Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 2351/2015. Judecătoria CONSTANŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2351/2015 pronunțată de Judecătoria CONSTANŢA la data de 03-03-2015 în dosarul nr. 2351/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA C. – SECȚIA CIVILĂ
Operator de date cu caracter personal nr. 3047
SENTINȚA CIVILĂ NR. 2351
Ședința publică din data de 03.03.2015
COMPLETUL CONSTITUIT DIN:
PREȘEDINTE: M. TIMOAȘCĂ
GREFIER: F. S.
Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamant . și pe pârât . ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc în ședința publică din data de 17.02.2015 și au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 24.02.2015 și la data de 03.03.2015, dată la care s-a pronunțat.
I N S T A N T A
Deliberând asupra prezentei cauze, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. sub nr._, reclamanta S.C. A. M. S.R.L. a solicitat în contradictoriu cu pârâta S.C. M. S.A., să se constate intervenită vânzarea cumpărarea între pârâtă, în calitate de vânzătoare și reclamantă, în calitate de cumpărătoare pentru următoarele imobile, toate situate în complexul Hotel A. - stațiunea M.: teren având suprafață de 363,89 m.p., imobil - construcție Hotel A. demisol și 10 etaje, construcție punct termic, construcție restaurant (grădiniță), piscină și amenajare parcare și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2271 din 20.12.2004 și autentificat sub nr. 1436 din 20.12.2004 la BNP G. P. și E. L. Ș., S.C. M. S.A., în calitate de vânzător a înstrăinat către cumpărătoarea S.C. A.-M. S.R.L. imobilul compus din construcție - Hotel A. și teren în suprafață totală de 3.904,37 m.p. compus din: 1.857,85 mp deținut de vânzătoare în baza Certificatului . nr. 0920/ 10.07.2001, aferent construcției Hotel A., 121,30 mp deținut de vânzătoare în baza Certificatului . nr. 0905/ 10.07.2001, aferent punctului termic, 438,50 mp deținut de vânzătoare în baza Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. l 177/11.12.2003 la BNP D. R. L., aferent construcție grădiniță (restaurant), 1.608,02 mp deținut de vânzătoare în baza Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. l183/15.12.2003 la BNP D. R. L., aferent construcție piscină.
Potrivit art. 9 alin 2 din contractul de vânzare-cumpărare nr. 2271/20.12.2004 încheiat între S.C. M. S.A. și S.C. A.-M. S.R.L. și autentificat sub nr. 1436 din 20.12.2004 la BNP G. P. și E. L. Ș., „ anexele fac parte integrantă din prezentul contract". La anexa 1 este contractul de Leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 57/2001, iar la anexa 2 sunt actele adiționale la acest contract cu nr. 313/2002; 183/2004 și 188/2004.
Se arată că, de la momentul încheierii contractului de leasing imobiliar, reclamanta a avut în posesie și folosință întreg complexul Hotel A., cuprinzând toate bunurile din petitul acțiunii, iar la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, voința reală a părților a fost să vândă, respectiv să cumpere, întreg complexul Hotel A. compus din: imobil construcție hotel A. tip D+P+10 E; format din CI- hotel, C2- recepție hotel și C3- bar, construcție punct termic, construcție restaurant (grădiniță), piscină și amenajare parcare. imobil-teren în suprafață totală de 4.268,26 mp, format din: 1.857,85 mp deținut de vânzătoare în baza Certificatului . nr. 0920/10.07.2001, aferent construcției Hotel A., 121,30 mp deținut de vânzătoare în baza Certificatului . nr. 0905/ 10.07.2001, aferent punctului termic, 438,50 mp deținut de vânzătoare în baza Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.l177/11.12.2003 la BNP D. R. L., aferent construcție grădiniță (restaurant), 1.608,02 mp deținut de vânzătoare în baza Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1183/15.12.2003 la BNP D. R. L., aferent construcție piscină și 242,59 mp teren parcare.
Reclamanta susține că prețul pentru toate aceste bunuri care au făcut obiectul vânzării cumpărării a fost achitat anterior semnării contractului așa cum rezultă din art. 2 și 3 al contractului de vânzare cumpărare iar contractul a fost redactat în mod defectuos cuprinzând inexactități și omisiuni.
Astfel, se susține că suprafața totală de teren consemnată în act este de 3.904,37 m.p., suma rezultată a suprafețelor care o compun ar fi de 4025,67m.p.
Totodată, obiectul vânzării nu include și imobile care au făcut obiectul contractului de leasing imobiliar și a actelor adiționale la acesta, care, potrivit art. 9 din contract, făceau parte integrantă din acesta.
În plus, reclamanta a subliniat existența unor neconcordanțe între mențiunile existențe în Cartea funciară nr._ (CF vechi_), cu nr. cadastral_ unde figurează numai construcția hotel tip P+9E, iar imobilul este în realitate D+P+10 fiind format din CI- hotel, C2- recepție hotel și C3- bar.
