Anulare act. Hotărâre din 26-05-2015, Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI la data de 26-05-2015 în dosarul nr. 6869/2015
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
Î N C H E I E R E
Ședința publică de la 11.05.2015
Instanța constituită din:
Președinte – G. C. M.
Grefier – D. O. M.
Pe rol soluționarea cererii de chemare în judecată formulată de reclamanții C. P. – decedat și C. A. - A., in contradictoriu cu pârâții ADMINISTRAȚIA P. PROTOCOLULUI DE STAT RA, ., C. G. AL MUNICIPIULUI BUCURESTI - ADMINISTRATIA FONDULUI IMOBILIAR, Z. A. și P. G. având ca obiect anulare act – rejudecare.
La apelul făcut în ședință publică au răspuns reclamanta C. A. - A. personal și pârâta Administrația P. Protocolului de Stat RA prin consilier juridic Iurascu E., lipsind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care:
Consilierul juridic al pârâtei Administrația P. Protocolului de Stat RA depune la dosar înscrisuri si considera ca prezenta cauza a rămas fără obiect.
Nemaifiind cereri prealabile de formulat sau excepții de invocat instanța a acordat cuvântul pentru formularea de probe.
Reclamanta C. A. – A., solicită încuviințarea probei cu înscrisurile de la dosarul cauzei.
Pârâta Administrația P. Protocolului de Stat RA prin consilier juridic solicită de asemenea încuviințarea probei cu înscrisurile de la dosarul cauzei.
Încuviințează pentru ambele părți proba cu înscrisurile de la dosarul cauzei.
Nemaifiind cereri de formulat sau probe de administrat instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
Reclamanta personal solicita admiterea cererii.
Consilierul juridic al pârâtei Administrația P. Protocolului de Stat RA solicite instanței sa constate ca pricina a rămas fără obiect.
Instanța retine cauza în pronunțare.
INSTANȚA
Având nevoie de timp pentru a delibera precum și pentru a da posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise, în temeiul art. 260 Cod procedură civilă, va amâna pronunțarea, motiv pentru care
DISPUNE
Amâna pronunțarea la data de 19.05.2015.
Pronunțata in ședința publică la data de 11.05.2015.
PREȘEDINTEGREFIER
G. C. M. D. O. M.
Î N C H E I E R E
Ședința publică de la 19.05.2015
INSTANȚA
În aceeași compunere si pentru aceleași motive urmează a amâna pronunțarea motiv pentru care,
DISPUNE
Amâna pronunțarea la data de 26.05.2015.
Pronunțata in ședința publică la data de 19.05.2015.
PREȘEDINTEGREFIER
G. C. M. D. O. M.
DOSAR NR._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 6869
Ședința publică de la 26.05.2015
Instanța constituită din:
Președinte – G. C. M.
Grefier – D. O. M.
Pe rol soluționarea cererii de chemare în judecată formulată de reclamanții C. P. – decedat și C. A. - A., in contradictoriu cu pârâții ADMINISTRAȚIA P. PROTOCOLULUI DE STAT RA, ., C. G. AL MUNICIPIULUI BUCURESTI - ADMINISTRATIA FONDULUI IMOBILIAR, Z. A. și P. G. având ca obiect anulare act – rejudecare.
Dezbaterile si susținerile părților au fost consemnate in încheierea de ședință din data de 11.05.2015 care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea, succesiv, la data de 26.05.2015.
I N S T A Ț A
Deliberând asupra cauzei civile de față, instanța reține:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sector 4 București, sub nr. 7258/4/26.07.2007 reclamanții C. A. A. și C. P. au chemat în judecată pârâtele ADMINISTRAȚIA P. PROTOCOLULUI DE STAT – R.A. și PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța, să constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare pentru apartamentele nr. 1 și nr. 2, situate în imobilul din București, .. 29, Sectorul 4.
