Reziliere contract. Sentința nr. 3836/2015. Judecătoria CĂLĂRAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3836/2015 pronunțată de Judecătoria CĂLĂRAŞI la data de 11-12-2015 în dosarul nr. 3836/2015
Acesta nu este document finalizat
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CĂLĂRAȘI
Sentința civilă Nr. 3836/2015
Ședința publică din data de 11 Decembrie 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE C. A. T.
Grefier D. C-tina M.
Pe rol pronunțarea în cauza civilă având ca obiect „reziliere contract” formulată de reclamanta NEGRIȘANU M. împotriva pârâtei Societatea MERIDIAN S.R.L.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 04.12.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea zi ce face parte integrantă din prezenta când, instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 11.12.2015 și în urma deliberărilor avute a pronunțat următoarea soluție;
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Călărași la data de 6.07.2015, sub nr._, reclamanta Negrișanu M. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta Societatea Meridian S.R.L., în principal, rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4577/10.12.2014 de BNP Ș. A. V., repunerea părților în situația anterioară și obligarea pârâtei la cheltuieli de judecată. În subsidiar, reclamanta a solicitat nulitatea absolută a acestui contract.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat, în esență, că a convenit cu pârâta să cumpere un apartament cu două camere, motiv pentru care a luat legătura cu aceasta pentru cumpărarea apartamentului nr. 4 din ., ., . de 62 mp, stabilind prețul vânzării la suma de 143.000 lei, din care reclamanta a achitat un avans în sumă de 96.100 lei, urmând să achite restul de 46.900 lei odată cu perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, dar nu mai târziu de 1 martie 2015.
Reclamanta a mai precizat că a convenit cu pârâtul să prelungească acest termen până la data de 3.06.2015, însă nici până în prezent situația apartamentului nu este clarificată, pârâta tergiversând operațiunea de vânzare. În acest sens, se arată că aceasta și-a luat angajamentul de a-l face locuibil, însă apartamentul nu este finalizat, nefiind legat la instalația electrică.
Reclamanta a învederat și că: -la momentul încheierii antecontractului nu se afla în deplinătatea facultăților mintale și a fost internată la Săpunari fără acordul său, astfel că nu era capabilă de a-și da seama de urmările faptelor sale, -că nu mai dispune de mijloace materiale, având o pensie de 700 lei, -iar contractul trebuie anulat și pentru leziune, conform art. 1221 C.civ., întrucât prețul la care a contractat este mult prea mare pentru un apartament neterminat, neconectat la rețeaua electrică și nelocuibil.
În drept, a fost invocat art. 2254 C.civ.
La data de 22.10.2015, pârâta Societatea Meridian S.R.L. a formulat întâmpinare și cerere reconvențională prin care a solicitat în principal, respingerea acțiunii ca neîntemeiată și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, urmând ca reclamanta să fie obligată să îi plătească diferența de preț în sumă de 46.900 lei. În subsidiar, pârâta a solicitat să se constate că reclamanta refuză în mod culpabil și nejustificat să achiziționeze imobilul, astfel că operează clauza penală stabilită prin antecontract, respectiv aceasta să piardă avansul achitat.
În apărare, s-a arătat în esență, că la începutul lunii noiembrie 2014 societatea a fost contactată la biroul vânzări de reclamantă, care s-a deplasat și la imobil, iar în urma negocierilor părțile au stabilit un preț de 143.000 lei, fără a se conveni să se aducă vreo transformare ori îmbunătățire la imobil, întrucât acesta era finalizat, fiind necesar doar mobilierul.
Pârâta a mai precizat că, în cursul lunii februarie 2015 reclamanta a solicitat realizarea anumitor modificări peste dotările standard ale imobilului, pârâta fiind de acord să le realizeze fără a-i solicita sume suplimentare, iar la solicitarea reclamantei s-a încheiat actul adițional autentificat sub nr. 643/3.03.2015 prin care s-a convenit prelungirea termenului de încheiere a contractului de vânzare pentru încă trei luni.
Pârâta a mai arătat că la data de 03.06.2015 s-a prezentat, prin reprezentant, la notarul public în vederea perfectării contractului de vânzare, reclamanta fiind prezentă și asistată de un avocat, însă reclamanta a precizat că nu dorește încheierea contractului de vânzare întrucât nu îi sunt necesare trei imobile în proprietate, părăsind sediul notarului fără a încheia contractul.
