ICCJ. Decizia nr. 1206/2015. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 1206/2015
Dosar nr. 2924/3/2013
Şedinţa publică din 8 mai 2015
După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, sub nr. 2924/3/2013, la data de 25 ianuarie 2013, reclamanta B.G., în contradictoriu cu pârâtul M.F.P., a solicitat, în temeiul art. 50 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 10/2001, coroborat cu Legea nr. 1/2009, să se dispună obligarea pârâtului la plata către reclamantă a sumei de 160.000 euro, echivalent a 708.000 ron, la cursul B.N.R., reprezentând valoarea preţului actualizat şi a celui de piaţă, conform Legii nr. 10/2001, care stabileşte condiţiile de restituire a preţului imobilului ce formează obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995.
Pârâtul, legal citat, a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive.
Prin sentinţa civilă nr. 92 din 31 ianuarie 2014, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins, ca neîntemeiată, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului M.F.P., a admis în parte cererea formulată de reclamanta B.G., a obligat pârâtul să plătească reclamantei suma de 64.488 euro, în echivalent lei la cursul zilei plăţii, reprezentând valoarea de piaţă a apartamentului nr. 4 situat în Bucureşti, str. Vasile Lascăr, precum şi suma de 1.100 lei, reprezentând cheltuieli de judecată (onorariu expert).
Analizând excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului M.F.P., tribunalul a constatat că art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 prevede că „restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi (21) se face de către M.E.F. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”. Aşadar, obligaţia de restituire a preţului actualizat, pentru cazul contractelor de vânzare-cumpărare anulate sau al valorii de circulaţie a imobilului, pentru cazul admiterii acţiunii în revendicare revine M.F.P., din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995. Prin urmare, numai M.F.P., în nume propriu, iar nu ca reprezentant al S.R., îi revine obligaţia de plată a valorii de piaţă a imobilului către reclamanţii care se regăsesc în ipoteza vizată de art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
În soluţionarea excepţiei, instanţa de fond a dat astfel eficienţă cu prioritate prevederilor speciale ale art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, în sensul că obligaţia de restituire a preţului reactualizat derivă din lege, împrejurare ce conferă numai acestei persoane legitimare procesuală pasivă. În acest context s-a apreciat că nu au relevanţă susţinerile privind obligaţiile vânzătorului în caz de evicţiune, în speţă M. Bucureşti, reprezentat de P.G., parte contractantă a contractului de vânzare-cumpărare, o dată ce legea însăşi impune obligaţia de restituire a preţului în sarcina M.F.P.
Mai mult decât atât, a constatat că M.F.P. are calitate procesuală pasivă în cauză faţă de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, întrucât prin dispoziţii legale speciale s-a derogat de la dreptul comun în materia garanţiei pentru evicţiune, consacrată de art. 1337 C. civ.
Pe fondul cauzei, tribunalul a reţinut că, potrivit menţiunilor contractului de vânzare-cumpărare înregistrat sub nr. 739 din 07 noiembrie 1996, în temeiul Legii nr. 112/1995, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, str. Vasile Lascăr, iar, prin sentinţa civilă nr. 3897 din 15 mai 2007, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, rămasă definitivă şi devenită irevocabilă prin decizia nr. 1542/ R din 07 decembrie 2010, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, reclamanta a fost obligată să lase succesoarei fostului proprietar, în deplină proprietate şi liniştită posesie, imobilul în speţă.
În aceste circumstanţe, devin incidente în speţă dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, dispoziţii ce consacră dreptul persoanei care a fost evinsă de a fi despăgubită cu o sumă reprezentând valoarea de circulaţie a imobilului în litigiu.
Potrivit concluziilor raportului de expertiză efectuat în cauză, valoarea de circulaţie a imobilului a fost stabilită la suma de 64.488 euro.
În raport de dispoziţiile art. 274 C. proc. civ., tribunalul a obligat pârâtul la plata sumei de 1.100 lei către reclamantă, cu titlu de cheltuieli de judecată constând în onorariu expert.
Prin decizia civilă nr. 31/ A din 29 ianuarie 2015, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelantul pârât M.F.P. împotriva sentinţei civile nr. 92 din 31 ianuarie 2014 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Analizând criticile de apel formulate de către apelantul pârât, instanţa de apel a constatat că teza juridică susţinută de către reclamantă constă în faptul că pârâtul S.R. prin M.F.P., deşi nu este vânzător al apartamentului cumpărat în condiţiile Legii nr. 112/1995, de care a fost evinsă, trebuie obligat la plata preţului de piaţă, întrucât în urma acţiunii în revendicare formulată de fosta proprietară a imobilului, a fost obligată să-i lase în deplină proprietate imobilul, dându-se preferinţă titlului acesteia.
Reclamanta şi-a întemeiat cererea de sesizare a primei instanţe, printre altele, pe dispoziţiile Legii nr. 1/2009, act normativ care dă posibilitate cumpărătorului evins de a se adresa instanţei de judecată pentru soluţionarea pretenţiilor cumpărătorilor de imobile în condiţiile Legii nr. 112/1995.
În acord cu art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, instanţa de apel a reţinut că dezdăunarea cumpărătorilor, specific situaţiei contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, în care cumpărătorul este evins, şi-a găsit consacrarea legislativă, în ce priveşte imobilele trecute în mod abuziv în proprietatea statului, în dispoziţiile actului normativ Legea nr. 10/2001, lege care a suferit modificări, în această privinţă, prin intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009.
Se constată din interpretarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, că respectivele contracte de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul acestui act normativ au o situaţie specială, ele neconstituind, pentru unitatea deţinătoare, o expresie a libertăţii contractuale, ci executarea unei obligaţii legale exprese, cea corelativă dreptului chiriaşului de a cumpăra, drept prevăzut de art. 9 alin. 1 din acest act normativ.
Din împrejurarea că sumele încasate din aceste vânzări cu titlu de preţ nu intrau în patrimoniul unităţilor deţinătoare, ci într-un fond extrabugetar la dispoziţia M.F., constituit prin dispoziţiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995 rezultă că aceste unităţi deţinătoare a imobilelor vândute acţionau ca mandatari fără reprezentare ai vânzătorului.
