Revendicare imobiliară. Sentința nr. 02/2015. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 02/2015 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 02-12-2015 în dosarul nr. 11757/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR._
Ședința publică din data de 02.12.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: I. R. D. - judecător
GREFIER: A. I.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea în cauza civilă de față care s-a dezbătut în fond în ședința publică din 19.10.2015, când părțile prezente au pus concluzii conform celor consemnate în încheierea de ședință din acea zi care face parte integrantă din prezenta sentință, iar instanța din lipsă de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru data de 02.11.2015, pentru data de 16.11.2015, iar apoi pentru data de 02.12.2015.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura fără citarea părților.
S-a făcut referatul cauzei după care:
Instanța în urma deliberării a pronunțat sentința de mai jos.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 07.10.2014, sub nr._/197/2012, reclamanții N. G. și N. C. în contradictoriu cu pârâții M. I., F. G. și F. O., au solicitat instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să-i oblige pe aceștia să le lase să lase, în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul teren în suprafață de 10.000 mp, înscris în CF nr._ a comunei B., sub nr. top 2287/8/2, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3719/2005, încheiat cu vânzătoarea P. A., au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 10.000 mp sub nr. top 2287/8/2, drept înscris în CF nr. 5383 a localității B., actualmente CF nr._ B., ca urmare a conversiei în format electronic a CF nr. 5383 B.. Vânzătoarea P. A. a devenit titulara dreptului de proprietate asupra terenului respectiv încă din anul 1996, în temeiul contractului de donație autentificat sub nr. 1388/04.06.1996, calitatea de donatoare aparținând pârâtei M. I..
Întrucât terenul fusese dobândit de către donatoare prin reconstituirea dreptului de proprietate, terenul nu beneficia de date de identificare în sistem de carte funciară, actul translativ de proprietate făcând referire doar la indicatorii cadastrali, număr . vecinătăți, astfel că numai la nivelul anului 2001, a fost întocmită documentația în baza căreia dreptul de proprietate al donatoarei M. I. și donatarei P. A., au fost înscrise succesiv în cartea funciară a imobilului CF nr. 3255 B..
După 6 ani de la data donării terenului către numita P. A., pârâta M. I., a procedat la încheierea cu pârâții F. G. și F. O., a contractului de vânzare cumpărare nr. 99/2002 prin care a înstrăinat a doua oară aceeași parcelă de teren, fiind înființată în paralel cartea funciară cu caracter nedefinitiv nr. 6346 a localității B., unde a fost întabulat a doua oară dreptul de proprietate al pârâtei M. I., iar apoi cel al pârâților F., terenul în litigiu primind doar număr cadastral, întrucât numărul topografic real figura în evidențele CF nr. 3255 B..
Cu scopul de a acorda legitimitate efectelor contractului de vânzare cumpărare nr. 99/2002, pârâta M. I. a inițiat o acțiune având ca obiect constatarea nulității, atât a primei înstrăinări( contractul de donație consimțit în 1996), cât și a contractului de vânzare cumpărare încheiat cu pârâții F., acțiune respinsă prin sentința civilă nr. 7248/21.05.2012 a Judecătoriei B., soluție rămasă irevocabilă prin nerecurare.
În final s-a mai arătat că rezultă fără putință de tăgadă împrejurarea că prin contractul de vânzare cumpărare nr. 99/2002, s-a operat o înstrăinare a lucrului altuia care nu poate produce nici un fel de efecte translative de proprietate opozabile reclamanților, atâta timp cât transmisiunea care profitase autoarei lor, P. A., era deja consacrată la data la care pârâții au contractat. Potrivit principiului qui prior tempore potior jure, întâietatea dreptului tabular al reclamanților în raport cu cel invocat de pârâții F. este indiscutabilă, atâta timp cât dreptul de proprietate al persoanei de la care au cumpărat terenul în litigiu ( P. A.), era deja întabulat la momentul la care pârâții au încheiat contractul de vânzare cumpărare nr. 99/2002. Mai mult, pârâții F. au contractat cu un neproprietar.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 555 Noul Cod Civil, art. 563 Noul Cod civil
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru de 730,15 lei ( fl. 3).
Reclamanții au depus la dosar, în copie, înscrisuri la care au făcut referire în cuprinsul cererii( fl. 9-64).
