ICCJ. Decizia nr. 987/2014. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 987/2014
Dosar nr. 14041/63/2011
Şedinţa publică din 26 martie 2014
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Dolj la data de 12 mai 2011, reclamantul P.A. a chemat în judecată pe pârâta A.A.A. solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să constate transferul dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren de 16.112,38 mp situat în mun. Codlea, jud. Braşov, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi să dispună intabularea dreptului de proprietate al reclamantului asupra imobilului.
În motivare reclamantul a arătat că are calitatea de promitent cumpărător în precontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâta, din 1 octombrie 2009, preţul fiind achitat, însă pârâta a refuzat să se prezinte la notar în vederea încheierii actului în formă autentică. A mai susţinut reclamantul că pârâta este proprietara imobilului, potrivit Deciziilor nr. 927 din 19 noiembrie 2007 şi 361 din 27 noiembrie 2007 ale Tribunalului Braşov.
Prin Sentinţa nr. 332 din 2 aprilie 2013 pronunţată de Tribunalul Dolj, secţia a II-a civilă, în Dosarul nr. 14041/63/2011, a fost respinsă cererea formulată de reclamant.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut că pârâta A.A.A. nu are calitatea de proprietar, întrucât cele două decizii pronunţate de Tribunalul Braşov cuprind statuări care nu pot conferi drept de proprietate în sensul legii.
Astfel, prin Decizia nr. 927/R din 19 noiembrie 2007 pronunţată în Dosarul nr. 8397/197/2006, pârâta din acea cauză SC SC SA, a fost obligată să încheie cu vânzătoarea din antecontractul din 1 octombrie 2009, A.A.A., act autentic de vânzare-cumpărare pentru o suprafaţă de teren de 2.363,38 mp, iar prin Decizia nr. 361/R din 27 noiembrie 2007, Dosar nr. 8396/197/2006, aceeaşi societate pârâtă a fost obligată să încheie act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de 13.749 mp. S-a apreciat de către instanţa de fond că aceste hotărâri statuează cu privire la obligaţia de a face în patrimoniul pârâtei SC SC SA din cauzele soluţionate, nicidecum nu confirmă un drept de proprietate, ca cel mai complet şi complex drept real.
În drept, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, pe care se întemeiază acţiunea, este un contract prin care părţile se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, un contract de vânzare-cumpărare. S-a considerat că înscrisul încheiat astfel de către părţi, nu poate valora un contract valabil de vânzare-cumpărare, având în vedere condiţia încheierii actului în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute, conform prevederilor art. 2, Titlul X din Legea nr. 247/2005, în vigoare la acel moment. Forma autentică pe care trebuie să o îndeplinească un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un teren este o condiţie de fond şi de validitate a actului juridic, în sens de negotium iuris, neîndeplinirea acestei condiţii afectând validitatea operaţiunii de vânzare-cumpărare.
S-a apreciat că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un antecontract care dă naştere unui drept de creanţă în favoarea beneficiarului promisiunii căruia îi este corelativă obligaţia de a face, respectiv obligaţia de a se prezenta în vederea autentificării actului juridic încheiat. Fiind un act juridic bilateral trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate prevăzute de art. 948 C. civ.: consimţământul valabil exprimat al părţilor, capacitate deplină de exerciţiu, obiect determinat şi cauză licită.
Chiar dacă antecontractul de vânzare-cumpărare nu este translativ de drepturi reale, dând naştere numai unui drept de creanţă, totuşi acţiunea prin care se solicită instanţei suplinirea consimţământului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare are regimul juridic al unui act de dispoziţie, deoarece această hotărâre judecătorească, în caz de admitere a acţiunii, va avea efecte translative de drepturi reale din patrimoniul promitentului în cel al beneficiarului promisiunii.
În aceste condiţii, instanţa de fond a apreciat că, din punct de vedere al dreptului substanţial, subiectul pasiv al raportului juridic obligaţional nu îndeplineşte o condiţie esenţială pentru a consimţi la transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului: calitatea de proprietar, considerând astfel că nu poate să valideze un act juridic, dacă se solicită valorificarea dreptului în contradictoriu cu o persoană care nu poate justifica dreptul de proprietate asupra bunului - obiect al acelui act.
