ICCJ. Decizia nr. 847/2015. Civil
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 847/2015
Dosar nr. 10706/271/2006*
Şedinţa publică din 24 martie 2015
Asupra recursului de faţă, constată următoarele:
Prin Decizia civilă nr. 229/C din data de 18 noiembrie 2014, Curtea de Apel Oradea, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a admis cererea de intervenţie în interesul reclamantei CN C.F.C.F.R. SA Bucureşti, formulată de intervenientul Municipiul Oradea - prin primar.
A respins ca nefondate apelurile declarate de apelanţii CN C.F.C.F.R. SA şi SC C.L. SRL în contradictoriu cu intimata intervenientă SC I.S.C. SRL şi intimatul intervenient Primăria Municipiului Oradea - prin primar împotriva sentinţei nr. 475/Com din 20 noiembrie 2013 pronunţată de Tribunalul Bihor.
Pentru a pronunţa această hotărâre, Curtea a reţinut următoarele:
Prin sentinţa nr. 475/Com din 20 noiembrie 2013 pronunţată de Tribunalul Bihor a fost admisă excepţia tardivităţii introducerii acţiunii posesorii invocată de pârâta SC C.L. SRL. şi, pe cale de consecinţă, a fost respinsă cererea reclamantei CN C.F.C.F.R. SA Bucureşti pentru obligarea pârâtei SC C.L. SRL. să-i lase liniştita posesie a terenului, ca tardiv introdusă.
A fost respinsă excepţia interesului legitim al reclamantei reconvenţionale SC C.L. SRL. de a solicita constatarea dreptului de superficie asupra terenului aferent edificatelor invocată de pârâta reconvenţional CN C.F.C.F.R. SA Bucureşti şi s-a admis, în parte, acţiunea principală formulată de reclamanta CN C.F.C.F.R. SA împotriva pârâtei SC C.L. SRL şi, pe cale de consecinţă, a obligat pârâta să elibereze imobilul C.F.R. ocupat cu construcţiile proprietatea pârâtei edificate pe teren situat în Oradea, între km 651 + 875-652+145 pe linia C.F. 300 Bucureşti-Episcopia Bihor, prin demolarea acestora şi transportul de pe teren a materialului rezultat, iar în caz de refuz a pârâtei, a autorizat pe reclamantă să demoleze construcţiile şi să elibereze terenul pe cheltuiala pârâtei.
A fost respinsă acţiunea reconvenţională formulată de reclamanta reconvenţională SC C.L. SRL. de a se constata dreptul de superficie asupra terenului proprietatea pârâtei reconvenţionale şi obligarea pârâtei SC C.L. SRL. să plătească reclamantei 7.220 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunţa astfel, Tribunalul Bihor a reţinut următoarele:
După desfiintarea sentinței nr. 143/Com/2008 a Tribunalului Bihor prin Decizia nr. 9/C/2009 - A a Curţii de Apel Oradea şi trimiterea cauzei pentru o nouă judecare, reclamanta principală, atât prin susţinerile în fond cât şi prin concluzii scrise, şi-a precizat acţiunea în temeiul actiunii posesorii, prin redobândirea stăpanirii materiale a terenului, acţiune reglementată de art. 674, alin. (1) din Vechiul C. proc. civ., care stipula că cererile referitoare la posesiune vor fi admise numai dacă nu a trecut 1 an de la tulburare sau deposedare, iar reclamantul dovedeşte că înainte de această dată a posedat cel putin 1 an terenul.
Din actele aflate la dosar rezultă că reclamanta şi-a cedat posesia dreptului de proprietate asupra terenului prin încheierea contractului de închiriere cu SC C.M.T.M. SCS care, ulterior, s-a transformat în contract de asociere în participaţiune în anul 1994, iar reclamanta principală reclamă tulburarea în posesie prin dobândirea dreptului de proprietate asupra edificatelor de către pârâtă prin contractul de vânzare - cumparare, care a avut loc la data de 31 octombrie 2005. Prin urmare, de la data dobândirii dreptului de proprietate a pârâtei asupra edificatelor au avut loc tulburari în posesie, iar reclamanta cunoştea existenţa actului încheiat de pârâtă, conform adresei - fila 32 din dosarul de fond, astfel că, în baza art. 137 din Vechiul C. proc. civ., s-a admis excepţia tardivităţii acţiunii posesorii invocate de pârâta reclamantă reconventional şi s-a respins capătul de cerere din acţiunea principală, privind obligarea pârâtei de a-i lăsa reclamantei liniştita posesie a terenului.
În ceea ce priveşte excepţia lipsei de interes a reclamantei reconvenţionale de a solicita să se constate dreptul de superficie asupra terenului, invocată de pârâta reconvenţional, pe considerentul că aceasta a urmărit demolarea construcţiilor, instanţa a dispus respingerea ca neîntemeiată a acesteia, în conditiile art. 137 C. proc. civ., întrucât reclamanta reconvenţional doreşte păstrarea construcţiilor şi edificarea supraedificatelor.
Pe fondul cererilor, instanţa a reţinut că prin acţiunea principală reclamanta solicită eliberarea terenului prin demolarea construcţiilor existente şi transportul de pe teren a materialului rezultat, iar în subsidiar, în caz de refuz să fie autorizată reclamanta de a demola construcţiile şi a elibera terenul, pe cheltuiala pârâtei, invocând, în esenţă, calitatea de proprietar al terenului, recunoscând proprietatea pârâtei asupra construcţiei, cu motivaţia că asupra construcţiilor nu există autorizaţie de construcţie şi cu precizarea că lăsarea construcţiilor în paragină a dus la degradarea continuă a acestora, care prezintă un pericol pentru persoanele din zonă.