Prin dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 a fost reglementat, cu caracter de normă specială, dreptul chiriaşilor, ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea sau eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi care au fost desfiinţate, la restituirea despăgubirilor de la M.F.P., motiv pentru care, în astfel de situaţii, este atrasă incidenţa normei speciale, fiind exclusă astfel de la aplicare, potrivit regulii general acceptate specialia generalibus derogant, norma generală, în speţă, dreptul comun privind răspunderea exclusivă a vânzătorului pentru evicţiune.
Aşa fiind, soluţionarea pretenţiilor reclamantei nu se poate face decât prin raportare la dispoziţiile speciale, respectiv art. 50 din Legea nr. 10/2001.
Din interpretarea sistematică a dispoziţiilor Codului civil în materie de garanţie pentru evicţiune şi a art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, instanţa de apel a reţinut că cel chemat să răspundă în calitate de pârât este M.F.P., pentru despăgubirile reprezentând preţul de cumpărare actualizat sau, după caz, preţul de piaţă al imobilului (neincluzând valoarea îmbunătăţirilor determinate de cheltuielilor necesare şi utile).
Împrejurarea că, potrivit art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, restituirea preţului actualizat sau a preţului de piaţă al imobilului se face de către M.F.P. dintr-un fond extrabugetar, constituit conform art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, nu înseamnă că acest minister are o răspundere proprie pentru evicţiunile produse şi de aceea trebuie, în caz de admitere a acţiunilor, să efectueze plăţile respective.
O astfel de răspundere în nume propriu s-ar putea angaja în legătură cu îndeplinirea defectuoasă a atribuţiunilor ce ţin de activitatea proprie a ministerului (iar pe plan procesual, s-ar repercuta în verificarea legitimării procesuale a acestei instituţii în nume propriu). Dispoziţiile legale menţionate anterior au reglementat modalitatea de executare a obligaţiilor de plată în sarcina ministerului, care nu este însă debitor pentru că ar fi creat un prejudiciu decurgând din activitatea sa proprie, ci este doar instituţia prin intermediul căreia se efectuează plăţile, în numele şi pe seama Statului.
Este vorba de un caz de reprezentare legală, în termenii art. 25 din Decretul nr. 31/1954, aplicabil illo tempore cauzei („Statul este persoană juridică în raporturile în care participă nemijlocit, în nume propriu, ca subiect de drepturi şi obligaţii. El participă în astfel de raporturi prin M.F., afară de cazurile în care legea stabileşte anume alte organe în acest scop”).
Cum în această materie este reglementată o răspundere a statului pentru imobile preluate în mod abuziv (care au fost ulterior înstrăinate iar dobânditorii evinşi), rezultă că Statul este şi titularul de drepturi şi obligaţii, iar M.F. acţionează ca reprezentant al acestuia în puterea legii.
Prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu s-a urmărit doar determinarea sursei din care să fie restituite sumele de natura celor care sunt solicitate de reclamantă, acest articol determinând chiar instituirea raportului juridic obligaţional direct între persoanele îndreptăţite să primească restituirea preţului de piaţă al imobilului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995 şi M.F.P., pârât chemat în judecată în prezenta cauză.
În consecinţă, critica vizând lipsa calităţii procesuale pasive a apelantului pârât a fost privită ca nefondată.
În ce priveşte fondul pretenţiilor reclamantei, instanţa de apel a reţinut incidenţa dispoziţiilor art. 20 alin. (21) din Legea nr. 10/2001, prin care legiuitorul a stabilit că, prin contract desfiinţat se înţelege atât situaţia în care contractul de vânzare cumpărare a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească, cât şi situaţia în care, deşi contractul nu a fost anulat, s-a admis acţiunea în revendicare.
Ca urmare, termenul de „desfiinţare” a contractului are în prezent un sens mai larg decât lipsirea de efecte a actului juridic ca urmare a declarării nulităţii acestuia, în acelaşi cadru fiind inclusă acum în această materie, prin voinţa legiuitorului, şi „ineficacitatea” actului juridic ca şi titlu de proprietate asupra imobilului, „ineficacitate” apărută în urma admiterii unei acţiuni în revendicare îndreptată împotriva titularului dreptului de proprietate, ce a exhibat un contract valabil încheiat, aşa cum rezultă din interpretarea alin. (21) al art. 20 introdus prin Legea nr. 1/2009.
Faţă de situaţia premisă avută în vedere de legiuitor, desfiinţarea contractului, instanţa are obligaţia să analizeze condiţia respectării Legii nr. 112/1995, în acest caz prin corelare cu celelalte dispoziţii ale Legii nr. 10/2001, în vigoare, care conferă foştilor chiriaşi, care au cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995 şi ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, dreptul la o despăgubire.
Dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 republicată şi modificată, obligă instanţa să distingă între o desfiinţare a contractului cauzată de „eludarea” prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea acestuia şi o desfiinţare a contractului, echivalentă cu declararea ineficacităţii acestuia, urmare admiterii unei acţiuni în revendicare unde contractul a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Pe de altă parte, această analiză a întrunirii cerinţelor de valabilitate trebuie realizată exclusiv prin raportare la aspectele de fapt şi de drept reţinute prin hotărârea judecătorească, definitivă şi irevocabilă, prin care reclamanta a fost evinsă, hotărâre la care normele legale fac trimitere în vederea acordării despăgubirii solicitate, considerentele respectivei hotărâri impunându-se cu putere de lucru judecat.
