ICCJ. Decizia nr. 643/2013. Civil. Rezoluţiune contract. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 643/2013
Dosar nr. 5268/296/2010
Şedinţa publică din 19 februarie 2013
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin Sentinţa nr. 962/LC din 28 iunie 2011 Tribunalul Satu Mare, secţia comercială şi contencios administrativ, a respins acţiunea comercială formulată de reclamanta SC A.G.I.G. SRL, în contradictoriu cu pârâţii S.S.G. şi S.M.L.
A respins capetele de cerere 1, 2, 3 formulate pe cale principală din acţiunea reconvenţională.
A admis capetele de cerere 1, 2, 3, 4, 5 formulate pe cale subsidiară din acţiunea reconvenţională de către pârâţii S.S.G. şi S.M.L., în contradictoriu cu reclamanta SC A.G.I.G. SRL şi în consecinţă:
A constatat că pârâţii S.S.G. şi S.M.L. au făcut o ofertă reală, prin executor judecătoresc conform procesului-verbal din 14 mai 2010 şi validează plata diferenţei de preţ în sumă de 124.524 RON cu TVA 19% inclus, consemnată la B.R.D.
A constatat nulitatea clauzelor prevăzute la art. 7 şi art. 13.4 din antecontractul de vânzare-cumpărare din 31 octombrie 2007.
A dispus obligarea reclamantei să se prezinte la un notar public pentru perfectarea vânzării cu privire la imobilul - casă P+M şi teren în suprafaţă de 411 mp., situat în mun. Satu Mare, str. D., înscris în C.F. nr. x provenită prin conversie din C.F. nr. y Satu Mare cu nr. cadastral x şi y, precum şi cu privire la cota parte din spaţiile comune, dobândite prin cumpărare de către pârâţii-reclamanţi, în sens contrar prezenta hotărâre va ţine loc de act autentic apt de intabulare.
A obligat reclamanta să predea pârâţilor documentaţia construcţiei.
A obligat reclamanta să readucă în imobil bunurile pârâţilor.
A obligat reclamanta să plătească pârâţilor cu titlu de cheltuieli de judecată suma de 9.169,35 RON, reprezentând contravaloarea onorariului avocaţial şi taxe judiciare de timbru.
A disjuns capătul nr. 6 din cererea formulată pe cale subsidiară din acţiunea reconvenţională de către pârâţii S.S.G. şi S.M.L. în contradictoriu cu reclamanta SC A.G.I.G. SRL şi a fixat termen de judecată pentru soluţionarea acestuia la data de 11 octombrie 2011.
A respins restul pretenţiilor reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că, între reclamantă SC A.G.I.G. SRL, în calitate de promitentă-vânzătoare şi pârâţii S.S.G. şi S.M.L., în calitate de promitenţi-cumpărători a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 31 octombrie 2007.
Potrivit prevederilor art. 2 al antecontractului de vânzare-cumpărare, obiectul acestuia constă în obligaţia promitenţilor-cumpărătorilor de a cumpăra, corelativ obligaţiei reclamantei de a vinde imobilul - teren şi casă construită "în alb" - evidenţiat în C.F. nr. z, conform planului de situaţie, imobil care urma să fie edificat pe str. D. din municipiul Satu Mare, în complexul rezidenţial "G.P.", urmând a fi transmis către promitenţii-cumpărători şi dreptul de proprietate asupra cotei-părţi aferente din spaţiile comune.
Potrivit prevederilor art. 3.1. preţul de vânzare-cumpărare a fost stabilit la suma de 67.000 euro, sumă la care se adaugă taxă pe valoarea adăugată, plătibilă în RON la cursul de referinţă B.N.R. din ziua efectuării plăţii, iar modalitatea de eşalonare a preţului contractului a fost convenită în anexa "A" la antecontractul de vânzare-cumpărare.
La data de 16 noiembrie 2007 pârâţii au solicitat efectuarea unei extensii cu privire la imobilul pe care s-au obligat să-l cumpere, extensie care consta în mărirea suprafeţei living-ului şi a sufrageriei, construirea unui garaj, precum şi modificarea poziţionării bucătăriei, fapt ce a presupus şi modificarea poziţionării instalaţiei de apă, încălzire şi gaz, montarea de uşi interioare şi a coşului de fum.
Raportat la atitudinea pârâţilor, ulterior parcurgerii procedurii prealabile prevăzute de art. 7201 C. proc. civ., reclamanta a promovat prezenta acţiune în rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, iar ulterior introducerii prezentei acţiuni judecătoreşti, pârâţii au consemnat diferenţa de preţ, respectiv suma de 29.801 euro la dispoziţia reclamantei.
