Pretenţii. Sentința nr. 2597/2015. Judecătoria CRAIOVA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2597/2015 pronunțată de Judecătoria CRAIOVA la data de 26-02-2015 în dosarul nr. 2597/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CRAIOVA
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă Nr. 2597/2015
Ședința publică din data de 26 Februarie 2015
Completul constituit din:
PREȘEDINTE C. M.
Grefier M. O.
Pe rol judecarea cauzei civile privind reclamanta ASOCIAȚIA DE P. NR. 10 ROVINE în contradictoriu cu pârâții S. I. și S. R., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns c.j P. pentru reclamantă si pârâții personal si asistați de av. O. C..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care,
. dosar împuternicire avocațială, chitanța nr. 625/17.02.2015, întâmpinare, și alte înscrisuri.
Instanța, având in vedere dispozițiile art. 170 NCPC, comunică reclamantei prin c.j P., un exemplar al întâmpinării si al înscrisurilor anexate, depuse la dosar în ședință publică de apărătorul pârâților.
Instanța, din oficiu, în temeiul art. 131 NCPC, procedează la verificarea competentei materiale, generale si teritoriale a Judecătoriei C., constatând că potrivit art. 94, art. 107 NCPC, este competenta material, general si teritorial să soluționeze cauza.
Nemaifiind alte cereri prealabile de formulat și excepții de invocat, instanța acordă cuvântul părților pentru propunerea de probe:
C.j P. pentru reclamantă solicită proba cu înscrisurile existente la dosar.
. cu înscrisuri, precum si emiterea unei adrese către CEC BANK SUCURSALA C. pentru a comunica dacă s-a trecut la executarea silită a pârâților, dacă li s-a pus in vedere să părăsească imobilului, precum și să se depună contractul de credit.
C.j P. pentru reclamantă, lasă la aprecierea instanței cererea pârâților privind emiterea adresei către CEC BANK Sucursala C..
Instanța, având în vedere dispozițiile art. 254, 255, 258 NCPC, admite pentru părți proba cu înscrisurile existente la dosar.
Instanța, cu privire la apărările formulate de pârâți, reține că aceștia au părăsit imobilul deoarece banca-creditoare le-ar fi comunicat că va trece la executare silită.
. ca nu cunoaște dacă în prezent au fost emise acte de executare sau în ce stadiu este executarea silită.
Instanța respinge ca neutilă soluționării cauzei cererea pârâților de emitere a unei adrese către CEC BANK – Sucursala C., pentru a se comunica dacă s-a trecut la executarea imobilului proprietatea pârâților, având în vedere obiectul cauzei deduse judecății, precum și faptul că excede cadrului procesual stabilit.
În temeiul art. 238 alin. 1 NCPC, având în vedere obiectul cauzei si probatoriul ce se impune a fi administrat, instanța estimează la 3 luni durata necesară pentru cercetarea procesului.
. înțelege să invoce la acest termen excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților, deoarece imobilul pentru care se solicită cheltuielile de întreținere si penalitățile de întârziere a intrat în proprietatea băncii, învederând ca nu mai are cereri de formulat în cauză.
C.j P. pentru reclamantă învederează că nu mai are alte cereri de formulat in cauză.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată cauza in stare de judecată si acordă cuvântul părților în principal asupra excepției invocate de pârâți la acest termen, iar în subsidiar pe fondul cauzei.
C.j P. pentru reclamantă solicită respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâților, deoarece aceștia figurează ca proprietari ai imobilului, iar pe fond solicită admiterea acțiunii așa cum a fost modificată, arătând ca restanța foarte mare la întreținere a determinat penalități foarte mari alocate pârâților, fără cheltuieli de judecată.
. excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâților, deoarece imobilul a intrat in proprietatea băncii, iar pe fond respingerea cererii ca neîntemeiate, pârâții nu mai locuiesc în apartament din anul 2012, cuantumul penalităților de întârziere este de șapte ori mai mare decât cuantumul întreținerii, cu cheltuieli de judecată.
În temeiul art. 394 NCPC, instanța declară închise dezbaterile și retine cauza pentru deliberare si pronunțare.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei C. la data de 06.06.2014, sub nr._, reclamanta ASOCIAȚIA DE P. NR. 10 ROVINE a chemat în judecată pe pârâtul S. I., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să dispună obligarea pârâtului la plata sumei de 4501,04 lei reprezentând cheltuieli de întreținere, precum și a sumei de_,52 lei reprezentând penalități de întârziere calculate și facturate de furnizori conform contractului.
