Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 8367/2015. Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 8367/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI la data de 11-06-2015 în dosarul nr. 8367/2015
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 3 BUCUREȘTI
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILA NR. 8367
Ședința publică din data de 11.06.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: N. Galațanu
Grefier: E. Ș.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanții E. D. I. și E. A. M., in contradictoriu cu pârâții A. M. M., C. I. SRL, PRIN ADMINISTRATOR JUDICIAR AMD GROUP EXPERT SPRL și M. B., având ca obiect anulare act.
Dezbaterile au avut loc în ședința publica de la data de 04.06.2015 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la termenul respectiv, încheiere care face parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 11.06.2015 când în aceeași compunere a hotărât următoarele:
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, instanța reține următoarele:
Prin cererea de chemare in judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 București la data de 15.03.2012 sub nr. de dosar_, reclamanții E. D. I., E. A. M. și E. C. au formulat in contradictoriu cu pârâții A. M. M. și C. I. SA acțiune prin care au solicitat constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare - cumpărare cu plata în rate nr. 242, încheiat de pârâta A. M. M. (în calitate de cumpărător) cu . (în calitate de vânzător) în data de 07.01.1997 și desființarea ușii construite de pârâta A. M. M. cu încălcarea dreptului de proprietate al reclamanți asupra spațiilor comune ale imobilului situat în ., ., Sector 3, București.
In motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că in fapt la data de 07.01.1997 între A. M. M. si . a fost încheiat un contract de vânzare cumpărare cu plata prețului în rate asupra unei locuințe situate în ., etaj 2, ., București, având suprafața utilă de 112.23 mp, reprezentând o cotă indiviză de 3,674 din imobil. Conform documentelor cadastrale, locuința ce face obiectul acestui contract este compusă din următoarele: 3 camere -11. 9 mp, 12.82 mp, și respectiv 32.81 mp, antreu - 10.57 mp, vestibul-4.50 mp, hol - 10,46 mp, oficiu - 7.17 mp, bucătărie - 8.20 mp, baie - 4.57 mp, cămară -1.73 mp, balcon -3.22 mp. Ulterior, intre părțile acestui Contract de vânzare a intervenit actul adițional nr. 1 din 10.09.2004 prin care s-a precizat adresa exactă respectiv: ., .. 1, etaj 2, ..
Contractul de vânzare a fost încheiat în baza dispozițiilor Legii nr. 112/1995, locuința fiind închiriată pârâtei prin contractul de închiriere nr.333-din 29.11.1994. După cum reiese din Contractul de închiriere, spațiul închiriat în baza acestuia nu cuprindea și spațiul denumit vestibul (4.50 mp), astfel încât acesta nu avea cum să facă obiectul Contractului de vânzare intervenit ulterior cu privire la locuință în temeiul Legii nr. 112/1995.
Totodată, la data de 16.08.2011, reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, ., etaj 2 în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat în acest scop cu ., autentificat sub nr. 892/16.08.2011 de Biroul Notarilor Publici Asociați M. A. Ș. si O. R. B.. Imobilul astfel dobândit se învecinează cu locuința pârâtei, după cum reiese din documentele/schițele cadastrale, iar în baza contractului reclamantii au dobândit inclusiv o cotă indiviză asupra spațiilor comune ale imobilului, inclusiv asupra culoarului de acces pe care parata in mod abuziv a construit o a doua ușă, care obturează singura fereastră a biroului în suprafață de 7,45 m.p., proprietate a reclamanților. In aceste conditii si din cauza conduitei abuzive a partii adverse, biroul in suprafata de 7,5 m.p. nu poate fi utilizat in scopul avut in vedere la achizitionarea imobilului, neputandu-se asigura ventilarea acestuia prin singura fereastra prevazuta in acest sens.
Au invocat reclamanții nevalabilitatea (parțială) a obiectului din Contractul de vânzare a apartamentului și fraudarea dispozițiilor legale și au arătat că vestibulul în suprafață de 4.50 mp nu a fost transmis în folosința pârâtei prin Contractul de închiriere, pe cale de consecință cu atât mai puțin acesta ar fi putut fi transmis în proprietatea pârâtei prin Contractul de vânzare încheiat in baza Legii nr. 112/1995. Având în vedere că obiectul actului juridic de înstrăinare poate fi strict apartamentul care a fost închiriat în mod valabil, fără a se adaugă alte suprafețe exterioare, se solicită să constate că în ceea ce privește vestibulul în suprafață de 4.50 mp contractul de vânzare nu este valabil încheiat. Față de încălcarea dispozițiilor legale având caracter imperativ si ocrotind un interes general, solicită constatarea nulității absolute parțiale a Contractului de vânzare, respectiv pentru spațiul ce constituie vestibulul în suprafață de 4.50 mp și invocă prevederile art. 9 din Legea 112/1995.
In ceea ce privește conduita abuzivă a pârâtei de edificare a unei uși prin care a limitat accesul la spațiul comun in suprafață de 4,50 m, arată reclamanții că prin desființarea parțiala a titlului de proprietate al pârâtei in ceea ce privește culoarul de acces in suprafață de 4,5 mp, se impune și restabilirea situației anterioare, prin desființarea ușii edificate de pârâtă și prin care este impiedicat accesul reclamanților in acest spațiu comun.
In drept, reclamanții au invocat prevederile art. 112 și urm. C. pr. civ și Legii 112/1995.
In dovedirea acțiunii, reclamanții au depus înscrisuri( filele 9-18): Contractul de vânzare nr. 242 din 07.01.1997 (inclusiv Actul adițional din 10.09.2004) - Anexa nr. 1; Documentele cadastrale aferente apartamentului Pârâtei- Anexa nr. 2; Contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți cu ., autentificat sub nr. 892/16.08.2011 - Anexa nr. 3; Documentele cadastrale aferente apartamentului reclamanților - Anexa nr. 4.
Legal citată, pârâta A. M. M. a depus întâmpinare la data de 14.06.2015 ( filele 29-31) prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată. Arată pârâta că este proprietara apartamentului nr. 11 situat in București, ., . de 15 ani, iar, anterior, afost chiriaș al statului in acest apartament de la sfârșitul anilor "60 - inceputul anilor "70, in total locuind in acesta de aproape 50 de ani.
Mai arată că după data de 16.08.2011 si nici anterior nu a edificat nicio ușa la apartamentul proprietatea sa prin care sa acapareze părți comune ale blocului in care este vecina cu reclamanții. In toata perioada de când locuiește in imobil, acest spațiu a fost folosit in exclusivitate de către ea, iar la data de 16.08.2011 când reclamanții au devenit coproprietari al spațiului pe care l-au cumpărat, aceștia au putut constata existenta acestei uși. Solicită pârâta respingerea susținerilor reclamanților cu privire la încălcarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 in sensul ca C. I. S.A. i-ar fi vândut mai mult decât ar fi deținut potrivit contractului de inchiriere valabil anterior vânzării pentru respectivul spațiu de locuit. Arată pârâta că in calitate de chiriaș al statului roman anterior cumpărării . in toata aceasta perioada întreg spațiul cumpărat prin contractul de vânzare–cumpărare nr. 242/07.01.1997, inclusiv spațiul denumit in decursul timpului vestibul, antreu, coridor etc.
Mai arată pârâta și că aspectele învederate de către reclamanți cu privire la fereastra camerei (birou) in suprafața de 7,45 mp deținuta de către aceștia sunt total irelevante pentru prezenta pricina, dat fiind petitul cererii de chemare in judecata si temeiul de drept indicat. Toți proprietarii anteriori ai apartamentului deținut de către reclamanți au cunoscut si au acceptat situația existentă cu privire la deschiderea de lumina a acestei incaperi, niciodată neexistând litigii cu privire la acest aspect, nici in perioada in care pârâta era chiriaș in . ulterior, după ce a devenit proprietar.
De altfel, reclamanții nu-si justifica prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 892/16.08.2011 si prin documentația cadastrala aferentă spațiului comercial cumpărat dreptul de proprietate indiviză asupra spațiului pretins a fi parte . exclusiv de către pârâtă.
In drept a invocat prevederile art. 115 și urm. C. pr.civ.
In cauză a fost încuviințate și administrate ca probatoriu: proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul pârâtei A. M. M. ( filele 68-69), proba cu interogatoriul reclamaților ( filele 62-67), cercetare la fața locului ( fila 80), proba cu expertiza in specialitatea construcții, intocmindu-se raport de expertiză de către expertul desemnat C. G. (filele 178-186), proba testimoniala in cadrul căreia a fost audiat martorul T. A. F. ( declarație de martor fila 159).
Prin incheierea de ședința din data de 25.04.2013 instanța a luat act de renunțarea la judecată a reclamantului E. C. (f. 103), iar prin incheierea de ședința din data de 09.04.2015, instanța a luat act de modificarea acțiunii in sensul că pârât este și M. București si a respins ca neintemeiata exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocate de paratul C. I. SRL (f. 209-210).
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța constată următoarele:
Prin contractul de vanzare-cumparare cu plata in rate nr. 242 incheiat la data de 07.01.1997, modificat prin actul aditional nr. 1 din 10.09.2004, intre paratul C. I. SA, in calitate de vanzator, si parata A. M. M. in calitate de cumparator, aceasta din urma a dobandit dreptul de proprietate asupra locuintei situate in B., ., .. 1, ., sector 3, formata din 3 camere, antreu, vestibul, hol, oficiu, bucatarie, baie, camara, balcon, cu suprafata utila de 112, 23 mp, reprezentand o cota indiviza de 3,674% din imobil.
Potrivit schitei anexate, locuinta avea urmatoarele suprafete: antreu: 3,96 mp, vestibul: 12,8 mp, hol: 12,91 mp, camera: 12,19 m, camera: 12,87 mp, camera: 33,33 mp, oficiu: 7,02 mp, bucatarie: 8,39; baie: 4,13 mp, camara: 1,93 mp, insumand un total de 108,81 mp si un balcon de 3,42 mp, rezultand un total general de 112,23 mp (f. 9-12).
Contractul de vanzare-cumparare a fost incheiat in baza Legii nr. 112/1995.
Anterior, parata a detinut locuinta cumparata in baza contractelor de inchiriere nr. 34/1973 si nr. 333/29.11.1994.
Potrivit fisei locative anexa a contractului de inchiriere nr. 34/1973, locuinta era formata din camera in suprafata de 32,39 mp, camera in suprafata de 11,96 mp, camera in suprafata de 13,45 mp, camera in suprafata de 8,75 mp, hall in suprafata de 10,85 mp, culoar in suprafata de 24,36 mp si WC in suprafata de 4,65 mp (f. 40-54).
Reclamantii au devenit vecini cu parata la data de 16.08.2011 cand, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 892 de BNPA M. A. S. si O. R. B., au dobandit de la vanzatoarea . dreptul de proprietate asupra imobilului situat in B., ., etaj 2, cu o suprafata utila de 79,47 mp, impreuna cu cota indiviza de ½ din cota indiviza de 9,18 mp reprezentand cota din culoarul de acces, precum si impreuna cu cota indiviza de ½ din intreaga suprafata de teren in suprafata de 40,10 mp situat sub constructie (f. 15-18).
Reclamantii au sustinut ca prin contractul de vanzare-cumparare nr. 242 parata a dobandit o suprafata mai mare fata de cea pe care o avea inchiriata anterior, respectiv vestibulul in suprafata de 4,50 mp, incalcandu-se astfel dispozitiile imperative ale art. 9 din Legea nr. 112/1995, contractul de vanzare-cumparare fiind lovit de nulitate absoluta in ceea ce priveste aceasta suprafata.
Sustinerile reclamantilor nu sunt insa intemeiate.
Instanta constata ca suprafata imobilului paratei mentionata in contractul de vanzare cumparare nr. 242 este diferita atat fata de cea mentionata in contractele de inchiriere anterioare, cat si fata de cea mentionata in documentatia cadastrala intocmita in decembrie 2004. Astfel, in contractul de vanzare-cumparare nr. 242 este mentionata o suprafata de 112,23 mp, in contractele de inchiriere suprafata este de 106,41 mp iar in documentatia cadastrala imobilul proprietatea paratei are o suprafata totala de 108,04 mp, fiind format din vestibul, in suprafata de 4,50 mp, antreu in suprafata de 10,57 mp, hol in suprafata de 10,46 mp, camera in suprafata de 11,99 mp, camera in suprafata de 12,82 mp, camera in suprafata de 32,81 mp, oficiu in suprafata de 7,17 mp, bucatarie in suprafata de 8,20 mp, baie in suprafata de 4,57 mp, camara in suprafata de 1,73 mp, balcon in suprafata de 3,22 mp (f. 13).
In consecinta, diferente exista nu numai in ceea ce priveste suprafata, ci si in ceea ce priveste compartimentarea imobilului.
Prin raportul de expertiza intocmit in cauza s-a stabilit ca in prezent locuinta paratei are o suprafata de 112,10 mp, dimensiunile incaperilor din teren fiind conform planului din documentatia cadastrala intocmit in decembrie 2004. Potrivit masuratorilor expertului, locuinta paratei are urmatoarea compartimentare: vestibul: 4,68 mp, antreu: 11,75 mp, hol: 12,86 mp, camera: 12,82 mp, camera: 32,81 mp, oficiu: 7,17 mp, bucatarie: 8,20 mp, baie: 4,57 mp, camara: 1.73 mp, balcon: 3,22 mp.
Diferentele de suprafete utile prezentate in raport fata de suptafetele cuprinse in documentatia cadastrala, la unele incaperi provin din faptul ca in calculul suprafetei utile s-a adaugat pragul golurilor de usi a deschiderilor cu trecerea mai mare de un metru si suprafetele utile din dreptul ferestrelor cuprinse in planul anexa la contactul de vanzare cumparare nr. 242, constatate si in teren.
In ceea ce priveste diferentele de suprafata existente intre suprafetele din contractul de inchiriere si contractul de vanzare cumparare, expertul a retinut ca la momentul inchirierii, culoarul denumit coridor nu era compartimentat si avea o suprafata de 24,36 mp. La momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare culoarul era compartimentat in antreu, vestibul, camara si oficiu, diferenta dintre aceste incaperi si coridorul necompartimentat fiind de 0,63 mp. Aceasta diferenta nu se datoreaza extinderii suprafetei prin edificarea de catre parata a usii metalice de la .. 178-184).
In consecinta, fata de concluziile raportului de expertiza, instanta constata ca intre suprafata locuintei pe care parata a folosit-o mai intai in calitate de chirias si cea pe care a dobandit-o apoi in proprietate prin contractul de vanzare-cumparare nr. 242 exista doar o diferenta de 0,63 mp iar nu de 4,5 mp, cum au sustinut reclamantii. Aceasta diferenta nu este cauzata de acapararea de catre parata a holului aflat in proprietate . de masuratori generate de mijloacele de masurare.
Prin urmare, instanta constata ca reclamanta a dobandit prin contractul de vanzare cumparare incheiat in baza Legii nr. 112/1995 locuinta pe care a folosit-o in calitate de chirias, nefiind incalcate prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995.
Declaratiile martorului audiat nu vin in contradictie cu concluziile raportului de expertiza, edificarea sau nu de catre parata a celei de a doua usi a apartamentului si a momentului edificarii acesteia nefiind relevante, fata de concluziile raportului de expertiza.
Primul capat de cerere fiind neintemeiat, rezulta ca al doilea capat de cerere, fiind un capat de cerere subsidiar, este si acesta neintemeiat.
Pentru aceste considerente de fapt si de drept, instanta va respinge cererea, astfel cum a fost modificata, ca neintemeiata.
In temeiul art. 274 Cod procedura civila, instanta va obliga reclamantii la plata catre parata A. M. M. a cheltuielilor de judecata in cuantum de 5000 de lei reprezentand onorariu de avocat. Instanta nu va reduce onorariul avocatial, apreciind ca acesta nu este disproportionat fata de natura cauzei si de munca avocatului, cauza fiind inregistrata pe rolul instantei in anul 2012 si finalizata in anul 2015, avocatul prezentandu-se la termenele de judecata acordate in cauza, la cercetarea la fata locului si la expertiza efectuata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea formulată de reclamanții E. D. I., E. A. M., ambii CU D. ALES LA SCA P. N.&ASOCIATII cu sediul in sector 1, București, CALEA DOROBANTI, nr. 239, . cu pârâții A. M. M., cu domiciliul in București, ., ., sector 3, C. I. SRL, PRIN ADMINISTRATOR JUDICIAR AMD GROUP EXPERT SPRL, cu sediul in sector 1, București, .. 8, ., M. B., cu sediul in sector 6, București, Splaiul Independentei, nr. 291-293, astfel cum a fost modificata, ca neintemeiata.
Obliga reclamantii sa plateasca paratei A. M. M. suma de 5000 de lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, astazi, 11.06.2015.
PREȘEDINTE,GREFIER,
N. GALAȚANU E. Ș.
GN/SE/7ex/09.10.2015
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 8080/2015. Judecătoria... | Întoarcere executare. Sentința nr. 8077/2015. Judecătoria... → |
|---|