Deşi reclamanta nu a indicat temeiul juridic în soluţionarea cererii principale, instanţa a constatat că sediul materiei îşi are izvorul în dispoziţiile art. 494 alin. (2) din vechiul C. proc. civ., care prevede că proprietarul pământului poate cere ridicarea plantaţiilor şi a construcţiilor, ridicare ce va urma pe cheltuiala celui care le-a făcut, acesta putând fi sancţionat la daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările suferite de proprietarul terenului.
Imobilele ce reprezintă activul „Complex Vile” - investiţie nefinalizată, aflată pe terenul reclamantei, nu au la bază autorizaţie de construcţie, iar Inspectoratul de Stat în Construcţii mentionează prin nota de constatare că structura de rezistenţă a acestora nu corespunde cerinţelor de siguranţă, fiind necesară desfiinţarea lor, aspecte faţă de care instanţa, în baza art. 494 alin. (2) din Vechiul C. proc. civ. a admis în parte acţiunea principală şi, pe cale de consecinţă, a obligat pe pârâtă să elibereze terenul prin demolarea construcţiilor existente şi transportul de pe teren a materialului rezultat, iar în caz de refuz al pârâtei, a autorizat pe reclamantă să demoleze construcţiile şi să elibereze terenul pe cheltuiala pârâtei.
În ceea ce priveşte acţiunea reconvenţională, instanţa a reţinut că dreptul de superficie, conform literaturii de specialitate, constă în dreptul de proprietate al unei persoane numite superficiar la construcţiile, plantaţiile, sau alte lucrări aflate pe un teren proprietatea altei persoane, asupra căruia superficiarul are drept de folosinţă. Cu referire la art. 37alin. (2) anexa 2 a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi având în vedere că edificatele-proprietate a pârâtei nu sunt finalizate şi nu pot fi intabulate în cartea funciară, în baza art. 492 din Vechiul C. civ., instanţa a respins acţiunea reconvenţională de constatare a dreptului de servitute asupra terenului.
În soluţionarea acţiunii reconvenţionale instanţa a avut în vedere şi că dreptul de superficie are caracter perpetuu, în sensul că dureză atâta vreme cât există construcţia, iar prin acţiunea principală s-a dispus demolarea construcţiei.
Împotriva sentinţei primei instanţe au formulat apel atât reclamanta CN C.F.C.F.R. SA, cât şi pârâta SC C.L. SRL.
Municipiul Oradea prin primarul Municipiului Oradea a formulat cerere de intervenţie accesorie în interesul apelantei reclamante - pârâte reconvenţionale CN C.F.C.F.R. SA, solicitând admiterea apelului declarat de aceasta şi respingerea apelului declarat de SC C.L. SRL.
Curtea de apel, analizând apelurile declarate în cauză, a constatat caracterul nefondat al acestora, pentru următoarele considerente:
1. Reclamanta apelantă a contestat hotărârea pronunţată de prima instanţă sub aspectul modului de soluţionare a acţiunii posesorii, prin prisma excepţiei tardivităţii acţiunii formulate.
Una dintre condiţiile prevăzute de art. 674 C. proc. civ. pentru admisibilitatea acţiunii posesorii este aceea ca reclamantul ce introduce acţiunea la instanţă să dacă dovada că nu a trecut un an de la tulburarea sau deposedarea efectuată de către pârât.
În speţă, astfel cum în mod judicios a reţinut şi prima instanţă, reclamanta şi-a cedat posesia asupra terenului prin încheierea contractului de închiriere cu SC C.M.T.M. SCS şi, ulterior, prin contractul de asociere în participaţiune încheiat cu aceeaşi societate în anul 1994. După intrarea societăţii ce poseda terenul în insolvenţă, pârâta, prin contractul de vânzare - cumpărare încheiat la data de 31 octombrie 2005, a achiziţionat construcţiile nefinalizate demarate de societatea în insolvenţă, dobândind în fapt şi posesia asupra terenului pe care erau edificate construcţiile respective.
Apelanta reclamantă a avut cunoştinţă atât despre intenţia pârâtei de a achiziţiona construcţiile edificate pe terenul său de la constructorul acestora, cât şi de încheierea contractului de vânzare - cumpărare şi intrarea pârâtei în poesesia terenului din litigiu, fapt ce a rezultat atât din poziţia exprimată de ambele părţi, cât şi din corespondenţa purtată între aceştia privitoare la o posibilă colaborare în vederea finalizării construcţiilor respective.
Prin urmare, în mod corect s-a raportat prima instanţă la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare din data de 31 octombrie 2005 în analizarea excepţiei tardivităţii acţiunii formulate, tulburarea în posesie prin fapta pârâtei având loc de la momentul respectiv, când pârâta a achiziţionat construcţiile nefinalizate şi a intrat efectiv în posesia terenului pe care erau acestea edificate, tulburarea fiind una de fapt.
2. Prin apelul declarat în cauză, apelanta pârâtă a solicitat respingerea capătului de cerere din acţiunea principală admis şi admiterea cererii reconvenţionale, prin care a solicitat constatarea dreptului de superficie asupra terenului.
