Pretenţii. Sentința nr. 1087/2015. Judecătoria DROBETA-TURNU SEVERIN
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1087/2015 pronunțată de Judecătoria DROBETA-TURNU SEVERIN la data de 12-03-2015 în dosarul nr. 1087/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA DROBETA-T. S.
SENTINȚA CIVILĂ NR.1087
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 12.03.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE: M. M.
GREFIER: S. C. L.
Pe rol pronunțarea asupra cauzei civile privind pe reclamantul-pârât A. N. și pe pârâtul-reclamant C. I., având ca obiect pretenții.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 26.02.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, prin care instanța a dispus amânarea pronunțării succesiv pentru data de 05.03.2015, respectiv 12.03.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Drobeta T. S. la data de 21.03.2014 sub numărul de dosar_, reclamantul A. N. a chemat în judecată pârâtul C. I., pentru ca instanța să dispună:
- obligarea acestuia la plata sumei de 9.000 lei, actualizată, cu titlu de despăgubiri, reprezentând contravaloarea reparațiilor și îmbunătățirilor (constând în valoarea materialelor utilizate și prețul muncii) aduse garsonierei cu nr.35 situată în Drobeta-T. S., Calea Timișoarei nr.161, ..1, județul M., proprietatea pârâtului;
- instituirea unui drept de retenție asupra garsonierei sus-menționate, având o suprafață de 24 m.p., până la plata sumei de 9.000 lei, actualizată;
- obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că, la data de 26.04.2004, a închiriat de la proprietarul S.C. IZOCON S.A. o cameră cu suprafața declarată de 20 m.p. (garsoniera nr.35), pentru o perioadă de 8 luni de zile, conform contractului de închiriere nr.52/2004, prețul chiriei fiind în cuantum de 400.000 lei (ROL), societatea respectivă fiind reprezentată la încheierea contractului de închiriere de către domnii ing. C. I., în calitate de director general al societății și ec. P. T., în calitate de director economic. A precizat faptul că la data închirierii era căsătorit și avea în întreținere un copil minor în vârstă de 1 an iar spațiul închiriat se afla într-un grad avansat de degradare (pereți cu igrasie, tâmplărie putrezită și fără geam, ușă de acces spartă și fără încuietori, instalație electrică arsă, instalație sanitară inexistentă, conductele de apă rece și caldă deteriorate etc), fiind impropriu destinației de locuință. D. urmare, a solicitat verbal reprezentanților societății Izocon permisiunea de efectua reparațiile necesare și de a aduce (ca și alți chiriași) îmbunătățiri spațiului închiriat, pe propria-i cheltuială, aceștia fiind de acord și asigurându-l că poate efectua orice lucrare/îmbunătățire la respectiva garsonieră, cu atât mai mult cu cât spațiile închiriate urmau a fi vândute în viitorul apropiat, chiriașii fiind preferați celorlalți cumpărători.
În aceste împrejurări, reclamantul a efectuat lucrări de reparații și îmbunătățiri la garsoniera în cauză, astfel: refacere instalație electrică (40 m cablu cupru, diametru 2,5 mm, întrerupătoare, prize, sistem iluminare); 7 mp gresie bucătărie și baie; 21 mp faianță baie și bucătărie; 9,5 mp tavan și pereți bucătărie placați cu geam tip oglindă; -13 mp parchet cameră; 16 mp termoizolație polistiren expandat; 13 mp rigips - tavan cameră; geam tip termopan, 170/110 cm; zid despărțitor între cameră și bucătărie, 3m/2,40m, din cărămidă tip BCA; zid despărțitor din rigips între baie și bucătărie, 2m/2,50m; instalație sanitară, 8 m țeava apă rece, 8 m țeava apă caldă ; ușă culisantă baie; cabină duș, boiler electric, apometre, scaun wc, chiuvetă; ușă tip termopan intre cameră și bucătărie; ușă metalică la .), prevăzută cu sistem dublu de încuietori; instalație de aer condiționat.
În urma efectuării acestor lucrări garsoniera în cauză a devenit compatibilă cu destinația de locuință, fiind îndeplinite astfel cerințele minimale prevăzute de Legea nr. 114/11.10.1996 - Legea locuinței. Acest act normativ definește locuința ca fiind „construcția alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii" (art.2 lit.a), iar locuința convenabilă este „locuința care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerința utilizatorului și caracteristicile locuinței, la un moment dat, acoperă necesitățile esențiale de odihnă, preparare a hranei, educație și igienă, asigurând exigențele minimale prezentate în anexa nr.1 la lege" (art.2 lit.b).
Reclamantul a mai menționat faptul că pe parcursul efectuării lucrărilor anterior enumerate nu a existat opoziție din partea reprezentanților proprietarei S.C. Izocon S.A. (ing. C. I., director general și ec. P. T., director economic), lucrările executate fiind de bună calitate, neafectând structura de rezistența a clădirii și drepturile locative ale celorlalți colocatari (chiriași). După expirarea perioadei stabilite în contract (31.12.2004) a intervenit tacita relocațiune, reclamantul și familia sa continuând să locuiască în spațiul închiriat.
