Pretenţii. Sentința nr. 17/2014. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 17/2014 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 17-12-2014 în dosarul nr. 28528/215/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr._
Ședința publică de la 17 Decembrie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE R. S.
Grefier V. P.
Pe rol pronunțarea asupra dezbaterilor ce au avut loc în ședința publică din data de 03.12.2014, consemnate în încheierea de la acea dată ce face parte integrantă din prezenta hotărâre privind pe reclamanții M. C. PRIN PRIMAR, C. L. M. C. și pe pârâții P. L., P. E., având ca obiect pretenții.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față constată următoarele:
La data de 01.11.2012 reclamanții M. C. prin Primar și C. L. al municipiului C. au chemat în judecată pe pârâții P. L. și P. E., solicitând evacuarea pârâților, obligarea acestora la plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului cu destinație de locuit situat în C., ., . reclamantului M. C., obligarea pârâților la plata cheltuielilor datorate de aceștia la Asociația de locatari din ., . cuantum de 2620,97 lei și majorări de întârziere în cuantum de 5839 lei, obligarea pârâților să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul cu destinația de locuință, proprietatea Municipiului C., situat în C., ., .. 206 și ocupat de pârâți în mod abuziv.
În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că, în fapt locuința din litigiu a fost administrată de R.A.A.D.P.F.L. până la 29.04.2010, când C. L. C., în calitate de autoritate deliberativă a administrației locale a hotărât, potrivit art. 36 Legea 215/2001, încetarea dreptului de administrare asupra locuinței în litigiu, proprietatea Municipiului C., dreptul de administrare trecând asupra Consiliului L. C..
Reclamanții au învederat totodată că pârâții au fost notificați cu adresa nr._/20.06.2011 să achite cheltuielile ocazionate de folosirea utilităților la care este racordată locuință, cheltuieli datorate Asociației de locatari din ., . achite cheltuielile ocazionate cu utilizarea locuinței, să depună actele necesare pentru întocmirea contractului de închiriere, să prezinte adeverința eliberată de Asociația de proprietari din care să rezulte că pârâții au achitat la zi cheltuielile de întreținere, să prezinte adeverința eliberată de fostul administrator R.A.A.D.P.F.L. C., din care să rezulte că pârâta a plătit la zi cheltuielile de întreținere.
Aceștia au susținut că până în prezent, pârâții nu au achitat cheltuielile ocazionate de utilizarea locuinței proprietatea Municipiului C. și cheltuielile ocazionate de folosirea utilităților la care este racordată locuința, astfel că proprietarul M. C. este păgubit de lipsa folosinței care să fie repartizată unei persoane nevoiașe regăsită pe lista de priorități aprobată de C. L. C. cu HCL nr. 322/25.08.2011 și totodată proprietarul M. C. este debitor la Asociația de locatari din ., . utilitățile furnizate locuinței și consumate de pârât.
Reclamanții au precizat că între pârâtă și M. C. ori între pârâtă și administratorul C. L. C. nu s-a încheiat până în prezent nici o locațiune, așa cum este definită de art. 1777 C.CIV.
Reclamanții au evaluat provizoriu lipsa de folosință la suma de 3000 lei, pentru ultimii trei ani de folosință fără titlu și au arătat că imobilul din litigiu aparține proprietății private a Municipiului C., potrivit HCL nr. 522/2007 modificat și completat.
S-a susținut că pârâții au ocupat imobilul în litigiu în mod abuziv, fără acordul proprietarului M. C., lipsind proprietarul de un dezmembrământ al dreptului de proprietate, respectiv de posesie, iar prin neachitarea cheltuielilor datorate Asociației de proprietari, pârâta a creat un prejudiciu proprietarului locuinței, M. C..
Reclamanții au solicitat evacuarea pârâților, obligarea pârâților la plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului cu destinație de locuit situat în C., ., . reclamantului M. C., obligarea pârâților la plata cheltuielilor datorate de aceștia la Asociația de locatari din ., . cuantum de 2620,97 lei și majorări de întârziere în cuantum de 5839 lei, obligarea pârâților să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul cu destinația de locuință, proprietatea Municipiului C., situat în C., ., . de pârâți în mod abuziv.
Ca probatorii reclamanții au solicitat administrarea probei cu înscrisuri și interogatoriul pârâților.
În drept, au invocat disp. art. 555, 563, 566, 1345, 1349, 1357,1381,1382,1385 C.CIV., Legea 114/1996 rep., modif. și complet.
În .-baza disp. art. 242 al. 2 C.P.CIV., s-a solicitat judecarea cauzei și în -ipsa lor.
