Pretenţii. Hotărâre din 19-01-2015, Judecătoria SECTORUL 2 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Judecătoria SECTORUL 2 BUCUREŞTI la data de 19-01-2015 în dosarul nr. 522/2015
Dosar civil nr._ /2014
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTOR 2 BUCUREȘTI – SECȚIA CIVILĂ
ȘENTINȚA CIVILĂ NR.522
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 19.01.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE: A.-M. P.
GREFIER: R. F.
Pe rol se află soluționarea cererii având ca obiect pretenții civile formulată de reclamantul C. L. al Sectorului 2 București, cu sediul în sector 2, București, .-13 în contradictoriu cu pârâții Asociația de proprietari . în sector 2, București, Calea Moșilor, nr.274, ., S.C S. J. TRAVEL SRL, cu sediul în sector 2, București, Calea Moșilor, nr.274, ., . C. & M. PROD . în sector 2, București, Calea Moșilor, nr.274, ., B. T. SA Cluj - Sucursala B. Obor, cu sediul în sector 2, București, Calea Moșilor, nr.274, ., S.C R. E. SRL, cu sediul în sector 2, București, Calea Moșilor, nr.274, ., parter, S.C N. G. . în sector 2, București, Calea Moșilor, nr.274, . sector 3, București, Calea Dudești, nr.135, ., D. R., cu domiciliul în sector 1, București, ..2, ., cu domiciliul în sector 5, București, ., nr.6, . G., cu domiciliul în sector 1, București, ..10.
Dezbaterile au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 05.01.2015, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, din lipsă de timp pentru deliberare, a amânat pronunțarea în cauză pentru data de 12.01.2015 și pentru data de astăzi, 19.01.2015.
INSTANȚA:
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 2 București la data de 13.09.2012 sub nr._ reclamantul C. L. al Sectorului 2 București a chemat în judecată pârâtele Asociația de Proprietari . S. J. Travel SRL, S.C C. & M. Prod ., S.C R. E. SRL și S.C N. G. SRL, toate cu sediul în Calea Moșilor, nr.274, ., sector 2, București, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să oblige pârâtele, în solidar, la plata sumei de 2523,17 lei și a dobânzii legale aferente, până la data plății efective, corespunzător cotelor indivize aparținând pârâtelor pentru spațiile cu altă destinație decât cele de locuință deținute de persoane fizice și pentru spațiile deținute de persoanele juridice care dețin, cu orice titlu, spații în blocurile de locuințe, indiferent de destinația acestora; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că între C. L. Sector 2 și Asociația de Proprietari . încheiat Contractul de Mandat nr._/08.04.2009 și actele adiționale la acesta, având ca obiect mandatarea de către Asociația de Proprietari . de beneficiar al investiției a Consiliului L. Sector 2 să stabilească și să efectueze în numele și pentru mandant, cu titlu gratuit măsurile și acțiunile ce se impun în condițiile și cu respectarea prevederilor OUG nr.18/2009 pentru creșterea performanței energetice a blocului de locuințe și, în baza mandatului, Primăria Sectorului 2 a încheiat contractul de execuție pentru executarea lucrărilor de reabilitare termică la blocul de la sediul Asociației de P. . persoanelor juridice chemate în judecată.
Reclamantul a învederat că, deși lucrările de reabilitare termică au fost integral executate - firesc și asupra spațiilor proprietate comună a blocului (subsol, terasă, fațadă, instalații și construcții de folosință comună etc) - persoanele fizice și juridice care dețin în cadrul blocului de locuințe spații cu altă destinație refuză să achite contravaloarea cheltuielilor legate de lucrările executate la cota indiviză de proprietate, iar Asociația de proprietari . depună cuvenitele diligențe pentru preluarea și achitarea acesteia către reclamant susținând, pe de o parte, că nu are obligații de plată în acest sens, iar pe de altă parte, că există divergențe în ce privește modalitatea de calcul a acestor cheltuieli.
A arătat reclamantul că, potrivit legii, finanțarea executării lucrărilor de reabilitare termică se asigură în proporție de 50% din alocații de la bugetul de stat, în limita fondurilor aprobate anual cu această destinație în bugetul Ministerului Dezvoltării Regionale a Locuinței, 30% din fondurile aprobate anual cu această destinație în bugetele locale și/sau din alte surse legal constituite, iar restul de 20% din fondul de reparații al asociației de proprietari și/sau din alte surse legal constituite și, întrucât Asociația de Proprietari . putut susține financiar nici cota de 20% stabilită de lege în sarcina ei pentru etapa de execuție și fiind deja întocmite documentațiile tehnice aferente, C. L. Sector 2, prin Hotărârea nr.42/2008, completată prin Hotărârea nr.56/2009, a aprobat preluarea finanțării cheltuielilor ce revin în sarcina asociațiilor de proprietari pentru reabilitare termică a blocurilor de locuințe – condominii exceptând spațiile cu altă destinație deținute de persoanele fizice și juridice care dețin, cu orice titlu, spații în blocurile de locuințe, indiferent de destinația acestora.
A mai arătat reclamantul că, potrivit legislației în vigoare, respectiv Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și HG nr.1558/19.12.2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007, asociațiile de proprietari au obligația de a depune cuvenitele diligențe pentru preluarea și achitarea contravalorii cheltuielilor legate de lucrările executate la cota indiviză de proprietate a persoanelor fizice și juridice care dețin în cadrul blocului de locuințe spații cu altă destinație, asociațiile de proprietari cuprinzând nu numai proprietarii spațiilor cu destinație de locuință ci și proprietarii spațiilor cu altă destinație.
