Pretenţii. Sentința nr. 5805/2015. Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 5805/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI la data de 29-04-2015 în dosarul nr. 5805/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORUL 3 BUCUREȘTI - SECȚIA CIVILĂ
SENTINTA CIVILA NR. 5805
Ședința publică din data de 29.04.2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: V. C. I.
GREFIER: S. M. F.
Pe rol se afla judecarea cauzei civile având ca obiect ,,pretenții”, formulata de reclamanta A. DE P. ., in contradictoriu cu parații G. D. și G. M..
Dezbaterile au avut loc în sedinta publica din data de 01.04.2015,, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, dată la care instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat succesiv pronunțarea, la data de 08.04.2015, 22.04.2015, respectiv 29.04.2015, data la care a hotarat urmatoarele:
INSTANTA,
Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de 05.12.2012, sub numarul_, reclamanta A. DE P. . a solicitat instantei, in contredictoriu cu paratii G. D. și G. M., sa dispuna obligarea acestora din urma la plata sumei de 21.123,08 lei reprezentând cote de intretinere restante aferente perioadelor decembrie 2007, ianuarie 2008 - aprilie 2008, noiembrie 2008 - august 2012; a sumei de 16.023,62 lei reprezentând penalități de intarziere calculate de Asociația de Propietari pe aceeași perioada; a sumei de 1100 lei reprezentând restante la fondul de rulment; si a sumei de 1476 lei reprezentând restante la fondul de reparații; cu obligarea paraților la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de acest proces.
In motivare, reclamanta a aratat, in esenta, ca parații în calitate de proprietari ai apartamentului nr. 46 situat în Bucureati, ., ., sector 3, nu au achitat cotele de întreținere aferente acestui apartament din perioadele, respectiv decembrie 2007, ianuarie 2008 -aprilie 2008, noiembrie 2008 - august 2012 cuantumul total ridicandu-se la suma de 21.123,08 lei, asa cum rezulta din situația debitului anexata la prezenta cerere (Centralizator . . a dus la aplicarea de penalități de întârziere de 0,2% pe zi intarziere, totalul penalităților de întârziere ridicandu-se la suma de 16.023,62 lei. Penalitaaile de intarziere au fost calculate conform dispoz. art. 49 din Legea nr. 230/2007. De asemenea, parații nu au achitat nici fondul de rulment, suma datorata fiind de 1100 lei si nici fondul de reparații in suma de 1476 lei.
Astfel ca, pana la data de 04.12.2012, data întocmirii centralizatorului pe apartamentul nr. 46, proprietatea paraților, aceștia au acumulat un debit total către Asociația de Proprietari în cuantum de 39.722,7 lei.
S-a mai aratat ca la data de 16.11.2012 a notificat parații prin Cabinetul de Avocat G. G. prin care le-a adus la cunoștința si i-a somat ca in termen de 5 zile de la primirea prezentei sa achite cotele de intretinere restante, penalitățile de intarziere, fondul de rulment si fondul de reparații. Parații au transmis ca ei nu vor achita decât cotele de intreinere in suma de 16.000 lei, fara penalități de intarziere, fond de rulment si fond de reparații.
Astfel, parații i-au transmis prin executor judecătoresc Staiculescu D. o notificare prin care o notifica ca in data de 28.11.2012 sa se prezinte la executor pentru a primi suma de bani 16.000 lei reprezentând cote de intretinere aferente perioadei septembrie 2009 la zi, respectiv septembrie 2012, fara sa achite si penalități de intarziere, fond de rulment si fond de reparații. S-a incheiat un proces verbal in care s-a consemnat ca reclamanta nu a fost de acord cu parații, având in vedere ca nu poate incasa doar cote de intretinere fara penalități. Mai mult paratii au declarat in procesul verbal ca vor consemna suma de 16.000 lei la CEC si va la dispozitia reclamantei.
Se precizeaza, in final, ca parații au fost si sunt de rea credința si mai mult tergiversează achitarea cotelor de intretinere, având in vedere ca din anul 2004 si pana in anul 2009 au mai fost restantieri cu cotele de intretinere si asociația i-a scutit de la plata penalităților aferente cotelor de intretinere din anul 2004 si pana in anul 2007.
In dovedire, reclamanta intelege sa se foloseasca de proba cu inscrisuri precum si de orice alta proba a cărei necesitate ar reieși din dezbateri. De asemenea, la cerere au fost anexate inscrisuri (f. 6-96 Vol I).
La data de 25.01.2013 paratii au depus cerere reconventionala prin care au solicitat urmatoarele: obligarea reclamantei sa restituie paratilor suma achitata in plus cu titlu de cote parti de intretinere datorate pe perioada lunilor septembrie 2009 –octombrie 2012, constatarea care sunt celelalte debite datorate la zi reclamantei-parate de către paratii-reclamanti, si anume: eventualele penalități de intarziere in plata cotei la fondul de rulment si fondul de reparații, scadente incepand cu aceeași data (25.09.2012) pana la zi; obligarea reclamantei sa le comunice in fotocopie documentelor enumerate la fila 102 Vol I din dosar; cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecata.