De asemenea, în Cartea funciară nr._ (CF vechi_), cu nr. cadastral_ este menționată și construcția punct termic dar a fost omisă din contractul de vânzare cumpărare iar în Cartea funciară nr._ (CF vechi_), cu nr. cadastral_ este menționată construcția grădiniță restaurant, cu suprafața construită desfășurată de 141 mp, construit din fier, beton și cărămidă, edificată în anul 1975, omisă din contractul de vânzare cumpărare și în Cartea funciară nr._ (CF vechi_), cu nr. cadastral_ nu este menționată construcția piscină fiind înscris numai dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 1.608,02 mp. suprafața de 242,59 mp
În același sens, terenul cu destinația de parcare, deși este menționat în contractul de leasing imobiliar și actele adiționale acestuia, nu se regăsește nici în contractul de vânzare cumpărare, nu are nici carte funciară întocmită.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1073 C.civ., precum și de dispozițiile art.1294-1369 C.civ.
În susținerea cererii, reclamanta a depus, în copie, contractul de vânzare-cumpărare nr. 2271 din 20.12.2004 încheiat între S.C. M. S.A. și S.C. A. -M. S.R.L., anexele 1 și 2 la contractul de vânzare-cumpărare nr. 2271 din 20.12.2004, respectiv contractul de leasing imobiliar cu nr. 57/2001, actele adiționale la acesta nr. 313/2002; 183/2004 și 188/2004 încheiate între pârâtă și subscrisa, extrase ale cărților funciare, listele de inventariere a mijloacelor fixe aferente imobilelor sus arătate și predate de către pârâtă.
Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția inadmisibilității cererii, având în vedere motivele invocate, iar completarea obiectului contractului de vânzare-cumpărare nu ar putea fi îndeplinită pe calea unei atare acțiuni.
La termenul de judecată din data de 29.11.2012, instanța a respins, ca neîntemeiată excepția inadmisibilității formulării acțiunii, pentru considerentele reținute în încheierea de ședință de la acea dată.
La termenul de judecată din data de 29.10.2013, pârâta a invocat, oral, excepția lipsei calității procesual pasive, iar la termenul din 05.11.2013 a depus note scrise prin care a motivat excepția invocată, arătând că a transmis dreptul de proprietate asupra terenului și construcției astfel cum erau prevăzute în actele de proprietate, nefiind imputabilă pârâtei modalitatea în care au fost avizate lucrările cadastrale și modalitatea în care au fost efectuate mențiunile în cartea funciară.
În ceea ce privește terenul aferent parcării, pârâta arată că nu a avut niciodată calitatea de proprietar.
Prin sentința civilă nr._/12.11.2013, Judecătoria C. a admis excepțialipsei calității procesuale pasive a pârâtei, respingând cererea în consecință.
Prin decizia civilă nr. 158/03.06.2014, Tribunalul C. –Secția a II-a Civilă a admis apelul formulat de către apelanta-reclamantă, a anulat sentința apelată și a trimis cauza spre rejudecare instanței iniția învestite, reținând că reclamanta a formulat cererea de chemare în judecată în temeiul contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, a actelor adiționale aferente și a contractului de vânzare-cumpărare, care, în opinia reclamantei, a fost redactat defectuos, fără a exprima voința reală a părților.
Astfel, s-a reținut că instanța de fond a apreciat în mod greșit că pârâta nu are calitate procesuală pasivă, în condițiile în care aceasta este parte contractantă a convențiilor menționate, fără a prezenta relevanță din această pespectivă existența sau inexistența bunurilor în patimoniul pârâtei.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei C. sub nr._ .
În cauză au fost încuviințate proba cu înscrisuri și proba cu expertiză tehnică imobiliară.
Față de situația de fapt existentă, instanța va respinge ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată, cu următoarele argumente:
În cauză, raportul de drept material s-a legat între reclamantă și pârâtă, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 2271 din 20.12.2004 și autentificat sub nr. 1436 din 20.12.2004 la BNP G. P. și E. L. Ș., inițial raporturile juridice dintre părți având la bază contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 57/03.05.2000.
Astfel, instanța reține că prin contractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 57/03.05.2000, s-a transmis de către pârâta S.C. M. S.A. către reclamantă dreptul de folosință asupra activului ”Hotel A.”, fiind întocmit un proces-verbal de predare primire în care se menționează că activul este compus din: piscină, grădiniță A. și amenajare parcare.