S-a apreciat că cele două decizii invocate au dat naştere numai unui drept de creanţă şi, aplicând "principiul nimeni nu poate transmite ceea ce nu are" (nemo dat quod non habet), reclamantul nu putea să dobândească dreptul de proprietate asupra terenului, ci numai un drept de creanţă, modalităţile de dobândire a dreptului de proprietate fiind prevăzute în mod expres şi limitativ de prevederile legale, astfel că nu poate fi pronunţată o hotărâre judecătorească prin care să se suplinească consimţământul unei părţi care nu exercită dreptul de proprietate asupra bunului la încheierea unui act juridic translativ de proprietate.
Împotriva acestei sentinţe, a declarat apel reclamantul P.A..
În motivarea apelului, reclamantul a arătat că instanţa de fond a calificat greşit cererea, întrucât convenţia încheiată de părţi nu îmbracă forma unei promisiuni de vânzare-cumpărare, ci chiar a unui contract de vânzare-cumpărare în care a achitat preţul solicitat.
Apelantul a mai susţinut că în dispozitivul celor două decizii civile, nr. 927/R şi 361/R, pronunţate de către Tribunalul Braşov se prevede, fără echivoc, faptul că pârâta de atunci a fost obligată la încheierea contractului, iar în caz de refuz, aceste două decizii, urmau a ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Pârâta A.A.A. şi-a intabulat, în baza acestor decizii, dreptul său de proprietate în Cartea Funciară.
Prin Decizia civilă nr. 67/A din 17 septembrie 2013 a Curţii de Apel Craiova, secţia a II-a civilă, a fost respins ca nefondat apelul formulat de apelantul reclamant.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut că, în mod corect, instanţa de fond a apreciat cu privire la condiţiile în care a fost realizat acordul de voinţă al părţilor, motivele de apel care vizează natura juridică a înscrisului încheiat între părţi la data de 1 octombrie 2009 fiind nefondate.
Astfel, s-a constatat că, potrivit cuprinsului acestui înscris, părţile semnatare au avut calitatea de promitentă-vânzătoare, respectiv promitent-cumpărător, preţul promisiunii de vânzare-cumpărare fiind convenit la 180.000 RON, preţ acceptat de către promitentul-cumpărător şi stabilindu-se că, în cazul în care promitenta-vânzătoare nu se prezintă în termen de 30 de zile la notariat pentru definitivarea actelor de vânzare-cumpărare, părţile vor finaliza tranzacţia în instanţă.
În raport de aceste menţiuni exprese din cuprinsul actului încheiat între părţi şi a cărui valabilitate s-a solicitat a fi constatată de către instanţa de fond, Curtea de apel a calificat înscrisul ca fiind un antecontract de vânzare-cumpărare, respectiv o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.
În aceste condiţii, s-a considerat a fi nefondată critica apelantului privitoare la faptul că părţile au încheiat un contract de vânzare-cumpărare, rezultând în mod expres şi fără echivoc, din cuprinsul înscrisului încheiat între părţi, faptul că acestea urmau să finalizeze înţelegerea lor la o dată ulterioară, prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma cerută de lege pentru valabilitatea sa.
Chiar dacă promitentul cumpărător, apelant în prezenta cauză, a achitat preţul stabilit şi părţile s-au înţeles cu privire la obiectul şi preţul vânzării, elemente ale contractului definitiv convenite, aceste aspecte nu schimbă drepturile şi obligaţiile ce au rezultat din raportul juridic născut între părţi.
De altfel, chiar şi faptul că apelantul reclamant s-a adresat instanţei de judecată pentru a constata valabilitatea înscrisului încheiat între părţi şi pentru a solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare denotă că acesta cunoştea şi şi-a asumat natura juridică a acestui înscris, recunoscând implicit că, prin acesta, dreptul de proprietate asupra lucrului vândut nu s-a transmis în patrimoniul său.
