Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 9193/2013. Judecătoria BAIA MARE
| Comentarii |
|
Sentința nr. 9193/2013 pronunțată de Judecătoria BAIA MARE la data de 17-09-2013 în dosarul nr. 2898/182/2010
ROMÂNIA
TRIBUNALUL MARAMUREȘ
JUDECĂTORIA BAIA M.
Dosar nr._ Cod operator 4193
SENTINȚA CIVILĂ NR. 9193
Ședința publică din 17 septembrie 2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: C. C. P.
GREFIER: A. S. P.
Pe rol este soluționarea cererii formulate de reclamanții B. A. și B. V. în contradictoriu cu pârâții P. S. D., V. N., P. R., P. D., P. M., P. G. R., S. N., B.-S. S. și B.-S. L. I., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Dezbaterile pe fondul cauzei au avut loc la data de 10 septembrie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă din prezenta sentință, când instanța, în vederea deliberării, în baza art. 260 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea pentru azi, 17 septembrie 2013.
JUDECĂTORIA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 10.03.2010 pe rolul Judecătoriei Baia M. sub nr._, reclamanții B. A. și B. V. au solicitat instanței în contradictoriu cu pârâții V. N., P. R., P. D., P. M., P. S. D., P. G. R., S. N., B. S. N. S., B.-S. S. și B.-S. L. I. pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, pe cale oblică, prin care să se constate că masa succesorală rămasă după defuncta P. Hortensia, decedată la data de 11.12.2002, este compusă din cota de 1/4 parte din imobilul teren intravilan în suprafață de 6334 mp, situat în M. nr. 18B, înscris în CF 306 M., nr. topo 86, 87/2 și 88, să se constate că au vocație succesorală la moștenirea defunctei P. Hortensia pârâții de rând 1-4 în cote de 1/6 fiecare în calitate de descendenți de gradul I, respectiv pârâții de rândul 5-8 în cote de 1/2 fiecare în calitate de descendenți de gradul II; sistarea stării de indiviziune asupra imobilului teren intravilan în suprafață de 6334 mp, situat în M. nr. 18B, înscris în CF 306 M., nr. topo 86, 87/2 și 88, în sensul atribuirii în proprietatea exclusivă a pârâtului de rând 1, P. S. D., titular al părții de 3/4 din imobil, validarea înscrisurilor sub semnătură privată intitulate "contract de vânzare-cumpărare" încheiate la data de 01.07.1990, respectiv 23.08.1990 între vânzătorii P. Hortensia și P. S. și cumpărătorii reclamanți, având ca obiect imobilul teren în suprafață de 6334 mp, situat în M. nr. 18B, înscris în CF 306 M., nr. topo 86, 87/2 și 88 la prețul de 175.000 ROL și o valoare actuală de circulație de 6334 euro, pronunțând o hotărâre care să țină loc de contract, înscrierea în CF 306 M. a dreptului de proprietate asupra terenului în favoarea reclamanților ca bun comun, cu titlu de drept cumpărare, cu cheltuieli de judecată în cazul opunerii.
În motivarea acțiunii reclamanții au arătat că sunt proprietarii tabulari ai imobilului casă de locuit, anexe gospodărești și teren aferent în suprafață de 1000 mp situat în M. nr. 18B, înscris în CF 306 M., nr. topo 88, în care locuiesc și în prezent, proprietate pe care au dobândit-o de la vânzătorii P. Hortensia (în CF P.) și P. S. D., în baza contractului autentic de vânzare-cumpărare nr. 5470/23.08.1990.
Reclamanții au învederat instanței că la data de 01.07.1990, anterior semnării contractului autentic, între vânzătorii P. Hortensia (având cota de ¼) și P. S. D. (având cota de ¾) pe de o parte și reclamanți, a intervenit o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, intitulată „contract de vânzare-cumpărare”, cu privire la casa și grădina aferentă casei din M. nr. 18B, la prețul de 175.000 ROL, grădina având o suprafață de 7334 mp, ocazie cu care cumpărătorii au achitat suma de 20.000 ROL și s-a stabilit modalitate de plată a diferenței de preț.