În motivarea cererii reclamanții au arătat că apartamentul nr. 1 figurează pe numele numitei P. E., conform contractului de vânzare nr. 119/1996 încheiat cu ., proprietara a decedat de 10 ani și în apartament nu locuiește nimeni, iar apartamentul nr. 2 este liber, fiind reconstituit, conform Legii nr. 10/2001, iar numitul D. Drăghiș susține că a cumpărat apartamentul de la RAPPS, în condițiile în care întregul imobil formează obiectul retrocedării.
Reclamanții și-au întemeiat acțiunea pe dispozițiile Legii nr. 10/2001 și Legea nr. 247/2005.
În susținerea cererii, reclamanții au depus la dosar acte.
La termenul din data de 31.10.2007 reclamanta C. A. a precizat acțiunea, în sensul că solicită instanței să constate nulitatea absolută a contractului de locațiune nr._/14.12.2006 încheiat numitei Z. A. pentru apartamentul nr. 2, deoarece aceasta mai are o locuință închiriată în imobilul situat în București, .. 31, iar numita Z. A. nu are o funcție care să o îndreptățească la închiriere de către RAPPS.
La aceeași dată, reclamanta a mai formulat o cerere precizatoare referitoare la apartamentul nr. 1 din imobil, prin care a solicitat introducerea în cauză în calitate de pârât a Consiliului G. al Municipiului București – Administrația Fondului Imobiliar, în cererea având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 119/1996 încheiat cu P. E., deoarece aceasta este decedată de mai bine de 10 ani, în apartament nu locuiește nimeni, iar contractul de vânzare-cumpărare a fost făcut pentru a se sustrage apartamentul, apartamentul a fost modificat și nu mai este posibil să fie locuit.
La termenul din data de 14.11.2007 reclamanta a făcut o nouă precizare a cererii de chemare în judecată, solicitând introducerea în cauză, în calitate de pârâtă, a numitei Z. A., care deține apartamentul nr. 1, în calitate de proprietate, și apartamentul nr. 2, în calitate de chiriaș.
Pârâta Administrația P. Protocolului de Stat RA a formulat întâmpinare la cererea precizatoare, prin care a solicitat respingerea acțiunii reclamanților, ca nefondată, cu motivarea că este administratorul imobilului în litigiu și are obligația legală să închirieze persoanelor fizice imobilele aflate în domeniul privat al statului, iar motivele invocate în cererea precizatoare nu sunt concludente și pertinente. Pârâta a arătat că locuința nu este una de protocol, iar faptul că Z. A. mai deține o locuință închiriată și a schimbat destinația apartamentului, sunt aspecte care nu au fost dovedite.
Pârâta Z. A. a formulat întâmpinare prin care a solicitat obligarea reclamantei de a indica motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază cererea, cu arătarea dovezilor pe care se sprijină aceasta, cerând ca reclamanții să formuleze cererea de chemare în judecată cu respectarea dispozițiilor prevăzute de art. 112 Cod procedură civilă, iar conform art. 274 Cod procedură civilă, reclamanții să fie obligați la plata cheltuielilor de judecată.
La termenul din data de 26.02.2008 reclamanții au depus o nouă cerere precizatoare intitulată „reformulare”, prin care au arătat că înțeleg să se judece cu RAPPS, ., ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR – C. G. AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI și Z. A., cu motivarea că au revendicat imobilul situat în București, .. 29, Sectorul 4, iar apartamentul nr. 1 de la parter a fost vândut conform Legii nr. 112/1995 cu rea-credință, deoarece locatarii nu erau obligați să cumpere, fiind în vârstă și fără moștenitori, iar contractul de închiriere nr._/14.12.2006 se referă la apartamentul nr. 2 de la parter.
Pârâta Z. A. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii, având ca obiect anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 119/1996 pentru lipsa capacității procesuale pasive, deoarece nu este titulara contractului de vânzare-cumpărare.
Prin încheierea de ședință de la 16.04.2008 instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive, invocată de pârâta Z. A. cu privire la cererea de anulare a contractului de vânzare-cumpărare nr. 119/1996.
