Rezoluţiune contract. Sentința nr. 14/2015. Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 14/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI la data de 14-10-2015 în dosarul nr. 13772/2015
Dosar nr._ /2015
ROMANIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 3 BUCURESTI
Sentinta civila nr._
Ședinta publică din data de 14.10.2015
Instanta constituita din:
P.: R. S.
Grefier: C. M.
Pe rol solutionarea cauzei civile, avand ca obiect rezolutiune contract + repunere in situatia anterioara, formulata de reclamant B. C., in contradictoriu cu pârâtii . SRL, . SRL, . SRL, . PRODUCTIE SRL, . SRL, . SRL.
Dezbaterile pe fondul cauzei au avut loc în ședința publică din data de 09.09.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentinta, când instanța, pentru a da posibilitate partilor sa depuna concluzii scrise si având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 16.09.2015, 30.09.2015, respectiv pentru astazi 14.10.2015.
INSTANTA,
P. cererea de chemare in judecata înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 București, sub nr._ la data de 20.12.2013, reclamantul C. B. a solicitat instantei in contradictoriu cu paratii ., . . SRL, sa dispuna rezolutiunea antecontractului de vânzare - cumpărare nr. C4A-4/16.07.2008, din culpa exclusiva a paraților, care nu si-au indeplinit obligațiile contractuale; restabilirea situației anterioare prin obligarea paraților la plata in solidar a sumei de 48.084,96 lei, reprezentând suma achitata de mine in temeiul antecontractului de vânzare cumpărare; obligarea paraților, in solidar, la plata dobânzii legale calculate de la momentul efectuării plații si pana la data restituirii efective; obligarea in solidar a paratilor la plata tuturor cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul litigiu.
In motivare reclamantul arata ca, la, data de 16 iulie 2008, a incheiat cu Asocierea R. S. - S. (denumita in continuare „Asocierea") prin asociații sai, R. Construcții SRL (denumit in continuare „R. Construcții"), . . SRL, antecontractul de vânzare - cumpărare, nr. C4A-4 (denumit in continuare „Antecontractul"), prin care Asocierea s-a obligat sa-i vanda, la prețul de 112.392,16 Euro, Imobilul compus din apartament, loc de parcare si cota parte indiviza a promitentului cumpărător asupra spatiilor comune si terenului.
De asemenea, a mai aratat ca prin Antecontract, promitentul vânzător s-a obligat sa construiască imobilul pana la data de 01 iunie 2011, urmând ca dupa aceasta data dreptul de proprietate asupra bunului sa fie transferat promitentului cumpărător potrivit prevederilor art. 3.4 din convenție.
Mentioneaza ca la data de 09.07.2009, s-a incheiat Actul Adițional nr. 1 la antecontract prin care părțile au agreat sa modifice structura de plata a prețului pentru apartament (structura ce era prevăzuta anterior in Anexa nr. 6 a Antecontractului). Astfel, plata prețului trebuia sa fie făcuta dupa cum urmează:
• Transa I in cuantum de 13.375 Euro, reprezentând 10 % din prețul imobilului trebuia achitata pana la 16.07.2008;
•Valoarea transei a Il-a a fost stabilita la 0 Euro, neexistand astfel nlcio obligație de plata in sarcina mea la data de 15.07.2009.
•Transa a IlI-a in cuantum de 120.372 Euro, reprezentând 90% din prețul imobilului trebuia achitata pana la 15.05.2011.
Invedereaza instantei faptul ca, a achitat transa I in cuantum de 13.375 Euro, respectiv 48.084,96 lei si, pentru aceasta suma primita, parata R. Construcții a emis factura nr.6991/17.07.2008.
Face precizarea ca, a luat la cunoștința personal pe teren de faptul ca lucrările erau supendate, imobilul fiind departe de a fi finalizat, desi se apropia termenul de predare, intrucat lucrările au fost sistate pe o perioada de aproximativ un an.
Mentioneaza ca anterior termenului la care devenea exigibila obligația sa de a achita si ultima transa din prețul contractului, a luat la cunoștința de Adresa nr. 2024/10.05.2011 emisa de R. Construcții adresata dnei. S. B., cu privire la situația imobilelor din complexul Belvedere, prin care aceasta a fost informata ca lucrările s-au reluat si ca se vor finaliza in luna august a anului 2012. Atașat acestei scrisori se afla adresa transmisa de către Banca finanțatoare prin care aceasta menționa ca a deblocat finatarea, iar astfel s-a aprobat continuarea proiectului Belvedere.
De asemenea, prin aceasta adresa banca instituia in sarcina R. Construcții obligația de a notifica toti beneficiarii cu care s-au semnat antecontracte de vanzare-cumparare pentru unitățile locative din cadrul proiectului Belvedere sa se prezinte pentru intocmirea unui act adițional la antecontractul Inițial prin care sa se agreeze un nou termen de predare a locuinței. Parata R. Construcții a anexat imagini privind stadiul lucrărilor precum si notificarea băncii finanțatoare prin care aceasta a solicitat incheierea de acte adiționale cu toti promitentii cumpărători prin care sa se agreeze decalarea termenelor de finalizare.
Luându-se in considerare decalarea finalizării lucrărilor, stadiul acestora ce reieșea foarte clar atat din poze cat si din stadiul lucrărilor ce putea fi observat pe șantier, precum si faptul ca termenul de finalizare a fost un element esențial pentru el la incheierea Antecontractului, având nevoie de o locuința in anul 2011, nu a fost de acord cu prelungirea termenului de finalizare.
Intrucat nici pana in prezent lucrarea nu a fost finalizata, la data de 28.11.2013, a trimis o Notificare către parați prin care le-a învederat faptul ca sunt obligati sa respecte termenul de finalizare convenit prin Antecontract. Aceasta Notificare valorează punerea in intarziere in legătura cu obligația de finalizare a construcției si de transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului.