De asemenea, reclamanții au mai arătat că la data de 13.07.1990, au încheiat o „Notă”, ocazie cu care cumpărătorii au mai achitat suma de 60.000 ROL cu titlu de parte de preț, conform obligațiilor asumate la data de 01.07.1990, iar la data de 23.08.1990, imediat după ce părțile au semnat la notar contractul autentic de vânzare-cumpărare nr. 5470/23.08.1990, aceleași părți semnează înscrisul sub semnătură privată intitulat „Contract de vânzare-cumpărare”, datat din eroare 22.08.1990 în loc de 23.08.1990, prin care au făcut următoarea precizare: „în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 5470 din data de 22.08.1990 prin care s-a vândut susnumiților casa din localitatea M. nr. 16 și aferent 10 ari teren agricol anexă, susnumiții cumpărători au cumpărat grădina în întregime și cu drept de folosință a întregii suprafețe. Acest act s-a eliberat pentru a-i servi susnumitului pentru întabularea întregii suprafețe”, ocazie cu care s-a reconfirmat prețul de 175.000 ROL cu care s-a vândut casa și grădina și cumpărătorii au mai achitat suma de 70.000 ROL cu titlu de parte de preț, ulterior, la data de 31.10.1990 achitând ultima parte de preț, respectiv suma de 15.000 ROL, conform înscrisului intitulat „Minută”.
Reclamanții au menționat că din 1990 și până în prezent reclamanții cumpărători au folosit pașnic și neîntrerupt întreaga proprietate dobândită (casa, anexele și grădina în întregime), dar nu s-au mai prezentat niciodată la notar pentru perfectarea în formă autentică a contractului cu privire la diferența de suprafață de 6334 mp, între timp intervenind decesul numitei P. Hortensia la data de 11.12.2002, aceasta lăsând ca moștenitori legali, descendenți de gradul I pe pârâții P. S. D. (care este și semnatar al înscrisurilor sub semnătură privată), V. N. (născută P.), P. R. (redactor al înscrisurilor sub semnătură privată), P. D., P. G. I. (decedat), S. L. D. (născută P., decedată), la rândul lor defuncții P. G. I. și S. L. D. având ca moștenitori legali pe pârâții P. M. (soție supraviețuitoare), P. Gheorgeh R. (fiu), respectiv S. N. (soț supraviețuitor) și S. B. N. S. (fiu).
În drept, reclamanții au invocat dispozițiile art. 5 din titlul X al Legii 247/2005, art. 728, art. 948, art. 969, art. 970, art. 971, art. 973, art. 975, art. 1073-1075 Cod civil.
Pârâții P. R., V. N. și P. D. nu au depus întâmpinare dar s-au prezentat în fața instanței la termenul de judecată din data de 25.01.2011 și au arătat că sunt de acord cu admiterea acțiunii cu privire la obiectul contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, pârâtul P. R. arătând că nu a obținut titlul de proprietate asupra imobilului în litigiu, dar pârâții sunt de acord să dea reclamanților tot ceea ce scrie în contract, după obținerea titlului de proprietate.
Ceilalți pârâți nu au depus întâmpinare și nu s-au prezentat în fața instanței pentru a-și formula apărările.
La dosar au fost depuse în probațiune înscrisuri, a fost administrată probe cu expertiza tehnică judiciară în specialitatea topografie.
Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:
Din extrasul CF 306 M., depus la dosarul cauzei, rezultă că proprietar tabular asupra suprafeței de teren aferentă nr. topo 86, 87/2 și 88, care nu a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5470 din 23.08.1990 au rămas în continuare defuncta P. Hortensia în cotă de ¼ parte și P. S. D. în cotă de ¾ parte.
În data de 01.07.1990 între P. Hortensia în calitate de promitentă vânzătoare și B. A. și B. V. în calitate de promitenți cumpărători, a fost încheiat înscrisul sub semnătură privată intitulat "contract de vânzare-cumpărare", care are valoarea doar a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, prin care promitenții vânzători se obligă ca în viitor să facă toate demersurile necesare, astfel încât să poată transmite în mod valabil dreptul de proprietate asupra terenului ce a format obiectul antecontractului în favoarea promitenților cumpărători, înscrisul sub semnătură privată fiind semnat însă atât de P. Hortensia, cât și de P. S., cu toate că în cuprinsul actului numele acestuia nu se regăsește, nefiind astfel stabilită calitatea în care a înțeles să semneze acest înscris sub semnătură privată, și aceasta, în condițiile în care promitenta vânzătoare deținea la data semnării promisiunii bilaterale ¼ cotă parte din teren, rămânând doar a se presupune că înscrisul a fost asumat, în calitate de promitent vânzător, și de către P. S., la data semnării actului fiind proprietar tabular.
Ulterior, la data de 23.08.1990, așa cum s-a obligat prin înscrisul sub semnătură privată intitulat "contract de vânzare-cumpărare", promitenții vânzători s-au prezentat în fața notarului public împreună cu promitenții cumpărători, perfectând astfel contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică sub nr. 5470/23.08.1990, prin care vânzătorii au transmis dreptul de proprietate asupra casei de locuit și a terenului în suprafață de 1000 mp, înscris în CF 306 M., nr. topo 88 cu prețul de 40.000 lei în favoarea cumpărătorilor, astfel înțelegând să-și respecte obligația asumată prin semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, așa cum impun și dispozițiile art. 969 Cod civil.
