Anulare act. Sentința nr. 4081/2013. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4081/2013 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 28-02-2013 în dosarul nr. 26150/211/2011
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C.-N.
SECȚIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal 3185
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 4081/2013
Ședința publică din 28 februarie 2013
Instanța constituită din:
JUDECĂTOR: E. P.
GREFIER: M. M.
Pe rol se află pronunțarea asupra cauzei civile formulată de reclamanții P. V. și P. C. în contradictoriu cu pârâții F. E. și M. C. N., PRIN PRIMAR, având ca obiect anulare act.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează care învederează că s-a depus la dosar prin serviciul registratură al instanței în data de 25.02.2013 de către pârâtul M. C. N.- prin Primar, răspuns la interogatoriu și acte anexă; în data de 27.02.2013 s-au depus prin serviciul fax al instanței, concluzii scrise de către reclamanți prin reprezentant; în data de 27.02.2013 s-au depus prin serviciul registratură al instanței, concluzii scrise de către pârâta F. E. prin reprezentant și în data de 28.02.2013 s-au depus prin serviciul registratură al instanței, concluzii scrise de către reclamanți prin reprezentant și înscrisuri anexă.
Se constată că dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 21.02.2013 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentință civilă când, instanța, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise a amânat pronunțarea pentru astăzi 28.02.2013.
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată la data de 29 septembrie 2011 pe rolul Judecătoriei C.-N., sub dosar nr._, reclamanții P. V. și P. C. în contradictoriu cu pârâții F. E. și M. C. N., prin PRIMAR, au solicitat instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare - cumpărare nr._ din 16.08.1998 încheiat între M. C. - N. prin S.C. CONSTRUCTARDEALUL S.A. reprezentată prin ing. C. V. F. în calitate de director general, și ec. L. A., în calitate de director economic, ca parte vânzătoare, și F. E., ca parte cumpărătoare, în privința întinderii obiectului contractului, cu înlăturarea din compunerea apartamentului de pe .. 1, . a spațiului denumit WC în suprafață de 1,20 mp, să dispună rectificarea de carte funciară nr._-C1-U1 C.-N., în privința compunerii apartamentului nr. 2 și întinderea suprafeței utile, cu consecința radierii din compunerea apartamentului nr. 2 a spațiului separat denumit 1 WC și a reducerii suprafeței utile cu 1,20 mp, la 43,38 mp, precum și la obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată, în caz de opunere la admiterea acțiunii.
În motivarea cererii reclamanții au arătat că, la data de 8 iulie 1998 numitul R. C. (soțul numitei R. I., a cărei moștenitori testamentari sunt, în baza certificatului de legatar nr. 35 din data de 24 noiembrie 2010 eliberat de notar public P. L. Anișoara) a încheiat, în baza Legii nr. 112/1995, în calitate de soț cumpărător, contractul de vânzare - cumpărare nr._ cu pârâtul de rând 2, reprezentat în acea vreme de S.C. CONSTRUCTARDEALUL S.A., ca parte vânzătoare.
Prin intermediul acestui contract s-a transmis în favoarea familiei R. C. și R. I. dreptul de proprietate asupra apartamentului situat pe .. 1, .. Locuința ce s-a vândut a fost ocupată de cumpărători în baza contractului de închiriere nr._ din 12.09.1994.
După câteva zile, prin contractul de vânzare-cumpărare nr._ din 16.08.1998, M. C.-N. a înstrăinat în favoarea pârâtei F. E., apartamentul de pe .. 1, . i s-a vândut a fost ocupată de cumpărătoare în baza contractului de închiriere nr._ din 08.06.1982. Cererile de cumpărare au fost depuse în aceeași zi, 14.05.1998, sub nr. 7442, 7443. Ambele locuințe au fost vândute chiriașilor, în condițiile Legii nr. 112/1995. Calitatea de chiriași ai statului, în același imobil, era în ființă la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995. Chiriașii au fost îndreptățit la această cumpărare în conformitate cu Legea nr. 112/1995, intrată în vigoare la 29 ianuarie 1996 și publicată în Monitorul Oficial nr. 279 din 29 noiembrie 1995, deoarece dreptul de a cumpăra apartamentele în care locuiesc îl au numai chiriașii care, având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, respectiv data de 29 ianuarie 1996.Dar, dreptul de a cumpăra se întinde numai asupra bunului imobil pe care îl deținea chiriașul în baza contractului de închiriere.