In motivare, au aratat in esenta ca in privința cotelor-parti de întreținere exista numeroase probe si indicii clare ca sumele trecute pe listele de intretinere nu reprezintă sume certe, calculate in mod legal de reclamanta-parata, ci in buna măsura sunt majorate in mod artificial, nelegal si abuziv. Astfel, invedereaza ca insasi condominiul acesteia nu este in mod clar separat de cel al asociației de proprietari vecine, din același . 2B, cu consecințele păgubitoare expuse in cuprinsul cererii. In acest sens, exista o societate comerciala (dupa cunoștințele noastre, ..) proprietara a spațiului comercial de la parterul si mezaninul blocului - magazinul numit F 64, spațiu comun celor doua asociații (scări) sus menționate, fara a exista un perete despărțitor intre cele doua scări (asociații), la parter si mezanin, si fara ca acest proprietar sa fie impus cu vreo cheltuiala pe listele de intretinere ale reclamantei-parate, desi face parte si din condominiul acesteia, pentru partea din spațiul deținut aflata pe scara nr. 2A.
Se mai arata ca exista si alte imprejurari care conduc la concluzia ca anumite componente ale cotelor-parti de intretinere sunt solicitate in mod nelegal si abuziv. Astfel, exista componente ale cotelor-parti de intretinere pentru care Asociația nu are o baza legala de calcul sau procedează in mod ilegal la calcul/contabilizare si impunere la plata: s-a introdus in Asociație sistemul de comensurare/repartizare consum de energie termica prin montarea de către firma TECHEM Energy Services de repartitoare individuale (de apartament) de căldura, fara sa existe o hotărâre legala a organului compelent in acest sens al Asociatiei; s-au angajat paznici/portari in condiții dubioase, fara contract de munca (cel puțin pana in martie 2011), cu remunerații stabilite de asemenea in condiții dubioase, care au intrat in componenta debitelor din listele de intretinere; din perioada aproximativ a anului 2002-2003 a fost angajata ca administrator al Asociației d-na A. S., fara ca aceasta sa posede atestat pentru aceasta funcție, situație prezenta si azi, salariul sau fiind o componenta a intretinerii; se contabilizează impreuna, nediferentiat, cheltuielile de salarii cu cele pentru materiale; nu sunt stabilite in mod corect si legal, in cadrul Asociației, numărul de persoane si alte date concrete necesare impunerii legale la plata a consumurilor apartamentelor in care societăți comerciale au sedii principale cu activitate comerciala sau sedii secundare (puncte de lucru), in multe cazuri datele fiind subdimensionate pentru a fi reduse debitele firmelor către Asociație.
Paratii precizeaza ca desi au solicitat reclamantei documentele justificative ale cheltuielilor imputate, aceasta a refuzat sa le elibereze tot ce solicitasera, astfel ca nu pot verifica nici măcar daca anumite sume solicitate de Asociație aveau măcar in mod aparent o baza legala de calcul sau daca modul lor de calcul corespundea cat de cat cu legea si normele interne in domeniu ale asociației, atat in privința unor componente, inclusiv a celor majore ale cotelor-parti de intretinere, cat si in privința penalităților de intarziere, contribuției la fondul de rulment si cea la fondul de reparații al Asociației.
Avand in vedere ca nu le-au fost comunicate documente justificative in privința bazei de calcul a penalităților de intarziere si a contribuțiilor la fondul de rulment si reparații, paratii arata ca au decis sa sa achite Asociației o suma reprezentând cotele-parti de intretinere pe perioada neprescrisa septembrie 2009-septembrie 2012 (ultima scadenta la acea data), de 16.000 lei. Din pricina faptului ca reclamanta a refuzat primirea platii la casierie, au apelat, pentru suma de 16.000 lei cote-parti intretinere, la procedura ofertei reale urmate de consemnatiune, efectuata prin B. Asociați Staiculescu si Z., incepand cu 22.11.2012.
Astfel, paratii solicita instantei sa ia act de liberarea lor de debitul de 16.000 lei, prin realizarea procedurii reale urmate de consemnatiune, inainte de acționarea in judecata de către Asociație, suma care astfel sa fie considerata plătită si estimeaza, ca in urma efectuarii expertizei, se va constata ca au consemnat o suma superioara celei legalmente datorate, pe anume o evalueaza la 100 de lei, suma la care inteleg sa plăteasca taxa de timbru aferenta primului capăt de cerere.
In ceea ce privește capătul de cerere nr. 2, privind constatarea sumelor datorate Asociației cu titlu de penalități de intarziere, contribuție la fondul de reparații si la fondul de rulment, arata ca pana in prezent nu dețin documente suficiente privind baza de calcul/impunere a acestora, care sa intemeieze pretențiile reclamantei, care pana la proba contrara le consideram neintemeiate si nedatorate, motiv pentru care nu am efectuat procedura ofertei reale urmate de consemnatiune pentru aceste pretinse debite.