Atâta timp cât vânzătorii au înțeles să înstrăineze casa și doar o suprafață de 1000 mp din teren și în condițiile în care atât la data semnării promisiunii bilaterale, cât și la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, erau proprietari tabulari în privința întregii suprafețe de teren și, în condițiile în care imediat după perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, părțile au înțeles să încheie un alt înscris sub semnătură privată, respectiv în aceeași zi, prin care să facă mențiunea că susnumiții cumpărători au cumpărat „grădina în întregime și cu drept de folosință a întregii suprafețe”, instanța nu poate considera ca fiind îndeplinită condiția impusă de textul de lege care permite pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, respectiv art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005, conform căruia „(2) În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract”, formulare preluată și de Noul Cod Civil, în speța de față nu se poate pune sub nicio formă problema refuzului părții de a încheia în formă autentică actul translativ de proprietate pentru ca proprietatea să fie transmisă în mod valabil în favoarea promitenților cumpărători.
Această posibilitate de a pronunța hotărârea care să țină loc de act autentic este condiționată de legiuitor în mod expres de refuzul cert de a perfecta vânzarea, refuz nejustificat de a încheia actul în formă autentică și nu este menită a încuraja consumarea unor stări de pasivitate de aproximativ 12 ani în care părțile au omis să se prezinte la notar pentru perfectarea contractului în forma cerută de lege pentru transmiterea dreptului de proprietate în mod valabil, principiul reparației prejudiciului prin executarea în natură a contraprestației, nu își poate găsi rațiune și justificare în speța de față, acest principiu fiind singurul care justifică pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic în cazul refuzului nejustificat al părții de a-și executa obligația asumată prin antecontract.
Raportat la această stare de fapt, se poate concluziona, pe lângă faptul că sintagma "cumpărătorii au cumpărat grădina în întregime și cu drept de folosință a întregii suprafețe”, se poate interpreta ca fiind de așa natură stipulată, astfel încât părțile să fi înțeles să înstrăineze pentru restul de suprafață doar un „drept de folosință”, conservându-și astfel nuda proprietate, constituind astfel un drept de uzufruct în favoarea promitenților cumpărători, aspect care nu poate fi infirmat sau confirmat cel puțin din punctul de vedere al promitentei-vânzătoare P. Hortensia, decedată la 11.12.2002, motiv pentru care nu-și mai poate preciza intenția pe care a avut-o în vedere la data semnării înscrisului sub semnătură privată.
Așadar, nimic nu i-a împiedicat pe promitenții vânzători să transmită întreaga suprafață de teren în favoarea cumpărătorilor în mod valabil în data de 23.08.1990, cu ocazia perfectării primului act autentic, sau să încheie un alt act autentic ulterior, prin care să-și respecte obligația asumată prin cel de-al doilea înscris sub semnătură privată, dacă aceasta a fost asumată în sensul înstrăinării dreptului de proprietate în favoarea cumpărătorilor și nu doar a constituirii unui drept de uzufruct.
Dovada îndeplinirii condiției impuse de textul art. art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005 trebuie să fie făcută de reclamanți, aceștia nu au înțeles să o facă, ba mai mult arată în acțiunea introductivă de instanță că „din 1990 și până în prezent, reclamanții cumpărători au folosit pașnic și neîntrerupt proprietatea dobândită (casa, anexele și grădina în întregime), însă nu s-au mai prezentat niciodată la notar pentru perfectarea în formă autentică a contractului cu privire la diferența de suprafața de 6334 mp. Între timp a survenit și decesul numitei P. Hortensia, iar în prezent este imposibil să se soluționeze dezbaterea succesorală pe cale notarială, motiv pentru care s-a promovat prezenta acțiune”, neinvocând astfel niciun motiv obiectiv pentru care imediat ulterior încheierii înscrisurilor sub semnătură privată, părțile să se fi prezentat în fața notarului public în vederea perfectării actelor translative de proprietate așa cum aceștia înțelegeau să le formuleze.
