M. (cota indiviză de 1/4); D.A. (cota indiviză de 1/4); M.D. - (cota indiviză de 1/4) .

În baza actului de dezmembrare şi partaj, autentificat din 11 noiembrie 2011, copartajanţii au fost de acord cu dezmembrarea terenului din lotul 9, cu suprafaţa de 1.650 mp, identificat cu numărul cadastral și cu împărţirea acestuia în următoarele parcele:

- pârâţilor P.M. şi P.A.M. să le revină lotul 1 - teren în suprafaţa de 411,89 și cota parte indiviză de 1/40 din 1497 din drumul de acces; dreptul de proprietate în favoarea pârâților P.M. şi P.A.M. a fost înscris în C.F. în baza încheierii de C.F. din 29 noiembrie 2005.

- pârâţilor O.C.Ş. şi O.R.D. să le revină lotul 2 - teren în suprafaţa de 411,88 mp și cota parte indiviză de 1/40 din 1497 din drumul de acces; dreptul de proprietate în favoarea pârâților O.C.Ş. şi O.R.D. a fost înscris în C.F. în baza încheierii de C.F. din 29 noiembrie 2005.

- pârâtului M.D. să îi revină lotul 3 - compus din teren în suprafaţa de 411,88 mp și cota parte indiviză de 1/40 din 1497 din drumul de acces 1170/11; dreptul de proprietate în favoarea pârâtului M.D. a fost înscris în C.F. în baza încheierii de C.F. din 2005.

- pârâtului D.A. să îi revină lotul 4 - teren în suprafaţa de 411,88 mp și cota parte indiviză de 1/40 din 1497 din drumul de acces; dreptul de proprietate în favoarea pârâtului D.A. a fost înscris în C.F. în baza încheierii de C.F. din 2005.

Lotul nr. 10, compus din terenul intravilan fără construcţii, cu suprafaţa de 593 mp+112,68 mp din lotul 11 - calea de acces a fost vândut pârâtului L.N., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 13 iulie 2004; dreptul de proprietate în favoarea pârâtului L.N. a fost înscris în C.F. în baza încheierii de C.F. din 2004.

Lotul nr. 11 - compus din teren în suprafaţa de 1497 mp, cu destinația de drum comun de acces a revenit pârâților în cotele indivize arătate.

Loturile au fost identificate cu suprafețe și vecinătăți prin raportul de expertiză topo întocmit de expert B.I.D. Potrivit acestui raport, conform elementelor de identificare cadastrală, pârâţii ocupă acelaşi teren din T 41-Mogoşoaia, cu terenul în suprafaţă de 9.500 mp, dobândit de reclamantă în parcela T 41 (din totalul de 10.600 mp, dobândit de reclamanta SC Y.S.B.N.I. SRL., prin contractul de vânzare cumpărare autentificat din 19 ianuarie 1995, doar două din parcelele de teren provenite de la Ș.I., respectiv cea de 4.000 mp și cea de 5.500 mp se află în parcela T 41, cea de-a treia suprafaţă, de 600 mp, fiind situată în altă zonă - cvartalul 32-34 din perimetrul construibil al com. Mogoșoaia). Conform raportului, , reclamanta mai deţine, conform actelor, suprafaţa de 10.000 mp, pe lângă suprafaţa de teren de 4.000+5.500=9.500 mp, parcelă provenită de la Ș.I., fără a avea deschidere la stradă (Drumul Gării sau Şoseaua Bucureşti-Târgovişte), deținând și suprafața de 500 mp teren, reconstituit conform Anexei nr. 2 în patrulaterul a-b-c-d (colorat cu galben), cu deschidere directă la Drumul Gării, care, în prezent, este inclusă în lotul cu nr. cadastral.

Expertul a arătat că, din analiza comparativă a parcelelor rezultate din planul de dezmembrare autentificat din 25 martie 2004 la B.N.P. „L.”- Bucureşti, sector 2, cu situaţia topografică constatată pe teren, se pune în evidenţă o extindere a terenului lotizat de D.D. în A330, care avea, potrivit actelor, o suprafaţa de 9.500 mp, spre Şoseaua Bucureşti-Târgovişte (Drumul Gării), suprapunându-se cu fosta parcelă C.R., menţionată, iniţial, ca vecinătate vestică a terenului din titlul de proprietate al lui Ş.I.

Expertul a arătat că, pe lotul 3 - partea de proprietate exclusivă, pârâţii A.V. şi A.C.D. au edificat o construcţie D+P+M, cu o suprafaţă construită la sol egală cu 136 mp, suprafaţa desfăşurată 251,17 mp şi o suprafaţă utilă de 220 mp şi împrejmuire cu gard din zidărie şi beton, conform autorizaţiei de construire din 15 iulie 2005, (patrulaterul 12-13-14-15).

Pe lotul 4 (patrulaterul 14-15-16-17), împrejmuit cu gard din beton, s-a identificat o construcţie P+E, cu suprafaţa construită la sol egală cu 300 mp - proprietatea pârâtului R.P.

Expertul a stabilit valoarea de circulaţie a terenului cu suprafaţa de 1 ha, aparţinând reclamantei, ca fiind de 671.800 euro.

Tribunalul a înlăturat obiecţiunile pârâţilor A. și R., în sensul că terenul de 5.500 mp, care apare în titlul de proprietate iniţial al lui Ș.I. ca fiind extravilan, nu este același cu terenul vândut de autoarea acestora D.D., care este intravilan. A avut în vedere faptul că, prin întâmpinarea formulată, D.D. recunoaşte că suprafeței de teren de 5.500 mp i-a fost schimbată categoria de folosință, din teren extravilan, fiind transformata in intravilan prin P.U.G., stabilit prin H.C.L. nr. 34 din 18 noiembrie 1999, aspect care este confirmat de adeverința din 04 noiembrie 2003 eliberată de Primăria Mogoșoaia. De asemenea, a înlăturat obiecțiunile acelorași pârâți, în sensul că expertul a concluzionat greșit asupra existenței unei extinderi a parcelării D. asupra parcelei care a aparținut lui C.R., în condiţiile în care, la data măsurătorilor, nu s-a constat nicio suprafață excedentară celei de 9.500 mp din titlul autoarei. Tribunalul a avut în vedere că proprietăţile pârâţilor au fost identificate de expert cu laturile şi vecinătăţi în anexa nr. 2 la raport.

În raport de această situație de fapt, tribunalul a soluţionat, conform art. 137 alin. (1) C. proc. civ., excepţiile procesuale invocate, astfel:

A respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, ca neîntemeiată.

Reclamanta a învestit instanţa de judecată cu o acţiune în revendicare împotriva pârâţilor. Acţiunea în revendicare este un mijloc juridic complex de apărare a dreptului de proprietate, pus la îndemâna proprietarului atât pentru redobândirea posesiei de la posesorul neproprietar, cât şi pentru apărarea dreptului de proprietate în raport de altor persoane care invocă un titlu de proprietate valabil. Este ipoteza specifică a comparării de titluri, ipoteză ce se regăseşte şi în cauză.

În susţinerea excepţiei lipsei calităţii procesuale active, pârâţii C.A. şi C.P., P.M. şi P.A.M., O.C.Ş. şi O.R.D. au arătat că reclamanta nu justifică un titlu valabil, faţă de motivele de nulitate absolută invocate prin cererea reconvenţională cu privire la contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 19 ianuarie 1995.

Tribunalul a apreciat că reclamanta se bucură, până la anularea titlului său de proprietate, de prezumţia de validitate a acestuia şi de mijloacele juridice puse la îndemână pentru apărarea dreptului de proprietate dobândit, între care se regăseşte şi dreptul de a formula o acţiune în revendicare pentru dobândirea posesiei.

Aspectele legate de preferabilitatea titlurilor invocate de părţi sunt aspecte de fond, iar nu de calitate procesuală.

În susţinerea excepţiei lipsei calităţii procesuale active, pârâţii B.F. şi B.D. au arătat că reclamanta nu dovedeşte un drept de proprietate asupra terenului deţinut de pârâţi.

Or, astfel cum rezultă din succesiunea actelor juridice încheiate, atât reclamanta, cât şi pârâţii invocă un drept de proprietate asupra aceluiaşi teren , situat în localitatea Mogoşoaia.

Cum acelaşi argument a fost invocat şi în susţinerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor B.F. şi B.D. , dar şi a pârâţilor A.V. şi A.C.D., tribunalul a înlăturat apărările pârâților, în sensul inexistenței unei suprapuneri între terenul reclamantei și terenurile pe care aceștia le-au dobândit de la D.D. si a respins atât excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, pe cererea principală, cât și excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor A.V. şi A.C.D., B.F. şi B.D., pe cererea principală, ca neîntemeiate.

În ceea ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a chemaţilor în garanţie Com. Mogoşoaia, prin primar şi O.C.P.I. Ilfov, pe cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţii P.M. şi P.A.M.; Statul Român, prin M.F.P., O.C.P.I. Ilfov, com. Mogoşoaia, prin primar, Notar Public D.D., Ministerul Justiţiei, pe cererea de chemare în garanţie formulată de pârâtul D.A. şi M.D., tribunalul a constatat că este întemeiată şi a admis-o, pentru următoarele motive:

Astfel cum rezultă din motivarea cererilor de chemare în garanţie, pârâţii au formulat cererile de chemare în garanţie împotriva acestora pentru neîndeplinirea unor obligaţii legale privind verificarea şi înscrierea situaţiei juridice corespunzătoare a terenului în litigiu şi asigurarea unui sistem de publicitate imobiliară suficient de coerent şi eficient. Aceste aspecte atrag răspunderea civilă delictuală.

Or, potrivit regulilor stabilite de doctrină şi jurisprudenţă, răspunderea civilă delictuală este o răspundere cu caracter general şi subsidiar faţă de răspunderea civilă contractuală, astfel încât, ori de câte ori prejudiciul suferit de o persoană derivă dintr-un contract, se impune angajarea răspunderii civile contractuale, fără ca partea interesată, în speţă, pârâţii, să poată alege între răspunderea civilă delictuală şi răspunderea civilă contractuală.

În cazul de faţă, posibilul prejudiciu pe care îl pot suferi pârâţii ar consta în pierderea dreptului de proprietate dobândit în baza contractelor de vânzare - cumpărare enumerate mai sus şi ar fi generat de faptul că vânzătoarea D.D. nu le putea transmite valabil dreptul de proprietate asupra teren ului situat în localitatea Mogoşoaia.

Pentru această situaţie, există un temei contractual al răspunderii, dispoziţiile art. 1337-1441 reglementând răspunderea vânzătorului pentru evicţiune, mecanism în raport de care nici unul dintre chemaţii în garanţie - Statul Român, prin M.F.P., O.C.P.I. Ilfov, com. Mogoşoaia, prin primar, Notar Public, D.D., Ministerul Justiţiei - nu au calitatea de persoană obligată în raportul juridic dedus judecăţii şi, ca atare, nu pot avea nici calitate procesuală pasivă.

Astfel cum rezultă din probatoriul examinat mai sus, asupra terenului în suprafaţă de 9.500 mp, situat în localitatea Mogoşoaia, invocă un drept de proprietate reclamanta, în baza contractului de vânzare - cumpărare autentificat din 19 ianuarie 1995 şi pârâţii, fiecare pentru partea de teren dobândită de la D.D., în baza contractelor de vânzare - cumpărare enumerate mai sus.