Se mai arată că ulterior, pârâta a încercat soluționarea situației pe cale amiabilă, însă reclamanta a refuzat constant și nejustificat încheierea contractului iar reprezentanții pârâtei nu au remarcat ca reclamanta să nu fie în deplinătatea facultăților mintale, aceasta fiind capabilă să își susțină singură punctul de vedere.
În drept au fost invocate art. 205 și urm. C.proc.civ.
Prin răspunsul la întâmpinare depus la data de 4.11.2015, reclamanta a precizat că antecontractul de vânzare-cumpărare, completat de actul adițional, a fost încheiat contrar voinței sale, fiind intimidată de pârât, că acesta a mai cerut un termen de amânare pentru alte trei luni întrucât lucrările nu erau terminate și instalația electrică era provizorie, niciunul dintre ceilalți locatari ai imobilului nefiind branșați la Enel.
Reclamanta a mai precizat că nu a fost de acord la data de 03.03.2015 cu prelungirea termenului de predare cu încă trei luni, solicitând să îi fie returnat avansul, însă a fost intimidată de pârât, motiv pentru care s-a pierdut cu firea și a semnat sub amenințare. A învederat și că pârâta nu a respectat clauzele prevăzute în antecontract, întrucât la data de 3 noiembrie 2015 blocul I55 era deconectat de la curent pentru neachitarea datoriei, iar între suprafața imobilului menționată în contract și realitate există o diferență de 17,61 mp, ceea ce este un viciu evident și incontestabil, alături de lipsa ferestrei la baie. Reclamanta a mai arătat că antecontractul nu transferă proprietatea și nu o poate obliga să consimtă la cumpărarea proprietății, iar motivele prezentate nu sunt nejustificate.
Prin răspunsul la întâmpinare, reclamanta a mai solicitat, pe lângă anularea antecontractului și a actului adițional, și o despăgubire pentru daune interese și înșelăciune în sumă de 30.000 lei.
În cauză instanța a administrat, la cererea ambelor părți, proba cu înscrisuri.
Analizând înscrisurile aflate la dosar, instanța reține următoarele:
La data de 10 decembrie 2014 între părțile din prezenta cauză, s-a încheiat antecontractul autentificat sub nr. 4577/10.12.2014, prin care reclamanta Negrișanu M., în calitate de promitentă cumpărătoare, s-a obligat să cumpere dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 4 situat în Călărași, ., ., . utilă de 61,61 mp, împreună cu dreptul de coproprietate forțată și perpetuă asupra părților comune din imobil, pentru prețul de 143.000 lei, iar pârâta Societatea Meridian S.R.L., în calitate de promitentă vânzătoare, s-a obligat să vândă către reclamantă dreptul de proprietate asupra aceluiași imobil, înscris în cartea funciară nr._-C1-U22 a localității Călărași.
Totodată, în antecontract părțile au menționat că reclamanta a plătit un avans în sumă de 96.100 lei, restul de preț (46.900 lei) urmând a fi achitat odată cu perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Prin același antecontract (filele 8-10 din dosar), părțile au convenit perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică după plata integrală a prețului vânzării, dar nu mai târziu de data de 01.03.2015.
Așadar, părțile din cauză au încheiat un contract, care, în sensul art. 1166 din Codul civil, este acordul de voințe dintre două sau mai multe persoane cu intenția de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic.
Obiectul contractului încheiat de părți îl reprezintă obligația de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul nr.4 arătat mai sus, pentru prețul de 143.000 lei. Efectele acestei convenții, denumite în practică antecontract, sunt reglementate de art. 1279 și art. 1669 din Codul civil, dispozițiile legale prevăzând că, atunci când una din părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Prin urmare, contrar susținerilor reclamantei, antecontractul încheiat cu pârâta o obligă pe reclamantă să încheie un contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul menționat, nefiind vorba doar despre întâlnirea cererii cu oferta, ci părțile au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare prin care au determinat inclusiv clauzele principale ale contractului pe care intenționau să îl încheie.
Având în vedere forța obligatorie a contractului, stabilită cu valoare de principiu în art. 1270 C.civ. – Contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante, simpla răzgândire a reclamantei cu privire la operațiunea de cumpărare a unui apartament nu determină desființarea antecontractului încheiat de părți.
Sub acest aspect, se impune și precizarea că, deși reclamanta utilizează termenul de reziliere în cererea de chemare în judecată, instanța apreciază că aceasta se referă, de fapt, la rezoluțiunea incidentă în cazul unui contract cu executare uno ictu (dintr-o dată), cum este cel din speță.
Reclamanta a solicitat desființarea antecontractului, invocând nulitatea absolută și relativă a acestuia, dar și rezoluțiunea contractului pentru neexecutarea de către pârâtă a obligațiilor asumate.
