Servitute. Sentința nr. 2475/2015. Judecătoria ORADEA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2475/2015 pronunțată de Judecătoria ORADEA la data de 13-03-2015 în dosarul nr. 2475/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA ORADEA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 2475
Ședința publică de la 13 Martie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. E. P.
GREFIER L. R.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta . și pe pârâta . ORADEA, având ca obiect servitute.
La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă nimeni.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care:
Se constată că fondul cauzei s-a dezbătut în ședința publică din data de 27.02.2015 când părțile au pus concluzii pe fond, concluzii ce au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când judecătoria în vederea deliberării a amânat pronunțarea cauzei pentru termenul din 13.03.2015, dată la care s-a pronunțat hotărârea.
JUDECĂTORIA
DELIBERÂND
Constată că, prin cererea înregistrată la instanță sub dosar nr._ la data de 25.02.2013, reclamanta . a chemat în judecată pe pârâta . ORADEA solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună încetarea servituții de trecere constituite in sarcina imobilului cu nr. top. 1539/4 înscris în coala de CF nr._ Oradea sub A 1 proprietatea reclamantei, pentru uzul si utilitatea imobilului având nr. cadastral 1539/2 înscris in CF NDF nr. 3517 Oradea si nr. cadastral 8194 Oradea înscris in CFNDF 1006 Oradea; să se dispuna radierea dreptului de servitute de trecere din evidentele de publicitate imobiliara in care a fost înscris, respectiv din CF nr._ din Oradea, precum si din CF NDF 3517 Oradea si CF NDF 1006 Oradea, cu cheltuieli de judecata.
În motivarea cererii reclamanta a arătat că este proprietara imobilului in suprafața totala de 155 mp, înscris in coala CF nr._ Oradea, sub nr. de ordine A 1, având nr. top. 1539/4, ce in natura reprezintă teren intravilan cu destinația de drum. Dreptul de proprietate asupra acestuia l-a dobândit prin vânzare - cumpărare de la S.C. G.V.M. EXIM S.R.L. conform contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 792/18.10.2010 de BNP Asociați "Garba".
Mentioneaza apoi ca la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare, avea cunoștința de faptul ca imobilul este grevat de sarcina servituții de trecere cu piciorul si mijloacele auto, asupra parcelelor cu nr. cad. 1551/2 înscrise in CF NDF nr. 4580 Oradea, nr. cad. 1551/1 înscrise in CF NDF nr. 4579 Oradea, nr. cad 1539/2 înscrise in CF NDF nr. 3517 Oradea si nr. cad. 8194 Oradea înscrise in CF NDF nr. 1006 Oradea, ca fonduri aservite, astfel cum rezulta in mod expres din declarația data in fata notarului public, inserata in alin. 6 al contractului de vânzare - cumpărare autentic.
Imobilele cu nr. cad. 1539/2 si 8194 Oradea proprietatea paratei, (anexa poze) au ieșire directa la calea publica si prin urmare nu sunt locuri înfundate. In cursul lunii decembrie a anului 2012 parata si-a amenajat o cale de intrare pe proprietatea sa direct din drumul public, a confecționat o poarta de intrare pe proprietatea sa, realizându-si astfel accesul direct din calea publica in aceleași condiții ca si trecerea pe drumul afectat de servitute. Prin urmare, sarcina servituții de trecere instituita pentru nr. top. 1539/4 nu își mai găsește uzul si utilitatea, constituind o grevare excesiva a imobilului proprietatea reclamantei dar si un caz de încetare a exercițiului servituții de trecere. Arata ca a atasat cererii o schita din care rezulta fara putința de tăgada ca parata are pentru imobilele sale un front stradal (la doua străzi) de zece ori mai mare decât deschiderea la . reclamantei cu nr. top. 1539/4 .
Deși are acces direct la calea publica, parata prefera sa folosească tot trecerea peste nr. topo 1539/4, proprietatea reclamantei fără a avea acordul reclamantei sau vreo justificare pentru acest lucru.
