Obligaţie de a face. Sentința nr. 3184/2015. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3184/2015 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 01-04-2015 în dosarul nr. 30452/211/2010
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CLUJ-N.
SECȚIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal 3185
Dosar nr._
SENTINTA CIVILA NR. 3184/2015
Ședința publică din data de 1 aprilie 2015
Instanța constituită din:
JUDECĂTOR: N. F. B.
GREFIER: A. ȘEROMOV
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanții L. S., R. L. S. si R. L. G. in contradictoriu cu pârâții H. A., E. V., H. M. G. A., având ca obiect obligație de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică, la prima si la a doua strigare, se constata lipsa parților.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședința, după care, se constata ca s-a depus la dosarul cauzei, prin serviciul registratura, la data de 25.03.2015, de către reclamanți, concluzii scrise, iar la data de 31.03.2015, de către parți, concluzii scrise.
Se constata că dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 18.03.2015 fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentință civilă când, instanța, pentru a da posibilitate parților sa depună la dosarul cauzei concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru astăzi 01.04.2015.
INSTANȚA
Deliberând, retine ca prin cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții L. Ș., R. L. S. și R. L. G. si înregistrata la data de 11.06.2010 pe rolul Tribunalului Cluj sub nr._, au solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța împotriva pârâtelor H. A., E. V. și H. M. G. A., să dispună: 1. obligarea pârâtelor la plata sumei de 500.000 lei cu titlu de contravaloare a îmbunătățirilor aduse imobilului situat în mun. Cluj-N., ., jud. Cluj; 2. instituirea unui drept de retenție asupra imobilului mai sus menționat; 3. obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată în cazul în care se vor opune admiterii prezentei acțiuni.
În motivarea cererii (f. 2-3) reclamanții au arătat că au avut calitatea de chiriași ai imobilului situat administrativ în mun. Cluj-N., ., jud. Cluj, imobil înscris în CF nr. 8072 Cluj, nr. top. 9701/2.
Astfel, în decursul timpului au efectuat o . îmbunătățiri imobilului mai sus menționat, îmbunătățiri necesare și utile ce au creat un mare spor de valoare casei în care au locuit și unde, de altfel, locuiesc și în prezent.
În cursul anului 1997 reclamanții au obținut autorizație de construire pentru etajare parter. Cu ocazia începerii lucrărilor, constructorul a constatat că pereții de la parter și fundațiile existente nu rezistă la placa de beton superioară și mansardare, care de altfel s-au și dărâmat. În acest context s-a hotărât demolarea casei în proporție de 70% și reconstrucția acesteia din temelii (începând de la fundație), supraetajarea, precum și construirea unei terase de vară conform proiectului.
Pe lângă construcția casei, în baza autorizației s-au mai executat următoarele lucrări de îmbunătățire: o cameră și baie (tip garsonieră) de 16 mp sub care există o pivniță de beton cu aceleași dimensiuni și care este dotată cu apă, curent electric și canalizare; aducțiunea apei din stradă până la casă; s-a construit o verandă de vară lipită de casă; s-a construit o alee de beton din stradă și până la . aproximativ 60 milioane lei și s-a pavat curtea cu dale pe o suprafață de cea 100 mp.; s-a instalat centrală termică, etc.
Ulterior efectuării acestor îmbunătățiri, imobilul a fost restituit în natură de către Primarul Municipiului Cluj-N. în favoarea numiților H. S. și H. A., în baza Dispoziției de restituire nr. 3978/ 19.06.2008.
Având în vedere această stare de fapt, respectiv sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătățirile făcute în decursul timpului, reclamanții apreciază că sunt pe deplin îndreptățiți să solicite obligarea pârâtelor la plata despăgubirilor aferente acestui spor de valoare.
Întrucât pârâtele au făcut ulterior emiterii dispoziției de restituire în natură a imobilului numeroase demersuri în vederea intrării în posesie, reclamanții formulează și petitul de constatare a unui drept de retenție, drept ce le conferă acestora în calitate de debitor a obligației de predare a imobilului în favoare actualilor proprietari, posibilitatea de a reține acest imobil în stăpânire și de a refuza predarea lui până când pârâții din prezenta acțiune nu vor plăti datoria ce s-a născut în sarcina lor în legătură cu acest imobil.