În ce priveşte cererea principală, reclamanta nu a invocat vreun temei de drept în privinţa celui de-al doilea capăt de cerere, însă instanţa de judecată, în virtutea rolului activ prevăzut la art. 129 C. proc. civ. şi a considerentelor sentinţei apelate, a constatat că o calificare a cererii a făcut-o prima instanţă, prin raportare la dispoziţiile legale ce vizează opţiunea pe care o are proprietarul unui teren pe care sunt edificate constucţii de către o altă persoană cu materialele ei, respectiv dispoziţiile art. 494 C. civ.
Potrivit acestor dispoziţii legale, proprietarul terenului pe care se edifică o constucţie de către altcineva are la îndemână două posibilităţi şi anume: să invoce accesiunea imobiliară prin care să devină proprietar al construcţiei, ori pe pe calea obligaţiei de a face, să-l oblige pe constructorul de rea - credinţă să demoleze construcţiile şi să elibereze terenul pe cheltuiala acestuia, opţiune manifestată în speţă de reclamantă prin cel de-al doilea capăt de cerere, invocând reaua-credinţă a constructorului lucrărilor edificate.
Apărările apelantei pârâte, în sensul că o asemeneea cerere nu ar putea fi primită deoarece reclamanta nu a făcut dovada dreptului de proprietate asupra terenului, nu pot fi reţinute câtă vreme din înscrisurile de carte funciară aflate la dosar rezultă dreptul de proprietate al reclamantei asupra terenului din litigiu.
Iniţial, terenul din ltigiu a fost înscris în cartea funciară centrală 42, fiind întabulat în favoarea Statului Român, însă ulterior acesta prin Încheierea nr. 11/2006 dată în Dosar C.F.C. nr. 11 din 17 martie 2006 este dezlipit din cartea funciară nr. 42 şi trecut în cartea funciară locală Oradea, atribuindu-i-se alte numere cadastrale, fiind întabulat în favoarea CN C.F.C.F.R. SA, astfel cum rezultă din înscrisurile aflate la filele 105 -122 depuse în apel. Întabularea acestui teren pe seama reclamantei a avut loc în baza prevederilor O.U.G. nr. 12/1998 şi a faptului că imobilele dezlipite nu făceau parte din infrastructura ferovirară publică. Aplicarea corectă sau nu a prevederilor O.U.G. nr. 12/1998 de către organele O.C.P.I. Cluj, ce au aprobat cererea de dezlipire a terenului şi întabularea lui pe seama reclamantei, nu pot face obiectul analizei instanţei investite cu soluţionarea prezentei cauze, câtă vreme nu s-a solicitat în mod expres instanţei anularea operaţiunilor ce au stat la baza întabulării dreptului de proprietate al reclamantei, pe de o parte şi, pe de altă parte, deoarece pentru anularea acestor operaţiuni, legiuitorul a prevăzut o procedură specială de urmat în cuprinsul dispoziţiilor Legii nr. 7/1996, procedură pe care pârâta ar fi trebuit să o urmeze dacă aprecia că întabularea dreptului de proprietate asupra terenului pe seama reclamantei nu ar fi fost una legală.
Aspectele legate de modalitatea în care s-a edificat construcţia din litigiu, buna sau reaua – credinţă a constuctorului ori a pârâtei dobânditoare ulterioare a construcţiei demarate, dar nefinalizate, nu pot fi reţinute ca fondate.
În soluţionarea cererii este necesar a se analiza condiţiile în care s-a iniţiat şi realizat construcţia, buna sau reaua - credinţă a constructorului şi gradul de realizare a construcţiei respective.
Pârâtei nu i se poate atribui calitatea de constructor al lucrărilor edificate pe terenul reclamantei deoarece nu a fost cea care a demarat construcţia respectivă, aceasta fiind doar proprietarul ulterior al unor construcţii nefinalizate de către persoana ce le-a demarat şi care a intenţionat să le edifice. Nu există, totodată, ulterior achiziţionării lor de către pârâtă, dovada efectuării vreunui demers de finalizare, pentru ca aceasta să poată fi calificată drept un constructor al lucrărilor respective.
Dreptul de proprietate obţinut ulterior de pârâtă nu-i conferă acesteia implicit şi calitatea de constructor al construcţiilor.
În vederea edificării construcţiei pe terenul reclamantei a existat o înţelegere între aceasta şi antecesoarea în drepturi a pârâtei, CN M.T.M. SCS, materializată prin contractul de asociere în participaţiune încheiat în anul 1994, în sensul că această ultimă societate va edifica pe terenul reclamantei un complex - ansamblu de locuinţe pe cheltuiala sa.
Această înţelegere iniţială dintre cele două părţi nu a fost dusă la îndeplinire de către constructor (antecesorul pârâtei), acesta neîndeplinindu-şi obligaţia de ridicare a imobilului în condiţiile convenite, lucrările de construire demarate rămânând nefinalizate, iar stadiu lor de construire nu justifică atribuirea noţiunii de construcţie raportat la gradul lor de realizare, aptă de a fi pusă în lucru potrivit destinaţiei ei şi întabulată ca atare în cartea funciară.
Buna sau reaua - credinţă a constructorului imobilului se analizează pe toată perioada în care acesta a edificat construcţia respectivă şi până la momentul la care aceasta este finalizată şi aptă de a fi utilizată potrivit destinaţiei sale.
