Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 4823/2014. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 4823/2014 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 01-04-2014 în dosarul nr. 23535/215/2013
Dosar nr._ - acțiune în constatare –
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 4823/2014
Ședința publică de la 01 Aprilie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE C.-G. B.
Grefier L. T.
Pe rol judecarea cauzei formulata de reclamantul T. O., cu domiciliul Amărăștii de Sus nr. 96 A, județul D. in contradictoriu cu paratii P. G., cu domiciliul în Amărăștii de Sus, județul D., P. F., cu domiciliul în Caracal, ., ., . si P. D., cu domiciliul în Amărăștii de Sus nr. 406, județul D., avand ca obiect hotarare care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns avocat F. C. Steluța pentru reclamant și pârâții P. F. și P. D. precum și martorul M. N. I., lipsind pârâta P. G..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care
Avocat F. C. Steluța, pentru reclamant, depune la dosar sesizarea pentru deschiderea procedurii succesorale privind pe autorul P. M. N. și interogatoriile propuse a fi luate pârâților.
În temeiul art. 352 Cod proc.civ. s-a procedat la administrarea probei cu interogatoriul pârâților prezenți, P. F. și P. D., la cererea reclamantei, răspunsurile fiind consemnate si atasate la dosar.
În temeiul art. 318-321 Cod proc.civ. instanța procedează la ascultarea martorului M. N. I., sub prestare de jurământ, conform dispozițiilor art. 319 Cod proc.civ., declarația acestuia fiind consemnată si atasată la dosar.
Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, instanța acordă cuvântul pe fondul cauzei.
Avocat F. C. Steluța, pentru reclamant, solicită admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, să se constate valabilitatea convenției de vânzare cumpărare încheiată între părți în anul 2003 cu privire la suprafața de 4461 mp teren arabil extravilan; hotărârea ce se va pronunța să țină loc de act autentic; instanța să aibă în vedere faptul că această convenție nu a putut fi finalizată din culpa pârâților, fiind numeroase impedimente dar nu au existat opuneri în ce privește posesia acestui teren, fără cheltuieli de judecată.
Pârâții, având pe rând cuvântul, arată că sunt de acord cu admiterea acțiunii.
În temeiul art. 394 C.pr.civ. declară închise dezbaterile și reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Prin acțiunea înregistrată la data de 05.07.2013 reclamantul T. O. a solicitat în contradictoriu cu pârâții P. G., P. F. și P. D. să se constate valabilitatea convenției de vânzare cumpărare încheiată la data de 24 noiembrie 2003, convenție ce a avut ca obiect vânzarea cumpărarea suprafeței de 4461 m.p. teren arabil extravilan situat pe teritoriul satului Amărăștii de Sus, în T 77, P1 cu vecinii: la N- CN 594/1, la Est- R. M, la S- De 595, V- 590 cuprins în TDP nr. 308-_/1993, iar hotărârea să țină loc de act autentic, în temeiul art. 1073 și 1077 Cod civil.
În fapt, prin înscrisul intitulat "Contract de vânzare cumpărare" încheiat la data de 24 noiembrie 2003, în fața reprezentanților Primăriei comunei Amărăștii de Sus, au convenit cu pârâta și fii acesteia, P. F. și P. D., în calitate de moștenitori ai lui P. N., decedat la data de 01 iulie_, să îi vândă terenul mai sus identificat cu suma de 2.700.000 lei ROL, bani pe care i-a achitat integral la acea dată. S-au înțeles să întocmească actul în formă autentică după ce vor dezbate succesiunea autorului lor, însă până în prezent nu a reușit, întrucât nu au dezbătut succesiunea și nici nu pot efectua cadastrul. Pentru aceste motive se vede nevoit să apeleze la instanța de judecată.
Precizează că deține posesia acestui teren încă de la data încheierii convenției de vânzare cumpărare și tot de la acea dată, reclamantul a plătit impozitul pe acest teren.
Dovada o va face cu înscrisuri și doi martori M. N. și R. I..
În drept, invocă dispozițiile art. 1073 și 1077 Cod civil.
