Obligaţie de a face. Sentința nr. 7807/2014. Judecătoria GALAŢI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7807/2014 pronunțată de Judecătoria GALAŢI la data de 18-07-2014 în dosarul nr. 20452/233/2010
Dosar nr._
ROMÂNIA
operator de date cu caracter personal nr. 8637
JUDECĂTORIA G.
SECȚIE CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 7807
Ședința publică de la 18 Iulie 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE A. M. M.
Grefier E. B.
Pentru astăzi a fost amânată soluționarea cauzei Civil privind pe reclamant O. N., intervenient B. I., intervenient N. C., intervenient B. M. și pe pârât C. L. G., pârât M. G. PRIN PRIMAR, având ca obiect obligație de a face
Dezbaterile și cuvântul pe fond au avut loc în ședința publică din data de 13.06.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de la data de 20.06.2014, la data de 27.06.2014, la data de 04.07.2014, la data de 11.07.2014 și la data de 18.07.2014 când a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, aflată în rejudecare, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată la data de 06.06.2007, pe rolul Tribunalului G., sub nr. dosar nr._, reclamanta O. N. a chemat în judecată C. L. al Municipiului G. și Primăria Municipiului G.-prin Primar, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligată pârâta să-i vândă suprafața de teren de 150 mp aferentă curții sale, iar în baza art. 611-612 C.civ. obligarea pârâtului în calitate de proprietar al imobilului nr. 20 să zidească ușile ce pătrund în curtea sa. A mai solicitat reclamanta, ca în subsidiar, pârâții să fie obligația la închirierea suprafeței de teren cu destinația curte în suprafață de 150 mp.
Motivându-și în fapt cererea, reclamanta a arătat că în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 139/13.09.2004 a cumpărat imobilul din G., ., compus dintr-o cameră de locuit și dependințe iar în baza aceluiași contract i s-a vândut și teren în suprafață de 80,44 mp aferent locuinței.
Mai arată reclamanta că, după cumpărare s-a adresat Primăriei Mun. G. pentru a-i închiria restul de teren aferent curții în suprafață de 150 mp, dar i-a fost închiriată doar suprafața de 33,19 mp.
Învederează reclamanta că imobilul din . pe care l-a cumpărat se învecinează cu cel de la nr. 20 unde locuiesc mai mulți chiriași, care cu toată că au curte de aproximativ 1000 mp și-au practicat în spatele casei câte o ieșire spre curtea reclamantei și folosesc terenul curte din spatele imobilului fără niciun drept.
În opinia reclamantei, ușile practicate în spatele imobilului de la nr. 20 și care fac posibilă pătrunderea în imobilul nr. 18 sunt împotriva prevederilor Codului civil cu privire la vecinătăți și servituți.
Reclamanta a mai precizat că a achiziționat imobilul într-o stare avansată de degradare, dorește să-l renoveze și îi trebuie o cale de acces care să-i permită pătrunderea spre locuință cu utilaje și materiale de construcții.
În drept și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile HCL nr. 127/17.03.2005 modificată prin HCL nr. 662/22.12.2005, art. 3 din contractul de vânzare-cumpărare și art. 611-612 C.civ.
În susținere, la dosar a depus înscrisuri (filele 5-42 dosar nr._ ).
Acțiunea a fost legal timbrată, cu taxă judiciară de timbru de 4 lei și timbru judiciar de 0,15 lei (fila 44 dosar nr._ ).
Pârâții, prin M. G. reprezentat de Primar au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea cererii ca fiind nefondată, întrucât din verificările efectuate la serviciul cadastru s-a constatat faptul că terenul liber de construcții este de 234,49 mp, iar împărțirea s-a calculat proporțional cu ponderea suprafeței utile a apartamentului vândut.
S-a arătat prin întâmpinare că prin cumpărarea apartamentului de către reclamantă, aceasta a dobândit și dreptul de proprietate exclusivă aferent terenului în suprafață de 80,44 mp și 15 mp suprafață cale de acces, iar ulterior i-a fost închiriată și suprafața de 33,19 mp.
Imobilul din . cât și cel de la nr. 20 au fost dintotdeauna un tot unitar, între ele și curțile aferente existând uși de acces.
Au mai învederat pârâții că, în contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamanta, în mod eronat a fost trecut în proprietatea reclamantei suprafața de 15 mp cale de acces, care în realitate este în indiviziune de 1/4 cu ceilalți chiriași, singura suprafață legală de închiriat fiind de 33 mp teren.