În ceea ce privește motivele de nulitate invocate, instanța constată că reclamanta a revenit asupra lipsei discernământului, în ședința publică din data de 4 decembrie 2015, arătând că avea discernământul faptelor sale la data încheierii antecontractului.
În schimb, în privința pretinsei violențe exercitate asupra reclamantei la încheierea actului adițional din data de 3.03.2015, instanța apreciază că această violență este nedovedită și oricum nu afectează valabilitatea antecontractului încheiat la data de 10.12.2014, prin actul adițional prelungindu-se doar data perfectării contractului de vânzare, cu încheierea căruia reclamanta oricum nu a mai fost de acord.
În privința neîndeplinirii de către pârâtă a obligațiilor asumate prin antecontract, instanța constată că pârâta nu și-a asumat nicio obligație suplimentară celei de a transmite dreptul de proprietate reclamantei, în tot cuprinsul antecontractului nefiind menționată vreo obligație de racordare a apartamentului la Enel, astfel cum susține reclamanta, încheierea antecontractului anterior vânzării fiind un beneficiu acordat reclamantei pentru a putea achita prețul întreg al vânzării. Astfel, în antecontractul încheiat se menționează că perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică va avea loc după plata integrală a prețului vânzării, așadar singurul motiv al amânării încheierii contractului de vânzare fiind plata prețului de către reclamantă.
În ceea ce privește pretinsele vicii ale apartamentului, instanța reține că, potrivit art. 1707 alin.1 din Codul civil, vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic, iar alin. 2 definește viciul ascuns ca fiind acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent.
Lipsa geamului la baie este, în mod evident, un fapt pe care reclamanta putea și trebuia să îl constate la momentul vizionării apartamentului, iar suprafața constatată de aceasta în urma măsurării cu ruleta ca fiind în minus este tot un viciu ce putea fi descoperit de un cumpărător diligent, deși trebuie menționat și faptul că o măsurătoare cu ruleta nu este la fel de fidelă ca cea efectuată de constructori cu mijloace tehnice avansate.
Conform art. 1221 din Codul civil, există leziune atunci când una din părți, profitând de starea de nevoie, de lipsa de experiență ori de lipsa de cunoștințe a celeilalte părți, stipulează în favoarea sa ori a unei alte persoane o prestație de o valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestații. De asemenea, potrivit art. 1222 alin.2 C.civ., acțiunea în anulare este admisibilă numai dacă leziunea depășește jumătate din valoarea pe care o avea, la momentul încheierii contractului, prestația promisă sau executată de partea lezată.
Așadar, pentru a fi incidentă leziunea, ar fi necesar ca valoarea reală a apartamentului ce face obiectul antecontractului încheiat de părți să fie sub 71.500 lei, ceea ce nu poate fi conceput pentru un apartament în suprafață de 62 mp. într-o construcție nouă, în condițiile în care pârâta a depus la dosar un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu doar câteva luni înainte pentru un apartament cu o suprafață de 68 mp situat la același etaj și pe aceeași scară cu apartamentul ce face obiectul antecontractului, în care s-a stipulat prețul de 155.000 lei.
Pentru aceste motive, instanța apreciază că nu este incident niciun motiv de nulitate absolută sau relativă pentru a se dispune desființarea antecontractului autentificat sub nr. 4577/10.12.2014 de BNI Ș. A. V. și nici nu s-a constatat o neîndeplinire sau îndeplinire necorespunzătoare a obligațiilor asumate de către pârâtă prin antecontract, pentru a fi incidentă rezoluțiunea contractului, motiv pentru care nu se poate dispune nici repunerea părților în situația anterioară.
În consecință, instanța va respinge acțiunea reclamantei ca neîntemeiată, motiv pentru care instanța nu se va pronunța pe cererea reconvențională, pârâta prevalându-se, în principal de clauza penală stipulată în antecontract.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta Negrișanu M., CNP_, domiciliată în Călărași, ., .. 1, ., jud. Călărași, în contradictoriu cu pârâta Societatea MERIDIAN S.R.L., având J_ și CUI_, cu sediul în Călărași, . 18, ap. 20, ..
Cu apel în termen de 30 zile de la comunicare, cererea urmând a se depune la Judecătoria Călărași.
Pronunțată în ședință publică, 11.12.2015.
Președinte, Grefier,
T. C. A. M. C-tina D.
Red.TCA/Dact.MCD/Ex.4/6.01.2016
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 3468/2015.... | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 1563/2015. Judecătoria... → |
|---|