La data de 19.09.2013 reclamantul T. O. a depus precizare la acțiune prin care a arătat că valoarea terenului cumpărat de la pârât în suprafață de 4461 m.p., teren arabil extravilan este de 1147 lei. Valoarea acestei suprafețe a fost calculată prin raportare la tarifele stabilite prin expertizele notariale pentru terenurile arabile extravilane care nu sunt limitrofe orașului. Conform anexei Z un ha de teren arabil extravilan are o valoare de 2570 lei, iar suprafața de 4461 m.p. cumpărată de reclamant rezultă că are valoarea de 1147 lei.
Atașează prezentei anexa Z din Ghidul Notarial de evaluare al Județului D..
Acțiunea a fost legal timbrată cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 86 lei.
Deși legal citati, pârâtii nu au depus întâmpinare și nu au solicitat administrarea de probatorii în apărare.
In cauza a fost administrata proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriul paratilor P. F. si P. D. si proba testimoniala cu martorul M. N. I.. Parata P. G. nu s-a prezentat la termenul din 1.04.2014 in vederea administrarii probei cu interogatoriul.
Analizând în mod coroborat ansamblul materialului probator instanța reține următoarele:
La data de 24.11.2003 s-a încheiat între pârâta P. G., în calitate de promitenta vânzătoare și reclamantul T. O. în calitate de beneficiar cumpărător, un antecontract de vânzare cumpărare, prin care cea dintâi s-a obligat să înstrăineze reclamantului imobilul compus din teren in suprafata de 4461 mp teren extravilan arabil situat in extravilanul satului Amarastii de Sus, . in T 77 P 1 cu urmatoarele vecinatati: la N- CN 594/1, la E- R. M, la S- DE 595, la V- DE590, imobil înstrăinat pentru suma de 2.700.000 lei ROL, asa cum rezulta din chitanta depusa la dosar in original la f.4.
Ulterior paratii P. D. si P. F. au mentionat ca sunt de acord cu vanzarea terenului mai sus mentionat conform declaratiilor scrise depuse la f.9 si 10. De asemenea, acestia si-au manifestat acordul si in fata instantei la termenul din data de 1.04.2014.
De asemenea instanța, din analiza coroborată a depoziției martorului M. N. I. cu înscrisul sub semnătură privată încheiat între părți (f. 4), constată că pârâta s-a angajat să ii vândă reclamantului imobilul teren care a făcut obiectul acestui înscris si că de la data întocmirii reclamantul a intrat în posesia acestuia, plătind prețul de 270 lei.
Ulterior, pârâtii nu au dezbatut succesiunea de pe urma autorului lor si desi reclamantul le-a cerut sa mearga la notar acestia nu s-au conformat. Aceste aspecte au fost recunoscute de parati la interogatoriul din data de 1.04.2014.
In privința dovezii dreptului de proprietate al pârâtilor asupra imobilului ce a făcut obiectul înscrisului sub semnătură privată instanța constată că a fost facuta prin titlul de proprietate nr. 308-_ din 20.12.1993 emis pe numele autorului P. M N. (f. 5), decedat la data de 1.07.2003, conform certificatului de deces de la f. 8.
Prin incheierea din data de 17.02.2014 s-a facut dovada ca nu a fost dezbatuta succesiunea autorului P. N., iar prin sezizarea pentru deschiderea succesiunii succesorale depusa la termenul din data de 1.04.2014 coroborata cu actele de stare civila, s-a facut dovada faptului ca mostenitorii legali ai autorului P. N. sunt paratii, respectiv P. G. in calitate de sotie supravietuitoare, P. F. si P. D., in calitate de fii.
De asemenea, din certificatul de atestare fiscală depus la dosar rezultă că nu există debite restante la plata impozitelor către stat, iar certificatul de sarcini atestă că imobilul nu este grevat de sarcini.
În soluționarea prezentei cauze instanța are în vedere dispozițiile art. 1295 din Codul civil din 1864 care prevăd că vinderea este perfectă din momentul în care părțile s-au învoit asupra bunului și asupra prețului și chiar dacă bunul nu se va fi predat și prețul nu se va fi plătit.