De-a lungul timpului parata nu s-a preocupat sa investească vreo suma de bani in amenajarea si întreținerea locului pe unde realizează trecerea spre proprietatea sa, deși drumul este intens circulat de către diverșii chiriași cărora parata le-a pus la dispoziție construcțiile aflate pe proprietatea sa, cu titlu de închiriere.
In continuare precizeaza ca pentru utilizarea in condiții normale si civilizate a acestui teren cu destinația de drum, antecesoarea sa a investit mari sume de bani pentru realizarea unor lucrări, cum ar fi: achiziționarea si montarea unei porți de acces automatizata, construirea unei cabine de poarta, asfaltare etc, si a cheltuit sume importante pentru întreținerea drumului, spre exemplu, angajarea unei persoane pentru paza, servicii de curățenie, cheltuieli lunare legate de colectarea apelor pluviale, curentul electric necesar funcționații accesului automatizat, iluminatul drumului si altele asemenea. La toate aceste cheltuieli, parata nu a înțeles sa contribuie, deși in mod evident acestea ii profita si ei, mai mult decât atât, a refuzat sa plătească un minimum de cheltuieli de întreținere. De la data cumpărării, reclamanta arata ca suporta in integralitate toate cheltuielile legate de întreținerea drumului, beneficiarii servituții de trecere, printre care si parata nefăcând altceva decât sa emită pretenții. Poarta automatizata a costat-o pe reclamanta peste 12.000 lei. Le-a solicitat beneficiarilor dreptului de servitute sa contribuie si ei la costurile ocazionate de lucrarea mai sus amintita, sau cel puțin sa își achiziționeze o telecomanda, insa aceștia in frunte cu parata au refuzat categoric.
Aceasta situatie, trenează de ani de zile, iar în ceea ce o privește pe parata, este cu atât de neînțeles poziția ei cu cat, deși are ieșire la calea publica, are asigurat accesul prin poarta pe care si-a confecționat-o, prefera sa intre pe proprietatea sa "pe la vecini", intrucat este mai convenabil din moment ce trecerea se realizează in mod gratuit, beneficiază de tot confortul fără sa plătească vreo suma de bani.
Nu s-au invocat temeiuri juridice în susținerea plângerii.
La data de 21.06.2013 pârâta a depus la dosar o întâmpinare prin care arată că în urma licitației organizate de INVESTROM SRL lichidatorul S.C. LUSO SA, D. P. S.R.L a devenit proprietar al imobilelor cu nr. cad. 1539/2 din CF NDF 3517 actual 1539/2 din CF nr._ si 1551/3 din CF. NDF 4581, actual 8194 din CF_, în baza contractelor de vânzare cumpărare nr. 748/01.03.2004 si nr. 3329/25.08.2004. Prin instituirea dreptului de servitute asupra imobilului cu nr. Cad. 1539/1 lichidatorul LUSO S.A. a dorit sporirea confortului fondului dominant, al imobilelor vândute, accesul la utilități si la drumul public fiind punctate in caietul de sarcini, noii proprietari nefiind nevoiți să facă alte cai de acces, acesta facându-se prin poarta existenta. Totodată s-a dorit evitarea eventualelor litigii cu privire la accesul la proprietățile achiziționate in incinta odată cu vânzarea fondului aservit.
Ulterior pentru a nu greva excesiv proprietatea, lichidatorul a dezmembrat imobilului cu nr. cad. 1539/1 in doua parcele si anume:
- 1539/3 compusa din teren intravilan in suprafața de 824mp si doua corpuri de clădire Corpul 1 constând in construcție administrativa si Corpul 2 constând in cabina poarta si
- 1539/4 compusa din teren intravilan in suprafața de 155mp cu categoria de folosința drum delimitând accesul si dreptul de servitute doar asupra zonei care deservea toate celelalte imobile. Servitutea nu grevează excesiv imobilul deoarece acesta are chiar destinația de drum.
Mai arată că toate aceste modificări s-au făcut înainte ca GVM Exim, antecesoarea U. . aceste imobile. Menționeză de asemenea ca existau cabina de poarta si poarta de acces.
Arata ca antecesoarea reclamantei nu a cheltuit nimic cu constituirea servituții.