Conform pct. 5 din HCL nr. 127/2005 „în curțile cu suprafețe mici de teren suprafețele ce se vor vinde vor fi proporționate cu suprafața construită deținută de fiecare proprietar și chiriași din imobilul respectiv”.
Cu privire la cel de-al doilea capăt de cerere, pârâții au susținut că nu pot fi ignorate contractele de închiriere ale chiriașilor din respectivul imobil și faptul că dintotdeauna compartimentarea imobilului din . a fost prevăzută din vechime cu uși de acces atât din curtea din ., cât și din ..
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 115-118 C.proc.civ..
În susținerea întâmpinării și poziției lor, pârâții au depus la dosar, înscrisuri (filele 54-59,72-74, 79-80, 94-103, 135-154, 175-207 dosar nr._ ).
Pârâții au solicitat și soluționarea cauzei în lipsa părților.
În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri și expertiză topografică, efectuată de expert A. F. (filele 122-125 dosar nr._ ).
Prin Sentința comercială nr. 3024 din 30.10.2008, pronunțată de Tribunalul G. în dosarul nr._, acțiunea reclamantei a fost admisă în parte, pârâții fiind obligați să vândă acesteia suprafața de 158,67 mp teren, respingându-se capătul de cerere referitor la obligațiile de a face – zidire uși apartamente închiriate.
Prin Decizia civilă nr. 162/A din 14.05.2009 pronunțată de Curtea de Apel G., s-a casat Sentința comercială nr. 3024/30.10.2008 a Tribunalului G., pentru aceea că acțiunea a fost soluționată de o instanță necompetentă material, cauza fiind trimisă spre competentă soluționare Judecătoriei G., unde a fost înregistrată la data de 26.06.2009 sub dosarul nr._/233/2009.
Prin întâmpinarea depusă de pârâți în cadrul acestui dosar (filele 24-25 dosar nr._/233/2009) s-a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a celor doi pârâți, C. L. G. și Primăria Municipiului G., motivat în principal de faptul că parte în contractul încheiat de părți este numai M. G. reprezentat prin primar.
Prin Sentința civilă nr. 727 din 28.01.2010, pronunțată în dosarul nr._/233/2009, Judecătoria G. a admis acțiunea reclamantei în parte, dispunând obligarea pârâților la vânzarea către reclamantă a suprafeței de 158,37 mp teren, capătul de cerere privind zidirea ușilor imobilului cu nr. 20 fiind respins ca nefondat.
Prin Decizia civilă nr. 504 din 30.06.2010, pronunțată de Tribunalul G., s-a admis recursul pârâtei Primăria Municipiului G. și s-a desființat Sentința civilă nr. 727/28.01.2010, cauza fiind trimisă spre rejudecare aceleiași instanție care a pronunțat soluția casată.
În rejudecare, cauza a fost reînregistrată pe rolul Judecătoriei G., sub numărul de dosar_ .
La data de 15.04.2011, prin precizările depuse, reclamanta a învederat că înțelege să se judece în calitate de pârâți cu M. G. reprezentat prin Primar și C. L. G., obiectul principal fiind obligarea pârâților la vinderea suprafeței de 190,56 mp teren curte aparținând imobilului de pe . și obligarea pârâților la zidirea ușilor din spate ale imobilului situat în ., care se deschid spre terenul în discuție. În subsidiar, reclamanta a solicitat obligarea pârâților la închirierea suprafeței de 190,56 mp teren curte.
La data de 02.05.2011, numiții Bâldigău I., N. C. și B. M., au formulat cerere de intervenție în cauză, arătând că sunt chiriașii imobilului de la nr, 20 ale căror uși de acces se solicită a fi desființate.
Intervenienții au solicitat respingerea acțiunii reclamantei ca urmare a faptului că intervenienții au la rândul lor un drept de folosință asupra terenului care se pretinde a fi vândut.
Au învederat intervenienții că parte din ei au contracte de închiriere pentru porțiuni din terenul și magaziile ori grupurile sanitare construite pe acesta, teren pe care reclamanta îl pretinde ca aferent construcției proprietatea sa.
În drept au fost invocate prevederile art. 59-56 C.proc.civ..