La data de 18 ianuarie 2008, pârâtul C. I. a cumpărat de la S.C.Izocon S.A. reprezentată de lichidator Ș. F. un număr de 33 de garsoniere - conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP N. L. C. sub nr.329/20.02.2008 - între care și garsoniera cu nr.35, reabilitată de către reclamant pe propria-i cheltuială, întrucât chiriașilor li s-a refuzat înscrierea în vederea participării la licitația de vânzare-cumpărare.
Reclamantul a continuat să locuiască împreună cu familia în garsonieră, fără a exista vreo opoziție din partea noului proprietar, achitând lunar chiria (majorată substanțial, la 120 RON/lună) și costurile locațiunii.
La data de 01.01.2010, a încheiat cu pârâtul C. I. contractul de închiriere înregistrat la D.G.F.P. M. sub numărul_/18.01.2010, pentru o perioadă de 6 luni, prețul chiriei fiind stabilit pentru suma de 120 RON/lună. După expirarea termenului prevăzut în contract, reclamantul a continuat să locuiască în spațiul respectiv, achitând prețul chiriei și celelalte cheltuieli.
Următorul, și ultimul, contract de închiriere încheiat între reclamant și pârât a fost perfectat la data de 01.02.2011, tot pentru o perioadă de 6 luni, prețul chiriei rămânând neschimbat (120 RON/lună). Și de această dată a continuat să locuiască în respectivul spațiu după expirarea termenului stabilit în contract, achitând chiria și cheltuielile lunare, neexistând opoziție din partea proprietarului.
Reclamantul a mai învederat faptul că perioada efectivă de ședere în spațiul închiriat era de circa 4-5 luni pe an, în perioada noiembrie - februarie, în restul timpului fiind plecat, împreună cu soția, la muncă în Elveția, garsoniera rămânând nelocuită. În luna octombrie 2012, după revenirea în țară și achitarea chiriei aferentă lunilor decembrie 2011 și ianuarie - octombrie 2012, a discutat cu pârâtul posibilitatea încheierii unui contract de vânzare-cumpărare a spațiului închiriat, ajungând la o înțelegere în acest sens, inclusiv în ceea ce privea prețul vânzării. În aceste împrejurări a mers la bancă și a ridicat suma de bani convenită ca preț al vânzării (16.500 lei) dar contractul nu a mai fost perfectat întrucât pârâtul nu a mai vrut să vândă. În luna februarie 2013 pârâtul C. I. a refuzat încasarea chiriei datorate pentru lunile ianuarie-februarie 2013, ulterior adresându-se instanței de judecată solicitând evacuarea reclamantului din spațiul închiriat invocând neplata chiriei pentru lunile ianuarie-martie 2013 și intenția sa de a vinde spațiul închiriat, cerere admisă de Judecătoria Drobeta-T. S. conform sentinței civile nr.3220 / 02 septembrie 2013, definitivă prin respingerea apelului.
A mai menționat faptul că a dorit și a încercat soluționarea pe cale amiabilă a litigiului ce face obiectul prezentei cauze, dar demersurile mele nu au avut finalitatea scontată întrucât pârâtului nu-i este cunoscut principiul bunei-credințe aplicabil raportului juridic, în general și celui de obligații, în special. Astfel, la data de 25.11.2013 prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire l-a notificat pe pârât invitându-l în data de 29.11.2013, ora 17:00, la adresa unde este situată garsoniera închiriată pentru predarea acestui spațiu, cu mențiunea achitării sumei de 9000 lei reprezentând contravaloarea reparațiilor și îmbunătățirilor aduse respectivei garsoniere dar, la data și ora menționate acesta nu s-a prezentat, după cum rezultă din procesul-verbal încheiat în prezența a doi martori. De asemenea, a încercat soluționarea acestui litigiu prin mijlocirea unui mediator și, prezentându-se la mediere însoțit de apărător, a refuzat calea dialogului spunând că numi va achita nici o sumă de bani.
Pentru aceste motive, reclamantul a solicitat admiterea cererii de chemare în judecată așa cum a fost formulată.
În drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 494, teza a III-a Cod civil, art.194 și urm. Cod procedură civilă, 451 și urm. C.proc.civ.
În dovedirea cererii, reclamantul a arătat că înțelege să se folosească proba cu înscrisuri, sens în care a depus în copie: contract de închiriere nr.52/2004 încheiat cu . de închiriere încheiat cu reclamantul la 01.01.2010 și înregistrat la DGFP M. sub nr._/18.01.2010; contract de închiriere încheiat cu reclamantul la 01.02.2011 și înregistrat la DGFP M. sub nr._/10.02.2011; chitanțele nr.30/20.10.2012, nr.49/12.12.2012 și nr.22/12.12.2012; acte de identitate eliberate de autoritățile române și elvețiene; notificare din 25.11.2013 și confirmarea de primire; proces-verbal din 29.11.2013; contract de premediere nr.73/02 din 19.12.2013; certificat de informare nr.73/03 din 10.01.2014. De asemenea, a solicitat încuviințarea probei cu interogatoriul reclamantului, a probei testimoniale cu martorii U. D. și P. E., precum și a probei cu expertiză tehnică judiciară în specialitatea construcții.
