ICCJ. Decizia nr. 913/2014. Civil. Rezoluţiune contract. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 913/2014
Dosar nr. 9924/30/2008
Şedinţa publică de la 10 martie 2014
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Timiş, secţia a II-a civilă, la data de 18 decembrie 2008, reclamanta A.I.L. (fostă T.I.L.) a solicitat în contradictoriu cu pârâta SC C.I.E. SA, ca prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună: rezoluţiunea pe cale judecătorească a precontractului de cumpărare a unui teren, încheiat între părţi la data de 6 martie 2008 cu privire la imobilele situate în Timişoara, fără număr administrativ, înscrise în C.F. Timişoara, constând în teren pentru construcţia unui proiect imobiliar; obligarea pârâtei la restituirea sumei de 120.000 euro, depusă de reclamantă cu titlul de depozit de garanţie la B.V. Timişoara pentru precontractul mai sus amintit; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor pe care le-a efectuat cu proiectul ce face obiectul precontractului mai sus amintit, suma exactă urmând să o precizeze până la primul termen; cu cheltuieli de judecată.
Prin sentinţa civilă nr. 118 din 15 mai 2012, Tribunalul Timiş, secţia a II-a civilă, a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamantă.
Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut următoarele:
Acţiunea este neîntemeiată.
Între reclamanta pârâtă A.I.L. (fostă T.I.L.), în calitate de promitent cumpărător şi pârâta reclamantă SC C.I.E. SA, în calitate de promitent vânzător a fost încheiat în data de 6 martie 2008 precontractul de vânzare - cumpărare prin care pârâta reclamantă s-a obligat să vândă, iar reclamanta pârâtă să cumpere imobilul teren în suprafaţă de 6.781 mp situat în Timişoara, judeţul Timiş înregistrat în C.F. Timişoara, constând în teren pentru construcţia unui proiect imobiliar, cu preţul de 1.120.000 euro + T.V.A.
Părţile au mai stabilit încheierea până la data de 13 martie 2008 a unui contract de cont E., cu o bancă în care va fi depusă suma de 120.000 euro, ca un avans de cont din preţul de achiziţie, contract încheiat de părţi şi prin care promitentul vânzător avea obligaţia de a întocmi o serie de demersuri şi documente necesare încheierii contractului de vânzare - cumpărare, demers pentru care urma eliberarea sumei reprezentând avansul de cont.
Potrivit art. 969 alin. (1) C. civ., convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, textul legal consacrând principiul forţei obligatorii a contractului.
Prin urmare, contractul părţilor este guvernat de principiul forţei obligatorii, caracterizat prin obligaţia părţilor de a executa întocmai prestaţiile la care sau obligat, executarea trebuind să aibă loc la termenele şi în condiţiile stabilite prin contract şi prin executarea cu bună - credinţă a contractului conform art. 970 alin. (1) C. civ., aspect ce presupune o obligaţie de loialitate, de îndeplinire cu fidelitate a obligaţiilor pe care şi le-au asumat.
Nerespectarea acestui principiu de către una din părţi poate atrage desfiinţarea retroactivă acestuia şi repunerea părţilor în situaţia avută anterior încheierii contractului, prin sancţiunea rezoluţiuni, prevăzută de legiuitor în art. 1020 C. civ., conform căruia condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său.
Sancţiunea rezoluţiuni judiciare se impune a fi întotdeauna bine justificată, să se fundamenteze pe o neexecutare culpabilă însemnată a unei obligaţii ce a fost privită ca esenţială de părţi la încheierea contractului întrucât nu orice neexecutare sau executare parţială ori neconformă cu clauzele contractuale poate atrage incidenţa acestei sancţiunii.
În speţă, convenţiile au un caracter sinalagmatic, obligaţiile însuşite de părţi fiind reciproce şi interdependente, constatându-se că reclamanta pârâtă nu este îndreptăţit să solicite rezoluţiunea precontractului de vânzare - cumpărare în condiţiile în care aşa cum rezultă din probatoriul administrat, obligaţia asumată de pârâta reclamantă ca trebuind executată anterior încheierii contractului de vânzare - cumpărare, nu apare ca fiind o obligaţie neexecutată corespunzător care să fundamenteze rezoluţiunea.
