Pretenţii. Sentința nr. 5062/2015. Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5062/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI la data de 16-04-2015 în dosarul nr. 5062/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTOR 3 BUCUREȘTI
Secția Civilă
SENTINȚA CIVILĂ NR. 5062
Ședința publică din 16.04.2015
Instanța constituită din:
Președinte: D. A.
Grefier: C. N.
Pe rol judecarea cererii formulată de reclamanta ASOCIAȚIA DE P. ., în contradictoriu cu pârâtele S. I. C. prin mandatar S. M. A. și N. D. SRL, având ca obiect pretenții, obligație de a face.
Dezbaterile în fond au avut loc în ședința publică din 02.04.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea data, parte integranta din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 16.04.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA,
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 3 Bucuresti la data de 29.07.2014, reclamanta ASOCIAȚIA DE P. . a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtele S. I. C. prin mandatar S. M. A. și N. D. SRL ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să dispună obligarea pârâtelor la aducerea apartamentul nr. 46 situat în București, Sector 3, ., ., . inițiala de locuința; obligarea pârâtelor în solidar la plata către asociație a sumei de 4732,17 RON, dintre care: 4339,93 RON reprezintă contravaloarea cheltuielilor de întreținere aferente lunilor ianuarie 2014 - mai 2014 și 392,24 RON reprezinte contravaloarea penalizărilor de întârziere calculate în cuantum de 0,2%/zi la cheltuielile comune restante aferente perioadei ianuarie 2014 - aprilie 2014 conform hotărârii adunării generale a proprietarilor și obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată efectuate în acest proces.
În motivare, a susținut că parata S. I. C. deține in calitate de proprietar apartamentul situat la adresa din București, Sector 3, ., ., . contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 694/03.07.2009 de BNP V. D.. Aceasta i-a acordai mamei sale, S. Mlhaela-A., domiciliată în București, .. 4, ., ., Sector 3, conform procurii autentificată sub nr. 1250/14.11.2012, un mandat general de reprezentare a intereselor sale legate de apartamentul pe care îl deține în calitate de proprietară.
În acest context, mandatara S. Mlhaela-A., in numele si pe seama paratei S. I. C., a încheiat un contract de închiriere in data de 09.10.2013, valabil pe o perioada de 5 ani, cu parata ., cu acordarea către chiriaș a dreptului de a subînchiria apartamentul. Deși aceasta situație a ajuns la cunoștința reprezentanților Asociației de proprietari, mandatara paratei a formulat de abia in dalta de 19.11.2013 o cerere către Asociația de proprietari in vederea solicitării acordului privind închirierea către . si schimbarea destinației apartamentului nr. 16 in spațiu cu destinație comerciala, respectiv închirierea apartamentului in regim hotelier.
Potrivit prevederilor art. 42 din Legea nr. 230/2007 „Schimbarea destinației locuințelor, precum si a spatiilor cu altă destinație decât aceea de locuință față de destinata inițiala, conform proiectului inițial al clădirii cu locuințe, se poate tace numai cu avizul comitetului executiv si cu acceptul proprietarilor direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal si vertical, spațiul supus schimbării."
În cauza de față contractul de închiriere încheiat intre cele doua parate este semnat la data de 09.10.2013, data la care nu se solicitase si nu se obținuse acordul proprietarilor afectați de vecinătate sau al comitetului executiv al asociației de proprietari privind schimbarea destinației locuinței in spațiu cu alta destinație. De asemenea, în ședințele Comitetului executiv din datele de 15.10.2013 si ulterior, după înregistrarea la asociație a cererii de schimbare a destinației apartamentului nr. 46 din partea paratei S. I. prin mandatara acesteia, in ședința din data de 20.11.2013 s-a decis sa nu se acorde avizul de schimbare a destinației apartamentului, sa se calculeze la cheltuielile pe număr de persoane un număr de 50 de persoane si sa se someze proprietarul si chiriașul sa aducă apartamentul la destinația inițiala de locuința. P. in prezent paratele nu au obținut acordul vecinilor direct afectați privind schimbarea destinației locuinței.