In motivarea cererii, reclamanta a arătat ca pârâtul in calitate de proprietar al imobilului situat în mun. C., ., a refuzat să-și mai achite cheltuielile de întreținere pe perioada mai 2011 - decembrie 2013 care se ridică la suma totală de_,56 lei, deși a fost somat în acest sens.
In drept, cererea a fost întemeiată pe disp. art. 1488 Cod Civil, art. 50 din Legea 230/2007 si art. 12. – B. lit. c din HG 1588/19.12.2007 – Normele metodologice de aplicare a Legii 230/2007.
S-a solicitat judecarea cauzei și in lipsă cf. art. 411 NCPC.
In dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosar certificat de înregistrare fiscală, contract de mandat, procese-verbale ale adunării asociației de proprietari pentru anul 2011, extras de cont, modul de calcul al penalităților de întârziere, liste de plată aferente perioadei arătate prin cerere, facturi fiscale emise de furnizorii de utilități.
Cererea este scutită de la plata taxei judiciare de timbru.
Pârâtul S. I., nu a formulat întâmpinare in cauză.
Potrivit rezoluției președintelui de complet din data de 03.09.2014, s-a dispus emiterea unei adrese către Primăria C. – Direcția de Impozite si Taxe, pentru a se comunica titularul dreptului de proprietate al apartamentului nr. 2, situat în mun. C., .. H1, ., precum si o copie a actului de proprietate, relațiile solicitate fiind înaintate cu adresa nr._, înregistrată în dosar sub nr._/30.09.2014.
La termenul din 13.11.2014, în temeiul art. 22 NCPC, instanța a pus în vedere reclamantei prin c.j., să facă dovada domiciliului real al pârâtului S. I., deoarece reprezentantul reclamantei a precizat la acel termen ca pârâtul nu mai locuiește efectiv la adresa indicată în cerere.
La data de 12.12.2014, reclamanta a precizat noul domiciliu al pârâtului S. I., solicitând totodată și introducerea în cauză și citarea în calitate de pârâta a numitei S. R., aceasta având calitatea de coproprietar al apartamentului pentru care se solicită cheltuieli de întreținere si penalități de întârziere.
La termenul de judecată din data de 11.12.2014, instanța a dispus refacerea procedurii de citare cu pârâtul S. I., la domiciliul indicat de reclamantă, prorogând punerea în discuție a cererii de modificare a cererii introductive privind introducerea în cauză a pârâtei S. R., soția pârâtului S. I., după formularea acesteia în scris, în condițiile art. 204 NCPC, cu atașarea înscrisurilor doveditoare.
La termenul din 22.01.2015, având în vedere actul de proprietate al imobilului în privința căruia se solicită cheltuielile de întreținere si penalități de întârziere, precum si dispozițiile Legii nr. 230/2007 modif., coroborate cu cele ale art. 204 și art. 78 alin. 2 NCPC, instanța a admis cererea reclamantei și a dispus conceptarea în cauză și a proprietarului codevălmaș, respectiv a pârâtei S. R., soția pârâtului S. I..
La acest termen de judecată, pârâții au depus la dosar întâmpinare, prin care au solicitat respingerea acțiunii promovate de reclamantă.
În motivarea întâmpinării, pârâții au arătat că din data de 27.02.2012, nu mai sunt proprietarii apartamentului pentru care se solicită cheltuielile de întreținere și penalitățile de întârziere și implicit nu au mai locuit în acel apartament, astfel că nu pot fi obligați la plata cheltuielilor de întreținere.
Au arătat că la data de 05.10.2007, între fiul acestora și CEC BANK Sucursala C., a fost încheiat contractul de credit nr. RQ_46, prin care acesta a contractat o sumă de bani iar pârâții, în calitate de proprietari ai apartamentului, au garantat împrumutul cu apartamentul în litigiu, încheindu-se la data de 27.02.2012 un act adițional la contract prin care s-au eșalonat datoriile.
De asemenea, s-a învederat că debitorul principal nu a achitat datoria, iar la solicitarea băncii-creditoare, conform dispozițiilor art. 19 din contract, pârâții au părăsit imobilul pentru care se solicită cheltuieli de întreținere si penalități de întârziere.
În drept, au fost invocate prevederile art. 205 și urm. din NCPC.