Arată că, analizând elementele contractului de închiriere nr._ din 08.06.1982, se constată că pârâta F. E. era titulara dreptului de folosință numai asupra spațiilor locative descrise în contract, în fișa de calcul pentru stabilirea chiriei lunare și fișa suprafeței locative, în toate acestea, sunt enumerate încăperile care fac obiectul contractului de închiriere nr._ din 08.06.1982, împreună cu suprafețele aferente. Potrivit procesului-verbal de predare-primire a locuinței pârâtei F. E. i s-a predat ca parte a instalației sanitare 1 chiuvetă din fontă și 1 wc din fontă, bunuri care se justifică a fi existente ca urmare a închirierii spațiului denumit baie. Așadar, la momentul închirierii spațiului apartament nr. 2, acesta avea ca dependințe bucătăria, antreul și baia, neavând separat încă un corp de clădire sau încăpere care să îndeplinească funcțiunea de WC, acest lucru nefiind necesar față de existența wc-ului în cadrul băii. Nu se justifică susținerile pârâtei că ar fi deținut în mod legal atât o baie cu utilități, cât și separat un spațiu pentru wc, toate acestea la un spațiu locativ compus dintr-o singură cameră de locuit.
Așadar, spațiul denumit WC pe care reclamanții îl dețin, nu a făcut obiectul niciunei închirieri în favoarea sa, astfel că la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, respectiv data de 29 ianuarie 1996, pârâta nu era titulara niciunui drept locativ asupra acestui spațiu, iar eventuala vânzare către pârâtă a acestui WC, separat de baia existentă, nu putea fi realizată decât prin încălcarea prevederilor legii speciale. Contractul de închiriere al pârâtei F. E., cu nr._ a fost încheiat în data de 08.06.1982, având termen de valabilitate cu începere din 01.06.1982 până la 01.01.1983. Ulterior datei expirării termenului, contractul nu a mai fost înnoit, deși clauza contractuală de la punctul 3 prevede că la expirarea termenului chiriașul are dreptul la reînnoirea lui. Astfel, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, pârâta nu mai era titulara unui contract de închiriere în vigoare.
Mai arată că în contractul de închiriere nr._ din 08.06.1982 se specifică la punctele nr. 1 și 2 că locuința este cea prevăzută în fișa suprafeței locative închiriate și se predă cu instalațiile și inventarul prevăzut în procesul-verbal de predare primire care face parte integrantă din contractul de închiriere. La punctele nr. 11 și 12 din fișa de calcul, sunt indicate dependințele locuinței, constând doar în bucătărie, baie, antreu și pivniță. Cum în fișa suprafeței locative închiriate, în fișa de calcul și în procesul-verbal de predare primire nu este inclus și acest spațiu numit WC, iar între părți nu s-a încheiat ulterior un alt contract de închiriere, este evident că la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 pârâta F. E. nu deținea în chirie acest spațiu. Apreciază că în mod eronat funcționarii de la . materializat și pe schița funcțională a apartamentului nr. 2 un spațiu, distinct de apartament, intitulat WC, dar care este identic cu spațiul care a fost vândut familiei R., având aceleași dimensiuni și suprafață. În realitate, numiții R. C. și soția R. I. aveau încheiat contractul de închiriere nr._ din 12.09.1994, în care este cuprins și spațiul cu utilitatea de wc, acest apartament neavând separat baie, ca apartamentul pârâtei.
În drept au fost invocate prevederile art. 112, 274 C. pr. civ., Legea nr. 112/1995, art. 948 cod civil privind obiectul contractului, Legea nr. 7/1996.
Prin întâmpinarea formulată pârâta F. E. invocă în principal excepția autorității de lucru judecat și solicită respingerea acțiunii ca inadmisibilă arătând că asupra capetelor de cerere din acțiune s-a pronunțat deja o instanță, făcând trimitere la Decizia penala definitivă nr.238/R/2012 a Curții de Apel C., Secția penala și de Minori, în dosarul nr._/211/2010, pronunțată în data de 14 februarie 2012, invocă cele două manifestări procesuale ale autorității de lucru judecat, aceea de excepția procesuală (conform art. 1201 C. civ. și art. 166 C. proc. civ.) și aceea de prezumție, mijloc de probă de natură să demonstreze ceva în legătură cu raporturile juridice dintre părți (conform art. 1200 pct. 4, art. 1202 alin. (2) C. civ., iar în subsidiar respingerea acțiunii ca netemeinică și nelegală.
