Fond funciar. Sentința nr. 7992/2015. Judecătoria ORADEA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7992/2015 pronunțată de Judecătoria ORADEA la data de 29-09-2015 în dosarul nr. 7992/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA ORADEA
SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă Nr. 7992/2015
Ședința publică de la 29.09.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE O. S.
Grefier M. Z.
Pe rol fiind solutionarea cauzei civile având ca obiect fond funciar formulata de reclamanții F. I., F. M., ambii cu domiciliul în Oradea, ., ., jud. Bihor în contradictoriu cu pârâtii B. E., cu domiciliul în T., ., ., C. Locală pentru aplicarea Legii 18/1991 - Primăria Comunei Lăzăreni, C. Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor Bihor.
La apelul nominal făcut în ședința publică nu au răspuns părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Se constată că dezbaterile au avut loc în ședința din data de 22.09.2015, când părțile prezente au pus concluzii, instanța amânând pronunțarea hotărârii pentru astăzi.
I N S T A N T A
Deliberând asupra cauzei civile de fata constata urmatoarele:
Prin actiunea civila înregistrata pe rolul acestei instante sub nr._ reclamanții F. I., F. M., ambii cu domiciliul în Oradea, ., ., jud. Bihor au chemat în judecata pe pârâtele B. E., cu domiciliul în T., ., ., C. Locală pentru aplicarea Legii 18/1991 - Primăria Comunei Lăzăreni, C. Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor Bihor, solicitând obligarea pârâtelor C. Locală pentru aplicarea Legii 18/1991 - Primăria Comunei Lăzăreni, C. Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor Bihor de a elibera un nou titlu de proprietate pe numele antecesorului pârâtei B. E..
În motivarea actiunii, reclamanții au arătat ca au cumpărat de al A. I., antecesorul pârâtei de rd. 3, la data de 15.06.1992, suprafața de teren de 2363 mp, inscris in CF 740 Gepis, nr. Top 426 Gepis (identificat in contract la tarlaua P. – 0,24 ha) și 2055 mp inscris in CF 203 Gepis, nr. Top 931 Gepis (identificat in contract ca tarlaua Valcei – 0,20 ha), terenuri pe care le folosesc de la data cumpărării. Prețul terenurilor in sumă totală de 45.000 lei a fost achitat integral la acea dată. Așadar, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act authentic de vânzare-cumpărare și să suplinească consimțământul antecesorului pârâtei de rd. 3 este doar o formalitate, apreciază reclamanții.
Prin Adeverința nr. 2763/2015, Primăria Comunei Lăzăreni a certificate faptul că reclamanții dețin suprafața de 2055 mp teren amplasat pe nr. Top 931 și 2363 mp teren amplasat pe nr. Topo 426, conform evidențelor din Registrul Agricol, acest teren find cumpărat de la A. I., care a fgurat anterior la această poziție in Registrul Agricol. De asemenea, din Certificatul fiscal nr. 2553/2015, eliberat de Primăria Comunei Lăzăreni rezultă faptl că reclamantii au achitat la zi impozitele aferente acestor terenuri.
În anul 1992, când au incheiat tranzacția, încă nu s-a eliberat Titlul de proprietate și de altfel nici până la data decesului vânzătorului, 22.07.2002, pârâtele de rd. I și II nu au eliberat titlul de proprietate și nu a avut posibilitatea să încheie un act authentic de vânzare-cumpărare la notar. Fiica vânzătorului, pârâta de rd. III a dat o Declarație la data de 28.05.2015, prin care recunoște faptul că tatăl ei a vândul suprafețele de teren din “valcei și pusta”, in anul 1992 și aceasta nu are nicio pretenție in present, fiind de acord cu întabularea reclamantilor. In această declarație s-a mai precizat și faptul că este unica moștenitoare și mama acesteia, A. A., fiind decedată la data de 09.06. 1997.
În drept au fost invocate dispozitiile Legii nr. 18/1991.
Au fost depuse la dosar: copia contractului de vânzare-cumpărare, declarație dată de B. E., acte de stare civilă, certificate de atestare fiscală, extras CF.
Pârâtele B. E. și C. Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor Bihor nu au formulat întâmpinare.
C. Locală pentru aplicarea Legii 18/1991 - Primăria Comunei Lăzăreni a arătat că nu se opune admiterii acțiunii.
A fost administrată proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanta retine următoarele:
În fapt, antecesorul pârâtei B. E., defunctul A. I., a încheiat cu reclamanții un antecontract de vânzare – cumpărare cu privire la două terenuri situate în extravilanul localității Gepiș, ., pentru suma de_ de lei.
Din probele administrate, rezultă că defunctului A. I. nu i s-a eliberat vreun titlu de proprietate și nu a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate.
Potrivit art 8 din Legea nr. 18/1991, în forma în vigoare la data încheierii actului:
“Stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor care se găsesc în patrimoniul cooperativelor agricole de producție se face în condițiile prezentei legi, prin reconstituirea dreptului de proprietate sau construirea acestui drept.
