Pretenţii. Sentința nr. 4026/2015. Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI

În fapt, reclamanta a arătat că parata, in calitate de proprietara a apartamentul nr. 35 din Laboratorului, nr.133, ., ., nu a achitat cotele de întreținere aferente acestui apartament, deși a beneficiat de toate utilitățile si reparațiile necesare bunei funcționari a instalațiilor comune, dând dovada de rea credința in executarea obligațiilor ce le revin, punând astfel asociația .. Arata ca la cotele de întreținere au fost calculate penalitati de întârziere de întârziere potrivit art.49 alin.1 din Legea nr.230/2007 si HG nr.1588/2007, precizând ca parata a mai fost chemata in judecata si pentru alte perioade de timp.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile Legii nr.230/2007, HG nr.1588/2007.

In dovedire a solicitat proba cu înscrisuri si interogatoriul paratei (f.4-44).

Cererea este scutita de plata taxei judiciare de timbru.

La data de 23.09.2013 parata a depus întâmpinare si cerere reconvenționala, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca prematur introdusa, invocând excepția prematuritatii.

A arătat ca reclamanta se afla deja in litigiu cu ea, existând dosarul cu nr._ al Judecătoriei Sectorului 3 București, cu același obiect, hotărârea nefiind definitiva si ca atare reclamanta nu este indreptatita sa acționeze in judecata la data de 26.07.2013. De asemenea, a invocat art.50 din legea nr.230/2007 privind termenul de la care se naște dreptul asociației de proprietari de a acționa proprietarul in justiție.

In subsidiar a solicitat suspendarea cauzei potrivit art.413 N.C.pr.civ. considerând ca prezenta cauza depinde de soluția data in dosarul nr._ având același parți si obiect.

Pe fondul cauzei, solicita respingerea pretențiilor cu privire la neplata cotelor din luna decembrie 2011, fiind aprecieri relative.

In continuare arata ca a formulat cererea reconvenționala, având ca obiect obligația de a face, respectiv obligarea paratei sa refacă calcul sumelor de plata aferente apartamentului nr.35 pentru perioada arătata in cererea introductiva, cu indicarea cotelor de întreținere si a penalităților aferente, inclusiv arătarea modului de calcul si ajustarea acestora prin scăderea sumelor corespunzătoare si a celor avansate de ea in calitate de proprietar, pentru efectuarea verificărilor in ce privește consumul pe apartament, obligarea la prezentarea actelor justificative efectuării reparațiilor.

Astfel, arata ca susținerile reclamantei in ce privește calcul eronat pentru apartamentul 35 sunt confirmate de înscrisurile depuse de aceasta. Arata ca deține înscrisuri care atesta contestațiile făcute la listele de întreținere afișate, la modul de calcul al cheltuielilor repartizate apartamentului nr.35 si in urma cărora s-au făcut verificări si s-au constatat erori in stabilirea sumelor de plata pentru .> Considera nejustificate cheltuielile repartizate pentru apartamentul nr.35 pentru care nu exista transparenta in arătarea modului de calcul al acestora si in prezentarea documentelor justificative.

A solicitat cheltuieli de judecata, iar in probațiune a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul paraților, expertiza tehnica.

La data de 28.10.2013 reclamanta a depus întâmpinare la cererea reconvenționala, prin care a invocat excepția netimbrarii cererii reconvenționala, arătând ca parata nu a achitat taxa judiciara de timbru aferenta, si cu privire la fondul cererii, a solicitat respingerea acesteia.

In motivare a arătat ca in speța calculul debitului, pe langa faptul ca i-a fost comunicat, a fost evidențiat si in listele lunare la avizierul asociației, motiv pentru cererea de refacere este nejustificata. Mai mult, parata a intrat in posesia documentelor solicitate, care a apreciat ca nu mai are alte pretenții.

Referitor la eventuale ,,calcule eronate,, privind agentul termic, arata ca parata si soțul acesteia sunt responsabili de eventuale erori, deoarece nu permit citirea repartitoarelor de căldura, asociația fiind nevoita sa le calculeze contravaloarea agentului termic in regim paușal.

In probațiune a solicitat înscrisuri, interogatoriu paratei reclamante.

In drept, a invocat art.209 alin.5 C.pr.civ.

La data de 28.10.2013 reclamanta a depus răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea excepției prematuritatii, susținând ca termenul de 90 de zile nu se raportează la data rămânerii definitive si irevocabile a Sentinței civile nr.9137/2013 pronunțata in dosarul nr._ . Mai mult, a arătat ca in acel dosar pretențiile au vizat perioada 01.07._11 si nu perioada 01.12._13 din dosarul nr._ . In continuare, a arătat ca nu a susținut niciodată faptul ca parata nu a achitat o parte din cota de contribuție la cheltuielile asociației, ci solicitarea sa are in vedere plata integrala a acestor sume.