Astfel, în cazul din speță sunt îndeplinite condițiile prevăzute de către practica judiciară pentru acordarea dreptului de retenție, respectiv: 1.Creanța reclamanților este certă, lichidă și exigibilă; 2. Dreptul de retenție invocat față de proprietarii exclusivi și actuali ai bunului imobil; 3. Intre bunul imobil și creanța reclamanților există o strânsă conexiune, respectiv datoria derivă din îmbunătățirile făcute imobilului.
Prin întâmpinarea formulată de pârâtele E. V., M. G.-A.-Herschkovitsch și Herschkovitsch A. (f. 12-16), s-a solicitat instanței respingerea acțiunii reclamanților, cu cheltuieli de judecată.
Totodată pârâtele au formulat cerere reconvențională solicitând instanței să dispună: evacuarea necondiționată a pârâților reconvenționali L. Ș., R. L. S. și R. L. G. din imobilul situat în Cluj-N., .; obligarea pârâților reconvenționali la plata unei chirii în cuantum de 1.000 de euro lunar începând cu data de 19.06.2008 și până la eliberarea efectivă a imobilului; obligarea pârâților reconvenționali la plata unor daune-interese în valoare de 5.000 lei reprezentând lipsa folosinței imobilului și daune morale; cu cheltuieli de judecată.
În poziția procesuala exprimata au invocat in primul rând excepția necompetentei materiale a Tribunalului iar in al doilea rând, s-a invocat excepția netimbrării cererii de chemare în judecată. Pe fondul cauzei, s-a solicitat respingerea acțiunii reclamanților ca neîntemeiata, arătând ca la momentul preluării abuzive a imobilului, in 1985 si . folosința reclamantului L., acesta era dotat cu toate cele necesare locuirii in bune condiții, astfel incat nu necesita alte modificări sau imbunatatiri necesare si utile, existând un grad mare de confort așa cum rezulta din procesul verbal de preluare nr._/1985. imobilul dispunea de apa in 1985 astfel incat reclamanții nu puteau executa aducțiunea apei din .. De asemenea, existau alei pavate in curte, lucrarea de pavare a curții cu dale de piatra nereprezentând o imbunatatire necesara si utila. Reclamanții au executat lucrări si fara autorizație de construire respectiv terasa si o „garsoniera” iar centrala termica poate fi ridicata de către aceștia.
Cu privire la acțiunea reconvenționala, paratele arata ca cu toate ca exista o dispoziție de restituire in natura din 19.06.2008 si o hotărâre judecătoreasca din 2009 irevocabila prin care s-a dispus intabularea dreptului de proprietate in favoarea antecesorilor lor, paratele nu au putut beneficia de prerogativele dreptului de proprietate întrucât reclamanții refuza sa paraseasca imobilul. Mai mult, deși i-au notificat in vederea încheierii unui contract de închiriere, reclamantul L. Ș. a arătat ca nu intelege sa achite chirie pentru imobilul in care locuiește si nici nu mai achita chirie Statului R. inca din 2008. solicita despăgubiri reclamanților in cuantum de 5000 lei pentru lipsa de folosința a imobilului si ca daune morale pentru prejudiciul de imagine creat ca urmare a plângerii penale a reclamanților, pentru denunț calomnios, plângere soluționata prin neînceperea urmăririi penale precum si pentru șicanarea paratelor pe parcursul a 10 ani de litigii prin introducerea, cu rea-credința, de cai extraordinare de atac sau prin telefoanele de amenințare.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 115, art. 119, art. 274 Cod proced. civ., art. 480, 481, 998 și urm., 1073 Cod civil, Ordonanța nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor.
Prin Încheierea civila nr. 727/2010 a Tribunalului Cluj a fost declinata competenta de soluționare a cauzei in favoarea Judecătoriei Cluj-N..
La primul termen de judecata, Judecătoria a pus in vedere reclamanților sa achite taxa de timbru raportat la pretențiile formulate, in cuantum de 9119 lei si timbru judiciar 5,3 lei.
Ca urmare a faptului ca in cadrul cererii de reexaminare reclamanții au arătat ca au solicitat obligarea paratelor la restituirea contravalorii imbunatatirilor aduse de ei la imobil si au invocat ca temei de drept al cererii lor, art. 48, 50 al Legii nr. 10/2001, prin Încheierea civila nr. 8277/2011 a fost înlăturata obligația de plata a reclamanților la taxa de timbru.