Din analiza succesiunii înstrăinărilor, rezultă că atât dreptul dobândit de reclamantă, cât şi dreptul dobândit de pârâţi, provin de la acelaşi autor, respectiv Ş.I., proprietarul iniţial, în baza titlului de proprietate din 22 iunie 1992, emis de Comisia Mun. Bucureşti și a S.A.I., în baza Legii nr. 18/1991, care a vândut, într-o prima etapă, terenul în suprafaţă de 4.600 mp intravilan, situat în tarlaua Z 330, lui T.A. şi terenul de 5.500 mp extravilan, situat în tarlaua A 330, către, C.S., iar ulterior, a vândut a doua oară terenul în suprafaţă de 9.500 mp, (compus din suprafața de 5.500 mp care, între timp, a fost trecută în intravilan, precum și din suprafața de 4.000 mp intravilan), către D.D.

În cauză, atât reclamanta, cât şi pârâţii au îndeplinit formalităţile de publicitate imobiliară, astfel: reclamanta şi-a înscris dreptul de proprietate în Registrul de transcripţiuni din 19 ianuarie 1995, astfel cum rezultă din viza de înregistrare pusă pe contract; iar pârâţii şi-au înscris dreptul în C.F., astfel cum rezultă din adresa din 22 mai 2009, eliberată de O.C.P.I. Ilfov; O.M.M. şi O.M.V., P.R. şi P.E., B.F. şi B.D., în C.F., în baza încheierii de C.F. din 20 septembrie 2004; B.F. şi B.D. în C.F. în baza încheierii de C.F. din 20 septembrie 2004; A.V. și A.C.D., în C.F. nr. 1437 în baza încheierii de C.F. din 2004; R.P. și R.R. în C.F., în baza încheierii de C.F. din 2004;

C.A. și C.P. în C.F., în baza încheierii de C.F. din 05 noiembrie 2004; P.M. și P.V. în C.F., în baza încheierii de C.F. din 2004; T.G.D. şi T.E. în C.F., în baza încheierii de C.F. din 24 septembrie 2004; P.M. şi P.A.M. în C.F., în baza încheierii de C.F. din 29 noiembrie 2005; O.C.Ş. şi O.R.D. în C.F., în baza încheierii de C.F. din 29 noiembrie 2005; M.D. în C.F., în baza încheierii de C.F. din 2005; D.A. în C.F., în baza încheierii de C.F. nr. din 2005; L.N. a fost înscris în C.F., în baza încheierii de C.F. din 2004.

Pentru această ipoteză, doctrina şi jurisprudenţa au consacrat regula preferinţei titlului care a îndeplinit mai întâi formalităţile de publicitate imobiliară.

După intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, această regulă a fost amendată, în sensul că, în concursul dintre proprietarul care şi-a transcris dreptul de proprietate în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni şi proprietarul care şi-a înscris dreptul de proprietate în C.F., va fi preferat cel de-al doilea, dacă acesta şi-a înscris dreptul dobândit cu bună - credinţă, printr-un act cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, iar înscrierea dreptului său nu a fost contestată în termenul de prescripţie de trei ani.

Această regulă are atât o fundamentare de text, art. 30, 31 şi 36 din Legea nr. 7/1996 (fostele art. 33 şi 34 din Lege), cât şi una de principiu, întemeiată pe principiul asigurării stabilităţii circuitului civil şi a ocrotirii intereselor terţilor dobânditori de drepturi reale, cu bună - credinţă, prin acte juridice cu titlu oneros.

Astfel, în ceea ce priveşte dispoziţiile normative aplicabile, potrivit art. 33 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, în forma iniţială aplicabilă la data înscrierii drepturilor pârâţilor: „Dacă, în C.F., s-a înscris un drept real, în condiţiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul”, iar, potrivit art. 34 din Lege: „Cuprinsul cărţilor funciare se consideră exact, în folosul acelei persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, dacă, în momentul dobândirii dreptului, n-a fost înscrisă în C.F. vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut, pe altă cale, această inexactitate”.

Dispoziţiile art. 34 au fost completate ulterior, prin Legea nr .247/2005, primind următorul conţinut: „ Cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor şi excepţiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlul legal, a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în C.F. Dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă, din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare, nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală”.

De asemenea, potrivit art. 36 din lege, în forma modificată: „ Acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere, formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris”.

Din interpretarea acestor dispoziţii legale, rezultă condiţiile ce se impun a fi îndeplinite pentru a opera principiul publicităţii materiale, consacrat de dispoziţiile citate: dreptul să fie dobândit printr-un act cu titlu oneros, înscrierea să fie făcută cu bună credinţă, bazată pe cuprinsul cărţii funciare, în care să nu fi fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare, iar înscrierea dreptului său nu a fost contestată în termenul de prescripţie de trei ani .

Principiul publicităţii materiale reprezintă o formă a regulii clasice de acordare a preferinţei titlului care a îndeplinit mai întâi formalităţile de publicitate imobiliară, aplicabilă în sistemul de C.F..

Astfel, adoptarea acestei concepţii şi abandonarea principiul nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet a avut ca raţiune necesitatea asigurării stabilităţii circuitului civil şi a ocrotirii intereselor terţilor dobânditori de drepturi reale, cu bună credinţă, prin acte juridice cu titlu oneros.

Pentru atingerea acestei finalităţi, este esenţial ca formalităţile de publicitate imobiliară să fie realizate în mod complet, corespunzător, de natură a permite terţilor interesaţi să cunoască situaţia juridică a bunului imobil.

În speţă, reclamanta nu a respectat acest deziderat, prin actele sale ulterioare lăsând posibilitatea creării unei alte aparenţe de drept, aceea care opera în favoarea proprietarei iniţiale Ș.I. şi, ulterior, în favoarea autoarei pârâţilor, D.D.

Astfel, sub un prim aspect, tribunalul a avut în vedere faptul că, deşi, după dobândirea dreptului său, la data de 26 martie 1996, a fost publicată, în M. Of., Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, care reglementa un alt sistem de publicitate imobiliară, reclamanta nu a făcut nici un demers pentru conservarea dreptului său, potrivit acestei legi.

Este adevărat că, potrivit art. 58 din Legea nr. 7/1996, în forma iniţială, (devenit art. 56 ulterior), „înscrierile făcute în conformitate cu actele normative în vigoare, în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni, în cărţile funciare şi în cărţile de publicitate funciară, înainte de data intrării în vigoare a prezentei legi, îşi vor produce, şi după această dată, efectele prevăzute, cu excepţia cazurilor în care drepturile de proprietate şi celelalte drepturi reale au fost afectate, în orice mod, prin efectul legii”.

În raport de aceste dispoziţii, s-ar putea susţine că reclamanta nu era obligată să îndeplinească şi procedura de deschidere a cărţii funciare pentru conservarea dreptului său, iar această susţinere ar fi corectă. Numai că, din perspectiva principiilor stabilităţii circuitului civil şi a ocrotirii intereselor terţilor dobânditori de bună credinţă, este relevant faptul că reclamanta nu a făcut nici un fel de demersuri pentru înscrierea dreptului dobândit în C.F., de la dobândire, în 1995, şi până în 2003, data la care D.D. a înscris, în C.F., dreptul dobândit de la Ș.I. prin contractul de vânzare - cumpărare din 04 decembrie 2003, prin încheierea de C.F. din 22 decembrie 2003.

Chiar dacă dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, intervalul de opt ani este unul substanţial, în care reclamanta, prin inacţiunile sale, a dat posibilitatea creării altei aparenţe de drept.

Sub un alt aspect, tribunalul a apreciat că această atitudine se corelează cu aceea că reclamanta nu a îndeplinit formalităţile de înregistrare fiscală a imobilului pe numele său.

Contrar susţinerilor reclamantei, în sensul că a înregistrat, din 24 mai 1995, declaraţia de impunere pe teren şi că, din acel moment, a achitat impozitul pe teren, tribunalul a constatat, din adresa din 18 martie 2010, emisă de Primăria com. Mogoşoaia, că reclamanta şi-a deschis rol fiscal din anul 2004, în baza declaraţiei din 08 octombrie 2004, pentru terenul în suprafaţă de 10.800 mp, pentru care a achitat impozit, în anii 2004 şi 2005. De altfel, din chitanţa depusă de reclamantă în anexa 13, invocată în acţiune, rezultă plata impozitului în anul 2005.

De asemenea, contrar susţinerilor reclamantei, în sensul că a avut posesia timp de 9 ani, până în anul 2004, tribunalul a constatat că, pentru trecerea imobilului din extravilan în intravilan, a fost necesară realizarea procedurii de întocmire a unui plan urbanistic general, aprobat prin H.C.L. nr. 34 din 18 noiembrie 1999, pentru înscrierea imobilului în C.F. pe numele autoarei pârâţilor, prin încheierea de intabulare din 22 decembrie 2003, au fost necesare lucrări de identificare şi măsurători cadastrale, operaţiuni care nu ar fi fost posibile fără ca reclamanta să ia cunoştinţă de ele şi să le poată contesta, dacă aceasta ar fi avut posesia terenului, astfel cum pretinde.

Aceste inacţiuni au făcut posibilă menţinerea în evidenţele cadastrale şi fiscale ale Primăriei com. Mogoşoaia, ca titulară a dreptului de proprietate asupra terenului, a proprietarei iniţiale - Ș.I., astfel cum rezultă din adeverinţa din 04 noiembrie 2003, eliberată de Primăria com. Mogoşoaia.

În raport de aceste considerente, tribunalul a apreciat că pârâţii sunt de bună-credinţă.

În ceea ce priveşte susţinerile reclamantei, în sensul că pârâţii puteau să ia cunoştinţă despre viciile titlului autoarei lor, care a cumpărat fără să verifice registrele de inscripţiuni transcripţiuni, tribunalul a apreciat că viciile titlului autoarei nu au fost transmise şi pârâţilor, întrucât legea cere ca, din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare, să nu reiasă vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală.

Or, în condiţiile în care titlul autoarei fusese înscris în C.F. şi nu fusese contestat, având în vedere şi dispoziţiile art. 54 din Legea nr. 7/1996, potrivit cărora, în cazul întocmirii unei cărţi funciare prin înscrierea unui imobil care nu a fost cuprins în nici o altă C.F., întocmirea se face folosindu-se toate înscrisurile privitoare la imobilele în cauză, pentru identificarea parcelelor si a suprafeţelor, precum si situaţia dreptului de proprietate, (verificându-se, deci, şi informaţiile existente în Registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni), nu exista nici o raţiune pentru care pârâţii să aibă suspiciuni cu privire la titlul vânzătoarei.

În ceea ce priveşte susţinerile reclamantei, în sensul că titlul pârâţilor nu este preferabil, întrucât pârâţii nu puteau dobândi valabil de la un non dominus, tribunalul le-a apreciat ca nerelevante, reţinând că, în cauză, nu este aplicabil principiul nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet, pentru considerentele expuse mai sus.

În consecinţă, tribunalul a respins acţiunea în revendicare formulată de reclamantă, considerând preferabile titlurile pârâţilor, subdobânditori de bună credinţă şi cu titlu oneros ai imobilului.