În speţă, deşi la începutul demarării lucrărilor de construire se poate reţine existenţa unei bune credinţe a constructorului ce a demarat proiectul imobiliar, aceasta nu poate fi reţinută şi pentru perioada ulterioară, în care acest constructor nu a procedat la finalizarea demersurilor pentru obţinerea autorizaţiei de construcţie, lucrările fiind edificate fără autorizaţie şi nu a procedat la finalizarea lucrărilor, lăsând în nelucrare proiectul. Ori, raportat la această atitudine ulterioară a constructorului, avută pe perioada ulterioară demarării lucrărilor şi în care ar fi trebuit să ducă la bun sfârşit proiectul iniţiat, nu se poate reţine existenţa unei bune credinţe a acestuia, bună credinţă care a lipsit şi la momentul la care pârâta a achiziţionat lucrările de construcţie nefinalizate.
De asemenea, chiar dacă pârâta invocă existenţa unei bune credinţe în operaţiunea de achiziţionare a construcţiilor nefinalizate, această bună credinţă nu poate fi reţinută prin prisma prevederilor art. 494 C. civ., câtă vreme pârâta nu are calitatea de constructor al acestor lucrări şi nu a procedat la continuarea lucrărilor şi finalizarea construcţiei, nu deţine acordul reclamantei pentru continuarea lucrărilor demarate şi a proiectului imobiliar. Într-adevăr, a existat anterior vânzării - cumpărării construcţiilor nefinalizate o intenţie a reclamantei, în anumite condiţii, pentru o posibilă colaborare în viitor cu pârâta, însă această colaborare nu s-a materializat prin încheierea ulterioară a vreunui contract între părţi.
Pe de altă parte, pârâta imediat după achiziţionarea construcţiilor nefinalizate, la o lună după, în luna noiembrie 2005 sesizează instanţa de judecată cu o acţiune în constatarea dreptului său de proprietate asupra lucrărilor respective, în care îşi exprimă în mod neechivoc intenţia de demolare a acestora şi nu cea de continuare a lor, invocând doar după promovarea litigiului de către reclamantă că ar intenţiona să continue lucrările prin consolidarea construcţiilor nefinalizate şi care, potrivit lucrărilor de expertiză efectuate în cauză, nu prezintă gradul de rezistenţă şi stabilitate necesare, potrivit normativelor în vigoare.
Drept urmare, având în vedere aceste aspecte, nu se poate reţine în sarcina pârâtei buna - credinţă vizată de textul de lege incident cererii formulate de reclamantă.
Într-adevăr, expertul judiciar concluzionează că există posibilitatea unei consolidări a lucrărilor de construire efectuate şi de finalizare a construcţiei, însă date fiind condiţiile de finalizare a lucrărilor neterminate, nici în proporţie de jumătate, nu se justifică menţinerea lucrărilor de construcţii realizate, ce nu respectă standardele de edificare a construcţiilor, sunt în stare de degradare datorită timpului scurs de la momentul realizării lor şi prezintă un real pericol pentru sănătatea persoanelor ce s-ar afla în preajma lor, câtă vreme în perimetrul acestora s-au depozitat în timp diferite reziduuri, care crează focare de infecţii.
Concluzionând, instanţa de apel reţine că, raportat la această stare tehnică precară a lucrărilor de contrucţie şi gradul de realizare a lor, nu se poate invoca cu drept temei că ar fi mai justificată păstrarea lucrărilor respective pe terenul reclamantei şi nu demolarea acestora.
Prin urmare, instanţa de apel a constatat că în mod judicios prima instanţă a dispus admiterea cererii reclamantei principale, în ceea ce priveşte capătul de cerere în discuţie, fiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 494 alin. (2) C. civ.
Cât priveşte cererea apelantei, pârâtă-reclamantă, motivele de apel nu pot fi primite câtă vreme pe calea acţiunii principale reclamanta a obţinut demolarea acestor construcţii.
Pe de altă parte, chiar dacă a existat un acord iniţial al proprietarului terenului, pe care s-au edificat lucările nefinalizate, în sensul construirii pe teren de către antecesoarea pârâtei, aspect care ar justifica reţinerea intenţiei proprietarului terenului de a se construi pe terenul său şi implicit constituirea în viitor a unui drept de superficie, acest drept nu poate fi constatat anterior momentului realizării integrale a construcţiei. Câtă vreme construcţia nu s-a finalizat nici de proprietarul ei iniţial, nici de către pârâtă, nu se poate susţine cu drept temei justificarea constituirii unui drept de superficie pe durata unor lucrări de construcţie nefinalizate, realizate defectuos şi în stare de degradare.
De altfel, date fiind modul în care s-au desfăşurat relaţiile de colaborare cu antecesoarea pârâtei şi discuţiile purtate cu pârâta după achiziţionarea lucrărilor nefinalizate, reclamanta nu şi-a dat acordul în sensul continuării lucrărilor de noul proprietar şi implicit acordul la constituirea vreunui drept de superficie pe teren în favoarea pârâtei.
În conformitate cu prevederile art. 274 C. proc. civ. instanţa de apel nu va acorda cheltuieli de judecată în apel în condiţiile în care ambele apeluri declarate în cauză au fost apreciate ca nefondate.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta-reclamantă SC C.L. SRL., solicitând modificarea în parte a hotărârii atacate, în modalitatea respingerii cererii de chemare în judecată și admiterii acţiunii reconvenţionale, în sensul de a i se constata dreptul de superficie asupra terenului proprietatea pârâtei reconvenţionale, păstrarea soluţiei asupra excepţiilor invocate, cu cheltuieli de judecată efectuate în faţa tuturor instanţelor.