Cu privire la stabilirea întinderii proprietății comune asupra căreia urmează să fie stabilite cheltuielile pe cote-părți indivize – care a constituit unul din motivele de refuz invocate de către Asociația de proprietari . învederat că s-au avut în vedere la calculul acestora, prevederile art.44 din HG nr.1588/2007 și recomandările Curții de Conturi, raportate la modul cum este definită proprietatea comună, rezultând că respectiva cotă indiviză de proprietate se aplică asupra contravalorii integrale a lucrărilor de reabilitare termică, întrucât ele vizează în mod special fațada blocurilor de locuințe, respectiv placarea pereților exteriori cu material termoizolant, înlocuirea tâmplăriei și a geamurilor cu materialele recomandate de auditorul energetic, cota de finanțare a lucrărilor de reabilitare termică a asociației de proprietari fiind stabilită la 20% iar modul de calcul recomandat de organele de control financiar ale Curții de Conturi.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.1073 Cod civil; Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari; Normelor metodologice aprobate prin HG nr.1558/19.12.2007; OUG nr.18/2009 privind creșterea performanței energetice a blocurilor de locuințe.
În susținere, reclamantul a solicitat proba cu înscrisuri.
În cauză, s-a solicitat judecarea și în lipsă, conform art.242 alin.2 Cod proc. civ.
Cererea este scutită de plata taxelor de timbru în temeiul art.17 din Legea nr.146/1997.
La data de 13.03.2013 reclamantul a depus la dosarul cauzei, prin serviciul registratură, copii certificate conform cu originalul de pe adresa nr._/13.03.2013 emisă de C. L. Sector 2 – Direcția Juridică, Legislație C.-Administrativ – Serviciul Juridic; adresa nr._/2012 cu debitul de 2.523,17 lei emisă de Primăria Sectorului 2 București – Direcția Economică, însoțită de un set de înscrisuri, respectiv anexa nr.1 cu suma datorată pe fiecare proprietar și utilizator; contract de mandat nr._/08.04.2009 cu actul adițional nr.1/15.05.2009, adrese de înștiințare Asociația de Proprietari cu suma datorată; somații; la data de 05.04.2013, cu adresa nr._/03.04.2013, reclamantul a depus adresa nr._/15.03.2013 comunicată de ONRC privind sediul social și starea de funcționalitate a persoanelor juridice pârâte, respectiv S.C S. J. Travel SRL, B. T. și S.C R. E. SRL, iar la data de 19.04.2013, cu adresa nr._/17.04.2013 a depus adresa nr._/09.04.2013 comunicată de ONRC privind sediul social și starea de funcționalitate a persoanelor juridice pârâte S.C C. & M. Prod ..C N. G. .-36, 104-108, 215-219).
La data de 03.06.2013, în termen legal (fl.110, 113), pârâta Asociația de Proprietari . S. V. - a depus la dosarul cauzei întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.
A învederat Asociația de Proprietari că Primăria Sector 2 trebuie mai întâi să respecte Contractul de Mandat încheiat cu Asociația, adică să finalizeze lucrările de reabilitare termică a blocului și să purceadă la recepția finală și numai după aceea să solicite eventuala suma datorată de către Asociația de proprietari.
A arătat Asociația de Proprietari că, la data de 08.04.2009, în conformitate cu prevederile Codului civil și ale art.10 din OUG 18/2009 privind creșterea performanței energetice a blocurilor de locuințe, act adoptat conform Directivei 2006/32/CE a Parlamentului European și a Directivei 93/76/CEE a Consiliului precum și a Directivei 2002/91/CE a Parlamentului European privind performanța energetică a clădirilor, a fost încheiat Contractul de Mandat nr._/08.04.2009 cu Primăria Sector 2 București și, încă înainte de începerea lucrărilor, în data de 15.05.2009, s-a încheiat Actul adițional nr.1 la contractul de mandat, prin care mandantul Asociația de Proprietari . la cunoștință din art.3 că valoarea lucrărilor de intervenție este de 726,61 mii lei, cota parte ce revine Asociației este de 115 mii lei, iar durata de execuție a lucrărilor de intervenție este de 4 luni; conform art.4 din actul adițional, finanțarea cheltuielilor revenite în sarcina Asociației (115 mii lei) se preia de către Primăria Sector 2 în conformitate cu HCL 42/2008 modificată prin HCL 56/2009 (pct.2), iar cheltuielile corespunzătoare cotei indivize vor fi suportate doar de persoanele fizice ale căror spații locative au altă destinație decât cea de locuință precum și de către persoanele juridice care dețin cu orice titlu spații în blocul de locuințe indiferent de destinația acestora; ambele acte juridice, atât contractul de mandat cât și actul adițional nr.1 au fost semnate de Președintele Asociației de P. S. V. în baza Hotărârii Adunării Generale a Proprietarilor Nr.2 din data de 14.04.2009.
A învederat Asociația de Proprietari că, deși în actul adițional nr.1/15.05.2009 termenul de finalizare a lucrărilor de reabilitare termică este de 4 luni, de la începerea lucrărilor în octombrie 2009, lucrările de reabilitare termică nu s-au finalizat nici în prezent, deși au trecut mai bine de 3 ani; că lucrările de reabilitare trebuiau executate în baza proiectului comandat de Primărie de către S.C Structural Engineering SRL și de către S.C Electrica Serv SRL; că firmă din urmă a lucrat ”după ureche”, fără asistență tehnică de șantier, aplicând soluții diferite față de proiect; că unele lucrări nu le-a executat deloc, altele nu sunt nici începute, de exemplu terasa blocului care este ne-finalizată, Anexa 2 din proiect – lucrări la subsol și instalații comune, nici nu au început, iar Primăria susține că le-a făcut și pretinde bani pentru ele; că, unele lucrări sunt prost executate și trebuie remediate, conform procesului-verbal din data de 29.03.2010 la încheierea căruia a participat și reprezentantul Primăriei – P. M..
A arătat Asociația de Proprietari că firma S.C Electrica Serv SRL a fost agreată de Primăria Sector 2 pentru lucrările de reabilitare termică printre care și Blocul 18 deși era de notorietate că firma înșelase până și Guvernul României, că firma S.C Electrica Serv SRL a decontat lucrări către Primărie, fără ca Primăria să verifice stadiul lucrărilor, decontarea făcându-se numai pe baza declarațiilor verbale ale șefului de șantier și că firma S.C Electrica Serv SRL nu și-a plătit salariații, iar aceștia au abandonat lucrările.