In cauza a fost administrata proba cu înscrisuri, interogatoriul si proba cu expertiza tehnica de specialitate.
Analizând probele administrate, instanța retine următoarele:
Imobilul situat in Cluj-N., . a fost proprietatea antecesorilor paratelor, Herschkovitsch S. si A., fiind preluat de către Statul R. in anul 1985 in baza Decretului nr. 223/1974, prin Decizia nr. 321/17.09.1985, an in care a si ajuns in posesia si folosința familiei L..
La data de 01.08.2001 antecesorii paratelor au formulat notificare pentru restituirea imobilului. Cu toate acestea, Dispoziția de restituire nr. 3978 a fost emisa doar in data de 19.06.2008, in baza Deciziei nr. 475/A/2006 a Curții de Apel Cluj rămasa irevocabila (f.18) . Potrivit recunoașterilor reclamanților la interogatoriu (f.28-36) după anularea contractului de vânzare-cumpărare nu au achitat chirie nimănui si au continuat sa locuiască in imobil si continua si in prezent in baza „dreptului de retenție” .
Conform
“ART. 48
(1) Chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile.
(4) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește pe baza de expertiza.
(5) Prin îmbunătățiri, în sensul prezentei legi, se înțelege cheltuielile necesare și utile. Cuantumul despăgubirilor se stabilește la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătățirilor, în raport cu durata de viață normală a acestora, care se suportă de chiriași.
_00001>
┌───────── Norma de aplicare ──────────
. NORMA (A)_
48.1. Prin îmbunătățiri necesare și utile se înțelege acele dotări încorporate sau aduse unității locative ori spațiilor comune, prin care s-a sporit valoarea fondului locativ și care au fost supo rtate exclusiv de chiriaș (introducerea sau schimbarea instalației de apă, gaz, canalizare, electricitate, încălzire; lucrări noi: parchetare, gresie sau faianță, geamuri termopan, uși și altele asemenea). Dovada acestor îmbunătățiri se face cu înscrisuri doveditoare, prin expertiză tehnică, cu respectarea prevederilor alin. (5) al art. 48 din lege. Nu se includ în categoria cheltuielilor necesare și utile acele cheltuieli voluptorii (utilizarea unor materiale foarte scumpe, de exemplu: uși de mahon, instalații sanitare sofisticate, de lux, materiale de construcții încadrate în categoria celor de lux). În aceste cazuri despăgubirile se vor calcula avându-se în vedere prețurile medii actuale de pe piață.
48.2. În cazul restituirii în natură a imobilului preluat de stat cu sau fără titlu, despăgubirile aferente îmbunătățirilor necesare și utile se suportă de persoana îndreptățită ”.
In cazul parților, au fost efectuate mai multe expertize tehnice legate de lucrările efectuate de către reclamanți. Astfel, a fost o expertiza efectuata de expert A. H. in cadrul dosarului_ a Curții de Apel Cluj raportat la susținerea chiriașilor - cumparatori ca ceea ce ar fi realizat ei este o noua construcție, o expertiza efectuata de d-na expert F. M. si o expertiza efectuata de d-l expert Fosti V., in cadrul acestui dosar.
Raportat la aceste lucrări, instanța va avea in vedere expertiza efectuata de expert Fosti, ca urmare a faptului ca atât acesta cat si expertul A. (f48) au arătat ca sunt necesare lucrări de expertizare distructive pentru stabilirea structurii si vechimii fundațiilor, pereților, planșeului, lucrări ce se efectuează doar de laborator autorizat spre deosebire de expert F. care a considerat ca le poate evalua singura. Or, atât reclamanții cat si paratele au arătat ca nu înțeleg sa suporte costurile unei asemenea lucrări.
In ceea ce privește lucrările care vor fi luate in considerare, instanța arata ca acestea se limitează strict la cele efectuate in baza autorizației de construire emise, neputându-se lua in considerare invocarea de către reclamanți a imbogatirii fara justa cauza a paratelor întrucât raportat la acest temei se impunea achitarea taxei de timbru la valoare, astfel cum s-a stabilit de către instanța, dar reclamanții au refuzat sa o plătească, susținând ca cererea lor se întemeiază pe Legea nr. 10/2001 si sunt scutiți de plata taxei de timbru. Or, in baza Legii nr. 10/2001 se pot acorda despăgubiri strict pentru imbunatatirile necesare si utile.