In ceea ce privește capătul de cerere nr. 3, considera ca importanta si relevanta acestor documente pentru orice proprietar din Asociație este evidenta, deoarece acestea clarifica modul de aplicare a legii de către Asociație, normele interne aplicabile in cadrul acesteia si legalitatea, inclusiv in ceea ce privește justificarea necesitații luării deciziilor Asociației si operațiunilor efectuate de aceasta in baza acestor decizii, cu consecințe directe asupra intemeierii sau nu a tuturor categoriilor de debite pe care Asociația le pretinde de la proprietari, inclusiv de la paratii-reclamanti, simpla lecturare a acestor documente relevând concludenta si pertinenta lor din acest punct de vedere, si, cu atat mai mult cu cat obligația legale a Asociației este aceea de a pune la dispoziția proprietarilor orice document al acesteia, fara sa se condiționeze sau sa se limiteze in vreun fel acest drept, rezulta ca Asociația trebuie sa fie obligata sa ne prezinte toate aceste documente.
In drept, paratii au invocat dispozițiile art. 1341-1344 nou cod civil (capătul 1 de cerere), art. 111 Cod Procedura Civila (capătul 2 de cerere), art. 10 din Legea nr. 230/2007 (capătul 3), precum si pe dispozițiile art 27, 30 si 46-50 din Legea nr. 230/2007 si art. 12, 25(1) si 32-56 din Normele Metodologice aprobate prin HG nr. 1588/2007.
In dovedire, au solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriu, doi martori, si expertiza contabila.
La data de 27.02.2013 paratii au depus la dosar intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii in parte ca prescrisa, si anume: a)pentru cotele-parti de intretinere, contribuția la fondul de rulment si cea la fondul de reparații pretins restante, solicitate prin acțiune, având scadentele de plata anterioare datei de 05.09.2009, pentru care invocam excepția prescripției; b pentru penalitățile de intarziere in plata solicitate, si anume toate cele menționate ca mai vechi de decembrie 2007 (in suma de 4.180, 18 lei) si parțial cele calculate pe perioada decembrie_12 (restul penalităților solicitate), si anume cele calculate pana la data de 05.09.2009 (aceeași excepție). Pe fond, paratii au solicitat respingerea actiunii a)in principal, ca rămasa fara obiect, in privința cotelor-parti de intretinere pretins restante, pe perioada lunilor de intretinere septembrie 2009-august 2012, deoarece pentru acest debit s-a realizat de către parați procedura ofertei reale urmate de consemnatiune; in subsidiar, ca parțial nefondata, pentru o parte sumelor solicitate cu acest titlu (conform concluziilor expertizei contabile care va fi efectuata in cauza); b) ca nefondata, in privința celorlalte debite acționate deoarece se solicita obligarea paraților de la plata unor sume fara o baza legala; cu cheltuieli de judecata.
In motivare, paratii au aratat, in esenta, ca potrivit prevederilor art. 3, alin. 1, teza 1 din Decretul nr 167/1958, coroborat cu prevederile art. 50(1) din Legea nr. 230/2007, respectiv celor ale art. 2517 nou Cod Civil, coroborate cu aceleași prevederi ale art. 50(1) din Legea nr. 230/2007, termenul de prescripție extinctiva a debitelor către o asociație de proprietari este de 3 ani si 3 luni (cel general de 3 ani plus termenul de gratie de 3 luni prevăzut de legea speciala in domeniu). F. de data introducerii de către reclamanta a acțiunii in prezentul dosar - 05.12._. rezulta ca orice debit al paraților către reclamanta cu scadenta mai veche de 05.09.2009 era prescris la data introducerii acțiunii.
Pe fondul cauzei, solicita respingerea acțiunii, in principal, ca rămasa fara obiect, in privința cotelor-parti de intretinere pretins restante, pe perioada lunilor de intretinere septembrie 2009 - august 2012, deoarece pentru debitul cu acest titlu, aferent lunilor de intretinere septembrie 2009 - septembrie 2012 (ultima scadenta la acea data), s-a realizat de către parați procedura ofertei reale urmate de consemnatiune, pentru debitul de 16.000 lei, prin B. Asociați Stanculescu si Z., incepand cu data de 22. 11.2012.
In subsidiar, solicita sa se respinga acțiunea ca parțial nefondata, pentru o parte sumelor solicitate cu acest titlu (conform concluziilor expertizei contabile care va fi efectuata in cauza).
In privința penalităților de intarziere in plata solicitate, si anume a celor mai vechi de decembrie 2007, in suma de 4.180,18 lei, paratii au aratat ca erau prescrise la data introducerii acțiunii.
In speța, introducerea acțiunii la 05.12.2012 determina ca prima zi a cursului acestor penalități, neprescrisa, ziua de 05.09.2009, deci toate penalitățile de la pozițiile 1-20 ale tabelului de calcul anexat acțiunii sunt prescrise pe perioadele dintre prima zi a cursului penalităților calculate si ziua de 04.09.2009, fiind neprescrise penalitățile calculate la aceste poziții incepand cu data de 05.09.2009.