A învederat Asociația de Proprietari că în contractul de mandat suma datorată de Asociație este de 115 mii lei reprezentând 20% din totalul de investiție în valoare de 575,20 mii lei (C+M) și această sumă de 115 mii lei cuprinde întreaga datorie a Asociației incluzând și pe cei care ocupă spații la parterul blocului și, cum pentru locatari Primăria a preluat cheltuielile aferente, din această sumă trebuie să se calculeze partea ce revine celor ce ocupă parterul blocului.
A mai învederat Asociația de Proprietari că, debitul în sumă de 2523,17 lei reprezintă 20% din 196.814,90 lei, caz în care Primăria trebuie să justifice majorarea sumei de 115 mii lei la suma de 196.814,90 lei, sumă care ar reprezenta probabil deconturile cerute de S.C Electrica Serv SRL pentru lucrările executate declarativ, dar neexecutate în realitate, pentru lunile octombrie-noiembrie 2009 pentru Blocul 18, pentru care reclamantul urmează să depună la dosarul cauzei facturile originale decontate pentru lunile octombrie-noiembrie 2009 către firma S.C Electrica Serv SRL.
A arătat Asociația de Proprietari că, parterul a fost exclus de la lucrările de reabilitare (placare și vopsire la exterior), motiv pentru care Primăria nu trebuie să pretindă sume de bani pentru aceste lucrări pe care nu le-a executat, respectiv nu trebuie să ceară proprietarilor care dețin aceste spații să plătească conform cotei indivize, cotă care se calculează incluzând aceste suprafețe ale blocului; pe de altă parte – a susținut Asociația de proprietari – solicitarea acestei sume de bani este nejustificată și nelegală, având în vedere suma din contract cât și faptul că solicitarea se face către proprietarii spațiilor, nicidecum către chiriași (respectiv societățile comerciale care au închiriat spațiile) care ocupă aceste spații temporar; mai mult, lucrările de reabilitare nu s-au finalizat ( terasa blocului, instalațiile de la subsol), urmând ca la finalizarea lor, Primăria să mai ceară o altă sumă și pentru aceasta, fiind tot proprietate comună a blocului.
Referitor la repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviză prevăzută în Secțiunea a 4-a din Legea nr.230/2007 – Asociația de Proprietari a arătat că art.44 include într-adevăr și fațadele, însă nicăieri nu se specifică că prin fațadă se înțelege doar partea superioară, adică de la etajul I în sus, și se exclude parterul.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.2017, art.2018, art.2019 Cod civil.
Au fost atașate întâmpinării depuse de Asociația de Proprietari corespondența cu Primăria pe tema reabilitării; proces-verbal de neconformare a lucrărilor; sesizare Inspectorat General în Construcții; proiect (PT + DE), personalizat pentru . nr.274; fotografii cu starea lucrărilor (fl.124-223).
La termenul de judecată din data de 10.06.2013, reclamantul prin consilier juridic a depus la dosarul cauzei HCL 42/2008 (fl.203-208), iar pârâta Asociația de Proprietari . S. V. - a depus la dosarul cauzei completare la întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive solicitând, în principal, respingerea cererii de chemare în judecată ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, iar în subsidiar, unirea excepției lipsei calității procesuale pasive cu fondul, iar privitor la fondul cauzei a invocat excepția de neexecutare a Contractului de Mandat nr._/08.04.2009 și a Actului adițional nr.1 la contractul de mandat, față de neîndeplinirea obligației de către C. L. Sector 2 privind finalizarea lucrărilor de reabilitare și recepția la terminarea lucrărilor și recepția finală după expirarea garanției de bună execuție prevăzută în contractul de mandat (art.2 lit.h) și, pe cale de consecință, respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.
A arătat pârâta Asociația de Proprietari că, potrivit art.1 din HCL 42/2008 completată de HCL 56/2009 a Consiliului L. Sector 2 se finanțează în totalitate cheltuielile ce revin în sarcina Asociației de P. pentru reabilitarea termică a locuințelor din condominiu, iar potrivit art.2 alin.2 din același act administrativ se exceptează de la aplicarea prevederilor art.1 persoanele fizice ale căror spații locative au altă destinație decât aceea de locuință și persoanele juridice care dețin, cu orice titlu, spații în blocurile de locuințe, indiferent de destinația acestora; prin urmare, lucrările de reabilitare termică executate asupra spațiilor proprietate comună care se află în folosința sau proprietatea persoanelor exceptate de la preluarea finanțării, trebuie suportate exclusiv de aceștia și nu de către Asociația de P..
Pe excepția de neexecutare a Contractului de Mandat nr._/08.04.2009 și a Actului adițional nr.1 la contractul de mandat, Asociația de Proprietari a arătat că, potrivit art.2 lit.h din contractul de mandat, C. L. Sector 2 s-a obligat ca la finalizarea lucrărilor de reabilitare să organizeze recepția la terminarea lucrărilor și recepția finală după expirarea garanției de bună execuție, obligație care însă nu a fost îndeplinită, nefiind finalizate nici lucrările de reabilitare termică asupra proprietății comune, care include subsol, teresă, fațadă, instalații și construcții de folosință comună -, din care și persoanele exceptate de la preluarea finanțării dețin o cotă-indiviză conform actelor de proprietate și, conform art.2 alin.2 din HCL 42/2008 modificat prin art.1 din HCL 56/2009 suportă cheltuielile aferente. Mai mult, C. L. Sector 2 a modificat contractul la o altă sumă în valoare de_,39 lei încălcând contractul de mandat (art.20) care prevede că „modificarea prezentului contract se face numai prin act adițional încheiat între părțile contractante”.