Invedereaza faptul ca, desi si-a indeplinit intocmai obligațiile contractuale si a achitat integral ratele de pret scadente pana la momentul la care R. a recunoscut ca nu-si poate indeplini obligația de a finaliza imobilul la termenul agreat de parti, imobilul nu a fost finalizat nici pana astăzi, iar in consecința, contractul de vânzare - cumpărare, in forma autentica, pentru imobilul ce făcea obiectul Antecontractului in discuție, nu a mai fost niciodată incheiat de către parti.
Cu privire la Rezolutiunea Antecontractului din culpa paraților, arata ca:
Rezolutiunea reprezintă sancțiunea intervenita pentru neexecutarea culpabila a unui contract sinalagmatic, constând in desființarea retroactiva a acestuia si repunerea pârtilor in situația anterioara.
Arata ca pentru a interveni rezolutiunea este necesara indeplinirea cumulativa a următoarelor condiții, respectiv, una dintre parti sa-si fi executat obligațiile ce ii revin.
Face precizarea ca si-a ndeplinit intocmai obligațiile, respectiv a achitat intreaga valoare a transei I, paratul R. nefiind in măsura sa-isi respecte obligația de finalizare a construcției astfel cum a arătat mai sus.
Invedereaza faptul ca, a achitat transa I in cuantum de 13.375 Euro (48.084,96 lei) la data de 22.07.2008 si, ca o consecința a efectuării plații, R. Construcții a emis Factura nr. 6991 din 17.07.2008.
Totodată, arata ca obligația de a finaliza imobilul pana la data de 01.06.2011, a fost considerata esențiala la incheierea Antecontractului. Este fara putința de tăgada ca intarzierea mai mare de un an anunțata de R. Construcții la data de 10.05.2011 prin notificarea transmisa dnei. S. B., precum si ca a la cunoștința personal pe teren de faptul ca lucrările erau supendate, imobilul fiind departe de a fi finalizat, desi se apropia termenul de predare, nu instituia in sarcina sa obligația de a accepta aceasta modificare a Antecontractului, prin decalarea termenului de finalizare a imobilului.
Mai mult, nici la acest moment imobilul nu a fost finalizat si prin urmare, contractul de vânzare cumpărare nu poate fi incheiat.
Neexecutarea sa-i fi fost imputabila pârtii care nu si-a indeplinit obligația.
Totodata, arata ca parații aveau obligația potrivit art. 3.1 din Antecontract sa finalizeze construcția pana la data de 01 iunie 2011. P. urmare, existând o obligație de rezultat in sarcina acestora ar fi trebuit sa intreprinda toate demersurile necesare executării obligației. Faptul ca a fost suspendata finanțarea proiectului pe o perioda mai lunga de un an, nu este de natura a exonera parații de răspunderea contractuala.
Raporturile acestora cu banca finanțatoare, purtarea unor negocieri ori incheierea unui act adițional condiționat de indeplinirea condițiilor de tragere nu afectează si nu schimba obligațiile asumate de Asociere in temeiul Antecontractului.
Debitorul obligației neexecutate sa fi fost pus in intarziere.
Mentioneaza ca, astfel dupa cum a precizat anterior, la data de 28.11.2013, a trimis o Notificare prin care i-a pus in intarziere pe parați cu privire la obligația acestora de a finaliza si de a intabula imobilul si de a transfera dreptul de proprietate prin incheierea unui contract de vânzare cumpărare.
Face precizarea ca toate condițiile enunțate au fost indeplinite iar astfel se impune dispunerea rezolutiunii Antecontractului si in consecința, restabilirea situației anterioare, prin restituirea sumei de 48.084,96 lei, reprezentând valoarea Transei I ce a fost achitata de el astfel cum reiese din extrasul de cont atașat.
In drept, au fost invocate disp. art. 194 si urm C. Pr. Civ., art. 1020 si urm. din Codul Civil.
In dovedire, a solicitat si administrat proba cu inscrisuri (filele 10-52).
Avandu-se in vedere toate aspectele menționate mai sus, solicita instantei sa dispuna rezolutiunea antecontractului de vânzare - cumpărare nr. C4A-4/16.07.2008, din culpa paraților care nu si-au îndeplinit obligațiile contractuale; restabilirea situației anterioare prin obligarea paraților la plata in solidar a sumei de 48.084,96 lei, reprezentând suma achitata in temeiul antecontractului de vânzare cumpărare; obligarea paratilor, in solidar, la plata dobânzii legale calculate de la momentul efectuării plaților si pana la data plații efective; obligarea paratilor, in solidar, la plata a tuturor cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul litigiu.
La data de 18.03.2014 paratii ., . au formulat intampinare la cererea de chemare in judecata formulata de catre reclamant, SOLICITAND RESPINGEREA CERERII CA NEINTEMEIATA; CU CHELTUIELI DE JUDECATA IAR PE FOND A INVOCAT EXCEPTIA DE NECOMPETENTA TERITORIALA A Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti; iar cu privire la . a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, solicitand respingerea cererii de chemare in judecata ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva.
In motivare, au aratat ca prin cererea de chemare in judecata, reclamantul a solicitat sa se constate rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare nr. C4A-4 din 16.07.2008; obligarea paratelor la plata sumei de 48.084,96 lei reprezenta sumele plătite de către reclamantul in temeiul antecontractului de vanzare-cumparare nr. C4A-4 din 16.07.2008; cu cheltuieli de judecata.
Privitor la exceptia necompetentei teritoriale a Judecatoriei Sectorului 3 Bucuresti arata ca, conform disp. art. 107 C.pr.civ.,’’Cererea de chemare in judecata se introduce la instanta in a carei circumscriptie domiciliaza sau isi are sediul paratul, daca lege prevede astfel.
Instanța rămâne competentă să judece procesul chiar dacă, ulterior sesizării, pârâtul își schimbă domiciliul sau sediul.
De asemenea, art. 112 cod proc civ prevede situația pluralității de parați
(l)Cererea de chemare în judecată a mai multor pârâți poate fi introdusă la instanța competentă pentru oricare dintre aceștia; în cazul în care printre pârâți sunt și obligați accesoriu, cererea se introduce la instanța competentă pentru oricare dintre debitorii principali.
