Acţiune în constatare. Sentința nr. 16/2015. Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 16/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI la data de 16-07-2015 în dosarul nr. 10001/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTOR 3 BUCUREȘTI
Secția Civilă
Sentinta civila nr._
Ședința publică din 16.07.2015
Instanța constituită din:
Președinte: I. E. L.
Grefier: D. M.
Pe rol soluționarea cererii formulată de reclamanta A. DE P. . cu pârâta A. DE P. BRATIANU 44, având ca obiect acțiune în constatare obligația de a face.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 18.06.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea data, parte integranta din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a se depune concluzii scrise, a amânat pronunțarea pentru data de 02.07.2015, apoi la 16.07.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanței la data de 29.04.2014, sub nr._ reclamanta ASOCIAȚIA DE P. . cu pârâta ASOCIAȚIA DE P. BRATIANU 44, solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța:
- să constate starea de coproprietate forțată a reclamantei si paratei asupra centralei termice care deservește cele doua condominii in cote de 24,2% pentru reclamanta si 75,8% pentru parata;
- să dispună obligarea paratei sa nu stânjenească in nici un fel folosința de către reclamanta a centralei termice ce deservește cele doua condominii;
- obligarea paratei la încheierea unui acord de coproprietate forțată prin care sa fie stabilit modul de utilizare a centralei si de suportare a cheltuielilor aferente utilizării acesteia.
În motivarea cererii a arătat că Asociația de proprietari . înființata in baza încheierii pronunțata de către Judecătoria Sectorului 3 București in data de 14.02.2008 in dosarul nr._ . Centrala termica a fost destinata prin construcție si amplasare sa deservească mai mulți beneficiari. P. in anul 1990, centrala termica a deservit cele doua Asociații, precum si Hanul lui M., Cafeneaua Curtea V., fiind o centrala termica zonala. După anul 1990, odată cu vânzarea apartamentelor către proprietari, cota parte din centrala termica a revenit proprietarilor, inclusiv Asociației de P. . 1990, singurii beneficiari ai utilităților furnizate de centrala termica au rămas cele doua Asociații, ceilalți utilizatori procedând la separarea lor. In anul 2005, ca urmare a uzurii morale si fizice avansate, cele doua Asociații au hotărât casarea centralei si achiziționarea unor utilaje noi si performante.
In baza contractului comercial de vânzare cumpărare si montajul utilajelor vândute nr._/03.10.2005 incheiat intre . calitate de executant si Asociația de Proprietari Bratianu 44 si Asocatia de P. . calitate de beneficiar, a fost realizata livrarea de utilaje si execuția lucrărilor "modernizare centrala termica deserventa celor doua condominii", costurile fiind suportate in comun de către cele doua Asociații.
A mai arătat că potrivit dispozițiilor art. 649 alin. 1 lit. b) din Codul civil centralele termice au caracter de "parti comune" și că potrivit dispozițiilor art. 643 alin. 1 pct. 3 din Codul civil, se afla in coproprietate forțată "bunurile comune afectate utilizării a doua sau mai multor fonduri, cum ar fi o centrala termica sau alte instalații care deservesc doua sau mai multe clădiri". Având in vedere dispozițiile legale sus menționate, precum si împrejurarea neîndoielnica ca, centrala termica deservește cele doua condominii, precum si contractul de vânzare cumpărare nr._/03.10.2005, consideram ca exista stare de coproprietate forțată a reclamantei si paratei asupra centralei termice.
In privința cotelor deținute de către fiecare dintre cele doua asociații cu privire la bunul comun, considera ca, aceste urmează a fi stabilite prin raportare la cheltuielile efectuate de către cele doua asociații in baza contractului comercial nr._/03.10.2005, respectiv o cota de 24,2% pentru reclamanta si 75,8% pentru parata.
In ceea ce privește modul de folosire a bunului comun reprezentat de centrala termica si mai cu seama in ceea ce privește modul de repartizare a cheltuielilor ocazionate de folosința . parata exista tensiuni si neînțelegeri majore, pentru rezolvarea unora dintre acestea fiind sesizata instanța de judecata. Pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 se afla dosarul nr._/301/2012 având ca obiect pretenții formulate de Asociația de Proprietari B. 44 la adresa Asociației de P. . ca neînțelegerile provin din nerecunoașterea de către parata a stării de coproprietate forțată, precum si din modul de repartizare al cheltuielilor comune legate de centrala termica, repartizare făcuta de către parata in mod subiectiv si inconstant si cu care nu sunt de acord întrucât Asociația de Proprietari Bratianu 44 nu tine cont de calitatea de coproprietar a reclamantei si nu repartizează cheltuielile in funcție de cota parte deținuta de către reclamanta, încălcând astfel prevederile art. 647 alin. 3 din Codul civil repartizarea se face in conformitate cu prevederile legii 230/2007, care insa nu este aplicabila decât raporturilor dintre Asociația de Proprietari si proprietarii individuali ai apartamentelor, membrii ai Asociației nicidecum raporturilor dintre doua Asociații de P., persoane juridice de drept privat.