În ceea ce priveşte critica privind greşita apreciere de către prima instanţă a condiţiilor în care se poate dispune cu privire la valabilitatea convenţiei părţilor, Curtea de apel a reţinut că, potrivit art. 1073 şi 1077 C. civ., suplinirea consimţământului vânzătorului, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, se poate dispune doar în condiţiile în care promitentul cumpărător şi-a îndeplinit obligaţiile ce îi incumbau potrivit convenţiei părţilor şi numai dacă se poate stabili cu exactitate atât calitatea promitentului vânzător de a fi proprietar al lucrului vândut, cât şi poziţia sa, refuzul său de perfectare a actelor notariale. Totodată, s-a considerat că instanţa nu poate suplini consimţământul vânzătorului promitent decât cu privire la bunul ce a format obiectul antecontractului şi doar în forma în care acest consimţământ a fost dat.
Deşi s-a invocat faptul dobândirii de către promitentul-vânzător a dreptului de proprietate asupra bunului vândut prin două hotărâri judecătoreşti pronunţate în urma unor cereri ale acestuia, instanţa de apel a apreciat că prin dispozitivul acestora nu s-a constatat valabilitatea promisiunilor de vânzare-cumpărare încheiate de către promitentul-vânzător din prezenta cauză cu SC SC SA, ci aceasta din urmă a fost obligată la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, stipulându-se faptul că doar în caz de refuz acestea vor ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
S-a considerat că nu poate fi vorba de o greşită apreciere asupra probelor administrate în cauză, apelantul reclamant nefăcând dovada refuzului SC SC SA de a încheia contractele de vânzare-cumpărare în formă autentică, pentru ca hotărârile judecătoreşti invocate ca temei al dreptului promitentului vânzător să poată ţine loc de contract de vânzare-cumpărare şi nici a refuzului promitentului său vânzător A.A.A. de a se prezenta la un notar public pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, aceasta fiind o altă condiţie ce trebuie îndeplinită pentru suplinirea consimţământului acestuia printr-o hotărâre judecătorească.
Curtea de apel a reţinut că înscrierea în cartea funciară nu are decât efect de opozabilitate, iar nu constitutiv de drepturi. În plus, extrasul de carte funciară depus ca probă în dosar cuprinde menţiuni privind existenţa unui sechestru asupra bunului vândut, cauză de indisponibilizare a acestuia, după cum din cuprinsul acestuia nu rezultă momentul intabulării sau înscrisurile ce au stat la baza acesteia.
S-a apreciat şi că răspunsul intimatei la interogatoriul ce i-a fost luat, în sensul că nu se opune pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, nu reprezintă un refuz al acesteia de prezentare la un notar public pentru a finaliza tranzacţia părţilor, după cum împrejurarea că abia în anul 2013 intimata pârâtă s-a înscris în Registrul Societăţilor Agricole ca formă de asociere simplă indică faptul că la momentul încheierii înscrisului dintre părţi aceasta nu era formată ca entitate distinctă de persoana asociaţilor fondatori pentru a putea dobândi, respectiv transmite drepturi în favoarea unor alte persoane.
Şi în condiţiile în care s-ar aprecia că aceasta a fost valabil constituită ca formă de asociere simplă conform art. 2 din Legea nr. 36/1991 la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare a cărui valabilitate s-a solicitat a fi constatată, această formă de asociere nu are drept rezultat crearea unei persoane juridice noi, distincte de persoana asociaţilor, doar societăţile agricole înscrise în Registrul Societăţilor Agricole beneficiind de personalitate juridică.
Prin urmare, Curtea a considerat că, într-adevăr, probele administrate în cauză nu fac dovada calităţii promitentului-vânzător de proprietar asupra bunului ce a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, critica apelantului cu privire la modalitatea în care instanţa de fond a analizat probatoriul administrat şi a aplicat normele legale incidente la situaţia de fapt rezultând din acestea fiind nefondată.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul, susţinând că decizia recurată a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii (art. 304 pct. 9 Vechiul C. proc. civ.; art. 482 pct. 8 Noul C. proc. civ.), în sensul că instanţa de apel a interpretat greşit dispoziţiile legale relative la legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, precum şi dispoziţiile noului C. civ. (art. 885 - 888), referitoare la dreptul de proprietate şi intabularea în cartea funciară a acestuia. Din textele de lege sus amintite, reiese faptul că drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară, se dobândesc numai prin înscriere în cartea funciară, în baza actului care justifică înscrierea.