Or, în speţă, potrivit deciziei civile nr. 1542/ R din 07 decembrie 2010, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin care s-a admis recursul, s-a modificat decizia recurată, în sensul respingerii ca nefondat a apelului declarat de pârâta B.G. împotriva sentinţei civile nr. 3897 din 15 mai 2007 pronunţată de Judecătoria sector 2 Bucureşti, fiind menţinută dispoziţia din decizie privind respingerea cererii de intervenţie accesorie, criticile privitoare la nulitatea contractului de vânzare cumpărare nu au mai putut fi primite întrucât cauzele de nulitate a acestui contract încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 nu au mai putut fi analizate în acest cadru procesual, instanţa nefiind învestită cu un asemenea capăt de cerere. O asemenea analiză nu a putut fi făcută nici pe cale de excepţie, deoarece reclamanta nu a uzat de calea acţiunii principale în anulare sau constatarea nulităţii contractului, în termenul special de prescripţie prevăzut de art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 republicată, astfel că un drept a cărui acţiune s-a prescris nu poate fi valorificat nici pe cale de excepţie. Prin aceeaşi decizie s-a reţinut că pârâta B.G. justifică existenţa în patrimoniul său a unui bun în sensul art. 1 din Protocolul 1 adiţional la Convenţie, având un bun actual în sensul Convenţiei. Totodată, s-a reţinut, făcându-se trimitere la cauza R. c. României, că Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, reglementează tocmai o asemenea cale pentru obţinerea valorii actuale de piaţă a imobilului, pe care şi pârâta B.G. o poate urma. De asemenea, făcându-se trimitere la cauza T.T. c. României, în decizia sus-menţionată s-a precizat că: „În prezent, Legea nr. 1/2009 reglementează o cale mai avantajoasă (decât cea a Codului civil, considerată mulţumitoare de către Curtea Europeană), care permite pârâtei, fostă chiriaşă, cumpărătoare în temeiul Legii nr. 112/1995 să obţină o reparaţie integrală a pierderii bunului, prin obligarea statului la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare”.
Totodată, instanţa de apel a avut în vedere la soluţionarea cauzei prevederile art. 1202 alin. (2) C. civ., care stabilesc expres că „nicio dovadă nu este primită împotriva prezumţiei legale, când legea, în puterea unei asemenea prezumţii, anulează un act oarecare, sau nu dă drept de a se reclama în judecată”, o prezumţie cu astfel de consecinţe fiind şi cea reglementată de art. 1201 C. civ. şi art. 166 C. proc. civ. A admite soluţia contrară ar însemna că prezumţia legală şi irefragabilă de conformitate a hotărârii cu adevărul, reglementată de art. 1200 pct. 4 C. civ., ar putea fi combătută, deschizându-se părţilor posibilitatea de a repune în discuţie situaţia constatată în cuprinsul acesteia prin administrarea unor probe noi, iar finalitatea urmărită de legiuitor, de a preîntâmpina o a doua judecată, care răspunde necesităţii stabilităţii raporturilor sociale, ar fi pusă în pericol.
În consecinţă, prin raportare la dispoziţiile articolelor sus-indicate, precum şi la considerentele hotărârii sus-enunţate, c are se impun cu putere de lucru judecat prezentei instanţe, instanţa de apel a constatat că reclamanta beneficiază de dispoziţiile prevăzute de art. 50 alin. (21) din Legea nr. 10/2001 .
Instanţa de apel a constatat, totodată, a fi incidente în speţă Hotărârea din 19 octombrie 2006 pronunţată de C.E.D.O. în cauza R. c. României, cauza T.T. c. România, cauzele B. c. României, respectiv P. şi P. c. Republicii Cehe şi nu a considerat relevante pentru soluţionarea pricinii celelalte cauze jurisprudenţiale invocate de către apelantul pârât, şi care nu au vizat litigii ale cetăţenilor români, în faţa C.E.D.O., dat fiind aspectele de putere de lucru judecat şi constatarea în favoarea reclamantei a unui bun în sensul Convenţiei, ceea ce impune protecţia acestuia atât din perspectiva acesteia, dar şi a legii interne, respectiv Legea nr. 10/2001, care în art. 50 alin. (21) nu face nicio distincţie, impunând restituirea preţului de piaţă al imobilului în situaţia în care acesta a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Instanţa de apel nu a validat susţinerea apelantului în sensul că în mod eronat instanţa de fond a omologat raportul de expertiză întrucât acesta nu reflectă preţul real al imobilului în discuţie de vreme ce această valoare a fost stabilită în urma unei probe ştiinţifice de către o persoană de specialitate, autorizată să facă astfel de expertize, apelantul pârât nefăcând obiecţiuni la raport în faţa instanţei de judecată şi nici în apel nu au fost formulate critici concrete la acest raport. Mai mult, a constatat că apelantul pârât nu a solicitat în apel, cale devolutivă, efectuarea unei noi expertize evaluatorii.
De asemenea, nu a primit susţinerea apelantului în sensul îmbogăţirii fără just temei a intimatei prin acordarea preţului de piaţă motivat de faptul că suma este exagerat de mare faţă de valoarea achitată în contractul de vânzare cumpărare, aceasta deoarece însuşi legiuitorul a prevăzut prin act normativ ca respectivii chiriaşi evinşi şi ale căror contracte de vânzare cumpărare nu au fost desfiinţate să beneficieze de valoarea de piaţă a imobilului stabilită potrivit standardelor internaţionale, situaţie în care se regăseşte şi intimata.
A fost înlăturat argumentul în sensul că intimatei i s-ar cuveni preţul de la momentul evicţiunii, respectiv al pronunţării deciziei în recurs, 07 octombrie 2010, avându-se în vedere că, potrivit raportului de expertiză efectuat la fond, valoarea de piaţă a imobilului la această dată este de 104.874 euro, ceea ce ar însemna îngreunarea situaţiei apelantului în propria cale de atac, ceea ce nu este permis decât cu încălcarea art. 296 teza II C. proc. civ.