La termenul din data de 28.05.2008 reclamanții au formulat o nouă cerere precizatoare prin care au chemat în judecată, în calitate de pârât, pe numitul P. G., solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 119/1996, privind apartamentul nr. 1, precum și a certificatului de legatar nr. 24/2000, cu revenirea imobilului în administrarea .>
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că apartamentul a fost cumpărat de P. S. și P. Emiliu de la ., conform Legii nr. 112/1995, cu rea-credință, deoarece erau pensionari, în etape, nu erau obligați să cumpere locuința, dar au cumpărat-o pentru a o lăsa moștenire unei rude, respectiv pârâtului P. G., nepotul lor, care nu locuiește la această adresă, având o locuință proprie.
Prin sentința civilă nr. 4733/1.10.2008 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei sectorului 4 București instanța a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată, reținând că la data de 08.04.2008 a expirat contractul de închiriere pentru apartamentul nr. 2, astfel că nu se mai poate pronunța asupra nulității acestuia, iar vânzarea apartamentului nr. 1 s-a făcut în temeiul Legii nr. 112/1995, care în art. 9 alin. 1 a instituit dreptul chiriașilor, titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora de a opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta, prin decizia nr. 484R/5.03.2009 pronunțată de Tribunalul București – secția a III-a civilă, instanța a admis recursul și a casat sentința, trimițând cauza spre rejudecare aceleiași instanțe, reținând că reclamanta a investit instanța de fond cu o cerere de constatare a nulității absolute a unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul legii 112/1995, a unui contract de închiriere și a unui certificat de legatar iar instanța nu a efectuat o cercetarea a fondului.
P. a fost reînregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 4 București sub nr._ la 28.04.2009.
Prin sentința civilă nr. 7890/16.07.2013, Judecătoria sector 4 București a respins petitul nr. 1 al cererii formulate de reclamanții C. P. – decedat și C. A. – A., în contradictoriu cu pârâții Administrația P. Protocolului de Stat RA-PPS, ., C. G. al Municipiului București – Administrația Fondului Imobiliar, Z. A. și P. G. ca neîntemeiat; a respins, ca rămas fără obiect, petitul nr. 2 al cererii.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut următoarele:
Apartamentul nr. 1, situat în București, .. 29, a fost deținut cu contractul de închiriere nr._/23.11.1994 de P. Emiliu și P. S., care au solicitat cumpărarea apartamentului în baza Legii nr. 112/1995 cu cererea nr. 1209/29.01.1996.
Apartamentul a fost vândut soților P. Emiliu și P. S. de către ., conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 119/1996.
Cumpărătorii apartamentului au decedat, iar conform certificatului de legatar nr. 24/2000 eliberat de BNP Meltiade Riba, legatarul universal al defunctului P. Emiliu, este P. G..
Potrivit dispozițiilor instanței de casare pentru acest înscris s-au invocat ca și motive de nulitate lipsa bunei credințe a părților contractante și faptul că nu mai există persoane care să locuiască în apartament după decesul lui P. Emiliu.
În drept se constată că nulitatea unui act juridic este sancțiunea ce intervine în caz de nerespectare a dispozițiilor legale edictate pentru încheierea sa valabila, lipsindu-l de efectele contrarii acestor norme. Astfel pentru a se putea vorbi de nulitatea actului juridic este necesară existența unui act juridic întocmit cu scopul de a produce efecte juridice, act încheiat însă cu nerespectarea dispozițiilor legale.
În ceea ce privește primul motiv – lipsa bunei credințe a părților – instanța reține că imobilul nu a fost solicitat spre restituire in temeiul Legii nr. 112/1995 si, oricum, nu era liber, cu excepția apartamentului nr. 2, nici la data de 22 decembrie 1989, nici la data intrării in vigoare a legii speciale, fiind ocupat de pârâții persoane fizice, in temeiul contractelor închiriere, iar ulterior in baza contractelor de vânzare-cumpărare încheiate anterior intrării in vigoare a Legii nr. 213/1998.