Instanța a administrat în cauză proba cu înscrisuri.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța constată următoarele:
Potrivit înscrisurilor depuse la dosar, respectiv situația de plată a pârâților, rezultă că aceștia nu și-au îndeplinit obligația de plată a cotei de contribuție care le-a revenit în cadrul cheltuielilor asociației de proprietari în perioada mai 2011 – decembrie 2013, acumulând restanțe în cuantum de 4501,04 lei. La suma restantă, reclamanta a calculat penalități de întârziere în cuantum de_,52 lei.
Potrivit art. 249 NCPC, cel care face o susținere în cursul procesului trebuie să o dovedească. Așadar sarcina probei revine reclamantei Asociația de P. nr. 10 Rovine, aceasta fiind cea care a declanșat prezentul litigiu.
Conform art. 50 alin. 1 din Legea nr. 230/2007 modif. privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, asociatia de proprietari are dreptul de a actiona in justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit, iar conform art. 3 lit. i si art. 47 din acelasi act normativ, cheltuieli ale asociatiei de proprietari sunt cheltuielile sau obligatiile financiare ale asociatiei care sunt legate de exploatarea, reparatia ori intretinerea proprietatii comune, precum si cheltuielile cu serviciile de care beneficiaza proprietarii si care nu sunt facturate individual catre proprietatile individuale.
De asemenea, potrivit art. 48 alin. 2 din Legea nr. 230/2007 modif., cheltuielile efectuate de asociatiile de proprietari pentru plata unor servicii de utilitati publice sau de alta natura, legate de proprietatile individuale din condominiu si care nu se factureaza individual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaza dupa acelasi criteriu care a stat la baza emiterii facturii, in conformitate cu contractul incheiat cu furnizorul respectivului serviciu.
Art. 49 alin. 2 din aceeași lege, stabilește că termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice.
Potrivit art. 25 alin. 1 din HG nr. 1588 din 19.12.2007, pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind inființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, publicată in Monitorul Oficial nr. 43 din 18.01.2008, cotele de contribuție la chetuielile asociației de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia, după caz, în termen de maximum 20 de zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie inscrisă in lista de plată respectivă.
Din analiza acestor texte de lege, instanța reține că dovada cuantumului cheltuielilor de întreținere se poate face numai cu listele de plată, care trebuie să cuprindă și data afișării.
În speță, reclamanta a depus la dosar copiile listelor de plată a cheltuielilor de întreținere pentru lunile mai 2011 – decembrie 2013, filele 23-54.
În drept, potrivit art. 192 NCPC, pentru apărarea drepturilor și intereselor sale legitime, orice persoană se poate adresa justiției prin sesizarea instanței competente cu o cerere de chemare în judecată. Așadar, pentru exercitarea acțiunii civile este necesar ca o persoana sa pretindă un drept subiectiv civil, recunoscut și ocrotit de lege, actual, exercitat cu bună-credință.
În ceea ce priveste conditiile de exercitare a actiunii civile, instanța constată că în speță dreptul pretins de reclamantă este recunoscut și ocrotit de dispozițiile Legii 230/2007 modif. și a fost exercitat în limitele sale externe, cu bună-credință.
Referitor la condiția ca dreptul să fie actual, instanța reține, din observarea listelor de plată a cheltuielilor de întreținere aferente perioadei mai 2011 – decembrie 2013, că acest debit este actual în condițiile art. 50 alin. 1 din Legea nr. 230/2007 modif. .
Cu privire la cuantumul penalităților și al cheltuielilor de întreținere, din analiza listelor de plată și a celorlalte înscrisuri aflate la dosar, instanța reține că cererea reclamantei, privind obligarea pârâților S. I. și S. R. la plata sumei totale de_,56 lei, reprezentând cheltuieli de întreținere și penalități de întârziere, este întemeiată.
În acest sens, se reține că, sancțiunea prevăzută în mod imperativ de lege pentru neîndeplinirea de către proprietari a obligației prevăzute de art. 46 din Legea 230/2007 modif., potrivit art. 49 din același act normativ, constă în posibilitatea asociației de a stabili penalizări de întârziere pentru suma neachitată, fie în sistem propriu, fie în raport de procentul aplicat de furnizorii de servicii.
