Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 323/2013. Judecătoria BOLINTIN VALE
| Comentarii |
|
Sentința nr. 323/2013 pronunțată de Judecătoria BOLINTIN VALE la data de 14-02-2013 în dosarul nr. 423/192/2012
Operator de date cu caracter personal nr.2902
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B. V.
JUDEȚUL G.
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 323
ȘEDINTA PUBLICĂ DIN: 14.02.2013
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE: R.-C. L.
GREFIER: A. P.
Pe rol soluționarea acțiunii civile formulate de reclamantul B. F. în contradictoriu cu pârâții D. V., T. I., A. M., N. S., M. I., T. S., C. F., T. E., având ca obiect „pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic”.
La apelul nominal facut în ședință publică au răspuns pârâții T. I. și T. S., lipsind reclamantul și pârâții D. V., A. M., N. S., M. I., C. F., T. E..
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Instanța procedează la verificarea identității pârâților prezenți.
Se prezintă pârâtul T. I., care se legitimează cu carte de identitate . nr._ și pârâta T. S., care se legitimează cu carte de identitate . nr._.
Pârâtul T. I. arată că terenurile cuprinse în titlul de proprietate nu au fost partajate, nu este de acord cu această vânzare însă ar fi de acord cu împărțirea terenurilor printr-un partaj.
Pârâta T. S. arată că acest teren a fost dat de către Primărie în anul 1990, terenurile din titlul de proprietate nu au fost partajate iar pârâtul D. V. a luat abuziv acest teren. Mai arată că ceilalți pârâți nu au știut de vânzarea acestui teren iar în ceea ce o privește nu este de acord cu vânzarea.
Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, potrivit dispozițiilor art. 150 Cod procedură civilă instanța declară dezbaterile închise și acordă cuvântul pe fond.
Pârâtul T. I. și pârâta T. S. arată că nu sunt de acord cu acțiunea formulată.
Față de actele și lucrările dosarului instanța reține cauza în pronunțare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 01.03.2012, sub numărul_, reclamantul B. F. a chemat în judecată pe pârâtul D. V., solicitând instanței să pronunțe o hotărâre prin care să constate că la data de 10.02.2008 a avut loc între părți vânzarea-cumpărarea suprafeței de 5000 mp, din suprafața de 10.000 mp, teren arabil extravilan, situat în comuna Ulmi, ./1, . vecinătățile: la N: drum comunal Trestieni Moara Mierii, la E-C. M., la Sud: hotar Vlăsceni, la V-T. G., pentru care reclamantul a achitat prețul convenit, hotărârea pronunțată urmând a ține loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
In motivarea cererii, reclamantul a arătat că, la data de 10.02.2008 s-a încheiat precontractul redactat, atestat și înregistrat sub nr.63/10.02.2008 la Cabinetul de avocatură « M. Ț. », prin care pârâtul a vîndut reclamantului terenul în suprafață de 5000 mp, din suprafața totală de 10.000 mp, teren arabil situat în extravilanul comunei Ulmi, ./1, . vecinătățile: la N: drum comunal Trestieni Moara Mierii, la E: C. M., la S: H. Vlăsceni, la V-T. G., pentru care s-a achitat prețul de 3000 lei, de la această dată reclamantul aflându-se în posesia terenului pe care îl stăpânește și în prezent și pentru care a achitat impozitul.
De asemenea, reclamantul a arătat că pârâtul nu și-a respectat obligația asumată în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
In drept, au fost invocate dispozițiile art.1528 și art.1669 Cod civil.
În susținerea cererii de chemare în judecată, reclamantul a depus la dosar, în copii, certificate pentru conformitate cu originalul, următoarele înscrisuri: precontract din 10.02.2008 certificat sub nr.63 de Cabinet Individual de Avocatură « M. Ț. », procură autentificată sub nr.1070/07.04.2006 de BNP N. T., titlu de proprietate nr._/03.06.1994 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor G., bulletin de identitate ..C. nr._ eliberat pe numele I. P., carte de identitate . nr._ eliberată la data de 19.01.2011 de SPCLEP B. V., schiță, certificat de atestare fiscală nr.42/23.01.2012 eliberat de Consiliul Local al comunei Ulmi, adeverința nr.331/24.01.2011 eliberată de Primăria Ulmi.