Faţă de această soluţie dată cererii principale, tribunalul a apreciat ca lipsite de interes cererile reconvenţionale formulate, apreciind că pârâţii nu pot obţine un folos practic suplimentar prin admiterea acestora, în condiţiile în care aceştia au posesia imobilelor, iar, prin respingerea acţiunii reclamante, nu mai pot suferi tulburări de drept din partea acesteia.

De asemenea, faţă de soluţia dată cererii principale, cererile de chemare în garanţie au rămase fără obiect şi au fost respinse ca atare.

Prin apelul declarat împotriva sentinţei civile menționate, reclamanta SC Y.S.B.N.I. SRL a susţinut că această hotărâre este consecința unei încălcări flagrante a dispoziţiilor legale care garantează dreptul de proprietate, derivată din greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor Legii nr. 7/1996. Dreptul reclamantei trebuie recunoscut şi protejat în temeiul art. 480 C. civ., art. 44 din Constituţie şi art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la C.E.D.O.

Reclamanta a fost cea care a dobândit bunul de la adevăratul proprietar, a înfăptuit formalităţile de publicitate imobiliară, chiar din ziua cumpărării, titlul fiind transcris în registrul de transcripțiuni imobiliare din 19 ianuarie 1995, a deschis rol fiscal.

În condiţiile în care instanţa a fost învestită cu o cerere în revendicare prin comparare de titluri, buna - credinţă nu constituie un element de natură a produce efecte juridice, fiind irelevantă în acest cadru procesual. Acţiunea în revendicare trebuie admisă, faţă de preferabilitatea titlului reclamantei, în raport de cele trei criterii, unanim recunoscute, şi luate în considerare, în cadrul comparării titlurilor şi, în conformitate cu dispozițiile art. 494 C. civ., urmează ca instanţa să constate că reclamanta este proprietara clădirilor edificate de pârâţii A., R. şi P., pe terenul proprietatea acesteia.

Teoria beneficiului publicităţii materiale a cărţilor funciare este lipsită de temei şi inaplicabilă în speţă, deoarece dispoziţiile Legii nr. 7/1996 au drept scop exclusiv asigurarea publicităţii imobiliare, iar înscrierile în C.F., în temeiul acestui act normativ, au, exclusiv, rol de opozabilitate, nicidecum constitutiv de drepturi.

Erorile de interpretare vizează textele analizate individual, coroborarea lor în raport de actul normativ în ansamblu, cât şi ignorarea limitărilor stabilite prin chiar Legea nr. 7/1996, dar, mai ales, prin acte normative de rang superior, precum C. civ., Constituţia României şi art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenție. În conflictul dintre un proprietar şi neproprietar, sacrificarea adevăratului proprietar nu poate fi decât o măsură cu totul excepţională, a cărei justificare trebuie să fie atât de puternică încât să fie nesocotit principiul juridic şi moral elementar, precum nemo dat quod non habet.

Chiar şi în interpretarea eronată, extensivă, a dispoziţiilor art. 30, 31 şi 36 din Legea nr. 7/1996 şi translatarea lor în sfera dreptului substanţial, dobânditorul de bună credinţă şi cu titlu oneros ar fi protejat prin termenul de prescripție de trei ani, doar privitor la eventuale acţiuni privind nulitatea titlului de proprietate, ipoteză prevăzută de art. 34 pct. 1 teza a II-a, în condiţiile în care celelalte ipoteze vizează strict aspecte ce ţin de procedura de înscriere.

Teoria beneficiului publicităţii materiale nu îşi poate găsi aplicarea în cazul unei acţiuni în revendicare pentru apărarea unui drept dobândit anterior Legii nr. 7/1996 şi transcris conform regulilor de la acel moment.

Pasivitatea în exercitarea dreptului de proprietate, reţinută greşit de prima instanţă, este sancţionată civil prin intermediul instituţiei prescripției achizitive, ceea ce nu este cazul în speţă, iar, potrivit art. 58 din Legea nr. 7/1996, înscrierile făcute în conformitate cu actele normative în vigoare, în registrul de transcripțiuni, înainte de intrarea în vigoare a legii îşi vor produce şi, după această dată, efectele prevăzute.

Instanţa de fond a reţinut greşit şi faptul că reclamanta nu şi-a achitat impozitele şi că nu ar fi avut posesia bunului, ignorând declaraţia de impunere şi aspectul că reclamanta este o societate comercială.

Teoria beneficului publicităţii imobiliare nu îşi găsește aplicare fie şi numai pentru faptul că nu se poate reţine buna - credinţă a pârâţilor la dobândirea parcelelor din care este compus terenul proprietatea reclamantei.

Prin apelurile incidente, pârâţii D.A., M.D., L.N., A.V. şi A.C. au arătat că prin dezlegarea dată pricinii instanţa de fond nu a încălcat dreptul de proprietate al reclamantei, ci a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 480 C. proc. civ., ale art. 44 din Constituţie şi ale art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. Se mai susţine că reclamanta nu a avut posesia bunului revendicat, că intimaţii - pârâţi au verificat registrele de inscripţiuni şi, în condiţiile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, instanţa de fond a făcut corect aplicarea teoriei proprietarului aparent.

Apelanţii - pârâţi au solicitat admiterea cererilor de chemare în garanţie pe care le-au formulat în cauză, în ipoteza admiterii apelului principal: în privinţa intimatului-pârât L.N., acesta a solicitat, prin apelul provocat, admiterea cererii de chemare în garanţie îndreptată împotriva intimatei-pârâte D.D., com. Mogoşoaia, O.J.C.P.I. Ilfov şi a Ministerului Justiţiei, arătând că aceştia au calitate procesuală pasivă în cauză.

Prin apelul incident, pârâţii A.V. şi A.C. au solicitat ca, odată cu soluţionarea apelului principal, să fie admisă şi cererea reconvenţională depusă la instanţa de fond, ce a avut ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare - cumpărare autentificat din 19 ianuarie 1995 şi a contractului de vânzare - cumpărare autentificat din 22 iulie 1994.

La data de 03 iunie 2013, numiţii C.S. şi C.N.F. au formulat cerere de intervenţie în interes propriu, prin care au solicitat constatarea dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 5.500 mp, localizat în com. Mogoşoaia, obligarea pârâţilor de a le lăsa în deplină şi liniştită posesie suprafaţa de teren ce reiese din actul de proprietate transcris din 24 august 1993 şi constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare - cumpărare din 02 septembrie 1994 şi a actelor subsecvente acestuia. Această cerere de intervenţie nu a fost timbrată pe parcursul celor cinci termene de judecată acordate în apel.

Prin Decizia civilă nr. 315/A din 09 decembrie 2013, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie, a anulat, ca netimbrate, cererile de intervenţie în interes propriu formulate de C.S. şi C.N.F.

A respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta SC Y.S.B.N.I. SRL împotriva sentinţei civile nr. 963 din 27 aprilie 2012, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în Dosarul nr. 46995/3/2008, în contradictoriu cu intimaţii - pârâţi O.M.M. şi O.M.V., P.R. şi P.E., B.F. şi B.D., R.P. şi R.R., C.A., C.P., O.C.Ş. şi O.R.D., P.M. Şi P.A.M., P.M. şi P.V., T.G.D. şi T.E., Q.M. şi Q.F., SC S.M.I. SRL şi cu intimaţii-chemaţi în garanţie D.D., com. Mogoşoaia, prin primar, O.C.P.I. Ilfov, Ministerul Justiţiei, D.D., Statul Român, prin M.E.F.

Pe cale de consecinţă, a respins, ca nefondate şi apelurile declarate de apelanţii aderenţi D.A. şi M.D., L.N., A.V. şi A.C.

A obligat pe apelanta-reclamantă la 636 lei cheltuieli de judecată către apelanţii-pârâţi A.V. şi A.C.D.; la 2.305 lei către apelantul-pârât D.A.; la 5.865 lei către apelantul M.D.; la 2.500 lei către apelantul C.A. şi la 850 lei către intimaţii-pârâşi P.M. şi P.V.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele:

Instanţa de fond a interpretat corect probele administrate în cauză şi a aplicat situaţiei de fapt, în mod corect, dispoziţiile Legii nr. 7/1996 şi ale art. 480 C. civ., ale prevederilor din legea fundamentală şi din dreptul comunitar.

Raportându-se la specificul acțiunii în revendicare, în mod corect, tribunalul a arătat că părţile litigante îşi dispută dreptul de proprietate care provine de la un autor comun, şi, în continuarea raţionamentului său, a arătat că, preferabilitatea ar fi trebuit acordată reclamantei, deoarece titlul acesteia se bucura de o dată mai veche, respectiv, data transcrierii în registrul de transcripțiuni imobiliare - 19 ianuarie 1995.

Susţinerile reclamantei, afirmate pe calea acţiunii, relativ la criteriile de preferință consacrate de doctrină şi de practica judiciară, au fost confirmate de către prima instanță, însă, raportându-se şi la apărările pârâţilor, aceasta a apreciat, în mod corect, asupra relevanţei bunei credinţe a subdobânditorilor; pe cale de consecinţă, acţiunea în revendicare a fost respinsă.

În acest context, apărarea de fond emisă de apelanţii M.D. şi D.A., în sensul inadmisibilității acţiunii în revendicare, prin raportare la prevederile Legii nr. 7/1996, pentru argumentul că reclamanta avea la dispoziţie o acţiune în rectificarea cărţii funciare, nu poate fi primită, deoarece analiza titlurilor exhibate se realizează doar pe calea prezentei acţiuni în revendicare.

Buna-credinţă de C.F. reprezintă convingerea eronată că situaţia juridică reală a unui anumit imobil corespunde înscrierilor din C.F. Cu alte cuvinte, buna-credinţă e o eroare asupra situaţiei juridice a imobilului, eroare legitimă pentru că s-a întemeiat pe cuprinsul cărţii funciare. Buna-credinţă nu evocă simpla cunoaştere a stării tabulare, ci, mai mult, convingerea terţului că aceasta oglindeşte situaţia reală.

Buna-credinţă va fi invocată atunci când legea permite corectarea ulterioară a înscrierilor existente în C.F., la momentul la care terţul a dobândit dreptul real imobiliar. O astfel de modificare ar afecta, datorită efectului retroactiv, şi înscrierea dreptului terţului.

Eroarea legitimă justifică protejarea celui care s-a încrezut în sistemul de publicitate, iar protecţia se va materializa în restrângerea sau înlăturarea totală a posibilităţilor de corectare a cuprinsului cărţii funciare. E relevant în acest sens modul în care buna-credinţă a subdobânditorului influenţează prescriptibilitatea acţiunii în rectificare (art. 35, alin. (2); art. 36 din Legea nr. 7/1996).

Reaua-credinţă, în materia cărţii funciare, presupune cunoaşterea de către terţ, la momentul încheierii actului juridic cu titularul tabular al dreptului, a neconcordanţei dintre cuprinsul cărţii funciare şi situaţia juridică reală a imobilului.

Reaua-credinţă contribuie la producerea anumitor efecte juridice, în cazul conflictelor de drepturi concurente asupra aceluiaşi imobil. Ea justifică sancţionarea terţului dobânditor care a cunoscut, în lipsa înscrierii, existenţa unui act încheiat anterior de autorul său cu privire la un drept concurent.

În consecinţă, terţul de rea-credinţă, al cărui drept a fost mai întâi înscris, nu va putea invoca cuprinsul cărţii funciare, pentru a legitima încălcarea cu bună ştiinţă a drepturilor dobânditorului iniţial. Mijlocul concret de sancţionare va fi acţiunea în prestaţie tabulară (art. 27, alin. (5) din Legea nr. 7/1996).