Susţine că cele două decizii nr. 927/R şi nr. 361/R, pronunţate de Tribunalul Braşov constituie actul de intabulare. De vreme ce vânzătorul, în speţa dedusă judecaţii, A.A.A., are dreptul de proprietate intabulat în cartea funciară în temeiul celor două decizii pronunţate de Tribunalul Braşov, decizii care ţin loc de act autentic de vânzare-cumpărare, nu mai subzistă obligaţia sa de a face dovada refuzului proprietarului anterior de a se prezenta la notariat.
Apreciază ca puţin relevant în cauză aspectul cu privire la înscrierea în anul 2013 a intimatei în registrul societăţilor agricole, de vreme ce este vorba de aceeaşi entitate juridică şi nu de una nouă.
Faţă de cele menţionate, solicită admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate în sensul admiterii acţiunii principale.
Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reţine următoarele:
Recurentul reclamant dezvoltă critici referitoare la contestarea de către instanţa de apel a îndeplinirii condiţiei de fond a vânzării privind calitatea de proprietar al promitentei vânzătoare, atât sub aspectul efectului translativ de proprietate al celor două hotărâri judecătoreşti exhibate ca titlu de proprietate al pârâtei şi intabulate în Cartea Funciară, cât şi al existenţei acesteia ca persoană juridică, împrejurări ce se încadrează în cazul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În primul rând se constată că înscrisul dedus judecăţii, astfel cum corect a fost calificat de instanţele de fond, reprezintă o promisiune ce a dat naştere în sarcina părţilor contractante doar obligaţiei de a încheia în viitor actul de vânzare-cumpărare în formă autentică, formă cerută ad validitatem pentru transmiterea dreptului de proprietate. Într-o astfel de situaţie, în faţa instanţei de judecată, cumpărătorul, învederând îndeplinirea obligaţiei asumate prin convenţia încheiată cu promitentul vânzător, de plată a preţului convenit, solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, complinind pe această cale consimţământul vânzătorului, care refuză să-şi îndeplinească obligaţia de a transmite dreptul de proprietate prin încheierea actului de înstrăinare în forma autentică.
Prin urmare, la momentul pronunţării hotărârii, se impun a fi îndeplinite toate condiţiile de validitate de fond ale convenţiei, mai puţin forma autentică.
Verificând condiţia de validitate ca vânzătorul să fie proprietarul bunului vândut, instanţele de fond au apreciat că, în cauză, nu s-a produs o astfel de dovadă.
Înalta Curte constată că susţinerile recurentului sub acest aspect sunt fondate, instanţa de apel interpretând greşit efectul pe care hotărârile judecătoreşti menţionate, Decizia nr. 927/R din 19 noiembrie 2007 şi Decizia nr. 361/R din 27 noiembrie 2007, l-au avut asupra raporturilor juridice între părţi, în sensul că acestea nu ar fi determinat transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în patrimoniul pârâtei.
Acest efect este prevăzut însă explicit în dispozitivul deciziilor în care se stipulează că, în cazul refuzului vreuneia dintre părţi de a se prezenta la notar în vederea perfectării actului translativ de proprietate, hotărârea însăşi ţine loc de act de vânzare-cumpărare. Nu era necesar, astfel cum eronat a reţinut instanţa de apel, a fi dovedită expres neexecutarea primei obligaţii, prin punerea în întârziere a debitorului, câtă vreme obligaţia de a face nu s-a concretizat iar obligaţia alternativă şi-a produs efectul, pârâta devenind proprietara imobilului, direct şi nemijlocit, în baza hotărârii judecătoreşti. Acest aspect a fost confirmat şi prin intabularea, cu efect constitutiv de drepturi, în baza acestor hotărâri, a dreptului de proprietate al pârâtei în cartea funciară a imobilului.
