Rezoluţiune contract. Sentința nr. 25/2015. Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 25/2015 pronunțată de Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI la data de 25-11-2015 în dosarul nr. 14655/2015
DOSAR NR._
ROMANIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREȘTI
SENTINȚA CIVILĂ NR._
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN DATA DE 25.11.2015
INSTANȚA COMPUSĂ DIN:
PREȘEDINTE: ANDRIESCU ROXANA
GREFIER: D. I. G.
Pe rol, soluționarea cererii de chemare în judecată formulată de către reclamantul T. T. A., cu domiciliul ales în București, Calea Rahovei nr. 266-268, corp 60, ., Electromagnetica Business Park, sector 5, în contradictoriu cu pârâtul V. T., domiciliat în București, ., sector 4, având ca obiect – rezoluțiune contract-pretenții.
Dezbaterile și cuvântul pe fondul cauzei au avut loc în ședința publică din data de 17.11.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea cauzei la data de 25.11.2015, când a hotărât următoarele:
INSTANȚA:
Deliberând asupra cauzei civile, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanței la data de 17.06.2015, reclamantul T. T. A. a chemat în judecată pe pârâtul V. T., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 131/19.02.2015 de către BIROUL INDIVIDUAL NOTARIAL „J.” si restituirea de către pârâti a sumei de 5.000 Euro reprezentând avans plătit în temeiul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
În motivare, reclamantul a arătat că, în fapt, la data de 19.02.2015, reclamantul a incheiat cu paratul o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare, privind imobilul situat in Bucuresti, ., sector 4, compus din teren intravilan in suprafata de 170 m.p., conform actelor de proprietate, respectiv 165 m.p., conform masuratorilor cadastrale si constructia C1, edificata pe terenul mentionat, in suprafata de 174 m.p., pentru pretul de_ euro, din care paratul aprimit la data semnarii promisiunii suma de 5000 euro, iar restul sumei de_ euro urmand a fi achitata pana la data de 19.06.2015 din resurse proprii si dintr-un credit bancar.
Reclamantul a sustinut ca in urma incheierii promisiunii de vanzare-cumparare, a constatat o . probleme cu privire la calitatea constructiei si la amplasamentul acesteia.
Reclamantul a sustinut ca dupa achitarea primei transe de pret, in urma unor discutii cu vecinul de pe linia de fund a parcelei, acesta i-a transmis ca nu este respectata Autorizatia de construire nr. 127/09.05.2001, intrucat distanta dintre dansul si constructie este mai mica de 2 m, iar datorita acestei probleme, se afla . cu paratul.
Reclamantul a sustinut si ca a verificat o parte a calitatii constructiei, unde a observat ca imobilul constructie are peretii strambi, tavanul stramb si turnat in mai multe etape.
Reclamantul a considerat ca paratul a incercat sa il induca in eroare, ascunzandu-i o . defecte ale imobilului, defecte de care daca ar fi avut cunostinta, nu ar fi cumparat imobilul.
In drept, reclamantul si-a intemeiat cererea pe dispozitiile art. 611, 612, 615, 1695-1707 C.civ.
In dovedire, reclamantul a depus inscrisuri, in copie.
Cererea a fost legal timbrata.
Paratul a depus intampinare, prin care a solicitat respingerea cererii, ca neintemeiata, intrucat reclamantul nu a mai dorit incheierea tranzactiei, datorita lipsei banilor si prin aceasta actiune incearca recuperarea avansului achitat la data incheierii promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare.
La data de 20.10.2015 instanta a incuviintat pentru ambele parti proba cu inscrisuri si interogatorii reciproce, prorogand discutarea incuviintarii probei cu expertiza topografica si expertiza in constructii, dupa administrarea celorlalte probatorii incuviintate.
La termenul din data de 17.11.2015, față de lipsa reclamantului la interogatoriu, instanta a facut aplicarea dispozițiilor art. 358 C.pr.civ., iar față de împrejurarea că acesta nu a formulat interogatoriul, l-a decazut din această probă.