Evident, atât buna, cât şi reaua-credinţă se verifică întotdeauna în persoana celui al cărui act are o dată ulterioară: cele două se apreciază pornind de la cunoaşterea de către terţ a unei situaţii juridice existente anterior actului încheiat de acesta.

Buna-credinţă - care nu determină efecte excepţionale în cazul conflictelor de drepturi concurente provenite de la un autor comun - trebuie să existe (şi) în momentul înscrierii propriului drept, pentru a justifica menţinerea ulterioară a înscrierii, în lipsa unui titlu corespunzător. Reaua-credinţă - pentru a înlătura aplicarea regulii opozabilităţii dreptului concurent mai întâi înscris - trebuie să existe la momentul încheierii celui de-al doilea act juridic. Dacă, după ce a contractat, al doilea dobânditor află, altfel decât prin intermediul cărţii funciare, despre existenţa primului act, aceasta nu mai are importanţă: conflictul de drepturi concurente rămâne să fie soluţionat de ordinea înscrierii în C.F.

În concluzie, buna-credinţă e relevantă atunci când susţine păstrarea aparenţei create de C.F. în detrimentul situaţiei juridice reale. Se asigură astfel protecţia celui care s-a încrezut în sistemul de publicitate. Reaua-credinţă a terţului dobânditor care şi-a înscris cel dintâi dreptul îl lipseşte pe acesta de beneficiul principiului priorităţii în conflictul cu dobânditorul anterior al unui drept concurent.

Reiese faptul că buna şi reaua-credinţă interesează atunci când au rolul unor mijloace de corecţie excepţionale care blochează aplicarea mecanismelor clasice de punere de acord a situaţiei de C.F. cu situaţia juridică reală.

În mod corect, tribunalul s-a raportat şi la dispoziţiile Legii nr. 247/2005, în legătură cu textele din Legea nr. 7/1996, referitoare la buna-credinţă. Iniţial, după modelul decretului-lege, Legea nr. 7/1996 stabilea că: „Cuprinsul cărţilor funciare se consideră exact, în folosul acelei persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, dacă, în momentul dobândirii dreptului, nu a fost înscrisă, în C.F., vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut, pe altă cale, această inexactitate” (fostul art. 34).

Textul definea implicit buna-credinţă: convingerea eronată că înscrierea din C.F. corespunde realităţii. În măsura în care era înscrisă şi o acţiune prin care se contesta cuprinsul cărţii funciare, terţul, chiar dacă de bună-credinţă, îşi asuma un anumit risc. Acela ca, ulterior înscrierii dreptului său, să intervină o modificare a situaţiei de C.F. - urmare a soluţionării respectivei acţiuni - care să afecteze şi propria înscriere.

Dacă, la momentul înscrierii dreptului terţului, C.F. conţinea indicii în legătură cu inexactitatea conţinutului ei, împotriva terţului, putea fi introdusă ulterior o acţiune în rectificare. Dacă, în schimb, existau înscrieri care confirmau posibilitatea unor modificări ulterioare în situaţia juridică a imobilului, independent de voinţa titularului tabular, împotriva terţului înscris, putea fi introdusă o acţiune în rang.

Ceea ce trebuie subliniat - după aceste precizări - este că buna-credinţă nu se aprecia exclusiv prin raportare la cuprinsul cărţii funciare. Buna-credinţă era înlăturată şi în cazul în care cel vizat cunoscuse situaţia reală „pe altă cale", adică datorită unor indicii străine de C.F.

Prin Legea nr. 247/2005, fostul art. 34 (actualul art. 31) al Legii nr. 7/1996 a fost modificat radical. În contextul analizei din apel, interesează alin. (2) al textului reformulat: „Dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare, sau dacă, din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare, nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală".

În concepţia actualului art. 31, nu mai este de rea-credinţă terţul care invocă cuprinsul cărţii funciare, deşi a cunoscut „pe altă cale” neconcordanţa dintre acesta şi situaţia juridică reală a imobilului. Apoi, momentul la care e verificată buna sau reaua-credinţă este, invariabil, data înregistrării cererii de înscriere a dreptului, iar aceste dispoziţii de drept intern sunt conforme dreptului comunitar şi sunt expresia dreptului suveran al fiecărui stat de a interveni legislativ în ordonarea relaţiilor sociale, pentru a fi asigurată protecţia efectivă a fiecărui drept garantat prin constituţie şi legi interne şi a asigura stabilitatea circuitului juridic civil.

Criteriul decisiv pe baza căruia se realizează compararea titlurilor de proprietate înfăţişate de părți şi se stabilește preferabilitatea titlului unei parți îl reprezintă îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliara. Făcând aplicarea consecventa a principiilor de drept la care s-a făcut referire în cele ce preced, Curtea a apreciat ca trebuie acordată prevalență celui care si-a înscris dreptul de proprietate in cartea funciara cu prioritate, chiar dacă data actului de dobândire este ulterioara datei celuilalt titlu de proprietate.

Instanţa de fond a valorificat în mod corespunzător teoria validității aparenței, deoarece, pe de o parte, pârâţii sunt dobânditori de buna-credință, întemeindu-se pe conținutul cărții funciare, la data cumpărării imobilului in litigiu si, pe de alta parte, prin înscrierea dreptului lor în cartea funciara, dreptul de proprietate devine opozabil terților, chiar şi dobânditorului al cărui titlu are data anterioară.

Principiul opozabilității, consacrat de dispozițiile art. 27 din Legea nr. 7/1996, recunoștea calitatea de titular al dreptului înscris celui care a îndeplinit mai întâi formalităţile intabulării, chiar daca titlul său are o dată posterioară titlului de dobândire al altei persoane, potrivit regulii qui prior tempore, potior jure.

Or, aşa cum corect a arătat şi prima instanţă, la momentul dobândirii de către pârâţi a suprafeţelor de teren din litigiu, actele în formă autentică au fost încheiate după verificarea extraselor de C.F. (filele 17 şi urm. dosar fond), prin urmare, evidenţele acesteia au fost verificate de către terţi, neexistând nici un impediment de ordin juridic la vânzare; apelanta nu a dovedit nici că terţii au fost de rea - credinţă, în sensul că ar fi cunoscut că imobilul a fost dobândit de reclamantă în anul 1995.

Sub acest aspect, instanţa de fond s-a referit la pasivitatea reclamantei, iar nu în sensul de a se recunoaşte efectele unei eventuale prescripţii achizitive; atitudinea reclamantei a fost analizată din perspectiva bunei - credinţe a intimaţilor pârâţi; deşi se dovedeşte că aceasta a achitat impozitul fiscal aferent bunului, nu a continuat demersurile pentru a-şi proteja dreptul său de acţiunile terților, în regimul de publicitate materială; pasivitatea a fost raportată la criteriul de timp, reprezentat de data intrării în vigoare a Legii nr. 7/1995 şi până la data de 04 decembrie 2003, când chemata în garanţie a dobândit dreptul de proprietate asupra suprafeței de 9.500 mp, suprafaţă pe care, ulterior, a dezmembrat-o în 11 loturi pe care le-a înstrăinat pârâţilor. Aceasta era, de fapt, şi posesia la care trimite prima instanţă, şi nu la o posesie materială asupra bunului, aşa cum, în mod greşit, afirmă reclamanta prin criticile menţionate în prezenta cale de atac; lipsa de diligenţă a proprietarului, care nu s-a preocupat de situaţia juridică a bunului, a fost reţinută prin soluţia pronunţată.

Pentru considerentele arătate, Curtea a respins, ca nefondat, apelul formulat şi, în temeiul dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., a admis cererile de acordare a cheltuielilor de judecată formulate de intimaţii pârâţi.

Pe cale de consecinţă, văzând soluţia asupra apelului principal, în temeiul dispoziţiilor art. 293 alin. (2) C. proc. civ., Curtea a respins şi apelurile incidente, pentru aceleaşi considerente comune, soluţia în privinţa cererilor reconvenţionale şi a cererilor de chemare în judecată fiind neschimbată.

În privinţa cererilor de intervenţie în interes propriu, formulate la data de 03 iunie 2013, de către C.S. şi C.N.F., acestea au fost anulate ca netimbrate, în temeiul prevederilor art. 11 şi 20 din Legea nr. 146/1997, care consacră principiul plăţii anticipate a taxei de timbru; cererea de acordare a ajutorului public judiciar formulată de aceştia a fost depusă la dosarul cauzei după închiderea dezbaterilor, iar repunerea pe rol a cauzei, pentru acest motiv, nu se impunea, prin raportare la conduita părţilor, la actele de procedură efectuate în cauză, până la termenul de judecată de la 25 noiembrie 2013, şi la imperativul soluţionării cauzei, în cadrul unei proceduri cu o durată rezonabilă; din această perspectivă, Curtea a apreciat că pârâţii au avut posibilitatea, pe parcursul mai multor termene de judecată, pe care le-a parcurs procedura în cadrul apelului, de a formula o asemenea cerere, aşa încât să nu se ajungă la tergiversarea soluţionării litigiului.

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs, în termen legal, reclamanta SC Y.S.B.N.I. SRL, solicitând admiterea recursului, casarea deciziei atacate, iar, în subsidiar, modificarea în parte, în sensul admiterii apelului apelul şi schimbării în parte a sentinţei tribunalului, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, dispunând după cum urmează:

- Obligarea pârâţilor O.M.M., O.M.V., P.R., P.E., B.F. şi B.D. să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul compus din terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 1.684 mp ( din acte );

- Obligarea pârâţilor P.R. şi P.E. să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul compus din terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 1.155,21 mp din acte şi 1.655,21 mp în fapt;

- Obligarea pârâţilor O.M.M., şi O.M.V. să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul compus din terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 353,46 mp;

- Obligarea pârâţilor B.F. şi B.D. să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul compus din terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 176,71 mp;

- Obligarea pârâţilor B.F. şi B.D., să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul compus din terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 505 mp;

- Să se constate, în contradictoriu cu A.V. şi A.C.D., că recurenta este proprietara clădirii edificate pe terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 500 mp;

- Obligarea pârâţilor A.V. şi A.C.D. să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul compus din terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 500 mp şi construcţia edificată pe acesta, precum şi terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 631 mp;

- Să se constate, în contradictoriu cu R.P. şi R.R., că recurenta este proprietara clădirii edificate pe terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 630 mp identificat;

Obligarea pârâţilor R.P. şi R.R. să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul compus din terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 630 mp, şi construcţia edificată pe acesta;

- Obligarea pârâţilor C.A. şi C.P. să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul compus din terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 630 mp;

- Obligarea pârâţilor P.M. şi P.V. să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul compus din terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 900 mp;

- Obligarea pârâţilor T.G.D. şi T.E. să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul compus din terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 280 mp;

- Să se constate, în contradictoriu cu P.M. şi P.A.M., că recurenta este proprietara construcţiei (gard) edificată pe terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 411,89 mp;

- Obligarea pârâţilor P.M. şi P.A.M. să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul compus din terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 411,89 mp şi construcţia edificată pe acesta;

- Obligarea pârâţilor O.C.Ş. şi O.R.D. să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul compus din terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 411,88 mp;

- Obligarea pârâtului M.D. să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul compus din terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 411,88 mp;

- Obligarea pârâtului D.A. să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul compus din terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 411,88 mp;

- Obligarea pârâtului L.N. să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul compus din terenul situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, în suprafaţă de 593 mp.