În ce priveşte critica vizând greşita obligare a apelantului pârât la cheltuieli de judecată în faţa instanţei de fond, instanţa de apel a reţinut că este nefondată prin raportare la dispoziţiile art. 274 C. proc. civ., care reprezintă fundamentul juridic al acordării cheltuielilor de judecată, respectiv culpa părţii care, prin atitudinea sa procesuală, prin acţiunile concrete de determinare a acestor cheltuieli, este responsabilă de repararea prejudiciului cauzat.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul M.F.P., susținând că hotărârea atacată este netemeinică şi nelegală. Recurentul a invocat dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și a arătat următoarele:
1. În mod greşit instanța de apel a dispus obligarea pârâtului M.F.P. la plata sumei de 64.488 euro în echivalent în lei la cursul valutar din ziua plaţii, reprezentând preţul de piaţa al imobilului situat în Bucureşti, str Vasile Lascar, în raport de lipsa calităţii procesuale pasive a acestui pârât. În speţă, M.F.P. nu are legitimare procesuală activă.
Astfel, potrivit principiului relativităţii efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părţile contractante, neputând nici profita şi nici dăuna unui terţ. Or, M.F.P., nefiind parte la încheierea contractului dintre P.M. Bucureşti şi reclamanţi, este terţ faţă de acest contract, iar, în situaţia evingerii cumpărătorilor, prin deposedarea acestora de imobilul pe care l-au deţinut în baza contractului de vânzare-cumpărare, trebuia să fie instituită obligaţia de garanţie pentru evicțiune a vânzătoarei P.M. Bucureşti, în conformitate cu dispoziţiile art. 1337 C. civ. Această dispoziţie de drept comun nu poate fi înlăturată prin nicio dispoziţie specială contrară, fiind, aşadar, pe deplin aplicabilă între părţile din prezentul litigiu. În același sens sunt și dispoziţiile art. 1344 C. civ.
Pe de altă parte, a susţinut recurentul, prevederile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995 referitoare la constituirea fondului extrabugetar la dispoziţia M.F.P., care a devenit, astfel, un simplu depozitar al acestor sume, nu justifică în niciun fel obligarea pârâtului la achitarea preţului la valoarea de piaţă a imobilului.
Prin urmare, pe plan procesual calitate procesuală pasivă nu poate avea, într-o astfel de acţiune, decât unitatea administrativ-teritorială vânzătoare (în speţă, M. Bucureşti), nicidecum M.F.P., atât pentru faptul că acesta nu a fost parte contractantă în raportul juridic dedus judecaţii, nerevenindu-i obligaţia de restituire a prestaţiilor efectuate în baza actului atacat, cât şi pentru dispoziţiile imperative prevăzute de către art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.
2. În ceea ce priveşte valoarea reţinută în raportul de expertiză, în mod eronat instanţa de apel a omologat proba administrată, întrucat aceasta nu reflectă preţul real al imobilului în discuţie.
Astfel, în raport de evaluarea făcută de expert, în cadrul metodelor de evaluare nu este menţionată nicio corecţie legată de blocajul actual al pieţei imobiliare (când cererea este mult mai mică decât oferta, practic, cu mici excepţii, numărul tranzacţiilor imobiliare din zonă şi în general este nul, iar preţurile cuprinse în anunţurile imobiliare reprezintă numai voinţa vânzătorilor care încearcă menţinerea preţurilor cât mai apropiate de nivelul perioadei 2007-2008, perioada maximală a exploziei preţurilor în tranzacţiile imobiliare). Ca urmare, se impune aplicarea unei corecţii negative de 10 % pentru procese în curs şi de 30 % pentru locaţia menţionată prin luarea în considerare şi a raportului defavorabil cerere ofertă, negocieri, comisioane etc. În plus, suma stabilită în raport este exagerat de mare pentru imobilul în cauză, reclamanta achizitionându-l la un preţ social, preferenţial, cu mult sub preţul pietii, ce implică o diminuare a valorii cu cel puţin 30 % din valoarea reală. Evaluatorul nu a introdus în cadrul factorilor de individualizare şi pe cel referitor la ponderea dintre cerere şi oferta aferentă actualului blocaj al pieţei imobiliare, de – 30 %.
Prin urmare, în speţă operează îmbogatirea fără justă cauză, fiind aberant ca reclamanta să încaseze în 2014 o diferenţă de sumă în plus faţă de valoarea achitată în contractul de vânzare-cumpărare, valoare care depăşeşte cu mult valoarea de piaţă a imobilului pe piaţa imobiliară de la ora actuală. Obligaţia de garanţie pentru evicţiune nu presupune în niciun caz valoarea de piaţă a imobilului, cu atât mai mult în situaţia imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995. O aplicare corectă a dispoziţiilor privind obligarea la garanţia pentru evicţiune şi, respectiv, a stabilirii sporului de valoare, ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori: stabilirea valorii de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare (şi nu a preţului derizoriu plătit de reclamantă); stabilirea valorii de piaţa la momentul evicţiunii; diferenţa între valoarea de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumparare şi valoarea de piaţă a imobilului la momentul evicţiunii, această diferenţă constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispoziţiile legale privind răspunderea pentru evicţiune. În caz contrar ar fi lipsite de eficienţă dispoziţiile legale privind răspunderea pentru evicţiune, acestea desigur au în vedere plata unui preţ real la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Recurentul a arătat că, în ceea ce priveşte imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligaţia de garanţie este particularizată, pe de o parte, de situaţia juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării şi, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001. Aşadar, pe criterii de simetrie şi de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieţei imobiliare şi nici la preţul de pe piaţa liberă, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.
De altfel, jurisprudența C.E.D.O. nu impune indemnizarea cumpărătorului evins cu întreaga valoare de piaţa a imobilului, fiind considerata suficientă o indemnizare care reprezintă o parte din aceasta valoare (V. c. Bulgariei) ori contravaloarea preţului actualizat, plătit de cumpărătorul evins (T.T. c. României).
Așa fiind, indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piaţă actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora, care încalcă principiul egalităţii cetăţenilor în faţă legii. Situaţia cumpărătorilor în temeiul Legii nr. 112/1995 este esenţial diferită de situaţia celor care cumpăra un imobil potrivit preţurilor stabilite liber pe piaţă, aşadar, la valoarea de piaţă.
