Pretenţii. Sentința nr. 5237/2015. Judecătoria SECTORUL 2 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5237/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 2 BUCUREŞTI la data de 12-05-2015 în dosarul nr. 5237/2015
Dosar nr._
Cod operator date cu caracter personal 2891
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 2 BUCUREȘTI-SECȚIA CIVILĂ
Sentința civilă nr. 5237
Ședința publică din data de 12.05.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: E. F.
GREFIER: C. N. I.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile, având ca obiect evacuare, privind pe reclamantul C. S. NAȚIONAL L. M. BUCUREȘTI, în contradictoriu cu pârâta S. E. SRL.
La apelul nominal făcut în ședința din camera de consiliu a răspuns reprezentantul reclamantei, consilier, lipsind reprezentantul pârâtei.
Procedura de citare a fost legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează obiectul dosarului, stadiul procesual și modalitatea de îndeplinire a procedurii de citare.
În baza disp. art. 1035 C.pr.civ. instanța constată că este competentă general, material și teritorial să soluționeze prezenta cauză.
Instanța acordă cuvântul în dezbaterea probatoriului.
Reprezentantul reclamantei solicită încuviințarea probei cu înscrisuri.
Instanța, deliberând asupra cererii de probatorii formulate de către reclamantă, apreciind asupra capacității probelor de a lămuri cauza și a conduce la soluționarea procesului, în temeiul art. 255 și art. 258 Cod procedură civilă, încuviințează proba cu înscrisuri.
Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat și probe de administrat, instanța apreciază cauza în stare de judecată și acordă cuvântul părților asupra formulării concluziilor asupra fondului.
Reprezentatul reclamantei solicită instanței admiterea cererii de chemare în judecată, evacuarea pârâtei și obligarea aceteia la plata sumei de 206.167,47 lei reprezentând chirie, penalități de întârziere, impozit, utilități, penalități la utilități.
Instanța în temeiul dispozițiilor art. 394 din codul de procedură civilă declară închise dezbaterile asupra fondului și reține cauza spre soluționare.
INSTANȚA
Asupra cauzei de față:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 2 București sub nr._ la data de 18.06.2014, reclamantul C. S. NAȚIONAL L. M. BUCUREȘTI în contradictoriu cu pârâta S. ENTREPRISES SRL solicită a se dispune evacuarea pârâtei din imobilul situat în București, .-39, sector 2, din lipsă de titlu și obligarea pârâtei la plata sumei de 206.167,47 lei reprezentând chirie, penalități la chirie, impozit pe clădiri și teren, utilități.
Cu cheltuieli de judecată.
În fapt, reclamanta arată că la data de 29.03.2002 a încheiat cu . (actuala S. ENTREPRISES SRL), un contract de închiriere având ca obiect închirierea de către reclamantă, pârâtei a unui spațiu în suprafață de 202,55 mp situat în imobilul sus menționat.
Ulterior, prin Actul adițional nr. 8/03.03.2011, contractul a fost cesionat către pârâtă care, conform art. 4 din acest act adițional, s-a obligat să preia și să achite toate datoriile restante pe care fostul chiriaș ALCA HUNTER SRL le avea față de reclamantă.
Tot printr-un act adițional (nr. 9/30.03.2011) s-a mărit suprafața închiriată de la 202,55 mp, la 349,25 mp (202,55 mp spațiu construit și 146,7 mp curte interioară) și 549,25 mp terasă, în total la 898,5 mp.
Din luna aprilie 2012 pârâta nu a mai achitat nici o factură de chirie așa încât a intervenit încetarea de drept a contractului conform art. 8 din contractul modificat prin actele adiționale ulterioare, inclusiv prin Actul adițional nr. 5/03.03.2010.
Reclamanta a notificat pârâta cu privire la încetarea contractului prin adresa 1384/23.05.2013.