Aşa cum rezultă din expertiza tehnică efectuată în speţă, există neconcordanţe între indicii tehnici propuşi în planurile acceptate de părţi la încheierea precontractului de vânzare cumpărare şi documentaţia P.U.D. aprobată prin H.C.L. din 29 iulie 2008, obţinut de pârâta reclamantă, în sensul că indicii tehnici din planuri au suprafaţa construită mai mare decât cea reglementată de P.U.D.-ul aprobat.
Aceste diferenţe însă, nu au însă o valoare foarte mare care să ducă la imposibilitatea edificării proiectului imobiliar pentru care scop a şi fost încheiat precontractul de vânzare - cumpărare.
Raportat la P.U.D. obţinut de pârâta reclamantă şi neagreat de reclamanta pârâtă, expertul constată că: se pot construi 132 de apartamente, acelaşi număr ca şi cele stabilite de planurile acceptate de părţi; sunt îndeplinite condiţiile privitoare la numărul parcărilor, câte o parcare pentru fiecare apartament, respectiv 132 de parcării ca şi numărul stabilit de planurile acceptate de părţi; sunt îndeplinite cerinţele minime pentru spaţiile verzi ca şi cele stabilite de planurile acceptate de părţi; este respectat numărul de planuri/etaje/niveluri ca şi numărul stabilit de planurile acceptate de părţi; suprafaţa maximă ce poate fi ocupată stabilită prin P.U.D. este de 40 %, valoare maximă permisă de lege astfel că valoarea stabilită de planurile acceptate de părţi este contrară legii, depăşind această limită.
Aceste constatări presupun că proiectul vizat de reclamanta pârâtă poate fi edificat cu unele mici modificării la detaliile tehnice, dar că nu pot fundamenta o rezoluţiune a precontractului deoarece ele nu afectează în esenţă scopul pentru care a fost încheiată convenţia.
Această interpretare este în concordanţă şi cu dispoziţiile contractuale însuşite de părţi care au şi prevăzut soluţia în cazul în care ar exista neconcordanţe între planurile acceptate şi P.U.D.-ul aprobat, respectiv în art. 5.1 din contract au specificat faptul că „În conformitate cu P.U.D.-ul aprobat, în cazul în care va fi nevoie ca Zona Edilitară prezentată în Anexa C să fie redusă pentru a putea construi practic Proiectul, iar această Zonă Edilitară va fi mai mică decât cea menţionată în Anexa C, atunci preţul de achiziţie va fi modificat scăzând 80 euro pentru fiecare mp de Zonă Edilitară redusă din Anexa C în forma sa curentă”.
Aşadar, chiar reclamanta pârâtă a acceptat o eventuală neconcordanţă între indicii tehnici din planuri şi cei obţinuţi prin P.U.D. şi cum în cauză, diferenţele nu sunt foarte mari, soluţia nu poate fi rezoluţiunea, ci reducerea de preţ conform convenţiei.
Aşa fiind, instanţa a respins, ca neîntemeiată, acţiunea formulată de reclamanta pârâtă.
Prin Decizia civilă nr. 235 din 17 decembrie 2012, Curtea de Apel Timişoara, secţia a II-a civilă, a respins ca neîntemeiat, apelul formulat de reclamanta A.I.L. (fostă T.I.L.) - societate comercială cipriotă, împotriva sentinţei mai sus menţionate.
Examinând apelul declarat de reclamantă, prin prisma motivelor de apel invocate, a dispoziţiilor art. 295 C. proc. civ., cât şi din oficiu, curtea de apel a reţinut că apelul reclamantei este neîntemeiat, având în vedere următoarele considerente:
În mod corect prima instanţă a respins acţiunea formulată de reclamanta A.I.L. (fostă T.I.L.), în contradictoriu cu pârâta intimată SC C.I.E. SA, reţinând că reclamanta nu poate cere rezoluţiunea Precontractului de cumpărare a unui teren, ci doar o reducere de preţ, conform convenţiei.