Astfel, conform art. 25 din HG nr. 1588/2007 privind normele metodologice de aplicarea a Legii nr. 230/2007, (1) Cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia, după caz, în termen de maximum 20 de zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă. În vederea respectării termenelor legale de plată a facturilor către furnizorii de utilități, administratorii au obligația de a afișa lista de plată în termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin poștă, certificată prin înscrisul de pe ștampila poștei, sau de la data confirmării de primire, în cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. Asociația de proprietari poate calcula și percepe penalizări de întârziere pentru suma neachitată, în condițiile stabilite și aprobate de comitetul executiv al asociației de proprietari, în limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma acestora nu poate depăși suma cotei restante la care s-a aplicat. (2) Sumele rezultate din aplicarea penalităților de întârziere vor face obiectul fondului de penalități al asociației de proprietari și se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociației de proprietari de către terți și pentru cheltuieli de reparații ale proprietății comune sau pentru alte cheltuieli de natură administrativă.(3) Dacă terții impun penalități asociației de proprietari pentru întârzieri la plata facturilor, acestea se vor recupera de la: a) restanțierii la cotele de întreținere, proporțional cu cuantumul restanțelor; b) persoana împuternicită să achite facturile, dacă a întârziat plata facturilor la termen.
Se constată că pârâții au întârziat mai mult de 30 de zile de la expirarea termenului limită stabilit de reclamantă pentru plata cheltuielilor de întreținere aferente perioadei mai 2011 – decembrie 2013, și de asemenea, procentul de penalitate stabilit de asociație, potrivit tabelului depus la fila 13 din dosar, corespunde prevederilor art. 25 alin. 3 din HG nr. 1588/2007, anterior redate.
Nu vor fi primite apărările pârâților în sensul că nu datorează aceste sume, câtă vreme conținutul legii nr. 230/2007 modif., ce reglementează raporturile juridice existente între părți este inechivoc, respectiv art. 3 care statuează că, în sensul prezentei legi, termenii și expresiile de mai jos au următoarele semnificații: e) cotă-parte indiviză - cota-parte de proprietate care îi revine fiecărei proprietăți individuale din proprietatea comună și este egală cu raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și totalul suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale; f) proprietar al spațiului, respectiv al apartamentului - persoana fizică sau juridică, de drept public ori de drept privat, care are în proprietate acel spațiu, respectiv apartament, într-un condominiu; i) cheltuieli ale asociației de proprietari - cheltuielile sau obligațiile financiare ale asociației care sunt legate de exploatarea, reparația ori întreținerea proprietății comune, precum și cheltuielile cu serviciile de care beneficiază proprietarii și care nu sunt facturate individual către proprietățile individuale; j)cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari - suma corespunzătoare din cheltuielile asociației, pe care fiecare proprietar este obligat să o plătească lunar.
De asemenea, potrivit art. 48 alin. (1) din același act normativ, stabilirea și repartizarea sumei care privește proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac proporțional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună, iar conform art. 47, cheltuielile asociației de proprietari sunt următoarele: a) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale; prevederi din capitolul III, sectiunea 1 (Norme Metodologice din 2007) la data 21-ian-2008 pentru Art. 47, litera A. din capitolul VI
SECȚIUNEA 1: Repartizarea cheltuielilor rezultate din întreținerea, repararea și exploatarea condominiilor
Art. 32
(1) Toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.
(2) Repartizarea cheltuielilor sau a obligațiilor financiare pe fiecare proprietate individuală revine administratorului, în cadrul contractului încheiat cu reprezentantul asociației de proprietari a condominiului. Lista de plată se semnează de administrator și de un membru al comisiei de cenzori și se aprobă de președinte prin semnătură și aplicarea ștampilei asociației, persoanele semnatare certificând și răspunzând de corectitudinea listei de plată.
(3) Niciun proprietar de apartament sau de spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință nu va fi exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea unei părți din proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință ori în alte situații.
Art. 33
(1) Asociațiile de proprietari constituite în condominii cu mai multe scări pot să își monteze contoare de apă pe fiecare scară în parte, pentru defalcarea consumului. Consumurile înregistrate de aceste contoare pot fi utilizate la repartizarea facturii pe fiecare scară. Diferențele față de consumul înregistrat de contorul de branșament se repartizează fiecărei scări în cote-părți egale, în baza convenției scrise dintre asociațiile de proprietari înființate pe scări sau tronsoane de clădire. Consumurile înregistrate de contoarele montate în aval de contorul de branșament nu fac obiectul contractului de furnizare a serviciului și nu determină obligații ale asociației de proprietari către furnizorul serviciului respectiv.
(2) Asociațiile de proprietari cărora li se facturează consumul în sistem paușal au obligația să declare la furnizorii de servicii, în scris, cu numele reprezentantului în clar și cu aplicarea ștampilei asociației de proprietari, pe propria răspundere, numărul mediu de persoane, ori de câte ori se produce o modificare a acestuia.
