Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea nr.7/1996, Art.52 alin.2. Sentința nr. 5241/2013. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5241/2013 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 11-09-2013 în dosarul nr. 8216/55/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA ARADOperator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5241
Ședința publică din 11 septembrie 2013
Președinte: C. B.
Grefier: R. M.
S-a luat în examinare plângerea formulată de petenta . & Resort SRL, prin administrator judiciar Fides Advisor IPURL, în contradictoriu cu intimata ., împotriva încheierii de respingere a cererii de reexaminare nr._/23.04.2013 a Biroului de cadastru și Publicitate Imobiliară A..
La apelul nominal se prezintă reprezentantul petentei, avocat M. A. din Baroul A., lipsă fiind reprezentantul intimatei.
Procedura de citare legal îndeplinită.
Plângerea este timbrată cu 8 lei taxă judiciară și 0,30 lei timbru judiciar.
S-a făcut referatul cauzei, constatându-se depus prin serviciul registratură, întâmpinare din partea intimatei, pe care instanța, față de momentul depunerii, o califică concluzii scrise, și comunică un exemplar reprezentantului petentului, care nu solicită termen pentru studiu. Totodată, se constată atașat copia dosarului încheierii CF nr._/2013 a BCPI A., iar instanța, văzând că nu sunt alte cereri, apreciază cauza în stare de judecată și acordă cuvântul.
Reprezentantul petentei pune concluzii de admitere a plângerii, astfel cum a fost formulată și pentru motivele arătate pe larg în cerere, cu cheltuieli de judecată și depune dovada onorariului avocațial.
JUDECĂTORIA
Asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin plângerea înregistrată la această instanță sub nr._ /30.05.2013, petenta . & Resort SRL, prin administrator judiciar Fides Advisor IPURL, în contradictoriu cu intimata ., a solicitat anularea încheierii de respingere a cererii de reexaminare nr._/23.04.2013 a Biroului de Cadastru și Publicitate Imobiliară A., admiterea cererii de reexaminare și pe cale de consecință respingerea cererii de înscriere a dreptului de ipotecă legală asupra imobilului înscris în CF_ Fântânele, precum și radierea notării ipotecii înscrise în cartea funciară.
În motivarea plângerii, petenta arată că, prin încheierea nr._/27.03.2013 OCPI A. a dispus înscrierea dreptului de ipotecă legală asupra imobilului său înscris în CF_ Fântânele, în favoarea intimatei care deține o creanță în valoarea de 61.461.513 lei. Împotriva acestei încheieri a formulat cerere de reexaminare, respinsă în mod greșit de către OCPI prin încheierea nr._/23.04.2013 cu motivarea că biroul de cadastru nu intervine în conținutul drepturilor, actelor sau faptelor juridice evidențiate în cărțile funciare.
Admiterea cererii de înscriere este nelegală, dat fiind că intimata nu beneficiază de dreptul de ipotecă legală a antreprenorului prevăzut de art. 236 pct. 6 din Noul Cod Civil, întrucât contractul în baza căruia pretinde creanța a fost încheiat între părți în aprilie 2011, deci sub imperiul dispozițiilor vechiului Cod civil, potrivit cărora antreprenorul nu beneficiază de o ipotecă legală, ci de un privilegiu care se acordă în condiții extrem de restrictive, respectiv întocmirea unui proces-verbal înainte de începerea lucrărilor de către un expert numit de judecătorie și întocmirea unui al doilea proces-verbal de către un expert numit de judecătorie cu situația lucrărilor realizate. Intimata nu a făcut dovada întocmirii celor două procese-verbale, ceea ce înseamnă că și o eventuală cerere de înscriere a privilegiului este inadmisibilă.
În plus, indiferent că ar fi vorba despre o ipotecă legală sau un privilegiu, adică indiferent că s-ar face aplicarea dispozițiilor vechiului sau noului cod, înscrierea se realizează doar asupra imobilului care face obiectul lucrărilor l-a care s-a obligat partea, scopul notării fiind garantarea prețului lucrării, și nu asupra terenului. În speță, obiectul notării, în cazul îndeplinirii condițiilor, ar fi construcția reprezentând Complexul sportiv și turistic descris în contract la lit. A și art. 1M, or imobilul asupra căruia s-a înscris ipoteca este terenul petentei.
De asemenea, arată petenta, cererea nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 29 din Legea nr. 7/1996, întrucât, chiar dacă s-ar face aplicarea dispozițiilor noului cod, respectiv înscrierea ipotecii legale, pe lângă cerințele de formă trebuie îndeplinite și condițiile prevăzute de art. 2386 pct 6 Cod civil, respectiv „sumele pentru care se înscrie ipoteca să fie efectiv datorate și să nu depășească sporul de valoare realizat prin lucrările efectuate de antreprenor”. Ipoteca legală a fost înscrisă însă pentru suma de 61.461.513 lei, care este suma totală a contractului în condițiile în care intimata a prezentat un titlu pentru o creanță în sumă de 15.977.733,64 lei, deci mult mai mică decât cea probată cu înscrisuri.
În drept, petenta invocă dispozițiile Legii nr. 7/1996 și vechiului Cod civil.
Prin concluziile scrise, intimata solicită respingerea plângerii arătând totodată că ipotecilor imobiliare constituite după . noului cod civil nu li se poate aplica o prevedere anterioară, chiar dacă obligațiile contractuale a căror executare se garantează cu ipoteca ar fi supuse reglementării vechiului cod.
Mai mult, cu privire la privilegiile speciale imobiliare înscrise în cartea funciară până la data intrării în vigoare a Codului civil, dispozițiile art. 78 alin. 2 și 3 din Legea nr. 71/2011 prevăd că acestea se convertesc de plin drept în ipoteci legale după expirarea unui termen de un an de la . codului sau, după caz, de la data înscrierii și se vor supune dispozițiilor noului codul.