În motivare a arătat că situația descrisă de reclamanți nu corespunde realității. Atât contractul de vânzare-cumpărare al apartamentului nr.2, cât și cel al apartamentului nr.3 prevăd cumpărarea a câte unui WC de 1,20 mp. Cele doua spatii separate apar, și în fișele de calcul ale chiriei, probând faptul că atât F. E., cât și R. C. aveau în folosință câte un wc de 1,20 mp.
Cu privire la afirmația reclamanților de la pagina 3 a cererii de chemare în judecată- „ Contractul de închiriere al pârâtei Feurdea E., cu nr._ a fost încheiat în data de 08.06.1982, având termen de valabilitate cu începere din 01.06.1982 până la data de 01.01.1982. Ulterior datei expirării termenului, contractul nu a mai fost înnoit, deși clauza contractulaă de la pct.3 prevede că la expirarea termenului chiriașul are dreptul la reînnoirea lui. Astfel, la dat încheierii contractului de vânzare cumparare, pârâta nu mai este titulara unui contract de închiriere în vigoare. Nu există nici o clauza privind prelungirea tacită a contractului de închieire din anul 1982”, arată că, potrivit contractului de închiriere chiriașul are dreptul și nu obligația de a reînnoi contractul, acesta având libertatea de a-și alege conduita.
In ceea ce privește absența unei clauze de prelungire tacită a contractului de închiriere, aceasta nu echivalează cu excluderea posibilității de a prelungi tacit contractul. Dimpotrivă, după expirarea termenului contractului, pârâta, în calitate de chiriaș, reclamanta a rămas în folosința lucrului, neexistând din partea proprietarului vreo manifestare de voință de a nu reînnoi contractul, în acest sens neexistând, conform art.1079 Vechiul Cod civil, vreo notificare anterior (și nici ulterior) expirării termenului contractului. Astfel, au fost aplicabile dispozițiile art. 1437 și 1452 Cod civil (1864), conform cărora dacă după expirarea termenului, locatarul rămâne în folosința lucrului, iar proprietarul nu se opune, contractul se consideră reînnoit prin tacita relocațiune.
La susținerile reclamanților că nu au existat 2 spații cu destinație de WC, arată că, așa cum rezultă și din cele două contracte de vânzare-cumpărare ale apartamentelor 2, respectiv 3, se observă existența a două uși de WC atât la parter, cât și la etajul 1.
Cât privește afirmația reclamanților că, întrucât avea în apartament o baie, nu mai era necesară existența WC-ului din curte, face precizarea că în baie nu avea decât o cadă și nu avea vas de wc. Astfel, utiliza wc-ul de afară.
În drept au fost invocate prevederile dispozițiilor art.85, 115-118 Cod procedură civilă și pe dispozițiile art. 1200 pct. 4 cu referire la art. 1202 alin.(2) Vechiul Cod civil. Înțelege să invoce prevederile Vechiului Cod civil, întrucât acesta era în vigoare la data înregistrării cererii de chemare în judecată, 29.09.2011, anterior intrării în vigoare a Noului Cod Civil, iar Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil prevede:"articolul 223: dacă prin prezenta lege nu se prevede altfel, procesele și cererile în materie civilă sau comercială în curs de soluționare la data intrării în vigoare a Codului civil se soluționează de către instanțele legal învestite, în conformitate cu dispozițiile legale, materiale și procedurale în vigoare la data când acestea au fost pornite.
Prin întâmpinarea formulată pârâta M. C.-N. prin Primar a solicitat respingerea acțiunii formulate de reclamanți ca nefondată.
