ICCJ. Decizia nr. 801/2015. Civil. Legea 10/2001. Recurs

Comentarii

0



R O M Â N I A

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

SECŢIA I CIVILĂ

Decizia nr. 801/2015

Dosar nr. 44457/3/2012

Şedinţa publică din 19 martie 2015

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 19 noiembrie 2012 sub nr. 44457/3/2012, reclamanţii T.G.D.G. şi T.G.D. au chemat în judecată pe pârâtul M.F.P., solicitând obligarea acestuia la plata preţului de piaţă al apartamentului din Bucureşti, sector 2, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, precum şi la cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamaţii au arătat că la data de 28 ianuarie 1997 au achiziţionat, în temeiul Legii nr. 112/1995, apartamentul menţionat mai sus, conform contractului încheiat cu SC R. SA, achitând suma de 24.232.709 lei, iar prin decizia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie din data 11 mai 2012 s-a confirmat irevocabil sentinţa prin care s-a dispus restituirea apartamentului către moştenitorul fostei proprietare şi obligarea reclamanţilor de a-i lăsa acestuia locuinţa în deplină proprietate şi liniştită posesie.

Reclamanţii au arătat că preţul pe care îl solicită trebuie să includă şi sporul de valoare adus apartamentului prin îmbunătăţirile şi întreţinerea acestuia (parchet, gresie, faianţă, geamuri termopan), aceste lucrări fiind impuse de starea în care se afla apartamentul la data cumpărării şi pe parcursul folosinţei, pentru întreţinerea şi asigurarea funcţionalităţii acestuia.

În drept, reclamanţii au invocat Legile nr. 112/1995, nr. 10/2001 şi nr. 1/2009.

Împreună cu cererea, reclamanţii au depus la dosar, în copie, Decizia nr. 3245 din 11 mai 2012 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Prin precizarea depusă la 05 februarie 2013, reclamanţii au arătat că solicită suma de 238.852 euro, în echivalent lei la data plăţii, valoare stabilită prin expertiza judiciară întocmită în dosarul finalizat cu pronunţarea deciziei prin care au fost evinşi. Totodată, precizarea a fost comunicată pârâtului la 05 februarie 2013, astfel cum rezultă din viza aplicată pe aceasta, necontestată de pârât.

Prin sentinţa civilă nr. 399 din 26 februarie 2013, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a admis cererea formulată de reclamanţi şi a obligat pe pârât să plătească reclamanţilor suma de 238.852 euro, în lei la cursul B.N.R. din data plătii efective, suma reprezentând preţul de piaţă al apartamentului, situat în Bucureşti, sector 2.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că, în fapt, astfel cum rezultă din considerentele hotărârilor judecătoreşti pronunţate în cadrul procesului de revendicare, prin contractul de vânzare-cumpărare din 28 ianuarie 1997, reclamanţii au cumpărat de la Primăria municipiului Bucureşti, prin SC R. SA, apartamentul, situat la et. 1 al imobilului.

Prin sentinţa civilă nr. 1591 din 14 octombrie 2008, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, s-a admis acţiunea formulată de reclamantul Ţ.V.F. şi au fost obligaţi pârâţii (reclamanţii din prezentul dosar) să îi lase acestuia în deplină proprietate imobilul ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare menţionat mai sus. Sentinţa a fost confirmată în căile de atac (apel şi recurs), prin Decizia civila nr. 273/A din 14 martie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, şi prin Decizia civilă nr. 3245 din 11 mai 2012 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Din considerentele decizie pronunţate în apel (fila 52 verso), rezultă, de asemenea, că o acţiune anterioară având ca obiect constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare a fost respinsă prin sentinţa civilă nr. 9008/2000 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, ce a intrat în puterea lucrului judecat şi care statuează asupra bunei credinţe a cumpărătorilor la încheierea contractului, precum şi asupra respectării condiţiilor de validitate la încheierea actului juridic.

Potrivit art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 (introdus în urma modificărilor aduse prin Legea nr. 1/2009), proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.

În privinţa persoanei căreia îi incumbă obligaţia de plată a respectivei despăgubiri, aceasta este prevăzută de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, potrivit căruia „restituirea preţului (…) se face de către M.E.F. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare”.

În concluziile orale prezentate în faţa instanţei, reprezentantul pârâtului a susţinut că aceste dispoziţii nu sunt aplicabile în cauză, întrucât contractul reclamanţilor nu a fost desfiinţat anterior printr-o hotărâre judecătorească.

Această interpretare nu a fost acceptată, cu motivarea că, deşi textul art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 vizează explicit doar situaţia în care contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost desfiinţat prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, se reţine o reglementare defectuoasă a normei menţionate, apreciind că, în realitate, s-a avut în vedere ipoteza în care, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, foştii chiriaşi proprietari au fost obligaţi să lase imobilul în deplină proprietate şi liniştită posesie foştilor proprietari, titlul acestora din urmă fiind considerat preferabil în urma comparării titlurilor de proprietate ale părţilor. Acesta este singurul sens ce poate fi dat textului legal menţionat pentru a produce efecte juridice, întrucât, raportând dispoziţia legală menţionată la principiile şi regulile generale de drept, niciuna dintre acestea nu susţin o asemenea soluţie juridică.