Distincția referitoare la perioada de timp in care a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare prezintă importanta, nu doar din punct de vedere al modului de interpretare a bunei credințe, ci si al probațiunii acesteia, întrucât, in ceea ce privește perioada de după . legii privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia, buna credință a comparatorului nu se mai prezuma; de fapt, majoritatea preluărilor au fost făcute fără titlu valabil in sensul legii, pentru ca legile de preluare contraveneau constituțiilor ce ocroteau proprietatea particulara si tratatelor la care Romania era parte, comparatorii neputând invoca necunoașterea legii.
In ce privește buna credință a comparatorilor, problema care se pune este aceea a aplicării dispozițiilor art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, a normelor de aplicare a acestor texte, precum si a Legii nr. 112/1995.
Contractul din cauza a fost încheiat in anul 1996, anterior normelor de aplicare a Legii nr. 112/1995, care au prevăzut ca preluarea in baza Decretului nr. 92/1950 nu mai reprezintă preluare cu titlu si anterior intrării in vigoare a Legii nr. 213/1998. Prin urmare, fata de faptul ca statul era proprietar tabular și chiriașii nu aveau posibilitatea de a verifica calitatea foștilor proprietari de persoane exceptate de la naționalizare, ca imobilul a fost ocupat in baza unor contracte de închiriere înainte de 1989, autorii pârâtului au fost de buna credință la momentul încheierii contractului.
Mai mult, desființarea titlului statului nu atrage automat și nulitatea actului juridic încheiat, deoarece la momentul perfectării sale autorii pârâților au fost de bună-credință, crezând că tratează cu adevăratul proprietar al imobilului, respectiv Statul Român prin Primăria Municipiului București. În cazul acestora este pe deplin aplicabilă teoria subdobânditorului de bună credință cu titlu oneros al unui imobil, care reprezintă o excepție de la regula de drept potrivit căreia actul juridic subsecvent unui act nul este și el lovit de nulitate.
Conform art. 1898 C. civ, buna credință se prezumă în raporturile juridice civile, cel ce susține reaua-credință trebuind să facă dovada existenței ei.
În speță, reclamanții nu au probat reaua-credință a cumpărătorilor la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare. Așa fiind și întrucât acest act juridic a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, îndeplinind condițiile de fond prevăzute de art. 948 C. civ. și art. 1294 și următorul C. civ., el trebuie considerat ca fiind perfectat în mod valabil, fără a fi afectat de vreo cauză de nulitate absolută.
Odată cu publicarea Legii nr. 10/2001, doctrina și instanțele de judecată au considerat că principiul ocrotirii bunei credințe a fost ridicat la rang de lege prin prevederile art. 45 alin. 2. Astfel, instanța apreciază că în condițiile prevăzute de lege, chiar dacă imobilul ar fi trecut în proprietatea statului fără titlu, actul de vânzare - cumpărare este valabil, dacă părțile contractante au fost de bună credință la data încheierii contractului.
Buna credință este credința posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul, avea toate însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea.
Din economia Legii nr. 10/2001 rezultă că buna credință constă în „reprezentarea subiectivă a cumpărătorului că încheie contractul cu adevăratul proprietar al imobilului" sau în „credința dobânditorilor că au contractat cu adevăratul proprietar, cu respectarea prevederilor legale la data perfectării actelor".
De asemenea, se consideră de bună credință subdobânditorul care a crezut că „actul de vânzare-cumpărare se încheie cu adevăratul proprietar sau că „toate condițiile de validitate ale actului juridic au fost îndeplinite la data încheierii lui".
Aplicând principiul enunțat în art. 1899 alin. 2 C. civ., se apreciază că buna credință a terțului subdobânditor se prezumă și revine celeilalte părți, adevăratului proprietar, să facă dovada relei credințe. Întrucât buna credință se presupune, iar reclamanții nu au făcut dovada că pârâții ar fi avut cunoștință de faptul că bunul nu aparține statului, instanța consideră ca actul de vânzare-cumpărare este valabil încheiat, urmând să își producă efecte între părțile contractante.