Intre parti s-au purtat discuții în urma carora parata arata ca a fost de acord sa suporte cheltuielile, a trimis propuneri de rezolvare pe cale amiabila dar au rămas fară răspuns. Singura pretenție pe care a avut-o a fost sa i se recunoască dreptul de servitute si sa-i fie lăsata in deplina folosința calea de acces.
In legătura cu sumele pretins cheltuite de antecesoarea reclamantei am cerut sa ni se prezinte facturile cu aceste cheltuieli si sa le împărțim proporțional, urmând sa fie facturate către toți beneficiarii dreptului de servitute, insa nu a primit niciun răspuns.
Mentioneaza apoi, in legătura cu sustinerea reclamantei ca a construit o cabina la poarta, ca aceasta exista deja conform actului de dezmembrare si nu face parte din imobilul grevat de servitute. Cheltuielile făcute au fost cu extinderea cabinei si modernizarea cabinei care nu mai deservește poarta ci este folosita de IOVIVAN SRL. Cheltuielile cu paza nu au fost suportate de reclamanta. Paznicii de noapte stau in imobilul societății C. VOC SRL, beneficiar al servituții. In legătura cu asfaltarea s-a întâmplat același lucru, a fost asfaltata toata curtea reclamantei inclusiv drumul de acces. A solicitat sa i se factureze cota parte din lucrările efectuate pe cei 155mp, insa nu a primit nici un răspuns. Deoarece GVM EXIM SRL a concesionat un teren in fata imobilului pentru a construi o parcare in parteneriat public privat, a desființat gardul ce împrejmuia clădirea fiind astfel obligata sa mute poarta. Aceste lucrări au fost făcute fară sa fie anunțata parata si au afectat structura gardului de pe proprietatea sa deoarece au înlăturat un stâlp de sprijin.
Servitutea de trecere fiind stabilita in convenție de către LUSO SA ca vânzător si ceilalți proprietari de imobile in calitate de cumpărători nu poate fi modificata sau anulata decât cu acordul pârtilor si acest acord nu exista. Atat GVM EXIM SRL cat si U. . de existenta servitutii la cumpărare si au acceptat situația de fapt.
Desi conform art. 766 cheltuielile lucrărilor necesare pentru exercitarea si conservarea servitutii revin proprietarului fondului aservit, a fost de acord cu suportarea acestora, desi lucrările nu se refereau la servitute ci la imobilul alăturat ce se afla in renovare.
Nu s-au invocat temeiuri juridice în susținerea întâmpinării.
Analizand actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:
Din cuprinsul inscrisurilor depuse de parti la dosar instanta va retine ca reclamanta este proprietara imobilului, teren, in suprafața totala de 155 mp, înscris in coala CF nr._ Oradea, sub nr. de ordine A 1, având nr. top. 1539/4, ce in natura reprezintă teren intravilan cu destinația de drum. Dreptul de proprietate asupra acestuia l-a dobândit prin vânzare - cumpărare de la S.C. G.V.M. EXIM S.R.L. conform contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 792/18.10.2010 de BNP Asociați "Garba" . Asupra acestui teren, a fost constituit conventional, de catre antecesorii reclamantei o servitute de trecere in favoarea fondului dominant aflat in proprietatea paratei cu nr. cadastral 1539/2 înscris in CF NDF nr. 3517 Oradea si nr. cadastral 8194 Oradea înscris in CFNDF 1006 Oradea. Sevitutea a fost constituita deci prin acordul proprietarilor de la acea data.
Pe de o parte reclamanta sustine ca terenul aflat in proprietatea paratei nu este loc infundat iar pe de alta parte ca acesta din urma refuza sa contribuie la cheltuielile necesare asigurarii pazei intretinetii locului de acces, respectiv plata pazei care profita ambelor parti, cheltuielile necesare montarii barierei, etc, cheltuieli evidentiate in corespondenta purtata intre parti.
Instanta a incuviintat cererea de probatiune formulata de aceasta si a dispus efectuarea unei expertize topografice de catre ing. Mosincat S. C., avand urmatoarele obiective: identificarea imobilului in litigiu; sa se stabileasca daca terenul paratei are acces la calea publica, care este in prezent modalitatea de acces la acesta daca exista si alte cai de acces, daca acest teren este loc infundat, daca exista corpuri de cladire la care se poate realiza accesul doar pe terenul reclamantei.