De asemenea, fata de probatoriul administrat in cauza si lipsa reclamantului la interogatoriu, instanta a respins proba cu expertiza în specialitatea topografie și în specialitatea construcții, apreciind ca nu este utilă cauzei.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
În fapt, la data de 19.02.2015, între reclamantul T. T. A., în calitate de promitent-vanzator și pârâtul V. T., în calitate de promitent-cumparator, a intervenit Promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 131 de BBIN „J.”, prin care promitentul-vânzător se obliga să vândă promitentului-cumpărător, imobilul proprietatea acestuia, situat în București, ., sector 4, compus din teren intravilan in suprafata de 170 m.p., conform actelor de proprietate, respectiv 165 m.p., conform masuratorilor cadastrale si constructia C1, edificata pe terenul mentionat, in suprafata de 174 m.p., pentru pretul de_ euro, din care paratul aprimit la data semnarii promisiunii suma de 5000 euro, iar restul sumei de_ euro urmand a fi achitata pana la data de 19.06.2015 din resurse proprii si dintr-un credit bancar, dată până la care urma să fie încheiat și contractul autentic de vânzare-cumpărare.
Potrivit notificării din data de 16.06.2015, coroborata cu Încheierea de certificare nr. 2/19.06.2015 incheiata de BIN J., reiese că reclamantul a fost somat prin intermediul executorului judecătoresc, ca în data de 19.06.2015, ora 11:00, să se prezinte la sediul BIN J., în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, însă acesta nu a dat curs solicitării paratului, neprezentându-se la data menționată în notificare.
Reclamantul sustine ca ulterior achitarii primei transe de pret, in urma unor discutii cu vecinul de pe linia de fund a parcelei, acesta i-a transmis ca nu este respectata Autorizatia de construire nr. 127/09.05.2001, intrucat distanta dintre dansul si constructie este mai mica de 2 m, iar datorita acestei probleme, se afla . cu paratul.
Reclamantul a sustinut si ca a verificat o parte a calitatii constructiei, unde a observat ca imobilul constructie are peretii strambi, tavanul stramb si turnat in mai multe etape.
Reclamantul a considerat ca paratul a incercat sa il induca in eroare, ascunzandu-i o . defecte ale imobilului, defecte de care daca ar fi avut cunostinta, nu ar fi cumparat imobilul.
Instanța urmează a analiza în continuare condițiile ce trebuie îndeplinite pentru a se putea dispune rezoluțiunea judiciară a Promisiunii bilaterale de de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 131/19.02.2015 de către BIN J..
În drept, în ce privește aplicarea în timp a legii civile, instanța reține că potrivit art. 102 din Legea nr. 71/2011 ”(1)Contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa.”
Astfel, instanța constată că Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a fost încheiată la data de 19.02.2015, dată ulterioară intrarii în vigoare a Noului C.civ., astfel încât, în cauză vor fi aplicabile dispozițiile N.c.civ.
Prin urmare, potrivit art. 1549 alin. (1) C.civ. ” Dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune-interese, dacă i se cuvin”.
Astfel, instanța reține că pentru a se putea dispune rezoluțiunea judiciară a unui contract trebuie să fie îndeplinite următoarele condiții: 1) să existe o neexecutare, chiar și parțială, dar suficient de importantă, a obligației asumate de către cealaltă parte; 2) debitorul acestei obligații să fi fost pus în întârziere.
Potrivit art. 1522 alin. (1) și (2) C.civ. ”(1) Debitorul poate fi pus în întârziere fie printr-o notificare scrisă prin care creditorul îi solicită executarea obligației, fie prin cererea de chemare în judecată. (2) Dacă prin lege sau prin contract nu se prevede altfel, notificarea se comunică debitorului prin executor judecătoresc sau prin orice alt mijloc care asigură dovada comunicării”.
Din coroborarea probelor administrate in cauza, instanța reține că reclamantul nu a facut dovada ca a existat o neexecutare din partea promitentului-vânzător, neexecutare care sa aiba un caracter însemnat, a unei obligatii asumata prin promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare nr. 131/19.02.2015.
In privinta motivelor invocate de reclamant, instanta le apreciaza ca fiind neintemeiate, acestea neputand duce la rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare.
Astfel, potrivit art. 1695 C.civ., „vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut. Garanția este datorată împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării și care nu a fost adus la cunoștința cumpărătorului până la acea dată”.