În cauză nu sunt aplicabile prevederile art. 885 - 888 din noul C. civ., invocate de recurent în susţinerea acestui caracter constitutiv, în condiţiile în care dreptul de proprietate a fost intabulat anterior datei de 1 octombrie 2011, dată la care a intrat în vigoare noul C. civ., iar aplicarea acestor norme ar înfrânge principiul neretroactivităţii legii civile. La momentul efectuării acestei operaţiuni în Cartea Funciară, însă, erau în vigoare dispoziţiile Decretului lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor referitoare la cărţile funciare, care reglementau, de asemenea, efectul constitutiv de drepturi al intabulării. Aceste dispoziţii sunt incidente, în cauza dedusă judecăţii, potrivit principiului "tempus regit actum", în conformitate cu art. 69 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, potrivit căruia, Decretul-lege nr. 115/1938 continuă să se aplice până la finalizarea lucrărilor de cadastru general şi a registrelor de publicitate imobiliară pentru întreg teritoriul administrativ al unei unităţi administrativ-teritoriale, pentru teritoriul respectiv, decretul fiind abrogat la data de 1 octombrie 2011 prin dispoziţiile art. 230 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.
Împrejurarea, constatată de instanţa de apel, că reclamantul nu a dovedit refuzul pârâtei din prezenta cauză de a se prezenta la notariat în vederea întocmirii actului autentic, nu poate fi reţinută ca relevantă sub aspectul scadenţei obligaţiei asumate de promitenta vânzătoare, câtă vreme termenul de 30 de zile, convenit pentru încheierea actului autentic, ce a început să curgă la 1 octombrie 2009, expirase la data învestirii instanţei cu judecarea cauzei, iar promitenta vânzătoare a recunoscut, prin răspunsul la interogatoriu, că nu a executat obligaţia ce îi incumbă, motiv pentru care se justifică interesul reclamantului de a suplini consimţământul pârâtei prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act translativ de proprietate.
Cu privire la existenţa asociaţiei ca persoană juridică, astfel cum s-a constatat cu putere de lucru judecat prin Decizia nr. 256 din 20 februarie 2013 a Tribunalului Dolj, pârâta este constituită încă din anul 2000 în baza art. 2 din Legea nr. 36/1991, ca formă de asociere simplă în agricultură, prin decizia menţionată dispunându-se înscrierea acesteia în Registrul societăţilor agricole.
Se reţine că pârâta avea, potrivit statutului, organe proprii de conducere, învestite cu drept de reprezentare din partea membrilor fondatori, precum şi capacitate fiscală, iar Legea nr. 36/1991 nu condiţiona înscrierea acestui tip de asociaţie în Registrul societăţilor agricole pentru dobândirea personalităţii juridice sau ca formă de publicitate faţă de terţi, ci numai a societăţilor agricole.
De altfel, asociaţiei pârâte i s-au recunoscut capacitatea şi calitatea procesuală în litigiul anterior, prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului şi a fost înscrisă ca titular al dreptului de proprietate în Cartea Funciară.
În consecinţă, faţă de aceste împrejurări, Înalta Curte apreciază că cele două hotărâri judecătoreşti au avut ca efect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului în patrimoniul asociaţiei.
Reţinând însă că, prin constatarea ca neîndeplinită a unei condiţii de fond a vânzării, aceea ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut, instanţa de apel, în devoluarea fondului, nu a finalizat cercetarea judecătorească, prin verificarea îndeplinirii celorlalte condiţii de fond, Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia recurată şi va trimite, în baza art. 312 alin. (3) C. proc. civ. cauza, spre rejudecarea apelului, la aceeaşi instanţă.
Cu ocazia rejudecării, se impune a fi lămurită situaţia de fapt şi juridică a lucrului vândut, referitoare la identitatea imobilului, rezultată în urma conversiei Cărţilor Funciare, aşa cum rezultă din conţinutul acestora, prin coroborare cu concluziile raportului de expertiză, precum şi existenţa unor eventuale impedimente de natură a împiedica exercitarea dreptului de dispoziţie al vânzătorului, dat fiind conţinutul extraselor de Carte Funciară, aflate la dosarul cauzei, aspect menţionat, dar care nu a făcut obiectul unei analize în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamant P.A. împotriva Deciziei nr. 67/A din 17 septembrie 2013 a Curţii de Apel Craiova, secţia a II-a civilă.
Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecarea apelului la aceeaşi instanţă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 26 martie 2014.
Procesat de GGC - CL
| ← ICCJ. Decizia nr. 986/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 988/2014. Civil. Contestaţie decizie de... → |
|---|