Tribunalul Satu Mare a mai reţinut că, reclamanta nu şi-a executat obligaţiile contractuale asumate şi ca atare, cererea pentru rezoluţiune, în condiţiile în care reclamanta era culpabilă pentru neexecutarea în totalitate a contractului, este nefondată şi prin urmare, a fost respinsă, cu consecinţa respingerii capătului de cerere privind obligarea pârâţilor la plata de daune-interese compensatorii.
În ceea ce priveşte nulitatea clauzelor prevăzute la art. 7 precum şi ale art. 13.4 din antecontractul de vânzare-cumpărare din 31 octombrie 2007, s-au apreciat ca fiind abuzive, întrucât pe durata derulării contractului erau în vigoare dispoziţiile Legii nr. 469/2002 - abrogată la 30 iunie 2009 - potrivit căreia, clauzele abuzive şi nelegale vor fi înlăturate sau înlocuite.
Cu privire la capătul 3 de cerere din acţiunea reconvenţională subsidiară, instanţa a reţinut că, în temeiul principiului conversiunii actelor juridice civile, înscrisurile sub semnătură privată invocate au valoarea unor antecontracte de vânzare-cumpărare pentru că, deşi nu sunt prin ele însele apte de a transmite dreptul de proprietate, ele dau naştere în sarcina contractanţilor la obligaţia de a încheia în viitor contractul promis, în forma cerută de lege, ele constituind - ad probationem - dovada legală în ceea ce priveşte realizarea acordului de voinţe privind vânzarea-cumpărarea imobilului, cât şi cuantumului preţului şi efectuării plăţii acestuia.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta SC A.G.I.G. SRL, criticând soluţia pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Curtea de Apel Oradea, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, prin Decizia civilă nr. 25/C/2012-A din 20 martie 2012 a admis apelul declarat de reclamanta SC A.G.I.G. SRL, a schimbat în parte sentinţa atacată, în sensul că a respins capetele de cerere 2 şi 5 formulate pe cale subsidiară, din acţiunea reconvenţională, având ca obiect constatarea nulităţii absolute a clauzelor prevăzute la art. 7 şi la art. 13.4 din antecontractul de vânzare-cumpărare din 31 octombrie 2007 şi obligarea reclamantei la readucerea în imobil a bunurilor pârâţilor.
A menţinut restul dispoziţiilor sentinţei apelate şi a compensat cheltuielile de judecată în apel.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că apelul este fondat cu privire la capetele de cerere din acţiunea reconvenţională, vizând constatarea ca abuzive a clauzelor prevăzute la art. 7 şi art. 13.4 din antecontractul de vânzare-cumpărare.
În acest sens, clauzele contractuale contestate au fost asumate de către pârâţii, în condiţiile art. 969 C. civ., astfel că nu se poate reţine că ar produce un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 4 alin. (1) din Legea nr. 193/2000.
Capătul de cerere referitor la obligarea reclamantei de a readuce în imobil bunurile mobile ale pârâţilor s-a apreciat că este nefondat, întrucât din probele administrate în cauză rezultă că aceste bunuri nu au fost duse din imobil în altă parte, ci au fost depozitate în garajul ce face parte din imobilul din litigiu, urmând ca pârâţii, odată cu intrarea în posesia imobilului, să intre şi în posesia bunurilor mobile.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, reclamanta SC A.G.I.G. SRL Satu Mare a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, în sensul admiterii în totalitate a apelului şi a cererii de chemare în judecată.
Critica adusă deciziei atacate se referă în esenţă la faptul că, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre nelegală şi netemeinică, fiind dată cu aplicarea greşită a legii, în sensul că a nesocotit principiul disponibilităţii, precum şi faptul că nu ar fi reţinut valoarea probatorie a procesului-verbal de recepţie finală la terminarea lucrărilor din data de 5 septembrie 2008, acesta făcând dovada finalizării construcţiei, în stadiul prevăzut în antecontract.
Recurenta susţine că, instanţa de apel a acordat o valoare probatorie covârşitoare adresei nr. 20/2008, în comparaţie cu actul oficial al recepţiei la terminarea lucrărilor, respectiv procesul-verbal de recepţie finală din data de 5 septembrie 2008.
O altă critică se referă la faptul că, opinia instanţei de apel este greşită privind prevederile art. 3.3 din antecontract, având în vedere că părţile au stabilit un preţ al lucrărilor suplimentare, iar susţinerea pârâţilor, împărtăşită de instanţă, potrivit căreia, valoarea lucrărilor suplimentare a fost cuprinsă în preţul iniţial, nu este susţinută de probe în acest sens.
Mai susţine recurenta că, instanţa de apel a aplicat greşit legea, în ceea ce priveşte capătul de cerere referitor la temeinicia petitului ce viza pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, reţinându-se, în mod eronat, plata integrală a preţului de către intimaţi.
