Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 238/2014. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 238/2014 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 15-01-2014 în dosarul nr. 11351/211/2013
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
Operator de date cu caracter personal nr. 3185
prezentul document conține date cu caracter personal aflate sub incidența Legii nr. 677/2001
Dosar nr._
SENTINTA CIVILA NR. 238/2014
Ședința publică din data de 15 ianuarie 2014
Instanța constituita din:
PREȘEDINTE: F.-H. G.-R.
GREFIER: T. R.
S-a luat în examinare acțiunea civilă formulată de reclamanta B. E. C., în contradictoriu cu pârâta C. N. DE CAI FERATE CFR SA, având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în cauză în ședință publică, răspunde pentru interesele reclamantei d-na av. L. F. Lobo, lipsa fiind părțile.
Procedura de citare a parților este legal îndeplinita.
S-a făcut referatul cauzei de grefierul de sedinta, după care:
În baza art. 131 alin. 1 C.pr.civ. raportat la art. 94 alin 1 pct. 1 lit. j) C.pr.civ si potrivit disp. art. 107 C. pr. civ., instanța constată ca este competenta sub aspect general, material și teritorial să soluționeze prezenta cauza.
Raportat la prevederile art. 238 alin. (1) C. proc. civ., instanța constată că prezenta cauză poate fi judecata la acest termen.
La interpelarea instanței cu privire la care art. din Legea 244/2011 este invocată excepția de neconstituționalitate, reprezentanta reclamantei susține ca exista un singur art. in acea lege, care precizează ca: "Art. 16. - Valoarea de vânzare a locuinței se calculează raportat la prețul pieței de către un expert autorizat, în condițiile legii.".
Cu privire la excepția de neconstituționalitate a Legii 244/2011, invocata prin cererea de chemare in judecata, reprezentanta reclamantei susține ca a formulat-o cu privire la obligarea paratei la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare a locuinței, construita din fondurile statului, la un preț echivalent valorii de circulație in condițiile Decretului –Lege 61/1990 si al Legii 85/1992, acte care au fost modificate cu privire la stabilirea prețului, prin unicul art. din Legea 244/2011, si considera ca prin felul in care se va soluționa prezenta cauza, si in cazul admiterii acțiunii, hotărârea ar putea fi pusa in executare, este importanta soluționarea acestei excepții, în ceea ce privește prețul vânzării, ca atare solicita admiterea ei.
Instanța văzând obiectul acțiunii formulate, raportat la obiectul acțiunii principale, analizând condițiile art. 29 alin. 1-5 din Legea 47/1992, apreciază ca nu sunt întrunite cumulativ condițiile pentru sesizarea Curții Constituționale cu privire la excepția invocata si raportat la obiectul excepției invocate – criticarea unui text legal ce vizează prețul de vânzare al locuinței, aspect subsidiar și ulterior tranșării problematicii privind îndreptățirea reclamantei la perfectarea unui contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu, respinge cererea de sesizare a Curții Constituționale ca fiind nefondată, întrucât textul de lege criticat nu are legătură cu cauza.
Instanța informează reclamanta că soluția cu privire la cererea de sesizare a Curții Constituționale cu soluționarea excepției de neconstituționalitate, invocată de parte, poate fi atacata cu recurs separat, in termen de 48 de ore de la pronunțare.
In probațiune, reprezentanta reclamantei susține ca anexat cererii de chemare in judecata a depus o . înscrisuri, solicitând pârâtei să depună de asemenea înscrisurile și informațiile care rezultă din evidențele acesteia, insa aceasta nu a depus toate înscrisurile solicitate, prevalându-se atâta in procedura de administrare, cat si prin întâmpinarea formulată de niște dispoziții ale directorului, care ar împiedica aprobarea cererii reclamantei de a cumpăra locuința în litigiu.