Cererea de intervenție a fost calificată de instanță ca fiind o cerere de intervenție accesorie, constatându-se că intervenienții nu formulează cereri proprii, iar prin încheierea de ședință din 17.06.2011, cererea de intervenție a fost admisă în principiu.
Pârâtul C. L. G. a formulat întâmpinare față de cererea principală de chemare în judecată prin care a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive, motivat de faptul că nu are personalitate juridică fiind un organ deliberativ, în plus nefiind proprietarul imobilului din litigiu.
Prin notele de ședință depuse la data de 12.12.2012, același pârât, C. L. G. a invocat și excepția lipsei capacității procesuale de folosință, invocând în esență aceleași motive ca cele de la prima excepție, respectiv lipsa patrimoniului propriu, lipsa personalității juridice și calitatea sa de organ deliberativ fără organe proprii de conducere.
În cauză, au fost încuviințate prin încheierile de ședință din data de 07.10.2011 și 16.05.2014, proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul reclamantei, proba cu cercetare la fața locului și proba cu expertiză tehnică.
Pe parcursul soluționării cauzei, toate părțile au mai depus la dosar înscrisuri,
La termenul de judecată din data de 09.12.2011 intervenienții au renunțat la administrarea probei cu interogatoriul reclamantei.
Raportul de expertiză tehnică întocmit de expertul R. C., aleatoriu desemnat, a fost efectuată și depusă al dosar la data de 17.05.2013 (filele 276-288 vol. 1 dosar nr._ ), cu precizări suplimentare la data de 15.05.2014 (fila 95 vol. 2 dosar nr._ ).
Expertul a solicitata suplimentarea și definitivarea onorariului, cererea fiind admisă în parte prin încheierea de ședință din 16.05.2014, când, instanța a definitivat onorariul cuvenit expertului R. C. la suma de 1200 lei, diferența de 600 lei fiind achitată de reclamantă în sumă de 300 lei și de intervenienți în sumă de 300 lei.
Procesul verbal cuprinzând constatările instanței în urma administrării probei cu cercetare la fața locului la data de 26.05.2014, se află la filele 98-100 din vol. 2 dosar nr._ .
La termenul de judecată din data de 13.06.2014, instanța a unit cu fondul excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului C. L. G., excepția lipsei capacității procesuale de folosință a aceluiași pârât și excepția lipsei calității procesuale pasive a Primăriei Municipiului G., invocate prin întâmpinări.
Analizând actele și lucrările cauzei, instanța reține următoarele:
Potrivit prevederilor art. 137 C.proc.civ., instanța va analiza și soluționa cu întâietate excepțiile invocate în cauză prin întâmpinare, în funcție de natura și efectele lor stabilind și ordine alor de soluționare a acestora. Cum pentru a putea sta în judecată, înainte de a avea calitate procesuale o persoană, fie ea fizică sau juridică, trebuie întâi să aibă capacitate procesuală de folosință adică să existe, instanța va analiza cu prioritate excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtului C. L. G., excepție invocată de acesta prin întâmpinare.
Astfel cum rezultă din prevederile legale referitoare la capacitatea procesuală de folosință, rezultă că o persoana fizică sau juridică poate deveni parte în judecată în calitate de reclamant, pârât, intervenient dacă are capacitate de folosință, respectiv dacă, are aptitudinea de a avea drepturi și obligații (art. 41 C.proc.civ.). În același timp, calitatea procesuală pasivă presupune identitatea între persoana pârâtului și cel despre care se pretinde că este obligat în raportul juridic supus judecății.
C. L. este, potrivit legii nr. 215/2001a administrației publice locale, o autoritate a administrației publice cu rol deliberativ.
Potrivit art. 21 alin. 1 și 2 și art. 62 alin. 1 din Legea nr. 215/2001 republicată, unitățile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridică deplină și patrimoniu propriu. Acestea sunt subiecte juridice de drept fiscal, titulare ale codului de înregistrare fiscală și ale conturilor deschise la unitățile teritoriale de trezorerie, precum și la unitățile bancare. Unitățile administrativ-teritoriale sunt titulare ale drepturilor și obligațiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public și privat în care acestea sunt parte, precum și din raporturile cu alte persoane fizice sau juridice, în condițiile legii. În justiție, unitățile administrativ-teritoriale sunt reprezentate, după caz, de primar sau de președintele consiliului județean.
Conform art. 20 alin. 1 din același act normativ, sunt unități administrativ teritoriale, comunele, orașele, municipiile și județele.
