Obligaţie de a face. Hotărâre din 31-03-2015, Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI la data de 31-03-2015 în dosarul nr. 3930/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
Î N C H E I E R E
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 02.03.2015
COMPLETUL CONSTITUIT DIN:
PREȘEDINTE: GABRIELA CRISTINA MAZILU
GREFIER: D. O. M.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile privind pe reclamanta ADMINISTRAȚIA F. IMOBILIAR în contradictoriu cu pârâta D. M. având ca obiect obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns pârâta personal, lipsind reclamanta.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care:
Instanța, din oficiu, constată potrivit art. 131 Cod procedură civilă este competentă general, material și teritorial să judece prezenta pricină.
Nemaifiind cereri prealabile de formulat sau excepții de invocat instanța a acordat cuvântul pentru formularea de probe.
Pârâta personal solicită încuviințarea probei cu înscrisurile de la dosarul cauzei.
Instanța, în temeiul dispozițiilor art. 258 Cod procedură civilă raportat la art. 255 alin. 1 Cod procedură civilă, încuviințează pentru părți proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei.
În temeiul dispozițiilor art. 244 Cod procedură civilă, instanța constată terminată cercetarea judecătorească.
Potrivit art. 392 Cod procedură civilă, instanța deschide dezbaterile asupra fondului.
Pârâta personal pune concluzii de respingere a cererii ca neîntemeiată. Arata ca magazia la care face referire reclamanta, nu exista, este vorba despre o camera și este corp din cladire pe care o deține de 45 de ani. Afirma ca la fata locului s-a prezentat poliția de proximitate care a incheiat un proces verbal care este intocmit in asa maniera sa rezulte că este vinovata de neplata vreunui impozit pentru acel spațiu. Arata ca exista diferente intre fișa veche de contract si cea noua.. In fișa noua de la contract, a fost scoasă aceasta camera, se poate observa ca nu o mai are, a fost marit spațiul locativ cu 9 metri. Precizeaza ca si cuantumul chiriei a fost majorat de la suma de 140 lei/ luna la suma de 160 lei /luna.
În temeiul dispozițiilor art. 394 Cod procedură civilă, constatând că au fost lămurite toate aspectele de fapt și de drept, declară închise dezbaterile și reține cauza în pronunțare.
INSTANȚA
Pentru a da părților posibilitatea să depună la dosar concluzii scrise și având nevoie de timp pentru a delibera, în temeiul dispozițiilor art. 396 Cod procedură civilă, va amâna pronunțarea, motiv pentru care,
DISPUNE
Amana pronunțarea la data de 17.03.2015.
Pronunțată în ședință publică azi 02.03.2015.
Președinte Grefier
G. C. M. D. O. M. | |
Î N C H E I E R E ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 17.03.2015 INSTANȚA | |
În aceeași compunere și pentru aceleași motive, urmează a amana pronunțarea, DISPUNE Amana pronunțarea la data de 31.03.2015. Pronunțată în ședință publică azi 17.03.2015. Președinte Grefier
|
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ NR. 3930
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 31.03.2015
COMPLETUL CONSTITUIT DIN:
PREȘEDINTE: GABRIELA CRISTINA MAZILU
GREFIER: D. O. M.
Pe rol se află soluționarea cauzei civile privind pe reclamanta ADMINISTRAȚIA F. IMOBILIAR în contradictoriu cu pârâta D. M. având ca obiect obligația de a face.
Dezbaterile si susținerile părților au fost consemnate in încheierea de ședință din data de 02.03.2015 care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea, succesiv, la data de 31.03.2015.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față, reține următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 14.02.2014 sub nr._, reclamanta AFI a chemat în judecată pârâta D. M. solicitând instanței dă o oblige pe aceasta să predea magazia în suprafață de 5,70 mp situată în București, .. 19 sector 4, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat, în esență, că între pârâtă și Primăria Municipiului București prin DAFI (autoarea reclamantei) a fost încheiat contractul de închiriere nr. 1044/7, având ca obiect locuința din București, .. 19 parter, sector 4, iar conform fișei suprafeței locative închiriate anexa 1 la contract, locuința era formată din cameră – 16,00 mp, cameră – 12 mp, cameră – 12,25 mp, baie cu cadă – 4,5 mp, folosință comună, oficiu – 1,36 mp, folosință comună, cămară – 5,4 mp, vestibul – 12,00 mp.