Recurenta consideră că, instanţele au reţinut greşit faptul că utilităţile nu au fost finalizate, iar referitor la termenul de transmitere a posesiei, despre care instanţa de apel susţine că nu a fost respectat este de asemenea nefondat, întrucât reclamanta apreciază că şi-a îndeplinit, toate obligaţiile contractuale, iar transmiterea posesiei asupra bunului imobil ce face obiectul prezentului contract s-a realizat la data de 1 octombrie 2008, pe baza unui proces-verbal de predare-primire.
Ultima critică vizează faptul că, instanţa de apel nu a analizat întrunirea cumulativă a condiţiilor de angajare a răspunderii civile contractuale a intimaţilor, aceştia aflându-se în culpă prin nerespectarea obligaţiei de plată a preţului contractului.
Analizând criticile aduse deciziei atacate în raport de temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că acestea sunt nefondate, urmând ca recursul reclamantei SC A.G.I.G. SRL Satu Mare să fie respins, pentru următoarele considerente:
Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., priveşte aplicarea greşită a legii, iar prin prisma acestui motiv recurenta a reluat susţinerea, potrivit căreia, instanţa de apel a nesocotit principiul disponibilităţii şi nu a reţinut valoarea probatorie a procesului-verbal de recepţie finală la terminarea lucrărilor din data de 5 septembrie 2008.
Astfel, obiectul cauzei, aşa cum a fost formulat în acţiunea introductivă, a fost rezoluţiunea judiciară a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 31 octombrie 2007, pentru neexecutarea obligaţiei de plată a diferenţei de preţ, restabilirea situaţiei anterioare şi obligarea pârâţilor la daune compensatorii pentru prejudiciul cauzat prin executarea necorespunzătoare a obligaţiei de plată, în cuantum de 20.200,25 euro potrivit art. 7.2 din antecontract.
În acest sens, instanţa nefiind sesizată să se pronunţe cu privire la executarea altor obligaţii în afara celor derivate din antecontract şi nefiind prezentat niciun document care să facă dovada asumării de către intimaţi a altor obligaţii, în afara celor asumate prin antecontract, se constată că aceasta, în mod corect s-a raportat la obligaţiile care derivau din antecontract, neputându-i-se reproşa că a luat în considerare obligaţii care exced antecontractului de faţă.
În respectarea principiului disponibilităţii, în mod legal instanţa s-a pronunţat numai asupra capetelor de cerere formulate şi s-a raportat la obligaţiile reciproce asumate de părţi prin antecontractul de vânzare-cumpărare, subliniind care au fost obligaţiile contractuale şi modul în care fiecare parte şi-a executat obligaţiile asumate prin antecontract, potrivit probatoriilor administrate în cauză.
În ceea ce priveşte critica referitoare la faptul că, instanţa de apel a acordat o valoare probatorie covârşitoare adresei nr. 20/2008, prin care reclamanta comunica pârâţilor faptul că, imobilul în litigiu a ajuns la un stadiu avansat de finalizare şi că ignoră forţa probatorie a procesului-verbal de recepţie finală din data de 5 septembrie 2008, se constată că aceasta este nefondată, întrucât între părţi, nici la data de 1 octombrie 2008 şi nici ulterior, nu a fost încheiat un proces-verbal de predare-primire, semnându-se la data de 28 aprilie 2008 doar un proces-verbal de predare-primire a două chei de acces, iar termenul de "recepţie" reglementat prin H.G. nr. 273/1994 este aplicabil investitorului, în timp ce termenul de "recepţie" utilizat în antecontract, semnifică predarea-primirea casei către cumpărător.
De menţionat în acest context că interpretarea probelor revine instanţei de apel în considerarea caracterului devolutiv al acestei căi de atac, fiind exclusă examinarea deciziei recurate din această perspectivă
În conformitate cu motivele prevăzute de art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ. care privesc legalitatea şi nu temeinicia deciziei recurate.
Referitor la critica privind prevederile art. 3.3 din antecontract, potrivit căreia, părţile au stabilit un preţ al lucrărilor suplimentare, iar instanţa de apel a apreciat, în mod greşit că, valoarea lucrărilor suplimentare a fost cuprinsă în preţul iniţial, se constată că nu are suport legal, având în vedere că, prin această clauză s-a convenit, că, costurile pentru modificările adiţionale solicitate se vor stabili de comun acord printr-o anexă la prezentul antecontract şi se vor achita integral la data comenzii lucrărilor de construcţie. Sub acest aspect s-a argumentat corect că la dosarul cauzei nu există nicio comandă suplimentară ulterioară semnării antecontractului şi nici nu s-a încheiat o anexă în acest sens, astfel încât în mod justificat instanţele au stabilit că în preţul imobilului nu a fost inclus şi costul lucrărilor suplimentare.