3. Hotărârea instanţei de apel este criticabilă şi în ce priveşte obligarea pârâtului la plata preţului de piaţă al imobilului din perspectiva aplicării greșite a dispoziţiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009.
Astfel, pentru a fi aplicabile normele legale menţionate mai sus şi pentru ca M.F.P. să poată fi obligat la restituirea preţului de piaţă plătit de chiriaşi în baza contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995 se cere să fie întrunite, cumulativ, două condiţii, şi anume: încheierea contractelor de vânzare cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, iar aceste contracte de vânzare-cumpărare să fi fost desfiinţate printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Dispoziţiile art. 501 din lege, fac vorbire despre „contractele ce au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile”, acest text de lege ținând cont, atunci când reglementează plata preţului de piaţă, de existenţa unei hotărâri în care să se reţină respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului. În caz contrar, legiuitorul nu ar mai fi inclus în art. 501 din Legea nr. 10/2001 condiţiile pe care reclamantul trebuie să le îndeplinească pentru a putea solicita restituirea preţului la valoarea de piaţă.
În speţă, nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 de către reclamantă rezida în faptul că, urmărind să încheie un contract de vânzare-cumpărare, avea obligaţia de a cunoaşte care este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca în calitate de cumpărătoare al unui bun important, cum este un apartament, să nu efectueze un minim de diligente pentru a afla situaţia juridică a imobilului. Dacă ar fi făcut aceste minime diligente ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut fără titlu valabil şi prin urmare nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995.
Aşadar, reclamanta a înțeles să încheie contractul de vânzare cu P.M. Bucureşti, dobândind dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti str. Vasile Lascăr. Faptul ca aceasta nu a depus minime diligente, cu ocazia încheierii contractului de vânzare cumpărare, pentru cunoaşterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995, având în vedere ca exercitarea cu buna credinţa a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiţie intrinseca de natura a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei legi, respectiv validitatea cauzei. Reaua credinţa determină în realitate ilicitatea cauzei, or, prin existenţa unei cauze ilicite este afectată însăși validitatea actului sub imperiul Legii nr. 112/1995. Mai mult decât atât, existenţa sau inexistenţa bunei credinţe a chiriaşului cumpărător nu constituie unicul criteriu de analiza a respectării sau eludării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, trebuind să fie examinate toate cerinţele prevăzute de Legea nr. 112/1995 pentru perfectarea valabilă a contactului de vânzare cumpărare.
În consecinţă, având în vedere că reclamanta își invocă propria turpitudine, şi anume încălcarea dispoziţiilor legale la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, pentru a obţine recunoaşterea unui drept, ceea ce nu este admisibil, rezultă că aceasta nu poate beneficia de restituirea preţului la valoarea de piaţă. În litigiul de față, deposedarea reclamantei de imobilul care face obiectul cauzei s-a realizat în urma unei acţiuni în revendicare, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între autorul reclamantei şi P.M. Bucureşti nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
4. Criticabilă este hotărârea din apel şi în ceea ce priveşte menţinerea obligaţiei de plata a cheltuielilor de judecată în sarcina M.F.P.
Astfel, pârâtul nu are obligaţia de a plăti cheltuieli de judecată, deoarece culpa procesuală nu îi aparţine acestuia, ci P.M. Bucureşti, parte în contractul de vânzare-cumpărare nr. 5794 din 19 ianuarie 1999, iar, în lipsa textului art. 5 alin. (3) din O.U.G. nr. 184/2002, M.F.P. nici nu ar putea fi obligat pe fondul cauzei.
Mai mult, este necesar sa se facă aplicabilitatea art. 1337 C. civ., privind răspunderea pentru evicțiune a vânzătorului, având în vedere ca P.M. Bucureşti a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu reclamanta, contract încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995.
De altfel, M.F.P. nu a dat dovadă de rea credinţă, neglijenţă, nu se face vinovat de declanşarea litigiului şi, prin urmare, nu poate fi sancţionat procedural prin obligarea la plata cheltuielilor de judecată. Neexistând culpa procesuală, principiu consacrat de procedura civilă, potrivit art. 274 C. proc. civ. şi neexistând temei legal, este inadmisibilă obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Intimata reclamantă nu a formulat întâmpinare.
În recurs nu s-au administrat probe noi.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, raportat la dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:
1. Contrar susţinerilor recurentului exprimate prin primul motiv de recurs, pârâtul M.F.P. are legitimare procesuală pasivă.
Astfel, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat despăgubiri pentru pierderea dreptului de proprietate asupra imobilului dobândit în baza Legii nr. 112/1995, echivalente preţului de piaţă/actualizat al imobilului.
Reclamanta a invocat ca temei juridic al acestor pretenţii dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, modificată şi completată prin Legea nr. 1/2009.
Rezultă că, obiectul acţiunii deduse judecăţii îl constituie acordarea de despăgubiri pentru pierderea dreptului de proprietate asupra unui imobil dobândit în baza Legii nr. 112/1995, iar temeiul juridic pentru această pretenţie rezidă în dispoziţiile legii speciale, Legea nr. 10/2001.
Această lege reglementează modalitatea de despăgubire a proprietarilor ale căror contrate de vânzare-cumpărare, încheiate în baza Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, atât în cazul în care încheierea contractelor s-a făcut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1005, caz în care se acordă preţul de piaţă al imobilului (art. 50¹), cât şi în cazul în care încheierea lor s-a făcut cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, caz în care se acordă preţul actualizat din contract [(art. 50 alin. (2)].
În speţă, reţine Înalta Curte, criticile ce vizează lipsa calităţii procesuale pasive a pârâtului M.F.P. nu sunt fondate şi nu fac aplicabil cazul de modificare în care se încadrează, art. 304 pct. 9 C. proc. civ., deoarece instanţa de apel, prin decizia recurată, a făcut o aplicare corectă a dispoziţiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, apreciind că în raport de acestea pârâtul M.F.P. justifică legitimare procesuală pasivă în cauză.
Astfel, conform art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, restituirea preţului prevăzut la alin. 2 (preţul actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile) şi alin. (2¹) (preţul de piaţă al imobilelor privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile) se face de către M.E.F., în prezent M.F.P., din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.
