Reziliere contract. Sentința nr. 7324/2013. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7324/2013 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 25-04-2013 în dosarul nr. 15058/197/2012
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 7324
Ședința publică din 25.04.2013
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: D. N.
GREFIER: C. BURGUȘ
Pe rol este soluționarea cererii de chemare în judecată ce are ca obiect „reziliere contract”, formulată de reclamanta . B., cu sediul în B., ., nr. 29, județul B. în contradictoriu cu pârâții R. C., R. M., R. R. A., R. V. P. REPREZENTANȚI LEGALI R. C. ȘI R. M., toți cu domiciliul în B., .. 48, județul B. și M. C., M. D., M. B. ȘI M. S., toți cu domiciliul, fără forme legale, în B., .. 48, județul B..
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 18.04.2013, acestea fiind consemnate în încheierea de ședință de la data respectivă, ce face parte integrantă din prezenta, când instanța având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru astăzi, 25.04.2013, când a hotărât următoarele.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
P. acțiunea înregistrată pe rolul acestei instanțe în data de 29.06.2012, reclamanta . în contradictoriu cu pârâții R. C., R. M., R. R. A., R. V. P. REPREZENTANȚI LEGALI R. C. ȘI R. M., M. C., M. D., M. B. ȘI M. S., a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună:
- Rezilierea contractului de închiriere nr. 6183/13.07.2009, încheiat între reclamantă și pârâtul R. C.;
- Evacuarea pârâților R. C., R. M., R. R. A. și R. V. din apartamentul situat în B., .. 48, compus din cameră în suprafață de 12,61 mp, camera în suprafață de 19,64 mp, bucătărie în suprafață de 12,61 mp, baie în suprafață de 4,73 mp, camara în suprafața de 4,13 mp, antreu în suprafață de 6,4 mp;
- Obligarea pârâților R. C., R. M., R. R. A. și R. V. la plata chiriei în cuantum de 145,37 lei pe lună, începând cu luna iulie 2012 și până la data evacuării efective din imobil;
- Evacuarea pârâților M. C., M. D., M. B. ȘI M. S. din imobilul situat în B., .. 48, compus din cameră în suprafață de 12,61 mp, camera în suprafață de 19,64 mp, bucătărie în suprafață de 12,61 mp, baie în suprafață de 4,73 mp, camara în suprafața de 4,13 mp, antreu în suprafață de 6,4 mp;
- Obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâtul R. C. contractul de închiriere nr. 6183/13.07.2009, privind imobilul situat în B., .. 48, compus din cameră în suprafață de 12,61 mp, camera în suprafață de 19,64 mp, bucătărie în suprafață de 12,61 mp, baie în suprafață de 4,73 mp, camara în suprafața de 4,13 mp, antreu în suprafață de 6,4 mp, însă acesta a încetat să respecte o parte din obligațiile asumate, în sensul că el și familia sa nu mai locuiesc în acest imobil de mai mult de 30 de zile, procedând la subînchirierea acestuia către familia M..
Se mai arată că la data de 13.10.2011, angajații . s-au deplasat la imobil și au constatat că în apartamentul închiriat familiei pârâtului R. C. locuiește familia M..
Reclamanta menționează că pârâții R. au încălcat în mod culpabil prevederile contractuale, deoarece în capitolul III, lit. B, se menționează:"chiriașul este obligat să comunice proprietarului, în scris, dacă părăsește spațiul mai mult de 30 zile, locuința și adresa unde poate fi contactat sub sancțiunea rezilierii contractului" și să nu subînchirieze locuința fără consimțământului proprietarului.
Reclamanta susține că familia M. nu deține titlu locativ pentru imobilul situat în B., .. 48, apartamentul fiind folosit de aceștia fără forme legale și din acest motiv se impune evacuarea.
În dovedirea acțiunii, reclamanta a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâților și martori.
În drept, reclamanta și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 969, 970, 1429, 1439 alin. 2 C. civ, art. 24, ș.u. din Legea 114/1996, OG nr. 40/1999, OUG nr. 8/2004.
Acțiunea a fost legal timbrată.
Pârâții nu au formulat întâmpinare.
Instanța a încuviințat pentru reclamantă proba cu înscrisurile depuse la dosar, interogatoriul pârâților și proba testimonială cu martorul G. C.(f. 58).
La termenul din data de 07.03.2013 instanța a administrat proba cu interogatoriul pârâtului M. C., însă ceilalti pârâți nu s-au prezentat în instanță pentru a li se lua interogatoriul.