Chiar dacă pârâta C. L. are, potrivit art. 36 alin.2 lit. c și alin. 5 lit.a și b, din același act normativ, atribuții privind administrarea domeniului public și privat al comunei, respectiv atribuții legate de concesionarea, închirierea, și darea în folosință a imobilelor aflate în proprietatea unității administrativ teritoriale, legea nu reglementează posibilitatea ca această instituție să reprezinte în justiție unitatea administrativ teritorială.
În concluzie, instanța apreciază că pârâtul C. L. G. nu are aptitudinea de a avea drepturi și obligații, fiind lipsit de personalitate juridică și organe proprii de conducere, astfel că apare ca întemeiată excepția lipsei capacității procesuale de folosință, care urmează a fi admisă de instanță.
Pe cale de consecință, instanța va respinge acțiunea formulată de reclamanta O. N. în contradictoriu cu pârâtul C. L. G. ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsite de capacitate de folosință.
Față de această soluție, instanța apreciază că cea de-a doua excepție invocată de același pârât apare ca rămasă fără obiect și nu se mai impune analiza acesteia, urmând a fi respinsă ca rămasă fără obiect excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtul C. L. G..
Constatând însă că în cauză, pârâtul C. L. a formulat cerere de acordare a cheltuielilor de judecată, depunând la dosar dovada achitării unui onorariu de apărător ales în sumă de 4960 lei, văzând și prevederile art. 274 alin. 1, 2 și 3 C.proc.civ., instanța urmează să admită în parte cererea accesorie și să oblige reclamanta la plata către pârâtul C. L. a unor cheltuieli de judecată în sumă de 2480 lei reprezentând onorariu avocat, redus de instanță.
Prin aplicarea prevederilor art. 274 alin. 3 C.proc.civ., porivit cărora cheltuielile de judecată, reprezentate de onorariu avocat, pot fi cenzurate de instanța de judecată în funcție de valoarea pricinii sau munca îndeplinită de avocat, instanța nu intervine în contractul de asistență juridică dintre avocat și client, care se menține în integralitate (drept urmare, clientul va plăti avocatului onorariul cuvenit), ci doar apreciază în ce măsură onorariul stabilit de partea care a avut câștig de cauza trebuie suportat de partea adversă, ținând seama de natura și complexitatea prestației avocatului acestuia.
În acest sens, în jurisprudența CEDO, s-a statuat că partea care a câștigat procesul nu va putea obține rambursarea unor cheltuieli, în temeiul art. 274 C.proc.civ., decât în măsura în care se constată realitatea, necesitatea și caracterul lor rezonabil.
Cum onorariul de avocat reflectă volumul de muncă al avocatului depus în cauză, și având în vedere participarea avocatului în prezenta speță la cinci termene de judecată, înscrisurile depuse de avocat la dosar și susținerile acestuia la termenele de judecată, instanța reține că acesta nu a desfășurat un volum mare de muncă pentru executarea mandatului primit de natură să justifice onorariul perceput în cuantum de 4960 lei pe care îl apreciază ca nejustificat de mare în raport cu activitatea desfășurată, în condițiile în care a început reprezentarea părții abia în rejudecare, după administrarea celei mai mari părți a probatoriului și după depunerea unei prime întâmpinări.
Instanța consideră ca desfășurarea activității menționate în contractul de asistenta juridică implică studierea înscrisurilor existente la dosar, o documentare juridică adecvată pentru apărarea intereselor reclamantului, formularea apărărilor, reprezentarea reclamantului la termenele de judecată și apreciază că jumătate din suma cuprinsă în factura fiscală nr. 1048 din 01.11.2013, achitată de pârâtul C. L. este suficientă pentru a compensa valoarea prestației apărătorului ales, astfel că numai în aceste limite cheltuielile de judecată constând în onorariu avocat vor fi puse în sarcina reclamantei căzute în pretenții față de acest pârât.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Primăria Municipiului G., instanța reține ca temei juridic aceleași dispoziții ca cele avute în vedere în cazul pârâtului C. L. G., însă în analiza acestei excepții trebuie avut în vedere și faptul că reclamanta, în rejudecare, și-a precizat acțiunea și a învederat că nu mai înțelege să se judece cu această pârâtă ci cu pârâtul M. G. și C. L., astfel că excepția invocată de Primăria Municipiului G., în condițiile în care aceasta nici nu a mai fost citată în cauză, luându-se act de precizarea și modificarea acțiunii, apare ca neîntemeiată și urmează a fi respinsă. Instanța mai are în vedere și faptul că în accepțiunea comună, a omului de rând, municipiul, primăria și consiliul local sunt una și aceeași entitate.