Se instituie, aşadar, ex lege, obligaţia M.F.P. de dezdăunare a cumpărătorului pe Legea nr. 112/1995, indiferent de ipoteza legală în care acesta se plasează şi, implicit, calitatea procesuală pasivă a acestei instituţii în astfel de litigii.
Susţinerile recurentului în sensul că nu se poate reţine ex lege calitatea procesuală pasivă a M.F.P., nu pot fi primite, întrucât aceasta ar însemna ca instanţa să adauge la lege, ceea ce este inadmisibil, instanţa fiind chemată să aplice legea astfel cum a fost edictată.
Obligaţia de plată a preţului de piaţă revine recurentului în temeiul dispoziţiei legale sus-enunţate, astfel încât nu prezintă relevanţă persoana care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, în numele statului, cu chiriaşul cumpărător. Nu acesteia din urmă îi revine obligaţia de plată, deoarece această obligaţie nu are la bază raporturile contractuale stabilite între părţile actului juridic perfectat în temeiul Legii nr. 112/1995, ci voinţa legiuitorului, care a înţeles să o stabilească în sarcina M.F.P., în condiţiile arătate mai sus. Ca atare, nu interesează nici aspectul culpei la încheierea actului juridic în discuţie.
Nici principiul relativităţii efectelor actului juridic nu poate constitui temei pentru reţinerea lipsei calităţii procesuale pasive a M.F.P., din moment ce nu relaţiile contractuale stau la baza obligaţiei de restituire a preţului actualizat.
Cât priveşte susţinerile recurentului privind lipsa calităţii sale procesuale pasive în raport de normele de drept comun în materie de evicţiune (art. 1337 şi următoarele C. civ.), acestea nu pot fi primite, deoarece el nu a fost chemat în judecată în calitate de responsabil pentru evicţiune potrivit dreptului comun, ca parte contractantă, ceea ce nici nu este, ci în temeiul legii speciale, respectiv a dispoziţiilor Legii nr. 10/2001.
Prin derogare de la dreptul comun, modalitatea şi condiţiile de despăgubire a persoanelor care au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt reglementate prin art. 50 şi art. 50¹ din Legea nr. 10/2001. Aceste dispoziţii ale Legii nr. 10/2001 au caracter special faţă de dispoziţiile de drept comun în materie de evicţiune, prevăzute de art. 1337 şi următoarele C. civ. şi, ca atare, ele se aplică prioritar, înlăturând de la aplicare normele de drept comun ale Codului civil, conform principiului de drept „specialia generalibus derogant”.
Or, faţă de dispoziţiilor legii speciale, aplicabilă în cauză, pârâtul M.F.P. are calitate procesuală pasivă, potrivit celor deja arătate.
Referitor la natura normei instituită prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, aceasta stabileşte, în mod clar, calitatea procesuală pasivă a M.F.P., în cererile de restituire a preţului actualizat plătit sau, după caz, a preţului de piaţă al imobilului. Această dispoziţie are caracter procesual, legiuitorul nerezumându-se doar la identificarea sursei din care se va face plata, contrar susţinerilor recurentului.
2. În recurs, recurentul a susţinut că instanţa de apel a omologat greşit proba administrată, întrucât aceasta nu reflectă preţul real al imobilului în discuţie, în condiţiile în care expertul, în cadrul metodelor de evaluare, nu a aplicat indici de corecţie raportat la blocajul actual al pieţei imobiliare, la ponderea dintre cerere şi oferta aferentă, la existenţa unui proces în curs, la prețul social plătit de către foștii chiriași pentru achiziționarea imobilului în litigiu ori pentru locaţia imobilului, etc.
Asupra criticii prin care se invocă faptul că instanţa de apel a menţinut în mod eronat concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză, întrucât acesta nu reflectă preţul real al imobilului în discuţie, instanța de recurs constată că argumentele invocate reprezintă veritabile obiecțiuni la raportul de expertiză realizat în cauză, care ar fi putut și ar fi trebuit invocate în fața instanței de apel, în termenele și condițiile prevăzute de art. 212 alin. (2) C. proc. civ.
Astfel, prin intermediul recursului, care, în actuala reglementare, are natura unei căi extraordinare de atac de reformare, și care poate fi introdus exclusiv pentru motive de nelegalitate, iar nu de temeinicie, motive reglementate în mod exhaustiv la art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ., nu pot fi criticate probele sau aprecierea acestora dată de către instanțele fondului, mai ales prin raportare la elemente de fapt eventuale, simplu pretinse de către pârât, fără dovedirea concretă a celor susținute, motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 11 C. proc. civ. (când hotărârea se întemeiază pe o greșeală gravă de fapt, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor administrate), pe care s-ar fi putut întemeia recurentul, fiind abrogat prin ar. I pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000, aprobată prin Legea nr. 219/2005.
În consecință, solicitările recurentului pârât de a se aplica corecții ale valorii de circulație prin raportare la blocajul pieței imobiliare sau la prețul social plătit de către foștii chiriași pentru achiziționarea imobilului în litigiu nu reprezintă critici de nelegalitate, întrucât nu sunt raportate la criterii de legalitate, ci sunt simple susțineri de fapt, care nu mai pot fi invocate într-o cale extraordinară de atac nedevolutivă.
Referitor la împrejurarea invocată de pârât în sensul că reclamanta va primi valoarea de circulație a unui imobil pentru care a plătit un preț social, aceasta nu poate fi imputată instanțelor de judecată, ci este expresia marjei de apreciere a statului, care, în materia despăgubirilor foștilor chiriași care au dobândit cu bună - credință un bun de la stat, în temeiul Legii nr. 112/1995, dar au fost evinși de fostul proprietar, prin efectul admiterii unei acțiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, a înțeles să adopte o legislație de protecție a acestor cumpărători, respectiv Legea nr. 1/2009, permițându-le să obțină valoarea de circulație a bunului imobil pe care l-au pierdut.