La data de 08.04.2013, reclamanta a depus la dosar o precizare de acțiune prin care a solicitat obligarea pârâților R. la plata chiriei începând cu luna noiembrie 2012
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată următoarele:
În fapt, între reclamantă, în calitate de administrator unic, și pârâtul R. C., în calitate de chiriaș, s-a încheiat în data de 13.07.2009, contractul de închiriere nr. 6183 pe o perioadă de 5 ani, cu privire la imobilul situat în B., .. 48, compus din cameră în suprafață de 12,61 mp, camera în suprafață de 19,64 mp, bucătărie în suprafață de 12,61 mp, baie în suprafață de 4,73 mp, camara în suprafața de 4,13 mp, antreu în suprafață de 6,4 mp(f. 10)
În contract se arată că apartamentul va fi folosit de chiriaș și familia sa compusă din patru persoane: R. C., R. M., R. R. A., R. V..
În contract la pct. III, lit.b sunt menționate obligațiile chiriașului, iar printre aceste obligații se regăsește și obligația acestuia de a să comunica proprietarului, în scris, dacă părăsește spațiul mai mult de 30 zile, locuința și adresa unde poate fi contactat sub sancțiunea rezilierii contractului, precum și obligația să nu subînchirieze locuința fără consimțământului proprietarului.
La Cap. V din contractul de închiriere, părțile au convenit că va interveni rezilierea contractului înainte de termenul stabilit, în caz de cedare a folosinței locuinței unor alte persoane decât cele menționate în contract.
Părțile au inserat în contract că în caz de nerespectare a uneia din condițiile prevăzute în cap V, lit. a-g, contractul se consideră desființat de drept fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă, chiriașul fiind obligat să predea locuința în maxim 48 de ore.
De asemenea, în contract se arată că orice îngăduință din partea proprietarului sau administratorului pentru situații de excepție, nu poate fi interpretată ca o renunțare la pactul comisoriu stipulat.
Având în vedere succesiunea de legi, instanța la soluționarea prezentei cauze va avea în vedere dispozițiile legale în vigoare la momentul nașterii raportului juridic dintre părți(art. 6 alin. 2 din NCC actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor)
În drept, potrivit dispozițiilor art. 969 C.civ., „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”.
Art. 1020 C.civ.-condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său.
Art. 1021 C.civ.- Într-acest caz, contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune-interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.
Pentru a opera desfiintarea contractului in acest mod este necesara intrunirea cumulativa a mai multor conditii: sa existe o neexecutare (chiar partiala, dar substantiala), neexecuatrea sa se datoreze culpei debitorului; debitorul sa fi fost pus in intarziere.
În ceea ce privește solicitarea reclamantei de a rezilia contractul încheiat cu pârâtul R. C., instanța reține că din probele administrate reiese că pârâtul împreună cu familia sa a părăsit apartamentul din luna iulie a anului 2009, iar în acest apartament locuiesc pârâții M. din iulie 2009. Pârâții M. au intrat în folosință apartamentului cu acordul pârâtului R. C., însă nu dețin un titlu locativ opozabil reclamantei.
Din probele administrate în cauză, instanța reține că s-a făcut dovada că pârâtul R. C. nu și-a îndeplinit obligația de a informa reclamanta de părăsirea apartamentului și nici obligația de nu ceda folosința apartamentului, iar neexecutarea obligației contractuale de către pârât îi este imputabilă acestuia.
La pronunțarea soluției, instanța va avea în vedere și dispozițiile art. 225 C.pr.civ., potrivit cărora dacă partea, fără motive temeinice, nu răspunde la interogatoriu, instanța poate socoti această împrejurare ca o mărturisire deplină sau un început de dovadă în folosul părții potrivnice, instituind în acest sens o prezumție simplă. Ori, așa cum rezultă din actele dosarului, deși pârâtii R. C., R. M., R. R. A., R. V., M. D., M. B. ȘI M. S., au fost citati la domiciliul cunoscut din țară cu mențiunea, personal la interogatoriu aceștia nu s-au prezentat în instanță pentru a se administra proba cu interogatoriu și nu au depus vreo dovada a unei imposibilități obiective de a se prezenta. Față de această împrejurare, instanța apreciază că în cauză operează o prezumție simplă de recunoaștere tacită a pretențiilor invocate de către reclamant.
Având în vedere cele de mai sus, instanța constată că pârâtul R. C. în mod culpabil nu și-a executat obligațiile prevăzute în Cap III lit. b din contractul de închiriere, urmează să se dispună rezilierea contractului încheiat între părți.