În acest sens, se mai reține că buna credință rezultă din faptul că, până la data încheierii contractului reclamanții nu și-au manifestat intenția de a-și redobândi proprietatea, în sensul că nu au depus cerere de restituire în condițiile Legii nr. 112/1995; nu existau notificări adresate chiriașilor pentru aducerea la cunoștință a demersurilor în restituire întreprinse de foștii proprietari; dispoziția și hotărârea judecătorească prin care s-a dispus restituirea imobilului către vechii proprietari a fost pronunțată ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Referitor la celălalt motiv de nulitate invocat de reclamanți – respectiv faptul că nu mai există persoane care să locuiască în apartament după decesul lui P. Emiliu, instanța reține că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 119/1996 acesta, împreună cu soția sa P. S. a cumpărat apartamentul nr. 1 din imobilul situat în .. 29, la data de 02.09.1996, fiind respectate prevederile legii 112/1995, potrivit cărora „chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului. Persoanele îndreptățite la restituirea în natură a apartamentelor sau, după caz, la acordarea de despăgubiri vor depune cereri în acest sens, în termen de 6 luni de la . legii.”
Faptul că la foarte scurt timp de la încheierea contractului aceștia au decedat iar moștenitorul acestora nu locuiește în apartament nu înseamnă că la data încheierii contractului, moment la care se apreciază existența cauzei de nulitate nu ar fi fost îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru achiziționarea apartamentului conform legii 112/1995.
În ceea ce privește nulitatea certificatului de legatar nr. 24/2000, instanța a reținut că reclamanții nu au invocat un anumit motiv de nulitate, nici nu au probat vreo cauză de nulitate absolută, invocând numai faptul că acesta este nul ca urmare a faptului că dobânditorii în baza legii 112/1995 ai apartamentului nr. 1 din imobil ar fi cumpărat imobilul deși erau de vârstă foarte înaintată pentru a-l lăsa moștenire nepotului lor.
Cum acest motiv nu se încadrează în niciun motiv de nulitate absolută, instanța reține că sancțiunea nulității unui act juridic intervine ca sancțiune pentru încălcarea în momentul încheierii actului a unor norme juridice edictate pentru valabilitatea sa, iar certificatul de legatar nu poate fi anulat pentru motivul invocat de reclamanți.
Pentru toate aceste motive, instanța constată că petitul 1 al cererii de chemare în judecată este neîntemeiat, motiv pentru care îl va respinge ca atare.
În ceea ce privește al doilea petit al cererii de chemare în judecată, se reține că apartamentul nr. 2 situat în București, .. 29, Sectorul 4, a format obiectul contractului de închiriere înregistrat sub nr._/14.12.2006, încheiat între pârâtele Regia Autonomă – Administrația P. Protocolului de Stat, în calitate de locator, și Z. A., în calitate de chiriaș, termenul închirierii fiind de la 01.05.2003 până la data de 08.04.2008.
La data de 07.11.2007 s-a încheiat procesul-verbal nr. 127/2007 de către executorul Judecătoresc I. R., prin care s-a constatat starea imobilului în raport de încheierea pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București la data de 01.10.2007 în dosarul nr._, având ca obiect asigurare de dovezi, menționându-se în cuprinsul procesului-verbal că pârâta Z. A. locuiește în imobil în baza contractului de închiriere pentru suprafața cu destinația de locuință și garaj nr._/14.12.2006.