Completarea la întâmpinare depusă de Asociația de Proprietari a fost însoțită de un set de înscrisuri, respectiv Incheierea din data de 07.01.2000 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București prin care s-a acordat personalitate juridică Asociației de P. .; proces-verbal al Adunării Generale de constituire a Asociației de P. (fl.194-200).
Tot la termenul de judecată din data de 10.06.2013 pârâta B. T. SA CLUJ - Sucursala B. Obor București prin consilier juridic a depus întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, iar pe fond a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.
A arătat pârâta B. T. SA că spațiul pe care îl ocupă în imobilul situat în București, Calea Moșilor, nr.274, ., sector 2 îl folosește în calitate de chiriaș și că nu deține în proprietate vreun spațiu în imobilul în cauză, iar potrivit art.2 alin.2 din HCL nr.42/2008, astfel cum a fost modificat prin art.1 din HCL nr.56/2009, „se exceptează de la aplicarea prevederilor art.1 persoanele fizice ale căror spații locative au altă destinație decât aceea de locuință și persoanele juridice care dețin, cu orice titlu, spații în blocurile de locuințe, indiferent de destinația acestora”.
Pe fond, pârâta B. T. SA a arătat că pentru recuperarea sumei de 2523,17 lei reclamantul trebuie să se îndrepte împotriva proprietarilor spațiilor din blocul în cauză care au semnat contracte de închiriere cu aceasta și nu împotriva sa, care are calitatea de chiriaș.
S-au atașat întâmpinării depuse contractul de închiriere nr.153/10.04.2006 încheiat între D. Zerlin în calitate de locator și B. T. SA în calitate de locatar, având ca obiect închiriere spațiu comercial, cu actul adițional nr.3/12.07.2010 încheiat între D. R. și P. L. în calitate de locatori și B. T. SA în calitate de locatar și actul adițional nr.5/28.02.2012 încheiat între D. R., D. G. P. și A. S. în calitate de locatori și B. T. SA în calitate de locatar; contractul de închiriere nr._/ /05.10.2006 încheiat între Asociația de Proprietari . de proprietar și B. T. SA în calitate de chiriaș (fl.178-193).
Ceilalți pârâți, respectiv S.C S. J. Travel SRL, S.C C. & M. Prod . R. E. SRL și S.C N. G. ., nu au depus întâmpinare și nici nu s-au prezentat în instanță pentru a-și formula apărările.
La data de 07.10.2013 reclamantul prin consilier juridic a depus la dosarul cauzei Note scrise cu privire la respingerea excepțiilor pe lipsă calitate procesuală pasivă a pârâtelor Asociația de Proprietari . T. SA și a excepției de neexecutare invocată de pârâta Asociația de P.,informații de la ONRC cu privire la sediul pârâtei S.C N. G. SRL și lista proprietarilor emisă de pârâta Asociația de Proprietari .-247), iar la data de 09.12.2013 a depus Note scrise privind cadrul procesual pasiv și dobânzile solicitate; adresa către OCPI pentru a indica proprietarii spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință în imobilul situat în Calea Moșilor nr.247, .; adresa către Direcția Juridică din cadrul Primăriei Sector 2; adrese către Asociația de Proprietari . închiriere nr._/05.10.2006 (fl.254-266).
La data de 22.01.2014 reclamantul a depus la dosarul cauzei cerere precizatoare și completatoare prin care a solicitat introducerea în cauză în calitate de pârâte și a persoanelor fizice proprietari de spații comerciale din imobil: D. R., cu domiciliul în sector 1, București, ..2, ., cu domiciliul în sector 5, București, ., nr.6, . G., cu domiciliul în sector 1, București, ..48-50. Au fost atașate adresa nr._/10.12.2013 emisă de DVBL Sector 2 și certificatul de moștenitor nr.63/03.11.2014 emis de BNPA M. P., M. I. și S.-D. T. din București, precum și informații ONRC privind pârâta S.C N. G. .-302).
Prin încheierea de ședință publică din data de 10.02.2014 instanța a dispus suspendarea judecății cererii în temeiul art.1551 alin.1 Cod proc. civ., față de faptul că reclamantul C. L. Sector 2 nu și-a îndeplinit o parte din obligațiile puse în sarcina sa la termenul anterior – 02.12.2013, respectiv de a face dovada faptului că imobilul de la sediul pârâtei S.C N. G. . pârâte, de a face dovada faptului că toate celelalte pârâte dețin imobile în blocul unde au fost realizate lucrări de reabilitare, depunerea procesului verbal de recepție a lucrărilor a căror contravaloare parțială se solicită, de a face dovada calității de proprietari cu extras de carte funciară pentru pârâtele pe care le cheamă în judecată, precum și faptul de a preciza cadrul procesual - obligații esențiale pentru soluționarea cauzei. Cauza a fost repusă pe rol prin încheierea de ședință publică din data de 15.09.2014.
La data de 11.07.2014, cu adresa nr._/08.07.2014 reclamantul a depus la dosarul cauzei copii certificate conform cu originalul de pe cărțile funciare nr._-C1-U3, nr._-C1-U5, nr._-C1-U27, nr._-C1-U28 și nr._-C1-U38 privind proprietarii/deținătorii spațiilor comerciale și spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, din imobilul situat în Calea Moșilor nr.247, ., sector 2, București (fl.319-332).
La data de 01.09.2014, pârâta Asociația de Proprietari a depus la dosarul cauzei răspunsul MDRAP-Direcția Generală Dezvoltare Regională și Infrastructură- Inspectoratul de Stat în Construcții (fl.333-338).
La termenul de judecată din data de 15.09.2014 Asociația de Proprietari prin avocat cu delegație la dosar (fl.344) a depus la dosarul cauzei procesul-verbal din data de 09.09.2014, precum și factura și chitanța aferentă cu onorariu avocat în sumă de 620 lei.
Părțile prezente, reclamantul C. L. Sector 2 prin consilier juridic și pârâta Asociația de Proprietari prin apărător, în cuvântul pe probatorii au solicitat proba cu înscrisuri, proba fiind încuviințată de către instanță atât pentru reclamant cât și pentru pârâtă.