În drept a invocat prev. art. 639, 641, 646 alin. 1 pct. 3, 647, 648 și urm. C. Civ.
A solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, interogatoriul pârâtei.
Reclamanta a depus un set de inscrisuri. (f. 8-17).
La data de 20.05.2014 reclamanta a depus cerere prin care a arătat că evaluează obiectul acțiunii în vederea stabilirii taxei judiciare de timbru aferent capătului 1 de cerere la suma de_,30 lei, iar modul de calcul este reprezentat de valoarea plăților efectuate conform contractului de vânzare – cumpărare nr._/2005. (f. 22)
La data de 14.07.2014 pârâta a formulat întâmpinare.
În apărare a arătat că primul capăt de cerere nu întemeiat, având în vedere că blocul în care există asociația pârâtă a fost construit la o dată mult anterioară celei la care a fost construit blocul in care există asociația reclamanta, fiind prevăzut din construcție cu centrala proprie destinata realizării încălzirii apartamentelor componente si a pârtilor comune ale blocului pârâtei si a preparării apei calde necesare consumului apartamentelor din . construit si blocul in care există asociația de proprietari reclamanta, care nefiind prevăzut cu centrala similara, a fost racordat, pentru asigurarea încălzirii si a preparării apei calde, la centrala care funcționa in blocul pârâtei. După 1990 apartamentele care compun blocul pârâtei au fost cumpărate de cei care le dețineau cu chirie, iar conform actelor de vânzare cumpărare încheiate, foștii chiriași au cumpărat si cote din părțile si componentele comune ale blocului. Apreciază că, în felul acesta centrala termica in discuție este doar proprietatea asociației pârâtei Aceasta, chiar daca, centrala termica asigura chiar si necesarul de apa calda si încălzirea si pentru blocul vecin, in care ființează asociația de proprietari reclamanta. A apreciat că nu exista niciun temei juridic pe care sa se poată baza cererea reclamantei, de a se constata ca deține si ea in proprietate cota care o indica in acțiunea cu care a investit instanța. Temeiurile de drept invocate de reclamantă nu au aplicabilitate in speța dedusa judecații, in condițiile in care, doar pârâta deține acte care dovedesc dreptul de proprietate asupra centralei in discuție. Chiar dacă în 2005 centrala termica in discuție a necesitat efectuarea unor reparații esențiale si costisitoare, la suportarea cărora a contribuit si reclamanta, aceasta participație nu-i conferă un drept de proprietate asupra centralei. Prin aceasta participație la înlocuirea unor componente ale centralei spre a i se asigura funcționarea, reclamanta nu a dobândit un drept de proprietate asupra vreunei parti din centrala, ci doar a si-a achitat datoria fireasca de a contribui la înlocuirea unor părți ale centralei, pentru ca aceasta sa poată funcționa in continuare si sa asigure mai departe si membrilor asociației reclamante apa calda si căldura necesare unui trai civilizat. Părțile centralei isi pierduseră funcționalitatea deservind nu doar asociației pârâte ci si membrilor asociației reclamante, astfel că avea si reclamanta obligația de a contribui la cheltuielile necesare repunerii centralei in stare de funcționare. Atat timp cat centrala termica proprietatea noastră asigura si reclamantei (pentru membrii sai asociați) utilități necesare acestora, era temeinica, legala si morala contribuția care au avut-o ia repararea centralei.
Cu privire la capătul doi de cerere, ar arătat că este lipsit de obiect, întrucât Centrala termica situata in incinta blocului pârâtei este administrata de asociația pârâtă care-i asigura buna funcționare prin întreținerea ei, prin asigurarea, combustibililor necesari, a personalului de supraveghere etc. Reclamanta a creat permanent greutăți, întârziind si chiar refuzând plata contribuției de 24,2% din cheltuielile pe care pârâta le efectua anticipat, pe care o datorează pentru serviciile asigurate, astfel că a acționat-o în judecata, cererea formând obiect al dosarului nr._/301/2012 al Judecatoriri sectorului 3.
Cu privire la cel de-al treilea capăt de cerere prin care se solicita obligarea pârâtei de a încheia cu reclamanta un acord de coproprietate forțată nu are suport legal si solicita sa fie respins ca atare.