În motivare a arătat că în speță, contractele de vânzare – cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, au respectat descrierea suprafețelor înscrise in fisa locativă, anexa a contractelor de închiriere si conform cu înscrierile din CF nr._ C.-N., a documentației tehnice a imobilului in litigiu. Astfel apartamentul nr. 2, situat in C.-N., .. 1, înscris in CF nr._ C.-N., cu nr. topo 300/1/II, figurează ca având în componenta, printre altele, atât o baie, cat si un wc ( denumit potrivit fișei de calcul, anexa la contractul de închiriere nr._/8.06.1982 –„ closetul interiorul apartamentului marchiza"), cat si a înscrierii din extrasul CF nr._ -CI- UI C.-N.,Al, cu nr. top 300/1/II, baie, l wc, iar apartamentul nr. 3, situat in C.-N., .. 1, înscris în CF nr._ C.-N., cu nr. topo300/l/III, respectiv in extrasul de CF nr._ -CI - U2, cu nr. top 300/l/III,...l wc. De asemenea, așa cum rezultă din planul de situație al documentației de intabulare ( anexat prezentei) compartimentare identica si la etaj.
Cu privire la prelungirea, respectiv reînnoirea acestuia, precizează ca pentru suprafețele cu destinația de locuința, contractele de închiriere întocmite in temeiul Legii nr. 5/1973 se prelungeau din oficiu pe cate un interval de 5 ani, daca nu interveneau schimbări cu privire la titularul contractului de închiriere.
Instanta a administrat proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâtului M. C. N., deplasarea instantei la fața locului.
De asemenea s-a dispus acvirarea dosarului penal nr._ /211/2010.
În ședința publică din data de 24 mai 2012 instanța a respins excepția autorității de lucru judecat invocată de pârâta F. E..
Asupra cauzei de față instanța reține urmatoarele:
Între fosta Întreprindere Locuințe și Localuri C. și numitul R. C. a fost încheiat la data de 30.07.1968 contractul de închiriere înregistrat sub nr._ (f.74-76) având ca obiect imobilul apartament nr.3, situat în C. N., fosta ..1, compus din 1 cameră de locuit în suprafața de 13,12 mp, dependințe în suprafață de 6,90 mp, curte și gradină în suprafață de 5,81 mp.Chiria lunară a fost stabilită la 44 lei, acesta fiind calculată în conformittae cu prevederile legale în vigoare la data încheierii contractului.
Potrivit tabelului întocmit cu ocazia încheierii contractului de închiriere (f.27), apartamentul nr.3, proprietatea Statului Român, identificat pe nr.topo 300/1/III în suprafață de 20,09 mp, este cumpus din 1 cameră, wc și pivniță.
Potrivit schiței funcționale a imobilului, apartamentul nr.3 ce a făcut obiectul contractului de închiriere mai sus enunțat, este compus din 1 cameră, cu suprafața de 15,08 mp, 1 wc situat în curtea interioară în suprafață de 1,01 mp, precum și pivniță în suprafață de 4 mp, total suprafață închiriată 20,09 mp.
Din schița funcțională anexă la contractul de închirire rezultă că spațiul cu destinație wc nu are corespondent cu apartamentul nr.3, fiind separat de acesta de un zid.
După apariția Legii nr.112/1995, între fostul . N. și numitul R. C. a fost încheiat la data de 8 iulie 1998, contractul de vânzare cumpărare nr._ (f.11-12), având ca obiect apartamentul nr.3 situat în C. N., . nr.1, parter, compus din 1 cameră cu suprafața utilă de 15,65 mp, boxa în suprafață de 4,39 mp, precum și cota de 12/155 mp teren aferent.
Prețul imobilului a fost stabilit la suma de 7.170,452 lei.
Din schița funcțională anexă la contractul de vânzare cumpărare enunțat (f.13), rezultă că imobilul apartament nr.3 este compus din 1 cameră în suprafață de 14,45 mp, 1 wc în suprafață de 1,20 mp și 1 pivniță în suprafață de 4,39 mp.
În baza contractului de vânzare cumpărare mai sus enunțat, numita R. I., moștenitoarea def.R. C. și-a întabulat în CF nr.2618 C. N., nr.topo 300/1/III, dreptul de proprietate asuora apartamentului nr.3 (f.19 dosar penal).Din cuprinsul extrasului CF rezultă că apartamentul este compus din 1 cameră, wc, cu suprafața de 15,65 mp, suprafață ce coincide cu cea înscrisă în fișa funcțională.
Prin Certificatul de legatar nr.35/24.11.2010 emis de BNP P. L. Anișoara (f.9), s-a constatat că, masa succesorală rămasă în urma def.R. I. se compune și din dreptul de proprietate asupra apartamenului nr.3 situat în C. N., . nr.1, parter, înscris în CF nr._ – C1-U2 C. N. provenită din conversia de pe hârtie a CF nr._ de sub A1 cu nr.topo 300/1/III, reclamanții având calitatea de moștenitori testamentari.