Prin serviciul Registratură al instanței, la data de 17.02.2015 ( fl. 69), pârâții F. G. și F. O., au depus întâmpinare, solicitând respingerea cererii ca neîntemeiată. Au arătat că sunt cumpărători de bună credință, cu atât mai mult cu cât nu s-a dovedit o anume fraudă a lor sau reaua credință la încheierea actului de vânzare cumpărare, în condițiile în care și în prezent se găsesc în posesia în original a titlului de proprietate dobândit de către M. I. în urma reconstituirii dreptului de proprietate asupra parcelei de 10.000 mp care a stat la baza încheierii în anul 2002 a contractului de vânzare cumpărare asupra acestui teren. În cauză, reclamanții nu au dovedit reaua lor credință, iar aspectele referitor la faptul că nu au efectuat verificări la cartea funciară sau că nu au solicitat relații de la comisia locală de aplicare a legii nr. 18/1991 nu pot fi primite. La momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare în anul 2002, au depus toate diligențele necesare, inclusiv la Primăria B. au verificat registrul agricol unde figura ca proprietar al terenului numita M. I., în acest sens la dosar fiind atașată adresa emisă sub nr. 1564/19.03.2013, că potrivit adeverinței nr. 498/01.08.2001 eliberate de Primăria B., oferta numitei M. I. referitor la vânzarea terenului agricol în suprafață de 1 ha, având ca date de identificare cadastrala sola 34, . fost afișată la sediul Primăriei timp de 45 de zile și că nici un titular al dreptului de preemțiune nu s-a prezentat, astfel că în anul 2002, a procedat la cumpărarea acestui teren fără a avea suspiciune. Pârâții au mai afirmat că la momentul întabulării dreptului lor de proprietate, documentația cadastrală avută în vedere la întabulare a fost avizată de OCPI B., iar la rubrica situația juridică a imobilului apare mențiunea că au fost cercetate vechile evidențe de carte funciară și că s-a constatat că titlul de proprietate nr._/22.11.1995 nu a mai fost înscris în nicio altă carte funciară, că în toată documentația cadastrală întocmită cu ocazia întabulării, inclusiv în planul de amplasare al imobilului, acesta este identificat cu număr cadastral 1924, ori în documentația întocmită în vederea întabulării reclamanților cu privire la același imobil, nu se regăsește acest număr cadastral, iar în urma dezmemebrării efectuate și ca urmare a reconstituirii dreptului de proprietate al numitei M. I., acest teren primește numărul topografic 2287/8/2. Din anul 2002 au exercitat ca adevărați proprietari toate atributele dreptului de proprietate, au semănat culturi, au plătit impozit, în timp ce reclamanții nu au avut curiozitatea să se intereseze de starea și amplasarea terenului dobândit chiar de la sora reclamantei.
În drept, au invocat dispozițiile art. 205 C.proc.civ., art. 453 C.proc.civ.
În apărare s-a depus, în copie, înscrisuri( fl. 74-110).
Prin serviciul Registratură al instanței, la data de 16.03.2015 ( fl. 114), reclamanții au depus răspuns la întâmpinare, arătând că este irelevantă chestiunea bunei sau relei credințe a pârâților la momentul încheierii contractului nr. 99/2002, ca de altfel și faptul că acestora li s-a înmânat originalul titlului de proprietate obținut de vânzătoare în condițiile Legii nr. 18/1991, că acțiunea în revendicare poate fi susținută nu numai împotriva unui pârât de rea credință, care nu beneficiază de nici un titlu asupra bunului în litigiu, ci și împotriva beneficiarului de bună credință a unui titlu nedesființat, dar care nu poate fi opus reclamantului. Nu numai că titlul autoarei reclamanților, P. A., este anterior celui invocat de pârâți, dar și întabularea dreptului acesteia din urmă, a fost realizată anterior momentului în care pârâții au contractat. Tocmai pentru acest considerent, în cadrul operațiunii de comparare a titlurilor, deopotrivă tabulare, de care fiecare dintre părți se prevalează, urmează a primi întâietate dreptul de proprietate în raport de care formalitățile de publicitate imobiliară au fost realizate mai întâi, regulă consacrată expres de art. 891 Noul Cod civil.
În temeiul art. 255- art. 258, instanța a încuviințat la solicitarea părților, proba cu înscrisuri, cele depuse la dosarul cauzei, iar pentru reclamanți și proba cu interogatoriul reclamanților, considerându-le admisibile și utile soluționării cauzei.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În data de 22.11.1995 este eliberat titlul de proprietate nr._/195 prin care numita M. I. primește în proprietate ./ din Tarlaua 34 în suprafață de 10.000 mp, având ca vecini la nord – . est – drumul de exploatare DE 290, la sud – . vest Canalul CCN 296, teren pe care îl donează numitei P. A., conform contractului de donație autentificat sub nr.1388/04.06.1966 de BNP P. S..
Întrucât la momentul încheierii contractului de donație, . nu beneficia de date de identificare în sistem de carte funciară, numai în cursul anului 2001 este întocmită documentația cadastrală în temeiul căreia drepturile de proprietate ale donatoarei M. I. și donatarei P. A., au fost înscrise succesiv în cartea funciară nr.3255 B..