De asemenea, s-a mai reţinut că textul reprezintă aplicarea, în această materie, a principiului răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, legiuitorul înţelegând să deroge de la dreptul comun în materia evicţiunii (art. 1337 şi urm. C. civil) numai în ceea ce priveşte stabilirea obligaţiei de a răspunde în sarcina altei persoane (M.E.F. - în prezent M.F.P.) decât vânzătorul bunului. Interpretarea normei în modalitatea propusă de pârât ar lăsa neacoperită însă situaţiile similare celor din speţă, deşi art. 50 alin. (2)¹ din Legea nr. 10/2001 prevede posibilitatea restituirii preţului de piaţă al imobilelor ce au format obiectul contractelor încheiate cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995. Or, în această situaţie, fiind vorba despre contracte încheiate cu respectarea tuturor prevederilor legale în vigoare la momentul încheierii lor, nu ar putea interveni constatarea nulităţii, cunoscut fiind că nulitatea este sancţiunea care intervine în situaţia nerespectării normelor juridice care impun condiţii de validitate pentru încheierea actelor juridice.

Prin urmare, interpretarea normei legale propusă de pârât ar fi de natură să o lipsească de orice efect util, ceea ce ar contraveni intenţiei legiuitorului avută în vedere la edictarea acesteia.

Faţă de cele arătate, s-a concluzionat că, în speţă, reclamanţii se pot prevala de dispoziţiile art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 şi sunt îndreptăţiţi la a primi, din partea pârâtului, restituirea preţului de piaţă al imobilului în litigiu, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.

Potrivit art. 50¹ alin. (2) din Legea nr. 10/2001, valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte prin expertiză.

Reclamanţii au prezentat, în susţinerea cuantumului sumei solicitate cu titlul de preţ, expertiza extrajudiciară din 23 octombrie 2007 (fila 25 şi urm.), pe care pârâtul nu a contestat-o.

Întrucât, pe de o parte, textul de lege citat nu face distincţie între expertiza judiciară şi cea extrajudiciară, iar pe de altă parte, valoarea indicată de reclamanţi nu a fost contestată, pârâtul nedepunând întâmpinare, nesolicitând administrarea altor probe şi necombătându-le pe cele depuse de reclamanţi, s-a concluzionat că urmează a fi acordată suma solicitată, respectiv, 238.852 euro, plătibili în lei la cursul B.N.R. din data plătii efective.

Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, prin Decizia nr. 499/A din 17 noiembrie 2014, a admis apelul declarat de apelantul-pârât M.F.P.; a schimbat în parte sentinţa, în sensul că preţul de piaţă al imobilului este de 475.100 lei, şi a menţinut restul dispoziţiilor sentinţei, reţinând, în esenţă, următoarele;

Primul motiv de apel nu este fondat, întrucât, potrivit art. 50¹ din Legea nr. 10/2001: „(1) Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare” și (2) ”Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte prin expertiză”.

Faţă de aceste dispoziţii, termenul de prescripţie începe să curgă de la momentul la care hotărârea judecătorească prin care proprietarii, ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate definitiv şi irevocabil, au fost evinși de către terți a devenit irevocabilă.

În prezenta cauză, reclamanţii au pierdut proprietatea imobilului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, în mod irevocabil, prin Decizia civilă nr. 3245 din 11 mai 2012.

Cererea de chemare în judecată a fost formulată cu respectarea termenului de prescripţie prevăzut de dispoziţiile Decretului nr. 167/1958, fiind înregistrată pe rolul instanţei la data de 19 noiembrie 2012.

Până în momentul în care s-a pronunţat Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, nu s-a născut dreptul reclamanţilor de a cere restituirea preţului.

Nefondată a fost apreciată şi critica referitoare la neîndeplinirea condiţiilor prevăzute în art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, deoarece reclamanţii au pierdut proprietatea asupra imobilului în cadrul unei acţiuni în revendicare.

În cadrul acţiunii în revendicare, s-a reţinut că titlul pârâţilor, reclamanţii din prezenta cauză, este reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare din 1997 încheiat cu Primăria municipiului Bucureşti, reprezentată de SC R. SA, în calitate de vânzător, în temeiul Legii nr. 112/1995, a cărui valabilitate a fost confirmată prin sentinţa civilă nr. 9008/2000 a Judecătoriei Sector 2, prin respingerea acţiunii în constatarea nulităţii.

De asemenea, în acord cu jurisprudenţa europeană, instanţa de apel a reţinut că vânzarea de către stat a unui bun al altuia unor terţi, anterior confirmării definitive în justiţie a dreptului de proprietate, şi chiar unor terţi de bună-credinţă, reprezintă o privare de proprietate care, combinată cu lipsa totală a despăgubirii, este contrară art. 1 alin. (1) din Protocolul nr. 1 adiţional la C.E.D.O.