În baza Certificatului de legatar nr.35/2010, reclamanții și-au înscris în CF nr._- C1-U2 C. N., nr.topo 300/1/III, dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.2 situat în C. N., . nr.1, parter, compus din 1 cameră, 1 wc și 1 pivniță (f.28).
În anul 2010, reclamanții au obținut autorizația de construire nr.801/14.07.2010. din probele de la dosar rezultă că, anterior obținerii autorizației de construire, rtespectiv în cursul anului 2009 reclamanții au procedat la modificarea apartamentului nr.3, prin reamenajarea parțială interioară a acestuia ce a constat din edificarea unei băi în spațiul pe care l-a deținut cu titlu de wc.
În ceea ce o privește pe pârâta F. E., între aceasta și fosta Întreprindere de Gospodărie Comunală și Locativă C. s-a încheiat,la data de 08.06.1982 contractul de închiriere nr._ (f.14-22), având ca obiect închirierea pentru o perioadă de 1 an a apartamentului nr.2 situat în C. N., fosta ..1, jud.C..În cuprinsul contractului de închiriere nu a fost stabilită suprafața totală închiriată pârâtei F. E.
Chiria lunară a fost stabilită la prețul de 106 lei lunar, aceasta fiind calculată în conformitate cu prevederile legale în vigoare la data încheierii contractului.
Potrivit tabelului întocmit cu ocazia încheierii contractului de închiriere (f.27 dosar penal), apartamentul nr.2, proprietatea Statului Român, identificat pe nr.topo 300/1/II în suprafață de 50,21 mp, este cumpus din 1 cameră, 1 bucătărie, 1 antreu, baie, wc și pivniță.
Potrivit schiței funcționale a imobilului anexă la tabelul mai sus enunțat (f.28 dosar penal), apartamentul nr.2 ce a făcut obiectul contractului de închiriere mai sus enunțat, este compus din 1 cameră, cu suprafața de 23,01 mp,bucătărie în suprafață de 13,50 mp, antreu în suprafață de 3,07 mp, baie în suprafață de 2,75 mp, iar în exteriorul apartamentului, 1 wc în suprafață de 1,02 mp, precum și pivniță în suprafață de 6,90 mp.
Din schița funcțională anexă la contractul de închiriere rezultă că spațiul cu destinație wc nu se află în interiorul apartamentului nr.2 ci acesta este identificat în curtea imobilului, alăturat spațiului cu destinația wc ce a fost atribuit numitului R. C..
Din fișa de calcul a chiriei lunare anexă la contractul de închiriere nr._/1982 întocmită la data de 01.06.1982 (f.18) rezultă că pârâta Feurdea E. a achitat chiria lunară de 106 lei pentru un spațiu în suprafață totală de 48,95 lei. Din cuprinsul acestei fișe rezultă că, suprafața de 16,96 mp reprezintă dependințele locuinței și care se compun din bucătărie, baie, antreu, closetul din interiorul apartamentului marchiza, aspect relevat și de către pârâtul M. C. N. prin întâmpinare.
După apariția Legii nr.112/1995, între fostul . N. și pârâta a fost încheiat la data de 16 iulie 1998, contractul de vânzare cumpărare nr.36.410 (f.23-24), având ca obiect apartamentul nr.3 situat în C. N., . nr.1, parter, compus din 1 cameră cu suprafața utilă de 44,58 mp, boxă cu suprafața de 7,65 mp și teren aferent în cotă de 30/155 parte.
Prețul imobilului a fost stabilit la suma de 19.929,919 lei
Din schița funcțională anexă la contractul de vânzare cumpărare enunțat (f.25), rezultă că imobilul apartament nr.2 este compus din 1 cameră în suprafață de 23,95 mp, 1 bucătărie în suprafață de 13,58 mp,1 antreu în suprafață de 3,10 mp, o baie în suprafață de 2,75 mp.Din schița funcțională rezultă că spațiul cu destinația de wc este în suprafața de 1,20 mp, fiind situat în curtea interioară, iar pivnița este în suprafață de 7,65 mp.
