Rectificare carte funciară. Sentința nr. 3648/2015. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3648/2015 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 14-04-2015 în dosarul nr. 27536/211/2013
ROMÂNIA Operator de date cu caracter personal nr.3185
JUDECĂTORIA C.-N.
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ Nr.3648/2015
Ședința publică din 14 aprilie 2015
Instanța constituită din:
Judecător: C. R.
Grefier: A. R.
Pe rol se află pronunțarea asupra cauzei civile înaintată de reclamanta . SRL în contradictoriu cu pârâții M. C.-N. – PRIN PRIMAR, P. C. I., KOMJATSZEGY I., având ca obiect anulare act.
La apelul nominal făcut în ședință publică se constată lipsa părților.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier după care, se constată că dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 17.03.2015, când părțile prezente au pus concluzii pe fondul cauzei, conform încheierii de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentință civilă.
INSTANȚA
Deliberand constata:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub numărul de mai sus la data de 25.11.2013, reclamanta . SRL a solicitat în contradictoriu cu pârâții P. I., P. M. și M. C. N., constatarea nulități absolute parțiale a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 920 din 25.05.2004 încheiat de BNP R. I. sub aspectul dobândirii de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra construcției (situată în C. N., ., jud. C., casă din cărămidă pe fundație de beton, acoperită cu țiglă compusă din 2 camere, 1 bucătărie, pod, pivniță, apoi WC din cărămidă acoperit cu țigle) demolată anterior înstrăinării terenului, respectiv în anul 1992; rectificarea CF_ C. N., provenit din conversia de pe hârtie a CF vechi cu nr._, în sensul radierii construcției înscrisă sub A1.1 și respectiv a dreptului de proprietate asupra construcției înscris sub B1 favoarea reclamantei;cu cheltuieli de judecată.
În ceea ce privește dreptul material aplicabil - contractul atacat a fost încheiat sub imperiul vechiului cod civil, dispozițiile acestuia fiind aplicabile cu privire la examinarea cauzei de nulitate. In ceea ce privește rectificarea de carte funciară, deși actualul cod civil a abrogat dispozițiile Legii nr 7/1996, potrivit art. 76 din 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil dispozițiile art 908 - 915 referitoare la rectificarea intabulărilor se aplică numai actelor juridice încheiate după . noului cod civil. per a contrario și în acord cu principiul tempus regit actum, rectificarea cărții funciare, în sensul radierii dreptului de proprietate asupra construcției este supus Legii nr. 7/1996, j respectiv dispozițiilor art. 34 pct. 1 si 4 din Lege în forma anterioară abrogării.
In esență contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 920 din
25.05.2004 de către BNP R. I. este lovit de nulitate absolută parțială
pentru lipsa parțială a obiectului actului juridic respectiv a imobilului construcție
și consecutiv a dreptului de proprietate aferent acesteia. In realitate s-a
transmis numai dreptul de proprietate asupra terenului întrucât așa cum rezultă
expres din declarația foștilor proprietari (vânzătorii) aceștia au demolat în anul
1992 adică anterior perfectării contractului din 2004 construcția. Această
împrejurare a inexistenței construcției rezultă inclusiv din documentele emise,
de Direcția de Urbanism din cadrul Municipiului C. N.. Motivele nulității
sunt lipsa parțială a obiectului actului juridic (dreptul de proprietate asupra
construcției demolată anterior vânzării) și respectiv lipsa cauzei - ambele părți
cunoscând despre demolarea construcției și având în vedere exclusiv terenul,
ca obiect al contractului, lipsind pentru vânzător contraprestația prețului
respectiv predarea dreptului de proprietate asupra construcției.
Potrivit art. 962 si 965 din codul civil pentru a fi valabil obiectul actului juridic
civil trebuie să îndeplinească următoarele condiții: să existe, să fie în circuitul
civil, să fie determinat sau determinabil, sa fie posibil să fie licit și moral iar cel
ce se obligă să fie titularul dreptului. în lipsa obiectului sancțiunea care
intervine este nulitatea actului juridic. Cum nulitatea este ca și regulă parțială,
în sensul că afectează doar clauzele contrare legii, rezultă că în ce privește
transferul dreptului de proprietate asupra terenului, contractul este valabil -
fiind lovit de nulitate numai în parte în ce privește lipsa dreptului de proprietate
asupra construcției, care nu ai exista în materialitatea sa încă din anul 1992.