În cuvântul pe fond acordat de către instanță, reclamanta prin consilier juridic a solicitat admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată și precizată, respectiv să se constate că Asociația de proprietari nu și-a îndeplinit obligațiile stabilite prin mandat cu privire la finanțarea lucrărilor de reabilitare și, în consecință, să se dispună obligarea în solidar a Asociației de proprietari și a persoanelor juridice și fizice care au sediu/domiciliu în acest imobil la plata cotei de 20% aferentă Asociației de proprietari pentru spațiile cu altă destinație decât cea de locuință, așa cum rezultă din tabelul anexă. Obligarea la plata în solidar a sumei de 492,04 lei de către Asociația de proprietari și S.C S. J. Travel SRL; la plata în solidar a sumei de 964 lei de către Asociația de proprietari și B. T. S.A pentru spațiul închiriat de la persoanele fizice proprietare ale spațiilor comerciale D. R., S. A. și P. D. G.; la plata în solidar a sumei de 137,77 lei de către Asociația de proprietari și S.C R. E. SRL pentru spațiul închiriat de la persoanele fizice proprietare ale spațiilor comerciale D. R., S. A. și P. D. G.; la plata în solidar a sumei de 846,30 lei de către Asociația de proprietari și S.C N. G. . închiriat de la persoanele fizice proprietare ale spațiilor comerciale D. R., S. A. și P. D. G.; la plata în solidar a sumei de 82,66 lei de către Asociația de proprietari și persoanele fizice D. R., S. A. și P. D. G. pentru spațiul ocupat de S.C C. & M. Prod . se aibă în vedere faptul că autoritatea locală a demarat acest program pentru a sprijini proprietarii de locuințe, însă în ceea ce privește spațiile cu altă destinație aflate la parterul blocurilor, legea nu permite finanțarea acestor lucrări. Pentru aceste considerente și pentru considerentele reiterate în cererea de chemare în judecată și în precizările depuse pe parcursul cercetării judecătorești solicită admiterea acțiunii, fără cheltuieli de judecată.
Pârâta Asociația de proprietari în cuvântul pe fond, prin avocat a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată pentru următoarele motive: lucrările de intervenție sau reabilitare la imobilul situat în Calea Moșilor nr.274, sector 2 nu au fost finalizate, astfel cum rezultă din procesul verbal depus la dosarul cauzei, din procesul verbal aflat la fila 150 rezultă că lucrările sunt neconforme, din procesul verbal de la fila 156 și din procesul verbal aflat la fila 161 rezultă că lucrările efectuate la terasa blocului nu sunt executate conform proiectului. Prin urmare, susținerile reclamantului din cererea de chemare în judecată sunt neadevărate. De asemenea, din art.2 lit.h din Contractul de mandat, rezultă că reclamantul avea obligația să organizeze recepția la terminarea lucrărilor și recepția finală după expirarea garanției de bună execuție. Întrucât lucrările de intervenție nu au fost executate și finalizate, mandatarul, respectiv Primăria Sectorului 2, nu și-a dus la îndeplinire mandatul conform clauzelor din convenție. Mai mult, din adresa emisă de Direcția Economică către Direcția Juridică din cadrul Primăria Sectorului 2, fila 37 din dosar, termenul de prescripție pentru recuperarea sumei de 2523,17 lei ar fi 14 septembrie 2012, însă conform art.8 lit.c din contractul de mandat, încetarea contractului de mandat poate avea loc numai la data recepției finale a lucrărilor. Prin urmare, numai de la data împlinirii acestui termen curge termenul de prescripție. Cu cheltuieli de judecată, constând în onorariu de avocat.
Prin încheierea din data de 13.10.2014, cauza a fost repusă pe rol cu citarea părților pentru termenul din data de 24.11.2014 având în vedere cererea precizatoare privind cadrul procesual, în sensul că: trebuia citată pârâta . SRL (nu . în mod eronat s-a citat), cu sediul social în Calea Dudești, nr.135, etaj 1, camera 6, sector 3, București și având punct de lucru în Calea Moșilor nr.274, . 2, București; trebuia să se citeze și pârâții – proprietari de spațiu cu altă destinație din imobilul din Calea Moșilor nr.274, . R., domiciliat în București, ..2, .; S. A., domiciliată în București, ., nr.6, . și P. D. G., domiciliată în București, ..48-50, sector 1, cu copii de pe cererea introductivă, cererea precizatoare și înscrisurile anexate, iar ceilalți pârâți citați cu copie cererea precizatoare privind cadrul procesual clarificat de către reclamant.
La data de 16.09.2014 reclamantul C. L. Sector 2 a depus la dosarul cauzei concluzii scrise cu privire la suma de 2523,17 lei și dobânda legală aferentă, reprezentând contravaloarea cotei legale de 20% a obligației de finanțare a lucrărilor de reabilitare termică a blocului, defalcată pe fiecare pârât-debitor (fl.7-20 vol.2), iar la data de 17.09.2014 pârâta Asociația de Proprietari a depus concluzii scrise la dosar (fl.21-22).
Pârâta P. D. G., având ultimul domiciliu în București, Calea Victoriei, nr.48-50, sector 1 a fost citată la domiciliul actual – București, ..10, sector 1 (fl.471,472).
Pârâții D. R., S. A. și P. D. G., legal citați, nu au depus întâmpinare și nici nu s-au prezentat în instanță pentru a-și formula apărările.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța constată următoarele:
În fapt, la data de 08.04.2009, între Primăria Sectorului 2 București în calitate de mandatar și Asociația de Proprietari . în Calea Moșilor, nr. 274, ., București, în calitate de mandant, a fost încheiat contractul de mandat nr._/08.04.2009 (fl. 28-30 dosar) prin care Primăria Sectorului 2 a fost mandatată de Asociația de Proprietari ., beneficiar al investiției, să stabilească și să efectueze în numele și pentru mandant, cu titlu gratuit, măsurile și acțiunile ce se impun în condițiile și cu respectarea prevederilor OUG nr. 18/2009 pentru creșterea performanței energetice a blocurilor de locuințe. Valabilitatea contractului de mandat a fost stabilită până la data procesului-verbal de recepție finală, iar modificarea contractului numai prin act adițional încheiat între părțile contractante.