(3) Asociațiile de proprietari care au în componență cel puțin două scări sau tronsoane de clădire dotate cu contor de branșament propriu vor repartiza cheltuielile cu apa rece, apa caldă și/sau energia termică pentru încălzirea apartamentelor și a spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință pe scări sau tronsoane de clădire, în funcție de indicațiile contoarelor de branșament. După această repartizare, pentru lista de plată aferentă fiecărei scări sau fiecărui tronson de clădire calculul contravalorii consumului pentru fiecare apartament și spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință se face conform prevederilor art. 47 lit. a)-c) din Legea nr. 230/2007.
prevederi din capitolul III, sectiunea 2 (Norme Metodologice din 2007) la data 21-ian-2008 pentru Art. 47, litera A. din capitolul VI
SECȚIUNEA 2: Repartizarea cheltuielilor pe număr de persoane
Art. 34
Cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu și nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de măsură se repartizează proporțional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată și reprezintă cheltuielile asociației pentru: apă rece, caldă și canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcționarea instalațiilor comune; colectarea deșeurilor menajere, vidanjare.
Art. 35
Prin hotărâre a adunării generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcționarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum și la etajul 1 din clădirile fără mezanin. De asemenea, în cazul clădirilor care au amplasate la etajele superioare băi, spălătorii, uscătorii, prin hotărâre a adunării generale, persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum și la etajul 1 din clădirile fără mezanin pot să fie exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcționarea ascensorului/ascensoarelor, în baza unor angajamente personale, date în scris către asociația de proprietari de către persoanele care nu folosesc spațiile de la etajele superioare.
Art. 36
(1) În clădirile în care consumul de gaze naturale pentru bucătării și spălătorii se înregistrează prin același aparat care măsoară și consumul aferent încălzirii, se stabilește consumul aferent bucătăriilor și spălătoriilor pe baza unor bareme stabilite potrivit legislației în vigoare.
(2) Pentru repartizarea valorii consumului de apă caldă menajeră pe apartamente și spații cu altă destinație decât aceea de locuință la clădirile cu centrală termică proprie, asociația de proprietari poate monta un contor pe instalația de apă caldă, astfel încât acesta să înregistreze consumul de apă caldă menajeră din condominiu. Valoarea consumului de gaze naturale, în lipsa unui contor care să înregistreze acest consum, pentru prepararea apei calde se determină pe baza unor bareme stabilite potrivit legislației în vigoare.
(3) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru încălzire la clădirile cu centrală termică proprie, în situațiile în care nu există aparate de măsură a consumului respectiv, se determină scăzând din factura de gaze naturale contravaloarea gazelor naturale rezultate pentru apa caldă și bucătării conform prevederilor de la alin. (1) și (2).
Art. 37
(1) Cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu și nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de măsură se repartizează proporțional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată și reprezintă cheltuielile asociației pentru: apă și canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde menajere și a hranei; energia electrică utilizată pentru funcționarea instalațiilor comune; colectarea deșeurilor menajere; vidanjare. Modul de repartizare a acestor cheltuieli se stabilește printr-o convenție aprobată de comitetul executiv al asociației de proprietari.
(2) Convenția prevăzută are durată nedeterminată, fiind valabilă pe toată perioada activității desfășurate de deținătorii prevăzuți la alin. (1), și se actualizează periodic, în funcție de elementele noi care intervin, în funcție de numărul persoanelor care desfășoară zilnic activități în spațiul sau apartamentul respectiv, de numărul mediu zilnic de clienți și de obiectul de activitate. Numărul acestora se stabilește de deținătorul spațiului și se certifică de comitetul executiv al asociației de proprietari. Acest număr se utilizează pentru calculul cheltuielilor pe persoană aferente spațiului respectiv.
(3) Convenția precizează contribuția proprietarului la cheltuielile asociației de proprietari, cu privire la consumurile care nu pot fi înregistrate distinct pe fiecare proprietate în cauză și care sunt determinate de activitatea desfășurată.
(4) Convenția completează obligațiile proprietarului față de cheltuielile din cadrul asociației de proprietari menționate la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. b)-f).