Vânzătorii au declarat în cuprinsul contractului că deși construcția era
evidențiată în CF în realitate ea era demolată încă din 1992. Se menționează
că nu au existat autorizațiile necesare demolării, aceasta fiind împrejurarea
care a și determinat existența înscrierii în CF a construcției după demolare.
De asemenea în cauză sunt incidente și dispozițiile referitoare la lipsa cauzei,
prevăzute de art. 948 pct. 4 și art. 966 cod civil - de vreme ce părțile în
cunoștință de cauză au acceptat încheierea unui contract pentru care în parte
obiectul nu mai era în ființă. In realitate părțile au avut în vedere exclusiv
transferul dreptului de proprietate asupra terenului și nu asupra construcției -
care s-a „trasmis" doar pentru că era înscris în cartea funciară.
Ulterior perfectării contractului reclamanta s-a înscris în evidențele fiscale ale
Municipiului C. N. cu bunul achiziționat. Și cum potrivit contractului de
vânzare cumpărare 920/2004 figura ca și bun dobândit și construcția (nu doar
terenul) a fost declarată și aceasta.
Potrivit adresei nr._/431/16.04.2009 emisă de Direcția Urbanism din
cadrul Municipiului C. N. se arată că în conformitate cu planul
topografic al Municipiului C. N., careu 124 editat în anul 1971 și
respectiv în conformitate cu planul topografic actual al Municipiului C.
N., in prezent nu mai există nicio casă din cărămidă pe .
_ situată pe . C. N. recunoaște că nu mai există în prezent construcția, refuză în mod sistematic să elibereze reclamantei o dovadă de inexistență a construcției sub justificarea abuzivă că nu s-a făcut dovada
existenței autorizației de desființare. Depune cererile repetate formulate de către
reclamantă și răspunsul Municipiului C. N..
Mai mult deși recunoaște inexistența construcției M. C. N.
calculează impozit aferent acestei construcții, trece la executare silită și își
înscrie în CF un drept de ipotecă pentru impozitele și majorările aferente
percepute pentru construcție. Toate demersurile administrative ale reclamantei au fost sortite eșecului, de fiecare dată fiindu-i solicitată o hotărâre
judecătorească irevocabilă cu privire la inexistența construcției. Acesta este
interesul justificat de reclamanta pentru admiterea prezentei acțiuni - de a nu
mai fi obligată la plata unui impozit aferent unei construcții demolate în anul
1992 de către proprietarii anteriori, astfel încât lipsa autorizației de demolare
nici nu poate fi considerată imputabilă reclamantei.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 962-965, art. 966 Cod civil, art. 34 pct. 1, 4 din Legea nr. 7/1996 art. 194, art. 451 Cod pr. civ.
La data de 20.01.2013 paratul M. C.-N. – PRIN PRIMAR a depus cerere intampinare si reconventionala prin care a solicitat sa se constate ca imobilul a trecut in proprietatea Statului roman si nulitatea absoluta a contractului de vânzare cumpărare cu nr._ din 19.05.1992 autentificat de notariatul de stat si a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 920 din 25.05.2004 încheiat la BNP R. I. (f.40).
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 920 din 25.05.2004 încheiat de BNP R. I. reclamanta a dobandit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în C. N., ., jud. C., casă din cărămidă pe fundație de beton, acoperită cu țiglă compusă din 2 camere, 1 bucătărie, pod, pivniță, apoi WC din cărămidă acoperit cu țigle si teren in suprafata de 502mp. Potrivit clauzelor inserate in contractul mentionat mai sus vanzatorii declara ca imobilul evidentiat in CF a fost demolat de ei, fara autorizatiile necesare demolarii inca din anul 1992 (f.6).
In doctrina corespunzătoare reglementării vechiului cod civil aplicabil in speta, ca regulă, prin obiect al actului juridic civil se înțelegea conduita părților stabilită prin acel act juridic, adică acțiunile sau inacțiunile la care sunt îndreptățite ori de care sunt ținute părțile, iar pentru ipoteza în care conduita privea un bun, se spunea că bunul formează obiect derivat al actului juridic civil. Prin urmare, se considera că obiectul unui actul juridic civil coincide cu obiectul raportului juridic civil care s-a născut (modificat sau stins) din acel act juridic. Una din conditiile valabilitatii obiectului este aceea ca acesta sa existe.