Aceasta înseamnă că vânzarea-cumpărarea este guvernată de principiul consensualismului, fiind suficient pentru încheierea ei simplul acord de vointă al părților.
Însă ținând cont că obiectul convenției părtilor l-a constituit un imobil teren, iar în materia vânzării de astfel de imobile transferul dreptului de proprietate se realizează valabil numai prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică înscrisul sub semnătură privată depus la dosar nu reprezintă un contract de vânzare-cumpărare pentru bunurile în cauză. Acest aspect se desprinde din interpretarea art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, cu ultima modificare adusă prin Legea 77/2008 terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
Cum la data incheierii chitantei de mână aceste dispozitii erau in vigoare, acestea sunt aplicabile in spetă.
Acest înscris încheiat de părti (f.4) reprezintă însă un antecontract de vânzare-cumpărare, o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, prin care părțile s-au angajat să constituie în viitor un drept real asupra respectivului imobil. Prin urmare acest antecontract de vânzare-cumpărare nu transmite dreptul de proprietate asupra imobilului de la promitetul-vânzător la beneficiarul-cumpărător, ci dă naștere numai la obligații de a face în sarcina părților, respectiv de a vinde pentru promitentul vânzător și de a cumpăra pentru beneficiarul cumpărător. Dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului instanța poate să pronunțe, o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Validarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare și transformarea acesteia în act juridic perfect de vânzare-cumpărare este condiționată de îndeplinirea mai multor condiții și anume: existența bunului care face obiectul vânzării sub titlu de proprietar în patrimoniului vânzătorului promitent, plata de către beneficiarul promisiunii a prețului și . în posesia bunului, executarea acesteia în mod continuu și nestingherit. Astfel acțiunea prin care beneficiarul promisiunii urmărește pronunțarea unei hotărâri care să transforme antecontractul într-un contract perfect de vânzare-cumpărare, cum este cea dedusă judecății, este o acțiune constitutivă de drepturi întemeiată reprezentând titlu de proprietate și nu o acțiune în constatare întemeiată pe art. 35 din Codul de procedură civilă. Astfel, dreptul de proprietate se transmite la momentul când hotărârea rămâne irevocabilă și nu de la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Dacă vreuna din părțile convenției nu își îndeplinește această obligație, cealaltă parte are posibilitatea de a se adresa instanței de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Analizând actul juridic intervenit între pârâta P. G. în calitate de promitenta-vânzătoare și reclamant în calitate de promitent cumpărător instanța constată valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare intervenit între părți având ca obiect promisiunea de vânzare-cumpărare a imobilelor în cauză, întrucât acesta întrunește condițiile generale de valabilitate prevăzute de art.948 din Codul civil din 1864, legea în vigoare la momentul incheierii conventiei., acesta fiind ratifcat ulterior si ce ceilalti doi mostenitori ai autorului P. N..
De asemenea, aspectul achitării prețului integral ca obligație a promitentelor-cumpărătoare și a stăpânirii neîntrerupte a bunurilor de către reclamante de la data încheierii convenției, au fost dovedite în cauză prin declarația martorului M. N. I. si raspunsurile paratilor la interogatoriu.
Refuzul de a se prezenta la notar in vederea intocmirii actului in forma autentica si neindeplinirea obligatiilor ce le reveneau in sensul de a dezbate succesiunea de pe urma autorului P. N. a fost dovedit prin raspunsurile la interogatoriu ale paratilor P. D. si F., care au recunoscut ca reclamantul le-a cerut sa mearga la notar insa au refuzat intrucat nu au dezbatut succesiunea de pe urma tatalui lor
Pârâta P. G. nu s-a prezentat pentru administrarea interogatoriului la termenul din data de 1.04.2014, instanța făcând aplicarea dispozițiilor art. 358 Cod procedură civilă.
Totodată, instanța reține că potrivit art. 969 din C.civ din 1864convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Ele se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege. De asemenea, convențiile trebuie executate cu bună-credință. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa.