Din această perspectivă, Curtea a apreciat că nu mai poate reanaliza, peste puterea lucrului judecat, reaua-credinţă a reclamanţilor, invocată de către apelant în prezenta cauză.

Au fost apreciate ca netemeinice şi criticile potrivit cărora M.F.P. leagă obligaţia de plată a preţului şi calitatea sa procesuală exclusiv de constatarea nulităţii contractului. În acest sens, Curtea a reţinut că, potrivit art. 50 alin. (2)¹ şi art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, au dreptul la restituirea preţului de piaţă acei chiriaşi cumpărători ai imobilelor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile. Or, respectarea prevederilor legii menţionate exclude sancţiunea nulităţii, o astfel de sancţiune intervenind în cazul în care actul juridic conţine efecte contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă, deci încalcă dispoziţiile legii.

S-a concluzionat, că referirea legiuitorului la desfiinţarea contractului prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă implică pierderea bunului de către chiriaşul cumpărător în urma evingerii sale prin admiterea acţiunii în revendicare, şi că apărarea pârâtului potrivit căreia dispoziţiile art. 50¹ din Legea nr. 10/2001 ar condiţiona dreptul de restituire a preţului de piaţă de anularea prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, a contractului încheiat în baza Legii nr. 112/1995, nu are nicio susţinere în textul legal amintit.

Dimpotrivă, pentru ca fostul chiriaş, cumpărător al unui imobil în baza Legii nr. 112/1995, să poată beneficia de dispoziţia legală ce îi recunoaşte un drept de restituire a preţului de piaţă al imobilului cumpărat, se impune ca acel contract de vânzare - cumpărare să nu fi fost anulat sau constatat nul, pentru că doar astfel se poate aprecia că a fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.

Întemeiată însă a fost apreciată critica referitoare la modalitatea de stabilire a valorii imobilului faţă de preţul de piaţă, întrucât instanţa de fond a avut în vedere un raport de expertiză extrajudiciar, acesta nefiind susceptibil de a fi supus unor obiective proprii ale părţilor în proces şi nici de a formula obiecţiuni în ceea ce priveşte modalitatea de evaluare a imobilului.

Curtea, reţinând şi faptul că raportul de expertiză extrajudiciar a fost întocmit la 23 octombrie 2007, deşi dreptul reclamanţilor la obţinerea preţului de piaţă pentru imobilul în litigiu s-a născut abia la 11 mai 2012, a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză, iar din lucrarea efectuată de expertul C.M. a rezultat că ”valoarea terenului aferent apartamentului în litigiu în preţuri aferente lunii iulie 2014 este de 141.700 lei, iar valoarea apartamentului, raportat la aceeaşi lună - iulie 2014, este de 33.400 lei”.

Din răspunsul la obiecţiunile încuviinţate de instanţă formulate atât reclamanţi, cât şi de pârât, Curtea a apreciat concluziile raportului de expertiză concludente şi pertinente, deoarece expertul a avut în vedere la stabilirea valorii de circulaţie a imobilului tranzacţii efective pentru imobile similare cu cel în cauză şi situate în aceeaşi zonă, iar nu oferte de vânzare, precum şi poziţia în care este amplasat imobilul, respectiv, în vecinătatea unor ambasade, clădiri de tradiţie cu istorie bucureşteană, ce prezintă interes locativ.

S-a concluzionat, că apelul formulat de M.F.P. este fondat, urmând ca, în temeiul art. 296 C. proc., civ., să se schimbe în parte sentinţa, în sensul că preţul de piaţă al imobilului este de 475.100 lei şi s-au menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul M.F.P. prin D.R.F.P. Bucureşti, criticând-o pentru nelegalitate, potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., iar în dezvoltarea criticilor formulate a arătat următoarele;

Hotărârea instanţei de apel este nelegală, întrucât, în mod greşit, aceasta a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamanţilor invocată de pârât, prin motivele de apel.

Astfel, Legea nr. 1/2009 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 10/2001, prin introducerea unui nou articol, respectiv, art. 50¹, a reglementat şi dreptul proprietarilor ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, de a obţine restituirea preţului de piaţa al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.

Acest act normativ a fost publicat în M. Of., Partea 1, nr. 63 din 03 februarie 2009 şi a intrat în vigoare la data de 06 februarie 2009.

Ca urmare, dreptul cumpărătorilor evinși de a cere restituirea valorii de piaţa pentru imobilul în litigiu s-a născut la data intrării în vigoare a Legii nr. 1/2009, la 06 februarie 2009, de la acest moment începând sa curgă termenul de prescripţie a dreptului material la acţiune

Or, potrivit prevederilor Decretului nr. 167/1958, republicat, privitor la prescripţia extinctivă, ”Dreptul la acţiune, având obiect patrimonial, se stinge prin prescripţie, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege” (art. 1 alin (1)) şi ”termenul prescripţiei este de 3 ani (...)”, art. 3 alin. (1).