Referitor la cererea de suspendare a cauzei, a solicitat respingerea acesteia intrucat nu sunt îndeplinite cerințele art.413 C.pr.civ., cele doua cauze au in comun numai partile si natura pretențiilor dar nu si perioada pentru care reclamanta a solicitat obligarea paratei la plata cheltuielilor de întreținere iar posibilitatea pronunțării a doua soluții contrare este exclusa.

Referitor la apararile pe fondul cauzei, arata ca din noiembrie 2010 si pana in prezent, parata isi achita debitul către reclamanta prin BCR, așa cum crede de cuviința, invocând nereguli in privința calculelor. Partile s-au mai judecat si in alte dosare având același obiect (nr._/301/2011,_ ) unde s-a dispus obligarea paratei la plata cheltuielilor de întreținere, . cuantumul solicitat de asociație.

In esența, a solicitat respingerea apararilor formulate de parata si admiterea cererii de chemare in judecata astfel cum a fost formulata.

La termenul de judecata din data de 25.02.2014 instanța a respins cererea de suspendare a cauzei, precum si excepția prematuritatii cererii de chemare in judecata invocate de parata, ca neîntemeiate, pentru considerentele expuse in încheierea de ședința din acea data care face corp comun cu prezenta hotărâre.

In cauza, instanța a încuviințat si administrat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul reclamantei(f. 228- 230, 242 vol. I) si proba cu expertiza tehnica contabila întocmita in cauza de expert contabil G. R. G.(f.6-47 vol. II).

Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:

Potrivit dispozițiilor art.12 lit. c din H.G. nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea si funcționarea asociațiilor de proprietari, proprietarul are obligația de a contribui la constituirea mijloacelor bănești și materiale ale asociației de proprietari și sa achite în termenul stabilit, cota de contribuție care ii revine în cadrul cheltuielilor asociației de proprietari.

Iar, în temeiul art.25 alin.1 din același act normativ, cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia în termen de maxim 20 zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă și lista de plată respectivă.

În plus, potrivit art. 50 alin.1 din Legea nr.230/2007, asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat, de neplata cheltuielilor comune timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.

Față de dispozițiile mai sus menționate și din întreaga reglementare legislativă în materie locativă, instanța reține că cel ce ar putea fi obligat într-un raport juridic având ca obiect plata cheltuielilor de întreținere si a penalităților de întârziere aferente unui apartament este proprietarul, care, în înțelesul art. 3 lit. f din Legea nr. 230/2007 reprezintă persoana fizica sau juridica, de drept public ori de drept privat, care are in proprietate acel spațiu, respectiv apartament, într-un condominiu.

Instanța reține că parata S. V. E. este titulara dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 35 din Laboratorului, nr.133, ., ., astfel cum rezulta din înscrisurile depuse la dosar (f.81- Sentința civila nr.9137/12.06.2013 pronunțata in dosarul nr._ ) coroborat cu atitudinea procesuala a paratei.

In speța, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 2146,70 lei, cote de întreținere aferente perioadei 01.12._13, a sumei de 1409 lei penalități de întârziere aferente perioadei 25.01._13, precum si la plata fondului de reparații pentru lunile iunie, iulie, august si septembrie 2013, a sumei de 125,50 lei penalizări aplicate la fondul de reparații (perioada de calcul 01.11._13).

Din raportul de expertiza tehnica contabila efectuat in cauza de către expert contabil G. R. G. (f.6-47 vol. II) raportat la din listele lunare de plată a cotelor de contribuție (f.7-24 vol.I) instanța retine ca in situația financiara restanta la data de 01.12.2011 rezulta o suma de 2454,85 lei din care suma de 981,09 lei cheltuieli de întreținere si funcționare, suma de 687 lei fond reparații, suma de 100 lei fond de rulment si suma de 686,76 lei penalizări de întârziere, suma care a fost raportata luna de luna in listele de plata din perioada 01.12._13, suma care nu a fost solicitata prin prezenta acțiune, si pe cale de consecința, având in vedere principiul disponibilității care guvernează procesul civil, instanța nu va tine seama de aceasta suma la calcul final al sumei pe care parata o datorează asociației de proprietate, urmând a fi eliminata din cuantumul total.

De asemenea, instanța va omologa cea de a doua varianta propusa de expert in cadrul raportului de expertiza tehnica contabila efectuat in cauza, reținând pe de o parte culpa paratei care nu a comunicat indexul cu privire la consumul de apa, aplicându-se astfel sistemul paușal (Hotărârea Adunării Generale a Asociației de proprietari din 14.07.2011), iar pe de alta parte, metoda defectuoasa in care s-au reținut in cuantumul cotelor de întreținere unele costuri.