In privința contribuției la fondul de rulment si a celei la fondul de reparații, ca si pentru penalitățile de intarziere solicitate in prezentul dosar, considera ca reclamanta, pana la proba contrara, nu are o baza legala de calcul si percepere a acestor debite, in sensul unor hotărâri ale organelor competente ale asociației, de stabilire a acestora.
In dovedire, au solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriu, doi martori, si expertiza contabila.
La data de 14.05.2014 reclamanta-parata a depus la dosar raspuns la intampinare si cererea reconventionala, formulate de parații-reclamanți G. D. si G. M..
Cu privire la excepția prescripției invocata de paratii-reclamanti in principal solicita respingerea, si in subsidiar unirea cu fondul pentru a putea demonstra prin proba testimoniala (martor fosta președinte al asociației), având in vedere ca paratii-reclamanti si-au luat angajamente verbale in fata președintelui asociației ca vor achita sumele restante, si ca vor achita sumele restante, dar nu au vrut sa incheie un acord scris. Președintele cu buna credința a crezut in angajamentele verbale solicitate de paratii-reclamanti si nu au acționat in judecata pentru sumele restante acumulate de paratii-reclamati.
Soicita instantei obligarea paraților reclamanți la cotele de intretinere pentru perioadelor decembrie 2007, ianuarie 2008 - aprilie 2008, noiembrie 2008 -decembrie 2008, ianuarie 2009 -august 2012 in suma de 21.123,08 lei, având in vedere ca paratii-reclamanti au beneficiat de utilitatlie aferente apartamentului (apa rece, apa calda, electrica, căldura, etc) si au folosit aceste utilități, asociatia plătind utilitățile consumate de aceștia. Mai mult reclamanta-parata a fost in imposibilitte sa plătească utilitățile furnizorilor pe timpul iernii (radet), acesta rămânând restanta si plătind penalități de intarziere, aceste penalități fiind suportate de proprietarii care au achitat cotele de intretinere la zi.
Se mai arata ca reclamantii-parati nu au achitat fondul de rulment si nici fondul de reparații potrivit dispozițiilor art. 24 din Legea nr. 230/200, reclamanta-parata fiind nevoita sa plătească anumite reparații (spargerea coloanelor apa rece, apa calda, repararea terasei, repararea liftutului, interfonului, etc) aceste repartii fiind plătite tot de proprietarii care au achitat cotele de intretinere la zi, paratii-reclamanti beneficiind de aceste reparații.
Cu privire la cererea reconventionala, reclamanta solicita respingerea ca neintemeiat a primului capat de cerere, avand in vedere ca paratii nu au achitat cotele de intretinere pentru perioada lunilor septembrie 2009 – octombrie 2012, ci doar cote de intretinere pentru perioada octombrie 2012 – februarie 2013, fara penalitati de intarziere.
Se mai arata ca suma consemnata de parati prin oferta reala urmata de consemnatiune nu a fost ridicata de catre asociatie de la CEC, iar societatea Adorama SRL nu figureaza pe listele de intretinere, avand in vedere ca este separata cu toate utilitatile, astfel ca plateste doar reparatiile comune.
In ce priveste capatul doi de cerere reconventionala, solicita respingerea ca neintemeiat, avand in vedere ca penalitatile de intarziere au fost calculate corect conform modului de calcul din data de 12.04.2012.
In ceea ce priveste capatul trei al cererii reconventionale solicita respingerea, aratand ca parata a detinut functia de presedinte al Asociatiei, astfel ca a avut acces la actele constitutive si procesele verbale ale Adunarii Generale a Asociatiei. Mai mult, paratul reclamant a detinut functia de vicepresedinte al Asociatiei, avand acces la toate documentele asociatiei.
Se invedereaza ca registrul cu procese verbale a fost predat paratului in data de 04.08.2010, la cererea acestuia in calitate de vicepresedinte, acesta rupand tot registrul.
Se mai arata ca in data de 26.11.2012 presedintele Asociatiei de la acea data a predat paratului pe baza de proces verbal de predare primire toate documentele pe care acesta le-a solicitat.
La data de 14.05.2013 paratii au depus la dosar completare la cererea reconventionala, aratand ca inteleg sa isi extinda perioada care face obiectul cererii reconventionale (septembrie 2009 – octombrie 2012) si pe perioada septembrie 2012 –februarie 2013, atat in ceea ce priveste capatul 1 de cerere, cat si in ceea ce priveste capatul 2 al cererii reconventionale.
La data de 05.09.2013 paratii – reclamanti au depus la dosar precizare la cererea reconventionala prin care au aratat ca primul capat de cerere are ca obiect restituirea sumelor nedatorate achitate in contul cotelor parti de intretinere datorate pentru lunile septembrie 2009 – februarie 2013, in valoare totala estimata de 120 lei.
In ceea ce priveste capatul doi al cererii reconventionale, paratii precizeaza ca solicita constatarea eventualei sume datorate de parati pentru aceste categorii de debite (penalitati de intarziere, contributii la fondul de rulment si fondul de reparatii) in perioada septembrie 2009 – februarie 2013. Se mai arata ca acest capat de cerere are ca obiect si restituirea sumelor nedatorate achitate de parati in contul eventualelor obligatii de plata mentionate, datorate pe perioada lunilor septembrie 2009 – februarie 2013.