De altfel, calitate procesuală pasivă în prezenta cauză justifica doar unitatea administrativ teritorială, proprietară a imobilului teren care se cere a fi vândut sau închiriat, respectiv M. G..
Pe fondul cauzei, instanța reține ca situație de fapt că prin Contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 138N/13.09.2004, S.C. Lonconfort S.A. a vândut reclamantei O. N. apartamentul situat în G., ., parter, împreună terenul aferent locuinței, în suprafață de 80,44 mp (filele 5-6 dosar nr._ ), vânzarea făcându-se în baza dispozițiilor Legii nr. 112/1995.
Anterior acestei vânzări, același imobil a fost deținut de reclamantă în calitate de chiriașă (filele 1496-152 dosar nr._ ).
Ulterior dobândirii dreptului de proprietate asupra construcției și terenului aferent, între reclamantă și pârât a intervenit contractul de închiriere nr. 627/01.02.2007 (fila 42 dosar nr._ ) privind suprafața de 33,19 mp teren cu destinația de curte și grădină, situat în .. Durata contractului a fost de 1 an.
La rândul lor, intervenienții B. M., Bâldigău I. și N. C., au beneficiat de contracte de închiriere a unor locuințe situate în imobilul din G., ..
În contractul de închiriere nr. 811 din 02.12.1998 încheiat pe durată nedeterminată, al cărui beneficiar este intervenientul B. M. (filele 46-52 vol. 1 dosar nr._ ), se prevede prin fișele locative și ultima fișă de calcul a chiriei, în afara locuinței și magazie de 10 mp împreună cu curte și grădină în suprafață de 24 mp (fila 57 vol. 1 dosar nr._ ). Contractul a fost reînnoit, sub nr. 811 la data de 11.08.2008, prevăzându-se o durată a închirierii de 5 ani, a locuinței, magaziei de 10 mp și a suprafeței de 49,76 mp curte și grădină (filele 192-196 vol. 1 dosar nr._ ).
Prin contractul de închiriere nr. 141 din 30.08.2010, intervenientul Bâldigău I. împreună cu membrii familie sale beneficiază de închirierea unei locuințe situate în ., compusă din cameră, bucătărie, hol toaletă și 21,55 mp curte și grădină (filele 196-201 vol. 1 dosar nr._ ).
Intervenientul N. C. este beneficiarul contractului de închiriere nr. 204/47 din 05.05.2010, al cărui obiect îl formează locuința situată în ., cu nr. de inventar_, compusă din 2 camere, bucătărie, baie, hol, antreu, magazie în suprafață de 6 mp și 31 mp curte și grădină (filele 202-206 vol. 1 dosar nr._ ) cu mențiunea că terenul curte și grădină este specificat ca fiind în indiviziune.
În niciunul dintre contracte nu este individualizată sau arătată poziționarea locuinței, magaziei, curții sau grădinii, exceptând planul de situație aflat la filele 152 dosar nr._, .
Astfel cum rezultă din probele administrate în cauză (schițe cadastrale, memorii tehnice justificative, planșe foto, raport de expertiză și cercetarea la fața locului), imobilul locuință proprietate personală a pârâtei și imobilele locuință închiriate de intervenienții accesorii, deși au alocate numere poștale și cadastrale diferite, nr. 18 pentru locuința reclamantei și nr. 20 pentru toate celelalte locuințe, fac parte dintr-un singur imobil, o singură construcție la origine, care a fost structurată a deservi mai multe locuințe, în prezent 7. Imobilul are o construcție întinsă pe 2 laturi, și teren cu destinație de curte atât la partea din față a imobilului, cu acces dinspre . la partea din spate a imobilului, cu acces printr-un gang denumit Fundătura T.. Curtea din spate a imobilului este singurul loc pe unde reclamanta are acces la locuința personală, în timp ce intervenienții pot ajunge la locuințele lor atât prin curtea din față cât și prin cea din spate, aceste locuințe închiriate având fiecare câte două intrări. În această curte, purtând nr. poștal 18, reclamanta a amenajat o alee din ciment, pe sub care pretinde că și-a plasat o parte din conductele pentru utilități, și pe care pretinde să o folosească în exclusivitate.