- Obligarea tuturor pârâţilor să îi lase în deplină proprietate şi posesie terenul în suprafaţă de 1.497 mp situat în com. Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua 41, pe care îl stăpânește în coproprietate forţată, având destinaţia de drum de acces.

În dezvoltarea motivelor de recurs, după reiterarea motivelor de apel și rezumarea considerentelor expuse de instanța de apel în decizia atacată, recurenta reclamantă a arătat următoarele:

Decizia atacată este vădit nelegală, fiind consecinţa unei încălcări flagrante a dispoziţiilor procedurale ale art. 295 C. proc. civ., care impun analiza motivelor de apel, precum şi a normelor legale care garantează dreptul de proprietate, derivată din greşita interpretare şi aplicare, inclusiv în timp, a dispoziţiilor Legii nr. 7/1996.

I. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:

Instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 295 C. proc. civ., prin aceea că a omis să analizeze motivele de apel esenţiale invocate în cauză.

Astfel, reclamanta a învestit instanţa de apel cu motive distincte, pe larg argumentate, prin care a criticat soluţia instanţei de fond sub două aspecte esenţiale în cauză:

- faptul că însăşi teoria privind beneficiul publicităţii materiale a cărţilor funciare este lipsită de temei;

- în orice caz, teoria respectivă este inaplicabilă în speţă.

De asemenea, în cadrul motivelor de apel, a invocat reaua-credinţa a pârâţilor, criticând greşita reţinere de către instanţa de fond a bunei-credinţe a acestora, în temeiul unui raţionament întemeiat pe referiri generale la principiul publicităţii materiale, fără însă a aplica în concret şi fără a verifica condiţiile aplicării în timp a Legii nr. 7/1996.

În fine, prin motivele de apel, a criticat soluţia instanţei de fond, referitor la situaţia particulară a suprafeţei de 500 mp de teren, deţinută fără niciun titlu de către pârâţii P.R. şi P.E.

Este vorba, aşadar, nu de simple dezvoltări ale altor motive sau simple argumente în susţinerea vreunui motiv principal, ci de motive propriu-zise de apel, care vizează aspectele esenţiale puse în discuţie în speţa de faţă: fundamentarea teoriei beneficiului publicităţii materiale, aplicabilitatea acesteia în speţă, reaua-credinţă a pârâţilor, alături de situaţia particulară a celor 500 mp, deţinuţi fără titlu de familia P.

Instanţa de apel nu a analizat aceste motive de apel și nu a expus argumente pentru înlăturarea lor, neexplicând de ce dispozițiile unui act normativ care reglementează aspecte formale (opozabilitatea) pot fi interpretate şi aplicate în materia dreptului substanţial (dreptul de proprietate); cum se poate concilia o astfel de interpretare cu actele normative care reglementează expres dreptul de proprietate; de ce art. 36 din Legea nr. 7/1996 s-ar aplica şi în ipotezele prevăzute de art. 34 pct. 3 şi 4; de ce teoria respectivă se aplică şi în cazul revendicării imobilelor ale căror formalităţi de publicitate s-au realizat în vechiul sistem de transcripţiuni şi inscripţiuni, contrar opiniilor doctrinare autorizate şi unei logici vădite.

De asemenea, nu s-a combătut motivul de apel prin care s-a susţinut reaua-credinţă a pârâţilor, care au constatat nemijlocit, din analiza titlului autoarei lor, D.D., că imobilul a fost cumpărat, iar C.F. deschisă fără verificarea registrelor de inscripţiuni şi transcripţiuni.

În fine, motivul de apel privitor la terenul de 500 mp, deţinut fără titlu de pârâţii Popescu este ignorat.

Lipsa analizei acestor motive de apel, esențiale pentru justa soluţionare a cauzei, este evidentă, constituindu-se într-o încălcare flagrantă a dispoziţiilor art. 295 C. proc. civ., echivalând cu lipsa analizării fondului cauzei, ceea ce atrage sancţiunea casării deciziei atacate, cu trimiterea cauzei spre rejudecare în faţa instanţei de apel.

II. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.: Decizia atacată este pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor legale care protejează şi garantează dreptul de proprietate, respectiv art. 480 C. civ. vechi, art. 44 din Constituţie şi art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la C.E.D.O., cu încălcarea dispoziţiilor art. 15 alin. (2) din Constituţie şi art. 1 C. civ. vechi, precum şi cu aplicarea greşită a dispoziţiilor Legii nr. 7/1996.

l. Titlul reclamantei este preferabil în raport de titlurile pârâţilor, indiferent ce criteriu s-ar aplica:

A. Reclamanta a dobândit imobilul de la adevăratul proprietar al imobilului, necontestat la momentul la care a cumpărat.

Pârâţii au drept autor originar pe aceeaşi Ş.I., care, însă, la momentul celei de-a doua înstrăinări, în anul 2003, nu mai deţinea, în patrimoniul său, dreptul de proprietate asupra terenului, fiind evident că nu mai putea transmite acest drept către D.D., iar aceasta, la rândul său, către pârâţi.

Prin urmare, titlurile pârâţilor au la origine o vânzare făcută de către un non dominus, care, în mod evident, nu putea avea efecte translative de proprietate cu privire la terenul în cauză.

B. Reclamanta a îndeplinit prima formalităţile de publicitate imobiliară, în chiar ziua cumpărării, titlul său fiind transcris în registrul de transcripţiuni imobiliare din 19 ianuarie 1995.

Pârâţii au întabulat dreptul de proprietate asupra terenului la peste 9 ani distanţă, în condiţiile în care C.F. a fost deschisă fără operaţiunea imperativă a verificării registrelor de inscripţiuni şi transcripţiuni.

C. Reclamanta a posedat terenul timp de 8 ani, deschizând rol fiscal, conform declaraţiei înregistrate din 1995 (anexa nr. 9 la acţiune) şi achitând, în chiar ziua respectivă, primul impozit în numele său, (chitanţa din 24 ianuarie 1995 - anexa nr. 10 la acţiune), după ce, în prealabil, în ziua cumpărării, achitase impozit in numele fostului proprietar, (chitanţa din 19 ianuarie 1995 - anexa nr. 11).

În condiţiile în care a învestit instanţa cu o cerere de revendicare prin comparare de titluri, buna-credinţă nu constituie un element de natură a produce efecte juridice, fiind irelevantă în acest cadru procesual.

Niciun text de lege şi niciun principiu de drept nu conferă bunei-credinţe vreun efect de natură a paraliza acţiunea în revendicare. In consecinţă, orice referire la prezumtiva bună-credinţă a pârâţilor trebuie înlăturată ca irelevantă.

În consecință, în conformitate cu dispoziţiile art. 494 C. civ. vechi, aplicabil în speţă, recurenta a susținut că este proprietara clădirilor edificate de pârâţii A., R. şi P., pe terenul proprietatea sa.

2. Argumentele instanţei de apel sunt lipsite de temei legal, motiv pentru care se impune cenzurarea acestora, față de următoarele motive:

Teoria privind beneficiul publicităţii materiale a cărţilor funciare este lipsită de temei şi deopotrivă inaplicabilă în speţă. Astfel, trebuie precizat că dispoziţiile Legii nr. 7/1996 au drept scop exclusiv asigurarea publicităţii drepturilor reale imobiliare, aspect unanim recunoscut în doctrină.

Înscrierile în C.F., în temeiul acestui act normativ, au, aşadar, exclusiv rol de opozabilitate, nicidecum constitutiv de drepturi, cum este cazul Decretului-Lege nr. 115/1938, invocat în acest context de către pârâţi, sau al noului C. civ.

In consecinţă, trebuie stabilit, prin ipoteză, că interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor Legii nr. 7/1996 se va face în concordanţă cu scopul actului normativ şi în limitele stabilite de legiuitor, ca arie de aplicare a acestuia, nefiind posibil ca norme ce asigură aspecte formale (opozabilitatea) să poată aduce atingere raporturilor juridice de drept substanţial (dreptul de proprietate).

Instanţa de apel confirmă teoria tribunalului, care porneşte de la reglementarea unei proceduri de C.F., în sistem de opozabilitate, şi ajunge, printr-un lanţ de interpretări per a contrario şi extensive, la concluzia unei prescripţii achizitive de 3 ani, ceea ce contravine în mod flagrant tuturor normelor de drept substanţial ce reglementează protecţia dreptului de proprietate, corelativ cu prescripţia achizitivă.

Erorile de interpretare vizează textele analizate individual, coroborarea lor în raport de actul normativ în ansamblu, cât şi ignorarea limitărilor stabilite prin chiar Legea nr. 7/1996, dar, mai ales, prin acte normative de rang superior, precum C. civ., Constituţia României şi art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la C.E.D.O.

Se ajunge astfel la ignorarea unui aspect fundamental: în conflictul dintre un proprietar şi neproprietar, sacrificarea adevăratului proprietar nu poate fi decât o măsură cu totul excepţională, a cărei justificare trebuie să fie atât de puternică, încât să fie nesocotit principiul juridic şi moral elementar, precum nemo dat quod non habet.

Or, în speţă, nu se poate pune problema vreunei situaţii excepţionale care să justifice sacrificarea dreptului său de proprietate. Analizând textele invocate în cadrul teoriei, respectiv art. 30, 31 şi 36 din Legea nr. 7/1996, în forma republicată în 2006, se pot constata următoarele:

Art. 30 instituie o prezumţie simplă, în sensul că dreptul real înscris în C.F. este în concordanţă cu realitatea. Formularea „cât timp nu se dovedeşte contrariul” este lipsită de orice echivoc în acest sens.

Art. 31 instituie o prezumţie similară în ceea ce priveşte dobânditorul de bună-credinţă al unui drept real înscris în C.F..

Definiţia dobânditorului de bună-credinţă, dincolo de redactarea deficitară, impune să nu existe vreo neconcordanţă între titlul transmiţătorului şi situaţia juridică reală. Titlul transmiţătorului ar trebui să ateste, fără echivoc, situaţia juridică a imobilului.

Art. 36 constituie o a doua excepţie de la dispoziţiile art. 35 (după excepţia de la art. 35 alin. (2)), care stabileşte că acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea în fond, va fi imprescriptibilă.

Obligatoriu în acest context va trebui reţinut că, în conformitate cu art. 33 alin. (2), rectificarea nu este altceva decât radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în C.F., aşadar, simple operaţiuni de evidență cadastral-juridică, după cum indică şi denumirea cap. 1 din Titlul II al legii.

Revenind la art. 36, acesta instituie o excepţie de la regula imprescriptibilităţii, ceea ce impune o interpretare restrictivă.

Astfel, acţiunea în rectificare întemeiată pe motivele prevăzute de art. 34 pct. 1 (nevalabilitatea înscrierii sau a titlului) şi pct. 2 (greşita calificare a dreptului înscris), îndreptată împotriva dobânditorilor de bună-credinţă şi cu titlu oneros, se prescrie în termen de 3 ani.

Dobânditorul de bună-credinţă al unui drept real înscris în C.F. beneficiază de un termen de prescripţie, în raport de regula imprescriptibilităţii acţiunii în rectificare, însă numai în 2 ipoteze: a acţiunii în rectificare întemeiată pe dispoziţiile art. 34 pct. 1 şi 2 și a nevalabilității înscrierii titlului sau a greşitei calificări a dreptului înscris.