Prin Incheierea din data de 17.09.2013 instanta a admis exceptiile prescriptiei dreptului material la actiune invocate de parati prin intampinare, si a respins cererea privind obligarea paratilor la plata cheltuielilor de intretinere aferente perioadei 2007 – august 2009, penalitatilor de intarziere aferente pretentiilor privind cheltuielile de intretinere din perioada 2007 – august 2009, fondului de rulment aferent perioadei perioadei 2003 -2008 si fondului de reparatii aferent anului 2008, constatand prescris dreptul material la actiune pentru motivele expuse pe larg in cuprinsul incheierii mentionate.
La termenul din data de 08.10.2013 instanta a incuviintat pentru parti proba cu inscrisuri si a prorogat discutarea probei cu expertiza contabila la termenul urmator.
La data de 04.11.2013 reclamanta a depus la dosar cerere precizatoare prin care a aratat ca tinand cont de dispozitiile incheierii din 17.09.2013 prin care instanta a solutionat exceptia prescriptiei dreptului la actiune, intelege sa solicite obligarea paratilor la plata sumei de 15.063,54 lei reprezentand cheltuieli de intretinere pe perioada septembrie 2009 – august 2012, a sumei de 10.326,56 lei reprezentand penalitati de intarziere pe perioada septembrie 2009 – august 2012 si a sumei de 720 lei reprezentand fond de reparatii pe perioada mai-octombrie 2012.
La termenul din data de 21.01.2014 instanta a incuviintat pentru paratii-reclamanti proba cu expertiza contabila, cu obiectivele stabilite in cuprinsul incheierii de la acea data.
La data de 07.05.2014 a fost fost atasat la dosar raportul de expertiza contabila judiciara dispus a fi efectuat in cauza (f. 207-215 Vol I).
La termenul din data de 04.03.2015 paratii-reclamanti au depus la dosar precizari prin care au solicitat instantei sa ia act ca, in principal, isi majoreaza catimea primului capat de cerere reconventionala cu suma de 7.838,65 lei, compusa din costul apei calde, costul energiei termice si din cheltuielile pe cota parte indiviza. La aceasta suma solicita sa fie adaugata suma de 1.663,30 lei, atestata de expertul contabil ca platita in plus de parati, rezultand o suma totala de 9.501,95 lei, la restituirea careia solicita obligarea reclamantei. In plus, paratii precizeaza ca perioada pentru care solicita restituirea sumelor achitate in plus cu titlu de cote de intretinere este septembrie 2009 –august 2012.
Paratii au aratat ca isi mentin cerearea de constatare pe cale incidentala a nulitatii absolute a contrectului de vanzare – cumparare si prestari servicii nr. 1070/11.09.2007 incheiat intre . SRL si reclamanta, prin care in condominiul recalamantei s-a trecut la sistemul de repartizare a consumurilor energiei termice prin repartitoare individuale de costuri.
Analizând lucrările dosarului instanța reține următoarele:
În baza calității lor de proprietari a unui apartament (nr. 46 din ., . Bucuresti, .) din cadrul unui . G. D. și G. M. (calitatea de proprietari reiese din Contractul de vanzare cumaprare autentificat sub nr. 585 din 15.03.1999 de BNP M. V.) le revin o . obligații instituite de Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și de Normele metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin HG nr. 1588/2007.
In drept, potrivit art. 46 din Legea nr. 230/2007, toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.
Conform art. 25 alin. (1) din Normele metodologice, cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia, după caz, în termen de maximum 20 de zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă. În vederea respectării termenelor legale de plată a facturilor către furnizorii de utilități, administratorii au obligația de a afișa lista de plată în termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin poștă, certificată prin înscrisul de pe ștampila poștei, sau de la data confirmării de primire, în cazul transmiterii facturii prin curier/delegat.
În baza art. 32 alin. (1) din aceleași norme metodologice, toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.
In analiza cererii principale, instanta retine ca din continutul listelor de plata a cotelor de intretinere (filele 45-95 Vol I) coroborat cu concluziile raportului de expertiza (filele 207-226 Vol I) reiese ca pentru perioada septembrie 2009 – august 2012 paratii-reclamanti au inregistrat un cuantum total de 14.336,70 lei la plata cotelor de intretinere.
Se mai retine ca prin procesul verbal incheiat in data de 28.11.2012 (f. 181 Vol I) B. Staiculescu si Z. a consemnat ca paratul G. D. a oferit reclamantei plata sumei de 16.000 lei reprezentand cote de intretinere aferente perioadei septembrie 2009 – septembrie 2012, insa aceasta din urma a refuzat primirea platii, solitand ca imputatia platii sa se faca mai intai asupra penalitatilor de intarziere.