(2) Dacă un pârât a fost chemat în judecată numai în scopul sesizării instanței competente pentru el, oricare dintre pârâți poate invoca necompetența la primul termen de judecată la care părțile sunt legal citate în fața primei instanțe.
Solicita instnatei sa constate ca nu exista niciun criteriu de competenta a Judecătoriei sectorului 3, in condițiile in care niciunul dintre parați nu are sediul pe raza sectorului 3 București, reclamantul are domiciliul in sectorul 5, iar imobilul ce face obiectul antecontractului a cărui rezolutiune se solicita este situat in sectorul 1.
Mai mult decât atat, nu este aplicabil niciun criteriu de competenta alternativa, prevăzut de art. 113 cod proc civ, care sa atragă competenta judecătoriei sectorului 3.
Avându-se in vedere cele de mai sus, solicitam instanței admită excepția necompetentei teritoriale si sa decline soluționarea cauzei către instanța competenta teritorial.
Referitor la parata S.C. R. CONSTRUCȚII SRL invoca excepția lipsei calității procesuale pasive.
Invedereaza instantei faptul ca S.C. R. CONSTRUCȚII SRL nu are calitate procesuala pasiva in prezenta cauza, avându-se in vedere ca toate drepturile si obligațiile asumate de către aceasta prin contractele referitoare la proiectul imobiliar Belvedere au fost transferate către S.C. I. LOKE VIEW GROUP SRL prin divizarea parțiala a ei.
Astfel, prin Hotărârea din data de 16.02.2012 a Asociatului Unic al R. CONSTRUCȚII SRL s-a decis divizarea parțială a acestuia în conformitate cu dispozițiile art. 238 alin (2) și art 2501 din Legea nr. 31/1990, republicată, cu modificările și completările ulterioare, fără ca aceasta să intre în lichidare, cu transferul parțial al patrimoniului către terțe societăți beneficiare existente.
P. Decizia Asociatului Unic din data de 06.08.2012 R. CONSTRUCȚII SRL a aprobat divizarea sa conform Proiectului de divizare publicat în Monitorul Oficial nr. 2394/27.06.2012.
P. Hotărârea nr. 2/06.08.2012 R. CONSTRUCȚII BELVEDERE SRL (actuala S.C. I. LOKE VIEW GROUP SRL) a aprobat Proiectul de divizare al societății divizate.
P. Rezoluția nr._/14.08.2012 pronunțată în Dosarul nr._/10.08.2012 Oficiul Național al Registrului Comerțului a admis cererea de constatare a legalității asupra divizării și a dispus transmiterea acesteia spre competenta soluționare a Tribunalului București.
P. Decizia irevocabilă pronunțată la data de 24.09.2012 în Dosarul nr._/3/2012, Curtea de Apel București a admis irevocabil cererea de divizare și a dispus înregistrarea acesteia la Registrul Comerțului precum și preluarea unei părți din patrimoniul său de către societățile beneficiare conform Proiectului de divizare publicat în Monitorul Oficial nr. 2394 / 27.06.2012.
Astfel, fata de cele menționate, la data de 30.11.2012 toate drepturile si obligațiile ce rezulta din raporturile juridice născute intre S.C. R. CONSTRUCȚII SRL si reclamantul au fost transmise cu titlu universal către S.C I. LOKE VIEW GROUP SRL ( fosta R. CONSTRUCȚII BELVEDERE SRL), în calitate de societate beneficiară în temeiul Proiectului de divizare publicat în Monitorul Oficial nr. 2394 / 27.06.2012 si a Deciziei civile pronunțată la data de 24.09.2012 în Dosarul nr._/3/2012 de Curtea de Apel București.
P. hotărârea Adunării Generale a Asociaților nr. 6 din data de 30.01.2013, s-a decis divizarea totala a S.C. I. T-OKR_VIRW GROUP SRT (fosta S.C R. CONSTRUCȚII BELVEDERE SRL), fara a intra in lichidare, si transferul partial al patrimoniului acesteia către trei societăți care se vor infiinta prin divizare, respectiv:
. SRL - denumire rezervata conform dovezii privind disponibilitatea si rezervarea firmei nr._/18.01.2013
S.C. I. D. CENTER SRL - denumire rezervata conform dovezii privind disponibilitatea si rezervarea firmei nr._/18.01.2013
S.C. I. M. CENTER SRL - denumire rezervata conform dovezii privind disponibilitatea si rezervarea firmei nr._/18.01.2013
P. încheierea nr. 299 pronunțată la data de 13.06.2013 în Dosarul nr._/3/2013, Tribunalul București - secția a Vl-a Civila a admis cererea de divizare și a dispus înregistrarea acesteia la Registrul Comerțului preluarea patrimoniului său de către societățile beneficiare conform Proiectului de divizare publicat în Monitorul Oficial nr. 1271/07.03.2013.
Astfel, fata de cele menționate, toate drepturile si obligațiile ce rezulta din raporturile juridice dobândite de S.C. I. LOKE VIEW GROUP SRL prin participarea in căutate de societate beneficiara la divizarea parțiala a S.C. R. CONSTRUCȚII SRL inclusiv drepturile si obligațiile născute din antecontractul de vânzare cumpărare încheiat cu reclamantul au fost transmise cu titlu universal către S.C. I. INVESTMENTS ESTATE SRL, în calitate de societate beneficiară înființata prin divizare conform Proiectului de divizare publicat în Monitorul Oficial 1271/07.03.2013 și a încheierii nr. 299 pronunțată de Tribunalul București la data de 13.06.2013 în Dosarul nr._/3/2013.
Conform dispozițiilor art. 249 alin. 1 din Legea nr. 31/1990 cu modificările si completările ulterioare divizarea produce efecte de la data înmatriculării ultimei societăți constituite prin divizare.