Ulterior părțile au întocmit mai multe acte adiționale la contractul de leasing după cum urmează:
- prin actul adițional la contractul de leasing imobiliar nr. 57/2000 înregistrat de pârâtă sub nr. 313/23.01.2002, a fost transmisă către reclamantă folosința bunului imobil reprezentat de suprafața de teren de 1857,85 m.p. aferentă activului ”Hotel A.” și a imobilului teren de 121,30 m.p. aferent activului ”punct termic și platformă Complex hotel A.”, deținute de pârâtă conform certificatului de atestare a drepului de proprietate asupra terenurilor . NR. 0905/10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafața de teren de 121,30 m.p.) și certificatului de atestare a drepului de proprietate asupra terenurilor . NR. 0920/10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafața de teren de 1857,85 m.p.)
- prin actul adițional la contractul de leasing imobiliar nr. 57/2000 înregistrat de pârâtă sub nr. 183/04.02.2004, a fost transmisă către reclamantă folosința bunului imobil reprezentat de suprafața de 438,50 m.p. aferentă activului ”grădiniță A.” situată în zona de circulație cuprinsă între ., între Hotel A. și Teatrul de V. din zona A – subzona 2 din Stațiunea M., deținut de pârâtă conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1177/11.12.2003 de B.N.P. D. R.-L., încheiat cu Municipiul C., în calitate de vânzător;
- prin actul adițional la contractul de leasing imobiliar nr. 57/2000 înregistrat de pârâtă sub nr. 188/04.02.2004, a fost transmisă către reclamantă folosința bunului imobil reprezentat de suprafața de 1608,02 m.p. aferentă activului ”piscină A.” din care 1053,12 m.p. reprezintă suprafața aferentă activității, spațiu verde și teren sub construcții și 554,88 m.p,. suprafață reprezentând spațiu verde, deținut de pârâtă conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1183/15.12.2003 de B.N.P. D. R.-L., încheiat cu Municipiul C., în calitate de vânzător.
Instanța reține că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2271 din 20.12.2004 și autentificat sub nr. 1436 din 20.12.2004 la BNP G. P. și E. L. Ș., S.C. M. S.A., în calitate de vânzător a înstrăinat către cumpărătoarea S.C. A.-M. S.R.L. imobilul compus din construcție - Hotel A. și teren în suprafață totală de 3.904,37 m.p. compus din: 1.857,85 mp deținut de vânzătoare în baza certificatului . nr. 0920/ 10.07.2001, aferent construcției Hotel A., 121,30 mp deținut de vânzătoare în baza certificatului . nr. 0905/ 10.07.2001, aferent punctului termic, 438,50 mp deținut de vânzătoare în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. l 177/11.12.2003 la BNP D. R. L., aferent construcție grădiniță (restaurant), 1.608,02 mp deținut de vânzătoare în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. l183/15.12.2003 la BNP D. R. L., aferent construcție piscină.
În drept, potrivit art. 969 Cod civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Potrivit art. 1073 Cod civil, „Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligației, si in caz contrar are dreptul la dezdăunare” iar potrivit art. 1077 Cod civil, „Nefiind îndeplinită obligația de a face, creditorul poate asemenea sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, cu cheltuiala debitorului”.
Pentru admisibilitatea acțiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care sa țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, trebuie sa fie îndeplinite următoarele condiții: să existe un antecontract valabil încheiat, refuzul unei părți de a încheia contractul in forma autentică, partea reclamantă să își fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, promitentul vânzător sa fie proprietarul bunului pentru a putea opera transferul dreptului de proprietate, bunul să se afle încă în patrimoniul promitentului vânzător.
În cauza dedusă judecății, față de obiectul cauzei, instanța constată că nu sunt îndeplinite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, pârâta transmițând reclamantei integral dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile pentru care ea însăși justifica calitatea de proprietar conform titlurilor depuse la dosarul cauzei: certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor . NR. 0905/10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafața de teren de 121,30 m.p.), certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor . NR. 0920/10.07.2001 emis de Ministerul Turismului (pentru suprafața de teren de 1857,85 m.p.), contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1177/11.12.2003 de B.N.P. D. R.-L. (pentru suprafața de 1608,02 m.p. aferentă activului ”piscină A.”) și contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1177/11.12.2003 de B.N.P. D. R.-L. (suprafața de 438,50 m.p. aferentă activului ”grădiniță A.”).
Pentru considerentele reținute anterior, cererea urmează a fi respinsă ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea formulată de reclamanta S.C. A. M. S.R.L., cu sediul in CONSTANTA, DR A. KARATZALI, nr. 5, în contradictoriu cu pârâta S.C. M. S.A., cu sediul in localitatea M., VILA 26, județul C.. ca neîntemeiată.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la data comunicării.
Pronunțată în ședință publică azi, 03.03.2015.
P. GREFIER
M. TIMOAȘCĂ F. S.
Red jud. MT
Tehnored gref SF
Data redactării: 17.07.2015/4 ex
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 2343/2015.... | Pretenţii. Sentința nr. 2162/2015. Judecătoria CONSTANŢA → |
|---|