Intr-o corectă interpretare restrictivă a art. 36, acesta nu îşi găseşte aplicare în cazul acţiunii în rectificare întemeiată pe dispoziţiile art. 34 pct. 3 și 4, în aceste două cazuri, operând regula imprescriptibilităţii prevăzută de art. 35 alin. (1).

Prin urmare, chiar şi în interpretarea extensivă nepermisă a acestor texte şi translatarea lor în sfera dreptului substanţial, dobânditorul de bună-credinţă si cu titlu oneros ar fi protejat prin termenul de prescripţiei de 3 ani doar privitor la eventuale acţiuni privind nulitatea titlului de proprietate, ipoteză prevăzută de art. 34 pct. 1 teza a II-a, în condiţiile în care celelalte ipoteze vizează strict aspecte ce ţin de procedura de înscriere (nevalabilitatea înscrierii sau greşita calificare a dreptului la înscriere ).

Or, revenind la speţa de faţă, recurenta nu a invocat, în prezenta cauză, nevalabilitatea (nulitatea) titlurilor pârâţilor, ci a formulat o acţiune în revendicare, al cărei efect va fi acela de încetare (suprimare) a efectelor juridice ale titlurilor pârâţilor, care, formal, rămân valabile (aceasta fiind situaţia tipică a revendicării prin comparare de titluri).

Acţiunea în revendicare, cu efectul său specific - de încetare a efectelor titlului pârâtului, se încadrează în ipoteza prevăzută de art. 34 pct. 3 teza a II-a, ipoteză în care acţiunea în rectificare este imprescriptibilă, neoperând excepţia de la art. 36.

Procedând la translatarea acestor concluzii din materie de procedură de C.F. în sfera dreptului substanţial, conform raţionamentului eronat al instanţelor de fond şi apel, se ajunge la concluzia că revendicarea poate fi introdusă cu succes împotriva dobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu oneros oricând, indiferent de perioada în care acesta şi-a înscris dreptul în C.F. Este concluzia logică, în concordanță cu caracterul imprescriptibil al revendicării, al protecţiei, la nivel constituţional si european, a dreptului de proprietate şi cu dispoziţiile în materie de prescripţie achizitivă.

Erorile esenţiale ale raţionamentului care a stat la baza respingerii cererii de revendicare privesc:

- deducerea unui principiu de drept substanţial din interpretarea unor norme din sfera evidenţelor cadastral-juridice, al căror scop este exclusiv opozabilitatea, şi nu constituirea de drepturi;

- interpretarea extensivă a unui text de excepţie - art. 36 din Legea nr. 7/1996;

- deducerea doctrinară a unui simplu principiu în materie de proprietate, prin interpretare extensivă a unor norme procedurale, coroborate cu alte principii de drept, cu ignorarea textelor exprese de lege privind regimul proprietăţii;

- ignorarea dispoziţiilor legale anterioare privind registrele de inscripţiuni şi transcripţiuni, care produc efecte în baza prevederilor exprese ale art. 58 din Legea nr. 7/1996.

- faptul că, în prezentul litigiu, există un conflict între înscrieri, în cele două forme, diferite şi succesive, de publicitate imobiliară (transcripţiuni, respectiv C.F.), şi nu cu unul între înscrieri exclusiv tabulare, pentru a i se aplica regulile Legii nr. 7/1996, care nu pot anihila efectele art. 1801-1802 C. civ. şi art. 710-720 C. proc. civ.

În concluzie, aşa - numita teorie a beneficiului publicităţii materiale nu îşi poate găsi aplicare sub nicio formă în cazul unei acţiuni în revendicare pentru apărarea unui drept dobândit anterior Legii nr. 7/1996 şi transcris conform regulilor de la acel moment.

Principiul publicităţii materiale nu ar putea fi de niciun folos în cazul revendicării imobilelor din regiunile de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, pentru care s-au deschis, prin abuz sau fără niciun drept, cărţi funciare, în condiţiile art. 59 din Legea nr. 7/1996, pe numele altui proprietar decât adevăratul proprietar (verus dominus ), decăderea lui din dreptul de a revendica imobilul de care a fost despuiat fără drept ar fi profund inechitabilă.

De aceea, acţiunea în revendicare va fi oricând admisibilă, întrucât art. 31 nu va putea fi opus decât antecesorilor tabulari, iar nu şi celor complet străini de înscrierile dintr-o anumită C.F.

În concluzie, în cazul imobilelor înmatriculate pentru prima dată în C.F., în condiţiile art. 59 din lege, principiul publicităţii materiale nu se aplică contra adevăratului proprietar sau titular de drepturi, neînscris în C.F., care poate să-şi apere dreptul vătămat de înscrierea respectivă, în condiţiile dreptului comun, adică fie prin acţiunea în revendicare, fie prin acţiunea în anulare a actului juridic ce a stat la baza înscrierii, după caz.

Este concluzia firească şi logică faţă de faptul că Legea nr. 7/1996 nu îşi poate produce efectele decât strict asupra drepturilor intabulate în C.F., acţiunea în rectificare, de la regimul căreia a fost dezvoltată teoria analizată, fiind rezervată antecesorului tabular, în contra cui s-ar fi intabulat un drept, contrar situaţiei juridice reale.

Or, proprietarul străin de C.F. nou deschisă, cu ignorarea dreptului său (opozabil erga omnes, prin efectul transcrierii în registrul de inscripţiuni şi transcripţiuni) nu a avut niciodată calitatea de antecesor tabular sau de persoană interesată, (respectiv, acea persoană care a avut sau are un drept înscris în C.F., conform art. 100 alin. (1) din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de C.F. din 1997), neavând, aşadar, la dispoziţie niciodată acţiunea în rectificare reglementată de art. 36 din Legea nr. 7/1996.

În aceste condiţii, este evident că nu poate fi sancţionat că nu ar fi exercitat o acţiune pe care nu a avut-o niciodată la dispoziţie.

În concluzie, independent de buna sau reaua-credinţă a terţului care are intabulat dreptul de proprietate în C.F., contrar situaţiei juridice reale, adevăratul proprietar, al cărui drept a fost înscris în registrul de inscripţiuni şi transcripţiuni şi este străin de C.F., deschisă cu ignorarea dreptului său, opozabil erga omnes, are la dispoziţie acţiunea în revendicare împotriva posesorului neproprietar, aceasta nefiind paralizată de efectele principiului publicităţii materiale.

In prezentul litigiu, C.F. a imobilului ulterior dezmembrat a fost deschisă cu încălcarea dispoziţiilor art. 54 din Legea nr. 7/1996, nefiind verificată situaţia dreptului de proprietate, aşa cum rezulta ea din Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, în reglementarea anterioară, text expres reţinut de instanţa de fond, care invocă prezumţia că acest text s-ar fi şi aplicat.

În realitate însă, registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu au fost verificate, nici la momentul în care autoarea pârâţilor-intimaţi, D.D., a cumpărat pentru a doua oara terenul de la autoarea noastră, Ş.I., şi nici când s-a deschis C.F. a imobilului.

Or, o C.F. deschisă pentru un imobil care avea deja un proprietar înscris în evidenţele de publicitate imobiliară, evidenţe care nu sunt verificate însă, prin încălcarea flagrantă a dispoziţiilor art. 54 din Legea nr. 7/1996, este o C.F. deschisă prin abuz şi fără niciun drept. Este evident că o astfel de C.F. nelegală nu poate constitui cadrul legal în care să ia naştere drepturi reale valabile sau situaţii juridice contra dreptului adevăratului proprietar, în dauna căruia a fost deschisă abuziv C.F. respectivă.

Mai mult, sub nicio formă nu se poate reţine buna-credinţă ca ingredient al naşterii dreptului de proprietate ope legis, cât timp pârâţii-intimaţi au cunoscut de la bun început că C.F. a imobilului a fost deschisă nelegal, fără verificarea vechilor evidenţe de publicitate imobiliară, aspect ce rezultă expres din titlul autoarei lor, D.D., titlu pe care, în mod cert, l-au analizat la momentul cumpărării.

În concluzie, C.F. a imobilului revendicat este deschisă în mod nelegal, aspect cunoscut de pârâţi, ceea ce face să lipsească chiar premisa aplicării principiului publicităţii materiale în speţă.

3. În mod greşit, instanţa de apel a analizat presupusa buna-credinţă a pârâţilor şi a aplicat principiul publicităţii materiale, în raport de dispoziţiile art. 31 din Legea nr. 7/1996, aşa cum a fost modificată de Legea nr. 247/2005 republicată.

Instanţa de apel reţine în mod neechivoc că momentul la care se analizează buna sau reaua-credinţă a pârâţilor este momentul înregistrării cererii de înscriere a dreptului de proprietate.

Pentru a stabili dacă pârâţii sunt de buna credinţă sau nu, instanţa se raportează la dispoziţiile art. 31, fost 34 din Legea nr. 7/1996, aşa cum a fost modificată de Legea nr. 247/2005 republicată, dispoziţii sensibil mai favorabile acestora, comparativ cu vechea formă a art. 34, comparaţie, de altfel, expres făcută şi de către instanţa de apel.

Stabilirea aspectului ce s-a dovedit esenţial în cauză, respectiv buna-credinţă a pârâţilor (element fundamental al teoriei publicităţii materiale) s-a făcut însă în mod nelegal, cu încălcarea dispoziţiilor art. 1 C. civ. vechi.

Astfel, forma modificată a art. 34, devenit art. 31 din Legea nr. 7/1996, a fost introdusă prin Titlul XII din Legea nr. 247/2005, publicată în M.Of. nr. 653 din 22 iulie 2005 şi intrată în vigoare la 25 iulie 2005.

Or, analizând data la care pârâţii au cumpărat terenurile în discuţie, au formulat de cerere de întabulare şi obținut intabularea dreptului de proprietate, prin raportare la momentul stabilit chiar de instanţa de apel, pentru analiza bunei-credinţe, respectiv cererea de intabulare, fără excepţie, pârâţii au cumpărat, au formulat de cerere de întabulare şi au obţinut întabularea înainte de intrarea în vigoare a modificărilor la Legea nr. 7/1996, stabilite prin Legea nr. 247/2005, motiv pentru care, sub nicio formă, analiza bunei-credinţe a pârâţilor nu se putea realiza prin prisma prevederilor art. 34 modificat, devenit art. 31 din Legea nr. 7/1996, intrat în vigoare abia la 25 iulie 2005.

Aşadar, instanţa de apel stabileşte buna-credinţă a pârâţilor, în temeiul unor criterii inaplicabile, stabilite printr-un text de lege care nu poate retroactiva la momentul relevant pentru analiză.

Cum buna-credinţă pârâţilor a constituit un aspect esenţial pentru pronunţarea soluţiei atacate, iar considerentele instanţei de apel se dovedesc a fi pronunţate cu încălcarea principiului neretroactivităţii legii, urmând a fi înlăturate, se poate constata că lipseşte o analiză pe fondul cauzei, care să fie plasată în limite legale, motiv pentru care se impune casarea deciziei atacate.

În acest context, trebuie reţinut că însăşi teoria beneficiului material al publicităţii imobiliare se întemeiază pe modificările aduse Legii nr. 7/1996 de Legea nr. 247/2005, ceea ce face ca aplicarea propriu-zisă la speţa să intre în conflict cu acţiunea în timp a legii civile.