Deși nu îndeplinesc condițiile legale, încă de la semnarea contractului de închiriere si pana in prezent, cele doua parate au schimbat destinația apartamentului nr. 46 si acesta este utilizat de către parata . care îl inchiriaza in regim hotelier către diferite persoane, fără a comunica Asociației de proprietari numărul de persoane care folosesc imobilul in diferite scopuri pe parcursul unei luni.
Pentru a aduce la îndeplinire Deciziile comitetului executiv privitoare la apartamentul nr. 46, s-au emis somațiile nr. 23/15.10.2013 si 25/04.12.2013, comunicate ambelor parate, prin care li s-a adus la cunoștința faptul ca Asociația prin Comitetul Executiv nu a acordat aviz pentru schimbarea destinației locuinței in spațiu in care sa se desfășoare activități de închiriere în regim hotelier, au fost somate paratele sa aducă apartamentul la destinația de locuința si au fost înștiințate asupra faptului ca, având in vedere oferta publica de inchiriere lansata de către parata ., numărul de clienți cazați pana in data de 20.10.2013 si numărul de angajați care vin in imobilul inchiriat, intretinerea apartamentului sa fie calculata la un număr de 50 de persoane. Privitor la aceasta modalitate de calcul, precizam faptul ca Asociația de proprietari are angajat un portar care a ținut o evidenta corecta a persoanelor care au intrat in imobil, potrivit constatărilor sale directe, iar in ceea ce privește calculul cotelor de intreținere, au fost avute in vedere un număr ele 50 de persoane la calculul cheltuielilor care se calculează pe număr de persoane, potrivit prevederilor art. 34 si 37 din HG nr. 1588/2007, mai puțin cheltuielile privind consumul de apa rece si apa calda, pentru care au fost avute in vedere înregistrările aparatelor montate în apartament si declarate către Asociație. In baza hotărârii comitetului executiv din data de 25.01.2014 s-a hotărât ca, in urma constatărilor privind numărul de persoane cazate in . cu luna martie 2014 sa fie trecute la cheltuielile ce se calculează pe număr de persoane un număr de 25 de persoane.
Pe fondul situației conflictuale descrise mai sus, cele doua parate achită cu întârziere cotele de întreținere lunare afișate la avizierul asociației si care sunt aferente apartamentului nr. 46, înregistrând in prezent restante la plata cheltuielilor comune ale asociației pentru perioada ianuarie mai 2014, in cuantum de 4339,93 RON, sumele fiind certe, lichide si exigibile. Astfel paratele dau dovadă de rea credința, obligația de plata a cotelor de întreținere derivând din lege si din statutul asociației.
În drept, a invocat dispozițiile art. 46, 47, 48, 49, 50 din Legea nr. 230/2007, art. 25, art. 34 si 37 din H.G. 1588/2007, art. 1523 alin. 2 lit. a si c din Noul Cod Civil.
La data de 20.01.2015 pârâta S. I. C. a formulat întâmpinare la acțiunea promovata, prin care a solicitat instanței să o respingă ca neîntemeiata.
În primul rând, a invocat excepția lipsei calității procesual pasive a ., care are calitatea unui prestator de servicii, numai pârâta S. I. C., in calitate de proprietar, este răspunzătoare de modul si modalitatea folosirii apartamentului.
Faptul ca a transmis acest drept temporar de folosire a lucrului acestei firme s-a făcut in condițiile in care a instiintat inca din luna noiembrie 2013 reclamanta, aspect pe care nu îl poate contesta, iar aceasta firma de inchirieri nu a făcut decât sa exercite un uz derivat din puterile titularului dreptului de proprietate.
În al doilea rând a invocat exceptia lipsei obiectului cât și a interesului in promovarea acestei acțiuni, având in vedere faptul ca și-a indeplinit toate obligațiile respectiv, achitat cotele de intretinere restante fata de asociația de proprietarii, inainte de a primi aceasta acțiune, la data de 24.12.2014; în condițiile in care Asociația nu a notificat-o anterior, necunoscând nimic de acest dosar, in condițiile in care reclamanta cunoaște adresa mamei sale, care locuiește la circa 200 metri de adresa sa de domiciliu, mama sa participând si la ședințele Asociației de P., pe care aceasta le desfășoară anual in luna ianuarie-februarie, aspect care nu poate fi negat de către reclamanta, cat si faptul ca a reziliat contractul cu firma care inchiria apartamentul in regim hotelier.