Potrivit autorizației de construire nr. 408/29.04.2007, ceea ce s-a autorizat este „mansardarea podului existent” (f. 26).
Chiar daca mansardarea realizata nu s-ar putea considera ca si cheltuiala necesara, poate fi apreciata ca utila prin creșterea sporului de valoare a clădirii. Astfel cum rezulta din evaluarea expertului Fosti (f.237-275), valoarea despăgubirii pentru lucrările efectuate in baza autorizației de construire, imbunatatiri necesare/ utile este de 40.000 euro, toate celelalte lucrări fiind voluptorii sau nelegale si care nu pot face obiectul despăgubirilor reglementate de Legea nr. 10/2001, cu atât mai mult cu cat astfel cum reiese din procesul verbal de preluare din 1985 si autorizațiile de executare lucrări din 1972 si respectiv 1979 casa se afla in buna-stare la momentul preluării, familia reclamanților mutându-se in imobil imediat si locuind fara probleme ( aspect recunoscut si la interogatoriu f.28-36) pana in 1997-1998 când au început sa efectueze lucrări, niciuna din celelalte lucrări neputându-se încadra in aceasta categorie.
In consecința, in temeiul art. 48 din Legea nr. 10/2001 paratele vor fi obligate la plata sumei de 40.000 euro in favoarea reclamanților.
In ceea ce privește cererea reconvenționala a paratelor, instanța arata ca nu se poate acorda si chirie si valoarea lipsei de folosința întrucât cele 2 solicitări au la baza același aspect – pierderea paratelor ca urmare a neeliberării imobilului de către reclamanți si refuzul de achitare a chiriei întrucât in mod evident daca imobilul era predat paratele puteau obține plata unei chirii prin închirierea imobilului .
Potrivit expertizei efectuata de expert T. M. (f.200- 225) valoarea stabilita pentru lipsa de folosința aferenta perioadei 19.06.2008 – 31 decembrie 2013) este de 26.098 euro pentru întreaga clădire respectiv 14.619 euro pentru parter - corp principal ( valoarea diferind ușor - 26.192,70 euro la calculele efectuate de expert B.). Instanța va avea in vedere valoarea care se raportează la întregul imobil întrucât acesta trebuia predat paratelor, in integralitatea sa, neputându-se realiza doar o predare parțiala, a clădirii existente inițial. Din aceasta suma se va scădea 740 lei, suma ce reprezintă impozitul achitat de către reclamanți in perioada 2008-2011 inclusiv, când imobilul se afla in proprietatea paratelor. Ca urmare a faptului ca raportat la valorile stabilite prin expertiza rezulta o chirie lunara de 400 euro ( aspect mai mult decât veridic raportat la piața imobiliara ) instanța va obliga reclamanții si la plata sumei de 6000 euro reprezentând lipsa de folosința ( refuzul nejustificat al reclamanților de a achita chirie si persistenta in a locui gratis . nu le aparține) calculata pana la data pronunțării hotărârii ( 1 ianuarie_15). In consecința, reclamanții vor fi obligați in favoarea paratelor, la plata sumei de 32.098 euro ( 26.098 euro+6000 euro) la cursul BNR din ziua plații, din care se va scădea suma de 740 lei. Nu se poate lua in considerare apărarea reclamanților potrivit căreia nu se poate antrena răspunderea civila delictuala ( art. 998 -999 C.civ.) in sarcina lor întrucât din ansamblul probator a rezultat vădita rea-credința a reclamanților, atât in ceea ce privește lucrările efectuate raportat la momentul lor ( fiind credibila afirmația paratelor potrivit căreia lucrările ar fi fost efectuate pentru a se induce ideea ca imobilul a suferit o transformare totala si astfel nu poate face obiectul Legii nr. 10/2001), o parte consistenta din lucrări fiind efectuate fara autorizație de construire, iar pentru cele care exista autorizație, nu exista ( astfel cum arata expertul Fosti) planuri vizate spre neschimbare, proiect tehnic, procese verbale de control si recepție. Totodată, deși dispoziția de restituire a fost emisa in iunie 2008, după mulți ani de litigii, reclamanții au refuzat sa elibereze imobilul si totodată au refuzat si sa achite chirie, ajungând sa locuiască timp de 7 ani . nu le aparține si pentru care nu au achitat nimic.