Ca urmare a refuzului reclamantei de a primi plata, paratul G. D. a consemnat pe seama si la disozitia reclamantei A. DE P. . suma de 16.000 lei, reprezentand intretinere pentru perioada septembrie 2009 – septembrie 2012, astfel cum reise din recipisa de consemnare nr._/1 din 29.11.2012 (f. 182 Vol I). De aceasta imprejurare a luat act B. Staiculescu si Z. prin procesul verbal de constatare oferta incheiat la data de 29.11.2012 (f. 180 Vol I).
In ceea ce priveste capatul de cerere referitor la penalitati de intarziere, instanta retine ca Asociația de proprietari poate calcula și percepe astfel de penalizări pentru suma neachitată, în condițiile stabilite și aprobate de comitetul executiv al asociației de proprietari, în limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma acestora nu poate depăși suma cotei restante la care s-a aplicat.
În sfârșit, conform art. 49 alin. (1) și (2) din Legea nr. 230/2007, asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat. Termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice.
Astfel, avand in vedere ca reclamanta nu a depus la dosar o hotarare a Adunarii Generale a Asociatiei de proprietari de stabilire a sistemului de penalizare valabila pentru perioada pentru care se solicita penalitati de intarziere, respectiv septembrie 2009 – august 2012, si tinund seama de prevederile legale enuntate mai sus, instanta va respinge, ca neintemeiata, solicitarea acesteia de obligare a paratilor la plata sumei de 10.326,56 lei, cu acest titlu.
In consecinta instanta nu poate lua in considerare hotararea Adunarii Generale a Asociatiei de proprietari din data de 04.10.2012 (f. 6-18 Vol I) prin care s-a stabilit ca pentru întârzierea la plata cotelor de întreținere să se plătească penalități de 0,2% pe zi de întârziere, avand in vedere ca in prezenta cauza reclamanta a solicitat penalitati de intarziere aferente perioadei septembrie 2009 – august 2012.
De asemenea, instanta nu poate tine cont de sustinerile reclamantei referitoare la imprejurarea ca registrul de procese verbale al adunarilor generale a Asociatiei din perioada 2003-2010 se afla la parat, in conditiile in care reclamanta avea obligatia pastrarii acestor registre, precum si obligatia recuperarii, avand la dispozitie o actiune in justitie in acest sens.
In plus, din raspunsul la obiectiunile formulate la raportul de expertiza judiciara reise ca in perioada supus expertizei, paratii nu au fost informati prin listele de plata lunare de cuantumul penalitatilor de intarziere.
Referitor la fondul de reparatii solicitat de catre reclamanta, instanța reține incidența următoarelor prevederi legale:
Conform art. 24 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, în scopul asigurării fondurilor necesare pentru plăți curente, asociația de proprietari stabilește cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment si reparatii. De regulă, fondul de rulment se dimensionează astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociația de proprietari în anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflației, iar în cazurile asociațiilor de proprietari nou-înființate, prin constatarea și însușirea experienței în domeniu a unor asociații de proprietari echivalente ca mărime. Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afișate pe lista de plată.
Asociația de proprietari va constitui un fond pentru repararea părților de construcții/instalații aflate în proprietate comună, fond cu perioadă de folosire limitată, care va fi depus în contul asociației de proprietari și nu va putea fi folosit decât cu acordul adunării generale a asociației de proprietari, în conformitate cu bugetul de venituri și cheltuieli.
Avand in vedere aceste prevederi legale, intanta retine ca reclamanta nu a depus la dosar hoatararea Adunarii Generale a Asociatiei de proprietari de constituire a fondului de reparatii, desi i-a fost pus in vedere acest lucru, astfel ca urmeaza a respinge, ca neintemeiata, solicitarea acesteia de obligare a paratilor la plata sumei de 720 lei, reprezentand fond de reparatii, aferent perioadei mai – octombrie 2012.
In acelasi sens sunt si concluziile expertului din raspunsul la obiectiunile formulate la raportul de expertiza judiciara, respectiv ca reclamanta nu a prezentat hotararea adunarii generale sau a comitetului executiv privind stabilirea contributiei la fondul de reparatii pentru perioada mai 2012 – octombrie 2012.
In plus, concluziile stabilite mai sus cu privire la imprejurarea ca registrul de procese verbale al adunarilor generale a Asociatiei din perioada 2003-2010 se afla la parat, raman in valabile si in cazul de fata.
In conditiile in care pretentiile reclamantei referitoare la penalitatile de intarziere si fondul de reparatii au fost constate ca fiind neintemiate, tinanand seama de imprejuararea ca in cazul parcurgerii procedurii ofertei de plata urmata de consemnatiune debitorul este considerat liberat la data consemnarii platii, si avand in vedere ca la data de 29.11.2012 paratul G. D. a consemnat pe seama si la dispozitia reclamantei suma de 16.000 lei (imprejurare recunoscuta de catre reclamanta prin intermediul concluziilor scrise depuse la dosar), instanta retine ca imputatia acestei plati urmeaza a fi facuta asupra sumelor datorate de parati cu titlu de cote de intretinere aferente perioadei septembrie 2009 – august 2012 (calculate de expert la o valoare de 14.336,70 lei).