Conform art. 2 lit. a)–n) din contractul de mandat, mandatarul are o . obligații, instanța reținând în principal obligațiile de la lit.e), f) și h), respectiv obligația de a transmite mandantului actul adițional la prezentul contract de mandat cuprizând cota-parte ce revine acestuia din finanțarea pentru executarea lucrărilor, precum și durata de execuție a lucrărilor (lit. e); obligația de a contracta executarea lucrărilor de intervenție după semnarea actului adițional la contractul de mandat (lit.f) și obligația de a organiza recepția la terminarea lucrărilor și recepția finală după expirarea garanției de bună execuție (lit. h).
Obligațiile mandantului sunt prevăzute la art. 4 din contract, instanța reținând în principal obligațiile de la pct. B) lit. c) și e), respectiv obligația de a vira din fondul de reparații al asociației pe numele mandatarului suma ce îi revine, conform legii, pentru plata lucrărilor de intervenție executate, fond de reparații alcătuit din cotele de participare stabilite în sarcina fiecărui proprietar proporțional cu cota-indiviză de proprietate, pentru cofinanțare.
În contractul de mandat s-a mai stabilit că potrivit HCL Sector 2 nr. 42/2008 cheltuielile ce revin în sarcina asociațiilor de proprietari sunt preluate de C. L. Sector 2, conform legii, cu excepția contribuției ce revin persoanelor fizice ale căror spații locative au altă destinație decât aceea de locuință și persoanelor juridice care dețin, cu orice titlu, spații în blocurile de locuințe, indiferent de destinația acestora (art. 4 pct. B) lit. c).
La data de 15.05.2009, s-a încheiat Actul adițional nr. 1 la contractul de mandat (fl. 31 dosar), prin care mandantul Asociația de Proprietari ., și-a exprimat acordul pentru executarea lucrărilor de intervenție la blocul de locuințe, acordul pentru valoarea lucrărilor de intervenție în sumă de 726,61 mii lei și cota parte ce revine asociației de proprietari în sumă de 115 mii lei, precum și cu privire la durata de executare a lucrărilor de intervenție (4 luni). Totodată, mandantul l-a mandatat pe mandatar să contracteze executarea lucrărilor de intervenție la blocul de locuințe la valoarea și în termenul prevăzut în actul adițional (art. 3 alin. 1 și 3).
De asemenea, în art. 4 din Actul adițional nr. 1, s-a stabilit că finanțarea cheltuielilor ce revin în sarcina asociațiilor de proprietari (respectiv suma de 115 mii lei) se preia prin Dispoziție a Primarului Sectorului 2, suportându-se din bugetul Consiliului L., în conformitate cu Hotărârea Consiliului L. Sector 2 nr. 42/2008, modificată și completată prin HCL Sector 2 nr. 56/2009 (alin. 2), mai puțin cheltuielile corespunzătoare cotei părți indivize de proprietate, ce urmează a fi suportate doar de persoanele fizice ale căror spații locative au altă destinație decât aceea de locuință și de persoanele juridice care dețin, cu orice titlu, spații în blocurile de locuințe, indiferent de destinația acestora (alin. 3).
În baza contractului de mandat, Primăria Sectorului 2 a încheiat contractul de execuție pentru executarea lucrărilor de reabilitare termică la blocul de la sediul Asociației de P..
În speță, din examinarea înscrisurilor depuse la dosarul cauzei rezultă că în Blocul 18, . Moșilor, nr. 274, sector 2, figurează următoarele persoane juridice: S.C S. J. Travel SRL, cu sediul social în sector 2, București, Calea Moșilor, nr. 274, ., .. 67, având contract de comodat (fl. 106 dosar); S.C R. E. SRL, cu sediul social în sector 2, București, Calea Moșilor, nr. 274, ., parter, având contract de închiriere (fl. 107, 325 dosar); B. T. SA Cluj - Sucursala B. Obor, cu sediul în sector 2, București, Calea Moșilor, nr. 274, ., parter, având contract de închiriere (fl. 180-193, 323 dosar); S.C N. G. . de lucru-spațiu comercial în sector 2, București, Calea Moșilor, nr. 274, ., având contract de închiriere (fl. 211, 327 dosar) și S.C C. & M. Prod . parter, neînregistrată la ONRC (fl. 213 dosar).
Prin prezenta acțiune reclamantul C. L. al Sectorului 2 București a solicitat obligarea în solidar a pârâților Asociația de Proprietari . din Calea Moșilor, nr. 274, sector 2, București și a persoanelor juridice de la sediul Asociației de P., respectiv S.C S. J. Travel SRL, S.C C. & M. Prod . SA Cluj - Sucursala B. Obor București, S.C R. E. SRL și S.C N. G. . a persoanelor fizice D. R., S. A. și P. D. G., la plata sumei de 2523,17 lei și a dobânzii legale aferente, până la data plății efective, corespunzător cotelor indivize aparținând pârâților, pentru spațiile cu altă destinație decât cea de locuință deținute de persoanele fizice și pentru spațiile deținute de persoanele juridice, cu orice titlu, în blocurile de locuințe, indiferent de destinația acestora.
În acest sens, referitor la excepția lipsei calității procesuale pasive învocată de pârâtele Asociației de P. și B. T. SA, instanța reține poziția procesuală contradictorie a pârâtei Asociația de Proprietari care învederează, pe de o parte, prin completare la întâmpinare (fl. 194,195 dosar), referitor la HCL nr. 42/1008 modificată prin HCL 56/2009 de C. L. Sector 2, „Prin urmare lucrările de reabilitare termică executate asupra spațiilor proprietate comună care se află în folosința sau proprietatea persoanelor exceptate de la preluarea finanțării, trebuie suportate de aceștia și nu de către Asociația de proprietari”, iar, pe de altă parte, susține prin concluziile scrise, că obligarea persoanelor juridice B. T. SA, S.C S. J. Travel SRL, S.C C. & M. Prod . R. E. SRL și S.C N. G. . o îmbogățire fără justă cauză a reclamantuluiC. L. Sector 2.