In ceea ce privește dreptul de retenție invocat de către reclamanți, instanța arata ca acesta nu poate fi acordat pentru trecut deoarece doar odată cu pronunțarea hotărârii se stabilește caracterul cert si exigibil al creanței si reprezintă un mijloc specific de garantare a obligațiilor si nu un drept real ce s-ar naște in favoarea reclamanților, fiind îndeplinita condiția ca între bunul deținut de reclamanți și datoria paratelor să existe o legătură obiectivă de conexitate (datoria să se fi născut în legătură cu acel lucru). Dreptul de retenție se instituie de către instanța, de la pronunțarea hotărârii pana la achitarea de către parate a diferenței rezultate dintre suma datorata de către ele reclamanților si suma datorata de către reclamanți –paratelor, pentru aceasta perioada paratele neputând culege fructele imobilului, respectiv neputând percepe chirie.
In fine, cu privire la solicitarea paratelor de obligare a reclamanților la plata daunelor morale, instanța constata ca acestea nu au fost cuantificate in mod concret de către parate in cererea reconvenționala, ele solicitând „daune-interese în valoare de 5.000 lei reprezentând lipsa folosinței imobilului și daune morale” si doar in cuvântul pe fond respectiv in concluziile scrise formulate au precizat ca toata aceasta suma reprezintă daune morale, precizare care nu poate fi luata in considerare întrucât a avut loc după închiderea dezbaterilor. Totodată, nu s-au dovedit de către parate amenințările la care susțin ca au fost supuse de către reclamanți ( cu atât mai mult cu cat aveau posibilitatea de a formula plângere penala in acest sens).
In ceea ce privește cheltuielile de judecata, instanța retine ca expertiza efectuata de expert F., ( dar care nu este luata in considerare) a fost achitata in mod egal de către ambele parți, in timp ce pentru expertiza efectuata de expert Fosti, avuta in vedere, s-a achitat de către parate un onorariu in suma de 2500 lei. De asemenea, acestea au achitat si expertiza efectuata de expert T., achitând un onorariu in suma de 1900 lei precum si o taxa de timbru in cuantum de 4308,50 lei si onorariu avocațial in suma de 5900 lei.
In temeiul art. 274 C.pr.civ. va obliga reclamanții la plata in favoarea paratelor a sumei de 13.358, 50 lei ( ½ din val. expertizei efectuata de expert Fosti – care profita ambelor parți; onorariu - expertiza de evaluare a lipsei de folosința, taxa timbru si onorariu avocațial).
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Admite in parte acțiunea principala formulata de către reclamanții L. S., R. L. S., R. L. G. domiciliați in Cluj-N., . . E. V., HERSCHKOVITSCH M. G.-A., HERSCHKOVITSCH A., toate cu domiciliul procesual ales in Cluj-N., . nr. 2-4 .: despăgubiri – Legea nr. 10/2001.
Admite in parte cererea reconvenționala formulata de către parate împotriva reclamanților si in consecința:
- obliga paratele la plata sumei de 40.000 euro ( echivalent in lei la cursul BNR din ziua plații) in favoarea reclamanților.
- obliga reclamanții la plata sumei de 32.098 euro (echivalent in lei la cursul BNR din ziua plații), din care se va scădea suma de 740 lei.
- instituie un drept de retenție al imobilului situat in Cluj-N., ., in favoarea reclamanților, de la pronunțarea hotărârii pana la achitarea de către parate a diferenței rezultate dintre suma datorata de către ele reclamanților si suma datorata de către reclamanți –paratelor.
Respinge cererea paratelor de evacuare necondiționata a reclamanților.
Respinge cererea paratelor de obligare a reclamanților la plata chiriei de la pronunțarea hotărârii pana la eliberarea efectiva a imobilului.
Respinge cererea paratelor de obligare a reclamanților la plata daunelor morale.
Obliga reclamanții la plata sumei de 13.358, 50 lei reprezentând cheltuieli de judecata, in favoarea paratelor.
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțata in ședința publica din 01.04.2015.
JUDECATOR: GREFIER:
N.-F. B. A. S.
Red./dact: N.F.B.
06.04.2015 / 4 ex.
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 2716/2015.... | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 23/2015. Judecătoria... → |
|---|