Aşa cum rezultă din expertiza tehnică efectuată în cauză de către expertul N.D.O., există neconcordanţe între indicii tehnici propuşi în planurile acceptate de părţi la încheierea precontractului de vânzare - cumpărare şi documentaţia PUD aprobată prin H.C.L. din 29 iulie 2008, obţinut de pârâta reclamantă, în sensul că indicii tehnici din planuri au suprafaţa construită mai mare decât cea reglementată de P.U.D.-ul aprobat.
Aceste diferenţe nu au însă o valoare foarte mare care să ducă la imposibilitatea edificării proiectului imobiliar pentru care scop a şi fost încheiat precontractul de vânzare - cumpărare.
Raportat la P.U.D. obţinut de pârâta reclamantă şi neagreat de reclamanta pârâtă, prin Raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în cauză de către expertul tehnic judiciar arhitect N.D.O. s-au reţinut următoarele: se pot construi 132 de apartamente, acelaşi număr ca şi cele stabilite de planurile acceptate de părţi; sunt îndeplinite condiţiile privitoare la numărul parcărilor, câte o parcare pentru fiecare apartament, respectiv 132 de locuri de parcare ca şi numărul stabilit de planurile acceptate de părţi; sunt îndeplinite cerinţele minime pentru spaţiile verzi ca şi cele stabilite de planurile acceptate de părţi; este respectat numărul de planuri/etaje/niveluri ca şi numărul stabilit de planurile acceptate de părţi; procentul de ocupare al terenului (P.O.T.), reglementat prin P.U.D. şi care este conform legii, este stabilit la maxim 40 % pe fiecare unitate teritorială de referinţă în parte; suprafeţele propuse prin proiect (planuri) nu se încadrează în indicatorii maximi admişi prin P.U.D. referitor la procentul de ocupare al terenului (P.O.T.), soluţia prezentată având o suprafaţă construită mai mare decât cea permisă de reglementările P.U.D.
Aşa cum a reţinut prima instanţă, aceste constatări presupun că proiectul vizat de reclamantă poate fi edificat, cu unele mici modificări la detaliile tehnice, însă nu pot fundamenta o rezoluţiune a precontractului, deoarece acestea nu afectează, în esenţă, scopul pentru care a fost încheiată convenţia.
Această concluzie este în concordanţă cu dispoziţiile art. 5.1. din precontract care stipulează următoarele: „În conformitate cu P.U.D.-ul aprobat, în cazul în care va fi nevoie ca Zona Edilitară prevăzută în Anexa C să fie redusă pentru a putea construi practic Proiectul, iar această zonă edilitară va fi mai mică decât cea menţionată în Anexa C, atunci preţul de achiziţie va fi modificat scăzând 80 de euro pentru fiecare mp de zonă edilitară redusă din Anexa C în forma sa curentă.
Faţă de cele reţinute, având în vedere că prima instanţă a interpretat în mod legal dispoziţiile contractuale şi a reţinut că proiectul aprobat, deşi nu este identic cu cel contractat, prezintă doar mici neajunsuri care nu afectează, însă, proiectul în sine, hotărârea primei instanţe este temeinică şi legală, iar apelul reclamantei este neîntemeiat.
În baza dispoziţiilor art. 296 C. proc. civ., instanţa de apel a respins apelul declarat de reclamantă, fără cheltuieli de judecată, - acestea nefiind solicitate.
Împotriva deciziei curţii de apel, a declarat recurs reclamanta A.I.L., întemeindu-se pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ. şi solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei apelate, în sensul admiterii apelului şi schimbării în parte a sentinţei pronunţate de prima instanţă, cu consecinţa admiterii acţiunii, astfel cum a fost formulată.