Acțiunea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 555 lei (f.7).
Examinând cererea de chemare în judecată, s-a constatat că aceasta nu îndeplinește cerințele prevăzute la art. 194-197 din Codul de procedura civilă, republicat, și în conformitate cu art. 200 alin. 2 C.p.c., republicat, instanța a dispus prin rezoluția din data de 10.10.2014 comunicarea către reclamant a lipsurilor cererii de chemare în judecată, cu mențiunea ca, sub sancțiunea anularii cererii, conform art. 200 alin. 3 C.p.c., în termen de cel mult 10 zile de la primirea comunicării, să înlăture neregularitățile constatate, respectiv să depună dovada achitării sumei de 20 lei reprezentând taxă judiciară de timbru pentru capătul de cerere privind instituirea dreptului de retenție.
Reclamantul a complinit lipsurile cererii de chemare în judecată la data de 10.06.2014, în sensul că a depus dovada achitării sumei de 20 lei reprezentând taxă judiciară de timbru pentru capătul de cerere privind instituirea dreptului de retenție.
Potrivit rezoluției din data de 11.06.2014, având în vedere dispozițiile art. 201, alin. 1 din Noul Cod de procedură civil, pârâtului i-a fost comunicat duplicatul cererii de chemare în judecată și al înscrisurilor atașate acesteia, cu mențiunea că are obligația de a depune întâmpinare în termen de 25 zile de la comunicarea cererii de chemare în judecată, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a mai propune probe și de a mai invoca excepții, în afara celor de ordine publică.
Pârâtul a depus la data de 04.07.2014 întâmpinare și cerere reconvențională.
A solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, iar reconvențional a solicitat obligarea reclamantului la plata sumei de 2208 lei reprezentând chirie restantă în perioada ianuarie 2013-aprilie 2014, din care suma de 1920 lei reprezentând chiria de 1200 lei/lună pe această perioadă și 288 penalități de întârziere .
În motivare, pârâtul-reclamant a arătat că prin cererea de chemare în judecată reclamantul a solicitat obligarea la plată a sumei de 9000 lei reprezentând îmbunătățiri aduse apartamentului înainte de anul 2008 când a devenit proprietarul garsonierei nr. 35 descrisă de reclamant. În anul 2008, după ce a devenit proprietar prin cumpărarea mai multor locuințe din . încheiat un contract de închiriere cu reclamantul cu plata unei chirii lunare de 120 lei. În acest contract se menționează la art. 17 că orice îmbunătățiri nu se fac decât cu acordul proprietarului.
A învederat instanței că reclamantul a făcut referire la faptul că a făcut unele îmbunătățiri cu gresie, faianță, pereți placați cu oglindă, ușa culisantă baie, instalație sanitara, cabină duș,boiler, scaun chiuvetă, ușă metalică cu mai multe încuietori, instalație aer condiționat. A precizat că nu a avut niciun fel de discuție cu reclamantul despre îmbunătățirile făcute. Unele dintre acestea au fost făcute pentru confort propriu și nu pentru sporirea valorii apartamentului, respectiv oglinzi pe perete la bucătărie, cabină du, boiler, scaun chiuvetă, WC, uși termopan intre bucătărie si cameră. Altele cum sunt instalație electric, sanitară,dacă le-a stricat sau nu ia convenit de ceea ce se găsea la data închirierii conform contractului acestea au fost făcute din plăcerea acestuia.
A susținut că reclamantul nu a depus niciun înscris din care sa reiese valoarea acestor îmbunătățiri. La data preluării în chirie de la pârât, reclamantul nu a făcut vreo obiecție in ceea ce privește locuința sau lipsuri din aceasta, locuința fiind predată in stare buna de locuit. Mai mult, reclamantul din anul 2013 nu mai plătește chiria. Astfel, a fost nevoit să solicite evacuarea reclamantului, iar prin sentința civilă nr.3220/2013, irevocabilă, pronunțată în dosarul nr._, reclamantul a fost evacuat silit de către executorul judecătoresc.
Pârâtul-reclamant a reiterat faptul că între el și reclamantul-pârât a intervenit un contract de închiriere a locuinței din Dr.Tr. S., Calea Timișoarei nr. 161, . 35, jud. M., din anul 2008, locuință care a fost predată în stare bună la data închirierii. A mai învederat instanței faptul că a încercat rezolvarea acestui litigiu pe cale amiabilă.
În dovedirea susținerilor privind cererea reconvențională, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, a probei cu martorul D. NUȚA si a probei cu interogatoriul reclamatului-pârât reconvențional, iar pentru dovedirea celor motivate în întâmpinare a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri și a probei testimoniale cu martorul din cerere.
În drept, pârâtul-reclamant a invocat dispozițiile art.1447 C.icv. și art.209 C.p.c.