In ceea ce priveste sumele contestate de parati (in total, 7.838,65 lei) din componenta cotelor de intretinere calculate de expertul contabil pentru perioada septembrie 2009 – august 2012, respectiv cheltuielile pe numar de persoane pentru apa calda, cheltuielile pentru incalzire si cheltuieli cu salarii +impozite, instanta nu le poate retine ca fiind intemeiat atat timp cat paratii, desi aveau posibilitatea (dupa depunerea raspunsului la obiectiuni), nu au solicitat in termen efectuarea unei noi expertize contabile care sa clarifice aspectele in discutie. Prin urmare, instanta va tine cont de calculul efectuat de expertul contabil desemnat, constatand nedovedite sustinerile paratile referitoare la neincluderea in cuantumul cotelor de intretinere a sumelor contestate.
In ceea ce priveste cerearea de constatare a nulitatii absolute a contrectului de vanzare – cumparare si prestari servicii nr. 1070/11.09.2007 (f. 166 Vol I incheiat intre . SRL si reclamanta, formulata de parati pe cale incidentala, instanta o retine ca neintemeiata in conditiile in care nu a fost dovedita incalcarea niciunei conditii de valabilitate, stabilite de lege sub sanctiunea nulitatii absolute, la momentul incheierii contractului in discutie.
Astfel, prin procesul verbal din 05.05.2007 (f.178 Vol I) Adunarea Generala a Asociatiei a aprobat montarea repartitoarelor de costuri pentru incalzire de catre firma . SRL si aplicarea metodologiei de repartizare a costurilor de incalzire in apartamente. In cuprinsul acestuia se mentioneaza ca la momentul incheierii procesului verbal si-au dat acordul pentru montarea repartitoarelor de costuri si a robinetelor cu cap termostatic un nr. de 20 de apartamente, dintr-un nr. total de 24 apartamente bransate la sistemul de incalzire centrala, ceea ce reprezeinta un procent de 80%, fiind anexat tabelul cu semnaturile proprietarilor/locatarilor (f.177 Vol I).
Pe de alta parte, sutinerile paratilor-reclamnati referitoare la nevalabilitatea semnaturilor proprietarilor/locatarilor ce au participat la Adunarea Generala din 05.05.2007 si si-au dat acordul pentru pentru montarea repartitoarelor de costuri, nu pot fi retinute de instanta ca fiind intemeiate in conditiile in care paratii nu au dovedit ca au contestat in temen de 45 de zile de la adoptare procesul-verbal al Adunarii Generale a Asociației de proprietari ., din data de 05.05.2007, conform art. 26 din Legea 230/2007 („Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociației de proprietari ori este de natură să producă daune intereselor proprietarilor, aceștia pot ataca în justiție respectiva hotărâre, în termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Acționarea în justiție nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanța dispune suspendarea acesteia.”).
Prin urmare, neconstatand nulitatea absoluta a contractului prin care in condominiul recalamantei s-a trecut la sistemul de repartizare a consumurilor energiei termice prin repartitoare individuale de costuri, instanta retine ca neintemiate sustinerile paratei referitoare la netemeinicia sumei de 5.955,82 lei inclusa de expertul contabil in cuantumul cotelor de intretinere, cu titlu de cost al energiei termice.
In concluzie, avand in vedere ca paratii-reclamanti au achitat reclamantei suma de 16.000 lei (suma ce acopera in intregime pretentiile reclamantei referioare la cotele de intretinere calculate pentru perioada septembrie 2009 – august 2012) prin intermediul ofertei reale urmate de consemnatiune inainte de introducerea cererii de chemare in judecata, si tinand seama de considerentele expuse anterior cu privire la penalitatile de intarziere si fondul de reparatii, instanta urmeaza sa respinga cererea introductiva ca neintemiata.
In ceea ce priveste primul capat al cererii reconventionale, referitor la restituirea de catre reclamanta a sumelor achitate in plus de catre parati cu titlu de restante la plata cotelor de intretinere pe perioada actionata, respectiv septembrie 2009 – august 2012, instanta retine ca din calculul exectuat de expertul contabil in cuprinsul raportului de expertiza acestea se ridica la suma de 1.663,30 lei. Aceasta diferenta apare ca urmare a achitarii de catre parati a sumei de 16.000 lei (imprejurare retinuta mai sus si necontestata de catre reclamanata) in conditiile in care pentru perioada septembrie 2009 – august 2012 paratii-reclamanti au inregistrat un cuantum total de 14.336,70 lei la plata cotelor de intretinere.
Referitor la sumele contestate in cuantum total de 7.838,65 lei, solicitate de parati a fi restituite de catre reclamanta, vor fi avute in vedere considerentele expuse mai sus in contextul retinerii temeiniciei sumei 14.336,70 lei calculate de expert cu titlu de cote de intretinere pentru perioada septembrie 2009 – august 2012
Astfel, instanta urmeaza sa admita in parte primul capat al cererii reconventionale si sa oblige reclamanta-parata sa restituie paratilor-reclamanti suma de 1.663,30 lei, reprezentand contravaloare cote de intretinere achitate in plus pentru perioada septembrie 2009 – august 2012.