Pe fondul cauzei, a susținut că a acceptat aceasta reziliere deoarece Asociația a emis o hotărâre in anul 2013 prin care a fost pusa la plata unor cheltueli de intretinere pentru 50 de persoane/ lunar, desi are contorizate serviciile de apa calda și rece. A considerat abuziva măsura acestora, in condițiile in care persoanele veneau în regim hotelier și niciodată nu au fost in tranzit mai mult de 7-8 persoane / luna care nu stăteau mai mult de doua trei zile. Deoarece nu a atacat aceasta Hotărâre in termen legal aceasta a rămas definitiva, fiind pusa la plata cotelor de intretinere cu 50 persoane/luna.
Desi reclamanta susține ca a schimbat destinația imobilului, acest lucru nu este adevărat, a menținut destinația lui ca locuința, care era ocupata circa 10 - 14 zile/luna. Faptul ca acest apartament nu a fost niciodată folosit la numărul de persoane stabilit prin acea Hotărâre din anul 2013, respectiv 50 de persoane, s-a convins si Asociația pe parcurs, care a acceptat ca pe luna noiembrie si decembrie 2014 sa fie trecută cu sase persoane desi in aceasta perioada in apartament nu a locuit nimeni.
Pârâta a solicitat să nu fie obligată la plata cheltuielilor de judecată deoarece și-a îndeplinit obligațiile pana la momentul primirii cererii de chemare in judecata, respectiv data de 24.12.2014, iar anterior introducerii acțiuni de chemare in judecata reclamanta nu a notificat-o sa achite restantele, îndeplinindu-și obligația de buna-voie.
La data de 06.02.2015 reclamanta ASOCIAȚIA DE P. . a depus răspuns la întâmpinarea formulata de către parata S. I. C..
Referitor la excepția lipsei calității procesual pasive a . invocata de către parata S. I. C. a solicitat respingerea acestei excepții ca fiind lipsita de interes.
Astfel, calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părți și subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății. A chemat in judecata atat pe parata S. I. C. cat si pe parata ., având in vedere situația de fapt si de drept invocata prin cererea de chemare in judecata, pentru a obține o hotărârea opozabila ambelor parti. Faptul că pârâta este singura responsabila de modalitatea de folosire a proprietății sunt simple apărări de fond si nicidecum nu pot justifica o eventuala lipsa de calitate procesuala pasiva a paratei .. Pe de alta parte, solicită instanței sa aibă in vedere faptul ca parata S. I. C. nu justifică un interes în formularea acestei excepții, intrucat, scopul urmărit nu este un interes propriu, respectiv scoaterea acesteia din proces intrucat nu ar fi subiect pasiv al raportului juridic dedus judecații, ci urmărește scoaterea din proces a unui alt parat. In acest context, parata . este singura parte care ar putea sa invoce aceasta excepție.
Referitor la excepția lipsei obiectului si interesului in promovarea prezentei acțiuni, solicită respingerea acestora ca neîntemeiate.
A introdus cererea de chemare in judecata in data de 7 noiembrie 2014, data la care situația de fapt invocata era actuala, contractul de inchiriere incheiat intre cele doua parate fiind in vigoare. Parata S. I. C. a adus la cunoștința Asociației de proprietari făptuirea, incepand cu data de 01.01.2015, se rezilia contractul de inchiriere încheiat intre parata S. I. C. si parata . in data de 23.12.2014, conform mențiunii de primire de pe cererea adresata Asociației de P..
De asemenea, la data introducerii cererii de chemare in judecata, apartamentul aflat in proprietatea paratei S. I. C. inregistra fata de Asociația de Proprietari o datorie totala in cuantum de 4732,17 RON, reprezentând cheltuieli de intretinere si penalizări de intarziere.