In speta, instanta are in vedere ca partile contractului au avut de la inceput reprezentarea reala a obiectului si anume numai terenul, intrucat vanzatorii au declarat prin clauza expresa ca imobilul evidentiat in CF a fost demolat de ei, fara autorizatiile necesare demolarii inca din anul 1992 (f.6).
Prin urmare, la momentul incheierii contractului exista obiectul real al conventiei, respectiv terenul, casa fiind mentionata in contract doar formal, intrucat nu era inca radiata din CF. Partile au facut referire in contract la descrierea din CF, fiind constiente la momentul incheierii contractului ca era demolata casa.
Potrivit dispozițiilor art. 966 C. civ., obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea niciun efect, sancțiunea operantă fiind nulitatea absolută. Existența cauzei este prezumată până la dovada contrarie, conform dispozițiile art 967 alin. (2) C. civ. si este înțeleasă, în esență, ca fiind scopul imediat al încheierii unei convenții, iar în contractul de vanzare cumparare, cauza se concretizează pentru cumparator în obținerea proprietatii bunului cumparat.
Potrivit art 969 C. civ., contractul are forță obligatorie între părțile contractante, dând naștere la obligații ce trebuie executate întocmai potrivit clauzelor contractuale. Prin urmare, avand in vedere ca vanzatorii au declarat la incheierea contractului ca imobilul casa evidentiat in CF a fost demolat de ei, fara autorizatiile necesare demolarii in anul 1992 (f.6), susținerile reclamantei cu privire la „lipsa contraprestației", cauză imediată necesară valabilității contractului, sunt neîntemeiate, intrucat pretul achitat a fost, in mod logic, stabilit numai pentru teren, iar reclamanta nu a afirmat altceva. Daca reclamanta nu ar fi stiut la incheierea contractului ca era demolata casa si pretul contractului ar fi fost stabilit pentru toate imobilele descrise in CF, s-ar fi discutat de o eventuala lipsa de cauza.
In concluzie, fata de imprejurarea esentiala ca partile au incheiat contractul avand reprezentarea corecta a situatiei reale a imobilului, instanta nu poate suplini demersurile administrative pe care trebuie sa le demareze reclamanta pentru a sterge din evidentele fiscale si din CF o casa demolata din 1992, pe motiv ca ar lipsi cauza sau obiectul contractului.
In ceea ce priveste cererea reconventionala, instanta retine ca nu au fost probate sustinerile paratului M. C.-N. – PRIN PRIMAR, astfel ca va fi respinsa cererea ca neintemeiata. Astfel, asa cum s-a aratat mai sus reclamanta s-a bazat pe mentiunile din CF al imobilului, dand dovada de suficienta diligenta pentru a putea fi considerata cumparator de buna credinta, asa ca nu este cazul sa se constate nulitatea absoluta a intregului contract. Mai mult, o astfel de cerere ar fi fost necesar sa fie promovata pe cale separata, intrucat actiunea Municipiului pe cale reconventionala nu are in esenta legatura cu pretentiile formulate de reclamanta fata de acesta, conform art.209 C.pr.civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge actiunea înaintată de reclamanta . SRL, cu sediul procesual ales în C.-N. ., jud. C. în contradictoriu cu pârâții M. C.-N. – PRIN PRIMAR, cu sediul în C.-N. .-3, jud. C., P. C. I., domiciliat în C.-N. ..8, jud. C., KOMJATSZEGY I., domiciliată în C.-N. ., ., ca neintemeiata.
Respinge cererea reconventionala înaintată de pârâtul M. C.-N. – PRIN PRIMAR în contradictoriu cu reclamanta . SRL, KOMJATSZEGY I., P. C. I., ca neintemeiata.
Cu apel in 30 de zile de la comunicare.
Apelul si motivele de apel se depun la Judecatoria C. N..
Pronuntata in sedinta publica azi 14.04.2015.
Judecător,Grefier,
C. R. A. R.
Red.RC/Dact. RC/AR
6 ex./13.07 .2015
| ← Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 4149/2015. Judecătoria... | Somaţie de plată. Sentința nr. 4116/2015. Judecătoria CLUJ-NAPOCA → |
|---|