Deși legal citat, pârâtul nu a formulat întâmpinare și nu a solicitat probe în apărare.
La termenul de judecată din data de 29.03.2012 instanța a dispus introducerea în cauză și a numiților T. I., M. M. și T. G., în calitate de pârâți, fiind coproprietari ai terenului, conform titlului de proprietate.
La termenul de judecată din data de 13.09.2012, instanța a dispus introducerea în cauză în calitate de pârâtă a numitei T. S., moștenitoare a defunctului T. G. iar la termenul de judecată din data de 11.10.2012, instanța a dispus introducerea în cauză, în calitate de pârâți, a moștenitorilor defunctei M. M., respectiv a numiților T. E., C. F., M. I., N. S. și A. M..
Sub aspectul probatoriului, instanța a încuviințat pentru reclamant în dovedirea acțiunii proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâților.
In acest sens, instanța a procedat la administrarea unui interogatoriu din oficiu pârâților prezenți, răspunsurile acestora fiind consemnate în încheierile de ședință.
La solicitarea instanței, Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară G. a comunicat relațiile solicitate prin adresa nr.8874/08.03.2012 înregistrată la instanță sub nr.3519/22.03.2012.
Analizând probatoriul administrat în cauză, instanța reține următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 10.02.2008, pârâtul D. V. s-a obligat să vândă reclamantului B. F., în deplină proprietate, liber de orice sarcini, terenul în suprafață de 5.000 mp, situat în extravilanul com. Ulmi, . în schimbul sumei de 3.000 lei, suma fiind achitată integral de către reclamant la data încheierii respectivului antecontract.
Reclamantul nu a solicitat rezoluțiunea antecontractului și nici obligarea pârâtului să se prezinte la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Instanța reține faptul că între părți a intervenit o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare prin care ambele părți s-au obligat să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, respectiv până la data de 15.05.2008, având ca obiect terenul în suprafață de 5.000 mp, situat în extravilanul com.Ulmi, ..
Potrivit dispozițiilor art.1294 Cod civil, vânzarea-cumpărarea este un contract prin care vânzătorul strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți, cumpărătorul care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut. În principiu, vânzarea este un contract consensual, vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat. Prin excepție de la principiul consensualismului, în cazurile special prevăzute de lege vânzarea devine un contract solemn, terenurile putând fi înstrăinate prin acte juridice între vii, sub sancțiunea nulității absolute, numai dacă actul a fost încheiat în formă autentică.
Legea nr.247/2005 are caracterul de lege specială față de prevederile de drept comun ale Codului civil privind executarea în natură a obligațiilor de a face, așa încât acest act normativ înlătură aplicarea dreptului comun în virtutea principiului „specialia generalibus derogant”.
Astfel, pentru ca instanța să poată pronunța în baza art. 5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, o hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare - cumpărare, alături de îndeplinirea condițiilor existentei unui antecontract valabil încheiat, având ca obiect promisiunea de vânzare - cumpărare a imobilului în cauza, ce întrunește condițiile de valabilitate prevăzute de art.948 Cod civil, achitarea prețului ca obligație a promitentului - cumpărător ( în speță fiind achitat integral ), este necesar a fi îndeplinite și alte condiții, printre care și aceea ca promitentul - vânzător să aibă calitatea de proprietar al imobilului înstrăinat.
Din titlul de proprietate nr._/03.06.1994 eliberat de Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate G. reiese că suprafața de teren de 5000 mp ce a făcut obiectul vânzării aparține în indiviziune pârâților D. V., T. I., T. S., T. E., C. F., M. I., N. S. și A. M.. Cu privire la această suprafață de teren, pârâții T. E., T. I. și T. S., T. I. au aratat că terenurile cuprinse în titlul de proprietate nu au fost partajate și nu sunt de acord cu această vânzare întrucât pârâtul D. V. a luat abuziv acest teren iar ceilalți pârâți nu au știut de vânzarea acestui teren. Pârâtul T. I. a declarat că ar fi de acord cu sistarea stării de indiviziune și partajarea terenurilor.