Totodată, din plan parter, anexă la același contract de vânzare cumpărare (f.26) rezultă că spațiul cu destinația de wc vândut pârâtei este alăturat spațiului cu aceeași destinație și care a fost vândut numitului R. C.. Rezultă așadar acest spațiu nu a fost inclus în cel cu destinația de baie și care este amplasat în interiorul apartamentului pârâtei, așa cum greșit susțin reclamanții.
Apoi, din fișa de calcul a chiriei datorate de către pârâta F. E. la data de 01.08.2005, întocmită la data de 24.08.2008 (f.108) rezultă că pârâtul M. C. N. a recalculat chiria datorată de pârâtă la suma de 239 lei, în funcție de spațiul pe care aceata l-a deținut în baza contractului de închiriere nr._/1982. Din fișa de calcul și fișa suprafeței locative (f.108-109) rezultă că pârâtei i-a fost atribuită suprafața de 50,24 mp compusă din: cameră de 23,01 mp, bucătărie de 13,50 mp, antreu de 3,07 mp, baie de 2,75 mp, wc de 1,01 mp, pivniță de 6,90 mp.Și din acest script se desprinde concluzia că spațiul cu destinația de wc este separat de spațiul cu destinația de baie. D. urmare instanța apreciat că nu are relevanță îmrejurarea că pârâta și-a instalat un vas wc în baie, atâta vreme cât prin contractul de închiriere și apoi prin contractul de vânzare cumpărare acesteia i-a fost atribuit spațiul wc în suprafață de 1,01 și apoi de 1,20 mp în exteriorul apartamentului, alăturat de cel atribuit numitei R. E..
Între părți s-a purtat și un proces penal având ca obiect tulburare de posesie, înregistrat pe rolul Judecătoriei C. N. sub nr._/211/2010.
Prin Sentința penală nr.842/2010, definitivă, numita R. I. a fost condamnată la 2 luni închisoare cu suspendarea condiționată a executării pedepsei pe o durată de 2 ani și 2 luni termen de încercare.
S-a reținut de către instanțele penale că spațiul azi baie a fost anterior compus din 2 încăperi cu destinația de wc, între care exista un perete despărțitor.
Analizând probele de la dosar instanța reține că, susținerile reclamanților în sensul că pârâta a cumpărat doar spațiul aferent apartamentului nr.2 fără spațiul wc care avea . sunt lipsite de fundament legal și fără nici un suport probatoriu.Astfel, în contractul de închiriere nr._/1982, în baza căruia s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare nr.36.410/1998 se face referire la locuința deținută în calitate de chiriaș al pârâtei Feurdea E., fiind expres indicat apartamentul nr.2 compus din 1 cameră, 1 bucătărie, 1 antreu, 1 baie, 1 wc, situat în C. N., . nr.1, același apartament, cu aceeași compunere fiind indicat în fișa de calcul a prețului locuinței și în fișa funcțională întocmită de unitatea vânzătoare. Apoi, în contractul de vânzare cumpărare este consemnat faptul că pârâta urmează să cumpere apartamentul nr.2 și conform schiței de plan care face parte din contract.Or, din schița de plan existentă la f.26 din dosar rezultă fără putiință de tăgadă că pârâtei i-a fost vândut apartamentul nr.2,compus din cameră, bucătărie, antreu și baie, precum și spațiul wc existent în curtea interioară, alăturat spațiului wc vândut numitului R. C..
Fișa de calcul a chiriei lunare a apartamentului nr.2 întocmită la data de 08.06.1991, anexă la contractul de închiriere, prin care reclamantul a încercat să dovedească faptul că pârâtei i-a fost închiriată o suprafața mai mică decât cea înscrisă în contractul de vânzare nu a putut fi reținută de instanța de judecată, având în vedere că, pe parcursul derulării contractului de închiriere,proprietarul imobilului a întocmit mai multe fișe de calcul al chiriei, în raport de suprafața reală ocupată de pârâtă în baza contractului de închiriere enunțat. În acest sens instanța reține că din fișa de calcul a chiriei datorate de către pârâta F. E. la data de 01.08.2005, întocmită la data de 24.08.2008 (f.108) rezultă că pârâtul M. C. N. a recalculat chiria datorată de pârâtă la suma de 239 mp, în funcție de spațiul pe care aceasta l-a deținut în baza contractului de închiriere nr._/1982, și care a fost stabilit la suprafața de 50,24 mp, ca apoi, prin contractul de vânzare cumpărare suprafața cumpărată să fie de 52,23 mp.Apoi, în momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, . la identificarea imobilelor supuse vânzării, întocmind în acest sens documentație tehnică, în baza căreia cele 6 apartamente situate în imobilul din C. N., . fost notate în CF_ C. N. (f.90). Din coala funciară enunțată, rezultă că apartamentulk pârâtei este prevăzut pe lângă baie și cu spațiu wc. Ori, dacă vasul wc se afla în incinta băii, nu exista nici o justificare legală ca acesta să fie înscris în coala funciară ca spațiu distinct.