Au fost anexate în copie: contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 329/20.02.2008 la BNP N. L. C., procesul-verbal de evacuare întocmit la data de 11.04.2014, contractul de închiriere înregistrat la A.F.P. Drobeta T. S. sub numărul_/18.01.2010, contractul de închiriere înregistrat la A.F.P. Drobeta T. S. sub numărul_/10.02.2011, notificare, dovadă comunicare notificare, buletin de identitate, sentința civilă nr.3220/02.11.2013, pronunțată de Judecătoria Drobeta T. S. în dosarul nr._, decizia nr.33/05.02.2014, pronunțată de Tribunalul M. în dosarul nr._, tabel nominal privind chiriile restante.
Prin rezoluția din data de 07.07.2014, în temeiul art.201 alin.2 C.proc.civ., instanța a dispus comunicarea către reclamant a duplicatului întâmpinării și al înscrisurilor atașate, cu mențiunea de a formula răspuns, în termen de 10 zile de la comunicare.
Petentul a depus la data de 16.07.2014 răspuns la întâmpinare, prin care a reiterat susținerile din cererea introductivă. Față de susținerea pârâtului cu privire la faptul că a încheiat în anul 2008 „un contract de închiriere cu reclamantul cu plata unei chirii lunare de 120 lei, unde se menționează la art.17 că orice îmbunătățiri nu se fac decât cu acordul proprietarului", dar fără a proba existența acestui contract, reclamantul a menționat că nu a încheiat cu pârâtul contract de închiriere în anul 2008, ci în anul 2010 și că nu a efectuat lucrări de îmbunătățire sau reparații după anul 2004, lucrările executate atunci fiind de bună calitate iar spațiul închiriat a fost întreținut corespunzător, cu diligenta unui bun proprietar. În ceea ce privește evaluarea reparațiilor și îmbunătățirilor, prin cererea de chemare în judecată a solicitat efectuarea unei expertize tehnice judiciare, specialitatea construcții, urmând ca expertul să stabilească atât contravaloarea lucrărilor executate cât și sporul de valoare adus garsonierei în cauză.
A mai învederat faptul că pârâtul avea cunoștință de lucrările efectuate întrucât, în calitatea sa de director general al . s-a opus executării acestor lucrări. După ce pârâtul a devenit proprietar nu au fost necesare și nu s-au efectuat lucrări de reparații, ci doar de întreținere. În anul 2008, după cumpărarea de către pârât a garsonierelor din blocul Izocon, acesta nu a procedat nici la luarea în primire a garsonierei nr.35 și nici la predarea către acesteia, reclamantul locuind acolo în calitate de chiriaș încă din anul 2004. În calitatea sa de proprietar pârâtul a procedat, în mod unilateral, doar la majorarea prețului chiriei și la încasarea acestui preț, fără a încheia și înregistra la ANAF contracte cu chiriașii ce ocupau garsonierele, sustrăgându-se astfel de la plata taxelor datorate către stat (impozitul aferent și contribuția către FNUASS).
Față de susținerea pârâtului conform căreia a încercat rezolvarea pe cale amiabilă a litigiului dar fără să găsească înțelegere, apreciază că înscrisurile anexate la cererea de chemare în judecată dovedesc contrariul acestei susțineri. Elocvent în acest sens este și dosarul nr._ în care a fost pronunțată sentința nr.3220/2013 prin care s-a dispus evacuarea mea din garsoniera închiriată, motiv pentru care reclamantul a solicitat anexarea la prezenta cauză a respectivului dosar.
Deși pârâtul „nu a avut nici un fel de discuție cu subsemnatul despre îmbunătățirile făcute",cunoaște în ce constau acestea și, mai mult decât atât, și le-a însușit, acceptând punerea în posesie de către executorul judecătoresc inclusiv cu privire la aceste îmbunătățiri, valoarea acestora făcută după propria-i prețuire fiindu-i cunoscută prin notificare și invitația urmată de prezentarea sa la mediere.
La data de 04.08.2014, reclamantul-pârâtul reconvențional a depus răspuns la întâmpinare, solicitând pe cale de excepție anularea cererii reconvenționale, ca netimbrată, sancțiune prevăzută de art.197, teza a doua, NCPC; anularea cererii reconvenționale întrucât nu conține numele și prenumele reclamantului-pârât și nici semnătura părții sau a reprezentantului acesteia, sancțiune prevăzută de art.197, teza a doua, NCPC; anularea cererii reconvenționale, ca nemotivată în fapt (și în drept), sancțiune prevăzută de art. 200 alin.2-3 rap. la art.194 lit.d și art.196 alin.1 NCPC. Pe fondul cauzei, a solicitat respingerea cererii reconvenționale, ca nefondată. De asemenea, a solicitat cheltuieli de judecată.
A susținut că pretențiile reclamantului-pârât formulate pe cale reconvențională sunt nefondate și a solicitat respingerea lor, învederând următoarele:
Potrivit dispozițiilor art. 197 NCPC, în cazul în care cererea este supusă timbrării,
dovada achitării taxelor datorate se atașează cererii . Netimbrarea sau timbrarea insuficientă
atrage anularea cererii de chemare în judecată, în condițiile legii". Fiind vorba despre o cerere evaluabilă în bani, pârâtul reclamant avea obligația să atașeze la cererea reconvențională dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantumul prevăzut de art.3 alin.1 lit. b, respectiv 159,56 lei.