Intervenienții chiriași folosesc pentru depozitare, magazii – construcții provizorii, aflate în paragină, situate în curtea din spate a imobilului.
Ușile de acces prin curtea din spate la locuințele chiriașilor intervenienți se deschid la limita aleii de acces de la gangul Fundătura T. la proprietatea reclamantei, iar între această alee și zidul construcției cu destinația de locuințe se află o fâșie de teren care deservește ca trotuar de protecție, paralelă cu construcția și . curtea din față a imobilului se află alte magazii dar care sunt folosite de ceilalți 3 chiriași ai imobilului, persoane care nu sunt părți în litigiu.
În drept, prin HCL nr. 127/13.03.2005 s-a aprobat Regulamentul privind vânzarea terenurilor proprietate privată a Mun. G., situate în incintele imobilelor cumpărate în baza Legii nr. 112/1995 (filele 175-178 dosar nr._ ).
Potrivit acestui regulament, terenurile situate în incintele imobilelor unde cetățenii dețin în proprietate apartamente cumpărate în baza Legii nr. 112/1995 și terenurile aferente apartamentelor, se vor vinde la solicitarea proprietarilor de apartamente, vânzarea făcându-se prin încredințare actualului chiriaș al terenului.
Față de înscrisurile depuse la dosar de către pârâtul M. G., extrasele din registre, procesele verbale de situație, planșele și planurile de amplasament, instanța apreciază, în lipsa altor elemente mai concrete, luând în considerare și situația de fapt existentă în cauză, că terenul cu destinația de curte și grădină situat în G. . este proprietatea exclusivă a pârâtului și este folosit în indiviziune de reclamantă și intervenienți.
Chiar dacă în contractele de închiriere ale intervenienților este specificată doar locuința cu adresa . iar magaziile și curtea folosite de aceștia sunt individualizate ca aparținând curții cu nr. 18, instanța reține că la momentul cumpărării locuinței și încă de la momentul primei închirieri reclamanta a cunoscut folosința în indiviziune a respectivei curți.
Deși pretinde că este proprietara exclusivă a unei părți din curte, respectiv a aleii de ciment pe care a construit-o și delimitat-o, dată fiind mențiunea în anexa la contract (fila 6 dosar nr._ ) a căii de acces pe o suprafață de 15 mp, instanța apreciază susținerea ca neîntemeiată în condițiile în care, la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare a locuinței, legislația în vigoare pretindea ca terenurile, altele decât cele aferente construcției să fie înstrăinate numai prin acte juridice încheiate în formă autentică. Or contractul de vânzare-cumpărare și anexa acestuia nu îndeplinesc cerințele legale decât pentru vinderea locuinței cu terenul de sub aceasta, astfel cum este și stipulat în contract, în suprafață de 80,44 mp iar nu și a aleii de acces la această locuință,
Astfel, instanța concluzionează încă odată că întreaga curte a imobilului cu nr. 18 este folosită în indiviziune.
Reclamanta pretinde cumpărarea sau închirierea întregii suprafețe de teren curte care corespunde imobilului de la nr. 18, inclusiv a acelor porțiuni care sunt ocupate de magaziile intervenienților, teren a cărui suprafață este de 191,56 mp, astfel cum rezultă din raportul de expertiză întocmit de expert A. F. (filele 122-126 dosar nr._ ). Suprafața de teren a fost identificată prin scăderea din întreaga suprafață de teren măsurată de expert a suprafeței de teren deja aferentă locuinței reclamantei și care este inclusă în titlul de proprietate al acesteia.
Astfel cum reiese din înscrisurile emanate de la pârât dar avute în vedere de cei doi experți desemnați în cauză și necontrazise de părți, suprafața totală a imobilului situat în G., .-20 (construcție cu mai multe locuințe, anexe provizorii-magazii și teren aferent celor două curți) este de 1071,754 mp, din care 706,903 mp sunt ocupați de construcții, iar 234,49 mp teren liber (fila 37 vol. 1 dosar nr._ ).
Instanța constată că temeiul de drept aplicabil speței și invocat inclusiv de reclamantă, HCL nr. 127/2005, permite vânzarea, în curțile cu suprafețe mici de teren, a suprafețelor de teren numai proporțional cu suprafața construită deținută de fiecare proprietar sau chiriaș din imobilul respectiv (art. 5 din HCL).