Instanța reține că, temeiul legal înserat în contractul de vânzare cumpărare nr.36.410/1998 rezidă în prevederile art.9 din Legea nr.112/1995, text din cuprinsul căruia rezultă cu claritate că obiectul vânzării către chiriași îl reprezintă apartamentele a căror titulari de închiriere sunt aceștia. Or, în speță, pârâta a ocupat, în calitate de chiriaș apartamentul nr.2, în baza contractului de închiriere nr._/1982, fiind evident că, în conformitate cu dispozițiile Legii nr.112/1995, aceasta avea vocație la dobândirea dreptului de proprietate, asupra apartamentului și dependințelor acestuia deținute anterior cu titlu de chirie, situație în care apar ca lipsite de temei afirmațiile reclamanților în sensul că antecesorul numitei R. I. a dobândit în baza contractului de vânzare cumpărare nr._/1998, întreaga suprafață a spațiului cu destinația de wc și pe care ulterior l-a transformat în baie.
Este adevărat că textul de lege enunțat reglementează vânzarea către chiriași a apartamentelor ocupate de aceștia însă, în condițiile în care în contractul semnat de căre părțile contractante s-a menționat că se vinde apartament și wc, nu se poate susține că în speță, contractul de vânzare cumpărare al pârâtei este nul pentru lipsa parțială a obiectului. Astfel,părțile învoindu-se prin actul juridic asupra bunului vândut și asupra prețului este evident că în favoarea numitului R. C. nu se putea strămuta dreptul de proprietate asupra mai mult decât ceea ce a reprezentat obiectul învoielii cocontractanților și decât prețul stabilit, cum nu se putea strănuta dreptul de proprietate în favoarea pârâtei asupra mai puțin decât s-a convenit.
Cât privește lucrarea de specialitate solicitată în probațiune de către reclamanți, respectiv efectuarea în cauză a unei expertize în construcții, instanța a apreciat ca inutilă această probă, având în vedere că spațiul cu destinația de wc aflat la parterul imobilului a suferit, de la data încheierii contractelor de vânzare cumpărare, modificări substanțiale, prin construirea unui zid BCA și a unui strat izolator, situație în care expertiza nu mai poate reflecta situația reală a acestui spațiu, astfel cum este aceasta concretizată în fișele de calcul ale celor două apartamente.Or, pentru a se putea răspunde cu maxim de obiectivitate la obiectivele formulate de către reclamanți ar fi necesară înlăturarea întregii amenajări efectuată la spațiul în litigiu de către reclamanți, obiectiv ce nu poate fi dispus în prezenta cauză, atâta vreme cât aceștia dețin o autorizație de construcție valabilă în prezent.
De altfel, în urma deplasării la fața locului instanța a constatat că spațiul în litigiu este prevăzut în exterior cu 2 uși, ceea ce duce la concluzia că anterior modificărilor efectuate de reclamanți, acolo au existat 2 încăperi, fapt care de altfel rezultă și din schițele funcționale care au stat la baza încheierii contractelor de închiriere și apoi a celor de vânzare cumpărare. Mai mult, spațiul corespondent de la . de asemenea cu 2 uși, sunt 2 încăperi separate de un zid, există o singură conductă de canalizare ce deservește ambele încăperi, astfel încât susținerile reclamantului cu ocazia deplasării la fața locului că acea conductă poate deservi un singur spațiu nu are suport probator.
Împrejurarea că apartamentul pârâtei este prevăzut cu baie, nu are relevanță în dosarul cauzei, având în vedere că din contractul de închiriere, contractul de vânzare cumpărare și schița funcțională rezultă că apartamentul acesteia a fost prevăzut cu baie. Împrejurarea că în acest spațiu pârâta i a instalat și un vas wc nu are relevanță, atâta vreme cât proprietarul apartamentului i-a vândut acesteia atât apartamentul cât și spațiul wc din curtea interioară.