Reclamanta indică în acțiune facturile neachitate de pârâtă, reprezentând chirie (în total 120.482,47 lei), penalități la chirie (63.784,29 lei), impozit pe teren și clădiri, obligație asumată de pârâtă conform art. 10 lit. i din contract (6.565,04 lei), utilități (12.830,09 lei) și penalizări la utilități (2.505,22 lei).
Întrucât la data de 03.03.2010 a intervenit rezilierea de drept a contractului, (art. 3 din Actul adițional nr. 5/03.03.2010), reziliere ce operează de plin drept fără somație și fără trecerea unui termen (pact comisoriu de gradul 4), pârâta nu mai deține titlu valabil în baza căruia să ocupe spațiul anterior închiriat.
În drept: art. 1033 Cod Pr. Civilă
Probe propuse prin acțiune: înscrisuri.
S-au atașat înscrisuri.
Cerere scutită de plata taxei judiciare de timbru. (art. 30 din OUG 80/2013)
Prin întâmpinarea din 17.03.2015, pârâta solicită respingerea capătului de cerere privind evacuarea și admiterea în parte a capătului de cerere privind obligarea sa la plata sumelor solicitate de reclamantă. Cu cheltuieli de judecată. (f. 106 și urm.)
Se arată că prin contractul din 29.03.2002, ALCA HUNTER SRL a închiriat de la reclamantă spațiul de la adresa indicată de aceasta, cu o suprafață construită desfășurată de 202,55 mp și o suprafață utilă de 42 mp în scopul desfășurării activității de alimentație publică, pe o perioadă de 10 ani.
În caz de neplată a chiriei până în data de 10 a lunii în curs sau în caz de neplată a utilităților urmau a se percepe penalități de întârziere.
De asemenea, exista o clauză care prevedea interdicția de a efectua modificări constructive sau construcții noi fără acordul prealabil al reclamantei, orice îmbunătățire rămânând dobândită acesteia.
Ulterior s-au încheiat mai multe acte adiționale la contractul de închiriere, spațiul închiriat fiind extins succesiv, inițial la 349,25 mp (din care 202,55 mp suprafață construită și 146,7mp curte interioară (actul adițional nr. 1), ulterior cu încă 150 mp – teren situat în spatele casei de bilete care urma să fie utilizat în perioada 01.05/30.09 a fiecărui an (act adițional nr. 2), și la 550 mp / teren situat în spatele casei de bilete (act adițional nr. 3).
Prin actele adiționale nr. 4-7 s-au prevăzut noi clauze (de exemplu, referitoare la posibilitatea locatarului de a subînchiria spațiul închiriat), s-a modificat chiria, etc, iar prin actul adițional nr. 8 înregistrat sub nr. 726/03.03.2011, cua cordul reclamantei, drepturile și obligațiile decurgând din contractul de închiriere au fost cesionate pârâtei cu obligația acesteia de a prelua toate datoriile restante ale ALCA HUNTER SRL către reclamantă.
Ulterior contractul de închiriere a fost prelungit pentru perioada 01.04.2012/01.04.2017, au fost eșalonate datoriile, s-a reatribuit către pârâtă suprafața de 549,25 mp situată în spatele casei de bilete, s-a modificat chiria, etc.
Cu acordul reclamantei, spațiul închiriat a fost total reamenajat iar construcția existentă în suprafața de 202,55 mp a fost extinsă printr-o nouă construcție în suprafață de 146,7 mp.
Pe suprafața de teren de 549,25 mp se regăsește aproape în totalitate o construcție de lemn.
Reamenajările au fost extinse iar consturile totale ale reamenajărilor și construcțiilor realizate sunt de 300.000 eur, o sumă mult mai mare decât cea datorată cu titlu de chirie.
Pârâta arată că potrivit clauzelor contractuale amenajările rămân reclamantei însă nu cu titlu gratuit ci în urma achitării unui preț, aceste amenajări neintrând în plata contravalorii folosinței, pentru care a fost achitată chiria, cu atât mai mult cu cât chiria a fost majorată cu fiecare majorare a suprafeței închiriate.