De prevederile legii beneficiază membrii cooperatori care au adus pămînt în cooperativa sau cărora li s-a preluat în orice mod teren de către aceasta, precum și în condițiile legii civile, moștenitorii acestora, membrii cooperatori care nu au adus pămînt în cooperativa și alte persoane anume stabilite.
Stabilirea dreptului de proprietate se face, la cerere, prin eliberarea unui titlu de proprietate în limita unei suprafețe minime de 0,5 ha pentru fiecare persoana indreptatita, potrivit prezentei legi, și de maximum 10 ha de familie, în echivalent arabil.”
Reclamanții nu pot solicita eliberarea titlului de proprietate în favoarea defunctului promitent vânzător, întrucât defunctul nu a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate în termen legal iar reclamanții nu sunt moștenitorii acestuia.
Cu privire la cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act authentic, instanța reține că promitentul vânzător nu era proprietar la momentul încheierii convenției, neputând transmite drepturi care nu se aflau în patrimonial său la data încheierii convenției.
Pentru ca o astfel de acțiune să fie admisibilă, pe lângă celelalte condiții care se cer a fi îndeplinite, trebuie să se facă dovada că promitentul vânzător este proprietar al imobilului obiect al promisiunii de vânzare cumpărare, întrucât, pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic notarial, trebuie îndeplinite toate condițiile ca notarul însuși să poată autentifica contractul, autentificare care nu poate fi realizată dintr-un singur motiv - lipsa consimțământului promitentului vânzător, care însă este suplinită prin hotărârea instanței. Cu alte cuvinte, instanța verifică îndeplinirea condițiilor la fel ca un notar public, ceea ce poate face în plus fiind să suplinească consimțământul părții reclamante.
În procedura de autentificare a actelor, conform art. 6 din Legea nr. 36/1995, notarii publici au îndatorirea să ceară și să dea lămuriri părților asupra conținutului actelor, spre a se convinge că le-au înțeles sensul și le-au acceptat efectele, în scopul prevenirii litigiilor. În cadrul lucrărilor de îndeplinire a actelor notariale, notarul public stabilește identitatea, domiciliul și capacitatea părților (art 43), verificând și stabilind, în prealabil, identitatea părților (art 58), iar dacă are îndoieli cu privire la deplinătatea facultăților mintale ale vreuneia dintre părți, procedează la autentificare numai dacă un medic specialist atestă în scris că partea poate să-și exprime în mod valabil consimțământul în momentul încheierii actului (art. 59).
Conform art 60 din lege, pentru a lua consimțământul părților, după citirea actului, notarul public le va întreba dacă au înțeles conținutul acestuia și dacă cele cuprinse în act exprimă voința lor.
Art. 65 prevede că încheierea care constată autentificarea unui înscris va cuprinde, sub sancțiunea nulității, constatarea că s-a luat consimțământul părților și constatarea că înscrisul a fost semnat în fața notarului de toți cei ținuți să-l semneze.
În condițiile în care statul, organizând un serviciu public, instituie reguli procedurale pentru desfășurarea unei activități și stabilește atribuții pentru notarii publici pentru constatarea unor raporturi juridice civile, instanța judecătorească, îndeplinind un serviciu public având ca scop înfăptuirea justiției, nu poate soluționa litigii fără a efectua o cercetare judecătorească ce implică verificarea îndeplinirii procedurilor stabilite de lege pentru acea activitate, presupunând deci cel puțin aceleași activități ca cele stabilite în procedura notarială. Ea este obligată ca, după identificarea părților, să constate existența capacității persoanei, a consimțământului valabil exprimat, asigurându-se că părțile au înțeles și și-au însușit clauzele contractuale.
Conform art. 269 cod proc civ., autenticitatea unui înscris se referă la stabilirea identității părților, exprimarea consimțământului acestora cu privire la conținut, semnătura acestora și data înscrisului.
Având în vedere că în cazul de față nici un notar nu ar putea autentifica contractul de vânzare cumpărare dintre părți, deoarece nu se poate face dovada formală că pârâtul este proprietar al imobilului, nici instanța nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic notarial.
Antecontractul este o conventie de sine statatoare, astfel încât el trebuie să întrunească toate condițiile de validitate prevăzute de lege pentru acesta (art.1178-1245 C.civ). Ceea ce trebuie subliniat în legatură cu consimțământul dat in antecontractul de vanzare cumparare este ca acesta nu este susceptibil de a transfera proprietatea, pentru acest final fiind necesar un nou consimtamant la incheierea actului promis.
În privința formei pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea de a vinde și/sau a cumpăra care anticipează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil, promisiunea trebuie încheiată în formă autentică dacă prefigurează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil. Art. 1279 alin. (3) teza I C.civ. – la nivel de parte generală – și art. 1669 alin. (1) teza finală C.civ. – la nivel de vânzare-cumpărare - justifică acest lucru.
Art 1279, alin. 3 :
„De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.”