Instanța apreciază că terenul curte de la nr. 18 . categoria curților cu suprafețe mici de teren, iar nu a suprafețelor mari de teren ce pot fi vândute. Această concluzie rezultă din interpretarea dispozițiilor HCL nr. 127/2008, art. 3.1, din care rezultă care sunt curțile cu suprafețe mari de teren și modalitățile în care aceste terenuri se pot vinde.
Prin urmare reclamanta este îndreptățită să cumpere iar pârâtul obligat să vândă suprafața de teren liberă calculată în mod proporțional cotei părți cuvenite fiecărui chiriaș sau proprietar al construcției.
Cum reclamanta nu a fost singurul chiriaș și nu a avut în chirie începând cu anul 2007 decât suprafața de 33,19 mp curte și grădină (fila 98 vol. 1 dosar nr._ ), suprafață calculată tot proporțional cu suprafața locuinței cumpărate, instanța apreciază că numai în limita acestei suprafețe poate fi admisă cererea principală a reclamantei.
Prin raportul de expertiză tehnică întocmit de expert A. F., această suprafață de 33,19 mp apare ca delimitată cu contur verde (fila 126 dosar nr._ ) și este reprezentată de terenul situat între construcția locuință și anexa magazie aparținând reclamantei la care se adaugă suprafața aleii de acces, cu mențiunea că aceasta din urmă este folosită în indiviziune și nu poate fi îngrădită căci ar împiedica accesul chiriașilor intervenienți la anexele magazii de care se pot folosi conform contractelor de închiriere cu pârâtul.
De altfel, dat fiind că din ansamblul probelor nu s-a putut concluziona că intervenienții chiriași au făcut modificări ale modalităților de acces în spațiile deținute cu chirie ci dimpotrivă s-a întărit convingerea că încă de la primele contracte de închiriere, locuințele intervenienților au avut două căi de acces, atât prin partea din față cât și prin spatele construcției, instanța apreciază ca neîntemeiate celelalte solicitări ale reclamantei, respectiv cele privitoare la obligarea pârâtului la zidirea ușilor de acces ale locuințelor închiriate dinspre curtea din spate a imobilului.
Încă din anul 1978 cartea tehnică a imobilului prevede accesul dublu la locuințele intervenienților, atât prin curtea cu nr. 20 cât și prin curtea cu nr. 18, ușile nefiind nefiidn edificare de pârâți sau intervenienți.
Mai mult, zidind aceste uși s-ar împiedica accesul chiriașilor intervenienți la magaziile pe care le dețin în curtea imobilului cu nr. 18.
Nici un mijloc de probă nu a susținut afirmațiile reclamantei privind faptul că magaziile menționate în contractele de închiriere ale intervenienților s-ar situat în curtea din față a imobilului respectiv la nr. 20, în condițiile în care la cercetarea la fața locului a rezultat în mod clar că magaziile aflate în curtea din față a imobilului sunt folosite exclusiv si dintotdeauna de ceilalți chiriași ai imobilului, persoane care nu sunt parte în litigiu.
În concluzie, pentru argumentele anterioare, instanța va admite în parte acțiunea reclamantei formulată în contradictoriu cu pârâtul M. G. reprezentat prin Primar și va obliga pârâtul să vândă reclamantei suprafața de teren de 33,19 mp situată în curtea imobilului din G., .-20, delimitată prin raportul de expertiză topometrică întocmit de expert A. F., care va face parte integrantă din prezenta hotărâre, teren delimitat în planul de situație prin contur verde. Totodată instanța va respinge ca neîntemeiat capătul de cerere privind obligarea pârâtului M. G. reprezentat prin Primar la zidirea ușilor imobilului construcție cu numărul 20 care au acces în curtea din spate a imobilului situat în G., .-20.
Instanța nu poate da curs nici cererii subsidiare a reclamantei, de obligare a pârâtului la închirierea către reclamantă a întregii curți a imobilului cu nr. 18, argumentele de mai sus fiind valide și în cazul acestui capăt de cerere. O eventuală admitere a acestuia ar împiedica chiriașii intervenienți la folosirea magaziilor, terenului și curții închiriate. În plus, insuficienta delimitare și poziționare în spațiu a curții și terenului închiriat intervenienților conduce la concluzia că întreaga curte este folosită de aceștia în indiviziune. În plus, o eventuală obligare a pârâtului la închiriere exclusiv către reclamanta ar conduce la încălcarea atributelor dreptului de proprietate privată de care se bucură acesta cu privire la terenul său.