Articolul 249
Fuziunea/divizarea produce efecte:
a) in cazul constituirii uneia sau mai multor societăți noi, de la data înmatriculării in registrul comerțului a noii societăți sau a ultimei dintre ele;
F. de faptul ca toate societățile infiintate prin divizarea totala a S.C. I. LOKE VIEW GROUP SRL au fost inmatriculate la data de 31.07.2013 aceasta este data la care divizarea produce efecte.
Avându-se in vedere faptul ca s-a schimbat titularul drepturilor si obligațiilor asumate conform antecontractului de vanzare-cumparare nr. C4A-4 din 16.07.2008 este evident ca in prezenta cauza S.C. R. CONSTRUCȚII SRL nu mai poate avea calitate procesuala pasiva, singura persoana care poate avea calitate procesuala pasiva in prezenta cauza fiind S.C. I. INVESTMENTS ESTATE SRL.
Calitatea procesuala este una din condițiile pentru a fi parte in procesul civil sau pentru exercitarea acțiunii civile.
Calitatea procesuală pasivă într-un proces presupune o identitate între pârâtul chemat în judecată și persoana obligată în raportul obligațional dedus judecății de reclamant, persoana care neagă dreptul reclamantului, persoana față de care reclamantul dorește să își stabilească existența unui drept real.
F. de cele expuse este evident ca in speța nu exista identitate intre S.C. R. CONSTRUCȚII SRL si debitorul obligațiilor presupus incalcate, precum si a obligației de plata invocata de către reclamantul, aceastea fiind transmise cu titlu universal către S.C I. LOKE VIEW GROUP SRL (fosta R. CONSTRUCȚII BELVEDERE SRL) si ulterior prin divizarea acesteia către S.C. I. INVESTMENTS ESTATE SRL.
In consecința, solicita instanței admiterea exceptiei lipsei calității procesuale pasive a S.C. R. CONSTRUCȚII SRL si respingerea actiunii ca fiind formulata impotriva unei persoane fara calitate procesuala.
De asemenea au solicitat suspendarea soluționării cauzei fata de deschiderea procedurii de insolventa impotriva S.C. S. S.A., in temeiul dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 85/2006.
P. sentința civila nr. 2/2013 pronunțata de Tribunalul Călărași in dosarul nr._ a fost deschisa procedura generala de insolventa impotriva S.C. S. S.A. fiind desemnat in calitate de administrator judiciar EDGE BUSINESS RESTRUCTURING ADVISORS SPRL.
Conform art. 36 din Legea nr. 85/2006,
Art. 36. - De la data deschiderii procedurii se suspenda de drept toate acțiunile judiciare, extrajudiciare sau masurile de executare silita pentru realizarea creanțelor asupra debitorului sau bunurilor sale.
F. de dispozițiile legale imperative si derogatorii mai sus menționate este de natura evidentei ca la data deschiderii procedurii intervine suspendarea de drept a oricăror acțiuni care tind la realizarea creanțelor impotriva averii debitoarelor.
Mentioneaza ca susțin suspendarea solutinarii prezentei cauze si raportat la faptul ca reclamantul solicita obligarea paratelor in solidar la plata sumelor solicitate.
Referitor la fondul pretențiilor reclamantei, au aratat ca,
In fapt, intre asocierea R.-S.-S. BB in calitate de asociați conform contractului de asociere autentificat sub nr. 2303/17.09.2007 la BNPA "A. P. R. si D. C." in calitate de promitenti vânzători si reclamantul a intervenit antecontractul de vanzare-cumparare nr. C4A-4 din 16.07.2008. prin care asocierea s-a obligat sa vanda si reclamantul s-a obligat sa cumpere apartamentul nr. 3 cu o suprafața contruita de aprox 57.85 mp si 17.6 m.p. la terasa, situat in blocul C3 din ansamblul Belvedere Baneasa impreuna cu cota indiviza din spatiile comune subterane si supraterane si din terenul aferent imobilului, precum si un loc de parcare situat in parcarea subterana a imobilului si o boxa amplasata de asemenea la subsol.
Antecontractul prevede in mod expres ca edificarea ansamblului din care face parte si imobilul care face obiectul acestuia se făcea cu finanțare bancara.
Reclamantul afirma ca din culpa lor contractul nu a putut fi semnat si solicita, rezolutiunea antecontractului din culpa promitentului vânzător precum si restituirea ca efect al rezolutiunii a sumelor achitate in temeiul acestuia.
Realitatea faptica si juridica este contrara celor susținute de către reclamantul, dupa cum urmează:
Condițiile răspunderii contractuale, respectiv fapta ilicita, vinovăția, prejudiciul si legătura de cauzalitate dintre fapta ilicita si prejudiciu, trebuiesc indeplinite cumulativ, astfel ca in lipsa unui element, nu se poate vorbi de răspunderea contractuala
Conform dispozițiilor art. 8.2 din antecontract, in situația apariției unui caz fortuit care afectează promitentul-vanzator si conduce la imposibilitatea acestuia de a respecta termenul de predare prevăzut in antecontract, acesta va notifica promitentului comparator situația ivita precum si noul termen de predare. De asemenea conform aceluiași temei contractual, in aceasta situație nu se datorează penalități.
8.2. "în cazul în care, dintr-un caz, fortuit, Promitentul Vânzător se va afla în imposibilitatea de a prezenta spre recepție imobilul în termenul stabilit, acesta va notifica în scris, conform pct. 6.3, Promitentul Cumpărător cu privire la prelungirea termenului de recepție, situație în care nu se datorează penalități"
Nepredarea imobilului la termenul stabilit in antecontract s-a datorat unui caz fortuit, independent de voința pârtilor semnatare, respectiv suspendarea finanțării proiectului de către banca finanțatoare.
Reluarea finanțării a avut loc in anul 2011 cand au fost achitate si sumele restante reprezentând lucrări executate si neplatite. Pentru continuarea finanțării, Banca a dispus restructurarea creditului si etapizarea lui, pentru a diminua riscul datorat căderii pietii imobiliare.