Aplicând dispozițiile art. 1279 C.civ., dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Art. 1179 C.civ.4 dispune că, în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile.
Art. 1244 C.civ. prevede că în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv.
Necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (formă și fond) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare și/sau cumpărare, ci se impune exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotarâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Promisiunea de vânzare nu dă naștere nici unui drept real opozabil erga omnes, ci numai unei obligatii de face in sarcina promitentului, si nu poate aduce nici o atingere dreptului tertilor dobanditori de buna credinta care este posibil a exista fara ca aceasta eventuala transmitere sa fi fost operata inca in cartea funciara. Ca prima conditie in acest sens este ca promitentii vanzatori sa fie titularii dreptului de proprietate asupra terenului ce face obiectul promisiunii.
Pe de altă parte, la data de 12.04.2014 a intrat în vigoare Legea nr.17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, având drept scopuri asigurarea securității alimentare, protejarea intereselor naționale și exploatarea resurselor naturale, în concordanță cu interesul național, stabilirea unor măsuri privind reglementarea vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și comasarea terenurilor agricole în vederea creșterii dimensiunii fermelor agricole și constituirea exploatațiilor viabile economic.
În Titlul I al acestei legi sunt stabilite măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, inclusiv pentru situația în care instanțele sunt sesizate cu cereri având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare.
Art. 5 alin. 1 din lege, astfel cum a fost modificat, dispune că „în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr.287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
A.. 2 din lege dispune că cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege.
Potrivit art.3 alin.1 din legea nr.17/2014, „terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării N., către interior, precum și cele situate în extravilan la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuții în domeniul siguranței naționale, prin structurile interne specializate menționate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea națională a României, cu modificările și completările ulterioare”.
Dispozițiile art.4 din lege prevăd: „înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale”.
Conform alineatului 2, „prin excepție de la dispozițiile alin. (1), înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare”, iar în conformitate cu alin.3 al aceluiași articol „solicitarea și utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credințe atât a părților din contract, cât și pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării, conform descrierii din cartea funciară”.
În Capitolul IV din Legea 17/2014 - „controlul aplicării procedurii dreptului de preempțiune” se stabilit, prin art.9, că avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 de hectare, de către structura centrală.
Procedând la verificarea acestor condiții, câtă vreme antecontractul privește un teren arabil extravilan și nu s-a făcut dovada incidenței dispozițiilor art.20 alin. 2 din Legea nr.17/2014, care reglementează excepțiile de la aplicarea acestei legi, instanța constată că reclamantul nu a prezentat dovada respectării dreptului de preempțiune, potrivit art. 4 din Legea nr. 17/2014, nici avizele prevăzute de art. 3 și art. 9 din același act normativ și din cuprinsul cărții funciare, pârâtul nu are calitatea de proprietar asupra imobilului supus vânzării, așa cum prevăd dispozițiile legale mai sus enunțate.
Nefiind îndeplinite toate condițiile de validitate impuse de Legea nr.17/2014 pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare, instanța nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare.
Formalitățile prevăzute de legea nr.17/2014 nu afectează substanța drepturilor și obligațiilor părților dintr-o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, care continuă să-și producă efectele, ci condiționează doar autentificarea contractului de către notar, respectiv pronunțarea de către instanță a unei hotărâri care să țină loc de contract de îndeplinirea acestora, potrivit legii în vigoare la data când se încheie contractul de vânzare cumpărare.
Reclamantul nu a încheiat promisiunea de vânzare – cumpărare în formă autentică și promitentul nu a înscris, anterior promovării prezentei acțiuni, dreptul său de proprietate în cartea funciară. Potrivit art 26 din D.L. nr. 115/1938, în vigoare la data încheierii convenției, “drepturile reale se vor dobândi fără înscriere în cartea funciară din cauza de moarte, accesiune, vânzare silită, și expropriere; titularul nu va putea însă dispune de ele prin carte funciară, decât după ce s-a făcut înscrierea”.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Respinge actiune formulata de reclamanții F. I., F. M., ambii cu domiciliul în Oradea, ., ., jud. Bihor în contradictoriu cu pârâtii B. E., cu domiciliul în T., ., ., C. Locală pentru aplicarea Legii 18/1991 - Primăria Comunei Lăzăreni, C. Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor Bihor.
Cu drept de a declara apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Cererea de declarare a căii de atac se va depune la Judecătoria Oradea.
Pronunțată în ședința publică din data de 29.09.2015.
Președinte,Grefier
S. O. M. Z.
Red/tehnored OS
29.09.2015
7 ex. – 5 ex. comunicare reclamanții F. I.,
F. M.,
pârâtii B. E.,
C. Locală pentru aplicarea Legii 18/1991 - Primăria Comunei Lăzăreni,
C. Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Privată asupra Terenurilor Bihor
| ← Suspendare executare art.484,507,512,700,718 NCPC/art.... | Prestaţie tabulară. Sentința nr. 8064/2015. Judecătoria ORADEA → |
|---|