Întrucât titulari ai dreptului de proprietate asupra terenului extravilan în suprafață totală de 25.100 mp sunt pârâții D. V., T. I. precum și moștenitorii numiților M. M. și T. G., rezultă că niciunul dintre copărtași nu are un drept exclusiv asupra unei părți determinate din bun, privit în materialitatea sa și că fiecare copărtaș are un drept exclusiv numai asupra cotei-părți ideale din drept.
Rezultă astfel că fiecare copărtaș putea dispune în mod liber și neîngrădit de cota sa ideală de drept, înstrăinarea unei cote-părți neschimbând situația anterioară a bunului privit în materialitatea sa.
Analizând înscrisul sub semnătură privată se reține că pârâtul D. V., deși nu avea un drept exclusiv asupra unei părți determinate din teren, nu a înțeles să înstrăineze cota sa din suprafață totală de 25.100 mp teren extravilan, ci a înțeles să înstrăineze suprafața de 5000 mp, din suprafața totală de 10.000 mp, situată . 66/74. Chiar din cuprinsul precontractului, rezultă că pârâtul D. V. s-a obligat ca imediat după ieșirea din indiviziune cu privire la terenul în suprafață de 1 ha, situat în comuna Ulmi, ., să încheie actul de vânzare-cumpărare la notariat.
Instanța reține că, în principiu, toate actele juridice referitoare la bunurile aflate în indiviziune, privite în materialitatea lor, trebuie făcute cu acordul unanim al coindivizarilor iar dacă un coindivizar încheie singur actul de dispoziție soarta acestui act depinde de rezultatul partajului care produce efecte retroactive.
Astfel, instanța constată că, în cauză, vânzătorul nu avea calitatea de proprietar exclusiv asupra imobilului în litigiu, și nici nu a înțeles să înstrăineze cota sa din terenul în suprafață totală de 25.100 mp.
Or, într-o acțiune ce are ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, calitatea de proprietar exclusiv a pârâtului este esențială, având în vedere caracterul translativ de proprietate al contractului de vânzare cumpărare și principiul nemo plus iuris ad alium transfere potest, quam ipse habet (nimeni nu se poate obliga valabil la ceva ce nu are sau la mai mult decât are).
În plus, pasivitatea promitentului-vânzător în a ieși din indiviziune, combinată cu dreptul promitentului-cumpărător de a obține prin forța coercitivă a statului obligarea pârâtului D. V. la a-i transmite dreptul de proprietate asupra terenului ce-l va dobândi în urma partajului, determină întrunirea condițiilor de admisibilitate a intentării unei acțiuni oblice.
Pentru considerentele expuse mai sus, având în vedere că la momentul încheierii antecontractului pârâtul D. V. nu era proprietarul exclusiv al terenului vândut iar acesta nu a dispus numai cu privire la cota sa, având în vedere că nu sunt îndeplinite cumulativ toate condițiile cerute de lege pentru ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, cererea reclamantului va fi respinsă ca neîntemeiată.
Totodată, instanța va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE :
Respinge acțiunea civilă formulată de reclamantul B. F., domiciliat în comuna Ulmi, ., în contradictoriu cu pârâții D. V., T. I., A. M., N. S., M. I., T. S., C. F. și T. E., domiciliați în comuna Ulmi, ., ca neîntemeiată.
Ia act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 14.02.2013.
PREȘEDINTE, GREFIER,
R.-C. LUCAANDREEA P.
| ← Autorizarea intrării în încăperi. Art. 384 ind.1 al. 2... | Uzucapiune. Sentința nr. 793/2013. Judecătoria BOLINTIN VALE → |
|---|