(5) În situația în care, la notificarea scrisă din partea asociației de proprietari, proprietarii spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din condominiu refuză încheierea convenției, sunt aplicabile criteriile stabilite și adoptate în acest sens de către comitetul executiv al asociației de proprietari prin decizie scrisă și în baza constatărilor vizuale cu privire la activitatea desfășurată din punct de vedere al numărului de persoane angajate și al numărului de clienți.
(6) În situația în care, la notificarea scrisă a proprietarului, conducerea asociației de proprietari refuză încheierea convenției, este aplicabil criteriul prevăzut la art. 47 lit. a) sau b) din Legea nr. 230/2007, după caz,cu obligația proprietarului de a declara, în scris, numărul persoanelor angajate sau care desfășoară activități în spațiul său.
Art. 38
(1) În lipsa contoarelor de înregistrare a consumului de apă la branșament, repartizarea consumului se face potrivit normelor legale, pe bază de bareme pe fiecare tip de consumator în parte.
(2) În cazurile în care condominiul dispune numai de dușuri și băi comune care deservesc apartamentele/spațiile, cheltuielile se repartizează pe fiecare proprietar în raport cu numărul persoanelor care locuiesc curent în clădire, aferent fiecărui apartament/spațiu.
(3) În cazul în care nu se pot separa, prin măsurare, consumurile de energie electrică la părțile comune ale clădirii de cele din apartamente, repartizarea acestor consumuri se realizează conform cu baremele stabilite potrivit normelor legale, pentru consumul comun și pentru deținătorii de apartamente, ținându-se seama de consumatorii electrici existenți, iar cheltuielile aferente părților de folosință comună se repartizează pe fiecare proprietar proporțional cu numărul de persoane care locuiesc în condominiu, conform cu legislația în vigoare.
b) cheltuieli pe consumuri individuale; prevederi din capitolul III, sectiunea 3 (Norme Metodologice din 2007) la data 21-ian-2008 pentru Art. 47, litera B. din capitolul VI
SECȚIUNEA 3: Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale
Art. 39
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezintă cheltuielile asociației pentru: apă rece și canalizare; apă caldă menajeră; energia termică, combustibilul și apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; încălzirea apartamentului sau a spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință.
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează în funcție de indexul contoarelor individuale sau în funcție de alte criterii în baza cărora se pot individualiza consumurile.
Art. 40
(1) Dacă sunt întrunite condițiile prevăzute în actele normative în vigoare cu privire la asigurarea gradului de montare a repartitoarelor de costuri pentru apă sau încălzire, atunci repartizarea acestor utilități se stabilește prin decizie a comitetului executiv al asociației de proprietari, printr-un regulament propriu care trebuie să cuprindă prevederi cu privire la modul de citire, de calcul și de repartizare a contravalorii consumurilor respective.
(2) Dacă toate proprietățile individuale din condominiu au sisteme proprii de înregistrare a consumurilor, asociația de proprietari poate stabili modul de plată a cheltuielilor pe bază de convenție cu caracter individual, considerat ca un serviciu suplimentar, diferit de contractul de furnizare a serviciului, încheiat cu furnizorul serviciului, cu acordul tuturor beneficiarilor serviciului respectiv. În toate cazurile, plata consumurilor proprii nu scutește niciun proprietar de la plata contribuției la cheltuielile comune.
Art. 41
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează în funcție de indexul repartitoarelor de costuri, conform normei tehnice și metodologiei elaborate de Autoritatea Națională de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilități Publice.
(2) În cazul distribuției orizontale a energiei termice pentru încălzire, diferența dintre consumul înregistrat de contorul montat la branșament și suma consumurilor înregistrate de contoarele individuale montate la nivel de apartament reprezintă consum comun și se repartizează proporțional cu cota indiviză.
Art. 42
(1) Asociațiile de proprietari vor evidenția cheltuielile cu energia termică pentru încălzire și apa caldă menajeră, separat pentru fiecare apartament, pe un borderou special, care va fi afișat împreună cu lista pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de întreținere.
(2) În borderoul prevăzut la alin. (1) se vor înscrie obligațiile de plată a energiei termice consumate pentru încălzire și prepararea apei calde menajere pe fiecare apartament, așa cum rezultă din defalcarea facturii primite de la furnizorul de energie termică, și separat cuantumul ajutorului social aprobat în conformitate cu Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 107/2006 pentru modificarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 5/2003 privind acordarea de ajutoare pentru încălzirea locuinței, precum și a unor facilități populației pentru plata energiei termice, aprobată prin Legea nr. 116/2007.