Prin sentința civilă nr. 9573/14.11.2012 a Judecătoriei sectorului 4 București pronunțată în dosarul nr._/4/2011 irevocabilă prin decizia nr. 1441/18.03.2013 a ÎCCJ, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr._/14.12.2006, încheiat între reclamanta R.A.-A.P.P.S.-Sucursala pentru Administrarea și Întreținerea Fondului Imobiliar și pârâta Z. A., evacuarea pârâților Z. A., G. Ș. S. și G. C. A. din imobilul situat în București, .. 29, . și au fost obligați pârâții la plata către reclamantă a sumei de 4.372,92 euro echivalent în lei la cursul BNR de la data plății, reprezentând chirie restantă aferentă perioadei decembrie 2011-august 2012 și a sumei de 39.512,67 lei, reprezentând penalități de întârziere, aferente perioadei 10.08._12.
Reținând că prin prezenta cerere de chemare în judecată reclamanta a solicitat nulitatea contractului de închiriere care a fost reziliat prin hotărârea judecătorească invocată mai sus, instanța a respins acest capăt de cerere ca rămas fără obiect.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta C. A.-A., cauza fiind înregistrată pe rolul Tribunalului București secția a IV-a Civilă la data de 19.12.2013, sub nr. de dosar_ .
În dezvoltarea motivelor de recurs recurenta reclamantă a arătat că hotărârea pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București este nelegală și netemeinică pentru următoarele considerente:
În fapt a arătat că imobilul în litigiu situat în București ., nr. 29, sector 4, în afară de faptul că proprietara era exceptată de la naționalizare conform Decretului nr. 92/1950 nici nu este naționalizată figurând în lista decretului pe alt nume. Analizând conținutul art. 45 alin 2 din Legea nr. 10/2001 rezultă că orice acte juridice de înstrăinare sunt lovite de nulitate în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credință.
Instanța de fond a apreciat greșit că, chiar dacă imobilul ar fi trecut în proprietatea statului fără titlul actul de vânzare – cumpărare este valabil dacă părțile contractante au fost de bună credință la data încheierii contractului.
În acest caz Primăria care avea toate actele cunoștea care este situația imobilului.
Instanța de judecată a încălcat Legea nr. 112/1995 unde se specifică încă de la primul articol că este vorba de imobile naționalizate cu titlu.
Instanța motivează în mod contradictoriu aspectul bunei credințe.
Mai arată recurenta reclamantă că mama acesteia a mers la Primăria sector 4 București să depună cerere și a fost refuzată deoarece imobilul nu era naționalizat cu titlu.
Instanța a încălcat prevederile Deciziei civile nr. 484R/2009 prin care Tribunalul constată că recurenta reclamantă a susținut lipsa bunei credințe iar în ceea ce privește contractul de închiriere „nulitatea se analizează raportat la momentul închirierii iar efectele sancțiunii se produc independent de expirarea termenului contractual. Conform Legii 1/2009 despăgubirile nu se acordă la imobilele cumpărate cu încălcarea legilor.
Față de cele menționate solicită admiterea recursului, casarea sentinței civile nr. 7890/2013 și trimiterea cauzei spre rejudecare.
Prin decizia nr. 1201 R/16.04.2014, Tribunalul a apreciat că în cauză temeinicia celui de-al doilea motiv de recurs formulat de către recurenta-reclamantă prin care aceasta a invocat încălcarea de către prima instanță a hotărârii recurate cu încălcarea dispozițiilor art. 315 alin. 1 C.proc.civ., potrivit cărora „în caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum și asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului”.
Astfel, deși prin decizia civilă nr. 484R/5.03.2009 pronunțată de Tribunalul București Secția a III-a Civilă s-a reținut că soluția instanței de a nu mai analiza valabilitatea contractului de închiriere în condițiile expirării acestuia la data de 8.04.2008 nu este corectă întrucât instanța trebuia să analizeze pe fond criticile de nevalabilitate aduse acestui contract, având în vedere că nulitatea se analizează raportat la momentul încheierii contractului, iar efectele sancțiunii se produc independent de expirarea termenului contractual, în rejudecare Judecătoria Sectorului 4 București a înțeles să respingă cererea având ca obiect nulitatea contractului de închiriere ca rămas fără obiect întrucât a fost reziliat prin sentința civilă nr. 9573/14.11.2012 a Judecătoriei Sectorului 4 București.