În data de 14.01.2002, numita M. I., în calitate de vânzător, încheie cu pârâții F. G. și F. O., în calitate de cumpărători, contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.99/2002 de BNP C. D. I., având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra aceluiași imobil teren (.).
În data de 11.08.2005, numita P. A., în calitate de vânzător, încheie cu reclamanții N. G. și N. C., în calitate de cumpărători, contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3719/2005 de NP I. D., având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra aceluiași imobil teren. Subsecvent încheierii contractului, reclamanții își înscriu dreptul de proprietate în cartea funciară nr._ a localității B. (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr.5383), având nr.top .2287/8/2.
În data de 19.09.2007, în baza documentației cadastrale întocmite la solicitarea pârâților F., a titlului de proprietate nr._/1995 și a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.99/2002 de BNP C. D. I., prin încheierea nr._/2007 a BCPI B., . 295/11 din Tarlaua 34, deși înscrisă în CF nr._ a localității B., sub nr.top.2287/8/2, primește numărul cadastral 1924 și este înscrisă în CF nou înființată sub nr._ B. (provenită din conversia depe hârtie a CF nr.6346).
Din raportul de expertiză tehnică întocmit de expert R. Trett, rezultă că ./11 din Tarlaua 34 asupra căreia s-a eliberat titlul de proprietate nr._/1995, este înscrisă în două cărți funciare separate: în cartea funciară nr._ a localității B., având nr.top.2287/8/2. și în cartea funciară nr._ B., număr cadastral 1924.
Prin cererea care formează obiectul cauzei deduse judecății, reclamanții solicită obligarea pârâților la a le lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul teren în suprafață de 10.000 mp, înscris în cartea funciară nr._ a comunei B. sub nr.top 2287/8/2.
Pornind de la starea de fapt reținută în baza probatoriului administrat în cauză, instanța constată că ambele părți litigante au prezentat titluri scrise de proprietate valabile (nici unul dintre ele nefiind desființat prin hotărâre judecătorească sau revocare notarială).
Astfel, reclamanții au invocat drept titlu de proprietate contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3719/2005 de NP I. D., prin care au dobândit proprietatea asupra imobilului – teren ce face obiectul revendicării în prezenta cauză. Cu privire la valabilitatea acestui contract, instanța reține faptul că în dosarul nr._ Judecătoria B. a pronunțat sentința civilă nr. 7248/21.05.2012, rămasă irevocabilă, prin care a respins acțiunea civilă formulată de M. I., în contradictoriu cu reclamanții din prezenta speță, de constatare a nulității acestui contract, apreciind că nu există nici un motiv de constatare a nulității acestuia. Ca atare, chestiunea valabilității acestui contract intră sub puterea lucrului judecat, prin hotărârea judecătorească menționată fiind confirmată valabilitatea acestui titlu de proprietate.
În ce privește titlul de proprietate al pârâților asupra imobilului teren revendicat de reclamanți, instanța reține că aceștia au invocat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 99/2002 de BNP C. D. I., prin care aceștia au dobândit de la autoarea M. I. proprietatea asupra aceluiași imobil. În condițiile în care nu a fost dovedită desființarea acestui titlu, ba mai mult, reclamanții înșiși nepunând la îndoială validitatea acestui contract, instanța apreciază că și titlul de proprietate prezentat de pârâți este unul valabil.
În consecință, în condițiile în care ambele părți litigante au prezentat titluri de proprietate valabile, instanța va trebui să le compare, dând eficiență celui mai bine caracterizat.
În acest sens, instanța constată că în materie de carte funciară operează principiul priorității înscrierilor statornicit de art. 31 din Decretul-Lege nr. 115/1938, care reprezintă o aplicație a vechiului principiu de drept roman "prior tempore potior iure" (primul în dată, primul în drept) valabil și în dreptul modern. Prin urmare, primul care solicită înscrierea este și primul în drept.
Din actele dosarului rezultă că reclamanții și-au întabulat dreptul de proprietate asupra imobilului teren în discuție imediat după încheierea contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3719/2005, mai exact în data de 12.08.2005, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară depus la fila nr.50 din dosar, în vreme ce pârâții și-au întabulat dreptul de proprietate dobândit prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.99/2002 doar în anul 2007, astfel cum rezultă din încheierea registratorului de carte funciară și din extrasul CF depuse la filele nr. 59 și, respectiv, nr. 62 din dosar. Ca atare, cum reclamanții sunt cei care și-au înscris cei dintâi titlul lor în cartea funciară, rezultă că aceștia sunt și "primii în drept" și beneficiază de principiul forței probante a înscrierii dobândirii unui drept real imobiliar în favoarea lor.