Din actele comunicate cu adresa emisă la data de 7 iulie 2014 lipsește această dovadă și nici nu se face referire la achitarea acestei taxe.
Cererea reconvențională formulată de către pârâtul-reclamant nu conține numele și prenumele reclamantului-pârât și nu este semnată de către parte sau de reprezentantul său, lipsuri sancționate cu nulitatea cererii de către dispozițiile art.196 alin.1, prima teză, NCPC: „Cererea de chemare în judecată care nu cuprinde numele și prenumele sau, după caz, denumirea oricăreia dintre părți, obiectul cererii, motivele de fapt ale acesteia ori semnătura părții sau a reprezentantului acesteia este nulă".
În ceea ce privește motivarea în fapt, înscrisul intitulat „întâmpinare și cerere reconvențională" depus de către pârâtul-reclamant la data de 11.06.2014 este confuz, fiind formulate apărări doar cu privire la cererea de chemare în judecată a cărei respingere o solicită. Propriile sale pretenții sunt doar menționate, fără a exista o motivare în fapt a acestor pretenții.
De asemenea, înscrisul intitulat „tabel nominal cu calculul chiriilor restante..."nu poate fi primit ca și motivare în fapt a cererii reconvenționale și nici ca dovadă a pretențiilor sale, acest înscris fiind întocmit pro causa.
Referitor la motivarea în drept, aceasta nu are legătură nici cu apărarea sa referitoare la respingerea cererii introductive de instanță pe care am formulat-o, nici cu cererea reconvențională prin care a înțeles să formuleze propriile sale pretenții.
Pe fondul cauzei, a învederat faptul că potrivit uzanțelor și regulilor generale în materie de locațiune, plata chiriei se face, în lipsă de stipulație contrară, la domiciliul debitorului-chiriaș stabilit prin contractul de închiriere, fiind deci cherabilă iar nu portabilă. După cum rezultă din conținutul contractului (capitolul V, intitulat „chiria și modalitățile de plată"), reclamantul nu a indicat modalitatea (sau modalitățile) și locul de efectuare a plăților și, drept urmare, plata chiriei s-a făcut conform uzanțelor, respectiv în numerar, direct proprietarului, la domiciliul chiriașului, pe bază de chitanță.
În luna februarie 2013, înainte de plecarea reclamnatului-pârât în Elveția, pârâtul-reclamant C. I. a refuzat încasarea chiriei datorate pentru lunile ianuarie-februarie 2013, fără a explica motivul refuzului său, de față fiind domnul P. T. căruia reclamantul-pârât i-a achitat contravaloarea utilităților, precum și martorul Ghierghinescu A..
Conform doctrinei juridice, creditorul are dreptul, dar și îndatorirea de a primi prestația de la debitor. Mai mult, creditorul are obligația să se comporte față de debitor cu bună credință. Refuzul nejustificat al creditorului de a primi plata este o dovadă a relei sale credințe.
La data de 14.03.2013 pârâtul-reclamant a formulat cerere de chemare în judecată solicitând evacuarea reclamantului-pârât din garsoniera închiriată. În motivarea cererii, acesta a menționat că „în data de 14.01.2013 i-am trimis o notificare prin care i-am adus la cunoștință că a expirat contractul de închiriere, drept pentru care trebuie să părăsească locuința și să o predea în stare bună de locuit". Instanța de fond a admis acțiunea și a dispus evacuarea reclamantului-pârât din spațiul închiriat, conform sentinței civile nr.3220/2013.
Pentru aceste motive, reclamantul-pârâta apreciază că pretențiile reclamantului sunt lipsite de just-temei întrucât după propriile sale susțineri contractul de închiriere expirase în luna ianuarie 2013, acesta fiind, probabil, motivul pe care l-a avut în vedere atunci când a refuzat încasarea chiriei pentru lunile ianuarie-februarie 2013. În aceste împrejurări, apreciază că nu mai poate fi vorba despre obligația de a achita chiria și eventuale penalități de întârziere.
A mai precizat că în luna noiembrie 2013, după sosirea în țară, a încercat să predea pârâtului-reclamant garsoniera închiriată, înainte de rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești prin care s-a dispus evacuarea, dar acesta a refuzat preluarea. În aceste împrejurări, la data de 25.11.2013, l-a notificat invitându-l să se prezinte în data de 29.11.2013, ora 1700 pentru predarea spațiului închiriat și, ca urmare a neprezentării sale, l-a invitat la mediere unde, prezentându-se, a refuzat calea amiabilă.
Cu toate acestea, pârâtul-reclamant a solicitat, pe cale reconvențională, obligarea reclamantului-pârât la plata chiriei pentru perioada ianuarie 2013 - aprilie 2014 și a penalităților de întârziere, în condițiile în care a obținut pe cale judecătorească evacuarea din spațiul închiriat, instanța de judecată reținând că anterior formulării cererii de chemare în judecată contractul de închiriere încetase să-și mai producă efectele: „Față de cele expuse anterior se concluzionează că în prezent pârâtul ocupă fără drept spațiul locuibil din care se solicită evacuarea, părțile nu se află în raporturi contractuale, astfel că acțiunea se apreciază a fi fondată și urmează a fi admisă".
