Evacuare art. 1033 CPC ş.u.. Sentința nr. 949/2015. Judecătoria SECTORUL 2 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 949/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 2 BUCUREŞTI la data de 28-01-2015 în dosarul nr. 949/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 2 BUCUREȘTI
- SECȚIA CIVILĂ -
SENTINȚA CIVILĂ NR. 949
Ședința din Camera de Consiliu din data de 28.01.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A. B. A.
GREFIER: V. N. E.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile având ca obiect evacuare – art. 1033 C.proc.civ., formulată de reclamanta . contradictoriu cu pârâta ..
La apelul nominal efectuat în camera de consiliu au răspuns reclamanta prin consilier juridic N. G., cu delegație de reprezentare la dosar (f.46) și pârâta prin administrator M. R. G., care depune împuternicire.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează obiectul cauzei, stadiul judecății, modalitatea îndeplinirii procedurii de citare, după care,
Reclamanta, prin reprezentant, învederează că pârâta a achitat suma de 14.600 lei, pârâta precizând că iar în cursul zile de astăzi a mai achitat suma de 2.000 lei, însă lipsește nu a depus dovada acestei plății.
Pârâta, prin reprezentant, depune la dosarul cauzei chitanțele datate 16.12.2014, 05.01.2015 și 27.01.2015, extras de cont nr. 47/16.12.2014, extras de cont nr. 3/06.01.2015.
Nemaifiind alte cereri formulate sau alte probe de administrat, instanța acordă cuvântul în dezbateri, pe fondul cauzei.
Reclamanta, prin reprezentant solicită evacuarea pârâtei din spațiul pe care aceasta îl ocupă în .. 5, parter, ., sector 2, pentru neplata chiriei și a utilităților, apreciind că este reziliat contractul de închiriere în conformitate cu prevederile art. 6 din contract, potrivit cu care după trecerea a zece zile de la data scadență, neplata chiriei atrage după sine încetarea de drept a contractului fără a mai fi necesară nicio formalitate prealabilă, dispozițiile art. 6 din contractul de închiriere constituind un pact comisoriu de gradul IV. În final, solicită obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâta, prin reprezentant, solicită respingerea cererii de chemare în judecată, precizând că reclamanta nu urmărește evacuare pârâtei, cererea de evacuare reprezentând o măsură de constrânge a pârâtei în vederea achitării debitului restant,
Instanța declară dezbaterile închise și reține cauza spre soluționare, conform art. 394 alin. 1 C.proc.civ.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe în data de 12.08.2014, reclamanta . chemat în judecată pe pârâta ., solicitând instanței, ca prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună evacuarea imediată a pârâtei din imobilul situat în București, .. 5, parter, ., pentru neplată chirie și utilități.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta contractul de închiriere înregistrat sub nr. 571/22.03.2013, pentru spațiul comercial în suprafață de 26 mp, situat în .. 5, parter, ., sector 2, cu o chirie lună de 624 euro/lună, plătiți în lei până la data de 25 ale lunii în curs pentru luna următoare.
În continuare a arătat reclamanta că art. 6 din contractul de închiriere nr. 571/22.03.2013 prevede un pact comisoriu de gradul al IV prin care se stipulează că după trecerea a zece zile de la data scadentă, neplata chiriei atrage după sine încetarea de drept a contractului fără a mai fi necesară nicio formalitate prealabilă.
Începând cu luna iunie 2013 pârâta a început să nu-și mai achite în mod constant contravaloarea chiriei și a utilităților, aceasta acumulând un debit principal în cuantum de 14.222,43 lei, la care se adaugă penalități de întârziere în cuantum de 8.543,80 lei.
În data de 05.0._ reclamanta a procedat la notificarea pârâtei prin executor judecătoresc, în temeiul art. 1037 C.proc.civ., solicitând eliberarea spațiului în termen de 30 de zile de la primirea notificării, pârâta refuzând eliberarea și predarea spațiului.
În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 1037, 1040 și urm. C.proc.civ., iar în probațiune au solicitat înscrisuri, depunând în acest sens o . înscrisuri.
Cererea de chemare în judecată a fost timbrată cu suma de 200 lei.
La termenul de judecată din data de 19.11.2014, reclamanta și-a completat cererea de chemare în judecată, solicitând obligarea pârâtei la plata următoarelor sume: 19.350,1858 lei, reprezentând chirie și utilități aferente perioadei mai – noiembrie 2014; 13.679,88 lei, reprezentând penalități de întârziere.
La data de 27.11.2014, reclamanta a depus cerere de renunțare la capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata debitului restant în cuantum de 19.350,1858 lei și a penalităților de întârziere în valoare de 13.679,88 lei.
Pârâta nu a formulat întâmpinare, dar la termenele de judecată din 19.11.2014, 17.12.2014 și 28.01.2015 s-a prezentat prin reprezentant, pentru a-și exprima poziția procesuală față de cererea reclamantei.
Analizând cauza de față, prin prisma motivelor formulate, a apărărilor invocate și a probelor administrate, instanța reține următoarele:
În fapt, între părți a fost încheiat contractul de închiriere nr. 571/22.03.2013 (citat în continuare contract, f. 21-24), prin care reclamanta . calitate de locator, s-a obligat să asigure liniștita și utila folosință a imobilului situat în București, . pârâta ., în calitate de locatar, s-a obligat să achite contravaloarea chiriei aferente imobilului în discuție.