La data de 13.03.2013 reclamanții au formulat o precizare la acțiune, prin care a arătat că potrivit notei de plată din 25.02.2013 trimisă de Direcția Taxe și Impozite, pârâții figurează cu un debit în cuantum de 5824 lei reprezentând cheltuieli de întârziere calculate pentru neplata chiriei în termenul stabilit de părți.
Au menționat că la suma stabilită drept chirie lunară se aplică o penalizare de 0,5% pentru fiecare zi de întârziere, conform obligațiilor asumate de părți în contractul de închiriere și, potrivit dispozițiilor legale în materie.
Prin adresa nr._/26.02.2013 se arată că în evidențele fiscale reiese că penalitățile de întârziere sunt calculate pentru perioada 01.09.2008 – până în prezent.
De asemenea, art. 1270 C.CIV. stipulează forța obligatorie a contractului, astfel contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante.
Prin urmare, dat fiind că pârâții au ocupat imobilul ce face obiectul contractului de închiriere, locatorul în speță unitatea administrativ-teritorială, este îndreptățit să pretindă chiria și toate obligațiile stabilite prin contractul de închiriere, aceștia datorează Asociației de locatari 51 garsoniere, suma de 4099,15 lei.
Pe cale de consecință, reclamanții au solicitat admiterea acțiunii așa cum a fost precizată.
În temeiul rolului activ instanța, având în vedere că pârâții au depus dovada achitării chiriei, iar prin adresa nr._ emisă de Serviciul contabilitate s-a arătat că la rolul acestora a fost achitată chiria la zi, a solicitat reclamanților să precizeze data la care pârâții au achitat chiria datorată pentru perioada.
Prin încheierea din data de 29.05.2013 instanța a dispus în temeiul art. 1551 , alin. 1 C proc civ. suspendarea judecării cauzei, întrucât reclamanții nu s-au conformat dispozițiilor instanței și nu au depus precizările solicitate.
La data de 04.06.2013 reclamanții au formulat cerere de redeschidere a judecății, prin care au înțeles să precizeze că potrivit adeverinței nr. 15/19.03.2013 emisă de Asociația de locatari 51 garsoniere, pârâții nu mai figurează cu un debit la plata cheltuielilor de întreținere, achitând între timp cuantumul acesteia.
În ceea ce privește capătul de cerere privind plata chiriei, reclamanții au arătat că potrivit certificatului de atestare fiscală, pârâții au achitat integral cuantumul chiriei dar nu și penalitățile de întârziere în cuantum de 5339,93 lei, iar așa cum s-a comunicat cu adresele nr._/2013, nr._/2013 și nr._/2013 pentru perioada 01.07.2008 – 30.09.2010 pârâții au achitat chiria la data de 19.04.2011 cu chitanța nr._-109-006, iar pentru perioada 01.10.2011 – 30.09.2011 pârâții au achitat chiria la 19.09.2012, cu chitanța nr._-263-0046 și, astfel, penalitățile de întârziere sunt calculate pentru perioada 01.09.2008 – 25.02.2013, deoarece prin plățile efectuate a fost achitată numai chiria, nu și penalitățile de întârziere.
Față de cele menționate, reclamanții au învederat că renunță la capetele de cerere privind obligarea la plata cheltuielilor de întreținere și obligarea la plata contravalorii chiriei, solicitând instanței obligarea pârâților la plata majorărilor de întârziere în valoare de 5339,93 lei calculate pentru neplata chiriei în termenul convenit de părți.
În drept, au invocat disp. art. 245 C.P.CIV. și art. 246 al. 1 C.P.CIV.
Au anexat adeverința Asociației de locatari și certificat de atestare fiscală.
Pârâții au depus " note scrise", având caracter de întâmpinare, prin care au solicitat respingerea cererii reclamanților, cu motivarea că au încheiat cu reclamanta contract de închiriere nr._/13.06.2002, pentru perioada de 3 ani, prelungit până la data de 13.06.2010, iar sumele datorate nu au fost achitate în termen întrucât veniturile familiei sunt mici, în cuantum de 800 lei. Pârâții au învederat că la momentul formulării prezentei întâmpinări au achitat la zi atât chiria cât și întreținerea imobilului închiriat, debitele restante pretinse de reclamantă reprezentând doar penalități. Pârâții au arătat că nu sunt de acord cu modul de calcul a sumelor respective, susținând că s-au perceput penalități la penalități. Aceștia au învederat cu privire la cererea în evacuare că în speță a operat tacita relocațiune, iar neîndeplinirea obligațiilor de plată nu poate determina rezilierea contractului întrucât întârzierile la plată au fost justificate, nefiind vorba de rea credință.