De asemenea, ipoteca legală se înscrie asupra imobilului obiect al lucrărilor, în speță obiectul contractului constând în amenajarea unor terenuri în teren de golf, parcări, alei de acces, terenuri de tenis, piscină, magazii, etc., ceea ce înseamnă că în mod legal ipoteca a fost înscrisă asupra terenului și pentru suma rezultată din contractul părților.
În probațiune s-au administrat înscrisuri, iar Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A. a comunicat dosarul încheierii nr._/2013 și copia cărții funciare.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, prin încheierea CF nr._/27.03.2013 a BCPI A., s-a admis cererea intimatei și s-a dispus înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă legală, în valoare de 61.461.513 lei+TVA, asupra imobilului petentei înscris în CF_ UAT Fântânele. Înscrierea s-a făcut în baza contractului de achiziție nr. 949/11.04.2011 încheiat între petenta-achizitor și intimata-antreprenor, precum și în baza sentinței nr. 823/29.03.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosar nr._, așa cum a fost modificată prin sentința nr. 1269/29.05.2012, prin care petenta a fost somată să plătească intimatei suma de 15.977.723,64 lei cu titlu de debit și penalități de întârziere.
Împotriva acestei încheieri a formulat cerere de reexaminare petenta, cerere care a fost însă respinsă prin încheierea nr._/23.04.2013 motivat de faptul că, potrivit art. 2380 Cod civil, ipoteca asupra unor construcții viitoare nu poate fi întabulată, ci numai înscrisă în mod provizoriu, iar conform art. 36 alin. 16 din Legea nr. 7/1996, antreprenorii pot cere, în temeiul înscrisului doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care face obiectul lucrărilor ce s-a obligat să facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări.
În drept, așa cum rezultă din dispozițiile art. 78 din Legea 71/2011, privilegiile speciale imobiliare născute înainte de . noului Cod civil se convertesc de drept în ipoteci legale, fiind supuse dispozițiilor noului cod.
Ca atare, creditorilor care beneficiau de un privilegiu special imobiliar sub imperiul vechiului cod (în speță de privilegiul antreprenorului prevăzut de art. 1737 pct. 4 din vechiul cod), le este recunoscut acest drept real de garanție și sub imperiul noului cod (ipoteca legală prevăzută de art. 2386 pct. 6 din noul cod), astfel că intimata, deși la data încheierii contractului de antrepriză nu avea decât un privilegiu imobiliar, acesta, prin efectul legii, s-a convertit într-o ipotecă legală.
Cu toate acestea, sub aspectul cerințelor prevăzute de lege pentru înscrierea provizorie a ipotecii în discuție, se observă că, potrivit dispozițiilor art. 99 alin. 2 din Ordinul ANCPI nr. 633/2006, dreptul de ipotecă asupra unui bun viitor se poate înscriecu condiția ca în prealabil să fi fost notată existența autorizației de construire.
În cauză însă, deși contractul părților atestă că petenta-achizitor beneficiază de un bun viitor (constând în construcțiile viitoare) iar intimata-antreprenor deține un privilegiu convertit într-o ipotecă legală asupra bunului viitor (în limita sporului de valoare realizat), câtă vreme în CF_ Fântânele nu a fost notată vreo autorizație de construire anterior înscrierii dreptului real de garanție, înscrierea provizorie a dreptului de ipotecă al intimatei s-a făcut cu încălcarea art. 99 alin. 2 din Ordinul nr. 633/2006, iar încheierea de respingere a cererii de reexaminare apare ca fiind nelegală.
Ca urmare, față de considerentele ce preced și în temeiul art. 50 din Legea nr. 7/1996, republicată, instanța va admite plângerea ca întemeiată, va anula încheierea de carte funciară atacată și va dispune radierea notării ipotecii legale din CF.
Totodată, în baza art. 453 Cod procedură civilă, va obliga intimata căzută în pretenții să plătească petentei cheltuieli de judecată în sumă de 132,30 lei, din care 8,30 lei taxă și timbru judiciar și 124 lei onorariu avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite plângerea formulată de petenta . & Resort SRL, prin administrator judiciar Fides Advisor IPURL, cu sediul procesual ales în Timișoara, ., județul T. (la SCA V. & Asociații), în contradictoriu cu intimata ., cu sediul în A., .. 28, județul A., împotriva încheierii CF nr._/23.04.2013 și în consecință:
Anulează încheierea de respingere a cererii de reexaminare nr._/23.04.2013 a Biroului de Cadastru și Publicitate Imobiliară A., cu consecința respingerii cererii de înscriere provizorie a dreptului de ipotecă legală asupra imobilului înscris în CF nr._ UAT Fântânele.
Dispune radierea notării ipotecii legale asupra imobilului înscris în CF_ UAT Fântânele.
Obligă intimata să plătească petentei cheltuieli de judecată de 132,30 lei.
Cu apel în 30 zile de la comunicare, apel care se depune la Judecătoria A..
Pronunțată în ședință publică, azi 11 septembrie 2013.
Președinte,Grefier,
C. BrancRamona M.
CB/RM/07.10.2013/ 5 ex. din care 3 ex. se comunică cu:
- . & Resort SRL, prin administrator judiciar Fides Advisor IPURL – Timișoara, ., județul T. (la SCA V. & Asociații)
- . – A., .. 28, județul A.
- OCPI A. – A., Splaiul G. M., FN, județul A. (după rămânerea irevocabilă)
| ← Sechestru asigurător. Încheierea nr. 2841/2013. Judecătoria ARAD | Contestaţie la executare. Sentința nr. 1856/2013. Judecătoria... → |
|---|