A nega acest drept prin intermediul justiției ar echivala cu o interferență nepermisă în sfera puterii legiuitoare, a cărei voință a fost exprimată în actul normativ menționat, și cu o încălcare a principiului constituțional al separației puterilor în stat.
Această rezolvare a situației cumpărătorilor de bună-credință, reţine Înalta Curte, în sensul de a putea obține valoare de circulație a bunului imobil de care au fost privați prin efectul admiterii unei acțiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, dar fără a li se desființa titlul de proprietate prin intermediul unei acțiuni în nulitate, este în acord cu jurisprudența C.E.D.O. în materia protecției dreptului de proprietate, astfel cum este acesta reglementat prin art. 1 al Primului Protocol adițional la C.E.D.O. (cauza R. c. României, hotărârea din 19 octombrie 2010).
Deşi se face trimitere la cauza T.T. c. României, Înalta Curte constată că ipoteza cuprinsă în această hotărâre se referă la problema raporturilor dintre chiriaşii cumpărători şi foştii proprietari, la buna sau reaua credinţă a celor dintâi la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995, aspecte tranşate, în mod irevocabil, într-un alt litigiu, iar nu în prezenta cauză, care are drept obiect acţiunea în despăgubiri.
De altfel, C.E.D.O. reţine în considerentele hotărârii menţionate, ca şi argument cât priveşte jurisprudenţa în această materie a instanţelor române, că la data faptelor reclamate art. 51 din Legea nr. 10/2001 prevedea că o acţiune de recuperare a preţului de cumpărare, indexat cu rata inflaţiei, introdusă împotriva statului de un cumpărător al cărui contract a fost declarat nul este scutită de taxă de timbru. Preţul indexat trebuia plătit de M.F. dintr-un fond special. În plus, C.E.D.O. constată că, deşi la data faptelor, legea retrocedării nu prevedea o acţiune specifică împotriva statului pentru persoane aflate în situaţia reclamantului (căruia i s-a desfiinţat contractul de vânzare cumpărare), se declară mulţumită că această cale de atac, oferită de Codul civil, este suficientă pentru a asigura o reparaţie în situaţii precum cea a reclamantului.
Or, în speţă, Legea nr. 10/2001 a fost modificată prin Legea nr. 1/2009 la momentul promovării prezentei acţiuni, cuprinzând dispoziţii speciale, derogatorii, în privinţa celor solicitate de reclamanta de faţă.
În acelaşi sens, Înalta Curte reţine că şi trimiterea la cauza V. c. Bulgariei excede situaţiei de faţă.
În aceste condiţii, o astfel de critică nu poate fi reţinută ca fondată.
3. Pe fondul cererii, recurentul a arătat că în cauză nu este îndeplinită niciuna din cele două condiţii prevăzute imperativ de Legea nr. 10/2001, dată fiind, pe de o parte, reaua-credinţă a reclamantei, ce nu poate fi pusă la îndoială (aceasta ştia sau ar fi putut şti că imobilul este revendicat de fostul proprietar ori ar fi putut să se informeze despre demersurile întreprinse de acesta pentru restituirea proprietăţii, caz în care pasivitatea îi este imputabilă), iar, pe de altă parte, faptul că actul nu a fost desfiinţat printr-o hotărâre care să consfinţească constatarea nulităţii absolute a acestuia.
Înalta Curte reține că această analiză a întrunirii cerinţelor de valabilitate trebuie realizată exclusiv prin raportare la aspectele de fapt şi de drept constatate prin hotărârea judecătorească, definitivă şi irevocabilă, prin care reclamanta a fost evinsă, hotărâre la care normele legale fac trimitere în vederea acordării despăgubirii solicitate, considerentele respectivei hotărâri impunându-se cu putere de lucru judecat.
Astfel cum rezultă din art. 501 din Legea nr. 10/2001, o condiţie pentru naşterea dreptului la despăgubiri constând în valoarea de piaţă a imobilului în patrimoniul cumpărătorilor al căror titlu, contractul de vânzare-cumpărare perfectat în baza Legii nr. 112/1995, a fost desfiinţat este ca respectivul contract să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor acestui act normativ special în privinţa caselor naţionalizate.
În cauza de faţă, astfel cum reţine şi instanţa de apel, conform deciziei civile nr. 1542/ R din 07 decembrie 2010 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin care a fost admis recursul şi modificată decizia recurată, în sensul respingerii, ca nefondat, a apelului declarat de pârâta B.G. împotriva sentinţei civile nr. 3897 din 15 mai 2007 pronunţată de Judecătoria sector 2 Bucureşti, „criticile privitoare la nulitatea contractului de vânzare cumpărare” nu au mai putut fi primite întrucât cauzele de nulitate a acestui contract încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 nu au mai putut fi analizate în acest cadru procesual, instanţa nefiind învestită cu un asemenea capăt de cerere. O asemenea analiză nu a putut fi făcută nici pe cale de excepţie, deoarece reclamanta din acel dosar, respectiv fostul proprietar al imobilului, nu a uzat de calea acţiunii principale în anularea sau constatarea nulităţii contractului, în termenul special de prescripţie prevăzut de art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 republicată, astfel că instanţa a apreciat că un drept a cărui acţiune s-a prescris nu poate fi valorificat nici pe cale de excepţie. Prin aceeaşi decizie s-a reţinut că pârâta B.G. justifică existenţa în patrimoniul său a unui bun în sensul art. 1 din Protocolul 1 adiţional la Convenţie, având un bun actual în sensul Convenţiei. Totodată, s-a reţinut, făcându-se trimitere la cauza Raicu c. României, că Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, reglementează tocmai o asemenea cale pentru obţinerea valorii actuale de piaţă a imobilului, pe care şi pârâta B.G. o poate urma. De asemenea, făcându-se trimitere la cauza T.T. c. României, în decizia sus-menţionată s-a precizat că: „În prezent, Legea nr. 1/2009 reglementează o cale mai avantajoasă (decât cea a Codului civil, considerată mulţumitoare de către Curtea Europeană), care permite pârâtei (în situaţia de faţă, reclamantei B.G.), fostă chiriaşă, cumpărătoare în temeiul Legii nr. 112/1995 să obţină o reparaţie integrală a pierderii bunului, prin obligarea statului la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare”.