Ca urmare a acestui incident continuarea dezvoltării proiectului a fost stopata pe perioada suspendării finanțării.
In opinia noastră, susținuta si de doctrina si practica judiciara, aceasta situație are toate caracterele pentru a fi considerata caz fortuit.
Noul Cod Civil, în cuprinsul articolului 1351, definește cazul fortuit ca fiind un eveniment care nu poate fi prevăzut și nici împiedicat de către cel care ar fi fost chemat să răspundă dacă evenimentul nu s-ar fi produs.
Desi contractul a fost încheiat sub imperiul vechiului cod civil, si este guvernat de către acesta, si sub imperiul acestuia cazul fortuit a fost definit ca fiind o imprejurare mai presus de voința pârtilor care nu a putut fi prevăzuta si evitata si care conduce la imposibilitatea indeplinirii obligației.
Noțiunea de „caz fortuit" semnifica, in cazul răspunderii contractuale, o împrejurarea de fapt imprevizibila si de neinlaturat care impiedica, in mod obiectiv si fara nicio culpa pentru partea ce nu si-a îndeplinit obligațiile contractuale, executarea obligației sale, antrenând si justificând exonerarea pârtii de răspundere.
In cauza a intervenit cazul fortuit, respectiv blocarea finanțării, ceea ce exclude in mod evident culpa noastră, situație din care rezulta neindeplinirea uneia dintre condițiile cerute pentru admisibilitatea rezolutiunii judiciare, aceea ca neexecutarea sa fi fost imputabila pârtii care nu si-a îndeplinit obligația, astfel ca nu-si găsesc aplicarea dispozițiile art.8.10 din antecontractul încheiat intre parti, si implicit nu sunt întrunite condițiile pentru restituirea sumei reprezentând avans achitat.
In aceste condiții fiind in ipoteza unui caz fortuit, părțile au prevăzut ca Promitentul Vânzător nu răspunde pentru decalarea termenului de predare a imobilului.
Solicitam instanței sa constate ca sistarea finanțării este un fapt juridic independent de voința Promitentului-vanzator si care a fost de natura sa ne puna in imposibilitatea respectării termenului prevăzut de antecontractul incheiat cu reclamantul.
De asemenea chiar daca instanța ar aprecia ca atitudinea băncii finanțatoare de a sista finanțarea si apoi de a o relua, constituie oricum o imprejurare de natura sa inlature răspunderea lor, s-au regăsit in situația in care neexecutarea obligației se datorează faptei unui tert pentru care nu sunt tinuti a răspunde.
Fapta unui tert reprezintă un act de conduita al unei persoane, alta decât reclamantul sau paratul, ce determinând sau favorizând sub aspect cauzal producerea pagubei, înlătura total sau atenuează răspunderea celui chemat in judecata pentru obligarea la reparație.
O cauza exoneratoare de răspundere contractuala reprezintă o împrejurare de fapt străina de culpa debitorului, care îl impiedica sa-si îndeplinească obligația si care are ca efect, potrivit legii sau contractului, scutirea acestuia de răspunderea civila. Aceste cauze sunt: forța majora sau cazul fortuit, faptul creditorului si fapta unui tert pentru care debitorul nu răspunde.
Capătul de cerere privind rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare este neîntemeiat si se impune a fi respins ca atare.
Pentru admisibilitatea rezolutiunii judiciare se cer îndeplinite următoarele condiții:
a)una dintre parti sa nu-si fi executat obligațiile ce-i revin;
b)neexecutarea sa fi fost imputabila pârtii care nu si-a indeplinit obligația;
c)debitorul obligației neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in condițiile prevăzute de lege.
Pretinsa creditoare, solicita rezolutiunea antecontractului cu restituirea avansului achitat, pentru pretinsa neindeplinire a obligațiilor contractuale din partea promitentului vânzător, si anume aceea de predare a imobilului la termen.
La data semnării antecontractului de vanzare-cumparare, pretinsa creditoare, in calitate de promitent cumpărător, a luat la cunoștința si si-a insusit prin semnare faptul ca imobilul contractat face parte din proiectul imobiliar denumit Ansamblul Belvedere Baneasa ce urma a se edifica prin contractarea unui credit ipotecar de la Banca Comerciala R.. In aceste condiții, s-a instituit ipoteca de rangul I asupra imobilului ce urma a se construi, inscrisa in favoarea băncii finanțatoare ce si-a dat acordul pentru incheierea de contracte de vânzare cumpărare cu terții a bunurilor imobilului contractat (in acest sens sunt dispozițiile art.3.2. din antecontractul de vanzare-cumparare).
Termenul contractual inițial stabilit pentru finalizarea imobilului, respectiv data de 01.06.2011, a fost decalat din cauza unor imprejurari de fapt a căror survenienta au fost dincolo de orice control rezonabil din partea societății noastre, fiind inevitabil in ciuda diligentelor rezonabile depuse de către S.C. R. CONSTRUCȚII SRL, neputand fi invocata astfel culpa lor. Principala cauza ce a determinat intarzierea lucrărilor a fost blocarea finanțării de către banca finanțatoare ce a condus la sistarea proiectului. Reluarea finanțării a avut loc in anul 2011 cand au fost achitate si sumele restante reprezentând lucrări executate si neplatite. Pentru continuarea finanțării, Banca a dispus restructurarea creditului si etapizarea lui, pentru a diminua riscul datorat căderii pietii imobiliare.
Astfel, dupa ce s-a reușit deblocarea finanțării si s-a dispus continuarea lucrărilor de execuție, S.C. R. CONSTRUCȚII SRL a notificat reclamantei noul termen, conform dispozițiilor art. 8.2 din antecontract, si de asemenea, de buna credința a propus pretinsei creditoare o alta alternativa in ceea ce privește imobilul contractat, oferindu-i in acest sens un alt imobil intru un alt ansamblu, oferta inițial acceptata de către aceasta, si ulterior refuzata.