Reclamantul-pârât solicită respingerea cererii reconvenționale, întrucât nu se aflau în relații contractuale în perioada pentru care pârâtul-reclamant solicită plata chiriei și penalități de întârziere, fapt constatat printr-o hotărâre judecătorească definitivă.
În drept, întâmpinarea a fost întemeiată pe dispozițiile art.205 NCPC.
A invocat excepția nulității cererii reconvenționale și excepția autorității de lucru judecat sub aspectul inexistenței relațiilor contractuale.
În dovedirea celor susținute, a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri și proba testimonială cu martorul Ghierghinescu A..
La întâmpinare a fost anexată copia cererii de chemare în judecată prin care pârâtul-reclamant a solicitat evacuarea reclamantului-pârât.
Prin rezoluția din data de 27._, în temeiul art.201 alin.2 C.proc.civ., instanța a dispus comunicarea către pârâtul-reclamant a duplicatului întâmpinării și al înscrisurilor atașate, cu mențiunea de a formula răspuns, în termen de 10 zile de la comunicare.
La data de 08.09.2014, pârâtul-reclamant a depus răspuns la întâmpinarea formulată de reclamantul-pârât la cererea reconvențională. A reiterat susținerile și solicitările din întâmpinarea și cererea reconvențională depuse. În ceea ce privește excepția netimbrării, a solicitat respingerea acesteia întrucât poate timbra cererea la solicitarea instanței. De asemenea, solicită respingerea excepției referitoare la faptul că cerere nu cuprinde numele reclamantului, întrucât prin întâmpinarea depusă în dosar a făcut motivarea corespunzătoare privind respingerea cererii reclamantului din dosarul nr_, datele acestuia fiind deja în dosar nefiind un dosar separat, iar prin întâmpinare a solicitat reconvențional în conformitate cu art.209-210 din C. proc. civ. plata chiriei restante. Cu privire la lipsa semnăturii, apreciază că se acoperă la primul termen de judecată.
În drept, a invocat dispozițiile art.205 C.civ. și art.209 C.proc.civ.
La întâmpinarea a fosta atașată chitanța privind plata taxei de timbru în cuantum de 160 lei.
Constatând îndeplinite condițiile legale, prin rezoluția din data de 09.09.2014, instanța a fixat primul termen de judecată la data de 16.10.2014 și a dispus citarea părților, pârâtul cu mențiunea de a se prezenta pentru semnarea cererii reconvenționale.
La termenul din data de 16.10.2014, instanța a respins excepția netimbrării cererii reconvenționale și excepția nulității cererii privind lipsa numelui și prenumelui reclamantului-pârât și semnătura pârâtului-reclamant, întrucât lipsurile au fost acoperite.
Instanța a încuviințat pentru reclamantul-pârât proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâtului-reclamant, proba cu martorii P. E. și G. A. și proba cu expertiză în specialitatea construcții, iar pentru pârâtul-reclamant proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul reclamantului-pârât și proba testimonială cu martorul D. NUȚA.
La data de 17.11.2014 expertul I. C. V. a depus raportul de expertiză având ca obiective:
- să se identifice reparațiile și îmbunătățirile aduse garsonierei nr.35 situată în Drobeta T. S., Calea Timișoarei nr.161, ..1, județul M., și să se calculeze valoarea acestora;
- să se stabilească anul efectuării reparațiilor și îmbunătățirilor aduse garsonierei nr.35 situată în Drobeta T. S., Calea Timișoarei nr.161, ..1, județul M.;
- să se calculeze sporul de valoare adus prin efectuarea reparațiilor și a îmbunătățirilor imobilului situat în Drobeta T. S., Calea Timișoarei nr.161, ..
La termenul din data de 22.01.2015, pârâtul-reclamant reconvențional a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză, motiv pentru care instanța a solicitat expertului să formuleze un punct de vedere cu privire la acestea.
Expertul a depus la data de 05.02.2015 răspuns la obiecțiunile formulate.
Sub aspectul materialului probator, instanța a încuviințat și administrat pentru reclamantul-pârât proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâtului-reclamant, proba cu martorii P. E. și G. A. și proba cu expertiză în specialitatea construcții, iar pentru pârâtul-reclamant proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul reclamantului-pârât și proba testimonială cu martorul D. NUȚA.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată și reține următoarele:
Reclamantul a invocat prin întâmpinarea la cererea reconvențională – fila 73, excepția autorității de lucru judecat sub aspectul inexistenței relațiilor contractuale . Avocat S. D., pentru reclamantul-pârât reconvențional A. N., a motivat că a invocat excepția pentru perioada la care face referire pârâtul reclamant reconvențional în cererea reconvențională, învederând că din sentința civilă prin care s-a dispus evacuarea reclamantului, s-a constatat faptul că părțile nu se mai aflau într-o relație contractuală, fapt pentru care nu se mai percepe chirie.
Având în vedere motivarea excepției, instanța o califică drept apărare de fond, urmând să analizeze aspectele sesizate la motivarea pe fondul cauzei .