Mai mult, atât prin întâmpinare cât și prin interogator, pârâtul M. C. N., în calitate de fost proprietar al imobilului a arătat că au fost vândute părților și spații cu destinația de wc și că în momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare erau două spații cu această destinație, fiecare dintre ele deservind apartamentele părților.
Tot prin interogator pârâtul M. C. N. arată că, schița întocmită de pe vremea când . . relevanță în soluționarea cauzei, întrucât vânzarea s-a făcut în baza documentației de întabulare întocmită de către . anul 1998, prețul vânzării fiind stabilit raportat la suprafețele evidențiate în contractul de vânzare cumpărare și conform schițelor funcționale.
Prin răspunsul la întrebările nr.30 și nr.31, pârâtul arată că, prin Certificatul de urbanism nr.4649/28.12.2009, respectiv prin Autorizația de construire nr.801/14.07.2010 s-a aprobat „ amenajare baie în loc de wc și izolarea interioară pentru baie”, iar conform Memoriului tehnic care a stat la baza eliberării A.C. „ Beneficiarul dorește maenajarea unei băi în spațiul WC existent prin introducerea unei căzi de baie și realizarea unei izolații termice la peretele exterior. La peretele existent al WC-ului există o ușă care este blocată nefiind funcțională în contextul existenței spațiului de locuit.”
Se recunoaște astfel împrejurarea că spațiul cu destinația de WC vândut numitului R. C. este prevăzut, cum este și firesc cu o singură ușă și nicidecum cu 2 uși astfel cum s-a constatat de către instanță la fața locului.
Apoi, din interogatoriul pârâtei (f.152-155)rezultă că aceasta a folosit spațiul cu destinația de WC aflat în curtea interioară încă din momentul încheirii contractului de închiriere, acest spațiu făcând parte din obiectul contractului.
Prin interogator reclamantul P. V. nu recunoaște că anterior modificărilor pe care le-a făcut la apartamentul nr.3 au existat două spații wc, precuzând că în realitate există doar un singur spațiu cu suprafața de 1,20 mp, afirmație nesusținută de probele de la dosar.
D. urmare, atâta vreme cât conținutul contractului de vânzare cumpărare al numitului R. C. este clar exprimat sub aspectul obiectului acestuia, și nu vor fi survenit modificări ale contractului în acord cu prevederile art.9 din Legea nr.112/1995 care reglementează vânzarea apartamentelor închiriate, este neîndoios că dreptul de proprietate al reclamanților nu poate viza decât un spațiu wc înscris în fișa funcțională și nicidecum 2 spații wc, cum nici contractul de vânzare cumpărare al pârâtei nu poate fii interpretat, în ceea ce privește obiectul acestuia ca fiind încheiat numai pentru cameră, bucătărie, antreu, baie, fără spațiu wc.
În ceea ce privește susținerea reclamanților că, între proprietarul imobilului apartament nr.2 și pârâtă nu a intervenit prelungirea contractului de închiriere instanța reține, așa cum a arătat și pârâtul M. C. N. prin întâmpinare și interogator, că acest contract a fost perfectat sub imperiul Legii nr.5/1973, care stipula că pelungirea acestora se face din oficiu pe câte un interval de 5 ani, dacă nu interveneau schimbări cu privire la titularul contractului.
În considerarea celor enunțate, instanța va respinge acțiunea reclamanților, ca neîntemeiată.
În temeiul art.274 Cod pr.civ., instanța nu va acorda pârâtei cheltuieli de judecată, având în vedere că nu s-a făcut dovada acestora.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge acțiunea formulată de reclamanții P. V. și P. C. ambii domiciliați în C.-N., .. 44, apt. 2, județul C., în contradictoriu cu pârâții F. E. domiciliată în C.- N., ., nr. 1, . și M. C. N., prin PRIMAR cu sediul în C.-N., ., județul C., ca neîntemeiată.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de azi, 28.02.2013.
JUDECĂTOR GREFIER
E. P. M. M.
Red./EP/5 ex/08.04.2013
Dact./MF/7.03.2013
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 1676/2013.... | Somaţie de plată. Hotărâre din 05-04-2013, Judecătoria... → |
|---|