Susținerile paratei in sensul ca aceasta nu a fost notificata anterior despre situația litigioasa dintre parti sunt total neadevarate, intrucat reclamanta a depus la dosarul cauzei somațiile nr. 23/15.10.2013 si nr. 25/04.12.2013, comunicate ambelor parate prin care le-a adus la cunoștința faptul ca Asociația de P., prin hotărârile comitetului executiv nr. 89/15.10.2013, 90/20.10.2013 si 96/25.04.2014, nu este de acord sa isi dea avizul cu privire la schimbarea destinației apartamentului nr. 46, respectiv cu inchirierea acestui apartament unei societăți comerciale care sa desfășoare activități hoteliere.
De altfel, mandatara paratei, S. M.-A., care este mama acesteia, a formulat de abia in data de 19.11.2013 o cerere către Asociația de Proprietari in vederea solicitării acordului privind închirierea către . si schimbarea destinației apartamentului nr. 46 in spațiu cu destinație comerciala, respectiv închirierea apartamentului in regim hotelier.
De asemenea listele de plată au fost afșate lunar la avizierul asociației și au fost trimise prin e-mail proprietarului .> Deși consumul de apă este contorizat, nici proprietarul și nici chiriașul nu au transmis indexul contoarelor pentru determinarea consumului lunar, așa cum prevede regulamentul intern al asociației, consecința fiind înregistrarea creșterii nejustificate a consumului de la furnizorul Apa N. cu zeci de metri cubi lunar.
Privitor la cheltuielile de judecata, a apreciat ca ambele parate pot fi obligate la plata acestora, in conformitate cu prevederile art. 453 - 455 din Noul Cod de procedura civila. Mai solicită instanței să aibă in vedere faptul ca ambele parate au fost somate anterior introducerii cererii de chemare in judecata (7 noiembrie 2014) cu privire la refuzul asociației de a-si da avizul privitor la schimbarea destinației apartamentului nr. 46 si li s-a solicitat sa înceteze desfășurarea activităților economice. (somațiile nr. 23/15.10.2013 si nr. 25/04.12.2013).
In cauza sunt incidente prevederile art. 1523 alin. 2 lit. a și c din Noul Cod Civil, in sensul ca, parații sunt de drept pusi in întârziere in privința plații cotelor de intretinere, având in vedere ca obligația de plata a intretinererii nu putea fi executata decât ., pe care l-au lăsat sa treacă si de asemenea, fiind vorba de o obligație cu executare succesiva, au neglijat sa o execute in mod repetat.
La ultimul termen de judecată, instanța a respins excepțiile lipsei calității procesual pasive a pârâtei ., lipsei de interes, lipsei de obiect invocate de pârâta S. ca neîntemeiate.
Analizând cerere, prin prisma probelor administrate, instanța reține
În drept, potrivit prevederilor art. 42 din Legea nr. 230/2007 „Schimbarea destinației locuințelor, precum si a spatiilor cu altă destinație decât aceea de locuință față de destinata inițiala, conform proiectului inițial al clădirii cu locuințe, se poate tace numai cu avizul comitetului executiv si cu acceptul proprietarilor direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal si vertical, spațiul supus schimbării."
În fapt, așa cum a recunoscut și pârâta Szilaghyi prin întâmpinarea formulată (f. 50) și cum rezultă și din lipsa răspunsului la interogatoriu din partea pârâtei . prin aplicarea art.- 358 NCPC (întrebările 2, 3 – f- 41), urmare a încheierii contractului de închiriere din 09.10.2013 către pârâta .. 22), aceasta din urmă a schimbat destinației apartamentului nr. 46 din locuință (ca și construcție alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii, așa cum este definită de Legea 114/1996), în regim hotelier.
Înștiințarea Asociației de proprietari cu privire la încheierea acestui contract nu are nicio valoare juridică. Pe lângă faptul că însăși pârâta Szilaghyi a recunoscut că această înștiințare a făcut-o în luna noiembrie 2013 (f. 49, 21), adică după închirierea apartamentului, în plus, legea prevede obligativitatea obținerii avizului comitetului executiv al Asociației, nu doar înștiințarea comitetului și, evident, obținerea avizului anterior schimbării destinației imobilului, nu ulterior.