Instanța urmează a reține în ansamblul probator administrat în cauză raportul de expertiză contabilă efectuat de expert G. R. G., în sensul că pentru perioada expertizată parata are față de reclamanta o datorie de 1582,71 lei cote restante de întreținere pentru perioada 01.12._13, a sumei de 1106,38 lei reprezintă penalități de întârziere calculate la debitul principal, a sumei de 140,16 lei fond de reparații si a sumei de 74 lei penalități la fondul de reparații.

Prealabil, instanța retine potrivit art. 48 alin. (1) din Legea nr.230/2007 ca stabilirea și repartizarea sumei care privește proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac proporțional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună, reprezentând regula, cu excepțiile expres prevăzute de lege.

Astfel, potrivit art.44 din Normele de aplicare a Legii nr.230/2007 cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociației cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreținere, service, reparații și, după caz, de consolidare, reabilitare, eficiență energetică, modernizare la părțile de construcții și instalații aflate în și pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcției și în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuție și coloanele instalațiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalație de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deșeurilor menajere; structura de rezistență; fațadele; acoperișul și altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociației: salarii sau remunerații pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curățenie etc.; indemnizații acordate membrilor asociației de proprietari ori persoanelor alese: președintele, membrii comitetului executiv și ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polițe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună.

Ca atare, instanța retine ca nu au fost respectate dispozițiile mai sus menționate, in sensul ca salariul îngrijitorului aferent lunii ianuarie 2012 a fost repartizat pe nr. de persoane si va retine calcul efectuat de expert prin raportare la cota-parte indiviză de proprietate a paratei.

De asemenea, in ceea ce privește onorariul de avocat care a fost cuprins in cotele de întreținere, instanța reține că în mod corect expertul a exclus din cotele de întreținere și penalitățile aferente pentru perioada expertizată sumele introduse de către reclamanta în cuantumul acestora ce reprezintă cheltuieli de judecată din dosare derulate între reclamanta și pârâtă de-a lungul mai multor perioade de timp.

Astfel, conform Legii nr. 230/2007, cotele de întreținere nu pot cuprinde cheltuieli de judecată efectuate de părți în derularea mai multor litigii desfășurate între acestea, cheltuielile de judecată reprezentând o creanță distinctă a asociației de proprietari dacă a fost dovedită și acordată printr-o hotărâre judecătorească. Mai mult, daca aceste sume de bani ar fi incluse in cotele de întreținere si încasate de la proprietari, si apoi recuperate in mod direct in baza sentințelor civile de la debitorii cazuti in pretenții, ar rezulta o situație de imbogatire fara justa cauza in favoarea asociației de proprietari.

Referitor la modul de calcul a sumelor care au fost incluse in categoria cheltuielilor de întreținere si reprezintă taxa municipala apa uzata si canalizare meteo, in mod corect, expertul le – a calculat in funcție de consum si nu de cota parte indiviza, dat fiind ca fac parte si au legătura cu consumul de apa rece si apa calda facturat de furnizorul de utilitati si se repartizează in funcție de consumul de apa declarat de fiecare proprietar din imobil.

Cu privire la repartizarea procentului de 30% din totalul facturii de energie electrica pe cota parte indiviza, prin raportare la art.34 din Normele de aplicare a Legii nr.230/2007, care prevede ca in speța, cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu și nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de măsură se repartizează proporțional cu numărul de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în clădire în luna pentru care se calculează lista de plată și reprezintă cheltuielile asociației pentru: apă rece, caldă și canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcționarea instalațiilor comune; colectarea deșeurilor menajere, vidanjare, instanța retine ca expertul a procedat in mod corect la calcularea acestei sumei prin raportare la numărul de persoane si nu prin raportare la cota parte indiviza astfel cum a procedat reclamanta.

De asemenea, instanța apreciază ca in mod corect expertul a eliminat suma de 15,99 lei din cuantumul cheltuielilor de întreținere(taxe poștale) intrucat beneficiarul, astfel cum este menționat pe cele trei facturi fiscale este altul decât reclamanta din speța.

In ceea ce privește suma solicitata de reclamanta cu titlu de fond de rulment, instanța retine ca pentru perioada expertizata, 01.12._13, nu este depusa vreo hotărâre a adunării generale care sa stabilească majorarea sumelor pentru acest fond, fiind neîntemeiata aceasta solicitare.

În continuare, instanța apreciază că, după ce a dovedit existența unui temei legal al cererii sale și a dovedit lichiditatea creanței sale, reclamantei nu-i rămâne decât sarcina afirmării neexecutării obligației de către pârâta, acesteia din urmă revenindu-i obligația, să dovedească netemeinicia celor susținute de reclamanta, depunând la dosarul cauzei chitanțe de plată prin care să arate că obligația a fost stinsă în totalitate sau cel puțin parțial, aspect neîndeplinit in speța.