Capatul doi al cererii reconventionale, referitor la constatarea eventualelor sume datorate de parati cu titlu de penalitati de intarziere, contributii la fondul de rulment si fondul de reparatii in perioada septembrie 2009 – februarie 2013, si restituirea sumelor achitate in plus cu acest titlul in perioada mentionata, va fi analizat in doua etape impartite din punct de vedere temporal.
Astfel, in ceea ce priveste perioada septembrie 2009 – august 2012, instanta va respinge ca ramase fara obiect cererile paratilor referitoare la penalitatile de intarziere si fondul de reparatii, in conditiile in care pentru aceeasi perioada a fost respinsa ca neintemeiata cererea recalmantei de obligare a paratilor la plata acestor debite, motivele fiind expuse pe larg la analiza capatului doi si trei al cererii introductive de instanta.
In ceea ce priveste fondul de rulment aferent perioadei septembrie 2009 – august 2012, instanta urmeaza a constata ca paratii nu datoreaza cote de contributie la acest fond, in conditiile in care reclamanta nu a depus la dosar hoatararea Adunarii Generale a Asociatiei de proprietari de constituire a fondului de rulment pentru perioada in discutie, conform art. 24 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, citat mai sus.
Pentru perioada septembrie 2012 – februarie 2013, instanta va constata ca paratii nu datoreaza penalitati de intarziere, cote de contributie la fondul de reparatii si fondul de rulment, avand in vedere ca, de asemenea, reclamanta nu a inteles sa depuna la dosar o hotarare a Adunarii Generale a Asociatiei de proprietari de stabilire a sistemului de penalizare, in conformitate cu art. 49 alin. 1 si 2 din Legea 230/2007, si nici procesele verbale de constituire a fondului de rulment si a fondului de reparatii, valabile pentru perioada in discutie, astfel cum prevede art. 24 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007.
Avand in vedere ca paratii nu datoreaza penalitati de intarziere, cote de contributie la fondul de reparatii si fondul de rulment, pentru perioada septembrie 2009 – februarie 2013, instanta retine ca ramasa fara obiect cererea de obligare a reclamantei la restituirea sumelor achitate cu acest titlul in perioada in discutie (mai mult, paratii nu au facut dovada achitarii niciunei sume cu acest titlu pentru perioada septembrie 2009 – februarie 2013, ba chiar declara ca au refuzat sa achite orice alte sume, cu exceptia cotelor de intretinere restante).
Instanta va respinge ca neintemeiat si capatul trei al cererii reconventionale, in conditiile in care paratii reclamanti nu au facut dovada ca au solicitat toate aceste documente reclamantei, iar aceasta a refuzat comunicarea lor. Mai mult, instanta retine ca la dosar exista un proces verbal de predare primire incheiat la data de 26.11.2012, insotit de opisul anexa, (filele 19-20 vol I) din care reiese ca reclamnata a predat paratului G. D. documentele solicitate si enumerate in anexa.
Cu privire la cerererile partilor referitoare la plata cheltuielilor de judecată, instanța, retine aplicabilitatea dispozițiilor art. 453 C.proc.civ. care prevad că partea care pierde procesul va fi obligată la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată.
F. de toate aceste considerente, avand in vedere solutia ce urmeaza a fi oferita prezentei cereri, instanta va admite cererea paratilor de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată si va obliga pe aceasta din urmă la plata către reclamanta a sumei de 2.495,12 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentand onorariu expert, astfel cum a fost majorat, si taxe judiciare de timbru.
Instanta retine ca neintemeiata cererea reclamantei de obligare paratilor la plata cheltuielilor de judecata reprezentate de onorariu avocat, avand in vedere ca s-a constatat culpa procesuala a acesteia in declansarea prezentului litigiu, reclamanta fiind deci partea care a cazut in pretentii.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Respinge cererea de chemare in judecata, ca neintemeiata, având ca obiect ,,pretenții”, formulata de reclamanta A. DE P. ., cu sediul in sector 3, București, ., ., in contradictoriu cu parații G. D. și G. M., domiciliati in sector 3, București, ., ., .> Admite in parte cererea reconventionala.
Obliga reclamanta-parata sa restituie paratilor-reclamanti suma de 1.663,30 lei, reprezentand contravaloare cote de intretinere achitate in plus pentru perioada septembrie 2009 – august 2012.
Constata ca paratii-reclamanti nu datoreaza cote de contributie la fondul de rulment pentru perioada septembrie 2009 – august 2012, si nici penalitati de intarziere, cote de contributie la fondul de reparatii si fondul de rulment, pentru perioada septembrie 2012 – februarie 2013.
Respinge in rest capatul doi al cererii reconventionale, ca ramas fara obiect.
Respinge in rest cererea reconventionala, ca neintemeiata.
Obliga reclamanta-parata la plata catre paratii-reclamanti a sumei de 2.495,12 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 29.04.2015.
Președinte, Grefier,
| ← Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... | Pretenţii. Sentința nr. 5937/2015. Judecătoria SECTORUL 3... → |
|---|