4. În mod greşit instanţa reţine buna-credinţă a pârâţilor.

Analizând atitudinea subiectivă a pârâţilor, chiar şi în raport de dispoziţiile art. 34 din Legea nr. 7/1996 şi de principiile generale care guvernează conceptul bunei-credinţe, se constată că pârâţii au fost de rea-credinţă la momentul cumpărării imobilului şi, implicit, la momentul intabulării în C.F..

Ignorând cu desăvârşire motivul de apel care viza acest aspect, instanţa de apel reţine eliptic că nu s-a făcut dovada relei-credinţe a pârâţilor.

Or, pârâţii au fost de rea-credinţă, cât timp au luat cunoştinţă, în mod nemijlocit, din cuprinsul titlului vânzătoarei, că aceasta a cumpărat şi a deschis C.F. fără a verifica evidenţele de publicitate imobiliară.

Astfel, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 04 decembrie 2003, încheiat între S.I. şi D.D., cumpărătoarea D. arată expres că înţelege să cumpere fără a face verificări în evidentele de publicitate imobiliară.

În şedinţă publică, D.D., angajată la acea epocă într-un Birou Notarial, a arătat că a ales să procedeze astfel în mod perfect conştient, justificând prin aceea că judecătoria era, la acel moment, în reorganizare, iar relaţiile erau mai dificil de obţinut.

Pârâţii au acceptat, aşadar, să cumpere de la un vânzător care dobândise terenul fără a face nicio verificare cu privire la situaţia juridică a acestuia şi fără a face ei înșiși verificarea respectivă, pe deplin conştienţi că imobilul era intabulat într-o C.F. deschisă nelegal, fără verificarea vechilor evidente de publicitate imobiliară.

Prin urmare, teoria beneficiului publicităţii materiale nu îşi găseşte aplicarea, fie şi numai pentru faptul ca nu se poate retine buna-credinţă a pârâţilor la dobândirea parcelelor din care este compus terenul proprietatea reclamantei.

5. Aprecierile instanţei de apel privitoare la ipotetica pasivitate a recurentei sunt lipsite de temei legal, constituind simple afirmaţii lipsite de bază şi relevanţă juridică.

Instanţa de apel confirmă argumentul tribunalului, reţinând că recurenta ar fi rămas în pasivitate, nefăcând demersuri pentru deschiderea unei cărţi funciare timp de 8 ani, interval substanţial în care a dat posibilitatea creării altei aparenţe de drept. Considerentele instanţei de apel rămân însă la acest stadiu, nefiind indicată relevanţa acestui aspect prin raportare la vreun text de lege.

Prin definiţie, pasivitatea în exercitarea dreptului de proprietate este sancţionată civil prin intermediul instituţiei prescripţiei achizitive, ceea ce nu este cazul în speţă.

În altă ordine de idei, susţinerea este lipsită de temei. Recurenta a efectuat procedura de publicitate imobiliară reglementată la acea vreme, în chiar ziua cumpărării.

Intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996 nu a instituit nicio obligaţie în ceea ce îi priveşte, neexistând nici măcar vreo normă de recomandare cu privire la vreun termen în care ar trebui deschisă C.F.

Din contră, art. 58 din Legea nr. 7/1996 (forma de la intrarea în vigoare) prevedea expres că înscrierile făcute în conformitate cu actele normative în vigoare, în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni, înainte de intrarea în vigoare a legii, îşi vor produce şi după această dată efectele prevăzute.

De altfel, instanţa de fond a reţinut acest aspect, precum şi faptul că, în conformitate cu dispoziţiile art. 54 din lege, întocmirea unei cărţi funciare pentru un imobil care nu a mai fost cuprins în altă C.F. se face avându-se în vedere situaţia dreptului de proprietate, verificându-se şi informaţiile existente în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni.

III. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. civ.:

Decizia este pronunţată cu încălcarea dreptului de proprietate al recurentei, garantat şi protejat de art. 480 C. civ. vechi, art. 44 din Constituţie şi art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la C.E.D.O.

În particular, pârâţii P.R. şi P.E. deţin, în prezent, care, conform actelor, este în suprafaţă de 1.155,21 mp

În fapt, parcela respectivă include şi suprafaţa de 500 mp, proprietatea societății, al cărei proprietar iniţial a fost C.R., suprafaţă care nu a fost cumpărată niciodată de D.D. şi nici parcelată şi vândută pârâţilor.

Conform raportului de expertiză, această suprafaţă de 500 mp, actualmente proprietatea pârâţilor P.R. şi P.E., fiind marcată cu galben în anexa 2 la raport, pct. a-b-c-d (fila nr. 9 din raport, penultimul paragraf).

În consecinţă, urmează a se reţine că, în ceea ce priveşte suprafaţa de 500 mp,( marcată cu galben în anexa 2 la raport, pct. a-b-c-d.), recurenta are un titlu de proprietate, iar deţinătorii P.R. şi P.E. nu au niciun titlu de proprietate.

In aceste condiţii, nu se mai pune problema comparării de titluri, fiind evident că cei doi pârâţi stăpânesc fără niciun drept suprafaţa respectivă, fiind obligaţi să o lase reclamantei în deplină proprietate şi posesie.

Intimații R.P. și R.R. au formulat întâmpinare la data de 22 mai 2014, prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, motivând, în esență, că expunerile formulate de recurentă privind încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 295 C. proc. civ. nu se pot încadra în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât hotărârea pronunțată respectă dispozițiile imperative ale art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Intimații au mai arătat că acordarea preferinței titlului dobânditorilor de bună-credință care și-au înscris primii dreptul în C.F. apare ca o consecință a stabilității circuitului civil.

Intimații A.V. și A.C. au formulat întâmpinare la data de 6 iunie 2014, prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, motivând că au cumpărat bunul imobil cu bună-credință, la data achiziționării având convingerea fermă că D.D. este adevăratul proprietar.

Intimatul D.A. a formulat întâmpinare la data de 10 iunie 2014, prin care a solicitat respingerea recursului ca inadmisibil, urmare a admiterii excepției de ordine publică invocată la data 25 noiembrie 2013, sau ca nefondat, motivând că principiul publicității materiale este o veritabilă excepție de la regulile nemo dat quod non habet și resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, iar reclamantă ignoră efectul achizitiv al înscrierilor drepturilor reale imobiliare în C.F..

Intimații P.M. şi P.V., precum și P.M. şi P.A.M. au formulat întâmpinare la data de 17 iunie 2014, prin care au solicitat respingerea recursului ca neîntemeiat, invocând aplicabilitatea în cauză a principiului publicității materiale.

Intimatul O.C.P.I. Ilfov a formulat întâmpinare la data de 17 iunie 2014, prin care a solicitat menținerea sentinței civile nr. 963 din 27 aprilie 2012 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, iar, în cazul admiterii recursului promovat în cauză, admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a acestei instituții.

Intimații C.A. şi C.P., O.C.Ş. şi O.R.D., precum și L.N. au formulat întâmpinare la data de 12 iunie 2014, prin care au solicitat respingerea recursului ca neîntemeiat, expunând, de asemenea, considerații privind aplicabilitatea în cauză a principiului publicității materiale.

Intimata com. Mogoșoaia a formulat întâmpinare la data de 16 iunie 2014, solicitând respingerea recursului ca neîntemeiat, în considerarea faptului că nu ar fi îndeplinite în cauză condițiile pentru antrenarea răspunderii civile delictuale.

Intimata D.D. a formulat întâmpinare la data de 10 iunie 2014, solicitând respingerea recursului ca nefondat, menționând că a dobândit un teren în regim de C.F., procedând la verificarea actelor ce au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare a lui Ș.I., având încredere în verificările făcute de instituțiile publice.

În etapa procesuală a recursului, nu a fost solicitată proba cu înscrisuri noi, în condițiile art. 305 C. proc. civ.

Analizând recursul formulat, în raport de criticile menţionate, Înalta Curte apreciază că acesta este fondat, pentru următoarele considerente:

Un prim aspect esențial în cauza dedusă judecății este acela al stabilirii cadrului legal în care părțile litigante își dispută drepturile de proprietate asupra aceluiași imobil.

Or, din acest unghi, trebuie reținut că recurenta a dobândit dreptul de proprietate în temeiul unui act translativ de proprietate cu titlu oneros încheiat la epoca existenței sistemului de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare, iar intimații au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului litigios în sistemul cărților funciare.

Astfel, din perspectiva motivelor de recurs, prin care se invoca absența motivării sau motivarea necorespunzătoare a deciziei recurate, precum și inaplicabilitatea teoriei publicității imobiliare, instanța de recurs reține următoarele:

Prima instanță a stabilit, ca premisă a silogismului judiciar, că, pentru ipoteza în care titlurile de proprietate provin de la același autor, doctrina şi jurisprudenţa au consacrat regula preferinţei titlului care a îndeplinit mai întâi formalităţile de publicitate imobiliară, dezlegare însușită de instanța de apel.

Totuși, deși instanța de apel apreciază că au fost corect confirmate de prima instanță susținerile reclamantei privind aplicarea criteriilor de preferință consacrate de doctrina și practica judiciară în materia acțiunii în revendicare imobiliare prin compararea titlurilor, pare că este de acord cu paralizarea acestei acțiuni prin existența bunei-credințe în persoana subdobânditorilor, atitudine subiectivă care este evaluată însă exclusiv din perspectiva conținutului cărții funciare.

În plus, după expunerea teoriei bunei-credințe de C.F., instanța de apel statuează că criteriul decisiv pe baza căruia se realizează compararea titlurilor de proprietate înfăţişate de părți şi se stabilește preferabilitatea titlului unei parți îl reprezintă îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară, considerând, în litigiul dedus judecății, că trebuie acordată prevalență celui care și-a înscris dreptul de proprietate în C.F. cu prioritate, chiar dacă data actului de dobândire este ulterioară datei celuilalt titlu de proprietate și că se aplică, în cauză, principiul opozabilității consacrat de art. 27 din Legea nr. 7/1996.

Mai mult, instanța de apel consideră că prima instanţă a valorificat în mod corespunzător teoria validității aparenței, deoarece, pe de o parte, pârâţii sunt dobânditori de buna-credință, întemeindu-se pe conținutul cărții funciare, la data cumpărării imobilului in litigiu, și, pe de altă parte, prin înscrierea dreptului lor în C.F., dreptul de proprietate devine opozabil terților, chiar şi dobânditorului al cărui titlu are data anterioară.

Acesta fiind contextul procesual al litigiului dedus judecății și argumentele concurente expuse de instanța de apel, trebuie realizate câteva clarificări teoretice.

Principiul publicității materiale este acea regulă potrivit căreia, în afara îngrădirilor și excepțiilor legale, cuprinsul cărților funciare se consideră exact în folosul acelora care și-au înscris vreun drept real în C.F., dobândit printr-un act juridic cu titlu oneros, dacă, în momentul înscrierii dobândirii dreptului, nu a fost notată în C.F. vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă, din înscrisurile și documentele cu care se întregește C.F., nu rezultă această inexactitate.

Principiul priorității înscrierilor este acea regulă, potrivit căreia, în afara excepțiilor prevăzute de lege, cel care și-a înregistrat primul cererea de înscriere în C.F. a unui drept tabular va fi socotit adevăratul titular al dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la data dobândirii lui, același drept sau alt drept concurent fusese atribuit de același autor în folosul altuia.