Excepția lipsei calității procesuale este o excepție de fond, peremtorie și absolută, întrucât vizează lipsa unei condiții de fond a exercițiului la acțiune, care, dacă este admisă, face de prisos cercetarea în fond a pretențiilor formulate de reclamant împotriva pârâtului. Prin urmare, instanța va analiza cu prioritate excepția lipsei calității procesuale pasive invocătă.
Calitatea procesuală activă presupune existența unei identități între persoana reclamantlui și cel care ar fi titular al dreptului afirmat, iar calitatea procesuală pasivă presupune existența unei identități între persoana pârâtului și cel care despre care se pretinde că este obligat în raportul juridic dedus judecății.
Revine reclamantului, în calitate de inițiator al demersului judiciar, justificarea calității procesuale active și pasive – respectiv îndreptățirea sa de a introduce cererea împotriva pârâtului, prin indicarea obiectului cererii și a motivelor de fapt și de drept pe care se întemeiază pretenția sa, potrivit art.112 Cod proc. civ, de vreme ce raportul de drept procesual nu se poate lega valabil decât între titularii dreptului ce rezultă din raportul de drept material dedus judecății.
În speță, se vizează recuperarea unor fonduri publice constând în debitul în sumă de 2523,17 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de reabilitare termică executate și dobânda legală aferentă, corespunzător cotelor indivize, pentru spațiile cu altă destinație decât cea de locuință deținute de persoanele fizice și pentru spațiile deținute de persoanele juridice, cu orice titlu, în blocurile de locuințe, indiferent de destinația acestora, de unde rezultă că B. T. SA și celelalte persoane juridice pot fi chemate în judecată cu privire la această cerere, în calitate de pârâte.
Astfel, OUG nr. 18/2009 privind creșterea performanței energetice a blocurilor de locuințe transpunere în plan intern Directiva nr. 2006/32/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 5 aprilie 2006 privind eficiența energetică la utilizatorii finali și serviciile energetice, iar Asociația de Proprietari este, prin efectul legii și în condițiile OUG nr. 18/2009, beneficiarul direct al lucrărilor de reabilitare termică executate la imobil. Alături de Asociația de Proprietari au calitate de beneficiari ai lucrărilor de reabilitare termică și persoanele juridice menționate, în calitate de utilizatori ai spațiilor deținute în imobil.
Prin urmare, având în vedere că lucrările de reabilitare termică s-au executat la părțile comune ale imobilului, atât Asociația de Proprietari cât și persoanele juridice care își desfășoară activitatea în imobil pot fi chemate în judecată în calitate de pârât. Asociația de proprietari în calitate de reprezentant al condominiului (blocul în cauză) a încheiat contractul de mandat și actul adițional cu reclamantul pentru executarea lucrărilor de reabilitare, incluzând și spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință, fiind chemată în judecată pentru nerespectarea obligațiilor asumate în contract de avansare a sumelor achitate de reclamant conform cotei de 20% pentru aceste spații.
Pârâta B. T. are calitatea de utilizator al unui astfel de spațiu la parterul blocului, având încheiate contracte de închiriere cu persoanele fizice proprietari moștenitori și care au fost introduși în cauză pentru conturarea cadrului procesual legal, dar și cu însăși pârâta Asociația de Proprietari în cauză pentru un spațiu al blocului de 70 mp, în scop publicitar. Instanța a pus în sarcina reclamantului obligația de a depune diligențe spre a lămuri care sunt proprietarii acestor spații, iar în urma relațiilor obținute, au fost introduși în cauză în calitate de pârâți alături de societățile care ocupă efectiv aceste spații, cheltuielile comune find defalcate potrivit prevederilor Legii 230/2007 față de proprietari conform cotelor indivize deținute asupra spațiilor comune (art. 32 și urm, art. 44 și urm.), respectiv față de utilizatorii efectivi (chiriașii, concesionarii, etc) privind repartizarea cheltuielilor pe număr de persoane (art. 34 și urm).
Față de considerentele anterior expuse, instanța urmează să respingă excepțiile lipsei calității procesuale pasive invocată de B. T. SA și Asociația de P., ca neîntemeiate.
Totodată, urmează a respinge și excepția de neexecutare a Contractului de Mandat nr._/08.04.2009 și a Actului adițional nr. 1 la contractul de mandat, ca neîntemeiată.
Astfel, prezenta acțiune vizează recuperarea unor fonduri publice utilizate la finanțarea lucrărilor de reabilitare termică a blocului unde își are sediul Asociația de proprietari și unde își desfășoară activitatea pesrsoanele juridice sus-menționate.
Potrivit art.13 din OUG nr.18/2009 pentru creșterea performanței energetice a blocului de locuințe, finanțarea executării lucrărilor de intervenție prevăzute la art. 4 și art. 6 se asigură astfel:
a) 50% din alocații de la bugetul de stat, în limita fondurilor aprobate anual cu această destinație în bugetul Ministerului Dezvoltării Regionale a Locuinței;
b) 30% din fondurile aprobate anual cu această destinație în bugetele locale și/sau din alte surse legal constituite;
c) 20% din fondul de reparații al asociației de proprietari ș/sau din alte surse legal constituite.
Întrucât Asociația de Proprietari . putut susține financiar nici cota de 20% stabilită de lege în sarcina ei pentru etapa de execuție și fiind deja întocmite documentațiile tehnice aferente, C. L. Sector 2, prin Hotărârea nr. 42/2008, completată prin Hotărârea nr. 56/2009, a aprobat preluarea finanțării cheltuielilor ce revin în sarcina asociațiilor de proprietari pentru reabilitare termică a blocurilor de locuințe – condominii exceptând spațiile cu altă destinație decât cea de locuință deținute de persoanele fizice și spațiile deținute de persoanele juridice, cu orice titlu, în blocul de locuințe, indiferent de destinația acestora.