Cu privire la petitele privind succesiunea, petite care sunt accesorii petitului prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, instanța reține că la dosarul cauzei nu au fost depuse toate actele de stare civilă solicitate în prezenta cauză de către instanță, necesare soluționării petitelor privind succesiunea, și care nu au fost depuse nici ca urmare a repunerii cauzei pe rol și nici ca urmare a suspendării cauzei în baza art. 155¹ Cod procedură civilă, așa cum au fost pe larg expuse în încheierea de suspendare pronunțată în ședința publică din data de 20.11.2012, lipsind unele dintre acestea, putându-se reține, de asemenea, că în privința moștenitorului P. V. D., acțiunea civilă nu a fost formulată și în contradictoriu cu acesta, ori cu succesorii în drepturi ai acestuia, deși apare ca fiind fiu al defunctei P. Hortensia, așa cum relevă certificatul de moștenitor nr. 111 din 15.09.2003; nefăcându-se astfel dovada acceptării succesiunii decât după defuncta P. Hortensia de către succesorii în drept și nu și după defuncții P. G. I., S. L. D. și B. S. N. S., reclamanții nedepunând nici toate actele de stare civilă privind pe P. S. D., Vilhem N., P. R., P. D. și P. G. R., precum și certificat de căsătorie pentru pârâții P. M. și S. N., motive pentru care, nefăcându-se dovada acceptării succesiunii și respectiv a calității de moștenitori pentru unii dintre succesori, instanța va respinge aceste capete de cerere care privesc dezbaterea succesiunilor.
Astfel, instanța, reținând că hotărârile care să țină loc de act autentic sunt menite să suplinească consimțământul părții la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în condițiile în care partea, în mod nejustificat și culpabil, nu mai dorește să încheie contractul, aplicându-se aici principiul conform căruia modul de reparare a prejudiciului astfel creat este cel mai optim realizat prin executarea obligației la care partea s-a obligat în natură, și nu să suplinească activitatea cabinetelor notariale, și, având în vedere și redactarea absolut deficitară a textului înscrisului sub semnătură privată din data de 23.08.1990, raportat la sintagma utilizată, respectiv „cumpărătorii au cumpărat grădina cu drept de folosință”, formulare care poate să justifice bănuiala legitimă conform căreia vânzătorii au înțeles să înstrăineze doar suprafața de 1000 mp, în privința restului de suprafață rezervându-și nuda proprietate, înțelegând să transmită doar posesia și folosința în privința acesteia diferențe de suprafață în favoarea promitenților cumpărători și aceasta în condițiile, în care la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică erau proprietari tabulari, va respinge acțiunea civilă, conform dispozitivului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
RESPINGE acțiunea civilă formulată de reclamanții B. A. și B. V., ambii domiciliați în M., ., Tăuții Măgherăuș, jud. Maramureș, în contradictoriu cu pârâții P. S. D., domiciliat în Tăuții Măgherăuș nr. 784, jud. Maramureș, V. N., domiciliată în Tăuții Măgherăuș nr. 842, jud. Maramureș, P. R., domiciliat în Tăuții Măgherăuș nr. 246, jud. Maramureș, P. D., domiciliată în Tăuții Măgherăuș nr. 784, jud. Maramureș, P. M., domiciliată în Tăuții Măgherăuș nr. 880, jud. Maramureș, P. G. R., domiciliat în Tăuții Măgherăuș nr. 880, jud. Maramureș, S. N., domiciliat în Tăuții Măgherăuș, ., jud. Maramureș, B.-S. S. și B.-S. L. I., ambele domiciliate în Tăuții Măgherăuș, ., jud. Maramureș.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de azi, 17.09.2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
C. C. P. A. S. P.
Red. C.C.P./dact. A.S.P.
13 ex./07.11.2013
Dosar_
HOT:
17.09.2013
RESPINGE acțiunea civilă formulată de reclamanții B. A. și B. V., ambii domiciliați în M., ., Tăuții Măgherăuș, jud. Maramureș, în contradictoriu cu pârâții P. S. D., domiciliat în Tăuții Măgherăuș nr. 784, jud. Maramureș, V. N., domiciliată în Tăuții Măgherăuș nr. 842, jud. Maramureș, P. R., domiciliat în Tăuții Măgherăuș nr. 246, jud. Maramureș, P. D., domiciliată în Tăuții Măgherăuș nr. 784, jud. Maramureș, P. M., domiciliată în Tăuții Măgherăuș nr. 880, jud. Maramureș, P. G. R., domiciliat în Tăuții Măgherăuș nr. 880, jud. Maramureș, S. N., domiciliat în Tăuții Măgherăuș, ., jud. Maramureș, B.-S. S. și B.-S. L. I., ambele domiciliate în Tăuții Măgherăuș, ., jud. Maramureș.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de azi, 17.09.2013.
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 6686/2013.... | Actiune in raspundere delictuala. Sentința nr. 28/2013.... → |
|---|