Din aplicarea art. 358 C.proc.civ., fata de lipsa nejustificata a reclamantului la interogatoriu, instanta constata ca anterior incheierii promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare autentificata sub nr. 131/19.02.2015 de BIN J., reclamantul a vizionat imobilul de mai multe ori, de fiecare data vizitand atat constructia, cat si curtea aferenta, iar actele casei i-au fost prezentate de parat inca de la prima intalnire. De asemenea, reclamantul cunostea starea imobilului pe care urma sa il cumpere, la data semnarii promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare.
De asemenea, faptul ca pe latura din fund a terenului constructia este amplasata la calcan rezulta si din planul de amplasament si delimitare a imobilului (fila 18), inscris depus la dosar chiar de catre reclamant, conform caruia pe latura din fund, intre punctele 11-3, constructia este amplasata la calcan.
Ca urmare, fata de dispozitiile art. 1695 alin. 2 C.civ., paratul nu datoreaza garantie pentru evictiune ce rezulta din pretentiile unui tert, cu privire la motivele invocate de reclamant, avand in vedere ca situatia amplasarii imobilului ii era cunoscuta reclamantului la data incheierii promisiunii de vanzare-cumparare, iar acesta a inteles sa incheie promisiunea, pe riscul sau.
De altfel, reclamantul oricum nu a facut dovada existentei unei evictiuni din partea unui tert sau a unei autoritati publice, desi avea aceasta obligatie conform art. 249 C.proc.civ.
In ceea ce priveste posibilitatea unor sanctiuni administrative ca urmare a nerespectarii autorizatiei de construire, instanta o considera neintemeiata, avand in vedere ca, pe de o parte, autoritatile publice au aprobat procesul-verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 53/09.05._, iar pe de alta parte, conform OG nr. 2/2001, aplicarea unei sanctiuni pentru nerespectarea autorizatiei de construire este in acest moment prescrisa.
Cu privire la pretinsele vicii ale constructiei, respectiv pereti strambi, tavanul stramb si turnat in mai multe etape, instanta constata ca sunt aplicabile dispozitiile art. 1707 alin. 1 – 4 C.civ., conform caruia „Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic. Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent. Garanția este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului. Vânzătorul nu datorează garanție contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoștea la încheierea contractului.”
Astfel, instanta apreciaza ca, pe de o parte, viciile mentionate de reclamant nu sunt vicii ascunse, avand in vedere ca chiar el le-a descoperit, la o verificare de „nespecialist”, iar pe de alta parte, reclamantul cunostea aceste asa-zise vicii la data incheierii promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare, pentru considerentele deja mentionate, cu referire la aplicarea art. 358 C.proc.civ.
Oricum, potrivit art. 1709 C.civ., „cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat să le aducă la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu împrejurările, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a cere măsura prevăzută la art. 1.710 alin. (1) lit. d)”.
Avand in vedere ca reclamantul nu a facut dovada ca ar fi adus la cunostinta paratului viciile pe care pretinde ca le-ar fi descoperit dupa incheierea promisiunii, ., alegand insa sa solicite direct instantei rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare, acesta este decazut din dreptul de a mai solicita rezolutiunea contractului, pentru acest motiv.
F. de considerentele aratate, instanta apreciaza ca cererea reclamantului de rezolutiune a promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare si pe cale de consecinta, de restituire a avansului platit este neintemeiata si o va respinge ca atare.
Fiind în culpă procesuală, în temeiul art. 453 alin. (1) din C.proc.civ., reclamantul urmeaza a fi obligat la plata catre parat a cheltuielilor de judecată în cuantum de 1240 lei, reprezentând onorariu de avocat, conform chitantei depusa la dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge cererea formulată de către reclamantul T. T. A., cu domiciliul ales în București, Calea Rahovei nr. 266-268, corp 60, ., Electromagnetica Business Park, sector 5, în contradictoriu cu pârâtul V. T., domiciliat în București, ., sector 4, ca neintemeiata.
Obliga reclamantul la plata catre parat a sumei de 1240 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Cu drept de apel in termen de 30 de zile de la comunicare, apel care va fi depus la Judecatoria Sectorului 4 Bucuresti.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 25.11.2015.
PREȘEDINTEGREFIER
A. RomanDode I. G.
Red.th.red. Jud. A.R./4ex.
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 23/2015. Judecătoria... | Pretenţii. Sentința nr. 21/2015. Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREŞTI → |
|---|