Pe fondul cauzei,
La data de 26.04.2004, reclamantul A. N. a încheiat cu S.C. IZOCON S.A. reprezentată de directorul general - ing. C. I., contractul de închiriere nr.52, având ca obiect închirierea unei camere cu suprafața de 20 m.p. (garsoniera nr.35) .Imobilul este situat în Dr.Tr. S., Calea Timișoarei nr. 161, .. M., și a fost închiriat pentru o perioadă de 8 luni, contra unei chirii lunare de 400.000 lei (ROL).
Conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP N. L. C. sub nr.329/20.02.2008, pârâtul C. I. a cumpărat de la S.C. Izocon S.A. reprezentată de lichidator Ș. F. un număr de 33 de garsoniere - între care și garsoniera cu nr.35 .
La data de 01.01.2010, reclamantul a încheiat cu pârâtul C. I. contractul de închiriere înregistrat la D.G.F.P. M. sub numărul_/18.01.2010, pentru o perioadă de 6 luni, prețul chiriei fiind stabilit pentru suma de 120 RON/lună.
La data de 01.02.2011, între părți se încheie contractul de închiriere înregistrat la D.G.F.P. M. sub numărul_/10.02.2011, pentru o perioadă de 6 luni, prețul chiriei fiind de 120 RON/lună .
Prin sentința civilă nr.3220/2013, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei Drobeta T. S., definitivă prin Decizia nr.33/05.02.2014 a Tribunalului M. – Secția I-a Civilă, prin respingerea recursului, a fost admisă acțiunea reclamantului - proprietar C. I. și s-a dispus evacuarea chiriașului A. N. din imobilul situat în Dr.Tr. S., Calea Timișoarei nr. 161, ..35, jud. M. . În motivarea cererii de chemare în judecată reclamantul a arătat că în perioada ianuarie 2013-martie 2013 pârâtul nu a mai achitat chiria, astfel că l-a notificat pe acesta să părăsească locuința, conform dovezii de comunicare din data de 16.01.2013 .
Având în vedere cele enunțate, dar și faptul că ultimul contract a fost încheiat la data de 01.02.2012, pentru o perioadă de 6 luni, în speță au devenit incidente dispozițiile art. 1437 cod civil, potrivit cărora după expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie, atunci se consideră locațiunea ca reînnoită, efectele ei urmând să fie reglementate după regulile referitoare la locațiunea fără termen. Așadar, prin efectul tacitei relocațiuni, contractul de închiriere existent între părți s-a prelungit de drept pe termen nedeterminat, putând fi, în condițiile art. 1436 alin.2 cod civil, denunțat oricând, de către oricare dintre părțile contractante, fapt ce s-a întâmplat odată cu primirea de către proprietar a notificării din data de 26.11.2012 – filele 15,16.
Conform procesului verbal încheiat de către executor B. M. Lionela, la data de 11.04.2014, proprietarul C. I. a intrat în posesia imobilului .
Nu au relevanță în cauză susținerile reclamantului cu privire la refuzul pârâtului de primire a chiriei, din moment ce ambele părți acceptă faptul că nu se mai aflau în relații contractuale pe perioada ianuarie 2013-aprilie 2014 .
Cu toate că nu se mai aflau în relații contractuale, pentru ca pârâtul să solicite de la reclamant plata chiriei lunare de 120 lei, în baza contractului de închiriere, apreciem că pârâtul a suferit un prejudiciu urmare a faptului că imobilul a fost ocupat pe toată această perioadă de către reclamant . Cum pârâtul închiria imobilul contra unei sume de 120 lei lunar, evaluăm contravaloarea lipsei de folosință la suma de 1920 lei .
În aceste condiții, apreciem întemeiată cererea reconvențională cu privire la obligarea reclamantului la plata sumei de 1920 lei reprezentând lipsa de folosință a imobilului, astfel că în temeiul art.998-999 C.civ.., instanța va obliga reclamantul la plata către pârât a sumei de 1920 lei, reprezentând lipsa de folosință a imobilului pe perioada ianuarie 2013-aprilie 2014 .
Întrucât temeiul obligării reclamantului la plata contravalorii lipsei de folosință îl reprezintă răspunderea civilă delictuală, nu va a admite cererea de obligare a reclamantului la plata sumei de 288 lei cu titlu de penalități de întârziere .
Cu privire la cererea reclamantului de obligarea a pârâtului la plata contravalorii reparațiilor și îmbunătățirilor aduse garsonierei nr.35, reținem că din raportul de expertiză întocmit de expert I. C., valoarea acestora se ridică la suma de 4838 lei .
Instanța nu va avea în vedere valoarea inițială calculată de expert, întrucât, așa cum a rezultă din răspunsul expertului la obiecțiunile formulate de pârât, valoarea inițială a fost calculată în funcție de Buletinul tehnic de prețuri pe anul 2014, în condițiile în care îmbunătățirile au fost făcute înainte de anul 2008, caz în care, prin aplicarea procentului de uzura de 18%, rezultă o valoare a lucrărilor de 4838 lei .