Așa cum s-a statuat și în jurisprudență acest singur criteriu al priorității înscrierilor - mai sus examinat - este suficient pentru a se da câștig de cauză reclamanților în compararea titlului lor cu cel al pârâților.
Deși pârâții au dobândit dreptul de proprietate printr-un contract de vânzare cumpărare încheiat anterior (în anul 2002) celui prin care reclamanții au dobândit același drept, faptul neînscrierii actului lor juridic în cartea funciară a atras sancțiunea inopozabilității lui față de reclamanți, aceasta fiind “o sancțiune specifică în materia publicității drepturilor reale imobiliare care lipsește de eficacitate juridică un act sau fapt juridic din cauza neîndeplinirii cerințelor de publicitate prevăzute de lege".
Continuând însă compararea celor două titluri de proprietate asupra aceluiași imobil, instanța constată că acestea emană de la autori diferiți, ceea ce determină necesitatea comparării drepturilor autorilor respectivi. Din această perspectivă, se reține că într-un eventual proces de revendicare al autorului reclamanților împotriva autorului pârâților, cel dintâi ar fi triumfat.
După cum s-a reținut și mai sus, reclamanții au dobândit dreptul de proprietate în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3719/2005 de NP I. D., încheiat în anul 2005 cu autoarea P. A..
La rândul său, P. A. a dobândit dreptul său de proprietate în baza contractului de donație autentificat sub nr.1388/1996 de BNP P. S., încheiat cu M. I., care are calitatea de autoare a pârâților din prezenta cauză, aceasta din urmă înstrăinându-le imobilul în discuție prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 99/2002.
Asupra valabilității acestui contract de donație s-a pronunțat deja o instanță de judecată prin sentința civilă nr. 7248/21.05.2012, rămasă irevocabilă prin nerecurare (filele nr.9-10 din dosar), dosar nr._, reținându-se că „nu există nici un motiv de constatare a nulității contractului de donație, manifestarea de voință a părții exprimată în cuprinsul actului de donație fiind pe deplin valabilă”.
În atare condiții, constatând identitatea dintre persoana care a avut calitatea de donator în contractul de donație referit și persoana care a avut calitatea de vânzător în contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.99/2002, și, totodată, anterioritatea încheierii contractului de donație față de aceea a încheierii contractului de vânzare cumpărare menționat, instanța apreciază că la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare cu pârâții din prezenta cauză, autoarea M. I. a înstrăinat acestora un bun care nu-i mai aparținea, deci fără a mai deține un titlu asupra imobilului teren în discuție, astfel că titlul autoarei reclamanților este preferabil. Această soluție este o simplă aplicare a principiilor de drept “nemo dat quod non habet”(nimeni nu poate da ceea ce el însuși nu are) și "nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet" (nimeni nu poate transmite altuia un drept superior celui pe care el însuși îl are).
În consecință, pentru considerentele expuse, instanța va da preferință titlului reclamanților, urmând să dispună obligarea pârâților de a lăsa reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul teren în suprafață de 10.000 mp, înscris în CF nr._ a comunei B., sub nr. top 2287/8/2.
Față de soluția pronunțată pe fondul cauzei, instanța îi va obliga pe pârâți, ca părți căzute în pretenții, să plătească reclamanților suma de 1970,150 lei reprezentând cheltuieli de judecată, respectiv taxă judiciară de timbru în cuantum de 730,15 lei, iar 1240 lei cu titlu de onorariu apărător ales conform chitanței nr. 537/28.10.2014.
De asemenea, va respinge petitul formulat de pârâți relativ la obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții N. G. și N. C.( ambii cu dom. în mun. B., ., ., .) în contradictoriu cu pârâții F. G. și F. O., ambii cu dom. în localitatea B., ., jud. B., iar cu dom. procesual ales în vederea comunicării actelor procedurale în mun. B., .. 43, cam. 110, jud. B., la Cabinet de Avocat Simbotin R., și, pe cale de consecință:
Obligă pe pârâții F. G. și F. O. să lase reclamanților N. G. și N. C., în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul teren în suprafață de 10.000 mp, înscris în CF nr._ a comunei B., sub nr. top 2287/8/2.
Obligă pe pârâți să plătească reclamanților suma de 1970,150 lei reprezentând cheltuieli de judecată, respectiv taxă judiciară de timbru în cuantum de 730,15 lei, iar 1240 lei cu titlu de onorariu apărător ales conform chitanței nr. 537/28.10.2014.
Respinge petitul formulat de pârâți relativ la obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiat.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, declarație de apel care se depune la registratura Judecătoriei B..
Pronunțată în ședința publică azi, 02.12.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
I. R. D. A. I.
Red./Dact. IRD
18.02.2016, 6 ex.
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 7675/2015. Judecătoria... | Rectificare carte funciară. Sentința nr. 7370/2015.... → |
|---|