S-a susținut că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii şi străine de natura pricinii, instanţa a acordat mai mult decât s-a cerut şi ceea ce nu s-a cerut, iar hotărârea este lipsită de temei legal,fiind dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii.
1. Ambele hotărâri de constatare a întrunirii cerințelor art. 494 C. civ. sunt greşite.
1. a. A solicitat introducerea în cauză a proprietarului terenului, respectiv Statul român.
Potrivit Încheierii nr. 11/2006 a O.C.P.I. Cluj, în C.F. centrală nr. 42 Linia C.F. Oradea-Braşov Comuna I - Oradea, partea constitutivă, este înscris imobilul teren în suprafaţă de 7.406 stjp şi mijloace fixe, iar dreptul de proprietate asupra acestui imobil este intabulat în favoarea statului român.
Conform art. 9 din O.U. nr. 12/1998 administrarea infrastructurii feroviare, proprietate publică sau privată a statului se asigură de către o companie naţională rezultată prin reorganizarea SN C.F.R. SA (conform art. 1 din H.G. nr. 518/1998 această societate este SC C.C.F.R. SA) căreia i se atribuie în concesiune, fără plata redevenţei, infrastructura feroviară publică.
Argumentele pentru introducerea în cauză a Statului Român au fost nesocotite de către instanţa de apel, iar acestea sunt întărite de poziţia acestuia în întâmpinarea depusă în dosarul de apel în 28 august 2014.
1. b. Instanța de apel extinde cerințele de verificat, deși legea (art. 494 C. civ.) face referire la lucrări făcute de către a treia persoana cu materialele ei, analiza efectuată depăşind cadrul legal şi cuprinzând motive străine de natura pricinii - în înţelesul art. 304 alin (7) C. proc. civ.
Există în cauză toate elementele necesare succesorului în drepturi în a obţine constatarea dreptului de superficie pe durata existenţei construcţiei şi respingerea cererii de demolare.
Prin sentinţa comercială nr. 232/2006 pronunţată în Dosar nr. 2289/2006 al Tribunalului Bihor definitivă şi irevocabilă i se constată că a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor construcţii, investiţie nefinalizată, fiind astfel înlaturată prezumţia prev. art. 492 C. civ.
Nu este necesară stabilirea noţiunii de construcţie, care oricum nu se atribuie în funcţie de gradul de construire/realizare - construcţia fiind aptă de altfel a fi pusă în lucru potrivit raportului de expertiză efectuat, iar intabularea în cartea funciară potrivit Legii nr. 115/1938 nu putea fi avută în vedere la data de 1 decembrie 1865.
Tot cu depăşirea cadrului legal se reţine că buna sau reaua-credinţă a constructorului se analizează pe toată durata în care acesta a edificat construcţia respectivă şi până la momentul în care aceasta este finalizată şi aptă de a fi utilizată potrivit destinaţiei sale. Instanţa de apel afirma totuşi că la începutul demarării lucrărilor de construire se poate reţine existenţa unei bune credinţe a constructorului.
Contrar probatoriului existent şi a argumentelor logice se reţine faptul că recurenta nu deţine acordul reclamantei pentru continuarea lucrărilor demarate şi a proiectului imobiliar.
Considerentul referitor la pericolul pentru sănătatea persoanelor este contrazis de dovada că SC C.F.R. SA anunţa responsabilul cu salubrizarea zonei încă din anul 2010, Secţia Intreţinere Linii L 5 Oradea.
Se mai reține că nu au autorizație de construcție deși antecesoarea în drepturi SC C.M.T.M. SCS a obţinut o hotărâre judecătorească a Tribunalului Bihor, în Dosar nr. 9/CA/1993, prin care Primăria este obligată să emită autorizaţie de construire. Oricum, nu are importanţă dacă există sau nu autorizaţie de construcţie, codul civil analizând situația exclusiv din punctul de vedere al bunei-credinţe a constructorului, aspect pe care instanţa de fond nu-l analizează.
Art. 494 alin. (3) din vechiul C. civ. în care e prevăzută situaţia constructorului de bună-credinţă nu a fost analizat de instanță, deoarece buna sa credinţă a fost suficient demonstrată, făcându-se referire la argumentele care susțin această apărare.
Fără drept şi temei legal, ulterior achiziţionării imobilelor, în timpul negocierilor purtate cu recurenta, reclamanta a încheiat o licitaţie pentru închiriere (exemplu SC S. SRL ), însă instanţa judecătorească a anulat contractul de închiriere, apreciind terenul ca fiind cu sarcina construcţiilor nefinalizate, teren ce rămâne câştigat recurentei pentru superficie.
2. Este greșită soluția și în ceea ce priveşte acţiunea reconventională.
Faptul că, oricum, reclamanta a obţinut demolarea construcţiilor nu poate justifica soluția privind dreptul solicitat atât timp cât cererea a fost formulată încă din anul 2006, dată la care reclamanta formulase o acţiune posesorie, cerere principală ce s-ar fi impus a fi analizată în raport cu cererea reconvenţională.
Fără a analiza niciuna din probele administrate de recurentă pentru admisibilitatea acţiunii reconvenţionale, instanţele de fond şi apel resping cererea sa.
Prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 31 octombrie 2005 în calitate de cumpărător şi SC C.M.T.M. SCS prin lichidator judiciar SC R. SRL Oradea în calitate de vânzător, asistat de către unicul creditor al vânzătoarei falimentare, au dobândit activul "Complex vile -Investiţie Nefinalizată " supraedificată pe terenul situat în Oradea, iar vânzarea a fost încuviinţată de către judecătorul sindic desemnat de către Tribunalul Bihor în falimentul autorului său, prin încheierea din data de 03 noiembrie 2005.