Solicită încuviințarea probei cu înscrisuri.
Pârâta a depus înscrisuri (f. 28-31).
La data de 19.09.2014 reclamanta a depus răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apărărilor pârâtei.
În apărare a susținut că pârâta nu depune niciun act din care să rezulte dreptul de proprietate exclusivă pe care pretinde că-l deține cu privire la centrală și că nici nu aduce niciun fel de contraprobă care să conteste dreptul reclamantei de proprietate asupra unei cote părți din centrală, drept deținut în baza contractului comercial de vânzare – cumpărare și montajul utilajelor.
La data de 09.12.2014 reclamanta a depus dovada achitării taxei de timbru de 2.225 lei (f. 51).
La termenul de judecată din data de 27.11.2014, reclamanta a precizat că obiectul capătului trei al acțiunii nu reprezintă un partaj de folosința, ca nu a înțeles să solicite ca instanța să stabilească modalitatea de folosire a centralei de către părți și că solicitarea sa este in sensul de a obliga parata să încheie un acord prin care să fie stabilită modalitatea de folosința.
La termenul de judecata din 26.02.2015, pârâta Asociație de P. a Blocului din . nr. 44, a invocat, în scris, excepția inadmisibilității acțiunii ( fila 138).
In susținerea excepției pârâta a arătat că, reclamanta a solicitat, in principal, pronunțarea unei sentințe prin care instanța sa constate starea de coproprietate forțată, a sa in proporția de 24,2% si a asociației pârâtei in proporție de 75,8%, asupra unei centrale termice, acțiunea formulata urmărind crearea pentru reclamanta a unui drept de Proprietate, asupra unui bun imobiliar, era obligatoriu sa fie formulata in contradictoriu cu persoanele juridice si fizice care au drept de coproprietate asupra bunului in discuție. Apartamentele si garsonierele existente pe cele 3 scări ale blocului au fost vândute celor care le dețineau cu chirie, cu excepția garsonierei nr. 65 situata la . B din . proprietatea AFI, fiind închiriata.
Formularea de către reclamanta a acțiunii fara a fi chemata in judecata si coproprietara Administrația Fondului Imobiliar, face inadmisibila acțiunea. Daca instanța ar pronunța hotărârea solicitată de reclamantă, ar face-o cu încălcarea dreptului de proprietate al acestei coproprietare.
În cauză au fost administrate, pentru ambele părți, proba cu înscrisuri și interogatorii reciproce.
Analizând actele ți lucrările dosarului instanța reține următoarele:
La data de 03.10.2005 intre . calitate de executant, reclamanta A. DE P. . A. DE P. BRATIANU 44, in calitate de beneficiare, s-a încheiat Contractul comercial de vânzare – cumpărare și montajul utilajelor vândute nr._/03.10.2005 având ca obiect ,, livrarea de utilaje și execuția lucrărilor ,, Modernizare centrala termica deserventă a celor două condominii,, ( filele 8 -10).
Prin prezenta acțiune, reclamanta A. DE P. . cu pârâta A. DE P. BRATIANU 44 a solicitat a se constata starea de coproprietate forțată a părților asupra centrale termice ce deservește cele două condominii.
Potrivit art. 643 alin.1 din Noul cod civil ( aplicabil in cauza, in temeiul art.63 din Legea nr. 71/2011), ,, Fiecare coproprietar poate sta singur in justiție, indiferent de calitatea procesuală, în orice acțiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acțiunii in revendicare.,, . Este adevărat că această regulă este prevăzută de lege in cazul coproprietății obișnuite, însă având în vedere caracterul accesoriu al coproprietății forțate in raport de cea obișnuita, aceasta regulă este aplicabilă și în privința coproprietății forțate, in lipsa unor reguli specifice.
Prin urmare, reclamanta, susținându-și calitatea de coproprietar, are posibilitatea legala de a formula singură o acțiune in constatarea coproprietății forțate asupra unui bun, nu împotriva tuturor coproprietarilor, fiind posibil ca o parte din aceștia să nu stea in proces. Astfel, chiar dacă titulari ai coproprietății forțate asupra centralei termice se dovedesc a fi și alte persoane in afara paratei, acțiunea este una admisibila, opozabilitatea hotărârii judecătorești date într-o astfel de cauza fiind reglementată de art. 643 alin.2 din Noul Cod Civil.
Pentru aceste motive, instanța va respinge ca neîntemeiată excepția inadmisibilității.