Din declarațiile martorilor P. E. și G. A. rezultă că reclamantul a efectuat îmbunătățiri în garsoniera închiriată, întrucât spațiul era impropriu creșterii unui copil, în starea în care a fost preluat, respectiv, nu era prevăzut cu baie proprie, fiecare etaj având baie comună la capătul holului . Martora P. E. a relatat faptul că fiecare locatar și-a construit baie proprie . Martorii au arătat că garsoniera are în prezent geamuri termopan, ușă metalică, că reclamantul a montat pereți despărțitori, a pus gresie, faianță .
Instanța apreciază că lucrările efectuate de reclamant sunt lucrări pentru aducerea spațiului la un nivel acceptabil pentru locuirea unei familii cu un copil, și chiar dacă au fost efectuate pentru confortul propriu au sporit valoarea apartamentului, valoare ce profită proprietarului C. I. .
Instanța nu reține apărarea pârâtului conform căreia nu și-a dat acordul pentru efectuarea îmbunătățirilor, întrucât, în calitate de director al S.C. IZOCON S.A., și ulterior ca proprietar al imobilului nu a făcut dovada că a notificat reclamantul cu privire la aceste îmbunătățiri .
Pe de altă parte susținerile pârâtului cu privire la faptul că în prețul de achiziție al a garsonierei, era inclusă contravaloarea îmbunătățirilor, sunt nedovedite, întrucât nu a demonstrat că fiecare garsonieră din apartament a fost evaluată distinct la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP N. L. C. sub nr.329/20.02.2008 .
De fapt, această susținere este contrazisă chiar de afirmația pârâtului din întâmpinarea depusă la fila 49, conform căreia, reclamantul poate să-și ia din apartament bunurile a căror contravaloare o cere.
Pârâtul mai face trimitere la articolul 17 din contractele de închiriere din anii 2011-2012, în conformitate cu care locatorul nu este obligat la plata despăgubirilor constând în modernizări, îmbunătățiri, către locatar, la încetarea contractului de închiriere, ori, după cum am arătat, pârâtul și-a dat tacit acordul în perioada în care deținea funcția de director al S.C. IZOCON S.A., îmbunătățirile au fost efectuate înainte de întocmirea contractului de vânzare-cumpărare autentificat de BNP N. L. C. sub nr.329/20.02.2008, în prețul de achiziție nu au fost incluse îmbunătățirile, iar acestea profită proprietarului actual, pârâtul C. I. .
Pe baza acestor considerente, instanța va acorda contravaloarea îmbunătățirilor, în temeiul îmbogățirii fără justă cauză .
Nu va fi admisă cererea reclamantului de instituire a unui drept de retenție asupra garsonierei, pentru că reclamantul nu mai deține acest imobil, fiind evacuat la data de 11.04.2014 .
Referitor la cererile părților cu privire la obligarea la cheltuieli de judecată, instanța va avea în vedere soluția ce va fi adoptată pentru cererea principală și pentru cererea reconvențională . Reclamantul a făcut dovada cheltuielilor de judecată în cuantum de 2275 lei, iar pârâtul a dovedit cheltuieli de judecată de 660 lei, așadar, după compensarea acestora, instanța va obliga pârâtul, în temeiul art.453 C.pr.civ., la plata către reclamant a sumei de 1615 lei .
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DISPUNE:
Admite în parte acțiunea principală precizată, formulată de reclamantul – pârât reconvențional A. N., CNP:_,domiciliat în municipiul Drobeta T. S., ., ., ., reședința în Elveția, loc. Jean-Francis B., Grand Rue 24, 1588 Cudrefin, și domiciliul procesual ales în Drobeta-T. S., Calea Timișoarei nr.161, ..1, ., în contradictoriu cu pârâtul – reclamant reconvențional C. I., domiciliat în municipiul Drobeta-T. S., ., ., ., CNP:_.
Admite în parte cererea reconvențională formulată de pârâtul-reclamant reconvențional C. I. în contradictoriu cu reclamantul – pârât reconvențional A. N..
Obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de 4838 lei actualizată, reprezentând contravaloare reparații și îmbunătățiri.
Respinge cererea reclamantului de instituire a dreptului de retenție asupra imobilului situat în Drobeta T. S., Calea Timișoarei nr.161, ..1, ..
Obligă reclamantul la plata către pârât a sumei de 1920 lei, reprezentând lipsa de folosință a imobilului pe perioada ianuarie 2013-aprilie 2014.
Respinge cererea pârâtului de obligare a reclamantului la plata sumei de 288 lei cu titlu de penalități de întârziere.
Compensează cheltuielile de judecată, și prin urmare obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de 1615 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu apel în termen de 30 zile de la comunicare ce se va depune la Judecătoria Drobeta T. S. .
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 12.03.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
Pentru grefier aflat în CO,
semnează grefierul - șef
Red.MM/ Tehnored.SCL
4 ex./2 .
Operator de date cu caracter personal
înregistrat sub numărul 6497
| ← Pretenţii. Sentința nr. 1078/2015. Judecătoria DROBETA-TURNU... | Pretenţii. Sentința nr. 1084/2015. Judecătoria DROBETA-TURNU... → |
|---|