Ca o consecință, în aplicarea art.1439 alin.2 C.civil instanța va dispune evacuarea pârâților R. C., R. M., R. R. A. și R. V. din imobilul situat în B., .. 48, compus din cameră în suprafață de 12,61 mp, camera în suprafață de 19,64 mp, bucătărie în suprafață de 12,61 mp, baie în suprafață de 4,73 mp, camara în suprafața de 4,13 mp, antreu în suprafață de 6,4 mp.
În ceea ce privește cererea reclamantei privind obligarea pârâților R. C., R. M., R. R. A. și R. V. la plata sumei de 304,74 lei reprezentând chirie aferentă lunilor noiembrie-decembrie 2012, precum și la plata chiriei în cuantum de 157,35 lei/lunar începând cu luna ianuarie 2013 și până la data evacuării efective din imobil, instanța o va admite având în vedere obligația de plata a chiriei inserată în contract la cap. III, lib. B.
În ceea ce privește capătul de cerere privind evacuarea pârâților M. C., M. D., M. B. ȘI M. S. instanța are în vedere faptul că aceștia nu au făcut dovada că au vreun titlu locativ valabil care să le permită să ocupe respectivul apartament.
Pentru a dispune asupra cererii în evacuare formulată de reclamant, întemeiată pe dispoziția art.480 C.civil, instanța va reține că dreptul de proprietate îi conferă titularului său și atributul folosinței, alături de cel al posesie și al dispoziției.
Acest drept al folosinței, recunoscut proprietarului asupra locuinței sale poate fi valorificat atât pe calea unei acțiuni în revendicare, cât și pe cale unei cereri în evacuare, practica judiciară fiind consecventă acestei orientări.
Titularul cererii deduse judecății a ales calea unei acțiuni în evacuarea pârâților, ca persoane care locuiesc fără titlu în apartamentul din litigiu, fiind astfel simpli detentori precari.
Cauza cererii în evacuarea pârâtilor M. C., M. D., M. B. ȘI M. S. o constituie ocuparea fără titlu a apartamentului și voința reclamantei de a face ca această ocupare să înceteze, prin constrângerea debitorilor de a executa o obligație de a face, respectiv de a preda material locuința.
Ca o consecință, în raport de probele ce s-au administrat în cauză, instanța va reține că cererea reclamantei este întemeiată, urmând a fi admisă, iar pârâții, neavând vreun titlu locativ, constrânsi la executarea obligației de a face, respectiv de a-i preda creditorului lor materialmente locuința.
Pentru motivele menționate mai sus, instanța va admite acțiunea formulată și precizată de reclamantă.
Conform art. 274 alin. 1 C.p.civ., reținând că pârâții sunt în culpa procesuală, instanța îi va obliga la plata sumei de 117,13 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, taxe de timbru și timbru judiciar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite acțiunea formulată și precizată de reclamantă . cu sediul în B., ., jud. B. în contradictoriu cu pârâții R. C., R. M., R. R. A., R. V., toți cu ultimul domiciliu cunoscut în B., .. 48, județul B., citați și prin afișare și M. C., M. D., M. B. ȘI M. S., toți cu domiciliul în B., .. 48, județul B.
Reziliază contractul de închiriere nr. 6183 din 13.07.2009 încheiat între reclamantă, în calitate de locator și pârâtul R. C., în calitate de chiriaș.
Dispune evacuarea pârâților R. C., R. M., R. R. A. și R. V. din imobilul situat în B., .. 48, . cameră în suprafață de 12,61 mp, camera în suprafață de 19,64 mp, bucătărie în suprafață de 12,61 mp, baie în suprafață de 4,73 mp, camara în suprafața de 4,13 mp și antreu în suprafață de 6,4 mp.
Obligă pe pârâții R. C., R. M., R. R. A. și R. V., să plătească reclamantei suma de 304,74 lei reprezentând chirie aferentă lunilor noiembrie și decembrie 2012, precum și suma de 157,35 lei/lunar începând cu luna ianuarie 2013 și până la data evacuării efective a imobilului.
Dispune evacuarea pârâților M. C., M. D., M. B. ȘI M. S. din imobilul situat în B., .. 48, . cameră în suprafață de 12,61 mp, camera în suprafață de 19,64 mp, bucătărie în suprafață de 12,61 mp, baie în suprafață de 4,73 mp, camara în suprafața de 4,13 mp și antreu în suprafață de 6,4 mp.
Obligă pârâții la plata sumei de 117,13 lei către reclamantă cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 25.04.2013.
PREȘEDINTE GREFIER
D. N. C. BURGUȘ
Red/tehn. D.N. 25.04.2013/11 ex.
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 5423/2013. Judecătoria... | Pretenţii. Sentința nr. 11/2013. Judecătoria BRAŞOV → |
|---|