Recurenta este proprietar asupra imobilelor : zid de sprijin -consolidare terminată pe întreg tronsonul; imobilele fundaţii armături stâlpi parter; imobilele structura cadre parter; imobilele structura cadre etajl ; imobilele structura cadre etaj III; structura cadre etaj I, conform sentinţei comerciale nr. 232/Com/2006 a Tribunalului Bihor pronunţată în şedinţa publică din 01 iunie 2006. A achiziţionat deci construcţii neterminate, cu fundaţie, cadre etaj 1, 2, 3 şi nicidecum echivalentul a metri cubi de ciment.
Considerentul referitor la nerealizarea integrală a construcţiei este făcut cu depăşirea puterii judecătoreşti, dreptul de proprietate nefăcând distincţie între construcţiile terminate şi neterminate.
Dată fiind atitudinea ostilă a pârâtei, au refăcut proiectele şi doresc supraedificarea imobilelor pe structura şi fundaţiile vechi, expertiza tehnică de rezistenţă aratând că stâlpii consolidaţi pot fi folosiţi în continuarea construcţiilor. Tot datorită atitudinii reclamantei bunul s-a deteriorat,iar cheltuielile de consolidare cresc şi îi produc prejudicii.
Din materialul probator depus la dosarul cauzei reiese că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de codul civil şi anume existenţa convenţiei între constructor şi proprietarul terenului, ceea ce arată buna credinţă a antecesorului său în drepturi, constructorul, fapt care coroborat cu art. 1860 C. civ. denotă şi buna sa credinţă.
De la contractul de asociere în participaţiune încheiat între antecesorul său în drepturi, vanzatorul construcţiilor - reclamanta nu a întreprins nicio procedură care să constate rezilierea contractului.
Recurenta a achiziţionat construcţiile nefinalizate pentru a ridica un complex de locuinţe, acordul de principiu exprimat anterior vânzării de către CN C.F.C.F.R. SA având un rol important la achitarea preţului construcţiilor şi în recunoaşterea dreptului conferit de lege proprietarului unei construcţii asupra terenului aferent.
Expertiza tehnică rezistenţă, încuviinţată şi efectuată asupra fiecărei fundaţii, asupra tuturor stâlpilor, asupra cadre etaj I şi II demonstrează faptul că fundaţiile, structurile şi cadrele, se pot consolida pe normativ 2013 şi pot fi folosite în maximă siguranţă, potrivit normativelor aplicabile construcţiilor pentru continuarea supraedificarii.
Expertiza tehnică evaluare, încuviinţată şi efectuată asupra terenului cu sarcina existenţei construcţiilor stabileşte despăgubirea cuvenită, potrivit legii, proprietarului terenului.
Analizând decizia în raport de citicile formulate, Înalta Curte constată că acestea sunt în parte fondate, după cum se va detalia în cele ce urmează.
1. În ceea ce privește aplicarea dispozițiilor art. 494 C. civ.
1.a. În susținerea primului motiv de recurs se fac referiri la cartea funciară centrală 42 și la dispozițiile O.U. nr. 12/1998 privind administrarea infrastructurii feroviare.
Instanța de apel a reținut că din înscrisurile de carte funciară aflate la dosar rezultă dreptul de proprietate al reclamantei asupra terenului din litigiu, cu referire la aceleași apărări formulate și în recurs.
Astfel, a confirmat că, iniţial, terenul din ltigiu a fost înscris în cartea funciară centrală 42, fiind întabulat în favoarea Statului Român, însă ulterior acesta, prin încheierea din 2006 dată în Dosar C.F.C. nr. 11 din 17 martie 2006, este dezlipit din C.F. şi trecut în cartea funciară locală Oradea, atribuindu-i-se alte numere cadastrale, fiind întabulat în favoarea CN C.F.C.F.R. SA,cu referire la probele avute în vedere.
S-a mai reținut și că întabularea acestui teren pe seama reclamantei a avut loc în baza prevederilor O.U.G. nr. 12/1998 şi a faptului că imobilele dezlipite nu făceau parte din infrastructura ferovirară publică, iar aplicarea corectă sau nu a prevederilor O.U.G. nr. 12/1998 de către organele Oficiului de cadastru şi Proprietate Imobiliată Cluj, ce au aprobat cererea de dezlipire a terenului şi întabularea lui pe seama reclamantei, nu fac obiectul cercetării judecătorești în cadrul procesual al litigiului de față.
Argumentele invocate au fost avute în vedere, prin urmare, de instanţa de apel, fiind înlăturată incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ, iar prin cererea de recurs nu s-au formulat critici care să vizeze modul de dezlegre a cauzei sub acest aspect, așa cum impune art. 3021 alin. (1) lit. c) C. proc. civ.
1.b. În soluționarea apelului, relativ la cel de-al doilea petit al acțiunii principale, s-a făcut trimitere la dispozițiile legale relevante, iar modul de interpretare și aplicare a acestora pot fi cenzurate în cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 și nu pct. 7 C. proc. civ., cum se indică în recurs.
Din această perspectivă, se constată că s-a făcut o greșită aplicare în cauză a dispozițiilor legale incidente, respectiv art. 494 alin. (3) teza a II-a C. civ., potrivit căruia , dacă plantațiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credință, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantații, clădiri şi lucrări.