De asemenea, reprezentanta reclamantei susține ca a solicitat paratului sa indice câteva aspecte cu privire la stabilirea prețului locuinței, respectiv valoarea contabila a locuinței, valoarea prețul de vânzare care a fost pentru aceasta locuința anterior intrării in vigoare a Legii 244/2011 si valoarea de piața care a fost stabilita de expert, la cererea paratei.
Totodată, reprezentanta reclamantei solicita ca paratul sa arate la ce preț a vândut apartamentul 314, „ la preț social sau la preț de circulație”, din acel imobil, care a intervenit după schimbul de locuințe si in perioada intrării in vigoare a legii 244/2011, deoarece prin interogatoriu s-a răspuns in mod echivoc.
Instanța apreciază ca nu se impune suplimentarea probațiunii, raportat la obiectul cu care a fost investita, raportat la aspectul asupra căreia este chemata si raportat la disp. Legii 244/2011, nu apreciază utila suplimentarea probațiunii si, ca atare, respinge cererea in probațiune formulata, in ședinta publica.
Nemaifiind alte cereri de formulat și probe de administrat, în baza art. 258 C. proc. civ. coroborat cu art. 255 C. proc. civ., instanța încuviințează proba cu înscrisurile depuse la dosar si declara închisa faza cercetării judecătorești.
Pe fondul cauzei, reprezentanta reclamantei solicita admiterea cererii de chemare in judecata, așa cum a fost formulata, respectiv obligarea paratei sa încheie un contract de vânzare-cumpărare cu reclamanta, pentru apartamentul nr. 4, din imobilul situat pe ., in condițiile si la prețul stabilit de Decretului –Lege 61/1990 si al Legii 85/1992, așa cum erau acestea in vigoare, la momentul in care reclamanta a început demersurile pentru cumpărarea locuinței si obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata, constând in taxa judiciara de timbru, taxa juridica si onorariu avocat.
În baza disp. art. 394 C.pr.civ., instanța, constată că la dosar sunt suficiente probe pentru justa soluționare a cauzei, închide dezbaterile și reține cauza în pronunțare.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la această instanță sub nr._ din data de 14.05.2013, reclamanta B. E. C. a chemat în judecată pe pârâta C. N. DE CAI FERATE C.F.R. S.A. – SUCURSALA REGIONALĂ CLUJ, solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună obligarea pârâtei să încheie un contract de vânzare-cumpărare pentru apartamentul situat în Cluj-N., . A, ., iar, în caz contrar, prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, cu cheltuieli de judecată.
În fapt, reclamanta a arătat că este titulara unui contract de închiriere nr. 756/03.12.2010, având ca obiect apartamentul situat în Cluj-N., . A, ., modificat prin actul adițional nr. 1/31.01.2012.
Contractul de închiriere a avut ca obiect inițial apartamentul nr. 314 din imobilul situat la aceeași adresă. Ținând seama că întregul imobil a fost construit din fondurile statului în perioada 1970-1980, prin cererea înregistrată sub nr. 41/4302/08.11.2010 a solicitat cumpărarea apartamentului deținut cu titlu de chirie, în temeiul prevederilor Decretului-Lege nr. 61/1990 și al Legii nr. 85/1992, depunând toate actele necesare. Pârâta a refuzat în mod abuziv încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. 314, motivând că în conformitate cu Dispozițiile nr. 31/1999, nr. 13/2008 și nr. 133/2010 ale Directorului General al CNCF CFR SA, reclamanta nu avea dreptul să cumpere locuința amintită, întrucât aceasta deține în proprietate împreună cu soțul său un apartament în localitatea Aiud, dobândit prin cumpărare în baza OG nr. 19/1994 și un teren în suprafață de 8 mp situat în Aiud.
Fiind angajată la pârâtă și din dorința nu a nu-și cauza probleme la locul de muncă, a continuat să dețină locuința cu titlu de chirie.