În motivarea recursului său, reclamanta susţine, în esenţă, următoarele:
1. Instanţa de fond şi instanţa de apel au interpretat eronat clauza 3.9.1. din antecontract, în care se stipulează o condiţie rezolutorie negativă mixtă şi nu un pact comisoriu şi nu au observat că odată îndeplinită condiţia rezolutorie a obţinerii P.U.D.-ului care să permită edificarea Proiectului, obligaţia A. de a încheia contractul de vânzare - cumpărare a fost desfiinţată retroactiv cu consecinţa reintrării în patrimoniul recurentei a tuturor drepturilor pe care le avea anterior încheierii Antecontractului, intimata trebuind să restituie suma constituită drept garanţia E.
Atât instanţa de fond, cât şi instanţa de apel au interpretat greşit antecontractul şi în ceea ce priveşte ajustarea preţului, denaturând sensul acesteia, întrucât, în mod evident, această clauză convenită de către părţi, prin art. 5.1, instituie un drept al său şi nu o obligaţie.
Concluzionând asupra celor mai sus menţionate, recurenta apreciază că instanţele au interpretat greşit antecontractul sub aspectul clauzelor conţinute, aşa încât consideră că este pe deplin incident motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.
2. Hotărârea instanţei de apel este dată cu aplicarea greşită a legii, deoarece, raportat la situaţia de fapt reţinută, în speţă, sunt incidente dispoziţiile art. 1019 C. civ. şi s-ar fi impus ca, aplicând corect legea materială, instanţele care s-au pronunţat în cauză să aprecieze că a operat condiţia rezolutorie prevăzută de art. 3.9.1. din antecontract şi să dispună, în consecinţă, restituirea avansului.
Pentru acest considerent, recurenta apreciază că este incident şi motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Recursul nu este fondat.
Examinând motivele de recurs formulate de reclamantă, în raport de actele dosarului, precum şi de dispoziţiile legale aplicabile în cauză, se constată următoarele:
Susţinerile recurentei, întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., potrivit cărora instanţele au interpretat eronat clauza inserată de părţi la art. 3.9.1. din antecontract, deoarece interpretarea corectă era aceea că această clauză reprezintă o condiţie rezolutorie, a cărei neîndeplinire ar fi trebuit să conducă la constatarea desfiinţării de drept antecontractului nu pot fi primite.
Se observă astfel că reclamanta a solicitat prin acţiunea formulată rezoluţiunea judiciară a precontractului de cumpărare a unui teren, în baza clauzei conţinute de acesta la art. 3.9.1., obligarea pârâtei la restituirea sumei de 120.000 euro depuse de reclamantă cu titlu de depozit de garanţie la Banca V. Timişoara pentru acest precontract, precum şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor pe care le-a făcut cu privire la proiectul ce face obiectul precontractului mai sus amintit.
În examinarea obligaţiilor părţilor decurgând din această convenţie, se impune a fi avute în vedere dispoziţiile art. 982 C. civ. potrivit cărora „toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezultă din actul întreg”.
Se constată astfel că pentru realizarea convenţiei, părţile au prevăzut mai multe etape, iar pentru fiecare etapă a fost prevăzută expres posibilitatea rezoluţiunii, dacă nu se îndeplineşte una sau nu se îndeplinesc mai multe dintre clauzele ce stipulează obligaţii specifice etapei respective.
În acest sens, în ce priveşte una dintre etape, respectiv cea a plăţii şi încasării avansului în sumă de 120.000 euro, prin intermediul unui „Cont E.”, aşa cum s-a prevăzut potrivit clauzei 3.1.2. din convenţie, părţile au convenit că avansul va fi restituit cumpărătorului şi convenţia va fi desfiinţată în două situaţii, precizate în clauza 3.3. şi anume: rezilierea contractului ca urmare a rezultatelor nesatisfăcătoare a operaţiunii de due diligence (prospecţiei de rutină) ( pct. 3.3.1.), or neîndeplinirea condiţiilor „suspensive” conform pct. 3.9.1. ( pct. 3.3.2).