Contrar susținerilor reclamantei ipoteza in care se afla este aceea prevăzuta de art. 8.2 din antecontract, care reglementează situația ca termenul de predare nu poate fi respectat ca urmare a intervenirii unui caz de forța majora. Dispozițiile art. 8.2. nu prevăd un termen maxim pana la care sa se prelungească termenul de predare, si de asemenea nu prevăd ca si condiție acordul Promitentului Vânzător, pentru prelungirea datei de predare. Dispozițiile citate prevăd doar obligația promitentului-vanzator de a notifica către Promitentul-cumparator despre noul termen.
Invedereaza instantei faptul ca, nu se afla in situația invocata de către reclamantul, respectiv acea ca din culpa ei nu se poate face vânzarea.
Conform prevederilor antecontractului termenul stabilit de parti pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare era stabilit de art. 5.1 din antecontract, respectiv 60 de zile de la intabularea imobilului:
"5.1. Perfectarea contractului de vanzare-cumparare va avea loc in termen de maxim 60 de zile de la data intabularii Imobilului, data certificata de incheierea de intabulare si de extrasul de informare a actului de dezmembrare a Imobilului, emis de Oficiul de cadastru si Publicitate Imobiliara."
Invedereaza instantei faptul ca acest termen nu a expirat si ca in realitate vânzarea nu se realizează ca urmare a faptului ca reclamantul nu dorește incheierea acestuia.
In drept, au fost invocate disp. art. 205 si urm Noul cod de procedura civila.
In dovedire a solicitat si administrat proba cu inscrisuri (filele 82-168).
La data de 16.12.2014 reclamantul B. C. in contradictoriu cu paratii ., . . SRL, a depus la dosarul cauzei cerere modificatoare prin cre intelege sa modifice cererea de chemare in judecata.
In motivare, arata ca prin prezenta cerere modificatoare solicita introducerea in cauza și a următoarelor societăți, in calitate de parați:
1.. SRL,
2.. SRL - actuala . GROUP SRL
3.. PRODUCȚIE SRL
4..,
5.. SRL,
6.. SRL
7.. SRL,
Mentioneaza ca, solicita introducerea in cauza și a acestor entități intrucat R. Construcții SRL a transferat toate drepturile si obligațiile sale decurgând din contractele referitoare la proiectul imobiliar Belvedere prin doua divizări successive.
P. primul Proiect de Divizare, publicat in Monitorul Oficial nr. 2394/27.06.2012, societatea divizata R. Construcții a transmis cu titlu universal toate drepturile si obligațiile către I. LOKE VIEW GROUP SRL (fosta R. Belvedere Construcții).
Ulterior acestei divizări, asociații I. LOKE VIEW GROUP SRL, au decis prin Hotărârea Adunării Generale a Asociaților nr. 6 din data de 30.01.2013, divizarea totala a societății divizate si transferul parțial al patrimoniului acesteia către trei societăți respectiv: . SRL, . SRL si . SRL.
Invedereaza faptul ca, prin capătul trei de cerere solicita obligarea paraților la achitarea in solidar a penalităților de intarziere in cuantum de 0,025%/zi de întârziere calculate de la 01.06.2011 pana la data plații efective in temeiul art. 8.6 din antecontractul de vânzare - cumpărare nr. UK BELC4A-4/16.07.2008.
In consecința, prin petitul cererii de chemare in judecata astfel cum a fost modificata solicita instanței sa dispună rezolutiunea antecontractului de vânzare - cumpărare nr. UK BELC4A-4/17.07.2008, din culpa exclusiva a paraților, care nu si-au indeplinit obligațiile contractuale; restabilirea situației anterioare prin obligarea tuturor paraților la plata in solidar a sumei de 48.084,96 lei, reprezentând suma achitata de ea in temeiul antecontractului de vânzare cumpărare; obligarea paraților, in solidar, la plata dobânzii legale calculate de la momentul efectuării plaților si pana la data restituirii efectiv; obligarea paratilor in solidar la cheltuieli de judecata.
Reclamanta B. S. F. in contradictoriu cu paratii ., . . SRL, a depus la dosarul cauzei cerere modificatoare prin care intelege sa modifice cererea de chemare in judecata.
. F. de întâmpinarea formulata in cauza, solicita introducerea In cauza a următoarelor societăți, în calitate de parați: . SRL, . SRL - actuala . GROUP SRL, . PRODUCȚIE SRL, ., . SRL, . SRL si . SRL.
Astfel, solicita introducerea in cauza a acestor entități intrucat R. Construcții SRL a transferat toate drepturile si obligațiile sale decurgand din contractele referitoare la proiectul Imobiliar Belvedere prin doua divizări successive.
P. primul Proiect de Divizare, publicat in Monitorul Oficial nr. 2394/27.06.2012, societatea divizata R. Construcții a transmis cu titlu universal toate drepturile si obligațiile către I. LOKE VIEW GROUP SRL (fosta R. Belvedere Construcții).
Ulterior acestei divizări, asociații I. LOKE VIEW GROUP SRL, au decis prin Hotărârea Adunării Generale a Asociaților nr. 6 din data de 30.01.2013, divizarea totala a societății divizate si transferul parțial al patrimoniului acesteia către trei societăți respectiv: . SRL, . SRL si . SRL.
P. capătul trei de cerere solicita obligarea paraților la achitarea in solidar a penalităților de intarziere in cuantum de 0,025%/zi de intarziere calculate de la 01.06.2011 pana la data plații efective in temeiul art. 8.6 din antecontractul de vânzare - cumpărare nr. UK BELC3A-3/21.07.2008.
In consecința, prin petitul cererii de chemare in judecata astfel cum a fost modificata solicita instanței sa dispună rezolutiunea antecontractului de vânzare - cumpărare nr. UK BELC3A-3/21.07.2008, din culpa exclusiva a paraților, care nu si-au indeplinit obligațiile contractuale; restabilirea situației anterioare prin obligarea tuturor paraților la plata in solidar a sumei de 51.289,02 lei, reprezentând suma achitata de mine in temeiul antecontractului de vânzare cumpărare; obligarea paratilor, in solidar, la plata dobânzii legale calculate de la momentul efectuării platilorsi pana la data restituirii efective; obligarea paratilor, la plata tuturor cheltuielilor de judecata ocazionate de prezentul litigiu.