Mai arată reclamanta că pârâta ocupă la adresă și o magazie în suprafață de 5,7 mp care nu este inclusă în fișa suprafeței locative și pentru care a fost emis ordinul de repartizare P.4.3 de către sectorul 4 al Municipiului București către D. I., reclamanta procedând la încheierea contractului de închiriere nr._/27.06.2013, fără a preda locatarei magazia respectivă, deoarece aceasta este ocupată de pârâtă.
Se mai menționează că salariații reclamantei au făcut măsurători în urma cărora au fost constatate diferențe la suprafețele încăperilor înscrise în fișa suprafeței locative, astfel că la data de 16.01.2014 s-a procedat la refacerea fișei suprafeței locative, pârâta fiind anunțată să se prezinte în vederea ridicării noii fișe.
În drept, reclamanta invocă art. 969, 1073 C civ (1350 alin 1 și 2, art. 1357 alin 1 Nc civ).
În susținerea cererii a anexat, în copie, contract de închiriere nr. 1044/7/24.02.2003 cu anexe; contract de închiriere nr._/27.06.2013; ordin de repartizare, adresa nr. 1624/17.01.2014; somații, adresa nr._/15.05.2008.
Pârâta a depus întâmpinare la data de 7.08.2014, arătând, în esență, netemeinicia cererii de chemare în judecată.
Analizând ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:
Între PRIMĂRIA MUNICIPIULUI BUCUREȘTI – DGAFI și pârâta D. M. a intervenit contractul de închiriere pentru suprafețe cu destinație de locuință nr. 1044/7/24.02.2000, contract prelungit succesiv, până la 19.05.2014.
Potrivit acestui contract, pârâta închiriază în calitate de chiriaș locuința din București, .. 19, sector 4, compusă din 3 camere și dependințe, conform fișei suprafeței locative anexa 1, parte integrantă din contract. Se mai prevede în contract că locuința ce face obiectul închirierii va fi folosită de chiriaș și familia sa, conform fișei suprafeței locative, anexa 1, tabelul 2, parte integrantă la contract.
În fișa suprafeței locative – anexa 1 la contractul 1044/7/24.02.2000 (f. 100 dosar), însușită de pârâtă prin semnătură, se prevede că locuința închiriată este formată din: trei camere în suprafață de 16,00 mp, 12,00 mp și 12,25 mp; o cămară de 5,40 mp și un vestibul de 12 mp în folosință exclusivă (total 57,65 mp folosință exclusivă), precum și o baie cu cadă de 4,50 mp și 1,36 mp de oficiu atribuiți în folosință comună.
Prin adresa nr._/03.10.2013 reclamanta solicită pârâtei a se prezenta în vederea ridicării noii fișe de calcul pentru chirie, comunicându-i-se, totodată că, poziția nr. 6 din fișa suprafețelor locative, anexa 2 a contractului de închiriere este „eronat inclusă în contractul de închiriere”, magazia nu e inclusă în contractul de închiriere, întrucât aceasta are altă destinație decât cămara și alt tarif la plata chiriei, astfel că „nu a achitat niciodată chirie pentru magazia în cauză”; mai mult, reclamanta comunică pârâtei că suprafața din măsurători și conform releveului atribuită în folosință exclusivă este de 59,10 mp, astfel că pârâta ar fi achitat chirie pentru o suprafață mai mică decât în realitate.
Reclamanta întocmește, la 16.01.2014 o nouă fișă locativă a suprafeței închiriate pârâtei (f. 19), potrivit căreia, aceasta are în folosință exclusivă 3 camere și un vestibul în suprafață de 18,80 mp, 14,62 mp, 16,28 mp, 11,37 mp (total 61,07 mp folosință exclusivă) și baie și oficiu în folosință comună.
În drept, instanța reține că legea aplicabilă fondului litigiului este legea ce guverna contractul de închiriere la momentul încheierii acestuia, respectiv 24.02.2000, adică Vechiul cod civil și legea 114/1996 – legea locuinței.
Potrivit art. 21 din legea 114/1996, închirierea locuințelor se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, consemnat prin contract scris […] și va cuprinde […] b) suprafața locativă și dotările folosite în exclusivitate și în comun.
Principiul forței obligatorii, exprimat și prin adagiul pacta sunt servanda, este acea regulă de drept potrivit căreia actul juridic civil legal încheiat se impune părților (în cazul contractelor) sau părții (în cazul actelor juridice unilaterale) întocmai ca legea. În alte cuvinte, executarea actului juridic civil este obligatorie pentru părți, iar nu facultativă.