Durata locațiunii a fost stabilită ca fiind de doi ani, respectiv 01.04._15 (art. 2), iar prin art. 14 din contract, denumit „Pact comisoriu de gr. IV”, s-a prevăzut că nerespectarea de către chiriaș a clauzelor stabilite prin prezentul contract, atrage după sine desființarea contractului fără nicio formalitate și fără intervenția instanței de judecată, dând dreptul totodată proprietarului să-l evacueze pe chiriaș și să pretindă daune interese de la acesta.
Prin somații datate 27.02.2014, 16.12.2013, 22.07.2013, reclamanta a somat-o pe pârâtă să achite debitul pe care îl înregistra (f. 8-11).
Prin notificarea nr. 246/06.05.2014, efectuată de către SCPEJ D. G., L. G. și M. P., pârâta a fost notificată să elibereze imobilul în discuție în termen de 30 zile de la data primiri notificării (f. 6-7).
În drept, potrivit art. 1033 alin. 1 C.proc.civ., dispozițiile prezentului titlu („Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept”) se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane.
Astfel, în conformitate cu dispozițiile art. 1037 alin. 1 C.proc.civ., atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locațiunii prin expirarea termenului, prin acțiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum și din orice altă cauză și locatorul dorește să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze și să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
Situația premisă este aceea că a existat un contract de locațiune valabil încheiat, contract care însă a încetat anterior sesizării instanței de judecată, neavând relevanță motivul încetării. Așadar, pentru a nu-i fi respinsă cererea ca neîntemeiată, în momentul în care a optat pentru această procedură, reclamantul este ținut să se asigure că dreptul locatarului de a folosi imobilul s-a stins, dat fiind faptul că în art. 1040 C.proc.civ. se prevede că locatorul sau proprietarul va solicita instanței să dispună evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.
Izvorul material al rezilierii, în funcție de modalitățile ei de operare, este reprezentat de: hotărârea judecătorească; actul juridic unilateral de declarație a rezilierii; convenția părților sau legea
Pactul comisoriu reprezintă acea clauză contractuală expresă privind rezilierea contractului pentru neexecutare, ce poate fi invocată de către creditorul obligației.
Din interpretarea art. 1553 C.civ. rezultă două grade de pact comisoriu, corespunzătoare gradelor tradiționale III-IV, motiv pentru care pactele comisorii cunoscute a fi de grad I-II în vechea reglementare au rămas fără suport legal.
Astfel, potrivit dispozițiilor actuale, diferențierea pactelor comisorii este posibilă doar în funcție de necesitatea formalității punerii în întârziere a debitorului: un prim grad de pact comisoriu este reprezentat de cel care presupune formalitatea punerii în întârziere (similar vechiului grad III), iar cel de-al doilea este reprezentat de cel care asimilează simpla neexecutare cu punerea în întârziere (similar vechiului grad IV).
Pentru efectivitatea rezilierii convenționale, adică pentru ca aceasta, odată invocată, să opereze este necesară notificarea specializată a debitorului – ceea ce semnifică obligația creditorului de a aduce la cunoștința debitorului, prin intermediul unei notificări, faptul că a invocat rezilierea contractului și condițiile în care aceasta intervine. Altfel spus, simpla îndeplinire a condițiilor pactului comisoriu, inclusiv în forma sa cea mai energică, nu va conduce la desființarea automată a contractului, fiind necesară emiterea de către creditor a unei înștiințări privind invocarea pactului comisoriu.
Că aceasta este interpretarea corectă a voinței legiuitorului rezultă din coroborarea art. 1550 alin. 2 C.civ., potrivit căruia dacă părțile au convenit astfel, rezilierea poate opera de plin drept, cu art. 1549 alin. 1 C.civ., conform căruia dacă nu cere executarea silita a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezilierea contractului.
Așadar, creditorul are facultatea, iar nu obligația, de a invoca pactul comisoriu cu gradul cel mai energic, dar este ținut să îl înștiințeze pe debitor dacă apreciază reziliat contractul. Referitor la modalitatea concretă de aducere la cunoștință, în lipsă de stipulație contrară, aceasta se poate face în orice modalitate adecvată, după împrejurări (art. 1326 alin. 2 C.civ.), esențial fiind ca manifestarea de voință a creditorului în sensul rezilierii contractului prin efectul pactului comisoriu să fie neechivocă iar debitorul să o cunoască.
Or, reclamanta nu a efectuat o asemenea notificare față de pârâtă, neînțelegând să aducă la cunoștința pârâtei, prin intermediul unei notificări, faptul că a invocat rezilierea contractului și condițiile în care aceasta a intervenit prin aplicarea pactului comisoriu menționat în contract. Somațiile pe care le-a emis reclamanta aveau drept scop înștiințarea pârâtei cu privire la debitul pe care îl înregistra față de reclamantă, aceasta din urmă neurmărind rezilierea contractului ci realizarea creanței față de pârâtă.
Având în vedere toate aspectele de fapt și de drept reținute, instanța va respinge cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge cererea formulată de reclamanta . sediul în București, ., ., înregistrată la ONRC sub nr. J_, C. R., în contradictoriu cu pârâta ., cu sediul în București, .. 5, ., parter, sector 2, înregistrată la ONRC sub nr. J_, CUI_, ca neîntemeiată.
Cu drept de apel, în termen de 5 zile de la pronunțare.
Cererea de apel se depune la prezenta instanță.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 28.01.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
A. B. A. V. N. E.
Red./Tehnored. ABA/VNE / 30.03.2015/4 ex.
| ← Evacuare. Sentința nr. 698/2015. Judecătoria SECTORUL 2 BUCUREŞTI | Plângere contravenţională. Sentința nr. 697/2015.... → |
|---|