La termenul din data de17.09.2014, în temeiul art. 1551 , alin. 1 C proc civ., instanța a dispus suspendarea judecării cauzei, întrucât reclamanții nu s-au conformat dispozițiilor instanței și nu au depus precizările solicitate prin încheierea din data de 11.06.2014, în sensul că nu au arătat temeiul evacuării solicitate.
Prin cererea depusă la data de 30.10.2014 reclamanții au solicitat repunerea cauzei pe rol și au precizat că cererea de evacuare se întemeiază pe anunțarea concediului contractului de locațiune pentru care a intervenit tacita re locațiune.
În cauză au fost administrate proba cu înscrisurile depuse la dosar de către părți și proba cu expertiza tehnico-judiciară, specialitatea contabilitate, dispusă din oficiu, având ca obiective stabilirea dacă majorările pretinse de reclamanți au fost calculate în mod corect în raport de clauzele contractului de închiriere și dispozițiile legale aplicabile, ținând cont de momentul plății sumelor datorate cu titlu de chirie, raportul de expertiză, întocmit de expertul judiciar P. V. fiind depus la filele 114-128 din dosar.
Analizând actele și lucrările dosarului în prisma dispozițiilor legale aplicabile în cauză, instanța reține următoarele:
Între reclamantă, în calitate de locator, pe de o parte, și pârâtul P. L., în calitate de locatar, pe de altă parte, s-a încheiat contractul nr._/13.06.2002, având ca obiect închirierea spațiului cu destinație de locuință, situat în C., ., . nr. 206.
Prin actul adițional nr. 5 din 22.07.2008, termenul locațiunii a fost prelungit pe o perioadă de 2 ani, până la 13.06.2010.
În conformitate cu clauzele contractuale, în calitate de locatar, pârâtului P. L. îi revenea obligația de a achita chiria lunară (art.3 din contract), locatorul având dreptul să solicite rezilierea, înainte de termen, în cazul neachitării chiriei cel puțin 3 luni consecutiv (art.12 din contract).
Reclamanta a solicitat rezilierea contractului, motivând că pârâtul nu și-a respectat obligația de plata a chiriei în termen.
Instanța reține că în cauză, contractul de închiriere a fost încheiat anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil. Astfel, în ceea ce privește aplicarea legii în timp, sunt relevante dispozițiile art.102 alin.(1)din Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, potrivit cărora ," contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa."
În același sens sunt și prevederile referitoare la principiile de aplicare în timp a legii civile, conținute în art.6 alin.(2) din Codul Civil( din 2009), conform cărora, " actele și faptele juridice încheiate înainte de intrare în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor ".
Prin urmare, în ceea ce privește contractele încheiate înainte de 01 octombrie 2011 ( data intrării în vigoare a noului Cod civil), prin aplicarea principiului neretroactivității legii civile, consacrat de art. 6 alin.(1) teza a II-a din Codul Civil, precum și dintr-o interpretare per a contrario a prevederilor art.5 alin.(1) din Legea nr. 71/2011, instanța reține că acestea sunt supuse dispozițiilor sub imperiul cărora s-au încheiat.
În concluzie, efectele și executare contractului de închiriere nr._/13.06.2002, ce formează obiectul prezentei cauze, vor fi analizate în prisma dispozițiilor Codului civil din 1865, în vigoare la momentul încheierii acestuia.
Potrivit art. 969 C.civ., convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar potrivit art. 1073 C.civ. creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației și în caz contrar are dreptul la dezdăunare.
Potrivit art. 1429 cod civil locatorul are îndatorirea de a plăti prețul locațiunii la termenele statornicite .
În cauza de față din textul contractual stipulat la art. 3 teza finală, chiria se achita lunar la casieria regiei cel mai târziu până în ultima zi lucrătoare a lunii în curs. Iar în situația depășirii termenelor de plată a chiriei la art. 6 s-a stipulat clauza conform căreia locatorul este îndreptățit sa solicite penalități de 0,5% începând cu prima zi care urmează aceleia la care suma a devenit exigibilă.
Astfel, una din obligațiile asumate de pârât prin contractul de închiriere este plata chiriei la termenele stipulate în contract, această obligație fiind de esența contractului de închiriere.
Având în vedere caracterul bilateral al contractului de închiriere, chiria reprezintă contraprestația chiriașului pentru folosința temporară a locuinței (care i-a fost cedată de locator).
Neplata de către locatar a chiriei, atrage o majorare asupra sumei datorate, pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi lucrătoare care urmează aceleia când suma a devenit exigibilă.