Art. 3.8 din convenţie defineşte condiţiile „suspensive” la care se referă rezoluţiunea prevăzută la pct. 3.9.1., după cum urmează:
- obţinerea de către C.I.E. a P.U.D.-ului cu indicatorii urbanistici care să facă posibilă edificarea întocmai a Proiectului conform planurilor agreate de părţi prin anexele la Antecontract.
- confirmarea în scris din partea firmei de arhitectură ce a gestionat autorizarea Proiectului cu privire la acceptul de a transfera contractul de prestări servicii de arhitectură cu pârâta, pe numele A.
Or, aceste două condiţii, respectiv eliberarea P.U.D.-ului şi primirea confirmării arhitectului s-au îndeplinit, în termenul stabilit de părţi, astfel că nu mai exista posibilitatea rezoluţiunii contractului în temeiul clauzei invocate de reclamantă - clauza de la pct. 3.9.1.
Pe de altă parte, se constată că prin acţiunea iniţială reclamanta a solicitat rezoluţiunea, invocând chiar neobţinerea P.U.D.-ului şi, numai ulterior, a invocat existenţa unor parametrii tehnici necorespunzători, dar acest al doilea motiv susţinut de reclamantă pentru a solicita rezoluţiunea, pe lângă faptul că nu îndeplineşte cerinţa prevăzută de clauza de la pct. 3.9.1. care stipulează expres „neobţinerea P.U.D.-ului”, nu reprezintă nicio neîndeplinire esenţială a angajamentului asumat de pârâtă, atât de importantă încât să justifice rezoluţiunea antecontractului – aşa cum corect au apreciat ambele instanţe care s-au pronunţat în cauză.
În consecinţă, instanţele au concluzionat judicios, pe baza probatoriului administrat în cauză, că proiectul poate fi edificat cu unele mici modificări la detaliile tehnice, acestea neafectând proiectul în sine, respectiv scopul pentru care a fost încheiată convenţia şi neputând fundamenta rezoluţiunea contractului.
Ambele instanţe au apreciat, de asemenea, corect că în cazul existenţei unor neconcordanţe între planurile acceptate şi P.U.D.-ul aprobat, soluţia nu este rezoluţiunea, ci reducerea preţului, conform convenţiei, respectiv a clauzei prevăzute la art. 5.1 din contract.
De altfel, din modul de reglementare a acestei clauze ( art. 5.1) rezultă că reclamanta a acceptat o eventuală neconcordanţă între indicii tehnici propuşi şi cei obţinuţi prin P.U.D., - în speţă, neconcordanţele constatate nefiind de natură să determine imposibilitatea edificării proiectului imobiliar.
În fine, nici susţinerile recurentei, întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., potrivit cărora în mod greşit nu s-a observat că în speţă sunt incidente dispoziţiile art. 1019 C. civ. şi că s-ar fi impus ca instanţele să aprecieze că a operat condiţia rezolutorie prevăzută de art. 3.9.1. din contract şi să dispună restituirea preţului, nu pot fi primite.
Astfel, faţă de cele mai sus arătate, se constată fătă putinţă de tăgadă că numita clauză 3.9.1., indiferent de cum ar fi calificată şi cum o denumesc părţile în antecontract, cuprinde cerinţe prealabile încheierii contractului ce au fost îndeplinite, aşa încât nu se justifică rezoluţiunea contractului şi nici a se face aplicarea dispoziţiilor art. 1019 C. civ., care nu sunt incidente în speţă.
În consecinţă, reţinându-se că nu există niciun motiv de recurs întemeiat, care să conducă la casarea ori modificarea deciziei curţii de apel, în condiţiile expres şi limitativ prevăzute de art. 304 C. proc. civ., aceasta va fi menţinută, ca fiind legală şi, în raport de dispoziţiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat de A.I.L. se va respinge, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta A.I.L. împotriva Deciziei civile nr. 235 din 17 decembrie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia a II-a civilă, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 10 martie 2014 .
| ← ICCJ. Decizia nr. 912/2014. Civil. Obligatia de a face. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 914/2014. Civil. Pretenţii. Recurs → |
|---|