Pe lângă analiza cerințelor acestui text legal, recurenta se mai prevalează de calitatea de succesor în drepturi în urma contractului de asociere în participaţiune încheiat între antecesorul său în drepturi - vânzătorul construcţiilor și reclamanta intimată. Astfel, aceasta susține că probele administrate dovedesc că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de C. civ. şi anume existenţa convenţiei între constructor şi proprietarul terenului, ceea ce arată buna credinţă a antecesorului său în drepturi, constructorul, fapt care coroborat cu art. 1860 C. civ. denotă şi buna sa credinţă.
Ambele instanţe au reţinut că reclamanta şi-a cedat posesia asupra terenului prin încheierea contractului de închiriere cu SC C.M.T.M. SCS şi, ulterior, prin contractul de asociere în participaţiune încheiat cu aceeaşi societate în anul 1994. După intrarea societăţii ce poseda terenul, în insolvenţă, pârâta prin contractul de vânzare - cumpărare încheiat la data de 31 octombrie 2005 a achiziţionat construcţiile nefinalizate demarate de societatea în insolvenţă, dobândind în fapt şi posesia asupra terenului pe care erau edificate construcţiile respective.
În acest context și din perspectiva normei legale aplicate în cauză, recurentei nu i se poate reține calitatea de constructor, în persoana căreia se analizează cerințele legale și nu a sa, care este un dobânditor ulterior.
În speţă, în procedura insolvenței, recurenta a dobândit construcțiile/bun individual determinat de la cel care le-a edificat, fapt care îi conferă calitatea de succesor cu titlu particular, iar în această calitate se poate prevala de situația autorului său în ceea ce priveşte bunul achiziţionat.
Existența contractului dintre autorul recurentei și intimata - reclamantă nu înlătură numai orice analiză relativ la atitudinea subiectivă a constructorului - constructorul de bună credință fiind cel care, necunoscând că terenul aparține altcuiva, crezând că îi aparține, construiește sau face lucrări pe acest teren - ci pune în discuție chiar aplicarea dispozițiilor art. 494 C. civ. Aceasta întrucât ipoteza avută în vedere de norma legală este aceea în care un posesor de bună-credință construiește pe terenul altuia, fără știrea proprietarului, deci în afara unei convenții cu acesta.
În acest context nu se mai impune analiza celorlalte critici formulate, iar soluția nu poate fi decât de r espingere în tot a acţiunii principale, respectiv, ca neîntemeiat, şi a capătului de cerere privind obligarea pârâtei reclamante SC C.L. SRL de eliberare a imobilului ocupat cu construcţiile proprietatea pârâtei, edificate pe terenul situat în Oradea, între km 651 + 875-652+145, pe linia C.F. 300 Bucureşti-Episcopia Bihor, prin demolarea acestora şi transportul de pe teren a materialului rezultat, iar în caz de refuz al pârâtei, de autorizare a reclamantei să demoleze construcţiile şi să elibereze terenul pe cheltuiala acesteia - celălalt petit fiind respins definitiv și necontestat în recurs.
2. În ceea ce priveşte cererea reconventională, soluția urmează a fi confirmată de instanța de recurs.
Sub primul aspect învederat, atât timp cât completarea cererii principale a fost făcută cu respectarea dispozițiilor procedurale, lucru necontestat în cauză, soluționarea cererii reconvenționale a fost raportată în mod corect la toate capetele de cerere principală - ceea ce atrage caracterul nefondat al criticii, din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ.
Instanța de apel a avut în vedere apărările și probatoriile formulate în susținerea acestei cereri, ceea ce înlătură motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ., iar analizarea unor alte cerințe decât cele susținute ca circumscriindu-se cererii formulate nu poate fi analizată din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 4 C. proc. civ. - depășirea atribuțiilor puterii judecătorești, ci a art. 304 pct. 9 C. proc. civ., punând în discuție o greșită aplicare a normelor legale.
Dreptul de superficie este un drept real care permite unei persoane (superficiar) să fie proprietarul construcţiilor, lucrărilor sau plantaţiilor pe un teren aparţinând unei alte persoane, teren pe care superficiarul are un drept de folosinţă. Dreptul de superficie constituie o excepţie de la regula alăturării imobiliare reglementată de articolul 492 C. civ. El este definit ca un drept real imobiliar, perpetuat şi imprescriptibil.
Regimul juridic al dreptului de superficie nu este definit prin nicio dispoziţie legală, fiind rezultatul jurisprudenţei şi doctrinei, care sunt unanime în a spune că dreptul de superficie se dobândeşte în baza înţelegerilor părţilor, legatelor, prescripţiei achizitive sau legii. În lipsa unei dispoziţii legale, a unui legat sau dacă condiţiile prescripţiei achizitive nu sunt îndeplinite, existenţa unei convenţii între proprietarul terenului şi persoana care a înălţat construcţiile este indispensabilă pentru a obţine dreptul de superficie. Simplul fapt de a ridica construcţii, chiar de bună credinţă, în lipsa unui acord, nu conduce la obţinerea unui drept real de superficie.
Recurenta pârâtă se prevalează de modalitatea de constituire a dreptului de superficie reprezentată de acordul părților, dintre cele în care se poate constitui dreptul solicitat.
În acest sens se face referire la contractul de asociere în participațiune, încheiat de autorul său cu reclamanta și la un acord de principiu exprimat anterior vânzării de către SC C.F.R. SA.