Or, întrucât prima instanță nu a analizat pe fond criticile de nevalabilitate aduse acestui contract, având în vedere că nulitatea se analizează raportat la momentul încheierii contractului, iar efectele sancțiunii nulității se produc independent de ulterioara reziliere a acestuia, Tribunalul reține că sub aspectul cererii având ca obiect anularea contractului de închiriere nr._/14.12.2006 prima instanță a pronunțat hotărârea fără a intra în cercetarea fondului, cu încălcarea dispozițiilor art. 315 alin. 1 C.proc.civ.
Față de aceste aspecte, Tribunalul a apreciat că în cauză se impune, în temeiul art. 312 alin. 5 C.proc.civ., admiterea apelului, casarea în parte a sentinței civile recurate, trimiterea cauzei către prima instanță în vederea rejudecării capătului de cerere având ca obiect anularea contractului de închiriere nr._/14.12.2006 și menținerea celorlalte dispoziții ale sentinței recurate.
P. a fost reînregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 4 București, sub nr._ la data de 26.06.2014.
Instanța a administrat în cauză proba cu înscrisurile de la dosar.
Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, în fond după casare, instanța constată următoarele:
La termenul din data de 31.10.2007 reclamanta C. A. a precizat acțiunea, în sensul că solicită instanței să constate nulitatea absolută a contractului de locațiune nr._/14.12.2006 încheiat numitei Z. A. pentru apartamentul nr. 2, deoarece aceasta mai are o locuință închiriată în imobilul situat în București, .. 31, a distrus pereții portanți fără autorizare, s-au încălcat dispozițiile HG 265/2005, iar numita Z. A. nu are o funcție care să o îndreptățească la închiriere de către RAPPS.
Potrivit celor reținute în decizia de casare, instanța urmează să analizeze în concret temeinicia motivelor de nulitate invocate de către reclamantă.
În fapt, apartamentul nr. 2 situat în București, .. 29, Sectorul 4, a format obiectul contractului de închiriere înregistrat sub nr._/14.12.2006, încheiat între pârâtele Regia Autonomă – Administrația P. Protocolului de Stat, în calitate de locator, și Z. A., în calitate de chiriaș, termenul închirierii fiind de la 01.05.2003 până la data de 08.04.2008.
La data de 07.11.2007 s-a încheiat procesul-verbal nr. 127/2007 de către Executorul Judecătoresc I. R., prin care s-a constatat starea imobilului în raport de încheierea pronunțată de Judecătoria Sectorului 4 București la data de 01.10.2007 în dosarul nr._, având ca obiect asigurare de dovezi, menționându-se în cuprinsul procesului-verbal că pârâta Z. A. locuiește în imobil în baza contractului de închiriere pentru suprafața cu destinația de locuință și garaj nr._/14.12.2006.
Prin sentința civilă nr. 9573/14.11.2012 a Judecătoriei sectorului 4 București pronunțată în dosarul nr._/4/2011 irevocabilă prin decizia nr. 1441/18.03.2013 a ÎCCJ, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr._/14.12.2006, încheiat între reclamanta R.A.-A.P.P.S.-Sucursala pentru Administrarea și Întreținerea Fondului Imobiliar și pârâta Z. A., evacuarea pârâților Z. A., G. Ș. S. și G. C. A. din imobilul situat în București, .. 29, . și au fost obligați pârâții la plata către reclamantă a sumei de 4.372,92 euro echivalent în lei la cursul BNR de la data plății, reprezentând chirie restantă aferentă perioadei decembrie 2011-august 2012 și a sumei de 39.512,67 lei, reprezentând penalități de întârziere, aferente perioadei 10.08._12.