Prin urmare, dreptul cumpărătorilor evinși de a cere restituirea preţului plătit pentru imobilul în litigiu s-a născut la data la care actul normativ mai sus menţionat a intrat în vigoare, (06 februarie 2009), acest drept fiind supus termenului general de prescripţie prevăzut de Decretul nr. 167/1958 (lege aplicabilă în prezentul litigiu).

S-a concluzionat, că de la data la care Legea nr. 1/2009 a intrat în vigoare, respectiv, 06 februarie 2009, şi până la data introducerii acţiunii de către intimata-reclamanta, respectiv, 19 noiembrie 2012, au trecut mai mult de 3 ani, iar reclamanţii nu au făcut dovada intervenirii nici uneia dintre situaţiile prevăzute la art. 13 sau art. 16 din Decretul nr. 167/1958, de natura a suspenda sau întrerupe cursul prescripţiei.

Prin urmare, s-a solicitat admiterea şi modificarea în tot a sentinţei civile atacate, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca fiind prescrisă.

S-a mai arătat, că hotărârea instanţei de apel este criticabilă în ceea ce priveşte obligarea M.F.P. la plata preţului de piaţă al imobilului şi din următoarea perspectivă;

Potrivit modificărilor aduse Legii nr. 10/2001, prin Legea nr. 1/2009, în art. 50 alin. (3) se prevede că ”restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi (2)¹ se face de către M.E.F. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare."

Pentru a fi aplicabile dispoziţiile legale menţionate mai sus şi pentru ca M.F.P. să poată fi obligat la restituirea preţului de piaţa plătit de chiriaşi în baza contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995 se cere să fie întrunite cumulativ două condiţii şi anume: încheierea contractelor de vânzare cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 şi ca aceste acte de vânzare cumpărare să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătorești definitive şi irevocabile.

Dispoziţiile art. 50¹ din lege fac vorbire despre contractele ce au fost desfiinţate prin ”hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile", însă acest text de lege are în vedere, atunci când reglementează plata preţului de piaţă, existenţa unei hotărâri în care să se reţină respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului, întrucât în caz contrar legiuitorul nu ar mai fi inclus în art. 50¹ condiţiile pe care reclamantul trebuie să le îndeplinească pentru a putea solicita restituirea preţului la valoarea de piaţă.

Nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 de către reclamanţi rezida în faptul că urmărind să încheie un contract de vânzare cumpărare aceștia aveau obligaţia de a cunoaşte care este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca, în calitate de cumpărători ai unui bun important cum este un apartament, aceştia să nu efectueze un minim de diligenţe pentru a afla situaţia juridica a imobilului. Dacă ar fi făcut aceste minime diligenţe, reclamanţii ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut fără titlu valabil şi, prin urmare, nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995.

Or, în speţă, reclamanţii, fără a depune minime diligenţe în sensul cunoaşterii situaţiei juridice a imobilului, au înțeles să încheie contractul de vânzare cu Primăria municipiului București, dobândind dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, sector 2, ceea ce echivalează cu nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, având în vedere că exercitarea cu bună credinţă a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiţie intrinsecă de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei legi, respectiv, validitatea cauzei.

Reaua credinţă determină în realitate ilicitatea cauzei ori prin existenţa unei cauze ilicite este afectată însăşi validitatea actului încheiat sub imperiul Legii nr. 112/1995.

Mai mult decât atât, existenţa sau inexistenţa bunei credinţe a chiriaşului cumpărător nu constituie unicul criteriu de analiza a respectării sau eludării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, trebuind să fie examinate toate cerinţele prevăzute de Legea nr. 112/1995 pentru perfectarea valabilă a contactului de vânzare cumpărare.

S-a conchis, că, având în vedere că reclamanţii îşi invocă propria turpitudine şi anume încălcarea dispoziţiilor legale la încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru a obţine recunoaşterea unui drept, ceea ce nu este admisibil, aceştia nu pot beneficia de restituirea preţului la valoarea de piaţă.

În ceea ce priveşte cea de-a doua condiţie prevăzută imperativ de lege, a arătat că, în speţa de faţă, deposedarea reclamanţilor de imobilul care face obiectul prezentului litigiu s-a realizat în urma unei acţiuni în revendicare, contractul de vânzare cumpărare încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între aceştia şi Primăria municipiului Bucureşti nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Prin urmare, atâta timp cât în cauza de faţă nu au fost îndeplinite condiţiile prevăzute de dispoziţiile art. 50¹ alin. (1) din Legea nr. 10/2001, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre nelegală, iar pârâtul nu poate fi obligat la restituirea preţului la valoarea de piaţă, achitat de către reclamanţi în baza contractului de vânzare cumpărare.

Concluzionând, pârâtul a arătat că solicită instanţei admiterea recursului așa cum a fost formulat, modificarea deciziei civile atacate, în sensul respingerii acţiunii ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuala pasivă, iar pe fond, respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

În ceea ce priveşte valoarea reţinută în raportul de expertiză, s-a arătat că, în mod eronat, acesta a fost omologat de către instanţă, întrucât nu s-a ţinut cont de obiecțiunile formulate de pârât la raportul de expertiză.