După rezilierea contractului, pârâta a încercat să rezolve aceste probleme, solicitând reclamantei să îi achite diferența dintre chiria datorată și contravaloarea lucrărilor.
Pârâta susține că la momentul de față este proprietara construcțiilor neputând fi privatăd e prerogativele dreptului de proprietate asupra acestora.
În opinia sa, predarea spațiului este condiționată de preluarea de către reclamantă a construcțiilor și achitarea contravalorii acestora, reclamanta urmărind să preia construcțiile respective în mod gratuit, fără să fie nevoită la contraprestație ceea ce echivalează cu îmbogățirea fără justă cauză.
În privința obligațiilor de plată a sumelor solicitate de reclamantă, pârâta arată că, întrucât contractul a fost reziliat la 23.05.2013, nu datorează chirie decât până la data rezilierii contractului.
Se arată că penalitățile de întârziere trebuie aplicate de asemenea, numai sumei datorate cu titlu de chirie.
Arată că datorează reclamantei suma totală de 183.327,80 lei din care 98.558,68 lei - chirie, 62.868,41 lei – penalități de întârziere, 6565,04 lei – contravaloare impozit teren și clădiri, 12.830,09 lei - utilități și 2.505,22 lei - penalități la utilități.
În drept: art. 205 Cod Pr. Civ.
Probe propuse prin întâmpinare: înscrisuri.
S-au atașat înscrisuri.
În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Circumstanțele cauzei:
Prin contractul de închiriere nr. 8/29.03.2002 și actele adiționale nr. 1-7 la acesta, reclamanta a închiriat către . un spațiu situat în București, .-39, sector 2, pentru o perioadă de 10 ani.
Prin Actul adițional nr. 8/03.03.2011 la același contract, locatarul ALCA HUNTER SRL a cesionat drepturile și obligațiile izvorâte din contractul de închiriere, către pârâta S. ENTREPRISES SRL, care s-a obligat să preia și să achite toate datoriile restante pe care cedentul le avea către reclamantă. (f. 17)
Suprafața totală care face obiectul contractului de închiriere este de 898,5 mp. formată din 202,55 mp – suprafață construită, 146,7 mp – curte interioară, 549,25 mp – suprafață utilizată ca terasă, așa cum rezultă din Actul adițional nr. 9 la contract. (f. 18)
Prin același act adițional, s-a prelungit contractul de închiriere cu încă 5 ani, de la 01.04._17.
Prin contractul de închiriere și actele adiționale ulterioare sunt reglementate obligația pârâtei de plată a chiriei, a utilităților, a impozitelor aferente ternului și construcției, penalitățile de întârziere la chirie și utilități, obligația de a prelua datoriile restante ale ALCA HUNTER SRL, aspecte mecontestate de pârâtă sub aspectul cuantumului agreat contractual.
La data de 23.05.2013 contractul de închiriere a fost reziliat în baza art. 8 din contract astfel cum a fost modificat prin Actul adițional nr. 5 din 03.03.2010 potrivit căruia în situația neîndeplinirii de către pârâtă a obligațiilor contractuale, rezilierea opereaza de plin drept, fara somație și fără trecerea unui termen, aspect necontestat de pârâtă. (f. 15)
Aceasta susține că a edificat pe o mare parte din suprafata inchiriată, cu acordul reclamantei, o . construcții și a reamenajat total construcția în suprafață de 202,55 mp și că în prezent, din întreaga suprafata închiriată de 898,5 mp, numai 20 mp de teren a rămas neconstruită.
Pârâta apreciază că este proprietara construcțiilor edificate așa încât nu poate fi evacuată din spațiul închiriat, întrucât aceasta ar echivala cu lipsirea sa de unul din prerogativele dreptului de proprietate.