(3) La primirea borderoului cuprinzând ajutoarele de căldură pe beneficiari se vor menționa pe chitanțe aceste sume, beneficiarii urmând să achite diferența dintre cota de întreținere afișată pe lista de plată și ajutorul social.
c) cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcție de suprafața utilă a proprietății individuale; prevederi din capitolul III, sectiunea 4 (Norme Metodologice din 2007) la data 21-ian-2008 pentru Art. 47, litera C. din capitolul VI
SECȚIUNEA 4: Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviză de proprietate
Art. 43
Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate, în funcție de suprafața utilă a apartamentelor și a spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreținerea, repararea, exploatarea și, după caz, consolidarea părților de construcții și instalații din condominiu aflate în proprietate comună.
Art. 44
(1) Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreținere, service, reparații și, după caz, de consolidare, reabilitare, eficiență energetică, modernizare la părțile de construcții și instalații aflate în și pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcției și în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalație de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura de rezistență; fațadele; acoperișul și altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociației: salarii sau remunerații pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curățenie etc.; indemnizații acordate membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele, membrii comitetului executiv și ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polițe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună.
(2) Dacă facturarea serviciilor publice de utilități este individuală, pentru consumurile de pe spațiile comune furnizorii vor încheia contracte de furnizare cu asociația de proprietari, în condițiile stabilite de comun acord.
Art. 45
Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate se repartizează proporțional cu cota-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar, calculată în funcție de suprafețele utile ale tuturor apartamentelor și ale spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință. C.-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar este înscrisă în acordul de asociere. Modificările asupra cotei-părți indivize se consemnează în acordul de asociere, conform regulii stabilite de acesta.
Art. 46
(1) Suprafața utilă a apartamentului sau a spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință și cota-parte indiviză de proprietate sunt stabilite potrivit actului de proprietate, după caz, contractul de vânzare-cumpărare, fișa cadastrală, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire și contractul de schimb sau contractul de donație și/sau cele determinate pe bază de măsurători și înscrise într-o documentație cadastrală recepționată de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară competent.
(2) În cazul în care suma cotelor-părți indivize din actele de proprietate, care sunt fracțiuni abstracte pentru fiecare apartament sau spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință din clădirea/blocul care constituie condominiul, nu este egală cu 100, comitetul executiv al asociației de proprietari solicită întocmirea unei noi documentații cadastrale, prin punerea la dispoziție a cărții tehnice a imobilului și cu respectarea prevederilor în vigoare cu privire la autorizarea, calitatea și siguranța construcțiilor.
(3) C.-parte indiviză de proprietate reprezintă raportul procentual dintre suprafața utilă a apartamentului sau a spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință și suma suprafețelor utile ale tuturor apartamentelor și spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din condominiu.
Art. 47
Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru încălzire, în cazul în care nu există aparate de măsurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință, inclusiv pentru proprietatea comună aferentă acestora, se repartizează tuturor proprietarilor din cadrul asociației de proprietari proporțional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună, așa cum este înscrisă în acordul de asociere.
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari; prevederi din capitolul III, sectiunea 5 (Norme Metodologice din 2007) la data 21-ian-2008 pentru Art. 47, litera D. din capitolul VI
SECȚIUNEA 5: Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari
Art. 48
Cheltuielile pe beneficiari reprezintă cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiază în mod individual proprietarii, toți sau în parte, gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari.
Art. 49
Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul și gestiunea consumurilor individuale de apă rece, apă caldă, căldură, gaze, energie electrică, deșeuri municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; chiriile spațiilor comune - boxe, casa scării, holuri, spațiu ghenă, terasă etc.; gestiunea ajutoarelor bănești; gestiunea contractelor cu caracter individual; întreținerea interfonului și a părții de instalație din interiorul apartamentului; verificarea metrologică a contoarelor individuale de energie termică, în cazul distribuției orizontale; reviziile instalaților interioare de gaze, apă și încălzire; alte servicii individuale către proprietari.
Art. 50
(1) Cheltuielile pe beneficiari se repartizează conform valorii care revine fiecărui beneficiar în cauză.