Nicio dispoziție legală nu prevede obligația pârâtului la închiriere, ci dimpotrivă art. 480 C.civ. și art. 44 din Constituție ocrotesc proprietatea privată indiferent de titular
Constatând că în cauză atât reclamanta cât și intervenienții în interes accesoriu au solicitat cheltuieli de judecată, referindu-se inclusiv la cheltuielile făcute în primul ciclu procesual, instanța va da eficiență prevederilor art. 276 C.proc.civ. și va admite în parte cererea reclamantei, obligând pârâtul M. G. reprezentat prin Primar la plata către reclamantă a sumei de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând parte din taxa judiciară de timbru, timbru judiciar și onorarii experți și va admite în parte cererea accesorie formulată de intervenienții accesorii și obliga reclamanta către intervenientul Bâldigău I. la plata sumei de 400 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând parte din onorariul de expert achitat de acesta.
În soluționarea cererilor accesorii privitoare la cheltuielile de judecată, instanța reține că reclamanta a achitat taxa de timbru și timbrul judiciar în sumă de 4,15 lei, 600 lei onorariu provizoriu expert R. C., 500 lei onorariu expert A. F. și 300 lei suma reprezentând cota parte din onorariul definitivat al expertului R. C..
În ceea ce îi privește pe intervenienți, la dosar există numai dovada onorariilor de expert achitate exclusiv de intervenientul Bâldigău I., în sumă de 400 lei.
Instanța a apreciat că în sarcina pârâtului pot fi puse numai cheltuieli în sumă totală de 500 lei, raportat la admiterea în parte a capătului de cerere principal și respingerea celorlalte, reclamanta urmând să suporte cheltuielile efectuate de intervenienți, dat fiind faptul că susținerile acestora au fost în mare parte utile cauzei.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite excepția lipsei capacității de folosință a pârâtului C. L. G., invocată de acest pârât prin întâmpinare.
Respinge cererea formulata de reclamanta O. N. în contradictoriu cu pârâtul C. L. G., cu sediul în G., ., jud. G., ca fiind formulată față de o persoană lipsită de capacitate procesuală de folosință.
Admite în parte cererea accesorie formulată de pârâtul C. L. G. și obligă reclamanta la plata către acest pârât a sumei de 2480 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat redus de instanță.
Respinge ca rămasă fără obiect excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului C. L. G., invocată de acesta prin întâmpinare.
Respinge ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Primăria Municipiului G..
Admite în parte acțiunea formulată de reclamanta O. N., cu domiciliul în G., ., jud. G., formulată în contradictoriu cu pârâtul M. G. reprezentat prin Primar, cu sediul în G., ., jud. G. și intervenienții accesorii Bâldigău I., N. C. și B. M., toți cu domiciliul în G., ., jud. G..
Obligă pârâtul M. G. reprezentat prin Primar să vândă reclamantei suprafața de teren de 33,19 mp situată în curtea imobilului din G., .-20, delimitat prin raportul de expertiză topometrică întocmit de expert A. F., care face parte integrantă din prezenta hotărâre, teren delimitat în planul de situație prin contur verde.
Respinge ca neîntemeiat capătul de cerere privind obligarea pârâtului M. G. reprezentat prin Primar la zidirea ușilor imobilului construcție cu numărul 20 care au acces în curtea din spate a imobilului situat în G., .-20.
Respinge ca neîntemeiată cererea subsidiară formulată de reclamantă.
Admite în parte cererea accesorie formulată de reclamantă și obligă pârâtul M. G. reprezentat prin Primar la plata către reclamantă a sumei de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând parte din taxa judiciară de timbru, timbru judiciar și onorarii experți.
Admite în parte cererea accesorie formulată de intervenienții accesorii și obligă reclamanta către intervenientul Bâldigău I. la plata sumei de 400 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând parte din onorariul de expert achitat de acesta.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 18.07.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
A. M. ManeaElena B.
RedAMM /tehored. E.B/8ex/12.01.2015/6ex .>
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 8341/2014.... | Pretenţii. Sentința nr. 3423/2014. Judecătoria GALAŢI → |
|---|