Potrivit legii 114/1996, în vigoare la data întocmirii contractului de închiriere Art. 21. Închirierea locuințelor se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, consemnat prin contract scris, care se va înregistra la organele fiscale teritoriale și va cuprinde:
a) adresa locuinței care face obiectul închirierii;
b) suprafața locativă și dotările folosite în exclusivitate și în comun;
c) suprafața curților și a grădinilor folosite în exclusivitate sau în comun;
d) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia și modul de plată;
e) suma plătită în avans în contul chiriei;
f) locul și condițiile în care se realizează primirea și restituirea cheilor;
g) obligațiile părților privind folosirea și întreținerea spațiilor care fac obiectul contractului;
h) inventarul obiectelor și al dotărilor aferente;
i) data intrării în vigoare și durata;
j) condițiile privind folosința exclusivă și în comun a părților aflate în coproprietate;
k) persoanele care vor locui împreună cu titularul contractului;
l) alte clauze convenite între părți.
Art. 22. -
Sunt nule de drept orice clauze cuprinse în contractul de închiriere, care:
a) obligă chiriașul să recunoască sau să plătească în avans proprietarului orice sumă cu titlu de reparație în sarcina proprietarului;
b) prevăd responsabilitatea colectivă a chiriașilor în caz de degradare a elementelor de construcții și a instalațiilor, a obiectelor și dotărilor aferente spațiilor comune;
c) impun chiriașilor să facă asigurări de daune;
d) exonerează proprietarul de obligațiile ce îi revin potrivit prevederilor legale;
e) autorizează pe proprietar să obțină venituri din nerespectarea clauzelor contractului de închiriere.
Potrivit înscrisurilor de la dosar, nu există dovada că, la data încheierii contractului a cărui nulitate se cere pârâta Z. ar fi avut vreo altă locuință în proprietate.
Astfel cum rezultă din relațiile RAPPS, această locuință nu avea regimul locuinței de serviciu, așa încât că nu era necesară îndeplinirea condiției ca pârâta, la data încheierii contractului de închiriere să îndeplinească vreo funcție pentru a obține calitatea de locatar.
În ceea ce privește presupusele distrugeri provocate de pârâtă apartamentului nr. 2 și invocate de reclamantă, acestea puteau constitui motiv de reziliere a contractului, și nu motiv de nulitate al acestuia (deși ambele sunt cauze ce atrag ineficacitatea contractului, spre deosebire de reziliere, nulitatea presupune un act juridic încheiat cu nerespectarea unor condiții de validitate, cauza acesteia existând la momentul încheierii, pe când rezilierea presupune desființarea unui act juridic valabil încheiat, cauza rezilierii apărând ulterior momentului încheierii contractului și constă în neexecutarea sau nerespectarea clauzelor contractuale de către una dintre părți).
Reținând, astfel, că, la data încheierii, contractul de închiriere înregistrat sub nr._/14.12.2006, încheiat între pârâtele Regia Autonomă – Administrația P. Protocolului de Stat, în calitate de locator, și Z. A., în calitate de chiriaș au fost respectate dispozițiile legale pentru încheierea sa valabilă, și văzând și dispozițiile art. 1169 C civ cu referire la motivele de nulitate invocate de reclamantă, instanța va respinge ca neîntemeiat acest petit al acțiunii, pentru motivele prezentate mai sus.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
În fond după casare, respinge ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect anularea contractului de închiriere nr._/14.12.2006 formulat de C. P. – decedat și C. A. – A. domiciliată în București ., nr. 31, sector 4, în contradictoriu cu pârâții ADMINISTRAȚIA P. PROTOCOLULUI DE STAT RA, cu sediul în București, .-8, sector 1, . cu sediul în București, .. 45, sector 4,, C. G. AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI - ADMINISTRAȚIA FONDULUI IMOBILIAR cu sediul în București, .. 16, sector 3, Z. A. domiciliată București, ., nr. 31, ., sector 4 și P. G. domiciliat în București, ., .. 2, ., sector 1
Cu drept de recurs, în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 26.05.2015.
PREȘEDINTE GREFIER
G. C. M. D. O. M.
Red/Dact Jud GCM/5 ex
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 2656/2015. Judecătoria... | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