În prezenta cauză, deși pârâtul a produs dovada plății chiriei aferente imobilului ce a făcut obiectul închirierii, instanța reține că această obligație a fost îndeplinit cu o întârziere și, în aceste condiții, nerespectarea acestei obligații atrage aplicarea majorărilor de întârziere stipulate în contractul de închiriere.
Referitor la împrejurarea invocată de către pârâți cu privire la faptul că îndeplinea obligațiilor cu întârziere se datorează unor cauze care justifică această întârziere, instanța nu poate reține această apărare, având în vedere că în speță nu a fost înlăturată de către pârâți prezumția de culpă în neexecutare în termen a obligațiilor de plată.
Cu privire la cuantumul majorărilor datorate, potrivit concluziilor raportului de expertiză întocmit de expertul judiciar P. V.(filele 114-128 din dosar) acestea sunt în suma de 5 823,33 lei, calculul referindu-se la perioada 01.09._13.
În ceea ce privește petitul având ca obiect rezilierea contractului de închiriere, instanța reține că în cauză sunt aplicabile următoarele dispoziții legale:
Art. 1439 alin. din Codul civil(1865):" În caz că una din părți nu împlinește îndatoririle sale principale, cealaltă parte poate cere desființarea contractului."
Art. 1020 din Codul civil: " Condiția rezolutorie este subînțelesă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său.";
Art. 1021 din Codul civil: " Într-acest caz, contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să-i ceară desființarea, cu daune de interese. Desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.";
În acest sens sunt și dispozițiile art. 24 din Legea locuinței nr. 114/1996: " Rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele condiții:
a) la cererea chiriașului, cu condiția notificării prealabile într-un termen de minimum 60 de zile;
b) la cererea proprietarului, atunci când:
- chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv;
- chiriașul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor, precum și oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părți ale acestora;
- chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței;
- chiriașul nu a respectat clauzele contractuale;
c) la cererea asociației de proprietari, atunci când chiriașul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriașului.".
În cauza de față, instanța reține că pârâtul, în calitate de locator, nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale de plată a chiriei la termenele stabilite, efectuând plățile cu întârziere de cel putin 1 an.
Raportat la dispozițiile art. 969 Cod civil, care consacră caracterul obligatoriu al contractului față de părți, acestea fiind ținute să execute întocmai obligațiile asumate, în conformitate cu art.12 din contract, pentru neplata la termenele scadente a chiriei aferente lunilor iulie 2008 – septembrie 2011, instanța va dispune rezilierea contractului de închiriere_ din data de 13.06.2002 încheiat între reclamantul C. L. al Municipiului C., prin primar, în calitate de locator, și pârâtul P. L., în calitate de locatar, modificat prin actul adițional din 22.07.2008.
Cu referire la cererea de evacuare a pârâților instanța reține că acțiunea în evacuare este un instrument juridic aflat la îndemâna proprietarului sau posesorului unui imobil pentru apărarea folosinței bunului, ca dezmembrământ dreptului de proprietate. Astfel ,în materia acțiunii în evacuare, nu se pune în discuție însuși dreptul de proprietate asupra imobilului ci doar folosința acestuia, folosința încălcată de către parat, urmare a ocupare fără titlu a imobilului.
Potrivit art. 25 din Legea locuinței nr. 114/1996: " Evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile. Chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare."
În cauza de față, se reține că prin rezilierea contractului încetează și dreptul de folosință al chiriașului. Astfel, pârâții nu mai dețin un titlu locativ, așa încât cererea de evacuare este apreciată ca fiind întemeiată și urmează să fie admisă ca atare.
Prin urmare, instanța va dispune evacuarea pârâților din imobilul, proprietatea Municipiului C., situat în C., ., . nr. 206,proprietatea Municipiului C..
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanții M. C. prin Primar și C. L. al Municipiului C. prin Primar împotriva pârâților P. L. și P. E., domiciliați în C., ., .. 206, județul D..
Obligă pârâții la plata sumei de 5 823,33 lei, reprezentând majorări de întârziere calculate până la data de 25.02.2013.
Dispune rezilierea contractului de închiriere nr._ din data de 13.06.2002 încheiat între reclamantul C. L. al Municipiului C., prin primar, în calitate de locator, și pârâtul P. L., în calitate de locatar, modificat prin actul adițional din 22.07.2008.
Dispune evacuarea pârâților din imobilul situat în C., ., . nr. 206,proprietatea Municipiului C..
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi 17.12.2014.
Președinte Grefier
Red. R.S./tehn.V.N.
6 ex./2015
| ← Fond funciar. Sentința nr. 2014/2014. Judecătoria CRAIOVA | Revendicare imobiliară. Sentința nr. 6220/2014. Judecătoria... → |
|---|