Astfel, așa cum s-a arătat şi în obiecțiunile formulate, valoarea stabilită de expert pentru apartamentul în litigiu este foarte mare pentru un imobil construit în anul 1935.

În urma evaluării apartamentului în litigiu în suprafaţă utilă de 110,34 mp., amplasat într-un imobil cu un regim de înălțime de S+P+2E şi construit în anul 1935, expertul tehnic a estimat o valoare de piaţă la momentul actual de 333.400 lei (aproximativ 77.534 euro), rezultând o valoare de 704 euro/mp.

Această valoare este exagerată, depăşind chiar preţul la care sunt propuse spre vânzare apartamentele amplasate în zonă pentru clădiri noi, moderne, cu finisaje de lux.

De asemenea, expertul trebuia să stabilească corecţia pentru gradul seismic şi în acest sens trebuia să aibă în vedere că un imobil cu caracteristici similare celui aflat în litigiu se află pe lista imobilelor expertizate tehnic încadrate în clasa de risc seismic care prezintă pericol public.

Prin urmare, în aceste condiţii, expertul ar fi trebuit să ia în calcul o variantă precaută a evaluării, respectiv, ar fi trebuit să ia în calcul finisaje medii pentru un apartament aflat într-o clădire cu o vechime apreciabilă.

S-a mai arătat, că expertul trebuia să aibă în vedere că preţurile sunt negociabile în funcţie de suprafaţa utilă a apartamentului, de vechimea acestuia, care, în speţa de faţă, datează din anul 1935, de starea de conservare a imobilului care este mediocră, precum de faptul că apartamentul este situat într-o zonă aglomerată cu multă poluare fonică şi chimică, şi că suma stabilită în raportul de expertiză este exagerat de mare pentru imobilul în cauză, reclamanţii achiziționându-l la un preţ social, preferenţial, cu mult sub preţul pieții.

De asemenea, s-a arătat că evaluatorul nu a introdus în cadrul factorilor de individualizare şi pe cel referitor la ponderea dintre cerere şi oferta aferentă actualului blocaj al pieţei imobiliare în condiţiile în care Standardele Internaționale de evaluare GN1 precizează expres că, în situaţia în care se utilizează tehnica comparaţiilor, este necesară o comparaţie directă a imobilului evaluat cu imobile similare tranzacționate recent pe piaţă, şi că în "parcurgerea etapelor înscrise în analiza preliminară şi în culegerea şi selectarea informaţiilor" evaluatorul trebuie să colecteze informaţii privind cererea şi oferta, însă, în speţă, expertul a colectat informaţii reprezentând exclusiv oferte publicate pe site-uri de pe internet, omițând informaţiile referitoare la tranzacţiile recente, precum şi la cererea de pe piaţă.

În acest sens, s-a arătat că în raportul de evaluarea făcut de expert, în cadrul metodelor de evaluare, nu este menţionată nicio corecţie legată de blocajul actual al pieţei imobiliare (când cererea este mult mai mică decât oferta, practic, cu mici excepţii, numărul tranzacţiilor imobiliare din zonă şi în general este nul, iar preţurile cuprinse în anunţurile imobiliare reprezintă numai voinţa vânzătorilor, care încearcă menţinerea preţurilor cât mai apropiate de nivelul perioadei 2007-2008, perioada maximală a exploziei preţurilor în tranzacţiile imobiliare, şi că, în această situaţie, se impune o corecţie negativă de 10% pentru procese în curs, şi de cca., 30% pentru locaţia menţionată prin luarea în considerare şi a raportului defavorabil cerere ofertă, negocieri, comisioane etc.

S-a mai arătat că, în speţă, a operat îmbogățirea fără justă cauză, întrucât reclamanţii nu pot să încaseze în anul 2014 o diferenţă de sumă faţă de valoarea achitată în baza contractului de vânzare cumpărare care depăşeşte cu mult însăși valoarea de piață a imobilului de la ora actuală, şi că obligaţia de garanţie pentru evicţiune nu presupune în nici un caz valoarea de piaţa a imobilului, cu atât mai mult în situaţia imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995, deoarece aplicare corectă a dispoziţiilor privind obligaţia la garanţia pentru evicţiune presupune luarea în calcul a următorilor indicatori: stabilirea valorii de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (şi nu a preţului derizoriu plătit de reclamanţi); stabilirea valorii de piaţa la momentul evicţiunii şi a diferenţei între valoarea de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi valoarea de piaţă a imobilului la momentul evicţiunii, această diferenţă constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispoziţiile legale privind răspunderea pentru evicţiune.

S-a concluzionat, că, având în vedere că preţul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995 este unul preferenţial, diferenţa dintre preţul plătit şi sporul de valoare nu se poate stabili decât în condiţiile arătate mai sus, în caz contrar fiind lipsite de eficienţă dispoziţiile legale privind răspunderea pentru evicţiune.