La începutul anului 2012, reprezentanții pârâtei i-au solicitat să fie de acord cu schimbarea apartamentului nr. 314 cu apartamentul nr. 4, situat în același imobil, tot cu titlu de chirie. Reclamanta a acceptat, fiind perfectat actul adițional nr. 1/31.01.2012 la contractul de închiriere inițial, iar ulterior apartamentul nr. 314 a fost înstrăinat către o terță persoană.
La data de 24.07.2012, reclamanta a formulat o nouă cerere de cumpărare a apartamentului nr. 4, înregistrată sub nr. 5035/24.07.2012, cu documentele justificative, însă cererea a fost respinsă, potrivit adresei nr. 46/E/26/1861/13.03.2013.
În opinia reclamantei în mod abuziv i s-a respins cererea de cumpărare a apartamentului nr. 4, întrucât dispozițiile directorului general al Companiei Naționale de Căi Ferate CFR SA sunt ilegale în ceea ce privește restricționarea dreptului de a cumpăra locuințele construite din fondurile statului de către acei chiriași care au sau au avut în proprietate o altă locuință, dispoziția amintită contravenind dispozițiilor art. 3 din Decretul-lege nr. 61/1990, act normativ cu forță juridică superioară. Or, textul art. 3 amintit nu instituie cerința ca cumpărătorul să nu mai dețină în proprietate o a doua locuință.
Singurele restricții legale aplicabile chiriașilor se regăsesc în dispozițiile art. 11 alin. 3 și alin. 4 din Legea nr. 85/1992.
A mai arătat reclamanta că obligația pârâtei de a vinde locuința în favoarea reclamantei, în calitate de chiriaș, decurge din lege, potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 și art. 1 din Decretul-Lege nr. 61/1990. În același sens s-a statuat prin Decizia nr. 3/03.04.2013, pronunțată de I.C.C.J. – Secții Unite cu privire la interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1 alin. 1 și art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992.
Referitor la prețul de vânzare a locuinței, reclamanta a invocat excepția de neconstituționalitate a prevederilor Legii nr. 244/05.12.2011, întrucât prețul vânzării trebuie stabilit prin raportare la data formulării primei cereri din anul 2010, nicidecum la prețul de piață al imobilului.
În drept, au fost invocate prevederile art. 29-30, 514 corob. cu art. 517 alin. 4 C.proc.civ., art. 3 din Decretul-Lege nr. 61/1990, art. 1 și 7 din Legea nr. 85/1992, art. 146 lit. d) din Constituție, art. 1-3, art. 11 alin. 1 lit. a), art. 29 din Legea nr. 47/1992.
În probațiune, a solicitat proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei (f. 10-54).
Cererea a fost legal timbrată.
În probațiune, reclamantul a depus la dosarul cauzei, în copie, un set de înscrisuri (f. 8-29, 39-47, 66).
Pârâtul, legal citat a depus întâmpinare (f. 82-84) prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca fiind neîntemeiată.
În probațiune, a depus la dosarul cauzei, în copie, un set de înscrisuri (f. 85-124).
Reclamanta a depus răspuns la întâmpinare (f. 129-130).
Instanța a încuviințat și administrat proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, la data de 03.12.2010, între părți a fost încheiat contractul de închiriere nr. 756, având ca obiect apartamentul situat în Cluj-N., . A, .. (f. 10-14).
Reclamanta a formulat cerere pentru aprobarea vânzării imobilului – apartament, mai sus-indicat, înregistrată pe rolul pârâtei sub nr. 4302/08.11.2010 (f. 16), solicitare care a fost respinsă de pârâtă, potrivit adresei nr. 46/A/12/7862/09.11.2010 (f. 20), pe considerentul că nu îndeplinește condițiile Dispozițiilor interne nr. 31/1999, nr. 13/2008 și nr. 133/2010 ale Directorului General a CNCF „CFR” S.A., respectiv deține în proprietate o locuință proprietate personală în localitatea Aiud.