Or, în cauza de faţă, Înalta Curte reţine că printr-o hotărâre irevocabilă instanţa de judecată a constatat valabilitatea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, pentru apartamentul în litigiu, în favoarea intimatei reclamante. În considerentele acestei hotărâri s-a reţinut doar că imobilul a fost preluat fără titlu, fără a se constata în mod irevocabil că au fost încălcate dispoziţiile imperative ale Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, doar acest aspect, de altfel, fiind de natură a îndreptăţi pe reclamantă să solicite restituirea preţului actualizat al imobilului.
Cu privire la atitudinea subiectivă a cumpărătorului în temeiul Legii nr. 112/1995, Înalta Curte constată că aceasta este irelevantă în cadrul prezentei analize, îndeplinirea/eludarea prevederilor legale în vigoare la momentul încheierii actului juridic fiind o chestiune distinctă de aceea a relei-credinţe a părţilor contractante.
Înalta Curte constată că este respectată şi condiţia imperativă prevăzută de Legea nr. 10/2001, respectiv contractul să fi fost desfiinţat prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, în speţă fiind vorba de o acţiune în revendicare prin comparare de titluri, în urma căreia reclamanta a fost „evinsă”.
Susţinerile recurentului în ceea ce priveşte nerespectarea cerinţei de mai sus nu pot fi primite, întrucât s-ar ignora sensul real al termenului de „desfiinţare” a contractelor de vânzare-cumpărare din cuprinsul art. 501 al Legii nr. 10/2001 („Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare), sens ce rezultă din analiza sistematică a dispoziţiilor legii.
Astfel, art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată, prevede că în ipoteza contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, chiriaşii – cumpărători au dreptul la restituirea preţului actualizat („Cererile sau acţiunile în justiţie privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile sunt scutite de taxe de timbru”), iar, art. 50 alin. (21) şi, respectiv art. 501 din acelaşi act normativ, prevede că în situaţia contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desfiinţate prin hotărâri definitive şi irevocabile, se restituie preţul de piaţă al imobilelor („Cererile sau acţiunile în justiţie având ca obiect restituirea preţului de piaţă al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru”, „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare”).
De asemenea, art. 20 alin. (21) din aceeaşi lege, stipulează că „în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriaşii care au cumpărat cu bună-credinţă imobilele în care locuiau şi ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate, fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare, prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuinţe din fondurile de locuinţe gestionate de consiliile locale şi/sau de M.D.L.P.L.”. Acest din urmă text introdus prin Legea nr. 1/2009 explicitează, ca atare, termenul de „desfiinţare” a contractelor de vânzare-cumpărare, prevăzând expres că „desfiinţarea” poate fi urmare atât a unei acţiuni în anularea contractului, cât şi a unei acţiuni în revendicare.
Din această perspectivă, interpretarea sistematică a normelor legale enunţate impune concluzia că termenul de „desfiinţare” a contractelor de vânzare-cumpărare, din cuprinsul art. 501 al Legii nr. 10/2001, are în vedere lipsirea de efecte juridice a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 nu doar urmare a unei acţiuni în anulare, ci şi a unei acţiuni în revendicare.
Cum sunt îndeplinite cumulativ cele două condiţii prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001, pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piaţă, contractul în cauză fiind încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 şi desfiinţat prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, în mod temeinic şi legal a fost admisă acţiunea formulată de reclamantă şi obligat pârâtul la plata de despăgubiri.
4. Înalta Curte reţine şi caracterul nefondat al criticilor referitoare la cheltuielile de judecată, faţă de considerentele expuse anterior, care configurează acţiunea prezentă drept o acţiune în evicţiune (în acest caz) specială, reglementată de norme speciale şi nu de dreptul comun al Codului civil şi care atribuie calitate procesuală pasivă pârâtului M.F.P.
Întrucât cererea de chemare în judecată împotriva sa a fost admisă, pârâtul s-a aflat în culpă procesuală faţă de reclamantă, fiind necesar ca, în temeiul art. 274 C. proc. civ., să îi plătească acesteia cheltuielile de judecată efectuate.
Culpa procesuală nu aparţine P.M. Bucureşti prin societatea de administrare a fondului locativ. Deși parte în contractul de vânzare-cumpărare ”desființat”, obligația de restituire a prețului nu cade în sarcina acestuia, ci în sarcina M.F.P., și, deci, cupla procesuală revine celui obligat la restituire chiar dacă nu a dat dovada de rea credinţă sau neglijenţă. Instituția răspunzătoare în temeiul legii se face vinovată de declanşarea și purtarea litigiului și, prin urmare, căzând în pretenții, trebuie să fie sancţionată prin obligarea la plata cheltuielilor de judecată, prin raportare la dispoziţiile art. 274 C. proc. civ.
Corect instanța de apel a reținut că fundamentul acordării cheltuielilor de judecată îl constituie culpa părţii care, prin atitudinea sa procesuală, prin acţiunile concrete de determinare a acestor cheltuieli, este responsabilă de repararea prejudiciului cauzat. Partea responsabilă de efectuarea cheltuielilor cu judecata este partea căzută în pretenţii, iar obligarea acesteia la plata lor reprezintă o sancţiune procesuală care are drept scop sancţionarea acesteia pentru prejudiciile cauzate celeilalte, prin intermediul procesului.
Din perspectiva celor expuse, cum niciuna din criticile recurentului nu se circumscrie dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează a respinge recursul declarat de pârâtul M.F.P. împotriva deciziei nr. 31/ A din 29 ianuarie 2015 , pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul M.F.P. împotriva deciziei nr. 31/ A din 29 ianuarie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 8 mai 2015.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1204/2015. Civil | ICCJ. Decizia nr. 1155/2015. Civil → |
|---|