In ce privește fondul cauzei, instanța reține următoarele:
Legea care reglementează coproprietatea forțata asupra parților comune dintr-un condominium este Noul Cod Civil potrivit disp. art. 6 alin.6 conform cărora ,, Dispozițiile legii noi sunt de asemenea aplicabile și efectelor viitoare ale situațiilor juridice născute anterior intrării în vigoare a acesteia, derivate din ….. din raporturile de proprietate, inclusiv regimul general al bunurilor, și din raporturile de vecinătate, dacă aceste situații juridice subzistă după . legii noi.,, . Aceleași prevederi sunt cuprinse și art. 5 alin. 2 din Legea nr. 71/2011.
Potrivit Art. 648 Cod Civil ,,1) Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidențial există spații cu destinație de locuință sau cu altă destinație având proprietari diferiți, părțile din clădire care, fiind destinate întrebuințării spațiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată.(2) Părțile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spațiile locative, care constituie bunurile principale în sensul art. 546.,,
Potrivit Art. 649 Cod civil ,,1) Sunt considerate părți comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafață excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăți obișnuite;b) fundația, curtea interioară, structura, structura de rezistență, pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune, acoperișul, terasele, scările și casa scărilor, holurile, pivnițele și subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii și ascensoarele;c) instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum și alte asemenea părți; d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună.
Art. 648 Cod Civil ,,1) Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidențial există spații cu destinație de locuință sau cu altă destinație având proprietari diferiți, părțile din clădire care, fiind destinate întrebuințării spațiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată.(2) Părțile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spațiile locative, care constituie bunurile principale în sensul art. 546.,,
Art. 649 Cod civil ,,1) Sunt considerate părți comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:
a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafață excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăți obișnuite;
b) fundația, curtea interioară, structura, structura de rezistență, pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune, acoperișul, terasele, scările și casa scărilor, holurile, pivnițele și subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii și ascensoarele;
c) instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum și alte asemenea părți;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună.
Potrivit Art. 646 Cod Civil ,, Se află în coproprietate forțată:
1. bunurile prevăzute la art. 649, 660, 687 și 1.141;
2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile și izvoarele;
3. bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalații care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuințe sau alte asemenea bunuri;4. orice alt bun comun prevăzut de lege.,,
In raport de aceste dispoziții legale instanța constată că o centrală termică ce deservește două imobile este un bun comun aflat in coproprietate forțată. Bunul are un caracter accesoriu prin raportare la spațiile locative din cele două imobile, obiecte ale proprietății exclusive.
Astfel, titularii dreptului de coproprietate forțată asupra acestui bun sunt proprietarii spațiilor locative din cele două imobile care au obținut cota parte din părțile comune odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra spațiului locativ ( apartamentului), iar nu asociațiile de proprietari al celor două imobile întrucât acestea sunt entități juridice având ca scop administrarea și gestionarea proprietății comune, potrivit art. 4 alin. 1 din Legea nr. 230/2007, fără a avea vreun drept real asupra părților comune.
Prin urmare, nici reclamanta A. DE P. . pârâta A. DE P. BRATIANU 44 nu au vreun drept de proprietate asupra centralei termice. Chiar dacă in susținerea acțiunii, reclamanta se prevalează de contractul nr._/03.10.2005, acesta nu reprezintă titlul sau de proprietate, contractul fiind încheiat in calitate de reprezentant legal al fiecărui proprietar al apartamentelor din condominium membru al asociației, in exercitarea activității reclamantei de administrare a părților comune.
Pentru aceste motive instanța va respinge ca neîntemeiat primul capăt de cerere cu consecința respingerii ca neîntemeiate și a celorlalte două capete de cerere, întrucât acestea pot fi formulate numai de către titularii dreptului de coproprietate forțată sau chiar de reclamanta in calitate de reprezentant legal al acestora in temeiul unei Hotărâri a Adunării generale a asociațiilor care să o mandateze expres in acest scop, ceea ce in cauza nu s-a întâmplat.
In temeiul art. 453 C., instanța va obligă reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 1000 lei, cheltuieli de judecată, respectiv onorariu de avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Respinge ca neîntemeiată excepția inadmisibilității.
Respinge ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. DE P. . inregistrare fiscala_, cu sediul in sector 3, București, ., nr. 44BIS, ., în contradictoriu cu pârâta A. DE P. BRATIANU 44, cif_,cu sediul in sector 3, București, ., nr. 44.
Obligă reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 1000 lei, cheltuieli de judecată.
Pronunțată în ședință publică, azi, 16.07.2015.
Președinte, Grefier,
I. E. L. D. M.
Red. Tech. IL/DM/4ex/23.09.2015
| ← Acţiune în constatare. Sentința nr. 9984/2015. Judecătoria... | Obligaţie de a face. Sentința nr. 16/2015. Judecătoria... → |
|---|