Subsecvent, la cererea pârâtei, reclamanta a acceptat să se efectueze un schimb al apartamentului închiriat, primit în folosință, cu titlu de chirie, apartamentul nr. 4, situat în același imobil, în locul apartamentului nr. 4, fiind perfectat actul adițional nr. 756/03.12.2010 în acest sens (f. 15).
La data de 24.07.2012, reclamanta a formulat o nouă cerere de cumpărare a apartamentului nr. 4, înregistrată sub nr. 5035/24.07.2012 (f. 21), cu documentele justificative, însă cererea a fost respinsă, potrivit adresei nr. 46/E/26/1861/13.03.2013, în considerarea aceluiași argument, faptul că reclamanta și soțul acesteia mai dețin în proprietate o locuință, în localitatea Aiud, fiind invocate prevederile Dispozițiilor interne nr. 31/1999, nr. 13/2008 și nr. 133/2010 ale Directorului General a CNCF „CFR” S.A. (f. 32-33).
În drept, potrivit art. 7 alin. (1) din Legea nr. 85/1992 Locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, pana la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.
Prin Decizia nr. 378/2005 a Curții Constituționale s-a reamintit că art. 7 din Legea nr. 7/1996 consacră o normă de justiție socială, întrucât dau posibilitatea chiriașilor să cumpere locuințele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal-juridic. De asemenea s-a apreciat că obligația de vânzare către chiriași, prevăzută de dispozițiile Legii nr. 85/1992, este o obligație in rem, instituită în considerarea obiectului (locuința construită din fondurile unității economice sau bugetare), iar nu o obligație in personam, reglementată în considerarea subiectului, societatea comercială care s-a format în urma privatizării.
Rezultă așadar că obligația de vânzare către chiriaș a locuințelor construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat instituită prin Legea 85/1992 constituie o măsură socială adoptată în favoarea chiriașilor.
Rațiunea instituirii unei astfel de obligații a constituit-o proveniența fondurilor din care s-au construit locuințele precum și necesitatea adoptării unor măsuri sociale.
Astfel, refuzul pârâtului de a vinde locuințe construite din fondurile unității economice sau bugetare de stat, motivat pe unele dispoziții cu caracter intern, la solicitarea scrisă a reclamantei, titulară a unui contract de închiriere, nu respectă dispoz. legale mai sus-amintite. Impunerea unor condiții suplimentare, neprevăzute de textul actului normativ indicat, înseamnă a adăuga la lege, lucru care nu este permis.
Instanța reține că reclamanta întrunește condițiile prev. de Legea nr. 85/1992, fiind beneficia unui contract de închiriere legal întocmit încă din anul 2010, așa cum s-a arătat mai-sus, așa încât acesta este îndreptățită să solicite aplicarea disp. Legii nr. 85/1992.
Prin urmare, instanța, constată că cererea reclamantului este întemeiată doar în parte, astfel că va admite acțiunea și va obliga pârâta să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare în condițiile Decretului Lege nr. 61/1990 și Legii 85/1992, pentru imobilul apartament situat în Cluj-N., . A, ., prin raportare la dispozițiile legale incidente la data formulării primei cereri de cumpărare imobil (independent de faptul că această primă cerere avea ca obiect un alt apartament), în contextul în care reclamanta a formulat această primă cerere de reconstituire în baza contractului de închiriere nr. 756/03.12.2010, modificat ulterior prin actul adițional nr. 1/31.01.2010.
Prima cerere de cumpărare înregistrată sub nr. 41/4302/08.11.2010 are valoarea unei notificări din partea reclamantei și vizează intenția acesteia de a achiziționa un imobil deținut cu titlu de chirie în cadrul imobilului situat în mun. Cluj-N., ., jud. Cluj, proprietatea pârâtei, astfel că, la acel moment, s-a născut în patrimoniul pârâtei obligația de a transfera dreptul de proprietate, în condițiile și în termenii legii în vigoare în acel moment, inclusiv în ceea ce privește prețul de vânzare.