Din adresa nr._/12.07.2013 a Direcției Servicii Publice – Serviciul Monitorizare Execuție Contracte Edilitare din cadrul Primăriei Sector 2 (fl. 224 dosar) rezultă clar că obiectivul nu este finalizat și deci nu s-a efectuat recepția la terminarea lucrărilor, pentru că nu au fost plătite sumele datorate de asociație, constructorul S.C Electrica Serv SRL sistând lucrările.
Prin urmare, în speță, nu se pune problema vreunei culpe din partea mandatarului, ci mai degrabă din partea mandantului, care avea obligația contractuală și legală de a colecta și de a vira pe numele mandatarului suma pentru plata lucrărilor de intervenție executate ce revine, conform legii, persoanelor fizice care dețin spații cu altă destinație decât cea de locuință și persoanelor juridice care dețin spații, cu orice titlu, în blocul de locuințe, indiferent de destinația acestora, în raport de cota-indiviză din proprietatea comună (art. 4, pct. B) lit. c) și e) din contractul de mandat, raportat la HCL nr. 42/2008 și HCL nr. 56/2009).
Totodată, din adresa sus-menționată rezultă că suma de 115.000 lei, a fost comunicată inițial asociației, în vederea deschiderii de cont din care să se plătească datoriile asociației, și a fost calculată prin raportare la valoarea devizului general de lucrări, întocmit de proiectant, la care s-a aplicat cota de 20%, conform legii.
Prin licitație valoarea contractului de lucrări a scăzut sub valoarea devizului general, astfel că și suma datorată de asociație va fi mai mică, cota asociației calculându-se la suma 196.814,90 lei, ce reprezintă valoarea lucrărilor prevăzute în contract, executate și decontate în anul 2009, iar finanțarea lucrărilor urmând a se face până la suma de_,39 lei - valoarea contractului de lucrări încheiat cu S.C Electrica Serv SRL, cu începere lucrări din 09.10.2009.
Suma de 2523,17 lei debit, ce revine agenților economici, a fost calculată prin raportare la valoarea de 196.814,90 lei, la care revine asociației conform legii, și cota-parte indiviză proprie fiecărui agent economic, cotă comunicată de către Asociația de proprietari (lista fl. 234, 235, 27 dosar).
Față de considerentele anterior expuse, având în vedere faptul că lucrările de reabilitare termică au fost realizate la proprietatea comună a Asociației de proprietari, faptul că pârâții persoane fizice D. R., S. A. și P. D. G. dețin în coproprietate parterul imobilului, conform adresei nr._/10.12.2013 a Direcției Venituri Buget L. Sector 2 (fl. 270 dosar), parter care este închiriat pe loturi persoanelor juridice sus-menționate, în calitate de „utilizatori”, instanța va dispune obligarea pârâților în solidar la plata către reclamant a sumei de 2523,17 lei și a dobânzii legale aferente începând cu data constituirii debitului – 01.10.2009 și până la data plății efective reprezentând contravaloarea cotei legale de 20% a obligației de finanțare a lucrărilor de reabilitare termică a imobilului situat în Calea Moșilor nr.274, ., sector 2, București.
Solidaritatea în raport cu Asociația de Proprietari a pârâților proprietari ai spațiilor de la parterul condominiului, se va face corespunzător cotelor indivize deținute la nivelul condominiului de către fiecare, respectiv de utilizatorii – chiriași – pârâți, urmând ca proprietarii-pârâți și chiriașii-pârâți să-și regleze între ei situația plăților efectuate și datorate în cauză.
Totodată, se va lua act că, în speță, nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea precizată formulată de reclamantul C. L. al Sectorului 2 București, cu sediul în sector 2, București, .-13 în contradictoriu cu pârâții Asociația de Proprietari .> cu sediul în sector 2, București, Calea Moșilor, nr. 274, ., S.C S. J. TRAVEL SRL, cu sediul în sector 2, București, Calea Moșilor, nr.274, ., . C. & M. PROD . în sector 2, București, Calea Moșilor, nr.274, ., B. T. SA Cluj - Sucursala B. Obor, cu sediul în sector 2, București, Calea Moșilor, nr.274, ., S.C R. E. SRL, cu sediul în sector 2, București, Calea Moșilor, nr.274, ., parter, S.C N. G. . în sector 2, București, Calea Moșilor, nr.274, . sector 3, București, Calea Dudești, nr.135, ., D. R., cu domiciliul în sector 1, București, ..2, ., cu domiciliul în sector 5, București, ., nr.6, . G., cu domiciliul în sector 1, București, ..10.
Obligă pe pârâții Asociația de Proprietari nr.274, ., sector 2 București în solidar cu pârâții persoane fizice și juridice deținătoare de spații comerciale și spații cu altă destinație deținute cu orice titlu în imobilul sus-menționat . SRL, B. T. SA CLUJ SUCURSALA B. OBOR, D. R., S. A., P. D. G., ., . SRL și . . indivize deținute, la plata sumei de 2523,17 lei și a dobânzii legale aferente începând cu data constituirii debitului – 1.10.2009 și până la data plății efective reprezentând contravaloarea cotei legale de 20% a obligației de finanțare a lucrărilor de reabilitare termică a imobilului situat în Calea Moșilor nr.274, ., sector 2, București.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 19.01.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
A.-M. P. R. F.
Red./Tehn.: A.M.P.
Data: 25.05.2015 /Ex. 4
Operator de date cu caracter personal 2891
| ← Pretenţii. Sentința nr. 232/2015. Judecătoria SECTORUL 2... | Pretenţii. Sentința nr. 2205/2015. Judecătoria SECTORUL 2... → |
|---|