În aplicarea principiului pacta sunt servanda, s-a decis că o parte contractantă nu poate să modifice, în mod unilateral, obiectul contractului
De altfel, din art. 969 V.C.civ. rezultă foarte clar că, exceptând cazurile expres prevăzute de lege, contractul nu poate fi modificat decât prin acordul părților.
Actul juridic civil legal încheiat are forță obligatorie nu numai pentru părțile acestuia, ci și pentru organul de jurisdicție învestit cu soluționarea unui litigiu decurgând dintr-un astfel de act, deci instanța este obligată să asigure executarea actului juridic legal încheiat, ținând seama, în interpretarea clauzelor lui, de voința părților.
Existența principiului forței obligatorii a actului juridic civil este justificată, pe de o parte, de necesitatea asigurării stabilității și siguranței raporturilor juridice generate de actele juridice civile, iar, pe de altă parte, de imperativul moral al respectării cuvântului dat.
În contractul de locațiune încheiat între părți, autoarea reclamantei a pus la dispoziția pârâtei, pentru c folosința exclusivă a acesteia trei camere în suprafață de 16,00 mp, 12,00 mp și 12,25 mp; o cămară de 5,40 mp și un vestibul de 12 mp în folosință exclusivă (total 57,65 mp folosință exclusivă).
După 13 ani de la încheierea contractului, reclamanta verifică și măsoară „pe teren” imobilul ce face obiectul contractului de închiriere între părți, constatând că pârâta stăpânește exclusiv o suprafață mai mare, dar, un număr mai mic de încăperi, în loc de trei camere, cămară și vestibul, trei camere și vestibul, motiv pentru care solicită pârâtei să elibereze încăperea intitulată „magazie”, deoarece aceasta a fost închiriată în 2013 unei alte persoane.
În calitate de locator, reclamanta este obligată să pună la dispoziția pârâtei imobilul astfel cum a fost identificat și menționat în contractul încheiat de părți, însușit de acestea prin semnătură – din care face parte integrantă anexa 1 (adică și cămara în suprafață totală de 5,40 mp).
Verificările ulterioare care constată alte suprafețe, „dispariția” unei încăperi întregi, deși nu s-a făcut dovada că s-ar fi modificat împărțirea suprafeței imobilului, constatate de reclamantă, nu pot duce la obligarea pârâtei, numai în baza unei adrese emise de locator, la eliberarea unei încăperi.
Este greu a se concepe că, în 13 ani, autorii reclamantei, sau chiar reclamanta însăși, au pus la dispoziția unei persoane fizice în calitate de locatar, în suprafață exclusivă 5 încăperi (3 camere, cămară și vestibul), ca mai apoi, în urma măsurătorilor, să se constate că locatara are dreptul, conform contractului și anexei întocmite chiar de locator de doar 4 încăperi în folosință exclusivă.
Sigur, se poate întâmpla ca în urma măsurătorilor să existe erori de calcul, iar suprafața încăperilor să difere nesemnificativ ca urmare a acestor erori, dar este greu de admis că, în lipsa unor modificări ale imobilului, un locatar să beneficieze exclusiv de folosința a 5 încăperi, ca mai apoi să se constate că, de fapt, este vorba numai de 4.
În condițiile date, pârâta, potrivit contractului încheiat, are dreptul de a folosi exclusiv cele 5 încăperi identificate în anexa 1 a contractului de locațiune, astfel cum aceasta a fost întocmită la data încheierii lui (potrivit art. 21 lit h și j din legea 114/1996 – locuința închiriată, anexele și dotările aferente, cu inventarul corespunzător, trebuie să fie prevăzute în contract, precizându-se condițiile de folosire a părților comune, inclusiv părțile aflate în coproprietate), astfel că o modificare unilaterală a obiectului contractului, în materialitatea sa, respectiv modificarea unilaterală a unui contract sinalagmatic cu executare succesivă încalcă forța obligatorie a contractului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea formulată de reclamanta ADMINISTRAȚIA F. IMOBILIAR cu sediul în București, .. 16, sector 3, în contradictoriu cu pârâta D. M. domiciliată în București, .. 19, sector 4.
Cu drept de apel în 30 de zile de la comunicare, apel care se va depune la Judecătoria Sector 4 București.
Pronunțată în ședință publică azi, 31.03.2015.
Președinte Grefier
G. C. M. D. O. M. |
| ← Întoarcere executare. Sentința nr. 3912/2015. Judecătoria... | Contestaţie la executare. Sentința nr. 4067/2015. Judecătoria... → |
|---|