De asemenea, arată că este îndreptățită la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului construcție în suprafață de 202,55 mp, închiriat de la reclamantă și la plata contravalorii noilor construcții edificate, urmând a evacua imobilul numai după plata acestei datorii.
Cu privire la capătul de cerere privind evacuarea pârâtei:
În temeiul art. 1033 și urm. Cod procedură civilă, constatând că la data de 23.05.2013 contractul de închiriere încheiat între părți a fost reziliat, instanța reține că pârâta nu mai deține un titlu valabil în baza căruia poate ocupa imobilul în discuție, așa încât, acest capăt de cerere va fi admis.
Astfel, potrivit art. 1040 Cod procedură civilă, dacă locatarul sau ocupantul notificat în condițiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunțat la dreptul său de a fi notificat și a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanței să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu.
În ceea ce privește recuperarea contravalorii lucrărilor de reamenjare și de edificare a unor noi construcții pe terenul reclamantei, pârâta are la dispoziție acțiunea în pretenții.
Susținerea pârâtei în sensul că este proprietara construcțiilor este neîntemeiată. Prevederile legale referitoare la accesiunea imobiliară, incidente speței, impun concluzia că proprietarul terenului este și proprietarul construcțiilor având obligația de a despăgubi pe cel care le-a edificat. (art. 493 și urm. cod civil 1864)
Cu privire la obligarea pârâtei la plata obligațiilor asumate contractual:
Obligațiile pârâtei asumate contractual subzistă numai pe durata contractului de închiriere.
Raportat la prevederile art. 969 Cod Civil, pârâta nu poate fi obligată la plata unei chirii, a utilităților sau impozitelor în temeiul unui contract ce nu se mai află în vigoare.
Întrucât contractul de închiriere a spațiului a fost reziliat la 23.05.2013, pârâta are obligația de plată a chiriei, utilităților, penalităților și impozitelor numai până la această dată.
În consecință, acest capăt de cerere se va admite numai în parte, pârâta urmând a fi obligată la plata la plata către reclamantă a sumei de 161.427,09 lei din care 98.558,68 – chirie, 62.868,41 lei – penalități de întârziere aferente chiriei neachitate, celelalte pretenții urmând a fi respinse.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite în parte acțiunea civilă având ca obiect evacuare, privind pe reclamantul C. S. NAȚIONAL L. M. BUCUREȘTI, având CUI_, cu sediul în sector 2, București, .-39, în contradictoriu cu pârâta S. E. SRL înregistrată sub nr. J_, având CUI RO25455423, cu sediul în sector 3, București, ., ., . la adresa din sector 2, București, .-39.
Admite capătul de cerere privind evacuarea.
Dispune evacuarea pârâtei din imobilul situat în București, .-39, sector 2 care face obiectul contractului de închiriere nr. 2037/29.03.2002 modificat prin actele adiționale ulterioare.
Admite în parte capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 206.167,47 lei reprezentând chirie, penalități de întârziere, impozit, utilități, penalități la utilități.
Obligă pârâta la plata către reclamantă a sumei de 161.427,09 lei din care 98.558,68 – chirie, 62.868,41 lei – penalități de întârziere aferente chiriei neachitate.
Respinge celelalte solicitări.
Numai cu apel în 5 zile de la pronunțare, în privința soluției dată cererii de evacuare și în 30 de zile de la pronunțare în privința soluției dată cererii Privind obligarea pârâtei la plata chiriei și a celorlalte obligații contractuale.
Cererea de exercitare a căii de atac se depune la Judecătoria Sector 2 București.
Executorie în privința dată cererii de evacuare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 12.05.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
E. F. C. N. I.
Pentru judecătorul aflat în concediu de odihnă, semnează Președintele instanței
| ← Uzucapiune. Sentința nr. 5286/2015. Judecătoria SECTORUL 2... | Acţiune în constatare. Sentința nr. 5239/2015. Judecătoria... → |
|---|