În ceea ce priveşte imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligaţia de garanţie este particularizată, pe de o parte, de situaţia juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării şi, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

S-a concluzionat că, întrucât aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieţei imobiliare şi nici la preţul de pe piaţa liberă, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere, ci prin raportare la criterii de simetrie şi echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale; că în spiritul protejării drepturilor reclamanţilor în baza unei legi, respectiv, Legea nr. 112/1995 şi art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la C.E.D.O., aceştia ar fi îndreptăţiţi să primească numai o despăgubire echitabilă, în funcţie de preţul plătit la achiziţionarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, de tipul de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piaţa liberă cu acest preţ la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, şi de valoarea actuală de piaţă a unui astfel de imobil, şi că în situaţia în care din acest patrimoniu nu a ieşit o sumă de bani suficientă pentru achiziţionarea unui imobil în condiţii de piaţă, iar un astfel de contract nu are un caracter aleatoriu, în sensul speculării fluctuaţiilor pieţei, valoarea prejudiciului şi limitele obligaţiei de garanţie nu pot fi decât în condiţiile arătate mai sus.

Întrucât titlul chiriaşului cumpărător al imobilului, în temeiul Legii nr. 112/1995, nu a fost confirmat şi consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acţiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulităţii contractului, fie în revendicare, s-a arătat că, pentru aceste din urma situaţii, jurisprudența C.E.D.O. nu impune indemnizarea cumpărătorului evins cu întreaga valoare de piaţa a imobilului, fiind considerată suficientă o indemnizare care reprezintă o parte din această valoare ori contravaloarea preţului actualizat plătit de cumpărătorul evins, pentru că altfel indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piaţă actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora, care încălcă principiul egalităţii cetăţenilor în faţa legii.

Examinând decizia în limita criticilor formulate de pârâtul M.F.P. prin D.R.F.P. Bucureşti, întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanţa constată recursul nefondat, pentru următoarele considerente;

Critica formulată de pârât prin care a arătat că greşit instanţa de apel a respins motivul de apel formulat de acesta potrivit căruia cererea de chemare în judecată este prescrisă faţă de dispoziţiile Decretului nr. 167/1958, întrucât dreptul cumpărătorilor evinşi de a cere restituirea valorii de piaţă pentru imobilul în litigiu s-a născut la data intrării în vigoare a Legii nr. 1/2009, respectiv, la 6 februarie 2009, dată de la care au trecut mai mult de trei ani până la data formulării acțiunii pendinte, se constată că este nefondată, pentru cele ce succed;

Dreptul material la acţiune al reclamanților, de a solicita obligarea pârâtului la restituirea către aceștia a preţului de piaţă al imobilului în litigiu, s-a născut la data când reclamanţii au fost evinşi de către terţi de proprietatea imobilului prin hotărâre judecătorească definitivă şi executorie, la 14 martie 2011, când s-a pronunţat Decizia civilă nr. 273/A/2011 de către Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, şi nu de la data intrării în vigoare a Legii nr. 1/2009, la 6 februarie 2009, cum greşit susţine recurentul pârât, întrucât această din urmă ipoteză ar fi fost incidentă în speţă numai în situaţia în care, anterior intrării în vigoare a acestui act normativ, reclamanţii ar fi fost evinşi din dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu.

În analiza acestui motiv de apel, curtea de apel a reţinut că termenul de prescripţie a dreptului reclamanţilor de a cere restituirea valorii de piaţă al imobilului în litigiu a început să curgă la momentul când hotărârea prin care aceştia au fost evinşi a devenit irevocabilă, prin Decizia civilă nr. 3245 din 11 mai 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Soluţia instanţei de apel dată acestui motiv de apel este legală, întrucât stabilirea momentului de la care termenul de prescripţie a început în curgă, fie de la data când hotărârea primei instanţe a rămas definitivă sau de la data când aceasta a devenit irevocabilă, aşa cum a reţinut instanţa de apel, este lipsită de relevanţă în speță, câtă vreme acţiunea introdusă de către reclamanţi, la 19 noiembrie 2012, nu este prescrisă în raport de fiecare dintre aceste date, 14 martie 2011 sau 11 mai 2012.

În concluzie, se constată că decizia recurată nu a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 1 alin. (1) şi art. 3 din Decretul nr. 167/1958, întrucât dreptul reclamanților de a cere restituirea de către pârât a prețului de piață al imobilului în litigiu nu este prescris.

Criticile potrivit cărora în speţă nu sunt întrunite cumulativ condiţiile prevăzute de lege pentru ca pârâtul să fie obligat la restituirea preţului de piaţă al imobilului în litigiu către reclamanţi şi anume ca încheierea contractului de vânzare cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, şi ca acest act de vânzare cumpărare să nu fi fost desfiinţat prin hotărâre definitivă şi irevocabilă, sunt nefondate pentru cele ce urmează;

În ceea ce priveşte prima condiţie pe care reclamanţi trebuie să o îndeplinească pentru ca pârâtul să fie obligat la restituirea preţului de piaţă al imobilului în litigiu către aceştia, şi anume ca actul de vânzare cumpărare să se fi încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, se constată că este îndeplinită, câtă vreme contractul de vânzare cumpărare ce constituie titlul reclamanţilor a fost cenzurat în instanţă, prin sentinţa civilă nr. 9008/2000 a Judecătoriei sector 2 - București, intrată în puterea lucrului judecat, confirmându-se respectarea condiţiilor de valabilitatea la încheierea acestuia, prin respingerea acţiunii în constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare.