Critica referitoare la faptul că, instanţa de apel a aplicat greşit legea, în ceea ce priveşte capătul de cerere ce viza pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, se constată că este de asemenea nefondată.
Astfel, în raport de faptul că pârâţi-reclamanţi S.S.G. şi S.M.L. au achitat în întregime preţul imobilului, prevăzut în antecontractul de vânzare-cumpărare, în mod corect instanţa de fond a dispus obligarea reclamantei SC A.G.I.G. SRL la semnarea unui contract autentic de vânzare-cumpărare, în caz contrar hotărârea ţinând loc acestui contract.
În ceea ce priveşte susţinerea recurentei, potrivit căreia, instanţele au reţinut greşit faptul că racordarea imobilului la utilităţi.cădea în sarcina sa, se constată că este nefondată, întrucât, instanţa de apel a avut în vedere anexa B, unde la "Observaţii" s-a prevăzut expres că "infrastructura pentru branşare/racordare la utilităţi este disponibilă, însă costurile de branşare/racordare la utilităţi sunt suportate de cumpărători".
Referitor la susţinerea recurentei, potrivit căreia, termenul de transmitere a posesiei asupra bunului imobil ce face obiectul prezentului contract s-a transmis, efectiv la data de 1 octombrie 2008, pe baza unui proces-verbal de predare-primire, se constată că este nefondat, având în vedere că, într-adevăr, potrivit art. 4.2 din antecontract, transmiterea posesiei urma să aibă loc la data de 1 octombrie 2008 pe baza unui "proces-verbal de predare-primire", obligaţie reglementată de dispoziţiile art. 1313 - 1316 C. civ., însă recurenta a comunicat intimaţilor, abia în anul 2009 faptul că, este de acord cu finalizarea tranzacţiei, dar a pretins peste preţul din antecontract suma de 21.000 euro, fără a emite factură în acest sens, ci doar comunicând cele două facturi proformă din 30 martie 2009 şi 18 martie 2009, însă fără a fi însoţite de un deviz prealabil acceptat şi de pârâţi, sau vreun act care să justifice aceste pretenţii.
Astfel, în condiţiile în care, recurenta nu a emis factură pentru suma de 29.801 euro, diferenţa până la suma de 80.801 euro, ce mai era de achitat şi aceasta formulase prezenta acţiune, se constată că, în mod corect au procedat intimaţii, urmând procedura ofertei reale de preţ prin executorul judecătoresc, pentru a nu li se imputa faptul că se sustrag de la obligaţiile care le incubă.
În ceea ce priveşte critica referitoare la faptul că, instanţa de apel nu a analizat întrunirea cumulativă a condiţiilor de angajare a răspunderii civile contractuale a intimaţilor, aceştia aflându-se în culpă prin nerespectarea obligaţiei de plată a preţului contractului, se constată că nu poate fi primită, întrucât, rezoluţiunea unei convenţii nu s-ar putea dispune decât dacă neexecutarea obligaţiei îi este imputabilă exclusiv debitorului pârât, iar nu şi atunci când neexecutarea de către acesta a obligaţiei se datorează şi unei culpe concurente a reclamantului, culpă constând fie în neexecutarea propriei obligaţii contractuale, fie în formularea de pretenţii care exced celor stabilite la încheierea contractului, aspect ce justifică refuzul debitorului pârât de a executa obligaţia respectivă.
În acest context, instanţa de apel a reţinut corect că recurenta nu şi-a executat corespunzător obligaţiile, iar unele executându-le cu întârziere, raportat la obligaţiile asumate prin antecontract de către intimaţi, care şi-au îndeplinit propriile obligaţii, astfel că, pretenţiile care exced antecontractului şi obligaţiilor asumate, nu pot forma obiectul prezentei cauze.
Pentru aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. 1 C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC A.G.I.G. SRL Satu Mare, iar potrivit dispoziţiilor art. 274 din acelaşi cod, o va obliga să achite intimaţilor-pârâţi S.S.G. şi S.M.L. suma de 5.010,31 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, conform notei de cheltuieli aflată la dosarul de recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC A.G.I.G. SRL Satu Mare împotriva Deciziei civile nr. 25/C/2012-A din 20 martie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Oradea, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.
Obligă recurenta-reclamantă SC A.G.I.G. SRL Satu Mare să achite intimaţilor-pârâţi S.S.G. şi S.M.L. suma de 5.010,31 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 19 februarie 2013.
| ← ICCJ. Decizia nr. 639/2013. Civil. Contestaţie la executare.... | ICCJ. Decizia nr. 737/2013. Civil. Despăgubiri Legea... → |
|---|