La termenul de judecată din data de 22.12.2014 instanta respins exceptia necompetenței teritoriele a Judecătoriei Sectorului 3, ca neintemeiată.
La termenul de judecată din data de 11.03.2015, instanta a dispus disjungerea cauzei cu privire la paratele . R. M. SRL si . SRL si formarea unui nou dosar, avand in vedere suspendarea de drept a solutionarii cauzei cu privire la acestea in baza art. 36 din Legea nr. 85/2006.
In cauza a fost incuviintata si administrata proba cu inscrisuri pentru toate parțile.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta constata urmatoarele:
P. cererea de chemare in judecata se solicita sa se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare C4A-4 /16.07.2008, restabilirea situației anterioare prin restituirea sumei de de 48.084,96 lei, reprezentând suma achitata de reclamant in temeiul antecontractului de vânzare cumpărare si la plata dobânzii legale calculate de la momentul efectuării plații si pana la data restituirii efective.
In solutionarea litigiului dedus judecatii instanța retine ca la data de 16 iulie 2008, a incheiat cu Asocierea R. S. - S. (denumita in continuare „Asocierea") prin asociații sai, R. Construcții SRL (denumit in continuare „R. Construcții"), . . SRL, antecontractul de vânzare - cumpărare, nr. C4A-4 (denumit in continuare „Antecontractul"), prin care Asocierea s-a obligat sa-i vanda, la prețul de 112.392,16 Euro, Imobilul fiind compus din apartament, loc de parcare si cota parte indiviza a promitentului cumpărător asupra spatiilor comune si terenului.
De asemenea, prin Antecontract, promitentul vânzător s-a obligat sa construiască imobilul pana la data de 01 iunie 2011, urmând ca dupa aceasta data dreptul de proprietate asupra bunului sa fie transferat promitentului cumpărător potrivit prevederilor art. 3.4 din convenție.
La data de 09.07.2009, s-a incheiat Actul Adițional nr. 1 la Antecontract prin care părțile au agreat sa modifice structura de plata a prețului pentru apartament (structura ce era prevăzuta anterior in Anexa nr. 6 a Antecontractului). Astfel, plata prețului trebuia sa fie făcuta dupa cum urmează: transa I in cuantum de 13.375 Euro, reprezentând 10 % din prețul imobilului trebuia achitata pana la 16.07.2008, valoarea transei a Il-a a fost stabilita la 0 Euro, neexistand astfel nlcio obligație de plata in sarcina reclamantului la data de 15.07.2009 si transa a IlI-a in cuantum de 120.372 Euro, reprezentând 90% din prețul imobilului trebuia achitata pana la 15.05.2011.
P. art.4.3 partile au convenit achitarea ultimei transe cel tarziu la data programata pentru semnarea contractului de vanzare-cumparare.
In luna mai 2011 ( fila 37 vol I) parata . a comunicat noul termen de finalizare -31.08.2012 .
In luna iunie 2011 reclamanta a primit spre aprobare un act aditional de decalare a termenului de finalizare, estimat spre sfarsitul lunii august 2012, act pe care nu l-a semnat, nefiind de accord cu acesta –asa cum s-a mentionat si prin adresa transmisa la 28.10.2011 ( fila 43 vol II)., dar nici proiectul nu a fost finalizat la data propusa.
In speta de fata instanta este investita cu o actiune in rezolutiune judiciara in acceptiunea disp.art.1021 C.civ., prin contract fiind inserat un pact comisoriu de grad IV doar pentru neindeplinirea obligatiilor de catre promitentul-cumparator ( art.4.5 si 8.9), prin art.8.10 fiind inserat un pact comisoriu de grad II in sensul in care daca promitentul-vanzator nu respecta obligatia prev. prin art.3 –finalizare apartament pana la data de 01.06.2011- promitentul-cumparator putea rezolutiona contractul prin notificare, urmand ca promitentul-vanzator sa returneze toate sumele primate in virtutea antecontractului in termen de 90 de zile de la rezolutiune ( fila 19 verso vol I) .
De actiunea in rezolutiunea poate uza doar partea care si-a indeplinit sau se declara gata sa isi indeplineasca obligatiile, reclamanta demonstrand achitarea primelor doua transe conform clauzelor contractuale si in cond. Actului aditional. Pentru a fi admisibila rezolutiunea judiciara este necesar ca una din parti sa nu-si fi executat obligatiile asumate, neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatiile, debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere.
In materia raspunderii civile contractuale creditorul trebuie sa demonstreze existenta contractului si faptul ca obligatia nu a fost executata, culpa debitorului fiind prezumata, cu exceptia cazului in care nu justifica o cauza straina in cond.art.1082 C.civ.
Apararea paratelor se intemeiaza pe faptul ca nepredarea imobilului la termenul stabilit in antecontract s-a datorat unui caz fortuit/ forta majora sau faptei unui tert, independent de vointa partilor semnatare, respectiv suspendarea proiectului de catre banca finantatoare.
P. art.8.2 din antecontract ( fila 18 vol I) in cazul in care dintr-un caz fortuit promitentul-vanzator se afla in imposibilitatea de a prezenta spre receptie imobilul la termenul stabilit, acesta trebuia sa notifice in scris, potrivit art.6.3 ,promitentul-cumparator cu privire la prelungirea termenului de receptie, situatie in care nu se datorau penalitati.
Pe de alta parte prin art.6.2 s-a convenit prelungirea automata a datei finalizarii in situatii de forta majora ( asa cum a fost definit prin art. 10.1 ) .
Cazul fortuit reprezinta o împrejurare de fapt imprevizibilă și de neînlăturat care împiedică, în mod obiectiv și fără nici o culpă din partea debitorului, executarea obligației sale contractuale, antrenând (și justificând) exonerarea lui de răspundere.