Contrar susținerilor pârâtei, dreptul proprietarului de a dispune de bunul său și de închiria bunurile din patrimoniul său și dreptul chiriașului de a folosi bunul luat în chirie nu o exonerau nici pe pârâtă Szilaghyi, nici pe pârâta . de obligația de a obține în prealabil avizul comitetului executiv pentru a proceda la schimbarea destinației apartamentului nr. 46 așa cum prevedere expres și clar art. 42 din Legea 230/2007.
Contrar susținerilor pârâtei, nu numai că reclamanta a făcut dovada că le-a notificat pe pârâte cu privire la încetarea activității economice din imobil prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire (f. 31-35), dar Asociația nici nu avea obligația să le notifice pe pârâte să respecte dispozițiile legale. De asemenea, Asociația nu are obligația să notifice pârâtele să achite cotele la întreținere, orice proprietar având obligația legală, dar și logică, de a achita cotele la întreținere, iar chiriașul obligația de a achita cotele la întreținere pentru că așa s-a obligat prin contractul de închiriere încheiat (art. 3 din contract - f. 22).
Așa cum a arătat însăși pârâta Szilaghyi, aceasta avea posibilitatea și obligația să conteste listele de întreținere în măsura în care considera că modul de calcul stabilit de Asociație nu este corect, după cum avea obligația să facă dovada, în prezentul dosar, că a predat Asociației indexul contoarelor de apă rece și caldă pentru a fi putut fi luate în considerare de către Asociație la calcularea cotelor aferente. Or, neîndeplinirea acestor obligații le este imputabilă și nu poate justifica respingerea prezentei cereri ca neîntemeiată.
Achitarea cotelor la întreținere și readucerea imobilului la destinația de locuință după introducerea prezentei cereri în iulie 2014 (f. 1) nu fac ca prezenta cerere să fie lipsită de interes sau lipsită de obiect, așa cum s-a reținut și prin încheierea de ședință de la termenul din 02.04.2015, ci doar determină respingerea prezentei cereri ca rămasă fără obiect, sens în care se va pronunța și prezenta instanță.
În temeiul art. 451 NCPC, instanța va obliga pârâtele să plătească în solidar reclamantei suma de 520 de lei, cheltuieli de judecată, reprezentând taxă de timbru și onorariu de avocat, pârâtele fiind în culpă procesuală și implicit răspunzătoare delictual pentru obligarea reclamantei la promovarea prezentei acțiuni, iar potrivit art. 1370 C.cv, răspunderea delictuală este solidară.
Executarea obligațiilor de către pârâte până la primul termen de judecată nu este de natură să le exonereze de la plata cheltuielilor de judecată, art. 454 NCPC prevăzând că această exonerare nu operează în cazul în care un pârât este de drept în întârziere, iar în materie de răspundere delictuală (cum sunt pârâtele în raport de primul capăt de cerere) un debitor este de drept în întârziere, iar în cazul restanțelor la cotele la întreținere, Legea 230/2007 prevede expres că debitorii datorează penalități de întârziere, ceea ce presupune, implicit, că sunt în întârziere.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Respinge excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtei . ca neîntemeiată.
Respinge cererea formulată de reclamanta ASOCIAȚIA DE P. . (C._) cu sediul în București, ., sector 3 și sediul ales la Cabinet de avocat D. E. B., în București, ., corp A, ., sector 2, în contradictoriu cu pârâtele S. I. C. prin mandatar S. M. A. cu domiciliul în București, .. 4, ., sector 3 și N. D. SRL (J40/_/2010, CUI_) cu sediul în București, .. 304, ., ., sector 4, ca rămasă fără obiect.
Obligă pârâtele să plătească în solidar reclamantei suma de 520 de lei, cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare, apel care se depune la Judecătoria sector 3 București.
Pronunțată în ședința publică azi, 16.04.2015.
Președinte, Grefier,
D. A. C. N.
DA/CN/5ex/09.06.2015
| ← Pretenţii. Sentința nr. 5061/2015. Judecătoria SECTORUL 3... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 5193/2015.... → |
|---|