Sub acest aspect este irelevantă conduita pârâtei din acel moment, care în mod nejustificat a respins cererea reclamantei de achiziționare a imobilului, obligația de vânzare născându-se în sarcina pârâtei încă din data de 08.11.2010, fiind o obligație legală propter rem, astfel că și obligația corelativă a reclamantei în ceea ce privește plata prețului trebuie raportată la dispozițiile în vigoare de la acea dată din Decretul-Lege nr. 61/1990 și Legea nr. 85/1992.
Ca atare, raportat la operațiunea juridică intervenită între părți, prin simplul consimțământ al reclamantei s-a ivit în sarcina pârâtei o obligație de a face, respectiv de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare, în condițiile legale de la data manifestării unilaterale de voință a reclamantei de a cumpăra imobilul, prețul de vânzare trebuind determinat prin raportare la momentul formulării primei cereri de cumpărare, așa cum s-a arătat mai-sus.
Prin urmare, în cauză nu îi pot fi opuse reclamantei prevederile Legii nr. 244/2011, ce instituie regula vânzării imobilelor la valoarea de circulație a acestora, după cum reclamantei nu i se poate opune faptul că, în prezent, față de cererea de cumpărare inițială, deține cu titlu de chirie un alt apartament, cu nr. 4 (pentru care de altfel a și formulat o nouă cerere de cumpărare), în contextul în care însăși pârâta, în mod abuziv, a respins prima cerere de cumpărare formulată de reclamantă, propunându-i să efectueze un schimb al obiectului închiriat, înlocuind apartamentul inițial nr. 314 (pentru care s-a formulat prima cerere) cu apartamentul nr. 4 (obiect al celei de-a doua cereri), pârâta înstrăinând ulterior apartamentul nr. 314. Deopotrivă, se observă că vechiul contract de închiriere nu și-a încetat efectele nicicând, ci, dimpotrivă, a fost doar modificat în ceea ce privește obiectul său prin actul adițional nr. 1/31.01.2012.
În lumina considerentelor ce preced, instanța va admite acțiunea reclamantei conform dispozitivului hotărârii.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată, art. 451 și urm. C.proc.civ., stabilesc regula potrivit căreia partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată către cealaltă parte, astfel că instanța urmează a admite capătul de cerere privind acordarea cheltuielilor de judecată și va obliga pe pârâta la plata către reclamantă a sumei de 3.136 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocațial, conform înscrisurilor justificative existente la dosarul cauzei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea formulată de reclamanta B. E. C., cu domiciliul în Aiud, .. C8, ., jud. A., cu domiciliul procesual ales în mun. Cluj-N., ., nr. 63, ., în contradictoriu cu pârâtul C. N. DE CAI FERATE C.F.R. S.A. – Sucursala Regională Cluj, cu sediul în Cluj-N., P-ța A. I., nr. 17, jud. Cluj.
Obligă pârâta să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare în condițiile Decretului Lege nr. 61/1990 și Legii 85/1992, pentru imobilul apartament situat în Cluj-N., . A, ., prin raportare la dispozițiile legale incidente la data formulării primei cereri de cumpărare imobil, înregistrată pe rolul pârâtei sub nr. 41/4302/08.11.2010, inclusiv în ceea ce privește prețul vânzării.
Respinge cererea de sesizare a Curții Constituționale ca fiind nefondată.
Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 3.136 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Cu drept de recurs în termen de 48 de ore de la pronunțare în ceea ce privește soluția cu privire la cererea de sesizare a Curții Constituționale cu soluționarea excepției de neconstituționalitate
Pronunțată în ședință publică, azi, 15.01.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
G.-R. F.-H. R. T.
Red./Dact./F.H.G.R./T.R./4 ex./06.02.2014
| ← Încuviinţare executare silită. Încheierea nr. 8102/2014.... | Pretenţii. Sentința nr. 3518/2014. Judecătoria CLUJ-NAPOCA → |
|---|