Forta majora a fost definita de parti ( art.10.1din antecontract ) ca fiind orice eveniment imprevizibil si inevitabil, care nu poate fi controlat de parti, care a survenit dupa incheierea antecontractului si care a impiedicat total sau partial indeplinirea obligatiilor asumate.
Suspendarea /blocarea finantarii de catre banca finantatoare in speta de fata nu poate avea valentele unei cauze straine - caz fortuit ,forta majora sau fapta unui tert in conditiile in care a avut la baza conduita paratei, respectiv neindeplinirea obligatiilor asumate cu consecinta declararii scadentei anticipate a contractului de credit nr. DFI 35/4657/AG/29.04.2011.
Pe de alta parte instanța va avea in vedere si faptul ca desi finantarea a fost reluata, nu s-a demonstrat finalizarea constructiei din care facea parte si apartamentul reclamanttului nici pana la momentul derularii cauzei de fata .
Se vor avea in vedere si disp. art.7.4 promitentul-cumparator renunta la dreptul de a ridica pretentii/reclamatii cu privire la ritmul de executare atata timp cat proprietatea era finalizata la termenul stipulat.
Se retine ca prin Incheierea de sedinta de la 11.03.2015 instanta a dispus disjungerea cauzei cu privire la ., SC R. M. SRL și . și formarea unui nou dosar ,iar in temeiul art.36 din Legea nr.85/2006 a constatat suspendată de drept cauza în raport de societățile menționate.
Potrivit procesului-verbal de inventariere si preluare a patrimoniului societatii divizate . GROUP SRL - anexa 3 a- se constata ca pasivul constand in avansurile incasate de la clientii proiectului Belvedere a fost transferat catre . SRL la data de 31.07.2013 ( filele 176-184 vol I).
Potrivit art.241 ind.1 alin.3 din Legea nr.31/1990 R, daca un creditor nu a obținut realizarea creanței sale de la societatea căreia îi este repartizată creanța prin divizare, toate societățile participante la divizare răspund pentru obligația în cauză, până la concurența valorii activelor nete care le-au fost repartizate prin divizare, cu excepția societății căreia i-a fost repartizată obligația respectivă, care răspunde nelimitat.
Se constata astfel ca societatile participante raspund doar pana la concurenta valorii activelor nete repartizate, fiind vorba de o raspundere subsidiara.
In aceste conditii, instanta urmeaza sa respingă exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de paratele ., . SRL, . Producție SRL, . SRL, . SRL, ., ca neintemeiata.
Astfel, avem pe de o parte raspunderea nelimitata a . SRL, iar pe de alta parte raspunderea subsidiara ,pana la concurenta valorii activelor nete repartizate prin divizare a celorlalte societati participante.
In ceea ce priveste petitul 2 rezolutiunea are ca efect defiintarea retroactivă a contractului, partile urmand a fi repuse in situatia anterioara incheierii contractului ,urmand a se restitui tot ceea ce s-a prestat in temeiul antecontractului desființat, in virtutea principiului ”resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis”, aspect stipulat de părți si prin art.8.10 din antecontract.
Potrivit art.4.4 din antecontract ( fila 12 vol I) sumele se achita in lei la cursul BNR din ziua efectuarii platii, dar nu mai puțin decat cursul BNR din ziua semnarii contractului de rezervare ) .
In ceea ce priveste cererea referitoare la obligarea paratelor, pe langa avansul achitat, la plata dobanzii legale calculate de la momentul efectuarii platii si pana la restiuirea efectiva instanta urmează a o admite..
Pentru considerentele expuse tribunalul, retinand dispozitiile art.969, 1020, 1021 si 1073 C.civ. ,va admite actiunea, va dispune rezolutiunea antecontracutlui de vanzare-cumparare nr. C4A-4 /16.07.2008 si va dipune restabilirea situatiei anterioare prin restituirea de catre parate a sumelor avansate de la reclamant in cuantum de de 48.84,96 lei, actualizata cu dobanda legala de la momentul platii.
In temeiul art.451-453 NCPC tribunalul va obliga paratele la plata sumei de 2255 lei cheltuieli de judecata reprezentand taxa judiciara de timbru si onorariu avocat .
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata de paratele ., . SRL, . Producție SRL, . SRL, . SRL, ., ca neintemeiata.
Admite actiunea formulate de reclamant CIRPIAN B., avand CNP_, cu domiciliul ales la SCA Eversheds L. & G., din Bucuresti, Calea Victoriei nr.145, V. Center, ., in contradictoriu cu paratele ., cu sediul la cab de av. B. D., in Bucuresti, sector 3, ..4, et.8, . SRL, inregistrata sub nr.J_, avand CUI_, cu sediul la cab de av. B. D., in Bucuresti, sector 3, ..4, . Producție SRL, inregistrata sub nr.J_, avand CUI_, c cu sediul la cab de av. B. D., in Bucuresti, sector 3, ..4, et.8, . SRL, inregistrata sub nr.J_, avand CUI_, cu sediul la cab de av. B. D., in Bucuresti, sector 3, ..4, . SRL, inregistrata sub nr. J_, avand CUI_, cu sediul in Bucuresti, .. 4, ..2, ., sector 3, ., inregistrata sub nr.J_, avand CUI_ cu sediul in Bucuresti, ./81, sector 1
Dispune rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare nr. C4A-4 /16.07.2008 .
Dispune restabilirea situatiei anterioare prin restituirea de catre parate a sumelor avansate de reclamanta in cuantum de 48.84,96 lei, actualizata cu dobanda legala de la momentul platii.
Obliga paratele la plata sumei de 2255 lei cheltuieli de judecata, reprezentand taxe de timbru si onorariu de avocat.
Cu apel in 30 de zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica azi, 14.10.2015.
P.,GREFIER,
R. S. C. M.
| ← Pretenţii. Sentința nr. 15/2015. Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI | Pretenţii. Sentința nr. 16/2015. Judecătoria SECTORUL 3 BUCUREŞTI → |
|---|