Ca principii fundamentale ale sistemului de publicitate materială, bazat pe C.F., cu deplină autonomie, cele două reguli de C.F., care presupun un conflict de drepturi și operează, în principiu, numai în folosul terților de bună-credință care au dobândit un drept prin act juridic cu titlu oneros, nu se confundă, întrucât principiul priorității privește un conflict între terții care au dobândit cu bună-credință un drept real de la același autor și având în genere același obiect, în care, prin ipoteză, autorul comun, vânzătorul, a fost adevăratul titular al dreptului transmis sau constituit, dimpotrivă, principiul publicității materiale presupune un conflict între antecesorul tabular și avânzii săi cauză succesivi, deci, un conflict între adevăratul proprietar (verus dominus) și cei care au dobândit fără cauză legitimă un drept care s-a transmis ori constituit succesiv prin acte juridice consecutive.

Principiul priorității presupune, deci, un conflict de drepturi valabil dobândite, însă ireconciliabile, în timp ce publicitatea materială vizează un conflict între adevăratul proprietar și proprietarul aparent.

Este important de precizat că cele două principii diferă și sub aspectul condițiilor de aplicare, întrucât, în cazul principiului priorității, buna-credință a terțului achizitor trebuie să existe la data încheierii actului, cu antecesorul comun (art. 27 alin. (5)), pe când, în ipoteza prevăzută de articolul 31, buna-credință a terțului subdobânditor se raportează la data înregistrării cererii sale de înscriere (art. 31 alin. (2), art. 37).

Cât privește efectele juridice, principiul priorității asigură, în principal, rezolvarea conflictului de drepturi în folosul terțului dobânditor de bună-credință și cu titlu oneros care și-a înscris primul dreptul real concurent în C.F., în timp ce publicitatea materială servește la dobândirea unui drept tabular, chiar dacă cel care l-a conferit nu este adevăratul său titular.

În lumina acestor considerente teoretice, se poate observa că instanța de apel nu tranșează în mod coerent care sunt regulile aplicabile în cauză, expunând un raționament în care argumentele a fortiori se amestecă în diverse planuri, fiind contradictorii, ceea ce determină imposibilitatea exercitării controlului judiciar, din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ. (când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii), invocat de recurentă, devenind incident motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. (când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii sau străine de natura pricinii).

În dreptul intern, art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. consacră obligativitatea motivării hotărârilor judecătorești, motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. enunțând viciile pe care le poate conține o hotărâre judecătorească sub aspectul motivării, ce constituie tot atâtea aspecte de nelegalitate.

Din perspectivă convențională, art. 6 parag. 1 al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului instituie, ca o garanție a procesului echitabil, motivarea hotărârilor judecătorești.

În acest sens, exigența motivării hotărârilor judecătoreşti, care contribuie la garantarea respectării principiului bunei administrări a justiţiei, impune oricărei instanţe obligaţia de a proceda la un examen efectiv al motivelor, argumentelor şi propunerilor de probe prezentate de părţi și de a indica suficient de clar motivele pe care s-a sprijinit pentru a tranşa litigiul.

Astfel, deși este corectă susținerea intimaților din întâmpinările formulate, că această exigenţă nu poate fi întotdeauna înţeleasă ca impunând formularea unui răspuns detaliat pentru fiecare argument al părţilor, dacă o parte litigantă invocă în scris un argument suficient de clar şi de precis, pe deasupra susţinut de probe şi de natură să aibă o incidenţă asupra soluţiei ce urmează să fie pronunţată în respectivul litigiu, este necesar ca instanţa să analizeze acest argument şi să formuleze un răspuns explicit şi specific.

În plus, cerinţa motivării hotărârii judecătoreşti prezintă o importanţă particulară dacă argumentul invocat poate avea o incidenţă decisivă asupra obiectului litigiului sau dacă sensul dispoziţiei legale care trebuie aplicată este ambiguu sau imprecis.

În contextul acestor garanții procesuale, se poate observa că instanța de apel nu răspunde argumentelor esențiale ale reclamantei, determinante pentru soluționarea cauzei, neputându-se decela care sunt argumentele decisive care au determinat deznodământul judiciar criticat de către recurentă, vătămare procesuală care nu poate fi înlăturată decât prin casarea hotărârii recurate și rejudecarea apelului.

Astfel, în apel, nu se realizează o analiză particulară a cauzei deduse judecății, în sensul că nu se analizează în mod concret situația concursului dintre titularul unui drept real, care şi-a transcris în mod legal acest drept în registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni şi cel care şi-a înscris dreptul de proprietate asupra aceluiași imobil în noul sistem de publicitate imobiliară, cel al cărților funciare și nu se examinează dispozițiile art. 58, 59 din Legea nr. 7/1996 (forma inițială, existentă la data intrării în vigoare, actualele articole 37, 38).

Mai mult, deși prima instanță vehiculează în mod esențial principiul publicității materiale și respinge teza inaplicabilității acestuia în litigiul dedus judecății, din considerente ce țin de principiul stabilității circuitului civil și de buna-credință a cumpărătorilor subsecvenți, instanța de apel pare că valorifică principiul priorității înscrierilor în C.F., deși drepturile invocate sunt dobândite în sisteme de publicitate distincte, nerăspunzând motivului de apel prin care se invocă inaplicabilitatea teoriei privind beneficiul publicității materiale a cărților funciare.

În acest cadru, instanța de recurs apreciază că, numai după ce se va stabili care este situația juridică a titularului unui drept real transcris în registrul de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare, dar neînscris în C.F., dacă acțiunea în revendicare mai poate fi un mijloc de apărare a dreptului de proprietate transcris într-un astfel de registru, vătămat prin înscrierea sa ulterioară în C.F. și dacă se poate aplica principiul publicității materiale în cazul revendicării unui imobil dobândit sub imperiul vechiului sistem de publicitate imobiliară și pentru care, ulterior, s-a deschis C.F. pe numele altor persoane, deci, în cazul concursului între persoane care și-au dobândit drepturile de proprietate în sisteme de publicitate imobiliară diferite, se va putea trece la analiza atitudinii subiective a subdobânditorilor cu titlu oneros, în raport de dispozițiile Legii nr. 7/1996, cu privire la care se va stabili acțiunea lor în timp, precum și la analiza incidenței în cauză a prescripției invocată de intimați.

În ceea ce privește buna-credință, aceasta trebuie cercetată prin raportare la elementele concrete ale speței, iar nu printr-o interpretare generală și abstractă, elemente relative la obligațiile ce incumbau părților interesate, dar și autorităților implicate, cu privire specială asupra titularului obligației legale de verificare sau conversie a datelor din registrul de transcripțiuni și inscripțiuni, după înființarea cărților funciare, asupra păstrării a două roluri fiscale pentru același imobil, eliberării de certificate fiscale neconforme cu realitatea, se va evalua atitudinea intimatei D.D. și în ce măsură renunțarea expresă a acesteia la cercetarea registrului de transcripțiuni și inscripțiuni poate avea vreo influență asupra titlului său și asupra bunei-credințe a terților subdobânditori, aceasta după ce se va tranșa dacă este aplicabil în cauză principiul publicității materiale sau cel al priorității înscrierilor, cu distincțiile deja expuse sub aspectul condițiilor de aplicare și al efectelor juridice pe care acestea le presupun.

În același sens, va trebui distins între buna-credință și teoria validității aparenței în drept (error communis facit ius) în regimul de C.F., în măsura în care s-ar putea considera că terțul dobânditor de bună-credință și cu titlu oneros s-ar fi aflat într-o eroare comună și invincibilă cu privire la titlu juridic al autorului său.

Toate aceste argumente făcând parte din categorii juridice distincte este necesar să primească un răspuns specific şi explicit din partea instanței de trimitere.

Asupra celui de-al treilea motiv de recurs, prin care se critică faptul că instanțele de fond nu au analizat situația juridică particulară a suprafeței de teren de 500 mp, în prezent, proprietatea lui P.R. și P.E., despre care recurenta afirmă că nu a fost niciodată cumpărată de intimata D.D., și nici parcelată sau vândută pârâților, instanța de recurs îl consideră fondat, întrucât, din examinarea considerentelor deciziei recurate, nu rezultă că instanța de apel s-ar fi pronunțat asupra acestui motiv de apel, ce constituia o critică distinctă și esențială pentru dezlegarea corectă și integrală a apelului dedus judecății.

Din moment ce un argument esențial pentru dezlegarea cauzei merită un răspuns din partea instanței învestită cu soluționarea litigiului şi în condiţiile în care hotărârea litigioasă nu conţine niciun răspuns, trebuie decelat dacă omisiunea instanței de apel poate fi în mod rezonabil interpretată ca o respingere implicită sau acest argument a fost pur și simplu neglijat. Cum acest argument pare distinct de celelalte argumente invocate, instanța de recurs apreciază că se impune luarea sa în considerare și expunerea considerentelor legale ce vor întemeia admiterea sau respingerea lui.

Reținând că dreptul de acces la un tribunal, ca o componentă materială a dreptului la un proces echitabil, reglementat de art. 6 al Convenției, presupune a se răspunde fiecărui capăt de cerere cu care instanța a fost învestită prin efectul introducerii cererii de chemare în judecată, iar motivarea hotărârilor judecătorești este o garanție procesuală impusă de acest articol, rezultă că instanța de apel nu a respectat aceste garanții procesuale, astfel încât se impune, și din această perspectivă, casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare.

Cum instanța de recurs nu poate și nu trebuie să speculeze la acest moment procesual asupra rezultatului litigiului dedus judecății, este însă necesar să sublinieze că, în raport de soluția pronunțată asupra apelului reclamantei, în rejudecare, se vor repune sau nu în discuție cererile reconvenționale și cererile de chemare în garanție formulate de pârâți, cu respectarea tuturor garanțiilor impuse de un proces echitabil.

Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de reclamanta SC Y.S.B.N.I. SRL împotriva Deciziei nr. 315/A din 09 decembrie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie; va casa parţial decizia recurată şi va trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.

Reținând că soluţia privind anularea, ca netimbrată, a cererilor de intervenţie formulate de intervenienţii C.S. şi C.N.F. nu a fost criticată, nefiind supusă cenzurii instanței de recurs, aceasta va fi menținută.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta SC Y.S.B.N.I. SRL împotriva Deciziei nr. 315/A din 09 decembrie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Casează parţial decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.

Menţine soluţia privind anularea, ca netimbrată, a cererilor de intervenţie formulate de intervenienţii C.S. şi C.N.F.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 5 noiembrie 2014.

← ICCJ. Decizia nr. 3034/2014. Civil		ICCJ. Decizia nr. 3039/2014. Civil. Acţiune în revendicare.... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

ICCJ. Decizia nr. 3026/2014. Civil. Revendicare imobiliară. Contestaţie în anulare - Fond ICCJ. Decizia nr. 3033/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs ICCJ. Decizia nr. 3034/2014. Civil ICCJ. Decizia nr. 3039/2014. Civil. Acţiune în revendicare. Recurs ICCJ. Decizia nr. 3041/2014. Civil. Expropriere. Recurs ICCJ. Decizia nr. 3051/2014. Civil. Conflict de competenţă. Fond ICCJ. Decizia nr. 3056/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs