Pretenţii. Sentința nr. 3656/2015. Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 3656/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI la data de 13-03-2015 în dosarul nr. 3656/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 3 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 3656
Ședința publică din data de 13.03.2015
Instanța constituită din:
Președinte – jud. A. C. M.
Grefier – C. R.
Pe rol se află pronunțarea în cauza civilă privind pe reclamanta RA A. P. PROTOCOULUI DE STAT în contradictoriu cu pârâta I. G. CONSULTING SRL, având ca obiect pretenții.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din 11.02.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta.
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București sub nr._, declinată ulterior și înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._, reclamantul RA A. P. PROTOCOULUI DE STAT în contradictoriu cu pârâtul I. G. CONSULTING SRL a solicitat obligarea pârâtului la plata către reclamant a sumei de_,80 USD (în echivalent lei la cursul valutar BNR USD/lei din ziua efectuării plății), reprezentând chirie restantă, a sumei de 796,03 USD (în echivalent lei la cursul valutar BNR USD/lei din ziua efectuării plății), reprezentând penalități de întârziere aferente chiriei restante, a sumei de_,44 lei, reprezentând cheltuieli de întreținere restante, și a sumei de 558,24 lei, reprezentând dobânda legală aferentă cheltuielilor de întreținere restante.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că a încheiat cu pârâtul contractul de locațiune nr. 958/26.10.2009, valabil până la data de 31.08.2014, având ca obiect folosința apartamentului nr. 12 situat în . (fosta .. 47), ., București. Pârâtul s-a obligat la plata chiriei și a penalităților de întârziere în cazul neîndeplinirii la termen a obligației de plată. Reclamantul a arătat că pârâtul a recunoscut datoria, formulând cerere de achitare eșalonată a acesteia, înregistrată la SAIFI sub nr._/25.04.2013. Reclamantul a aprobat cererea pârâtului, urmând ca pârâtul să achite datoria în 12 rate lunare egale, pe o perioadă de un an, cu condiția existenței unei convenții de eșalonare consfințită prin angajament de plată notarial. Prin adresa SAIFI nr. 6058/02.07.2013, au fost comunicate pârâtului condițiile în care s-a aprobat solicitarea de eșalonare, pârâtul fiind invitat la data de 04.07.2013 pentru semnarea angajamentului în formă autentică. Pârâtul nu a dat curs invitației, iar prin adresa înregistrată la SAIFI sub nr._/19.07.2013, pârâtul a comunicat faptul că este în curs de finalizare a unei tranzacții și că dorește amânarea semnării convenției de eșalonare și a angajamentului de plată notarial până la începutul lunii august 2013. Ulterior, pârâtul nu s-a mai prezentat pentru semnarea actelor. În continuare, reclamantul a prezentat modul de calcul al chiriei. În ceea ce privește procentul de penalitate de întârziere, a arătat că penalitățile au fost calculate începând cu 01.12.2011, cu un procent inferior celui stabilit prin contract, respectiv de 0,04%/zi de întârziere, conform notei aprobate de directorul general al reclamantului. În privința cheltuielilor de întreținere, reclamantul a invocat răspunderea civilă delictuală a pârâtului și a arătat că a calculat cotele de întreținere pentru fiecare locatar, conform facturilor primite de la furnizorii de utilități și Legii_, precum și dobânda legală aferentă cheltuielilor de întreținere în conformitate cu OG 13/2011.
În drept, a invocat art. 1349, 1350, 1489 Cod civ.
Legal citat, pârâtul a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii reclamantului ca neîntemeiată, întrucât cuantumul sumelor solicitate sunt calculate la un alt curs decât cel existent la data emiterii facturii de către reclamant și sunt stinse prin plata altor sume de bani achitate de pârât în mod nejustificat și de garanția de bună execuție, sume cu care s-au compensat facturile de chirie restante, și întrucât unele facturi nu au fost comunicate, iar plata cotelor de întreținere nu este datorată.
În motivarea întâmpinării, pârâtul a arătat că facturile emise de reclamant nu i-au fost comunicate și că reclamantul a calculat chiria la un curs mai mare decât cel din ziua plății pentru a stabili o valoare mai mare a chiriei. A mai arătat că valoarea penalităților de întârziere este eronată din cauză că penalitățile s-au calculat la facturi care nu au fost comunicate pârâtului, în aceste împrejurări neputând fi calculate penalități de întârziere. Penalitățile au fost greșit calculate și față de cursul leu/USD, care trebuia să fie cel din ziua emiterii facturii. Pârâtul a mai susținut că în contract nu s-a prevăzut obligația sa de a achita cotele de întreținere aferente apartamentului închiriat.
În drept, a invocat art. 205-208 NCPC, art. 969 Cod civ., art. 1144 Cod civ.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Între reclamant, în calitate de locator, și pârât, în calitate de chiriaș, s-a încheiat contractul de închiriere nr. 958/26.10.2009, valabil până la data de 31.08.2014, având ca obiect folosința apartamentului nr. 12 situat în . (fosta .. 47), ., București.
La art. 2 din contract, părțile au prevăzut că chiria aferentă spațiului este în sumă de 850 USD, la care se adaugă TVA, și se achită în lei la cursul BNR lei/USD din ziua efectuării plății.
Potrivit art. 3 din contractul părților, plata chiriei se va face lunar, până la data de 20 a lunii, pentru luna precedentă, după care încep să se calculeze penalități de întârziere în conformitate cu dispozițiile art. 1073, 1079, 1082, 1084, 1087 Cod civ. Părțile au convenit la același articol că refuzul de plată, total sau parțial, va fi pus în discuția părților, dacă este comunicat locatorului înainte de expirarea termenului de scadență, sub sancțiunea că va fi considerat drept nejustificat orice refuz comunicat locatarului după această dată.
Potrivit art. 4 din contract, pentru fiecare zi de întârziere în îndeplinirea obligațiilor de plată asumate prin contract, locatarul datorează penalități de întârziere locatorului. Neplata în termen a chiriei datorate atrage o majorare de 0,15% reprezentând penalități pentru fiecare zi de întârziere. Penalitățile încep să curgă din data de 20 a lunii, pentru luna precedentă, cu excepția cazului în care locatarul nu a primit (din culpa locatorului) până la data respectivă factura, în acest caz termenul fiind decalat cu un număr de zile egal cu cel al întârzierii.
Potrivit art. 6 din contract, locatarul va achita suma de 2550 USD, sumă ce constituie garanția de bună execuție a contractului. Locatarul nu va fi exonerat de plata chiriei prin reținerea sumelor datorate din prezentele garanții.
Potrivit art. 8 lit. m din contract, locatarul s-a obligat să efectueze plata serviciilor și utilităților prin mijloace de decontare prevăzute în normele metodologice emise de organele bancare.
Potrivit art. 3 din actul adițional nr. 1 la contractul de locațiune nr. 958/26.10.2009, părțile au convenit modificarea art. 15 cap. VIII din contract, în sensul că „neplata, în tot sau în parte, a chiriei, prestărilor de servicii sau a utilităților timp de două luni, precum și nerespectarea oricărei alte obligații cuprinse în contract dă dreptul exclusiv și nesusceptibil de abuz locatorului-prestator să considere contractul reziliat de plin drept …”
Potrivit procesului-verbal de predare în folosință imobiliară, reclamantul și-a executat obligația contractuală de punere la dispoziția pârâtului a imobilului închiriat.
Prin prezenta acțiune, reclamantul a invocat nerespectarea de către pârât a dispozițiilor contractuale privind plata chiriei în cuantum de_,80 USD (datorată pentru perioada octombrie 2012 – septembrie 2013), a penalităților de 0,04%/zi de întârziere în cuantum de 796,03 USD (calculate până la data de 31.10.2013), a cheltuieli de întreținere restante în cuantum de_,44 lei (datorate pentru perioada octombrie 2012 – noiembrie 2013) și a dobânzii legale în cuantum de 558,24 lei (dobândă aferentă cheltuielilor de întreținere restante, calculată în perioada 31.12.2012 – 30.09.2013).
În această situație, având în vedere principiile care guvernează răspunderea contractuală, reclamantului nu-i revine decât sarcina de a face proba existenței obligației neexecutate, în privința pârâtului operând o prezumție de culpă cât privește neexecutarea obligației contractuale. În cauză, reclamantul a făcut dovada existenței obligației contractuale a pârâtului, prin depunerea la dosar a contractului de închiriere și a actelor adiționale și a facturilor fiscale emise pentru debitele solicitate și opozabile pârâtului prin semnarea contractului, fără însă ca pârâtul să facă dovada contrară, constând în aceea că și-a îndeplinit obligația sau că neexecutarea s-a datorat unor cauze străine neimputabile.
În ceea ce privește apărările pârâtului, instanța le apreciază ca fiind neîntemeiate.
Astfel, referitor la corectitudinea cursului leu/USD folosit de reclamant, instanța constată că acest aspect nu are relevanță pentru soluționarea prezentului litigiu, atâta timp cât în contractul părților chiria lunară a fost stabilită în dolari USD, iar prin cererea de chemare în judecată reclamantul a indicat valoarea chiriei restante tot în dolari USD (solicitând, exact așa cum s-a prevăzut în contract, ca pârâtul să achite chiria restantă în echivalent lei la cursul valutar BNR USD/lei din ziua efectuării plății).
Corectitudinea cursului leu/USD folosit de reclamant nu are relevanță nici în privința penalităților de întârziere, dat fiind că și penalitățile de întârziere au fost calculate tot față de valoarea chiriei în dolari USD, nu în lei.
Pe de altă parte, trebuie menționat și faptul că, verificând cursul leu/USD folosit de reclamant în fiecare factură emisă pentru plata chiriei, instanța constată că acest curs corespunde cu cel stabilit de BNR pentru data la care a fost emisă factura (cursul leu/USD fiind disponibil pe pagina internet http://www.cursbnr.ro/), reclamantul dovedind astfel buna sa credință în calcularea chiriei și în emiterea facturilor aferente.
Cu privire la faptul că la emiterea facturilor reclamantul a avut în vedere cursul leu/USD de la data emiterii facturii, iar nu cursul valutar de la data efectuării plății, este logic să fie așa, reclamantul neputând să cunoască dinainte data la care pârâtul va binevoi să achite chiria. În plus, fiind vorba de o persoană juridică din România, care operează în contabilitatea sa cu moneda națională, reclamantul trebuia să emită facturi în lei, nu în dolari USD.
În ceea ce privește comunicarea facturilor către pârât, instanța reține că reclamantul a depus la dosar dovada comunicării facturilor către pârât prin poștă, cu confirmare de primire. În plus, pârâtul a semnat contractul de închiriere și cunoștea astfel foarte bine atât valoarea chiriei, cât și data până la care trebuia să achite chiria în fiecare lună (până la data de 20 a lunii, pentru luna precedentă, potrivit art. 3 din contractul părților). Prin urmare, nu era imperativă comunicarea unei facturi pentru a aduce la cunoștința pârâtului obligația de plată a chiriei, obligație de care avea deja cunoștință.
În ceea ce privește momentul de la care încep să curgă penalitățile de întârziere, instanța remarcă o inadvertență între prevederile articolului 3 din contract – conform cărora plata chiriei se va face lunar, până la data de 20 a lunii, pentru luna precedentă, după care încep să se calculeze penalități de întârziere, și articolul 4 din contract – conform cărora penalitățile încep să curgă din data de 20 a lunii, pentru luna precedentă, cu excepția cazului în care locatarul nu a primit (din culpa locatorului) până la data respectivă factura, în acest caz termenul fiind decalat cu un număr de zile egal cu cel al întârzierii.
Ținând cont de faptul că, așa cum s-a arătat anterior, prin semnarea contractului, pârâtul cunoștea valoarea chiriei și data până la care trebuia să achite chiria lunară, și văzând principiul Actus interpretandus est potius ut valeat quam pereat (legea, inclusiv legea părților, trebuie interpretata in sensul aplicarii ei, iar nu in sensul neaplicarii), instanța apreciază că pârâtul datorează penalități de întârziere calculate de la data scadenței obligației de plată a chiriei, respectiv data de 20 a lunii, pentru luna precedentă.
De menționat este și faptul că reclamantul a solicitat obligarea pârâtului la plata penalităților de întârziere într-un cuantum procentual mai redus (0,04%) decât cel prevăzut în contract (0,15%).
Referitor la garanția de bună execuție în cuantum de 2550 USD, achitată de pârât la momentul încheierii contractului de închiriere, instanța constată că reclamantul a compensat deja chiria restantă cu această garanție, compensarea fiind în favoarea pârâtului, așa cum rezultă din situația debitelor depusă la fila 26 din dosarul atașat JS1 și la fila 12 din dosarul JS3.
În ceea ce privește cheltuielile de întreținere solicitate prin acțiune, contrar susținerilor pârâtului, instanța reține că pârâtul s-a obligat prin contractul de închiriere și prin actul adițional nr. 1 la acest contract să achite serviciile și utilitățile aferente imobilului închiriat, așa cum rezultă din art. 8 lit. m din contract (locatarul s-a obligat să efectueze plata serviciilor și utilităților prin mijloace de decontare prevăzute în normele metodologice emise de organele bancare) și din art. 3 din actul adițional nr. 1 la contractul de locațiune nr. 958/26.10.2009 („neplata, în tot sau în parte, a chiriei, prestărilor de servicii sau a utilităților timp de două luni, precum și nerespectarea oricărei alte obligații cuprinse în contract dă dreptul exclusiv și nesusceptibil de abuz locatorului-prestator să considere contractul reziliat de plin drept …”).
În plus, instanța reține că chiria în cuantum de 850 USD cu TVA, stabilită la art. 2 din contractul de închiriere, nu poate reprezenta decât contravaloarea folosinței imobilului, aceasta fiind de esența termenului de chirie. În cuprinsul contractului, părțile nu au convenit în mod expres includerea cheltuielilor de întreținere (aferente imobilului închiriat) în valoarea chiriei de 850 USD cu TVA.
Instanța constată că reclamantul a calculat cheltuielile de întreținere aferente imobilului închiriat, conform Legii 230/2007 și facturilor emise de furnizorii de utilități, așa cum rezultă din facturile și situațiile contabile depuse la dosar.
De asemenea, instanța constată că, prin cererea de eșalonare a plății chiriei din 25.04.2013 (fila 23 din dosarul atașat JS1), însuși pârâtul a recunoscut că datorează toate debitele solicitate de reclamant, respectiv faptul că datorează chirie și cheltuieli de întreținere.
Cu toate că a recunoscut debitele datorate către reclamant și a solicitat eșalonarea acestora, pârâtul nu a făcut dovada achitării chiriei restante și a cheltuielilor de întreținere aferente imobilului (datorate pentru perioada în care a folosit acest imobil), la dosarul cauzei nefiind depus nici un înscris în acest sens.
În drept, art. 969 C.Civ. 1864 (aplicabil față de data încheierii contractului de închiriere) prevede obligativitatea respectării convențiilor legal făcute între părțile contractante. În caz contrar, este antrenată răspunderea contractuală a părții care și-a nesocotit obligațiile.
Potrivit art. 1429 pct. 2 C.Civ. 1864, locatarul are două îndatoriri principale: 2.trebuie să plătească prețul locațiunii la termenele statornicite
Articolul 1073 C.Civ. 1864 prevede dreptul creditorului de a obține îndeplinirea exactă a obligației sau în caz contrar are dreptul la dezdăunare.
Raportând situația de fapt la prevederile legale anterior menționate, instanța apreciază cererea reclamantului ca fiind întemeiată și, constatând că pârâtul nu și-a îndeplinit în mod culpabil obligațiile contractuale pe care și le asumase, încălcând în acest mod prevederile art. 969-970 C.civil 1864, va admite acțiunea cu consecința obligării pârâtului la plata către reclamant a sumei de_,80 USD (în echivalent lei la cursul valutar BNR USD/lei din ziua efectuării plății), reprezentând chirie restantă, a sumei de 796,03 USD (în echivalent lei la cursul valutar BNR USD/lei din ziua efectuării plății), reprezentând penalități de întârziere aferente chiriei restante, a sumei de_,44 lei, reprezentând cheltuieli de întreținere restante, și a sumei de 558,24 lei, reprezentând dobânda legală aferentă cheltuielilor de întreținere restante.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea formulată de reclamantul RA A. P. PROTOCOULUI DE STAT, cu sediul în sector 2, București, ., nr. 3 A, C. RO_, CUI_, în contradictoriu cu pârâtul I. G. CONSULTING SRL, cu sediul în sector 3, București, ALEEA CAUZASI (F. .. 47), nr. 47, ., număr în registrul comerțului J_, CUI_.
Obligă pârâtul la plata către reclamant a sumei de_,80 USD (în echivalent lei la cursul valutar BNR USD/lei din ziua efectuării plății), reprezentând chirie restantă, a sumei de 796,03 USD (în echivalent lei la cursul valutar BNR USD/lei din ziua efectuării plății), reprezentând penalități de întârziere aferente chiriei restante, a sumei de_,44 lei, reprezentând cheltuieli de întreținere restante, și a sumei de 558,24 lei, reprezentând dobânda legală aferentă cheltuielilor de întreținere restante.
Cu apel în 30 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 13.03.2015.
Președinte, Grefier,
A. C. M. C. R.
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 3582/2015. Judecătoria... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 3658/2015.... → |
|---|