În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect obligarea paratei la plata penalităților de întârziere aferente perioadei mai sus menționate, instanța o apreciază întemeiata in parte pentru următoarele:

În condițiile art. 49 din Legea nr. 230/2007, pentru neplata la termen a cotelor de contribuție la cheltuielile comune, asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat.

Instanța mai reține că, potrivit hotărârii Adunării generale a Asociației de proprietari din data de 28.01.2011, precum si cea din 10.01.2012 (fila 38-42, 43-44 vol. I din dosar), pentru neplata la termen a cotelor de contribuție, membrii asociației reclamante au stabilit perceperea de penalități de 0,2% pe zi de întârziere.

Întrucât aceste hotărâri se încadrează în limitele legale stabilite de art.49 din Legea nr. 230/2007, instanța apreciază ca fiind întemeiată in parte cererea reclamantei referitoare la penalitățile de întârziere, iar cuantumul maxim al penalităților de întârziere care poate fi impus paratei potrivit dispozițiilor legale mai sus menționate este limitat de debitul principal, urmând sa retina cuantumul de 1106,38 lei suma calculata prin raportare la debitul principal mai sus reținut prin raportare la nota de calcul al penalizărilor efectuate pana la data de 22.07.2013(f.6 din vol. I) depusa de către reclamanta.

În ce privește cererea reclamantei referitoare la fondul de reparații aferent perioadei mai sus menționate, instanța are în vedere că, în conformitate cu art. 24 alin. 5 din Norma Metodologică de aplicare a Legii nr. 230/2007, asociația de proprietari stabilește cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de reparații, iar potrivit listelor de întreținere si a prevederilor din Statutul Asociației de proprietari a fost stabilit constituirea unui fond de reparații, parata figurând cu o restanta pentru perioada expertizata in cuantum de 140,16 lei astfel cum rezulta din expertiza tehnica contabila (f.6-47 vol. II).

Prin urmare, această cerere este apreciată de instanță ca întemeiată in parte prin raportare la suma solicitata de reclamanta si cea rezulta din administrarea probatoriului din cauza, urmând a obliga pârâta și la plata sumei de 140,16 lei fond de reparații restant.

De asemenea, in baza considerentelor expuse mai sus, instanța retine ca parata datorează si suma de 74 lei penalități la fondul de reparații.

În consecință, instanța va admite in parte acțiunea astfel cum a fost formulata și va obliga pârâta să plătească reclamantei suma de 1582,71 lei cote restante de întreținere pentru perioada 01.12._13, a sumei de 1106,38 lei reprezintă penalități de întârziere calculate la debitul principal, a sumei de 140,16 lei fond de reparații si a sumei de 74 lei penalități la fondul de reparații.

In ceea ce privește cererea reconvenționala formulata de parata in sensul refacerii listelor de plata, instanța retine ca este neîntemeiata, prin prisma considerentelor expuse mai sus, in sensul ca in speța calculul cotelor de întreținere efectuat si prezentat de către asociație respecta in principal dispozițiile Legii nr.230/2007 si HG nr.1588/2007 privind Normele metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007, diferențele constatate fiind cauzate tocmai de conduita paratei care a refuzat sa comunice in aceasta perioada verificata indexurile la contoarele de apa rece si calda.

În temeiul art.453 C.pr.civ., fata de soluția admiterii in parte a cererii de chemare in judecata, instanța va admite in parte cererea reclamantei de obligare a paratei la plata cheltuielilor de judecata in suma de 592 lei cheltuieli de judecată, precum si obligarea reclamantei la plata către parata a sumei de 702 lei cheltuieli de judecată( . 74% raportat la sumele solicitate si cele admise), si va dispune compensarea in parte a cheltuielilor de judecata, urmând sa reclamanta să plătească pârâtei suma de 110 lei, cheltuieli de judecată.

Astfel, in cauza, instanța retine ca au fost efectuate următoarele cheltuieli de judecata: suma de 800 lei onorariu avocat achitata de către reclamanta, suma de 800 lei+700 lei onorariu de avocat achitate de parata, suma de 1200 lei onorariu de expert achitata de parata (aceasta proba profitând in final ambelor parți) si suma de 20 lei taxa judiciara de timbru achitata de parata, care va ramane in sarcina sa exclusiva având in vedere ca cererea reconvenționala va fi respinsa.

Pe cale de consecința, parata, potrivit culpei sale procesuale, va suporta cheltuielile de judecata efectuate de reclamanta aferente pretențiilor admise (. 74% raportat la sumele solicitate si cele admise) iar suma de 110 lei, diferența ramând in sarcina reclamantei a cărei acțiune a fost admisa in parte.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Admite în parte acțiunea formulată de reclamanta A. DE P. ._, cu sediul în București, ., ., în contradictoriu cu pârâta S. V. E., CNP_, cu domiciliul în București, ., ., ., sector 3.