Pe de o parte, se observă că prin contractul de asociere în participațiune acordul a fost dat de proprietarului terenului autorului recurentei, iar acesta este înserat în clauza aferentă, care concretizează modul în care au convenit părțile sub acest aspect. Astfel, în art. 4 şi 5 ale contractului de asociere se arată că aportul S.N.C.F.R. constă în participarea cu amplasamentul fixat pe teren, asigurând CN M. SCS Oradea dreptul de folosinţă asupra acestui teren pe durata de existenţă a clădirilor construite conform acestui contract, iar transmiterea dreptului de folosinţă asupra terenului se face în schimbul unei chirii - filele nr. 35 şi 36 dos. prima instanţă.
Analiza clauzelor aferente dreptului de folosinţă a terenului nu se mai impune atât timp cât, cum s-a mai arătat, recurenta a dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare, în procedura specială a insolvenței, dreptul de proprietate asupra unui bun individualizat, neavând loc o preluare a contractului de asociere în participațiune, prin care să fi intervenit o subrogare a sa în drepturile și obligațiile autorului. Prin sentinţa comercială nr. 232 din 1 iunie 2006 pronunţată de Tribunalul Bihor, secţia comercială şi de contencios administrativ şi fiscal, s-a constatat dreptul de proprietate al recurentei asupra imobilului cumpărat prin contractul menţionat, în temeiul art. 111 C. proc. civ.
Pe de altă parte, recurenta nu poate susține un acord de constituire a dreptului de superficie în favoarea sa, dat de proprietarul terenului.
Instanța de apel a reținut că prin discuţiile purtate cu recurenta după achiziţionarea lucrărilor nefinalizate reclamanta nu şi-a dat acordul în sensul continuării lucrărilor de noul proprietar şi, implicit, la constituirea vreunui drept de superficie pe teren în favoarea acesteia.
Prin declanşarea procesului şi pe parcursul procesului reclamanta intimată a avut o poziţie de contestare a cererii recurentei, susţinând că aceasta a cumpărat pe riscul său, neexistând un acord din partea sa de asociere în participaţiune, iar faptul că i-a comunicat acesteia prin actul din 2005 că sunt interesaţi de o colaborare profitabilă care să se concretizeze prin încheierea unui contract de asociere, benefic pentru ambele societăţi, pentru valorificarea terenului în discuţie, nu constituie un acord pentru asociere între părţi şi nu poate produce efectele juridice ale unei convenţii (fila nr. 214 dos. prima instanţă) - apărare confirmată şi de instanţa de apel. Mai mult, întâmpinarea din prezentul dosar, tardiv depusă dar cu valoare de note scrise, subliniază lipsa acordului în vederea încheierii unui contract de asociere, chiar şi în urma solicitării în acest sens venită din partea recurentei.
Aceste considerente înlătură orice altă analiză făcută de instanța de apel referitoare la constituirea acestui drept și, totodată, criticile aferente din prezentul recurs.
Constatând, prin urmare, că sunt fondate în parte criticile formulate, Înalta Curte urmează să facă aplicarea dispozițiilor art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. (1) C. proc. civ (neconturându-se aspecte care să susţină şi motivul prevăzut de art. 304 pct. 6, invocat), dispunând în consecință.
Se va modifica, în parte, decizia, în sensul admiterii apelului declarat de pârâta reclamantă SC C.L. SRL împotriva sentinţei primei instanțe.
Se va schimba, în parte, sentinţa, în sensul respingerii, în tot, a acţiunii principale, respectiv şi capătul de cerere privind obligarea pârâtei reclamante SC C.L. SRL de eliberare a imobilului ocupat cu construcţiile proprietatea pârâtei, edificate pe terenul situat în Oradea, între km 651 + 875-652+145, pe linia C.F. 300 Bucureşti-Episcopia Bihor, prin demolarea acestora şi transportul de pe teren a materialului rezultat, iar în caz de refuz al pârâtei, de autorizare a reclamantei să demoleze construcţiile şi să elibereze terenul pe cheltuiala acesteia, ca neîntemeiat.
Se vor menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei şi deciziei.
Cu aplicarea art. 276 C. proc. civ., se vor compensează integral cheltuielile de judecată efectuate de pârâtă în toate ciclurile procesuale.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâta reclamantă SC C.L. SRL, împotriva Deciziei nr. 229/C din data de 18 noiembrie 2014 a Curţii de Apel Oradea, secţia a II a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.
Modifică,în parte, decizia, în sensul că:
Admite apelul declarat de pârâta reclamantă SC C.L. SRL împotriva sentinţei nr. 475/Com din data de 20 noiembrie 2013 a Tribunalului Bihor, secţia a II a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.
Schimbă, în parte, sentinţa, în sensul că:
Respinge în tot, acţiunea principală, respectiv şi capătul de cerere privind obligarea pârâtei reclamante SC C.L. SRL de eliberare a imobilului ocupat cu construcţiile proprietatea pârâtei, edificate pe terenul situat în Oradea, între km 651 + 875-652+145, pe linia C.F. 300 Bucureşti-Episcopia Bihor, prin demolarea acestora şi transportul de pe teren a materialului rezultat, iar în caz de refuz al pârâtei, de autorizare a reclamantei să demoleze construcţiile şi să elibereze terenul pe cheltuiala acesteia, ca neîntemeiat.
Menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei şi deciziei.
Compensează integral cheltuielile de judecată efectuate de pârâtă în toate ciclurile procesuale.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 24 martie 2015.
| ← ICCJ. Decizia nr. 832/2015. Civil. Expropriere. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 876/2015. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs → |
|---|