Prin urmare, în această situaţie, criticile formulate de pârât privind nevalabilitatea titlului reclamanţilor nu pot fi analizate, întrucât dacă s-ar proceda astfel se încălcă puterea lucrului judecat stabilită prin sentinţa civilă mai sus arătată, ceea ce este inadmisibil.

Critica formulată de pârât potrivit căreia nici cea de-a doua condiţie prevăzută expres de lege, pentru ca reclamanți să fie îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilului în litigiu, nu este îndeplinită în speţă, deoarece deposedarea acestora de imobilul în litigiu s-a realizat în urma unei acţiuni în revendicare, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între reclamanţi şi Primăria municipiului Bucureşti nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, astfel că, în cauză, nu au fost îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 50¹ alin. (1) din Legea nr. 10/2001, se constată că este nefondată, pentru cele ce succed;

Faptul că nu există o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă prin care să fi fost constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, nu înseamnă că în speţă nu sunt îndeplinite condiţiile art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, în temeiul cărora s-a dispus restituirea de către pârât a preţului de piaţă al imobilului în litigiu către reclamanţi de către instanţa de apel, deoarece această dispoziţie legală nu vizează ipoteza în care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare, ci, dimpotrivă, aceasta se referea la acele contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, dar care au fost desfiinţate printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, fiind vorba, aşadar, de acele contracte în privinţa cărora nu s-a constatat a fi lovite de nulitate dar care au fost „desfiinţate”, în sensul că au devenit ineficace în urma promovării acţiunii în revendicare de către verus dominus, instanţa constatând că titlul acestuia din urmă este mai puternic faţă de cel reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, cumpărătorul fiind astfel evins de proprietatea asupra bunului.

Or, aceasta este ipoteza şi în cauza dedusă judecăţii, întrucât contractul de vânzare-cumpărare deţinut de reclamanţi nu a fost constatat nul, ci, dimpotrivă, în speţă, există hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă prin care s-a constatat că acesta a fost încheiat cu respectarea legii, dar, fiind lipsit de eficacitate în urma admiterii acţiunii în revendicare, în înţelesul de caducitate, nu-şi mai poate produce efectele juridice, aceasta fiind înţelesul noţiunii de „desfiinţat” din cuprinsul textului în discuţie.

De asemenea, se constată că pârâtul, concluzionând, a arătat că, nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru ca reclamanţii să fie îndreptăţiţi la restituirea preţului de piaţă al imobilului în litigiu, a solicitat respingerea acţiunii faţă de acesta pentru lipsa calităţii procesuale pasive, fără să arate care sunt considerentele pentru care apreciază că nu are calitate procesuală pasivă în raportul juridic dedus judecăţii.

Însă, invocarea acestei excepţii de către pârât fără a arăta care sunt temeiurile de drept pe care aceasta se întemeiază nu este suficientă pentru investirea instanţei de control judiciar cu verificarea legalităţii deciziei recurate pe acest aspect, iar sancţiunea este aceea a neanalizării acestei excepţii de către instanţa de recurs.

Critica formulată de pârât potrivit căreia, în ceea ce priveşte valoarea reținută în raportul de expertiză, în mod eronat, a fost omologată, neţinându-se seama de obiecţiunile formulate de pârât la raportul de expertiză, se constată că este nefondată.

Astfel, în apel, pârâtul a formulat obiecţiuni la raportul de expertiză ale căruia concluzii au fost omologate de instanţa de apel, iar expertul a răspuns la aceste obiecţiuni şi, deşi s-a asigurat pârâtului posibilitatea de a lua cunoştinţă de conţinutul răspunsului, acesta nu a mai formulat obiecţiuni, pe care, însă, le-a formulat pe calea prezentului recurs.

Or, pârâtul putea formula obiecţiuni la răspunsul dat de expert la primul termen după depunerea acestuia şi înainte de a fi puse concluzii în fond, potrivit art. 108 alin. (3) C. proc. civ.

Prin urmare, neindicarea neregularităţii răspunsului la obiecţiunile formulate de pârât la raportul de expertiză în termenul procedural, atrage decăderea pârâtului din dreptul de a invoca aceste obiecțiuni ulterior respectivului moment, iar criticile formulate de pârât în acest sens pe calea prezentului recurs nu pot fi primite şi analizate.