(2) Pentru proprietarii care beneficiază de anumite servicii și determină consumuri suplimentare, în condițiile în care nu există nicio interdicție legală în acest sens, calcului cotei de contribuție aferente cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor stabilite prin normativele tehnice în vigoare sau, în lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, în funcție de cantitatea consumată.
e) cheltuieli pe consumatori tehnici; prevederi din capitolul III, sectiunea 6 (Norme Metodologice din 2007) la data 21-ian-2008 pentru Art. 47, litera E. din capitolul VI
SECȚIUNEA 6: Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici
Art. 51
Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezintă cheltuielile asociației de proprietari pentru: încălzirea proprietăților individuale - apartamente, spații cu altă destinație decât aceea de locuință (energia termică sub formă de căldură; combustibilul și energia electrică pentru încălzire; salariu/remunerație pentru fochist și echipament de lucru; costuri pentru funcționarea instalațiilor de încălzire centrală).
Art. 52
(1) Cheltuielile cu consumurile comune de energie termică din spațiile aflate în proprietate comună, și anume casa scării, culoare, spălătorii, uscătorii, subsol, holuri și altele asemenea, se repartizează proporțional cu cota-parte de proprietate indiviză care îi revine fiecărui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisă în actul de proprietate sau cum a fost recalculată conform prevederilor prezentelor norme metodologice.
(2) Pentru calculul cheltuielilor cu încălzirea spațiilor comune, precum și pentru alocarea, încasarea și plata sumelor aferente contractului individual de prestări de servicii energetice, societatea prestatoare poate încheia un contract de prestări de servicii cu asociația de proprietari. Valoarea contractului se negociază între părți.
(3) Proprietarii apartamentelor și ai spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință deconectați de la sistemul de alimentare centralizată cu energie termică al clădirii au obligația să-și asigure o altă sursă de încălzire.
(4) Dacă proprietarul unui apartament sau al unui spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință modifică suprafața echivalentă termic de încălzire din apartamentul sau din spațiul pe care îl deține, cota-parte de participare la cheltuielile pentru încălzire se va recalcula prin aplicarea unui coeficient de modificare a suprafeței utile luate în calcul, fără a modifica cota indiviză a apartamentului. Coeficientul se calculează conform normelor tehnice elaborate de Autoritatea Națională de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilități Publice, pe baza unui studiu de specialitate.
f) cheltuieli de altă natură.
Totodată, potrivit dispozițiilor art. 32 alin. 3 din HG. nr. 1588/2007, niciun proprietar de apartament sau de spațiu cu altă destinație decât aceea de locuință nu va fi exceptat de la obligația de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunțării la folosirea unei părți din proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință ori în alte situații.
În concluzie, atâta vreme cât pârâții nu au probat în cauză că au pierdut calitatea de proprietari ai apartamentului nr. 2 din condominiu, instanța constată că, pentru perioada mai 2011 – decembrie 2013, figurează cu restanțe către asociația reclamantă în cuantum total de_,56 lei din care suma de 4501,04 lei reprezintă cheltuieli de întreținere iar suma de_,52 lei reprezintă penalități de întârziere aferente.
Pentru considerentele deja expuse, instanța va respinge ca neîntemeiată și excepția invocată de pârâți privind lipsa calității procesuale pasive a acestora.
Având în vedere motivele de fapt si de drept mentionate, reținând și că pentru perioada care face obiectul cererii de chemare în judecată, pârâții nu au achitat nicio sumă de bani cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile de întreținere, instanta va admite cererea modificată și va dispune obligarea pârâților la plata către reclamantă a sumei totale de_,56 lei, din care suma de 4501,04 lei reprezintă cheltuieli de întreținere pentru perioada mai 2011 – decembrie 2013, iar suma de_,52 lei reprezintă penalități de întârziere aferente aceleiași perioade.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge excepția lipsei calității procesuale pasive, invocată de pârâți.
Admite cererea modificată formulată de reclamanta ASOCIAȚIA DE P. NR. 10 ROVINE, cu sediul în mun. C., cart Rovine, .. H11, . D. în contradictoriu cu pârâții S. I. și S. R., ambii cu domiciliul în comuna Ostroveni, ., și procesual ales la Cabinet de Avocat C. N. O. din mun. C., .. 4, ..
Obligă pârâții la plata către reclamantă a sumei de_,56 lei debit total din care suma de 4501,04 lei reprezintă cheltuieli de întreținere pentru perioada mai 2011 – decembrie 2013, iar suma de_,52 lei reprezintă penalități de întârziere aferente.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicarea hotărârii care se depune la Judecătoria C. și se soluționează de Tribunalul D..
Pronunțată în ședință publică, azi,_ .
PREȘEDINTE GREFIER
C. M. M. O.
Red./tehn.CM./MO.
5ex./30.06.2015
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 1982/2015.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 2676/2015.... → |
|---|