Dacă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorilor instanța poate să pronunțe în baza prevederilor art. 1279 raportat la art. 1669 din Noul Cod Civil, o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Potrivit art. 1669 cod civil „când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”
De asemenea art. 1279 alin. 1 Cod civil reglementează faptul că „promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.”, iar potrivit alin. 3 „dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. „
Intrucât odată cu . Noului Cod Civil dispozitiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 au fost abrogate si luând in considerare prevederile art. 5 alin. 2 din Legea de punere in aplicare a Noului Cod Civil, Legea nr. 71/2011, potrivit cărora „dispozițiile Codului civil sunt aplicabile și efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acestuia derivate din starea și capacitatea persoanelor, din căsătorie, filiație, adopție și obligația legală de întreținere, din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor și din raporturile de vecinătate, dacă aceste situații juridice subzistă după . Codului civil.”, instanta apreciază că temeiul legal in baza căruia se poate pronunta o hotarare care să tină loc de act autentic îl reprezintă dispozitiile Noului Cod civil mai sus enuntate.
Asadar, dacă vreuna din părțile convenției refuză să îsi îndeplinească obligatiile stabilite prin antecontractul incheiat, inclusiv obligația de a se prezenta în vederea încheierii actului în forma prevăzută de lege, cealaltă parte, care si-a îndeplinit toate obligatiile, are posibilitatea de a se adresa instanței de judecată competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimțământului debitorului și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Pentru toate aceste considerente, instanța reține întrunirea condițiilor generale ale antecontractului de vânzare-cumpărare referitoare la capacitate, obiect – lucru și preț- cauză licită și în plus luând în considerare și refuzul paratilor de a se prezenta la notarul public, urmează a admite acțiunea reclamantelor ca întemeiată, urmând a constata valabilitatea conventiei incheiata la data de 24.11.2003 de reclamantul T. O. in calitate de promitent cumparator cu parata P. G. si ratificata de paratii P. F. si P. D. in calitate de promitenti vanzatori pentru suprafata de 4461 mp teren extravilan arabil situat in extravilanul satului Amarastii de Sus, . in T 77 P 1 cu urmatoarele vecinatati: la N- CN 594/1, la E- R. M, la S- DE 595, la V- DE590, urmand ca prezenta hotărâre să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare între reclamant, în calitate de cumpărător și pârâta P. G. în calitate de vânzătoare.
După rămânerea definitiva, copie de pe prezenta hotărâre se va comunica AJFP D. si OCPI D..
Se va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E
Admite actiunea formulata de reclamantul T. O., cu domiciliul Amărăștii de Sus nr. 96 A, județul D. in contradictoriu cu paratii P. G., cu domiciliul în Amărăștii de Sus, județul D., P. F., cu domiciliul în Caracal, ., ., . si P. D., cu domiciliul în Amărăștii de Sus nr. 406, județul D., avand ca obiect hotarare care sa tina loc de act autentic.
Constata valabilitatea conventiei incheiata la data de 24.11.2003 de reclamantul T. O. in calitate de promitent cumparator cu parata P. G. si ratificata de paratii P. F. si P. D. in calitate de promitenti vanzatori pentru suprafata de 4461 mp teren extravilan arabil situat in extravilanul satului Amarastii de Sus, . in T 77 P 1 cu urmatoarele vecinatati: la N- CN 594/1, la E- R. M, la S- DE 595, la V- DE590.
Prezenta hotarare urmeaza sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare pentru imobilul mentionat mai sus.
Ia act ca nu se solicita cheltuieli de judecata.
După rămânerea definitiva, copie de pe prezenta hotărâre se va comunica AJFP C., in vederea calcularii impozitelor si OCPI D..
Cu apel in termen de 30 zile de la comunicare, care se va depune la Judecatoria C..
Pronunțată în ședință publică, azi, 1.04.2014.
Președinte, C.-G. B. | ||
Grefier, L. T. |
RED.C.G.B.
TEHNORED. C.G.B. 7 ex. 28 Aprilie 2014
| ← Pretenţii. Sentința nr. 27/2014. Judecătoria CRAIOVA | Plângere contravenţională. Sentința nr. 20/2014.... → |
|---|