În ceea ce priveşte criticile formulate de pârât ce vizează întinderea obligaţiei ce-i revine acestuia, aşa cum a fost stabilită de instanţa de apel, de a restitui către reclamanţi preţul de piaţă al imobilului în litigiu stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, în sensul că valoarea reţinută prin raportul de expertiză nu reflectă preţul real al imobilului în litigiu, întrucât în cadrul metodelor de evaluare nu s-a ţinut seama de corecţiile legate de blocajul actual al pieţei imobiliare, de gradul seismic, cât şi de faptul că există un proces în curs asupra imobilului în litigiu, se constată că vizează netemeinicia deciziei recurate şi nu pot fi încadrate în niciunul din motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ., sancţiunea fiind aceea a neanalizării lor.

Celelalte criticile formulate de pârât prin care s-a arătat, în esenţă, că obligaţia de garanţie nu presupune în nici un caz restituirea valorii de piaţă a imobilelor, cu atât mai mult în situaţia imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995; că aplicarea corectă a dispoziţiilor privind obligaţia de garanţie pentru evicţiune presupune luarea în calcul a valorii de piaţă de la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, precum și de la momentul evicţiunii, iar diferenţa dintre valoarea de piaţă de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi valoarea de piaţă a imobilului de la momentul evicţiunii constituie de fapt sporul de valoare reglementat de dispoziţiile privind răspunderea pentru evicţiune; că, întrucât imobilele au fost vândute în baza Legii nr. 112/1995 şi nu după regulile pieţei imobiliare, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale, situaţie în care reclamanţii sunt îndreptăţiţi să primească numai o despăgubire echitabilă prin stabilirea tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piaţa liberă cu acest preţ la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a valorii actuale de piaţă a unui astfel de imobil, cu atât mai mult cu cât în cauză titlul chiriaşilor cumpărători nu a fost confirmat şi consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acţiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulităţii contractului, fie în revendicare, şi că indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piaţă actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogăţire fără justă cauză a acestora, ceea ce încalcă principiul egalităţii cetăţenilor în faţa legii, se constată că sunt nefondate, pentru cele ce urmează;

În speţă, cu privire la incidenţa art. 50¹ din Legea nr. 10/2001, se constată că reclamanţii au dreptul în temeiul acestei dispoziţii legale la restituirea preţului de piaţă, pentru considerentele mai sus expuse, ca răspuns la criticile formulate de pârât potrivit cărora reclamanții nu sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilului în litigiu, și care nu vor mai fi reluate.

Potrivit art. 50¹ alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare”, şi (2) ”Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte prin expertiză”, iar potrivit art. 50¹ din Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, „Expertiza prevăzută de art. 50¹ din lege va fi dispusă de instanţa de judecată, în condiţiile legii”.

Faţă de aceste dispoziţii legale, se constată că, în situaţia în care contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au fost ”desființate”, respectiv, au devenit ineficace în urma pronunţării unor hotărâri judecătoreşti în revendicare, aşa cum este cazul în speţă, proprietarii sunt îndreptăţiţi la restituirea preţului de piaţă, stabilit potrivit standardelor internaţionale de evaluare, iar cuantumul acestuia se stabileşte prin expertiză.

Prin urmare, câtă vreme există reglementare legală care îi îndreptățește pe reclamanți să primească prețul de piață al imobilului în litigiu și criterii legale de determinare a cuantumului acestuia, respectiv, conform standardele internaţionale de evaluare, criticile formulate de pârât potrivit cărora stabilirea preţului de piaţă la care sunt îndreptăţiţi reclamanţii trebuie să se facă ţinând seama de alte criterii, pe care acesta le invocă ca fiind obligatorii şi determinate, şi anume: diferenţa între valoarea de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi valoarea de piaţă a imobilului la momentul evicţiunii, sau stabilirea unei despăgubiri echitabile în funcţie de preţul plătit la achiziţionarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, de tipul de imobil ce s-ar fi putut cumpăra pe piaţa liberă cu acest preţ la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, şi de valoarea actuală de piaţă a unui astfel de imobil, se constată că sunt nefondate.

În ceea ce priveşte critica formulată de pârât potrivit căreia „indemnizarea” cumpărătorilor la valoarea de piață a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora, se constată, de asemenea, că este nefondată, pentru că determinarea acesteia se face numai în condiţiile prevăzute de lege şi nu în raport de alte criterii, pe care părțile le consideră determinante.

Pentru considerentele expuse, instanţa, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul M.F.P. prin D.R.F.P. Bucureşti.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul M.F.P. prin D.R.F.P. Bucureşti împotriva Deciziei nr. 499/A din 17 noiembrie 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 19 martie 2015.

← ICCJ. Decizia nr. 797/2015. Civil		ICCJ. Decizia nr. 803/2015. Civil →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

ICCJ. Decizia nr. 794/2015. Civil. Conflict de muncă. Recurs ICCJ. Decizia nr. 795/2015. Civil. Contestaţie decizie de pensionare. Recurs ICCJ. Decizia nr. 796/2015. Civil. Asigurări sociale. Recurs ICCJ. Decizia nr. 797/2015. Civil ICCJ. Decizia nr. 803/2015. Civil ICCJ. Decizia nr. 809/2015. Civil ICCJ. Decizia nr. 819/2015. Civil ICCJ. Decizia nr. 825/2015. Civil. Obligatia de a face. Recurs