Din concluziile acestuia se va retine ca terenul aflat in proprietarea paratei are acces direct la drumul public reprezentat de . accesul la . servitutea de trecere portivit schitei aflata la pag. 136 din dosar. Din cuprinsul depozitiei martorului T. R. G. (pag 157) administrator al unei societati care a avut un spatiu inchiriat de la reclamanta in aceeasi curte se va retine insa ca accesul de pe . greu pentru masinile de mare tonaj intrucat drumul este mai ingust. Accesul cu masinile de mare tonaj este absolut necesar paratei al carui obiect de activitate este producerea de vopsele. Cu acesta problema s-a confruntat si martorul: obiectul de activitate al societatii al carei administrator este, il reprezinta organizarea de evenimente, sens in care transporta scena moblia, etc, fiind necesar accesul un drum corespunzator cu masini de mare tonaj .
Dreptul de servitute este un drept real principal, derivat perpetuu și imprevizibil, constituit asupra unui imobil fond aservit pentru uzul și utilitatea altui imobil numit fond dominant, imobile aparținând unor proprietari diferiți. Potrivit art. 617 C.civ., proprietarul al cărui loc este înfundat, adică nu are ieșire la calea publică, poate reclama o trecere pe terenul vecinului său pentru a-și putea folosi propriul fond. Trecerea trebuie să se facă pe calea cea mai scurtă de ieșire la drumul public și prin locul ce ar pricinui cea mai mică pagubă proprietarului fondului aservit; proprietarul fondului aservit este ținut să nu facă nimic de natură a împiedica realizarea intereselor legitime ale proprietarului fondului dominant. În spiritul dispozițiilor acestui text legal, prin loc înfundat se înțelege acel fond care nu are nici o ieșire la calea publică; practica judiciară a lărgit noțiunea de loc înfundat statuând că art. 617 se referă nu numai la imposibilitatea absolută de a ieși la calea publică ci și la acele situații în care deși există o astfel de ieșire, ea prezintă inconveniente grave, sau pot fi periculoase pentru proprietarul fondului dominant.
Instanta va retine insa ca in speta, chiar daca mai exista si un alt alt drum de acces asa cum rezulta din schita si din declaratiile martorului servitutea de trecere pe terenul reclamnatei s-a constituit prin acordul proprietarilor, al antecesorilor partilor, iar reclamanta cunostea situatia juridica a terenului in momentul cumpararii. Potrivit pricipiului fortei obligatorii reclamanta are obligatia de a respecta aceasta conventie. Aceasta poate insa solicita contravaloarea folosintei terenului afectat de dreptul de sevitute si cheltuielile necesare intretinerii drumului de acces . legat de obligativitatea asigurarii pazei stiut fiind ca potrivit disp. Legii nr. 333/2003 si parata are aceasta obligatie.
F. de cele mai sus aratate, instanta va respinge cererea ca nefondata.
Cererea paratei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecata va fi respinsa întrucât declanșarea acestui litigiu a fost determinata de atitudinea paratei care a refuzat sa participe la cheltuielile necesare întreținerii caii de acces.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea formulata de ., cu seediul în Oradea, soseaua Borșului, nr.7, jud.Bihor în contradictoriu cu pârâta . ORADEA, cu sediul în Oradea, ., ..Bihor.
F. cheltuieli de judecata.
Cu apel in termen de 30 de zile de la comunicare ce se va depune la Judecatoria Oradea.
Pronuntata in sedinta publica din data de 13.03.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
M. E. P. L. R.
tehnored.jud.M.E.P.
4 ex.2 com. ., . ORADEA
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea formulata de ., cu seediul în Oradea, soseaua Borșului, nr.7, jud.Bihor în contradictoriu cu pârâta . ORADEA, cu sediul în Oradea, ., ..Bihor.
F. cheltuieli de judecata.
Cu apel in termen de 30 de zile de la comunicare ce se va depune la Judecatoria Oradea.
Pronuntata in sedinta publica din data de 13.03.2015.
PREȘEDINTE
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 2494/2015.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 2469/2015.... → |
|---|
